アクアテラ C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

[匿名さん]

なんとも仰々しいプロジェクト名ですね。

価格がまだ未定のようですが、リーズナブルな価格帯を期待しています。

所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分

[721: 匿名さん]

２３区のうち１９区が今年度中に中学生まで医療費無料になりますよね

[722: 匿名さん]

滅したのか？

[723: 周辺住民さん]

ここのパンフレットのイメージ図のような川岸ができるといいですね。
住所は足立区ですが足立区の端っこなので区営の巡回バスは来ません。最寄駅の王子神谷、東十条、王子、赤羽は足立区ではないので不便なことも多少あります。朝の通勤バスでは積み残しが発生しています。王子駅からの最終バスの時間も早いので都内飲み派の人はご注意。駅徒歩感は自身で歩いてみるといいと思います。中州ではアクアテラ以外にもいろいろ住居を作っているようなので電車バス道路の状況はこれから変わってくると思います。

スーパーも保育園も徒歩５分圏内にあります。おまわりさんを見たことありませんが派出所もあります、区役所は遠いけど区民センターが中州内にあります。静かだし川辺の緑も多いので今のところ住み心地いいですよ。
私は通勤がつらいので引越し検討中です。

[724: 購入検討中さん]

購入を検討していますが、王子駅からの終バスが早いのが最大のネックですね。遅くなりそうな日は自転車で王子神谷を利用しようかとも思っています。

[725: 購入検討中さん]

７２４さんへ
終バスが早いかもしれませんが
深夜バスが豊島５丁目団地まで走ってますよ。
京浜の最終まであって、豊島６丁目で降りて歩きにはなりますが。

[726: 匿名さん]

西新井のスレから来ました。
日経トレンディ（2007.6月号）です。
価値観は様々でしょうが、記事の一部です。

[727: 周辺住民さん]

ハートアイランド（ＵＲ賃貸）に住んでいますが、ひとつ注意事項をコメントしたいと思います。
・1番街〜2番街ともに空き家が最近目立ってきています。毎週のように引越しトラックが前に止まっていて、ほぼその１００％が出て行く人ばかりです（もっともグランスイートに引っ越す人も中にはいますが）。都内のＵＲ賃貸は一般に人気が高く、抽選で外れることが多いのですが、ハートアイランドは例外で、先日の3番街なんか定員割れして、何ヶ月もの間、「先着順で部屋あります」と宣伝してまして、先日ようやく埋まったようです。（余談ですが、3番街の南西側の棟では今年転落事故（即死）がありまして、その住民の部屋はずっと空いてます。６階の右側から３〜４番目の部屋だったと思います）。周囲の部屋の人の一部もこれからハートアイランドから出て行くという話を聞いてます。

・３年前までは王子神谷駅前が馬鹿高だったので（ご存知のとおり、王子神谷は分譲価格に比べて賃貸の賃料が高額な土地として全国ベスト１０に入ってました）、相対的に駅２０分のハートアイランドは割安でしたが、昨年末、王子神谷駅１分で、６５平米で１４万程度とぐっと安い賃貸マンションが出てきて以来、ハートアイランドは相対的に割高となり、空き部屋増産に拍車がかかっています。

・このように賃貸の部屋が余っているという状況は、すなわち、その地区の分譲マンションの利回りが低すぎる。つまり、分譲マンションは「売れない」ということを意味します。グランスイートでも厳しいでしょうが、ＷＷＷの分譲は８００戸もあり、大幅な価格下落が予想されます。ＷＷＷは間違いなく在庫が有り余ります。最初の数戸が売れたとしても大半は１年以降に大幅なディスカウントが始まることは目に見えています。資産性を考える人は注意してください。

・隅田川は荒川に比べて綺麗ではありません。パンフレットとはイメージが違うと思います。

・ハートアイランド地区にスーパーはベルクしかなく、別のスーパーを増設する予定もありません。ベルクはあまり品揃えがよくありません。サミットなどに比べて少し小さめです。

周辺住民としてＷＷＷを見たとき、素直な感想を言います。「これだけハートアイランドが人気薄で部屋が有り余っているのに、あの分譲価格で買う人がいるとは想像できない。ましてや８００戸も埋まるわけがない。あの値段で８００戸の完売は１０００％不可能。なので、在庫処分のための大幅値引きは明らか。」

[728: 匿名さん]

http://www.royalparks.jp/shin/index.html

ここの動向なんか参考になるのでは？
コンビニができるのはいいですね。

[729: 購入検討中さん]

確かによくよく考えると少し割高なのかなと思えてきました。
新浦安と同じぐらい、もしくは少し安いぐらいですかね。

駅から遠いことは変わりなく、公園や水辺（海、川）の条件は同じぐらいですが
生活利便性は断然新浦安の方が良いですね。

検討しなおすことにします。

[730: 匿名さん]

さあ、どうでしょうか？

私も近隣住民でこの地区を良く知っています。
まず、反論部分から言いますとハートアイランド地区から人が去るという事はないでしょう。
これからもっと注目されるでしょう。
隅田川は荒川に比べて確かに見劣りはしますが、整備が進んでとても美しい景観が広がりそうです。
ベルクは個人的に高評価です。
品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。
ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

UR賃貸については都内だと抽選で外れる事が多いというのはだいぶ前の話だと思います。
全般的に安い賃貸が増えて選択肢が増えた事や単身世帯が増えた為が主な理由でしょう。
ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。
設備や環境など他のURとはレベルが違いますよね。
確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度ですがそれでも他のURに比べても少ない方です。
資産性については分譲であればより増すでしょう。
なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。
今の所、分譲はグランスイートとここだけですし、グランスイートは荒川沿いで立地的に有利でしかも旧価格、構造的設備的にもこちらより数段上のようなのでこちらを買えた人は本当にラッキーだと思います。
パンフレット通りとても美しいマンションに仕上がりましたしね。
ここも周りが整備されているのでマンションからの眺望はとても美しいものになると予想しています。たしかに価格は新価格とも呼べるものですが、こちらの立地を考えた場合それでも完売すると思いますよ。まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますがハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。。

[731: 購入検討中さん]

一般的に足立区は郊外という認識が強いと思います。
ベルクは規模が小さいですよ。
あれは本当に小さすぎ。
他にでかいスーパーがもう１つあるなら理解できるけど。

それとベルクから見える建物がＵＲ賃貸なんでしょうか？
ベランダの手すりに、あちらこちらで布団が干されていました。
アクアテラを同じような景観になるのは目に見えてます。
そんな分譲ＭＳ住みたくないなと思い、かなり悩んでいるところです。

[732: 周辺住民さん]

>品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。

確かにベルクは棚が少ないので歩きやすさや美しさはサミットより上です。しかし品揃えはサミットに比べて圧倒的に少ないです。食料は手に入りますが、薬や服など日常品が手に入りません。正直、もう少し大きいスーパーがほしいです。

>（ベルクは）ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

集客には余裕があります。が、新豊橋ができて夕刻に急激に込み始めました。豊島のアパートの人たちがベルクに来ているのです。

>ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。

それは同意です。実際、そういう計算をして私もここに住んでいます。他の賃貸より割安です。ただし駐車場は高い。しかし、にもかかわらず、最近は空き部屋が増えています。

>確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

駅から遠いしベルクしかないのは、普通は利便性が悪いという判断になると思います。ただし荒川の自然はなごみます。隅田川は汚いのでまったくなごみません。

>ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。

これは反論します。
私は2004年3月から住んでいて育児を通してかなり周辺の人たちを知っています。知人のうち、ハートアイランドから出て行った7〜8世帯のうち、1世帯のみ、グランスイートへの移動で、他の世帯は「駅から遠い」などの理由で別のマンションに引っ越しました。グランスイートへの引越しではありません。ロビーに貼り付けてある「空き部屋掃除のお知らせ」も、このシーズンだけではなく、昨年からだんだんと増えています。これは引越しシーズンだからではないということです。人気があれば、空が出てもすぐに埋まるはずです。現実は、なかなか埋まらないようです。

>３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度です

3番街もすでに空き部屋が出ています。1番街と2番街も「全体で数件」レベルではないです。各棟ごとに「数件」くらいです。3番街はまだほとんど埋まっているようですが。そもそも、引越しがあるのはいろいろな理由があって仕方が無いとしても、ここで注意すべきは、出て行っても、なかなかその部屋に人が入ってこないということです。人気があるならすぐに埋まるはずです。だんだんと空きが増えていっているのです。

あと、2番街の奥なども当初の「建築計画」が中断されています。ハートアイランドを設計した当初は、3000人を見込んでいましたが、空が増えているため、建設を延期することになったことをご存知でしょうか。

>資産性については分譲であればより増すでしょう。なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。

「緑豊かだから空きが出てもすぐに埋まる」という考えは１００％誤りです。駅から遠いマンションに資産性はありません。実際に（荒川沿いにある）グランスイートですらかなり売れ残り、完売まで時間がかかりました。隅田川沿いでグランスイートよりはるかに高額なＷＷＷがすぐ埋まるとは、地球がひっくり返ってもありえないでしょう。

資産性は、希少価値でもあります。もし、この地区のマンションの棟がひとつしかないから、資産価値は落ちにくいかもしれませんが（それでも駅から遠いと値下がりしやすい）、周りに大量に賃貸があると、分譲も貸せなくなります。一生ここで暮らす人は良いかもしれません。そういう人は資産価値は考えてないでしょう。しかし、将来的に転勤などで引っ越す可能性が少しでもあるなら要注意です。「自分は自転車やバスを使うので駅から遠くても大丈夫。でも資産性は考えたい」という人は要注意です。

　駅から近いマンションの価値が落ちにくいのは単に「駅まで歩くのが早いから」という利便性だけではりません。オセロゲームの角を取るのと同じように、駅から遠い土地は、そこからさらに駅に近いマンションが建つ可能性が二次関数的に高くなるからです。駅からの半径が２倍になると、自分より駅に近いマンションが建つ可能性は4倍になります。駅1分より駅2分のほうが、4倍もライバルマンションが多いのです。自分より駅に近いマンションの住民が低価格で投売りしてしまっり、自分より駅に近くて自分より安くて良いマンションが登場したら一環の終わりです。一気に資産は落ちます。資産性を考慮して分譲を買うときは、駅までの途中に他のマンションを建設する余地を残さないということがもっとも大事です。ＷＷＷは駅20分。これは駅5分に比べて、半径で4倍。マンションの将来在庫数で16倍も差があります。これはその分、資産価値が落ちやすいということです。　それでも荒川は綺麗で緑があります。ＷＷＷは、緑がなく幅も狭い隅田川、しかも在庫８００戸もある、しかも馬鹿高い。

>まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますが

同意です。しかし、その賃貸があまってきているわけです。賃貸の賃料と分譲の中古価格は相関関係があります。

>ハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。

荒川側だけだと思います。3番街などはよくある普通の住宅地のようですし、3倍街の前の道路はかなりうるさいです。ＷＷＷの前の道路もかなりうるさいと予想されます。もっともベランダは隅田川なので、ベランダ側にはあまり影響はないかもしれませんが。

[733: 匿名さん]

通りすがりのコメントで恐縮。
732さんのレス、長文なのが玉に瑕ですが説得力ある内容だったので、つい惹かれて読んで
しまいました。

文面からお見受けする所、女性の方のようですが中々的確で冷静な分析ですね。
私自身はこのＭＳにつき論評できる知識を持ち合せていないのですが、条件的に見て、良くも
悪しくもＭＳ１次取得者層が対象たるべきなのに、価格が連動していない感じがしました。

[734: 購入検討中さん]

購入しやすいということでしょうかね。
よかった

[735: 匿名さん]

せめて100㎡が5000万未満中心と、あと5%でも安ければ売りになったんでしょうけどね。
なんかヒューザーみたい。　ここ直床だしね。　いまどきホームページ上で、構造面の
説明なしってのも珍しい。 1次取得者狙いは明確ですね。

[736: 匿名さん]

732さんの書き込みは本当にハートアイランドをよく知っている人の意見として価値ありますね。
いい部分も悪い部分もよくわかってハートアイランドに住んでいるんでしょう。
永住するなら分譲でもいいでしょうが、資産として考えた場合この立地は厳しいかな。

[737: 匿名さん]

ハートアイランド新田一番町の現在でているWeb上から即予約可能な空き部屋は6。
URとしてはかなり多めですね。　同じ駅から遠い再開発地系の城東地区の物件でも
リバーハープコートなんかは、めったに空きがでてない。

角の86㎡ 8階で、家賃151,300円 　坪あたりで、6000円をちょっと切っていますね。
年丁度7万/坪。　ここ買うと中層で、170万/坪程度なので、賃貸条件が対して
変わらないと思うと、単純利回りは4% がいいところ。　キャッシュで買って、
管理・修繕・税金を無視しても25年回収にかかる。　実際にはローン組むのが
普通だから、利息分で投下総コストで同じになる年数は1.5倍に伸びる。
そこまで引っ張ってもっていても、資産価値的には期待できないだろう。

賃料ベースでみても価格に明らかに割高感がある。

これだけの広さが欲しいってことは子育て世代で、10年もたてば広さはもっと
狭くて済むようになる。　予算的にここでしか買えないというのであれば、
賃貸を選ぶのが自然ではないかな。

[738: 物件比較中さん]

先週モデルルームに行きました。数組の人が来ていましたが全体的にガラガラでした。
ＧＷ中なのにシアターで聞く人も3組のみでした。
既に赤いバラがいくつか貼り付けられていたので「あれ？もう売約済みの人いるの？」
と思い営業に聞くと、「売約ではなく検討中の部屋」だそうです。要するに
ダミーで付けているだけです。シャトルバスも数年間だけの暫定措置のようですね。

[739: 匿名さん]

今、ここのモデルルームって予約無しでも入れるのですか？
オープンしてるのかしてないのか、よくわからないのですけど。

[740: 不動産購入勉強中さん]

隣に建設中のロイヤルパーク新田の賃貸の賃料が出ましたね。ＵＲより高めです。もともとＵＲの部屋が空いているというのに強気ですね。部屋はかなり空くと予想されます。ハートアイランドはアクアテラも含めて空き部屋の大合唱となりそうな予感がします。

[741: マンコミュファンさん]

この物件全く購入する気の無い通りすがりのものですが、

ここまでしか資金が出せないから、この広さで都内なら良いという人だって居るんじゃないのでしょうか？

南千住だって一昔前はその地域を知ってる人なら敬遠してた人大多数だったし。（私は今でも南千住だけは遠慮するけど）

東京全体がＵＰしてるんだから、この物件に古くからいる近隣住人には考えられない需要があってもおかしく無いんじゃないかと思います。

[742: マンション投資家さん]

>東京全体がＵＰしてる

それって大変リスキー。駅から近い都心が全体の平均を押し上げているだけ。
都内の平均単価が埼玉などに比べて値上がりしているのはそれだけ駅近物件が多いからに過ぎない。
それにつられて団塊ジュニア層の低所得層が買いに走っている構図。
そのブームで販売価格上昇が支えられてる。
この先人口は減ることはわかっているしマンション購入年代は確実に減る。
それにここ5年で都内に作られた大量のマンションの在庫が中古となって押し寄せてきます。足立区で今5000万なのが7000万になることはない。なぜなら、金持ちは都心に買うから。足立区を買う低所得層の年収が増えるわけじゃない。今がピーク。本当に気をつけてくださいね。

[743: 物件比較中さん]

今がピークとなぜ言い切れる？
都心はもちろん、23区に人が集まる傾向はまだまだ続くと思います。
人が少なくなっても東京の人口が減らなければ
需要はしばらく続くと考えた方が自然だと思うが。

[744: 匿名さん]

今の時代2極化がテーマでしょう。　都内といえどもバス便であれば資産価値の維持は
難しいのではないでしょうか。

都内全般の世帯数がまだ増加するからというのを、どこが吸収するかと考えたときに
バス便の地が値上がるということだけは起こりにくいと思いますけれども。

無論一生住んで使いつぶすつもりであれば別ですね。

[745: 741]

若いサラリーマン、一生使い潰しファミリー層が検討中心と思ってました。

[746: 購入経験者さん]

テレビも雑誌も皆揃ったように二極化、二極化っていうが
そんなに二極化してますか？
超都心に引っ張られて都心、都心近辺、郊外、郊外バス便物件と
段々と引っ張られるように、価格が上昇しているようにしか見えません。
例えば23区で価格が上がってないor下がってるとこってどこ？
郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。
不動産会社は今郊外の物件に目を向けさせようとしている最中ですよ。

まあ東京都と地方との二極化はあるとは思いますけどね。

[747: 匿名]

都心のマンションと足立区新田のマンションは全く別だということ。足立区新田は川口、草加あたりと傾向が似ている。需要が東京と考えないほうがいいです。

[748: 匿名希望]

>郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。

断じてそれはない。

[749: 匿名さん]

価格上げたって売れなかったら意味ないよね。
郊外バス便マンションが便乗で値上げしているけど、最終的には売れ残るでしょう。
千葉や埼玉はすでに完成在庫過多の状態だしね。

[750: マンション投資家さん]

以下に書くことはプロの投資家なら「常識」となっていることです。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった、いかにも素人丸出しの浅はかな知識で住宅を購入しています。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

　マンション価格は，原価でもなく，金利でもなく需要と供給で決まります。金利が上がれば，買いたいという人がそれだけ少なくなり，それだけ需要が下がるので，それだけ価格が下がります。金利が安いときは買う人も多いのでマンション価格も高くなるわけです。

現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

[751: 741]

買いたい人が買う。

貴方が購入する訳じゃないからそこまでネガティブに成らなくても良いんじゃないんでしょうか？

この物件検討者はは充分承知してるんじゃないの？

[752: 匿名さん]

使いつぶしを仮定するんなら、ただ同然まで値落ちしてもいいけど、
相当に頭金を積んでいないと、万が一なんらかの理由で10年以内にでないといけなく
なった場合に、ローン残債が中古価格割れして、債務超過になるリスクがあるんですよ。
10年以内程度じゃ、利息ばかり払っていて、いくらも残債は減ってないけど、
値上がりがなくなれば、買った瞬間に20% 目減りしているわけですからね。
このリスクは郊外とかバス便物件ほど高いんだけど、頭金 1/3-1/2とか積む人が
どれほどいるのかな。　ここ。

750さんの分析はなかなかするどいね。

[753: 匿名さん]

現在どこの物件も苦戦していますね。集客という部分でほぼ全滅ではないでしょうか。
消費者も馬鹿じゃないですから、去年後半からの新価格に冷ややかな目で見てますよ。
今反響が良いのは市川のタワーと豊洲タワーくらいではないですかね。
今の新価格は当の事業主からは「２年もつかどうか」といわれています。その理由は、今回のマンション新価格は「需要と供給」が成り立って上昇した訳ではないからです。そこがバブル時代と違う点です。完全に土地の仕入値（ファンドの進出による）が競合入札で上がったため、今のような凄まじい価格になったと思われます。今はどこのデベも様子見をしてる感じですかね。
次に注目するのは、何社かが先手を打ち新新価格を出した瞬間、すぐに値崩れをおこすことですかね。その時期は遠くないでしょう。

[754: 匿名さん]

いろんな論客がいるスレで気持ちよく論じては？
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/

[756: 周辺住民さん]

URのホームページにH街区とセンター街区の公募が出ていますね。

http://www.ur-net.go.jp/toshin/release/index.html

ベルクと小中学校予定地に挟まれた小さいセンター街区は「地域住民の
生活利便の向上に寄与する診療所を主とする生活支援施設を設置する」
とあるので、お医者さんができるのでしょうか。

H街区は分譲で、ハートアイランドの一番奥ですが荒川沿いなので眺望は
期待できそうですね。どちらもできるのは２年先でしょうけれど。

[757: 匿名さん]

ここの土地だったら５０平米くらい大きさで
価格は２０００〜３０００万程度
１６００世帯くらいにしたほうが良かったと思いますヨ。

そんなにお金持ち住んでない土地柄ですし・・・
もっとも持ってる人は１、２年前に購入してるでしょうし。

[758: 購入検討中さん]

何も気にせず購入できるひとも結構いると思いますよ。
ここがどうしてもほしければ気長に待つしかないですか・・・

[759: 匿名]

新田に住んでいる老人は多いです。そのうち、金持ちの人たちが
永住目的で買うと思います。
が、全部売れるほど需要はないでしょう。ここに。

[760: 匿名さん]

ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。
理由はあえて書かないが。
ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。
UR全体として居住者が減ってきていると言う事。
特に顕著なのは幕張地区。
しかし、こちらの地区の分譲は価格設定も高くしかも３０年の定期借地権物件であるにも拘わらず一様に完売。
ハートアイランドはほとんど賃貸。
賃貸の中にある分譲は資産性に富む。
なぜなら、資産価値の落ちないマンションの条件の一つにそれがある。
よって、分譲価格がそこそこ高くても売れるだろう。
しかし８００戸もあるので簡単ではないに違いない。
グランスイートは竣工前に完売したので売れ残りが沢山出たというのは違う。
近隣のマンションにはそういうのはあるが、ハートアイランド地区の物件ではない。
H街区の土地は公団の居住者が少なくなってきたから予定が変更されたのではなく、土地の価格が当初より上がりすぎた為に交渉が長引き、計画に変更をきたした為。

[761: 732]

>ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
>交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

王子神谷駅前より利便性が高いとは、ありえない論理ですね。
駅から遠い場所は資産性がないのは自明のこと。
この場所に巨大なショッピングモールやテーマパークがあって、他の地区からの集客が望めるなら話は別。しかしあるのは小さなベルクのみ。

駅近が最大の資産性。ハートアイランドと王子神谷の間には、古い家屋やアパートなど将来的にマンションが建設される可能性が高い場所が多い。ここに良質なマンションがひとつ増えるだけでそれより駅に遠い中古マンションの価値は下がる。

住んでいるから強調しますが、本当にハートアイランドは「不便」です。駅に遠いからです。これに尽きます。バスも時間通りに来ないし、夜バスが終わるのも早い。しかも王子と王子神谷の間の122号線は午前中かなり渋滞します。結局、王子神谷から乗ったほうが早いのですが、王子神谷まで行くバスは北千住から来る１系統しかないし、これが時間がずれすぎる。

>ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。

実際に悪い。すでにかなり空き部屋が出ていてなかなか埋まらない状況になっている。

>UR全体として居住者が減ってきていると言う事。

ＵＲ全体としてや新田だけではなく、近隣の賃貸住宅にかなり空席が出ているということが問題なのです。

>賃貸の中にある分譲は資産性に富む。

貸し出そうと思ったときに、思い通りの家賃を付けられるかどうかが資産性です。周りにあまった賃貸が多いと、どうしても賃貸の家賃より低くしないと貸せない。これは資産性が低いということ。資産性が高い土地は、賃貸もすぐに埋まる。

賃貸が多い中で分譲が少ないと分譲の希少価値が高いという論理なのでしょうが、それは間違っています。賃貸にすみ続けるのと、分譲を買うのを天秤にかけて、分譲の方が大幅に得になる計算にならなければ、分譲に資産価値はありません。周囲の賃貸が余る＝次第に家賃を下げざるを得ない＝分譲の中古マンションの売値を下げなければ買ってくれない。

[762: 732]

ちょっと計算してみました。資産性のシミュレーション。

ハートアイランド賃貸に住む場合とＷＷＷを買う場合とで、10年後にどちらが自分の資産を高められるか。つまり10年間で失う金額を計算します。仮に30年住み続ける人も10年後の資産を比べるというわけです。

1)ハートアイランド新田3番街　107平米(最上14階）17.5万円/月　に住む場合。（これは実際に今募集している部屋です）

結果＝10年間で2100万円の支出（管理費込み）


２）WWWの100平米 5500万円を購入。金利年3%としてローンで購入するとする。

10年で失う金利分＝5500×0.35=1925万円
10年で失う管理費＋固定資産税＝年30万として10年で300万円
よって、
10年間で支払うトータル金額　5500+1925+300=7725万円

これと、築10年となったＷＷＷ中古マンションの資産価値を差し引きします。

今の新築価格 5500万円
これが築10年の中古マンションになったときに買値と同じ5500万円で売れたとする。

すると、10年間で失う金額＝7725-5500万円=2225万円

となり、賃貸にした場合とほぼ同じになる。

要するに、10年後に今の新築価格と同じ価格で売れるなら、賃貸とトントンというわけです。
実際には、中古マンションの資産価値は、築年数が増えるごとに年々下がっていきます。その下がり方は、駅から1分物件の場合はかなり緩やかで、あまり下がりません。しかし駅から10分の物件になると10年で半額近くに落ちます。ましてや駅から20分がどのくらい急降下するか計り知れません。

そんな駅20分の物件を5500万円で買い、築10年の中古マンションになったときに、5500万円で売れる自信がありますか？　それ以上の価格で売れなければハートアイランドの方が得という計算です。しかも、分譲より得になるはずのそのハートアイランドの物件でさえ、「余り始めている」わけです。

[763: 732]

上記、少し計算間違いがありました。5500万円を何年で支払うかによってかなり変わってきます。
毎年ローン残高が減るので、金利分が上の計算より少なくなります。なので、10年で支払い終えて、かつ10年後に5500万で売れれば分譲を買ったほうが得になります。が、20年以上のローンにしたり、あるいは築10年中古価格が新築価格の8割くらいに落ちれば賃貸が得です。訂正しておきます

[764: ご近所さん]

そもそも、購入が徳か賃貸が徳かなどということを考えている時点で購入すべきではないんじゃないですかねぇ。

低金利のせいか、本来購入してはいけない人まで購入しているような気がします。

今の家賃と変わりませんよなんて言葉に踊らされてはいけませんよ

[765: 匿名さん]

自分自身を客にみなした賃貸不動産の経営として、ローンや経費支払い分を家賃に
みたてて、10年後に売却でもEXITできるかどうかって視点は必須だと思うので、
買おうが買うまいが賃料水準（あるいは利回り水準）を気にするってのは大事だと
思いますよ。　とくにここのように、同一地区にいっぱい賃貸棟がたっている場合は。

[766: 匿名さん]

まあそれが資産性ということですからね。

[767: 匿名さん]

中途売却前提で買おうと考える時点で・・

[768: 匿名さん]

>王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

どこをどうしたらそんなことが言えるかわからん…
王子神谷駅前なら東十条も徒歩圏内だが…

[769: 匿名さん]

760さんはグランスイートの購入者？
あのスレでも一生懸命ハートアイランドは資産性が高いとひとり息巻いていた人と主張が同じ。
でも誰にも賛同して貰えなかったよね。

[770: 匿名さん]

全部織り込んだ上での価格じゃないの？