アクアテラ C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

[匿名さん]

なんとも仰々しいプロジェクト名ですね。

価格がまだ未定のようですが、リーズナブルな価格帯を期待しています。

所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分

[741: マンコミュファンさん]

この物件全く購入する気の無い通りすがりのものですが、

ここまでしか資金が出せないから、この広さで都内なら良いという人だって居るんじゃないのでしょうか？

南千住だって一昔前はその地域を知ってる人なら敬遠してた人大多数だったし。（私は今でも南千住だけは遠慮するけど）

東京全体がＵＰしてるんだから、この物件に古くからいる近隣住人には考えられない需要があってもおかしく無いんじゃないかと思います。

[742: マンション投資家さん]

>東京全体がＵＰしてる

それって大変リスキー。駅から近い都心が全体の平均を押し上げているだけ。
都内の平均単価が埼玉などに比べて値上がりしているのはそれだけ駅近物件が多いからに過ぎない。
それにつられて団塊ジュニア層の低所得層が買いに走っている構図。
そのブームで販売価格上昇が支えられてる。
この先人口は減ることはわかっているしマンション購入年代は確実に減る。
それにここ5年で都内に作られた大量のマンションの在庫が中古となって押し寄せてきます。足立区で今5000万なのが7000万になることはない。なぜなら、金持ちは都心に買うから。足立区を買う低所得層の年収が増えるわけじゃない。今がピーク。本当に気をつけてくださいね。

[743: 物件比較中さん]

今がピークとなぜ言い切れる？
都心はもちろん、23区に人が集まる傾向はまだまだ続くと思います。
人が少なくなっても東京の人口が減らなければ
需要はしばらく続くと考えた方が自然だと思うが。

[744: 匿名さん]

今の時代2極化がテーマでしょう。　都内といえどもバス便であれば資産価値の維持は
難しいのではないでしょうか。

都内全般の世帯数がまだ増加するからというのを、どこが吸収するかと考えたときに
バス便の地が値上がるということだけは起こりにくいと思いますけれども。

無論一生住んで使いつぶすつもりであれば別ですね。

[745: 741]

若いサラリーマン、一生使い潰しファミリー層が検討中心と思ってました。

[746: 購入経験者さん]

テレビも雑誌も皆揃ったように二極化、二極化っていうが
そんなに二極化してますか？
超都心に引っ張られて都心、都心近辺、郊外、郊外バス便物件と
段々と引っ張られるように、価格が上昇しているようにしか見えません。
例えば23区で価格が上がってないor下がってるとこってどこ？
郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。
不動産会社は今郊外の物件に目を向けさせようとしている最中ですよ。

まあ東京都と地方との二極化はあるとは思いますけどね。

[747: 匿名]

都心のマンションと足立区新田のマンションは全く別だということ。足立区新田は川口、草加あたりと傾向が似ている。需要が東京と考えないほうがいいです。

[748: 匿名希望]

>郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。

断じてそれはない。

[749: 匿名さん]

価格上げたって売れなかったら意味ないよね。
郊外バス便マンションが便乗で値上げしているけど、最終的には売れ残るでしょう。
千葉や埼玉はすでに完成在庫過多の状態だしね。

[750: マンション投資家さん]

以下に書くことはプロの投資家なら「常識」となっていることです。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった、いかにも素人丸出しの浅はかな知識で住宅を購入しています。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

　マンション価格は，原価でもなく，金利でもなく需要と供給で決まります。金利が上がれば，買いたいという人がそれだけ少なくなり，それだけ需要が下がるので，それだけ価格が下がります。金利が安いときは買う人も多いのでマンション価格も高くなるわけです。

現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

[751: 741]

買いたい人が買う。

貴方が購入する訳じゃないからそこまでネガティブに成らなくても良いんじゃないんでしょうか？

この物件検討者はは充分承知してるんじゃないの？

[752: 匿名さん]

使いつぶしを仮定するんなら、ただ同然まで値落ちしてもいいけど、
相当に頭金を積んでいないと、万が一なんらかの理由で10年以内にでないといけなく
なった場合に、ローン残債が中古価格割れして、債務超過になるリスクがあるんですよ。
10年以内程度じゃ、利息ばかり払っていて、いくらも残債は減ってないけど、
値上がりがなくなれば、買った瞬間に20% 目減りしているわけですからね。
このリスクは郊外とかバス便物件ほど高いんだけど、頭金 1/3-1/2とか積む人が
どれほどいるのかな。　ここ。

750さんの分析はなかなかするどいね。

[753: 匿名さん]

現在どこの物件も苦戦していますね。集客という部分でほぼ全滅ではないでしょうか。
消費者も馬鹿じゃないですから、去年後半からの新価格に冷ややかな目で見てますよ。
今反響が良いのは市川のタワーと豊洲タワーくらいではないですかね。
今の新価格は当の事業主からは「２年もつかどうか」といわれています。その理由は、今回のマンション新価格は「需要と供給」が成り立って上昇した訳ではないからです。そこがバブル時代と違う点です。完全に土地の仕入値（ファンドの進出による）が競合入札で上がったため、今のような凄まじい価格になったと思われます。今はどこのデベも様子見をしてる感じですかね。
次に注目するのは、何社かが先手を打ち新新価格を出した瞬間、すぐに値崩れをおこすことですかね。その時期は遠くないでしょう。

[754: 匿名さん]

いろんな論客がいるスレで気持ちよく論じては？
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/

[756: 周辺住民さん]

URのホームページにH街区とセンター街区の公募が出ていますね。

http://www.ur-net.go.jp/toshin/release/index.html

ベルクと小中学校予定地に挟まれた小さいセンター街区は「地域住民の
生活利便の向上に寄与する診療所を主とする生活支援施設を設置する」
とあるので、お医者さんができるのでしょうか。

H街区は分譲で、ハートアイランドの一番奥ですが荒川沿いなので眺望は
期待できそうですね。どちらもできるのは２年先でしょうけれど。

[757: 匿名さん]

ここの土地だったら５０平米くらい大きさで
価格は２０００〜３０００万程度
１６００世帯くらいにしたほうが良かったと思いますヨ。

そんなにお金持ち住んでない土地柄ですし・・・
もっとも持ってる人は１、２年前に購入してるでしょうし。

[758: 購入検討中さん]

何も気にせず購入できるひとも結構いると思いますよ。
ここがどうしてもほしければ気長に待つしかないですか・・・

[759: 匿名]

新田に住んでいる老人は多いです。そのうち、金持ちの人たちが
永住目的で買うと思います。
が、全部売れるほど需要はないでしょう。ここに。

[760: 匿名さん]

ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。
理由はあえて書かないが。
ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。
UR全体として居住者が減ってきていると言う事。
特に顕著なのは幕張地区。
しかし、こちらの地区の分譲は価格設定も高くしかも３０年の定期借地権物件であるにも拘わらず一様に完売。
ハートアイランドはほとんど賃貸。
賃貸の中にある分譲は資産性に富む。
なぜなら、資産価値の落ちないマンションの条件の一つにそれがある。
よって、分譲価格がそこそこ高くても売れるだろう。
しかし８００戸もあるので簡単ではないに違いない。
グランスイートは竣工前に完売したので売れ残りが沢山出たというのは違う。
近隣のマンションにはそういうのはあるが、ハートアイランド地区の物件ではない。
H街区の土地は公団の居住者が少なくなってきたから予定が変更されたのではなく、土地の価格が当初より上がりすぎた為に交渉が長引き、計画に変更をきたした為。

[761: 732]

>ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
>交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

王子神谷駅前より利便性が高いとは、ありえない論理ですね。
駅から遠い場所は資産性がないのは自明のこと。
この場所に巨大なショッピングモールやテーマパークがあって、他の地区からの集客が望めるなら話は別。しかしあるのは小さなベルクのみ。

駅近が最大の資産性。ハートアイランドと王子神谷の間には、古い家屋やアパートなど将来的にマンションが建設される可能性が高い場所が多い。ここに良質なマンションがひとつ増えるだけでそれより駅に遠い中古マンションの価値は下がる。

住んでいるから強調しますが、本当にハートアイランドは「不便」です。駅に遠いからです。これに尽きます。バスも時間通りに来ないし、夜バスが終わるのも早い。しかも王子と王子神谷の間の122号線は午前中かなり渋滞します。結局、王子神谷から乗ったほうが早いのですが、王子神谷まで行くバスは北千住から来る１系統しかないし、これが時間がずれすぎる。

>ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。

実際に悪い。すでにかなり空き部屋が出ていてなかなか埋まらない状況になっている。

>UR全体として居住者が減ってきていると言う事。

ＵＲ全体としてや新田だけではなく、近隣の賃貸住宅にかなり空席が出ているということが問題なのです。

>賃貸の中にある分譲は資産性に富む。

貸し出そうと思ったときに、思い通りの家賃を付けられるかどうかが資産性です。周りにあまった賃貸が多いと、どうしても賃貸の家賃より低くしないと貸せない。これは資産性が低いということ。資産性が高い土地は、賃貸もすぐに埋まる。

賃貸が多い中で分譲が少ないと分譲の希少価値が高いという論理なのでしょうが、それは間違っています。賃貸にすみ続けるのと、分譲を買うのを天秤にかけて、分譲の方が大幅に得になる計算にならなければ、分譲に資産価値はありません。周囲の賃貸が余る＝次第に家賃を下げざるを得ない＝分譲の中古マンションの売値を下げなければ買ってくれない。

[762: 732]

ちょっと計算してみました。資産性のシミュレーション。

ハートアイランド賃貸に住む場合とＷＷＷを買う場合とで、10年後にどちらが自分の資産を高められるか。つまり10年間で失う金額を計算します。仮に30年住み続ける人も10年後の資産を比べるというわけです。

1)ハートアイランド新田3番街　107平米(最上14階）17.5万円/月　に住む場合。（これは実際に今募集している部屋です）

結果＝10年間で2100万円の支出（管理費込み）


２）WWWの100平米 5500万円を購入。金利年3%としてローンで購入するとする。

10年で失う金利分＝5500×0.35=1925万円
10年で失う管理費＋固定資産税＝年30万として10年で300万円
よって、
10年間で支払うトータル金額　5500+1925+300=7725万円

これと、築10年となったＷＷＷ中古マンションの資産価値を差し引きします。

今の新築価格 5500万円
これが築10年の中古マンションになったときに買値と同じ5500万円で売れたとする。

すると、10年間で失う金額＝7725-5500万円=2225万円

となり、賃貸にした場合とほぼ同じになる。

要するに、10年後に今の新築価格と同じ価格で売れるなら、賃貸とトントンというわけです。
実際には、中古マンションの資産価値は、築年数が増えるごとに年々下がっていきます。その下がり方は、駅から1分物件の場合はかなり緩やかで、あまり下がりません。しかし駅から10分の物件になると10年で半額近くに落ちます。ましてや駅から20分がどのくらい急降下するか計り知れません。

そんな駅20分の物件を5500万円で買い、築10年の中古マンションになったときに、5500万円で売れる自信がありますか？　それ以上の価格で売れなければハートアイランドの方が得という計算です。しかも、分譲より得になるはずのそのハートアイランドの物件でさえ、「余り始めている」わけです。

[763: 732]

上記、少し計算間違いがありました。5500万円を何年で支払うかによってかなり変わってきます。
毎年ローン残高が減るので、金利分が上の計算より少なくなります。なので、10年で支払い終えて、かつ10年後に5500万で売れれば分譲を買ったほうが得になります。が、20年以上のローンにしたり、あるいは築10年中古価格が新築価格の8割くらいに落ちれば賃貸が得です。訂正しておきます

[764: ご近所さん]

そもそも、購入が徳か賃貸が徳かなどということを考えている時点で購入すべきではないんじゃないですかねぇ。

低金利のせいか、本来購入してはいけない人まで購入しているような気がします。

今の家賃と変わりませんよなんて言葉に踊らされてはいけませんよ

[765: 匿名さん]

自分自身を客にみなした賃貸不動産の経営として、ローンや経費支払い分を家賃に
みたてて、10年後に売却でもEXITできるかどうかって視点は必須だと思うので、
買おうが買うまいが賃料水準（あるいは利回り水準）を気にするってのは大事だと
思いますよ。　とくにここのように、同一地区にいっぱい賃貸棟がたっている場合は。

[766: 匿名さん]

まあそれが資産性ということですからね。

[767: 匿名さん]

中途売却前提で買おうと考える時点で・・

[768: 匿名さん]

>王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

どこをどうしたらそんなことが言えるかわからん…
王子神谷駅前なら東十条も徒歩圏内だが…

[769: 匿名さん]

760さんはグランスイートの購入者？
あのスレでも一生懸命ハートアイランドは資産性が高いとひとり息巻いていた人と主張が同じ。
でも誰にも賛同して貰えなかったよね。

[770: 匿名さん]

全部織り込んだ上での価格じゃないの？

[771: いつか買いたいさん]

>織り込んだ上での価格じゃないの

意味不明。
織り込んだ価格ならすぐに完売するだろうね。

[772: 匿名さん]

>>771
損も得も、個人差や好みの範囲で、
市場から見れば、全部織り込んだ上で値付けがされていると言うこと。

[773: 匿名さん]

入居後も売れずに余っているんだろうけどどうするんだろうね。
そこが狙い目

[774: 周辺住民さん]

７６０ってグランスイートの書き込みでも、盛んに「グランスイートは資産性に富む」と一人で張り切っていましたが、結局誰にも相手にされなかった人物でしょう。需要と供給のバランスから言っても、エリア内にこれだけ賃貸物件があり、しかも空きが出ているのに資産価値も何もあるわけないでしょ（笑）（＾−＾）にっこり

[775: 匿名さん]

●王子神谷駅1分のＵＲ賃貸

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

→現在、当サイトからご予約いただける募集物件はございません。

●王子神谷駅5分のＵＲ賃貸
http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

→現在、当サイトからご予約いただける募集物件はございません。

●王子神谷駅17分の「ハートアイランド新田一番街」

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

８件予約可能。

[776: 匿名さん]

>>773
長い目で見れば誤差の範囲でしょう。

付加価値再販でもしなければ、新規分譲で損も得も無いでしょう。
すべて織り込んで根付けされています。
もちろん好みや価値観の違いは別問題です。

[777: 匿名さん]

織り込み済みってのは、株で爆騰を期待して買い込んだ人が、そこが高値掴みだった
ってときに言い訳に使うので聞き飽きている気もするんだけどなー

[778: 匿名さん]

>>776

よくわからん
長い眼で見ようが短い眼で見ようが
不動産は資産価値としてはっきりと損得勘定ができます。
高ければ売れない。安ければ売れる。
経済とはそういうものです。
カローラを1000万円で売って「織り込んで根付けされている」といっていうのと同レベル。

[779: 匿名さん]

ここを検討している方々は巷で言う資産価値なんてはなっから度外視なんでしょう（笑
終の棲家にするつもりならそれもいいと思いますが。

ただ、頭ではそう思っていても何があるか判らないのが人生なので、
大多数は資産価値を熟考してマンション選択をするわけです。

まぁ、いざというときに泣かない様にね。

[780: 匿名さん]

資産価値より住みやすさを優先しますよ。

たとえば事務所使用（資産価値は上がる）を認める規約変更は、
オーナー居住者は反対されるでしょう。

[781: 匿名さん]

住みやすさ＝当然資産価値の一部でしょ。
で、住みやすさには立地(近隣環境他)とか駅距離とか色々あるわけで。

個人の主観で程度はあれ、ここって住みやすいですか？
ほとんどがダメだししてるんでしょ、不便だとね。

[782: 匿名さん]

グランスイートもいまだにキャンセル住戸が売れないようですね。もう1ヶ月以上経ちます。73へーベー３ＬＤＫ　2,900万円という破格値にもかかわらず、、、
またリハートも竣工後だいぶ経ちますが、30戸以上残っているようです。
足立新田ですからね。　王子神谷と比べちゃいけない、いけない。

ＷＷＷはどのくらい残るのか？　第2期くらいまで見極めたいと考えます。

[783: 匿名さん]

>住みやすさ＝当然資産価値の一部でしょ

利便性という意味ならＹＥＳ。
自然豊かで空気が綺麗という意味の住みやすさならＮＯ。

後者なら，ド田舎（例えば千葉東金など）の資産価値だって高くなるはず。

[784: 匿名さん]

>グランスイートもいまだにキャンセル住戸が売れないようですね。

73平米2900万でも売れないということは，80平米3000万でも売れないということになる。
ＷＷＷは80平米が4000万円〜。4000万で買って，すぐに売ろうとしても3000万で売れない・・・買った瞬間に1000万以上どぶに捨てたことになるね。
都心の駅近物件は，7000万で買って翌日に8000万で売ってる人たくさんいるよ。

[785: 匿名さん]

ま、足立区ですからね。
多くを望んでも土台無理な話V(＾＾

[786: 匿名さん]

>>782
GSのキャンセル部屋、間取り見ましたが２部屋とも凡庸な田の字なんですね。
どちらの棟の部屋かわからないですが、川沿いの低層階だと南側は圧迫感があって日当たりも悪そう。
価格は安いけどよほど荒川土手に魅力を感じなければ手を出そうとは思わないのでは。
270戸がなかなか完売にならないのに800戸はどうでしょう。

[787: ご近所さん]

王子神谷徒歩3分のレシアス王子神谷パークフロントは
狭い、高い、土壌汚染、長谷○…なんだかんだと言われても完売。

やっぱり資産価値を考えるなら、
駅遠と駅近は荒川の土手位のメリットで補いようがないと思いますよ。

もちろんそれでも土手沿いに広い間取りで住みたくいなら、
安く買えていいと思いますよ。

[788: 匿名さん]

ココを資産運用として考えて奴はいないだろう
ほっといてやれよ

[789: 匿名さん]

同感

[790: 匿名さん]

資産運用と資産価値は違う。
運用するやつはいないだろうが、資産価値は欲しいやつは大半だろう。