アクアテラ C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

[匿名さん]

なんとも仰々しいプロジェクト名ですね。

価格がまだ未定のようですが、リーズナブルな価格帯を期待しています。

所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分

[691: 匿名さん]

>なぜ出来ないのか？って聞いたら『戸数が多すぎて間違えると大変なので』だと。
>そんな素人が造っている訳ではないだろうに。

素人が作ってたりして（笑）

[692: 匿名さん]

藤和不動産の担当者は当たりはずれがあるので気をつけましょう。

[693: 匿名さん]

一体、アクアテラに何でこんなに大金を支払うのか？
私は疑問です。

[694: 匿名はん]

大金ないのに何で気になるのか？
私は疑問です。

[695: 匿名さん]

平米50万そこそこでしょ。　これが高いっていったいいくらなら買えるのか。
狭いのがほしけりゃほかいけばいいだけだし、板に張り付いている意味がわからん。
自分が買える買えないと、割安割高は別だと思うけどね。

[696: 匿名さん]

↑計算合ってる？
この方、大丈夫かしら？

[697: 匿名さん]

＞695
あまりにおかしな値だぞ。

[698: 匿名さん]

金持ちは喧嘩せず。

[699: 匿名さん]

計算合っているのでは？？？
まーどうでもいいですが。

[700: 匿名さん]

千住曙のＭＲ行きましたか？

販売員の対応など悪くないですし、なにより同じ南側対岸まで１００ｍですが、公園や第2東京タワーを望める眺望が、豊島5丁目団地ビューのアクアテラとは大きく違いました。また、京成の駅まで本当に近いですね。
でもその分価格はアクアテラより高いですけど。。。

アクアテラが勝っているのは、大きな通りから離れた静かな住環境、広いお部屋かなと感じました。
あせらずよく検討していきたいです。

[701: 匿名さん]

695 ですけど、1㎡ 50万見当ですよ。ここの値段は、
100平米なら 5000万。

[702: 匿名さん]

千住曙は南面は平均で200万/坪を超えていたので、1平米 60万。
今回は東の棟は売り出さないですが、10-15%ほど安いとされているので、
別に隅田川なんて見えなくてもかまわんと思えば、坪単価はあんまり変わらなくなりますね。

[703: 匿名さん]

5月4日の内覧会予約がほとんど入っていないですね。前向きに購入検討していますが、どのくらい売れるのか心配です。

[704: 匿名さん]

売れますよきっと。

[705: 匿名さん]

ここは立地が良いから必ず完売しますよ。
都内でこれだけ静かで環境の良い所ってあまりないですから。

[706: 匿名さん]

まあ、金のない奴は覗くなってことかな。

[707: 匿名さん]

＞705
完売はするでしょうけど、環境が良いからではないと思いますよ
内陸に比べて、まだまだ価格が安いからです。
ここが普通の23区内の住宅地並に、坪/250〜300万円だったら見向きもされないと思いませんか？
本来河原は堤防であって、人が住むところではありません。
夏になったら川面の臭いもします、豊洲や港南などの湾岸の埋め立て地と
よく似ているロケーションです。

[708: 購入検討中さん]

トレンディに住宅のことありましたよ。
良く見て検討しましょう。
ちなみに王子神谷の駅は賃貸出しした場合のPER高いとありました。

[709: 匿名さん]

７０７さんは、間違えていますよ。
この区域は２３区にあって非常に環境に恵まれた土地です。
坪/２５０〜３００でも見向きもされないどころか、これから大いに注目を集めるでしょう。

川原は堤防であって、人が住む所ではないというのも違います。
リバーサイドは今大変注目を浴びています。
水の見える立地は心が癒され、景観も良いからです。
川面の臭いはとても良いものです。
むしろ草木の臭い等で癒されます。

[710: 物件比較中さん]

７０９さん、あなたデベですか？
足立区はもともと低所得者を多く受け入れてきた場所であり、地価が低いのが最大の利点でした。
それが、今のマンションブームで一気に価格を上げてきている状況です。
でもそれはまるでバブルのようです。

このような状況になったのはごく最近で、長く物件をいろいろと見てきた私には、消費者さんたちが理解不足で可愛そうに見えます。

川縁だからダメということではなく、足立区が低所得者用が多い土地柄である点、そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点、さらに中州は不安定であるために一般的に価値が少し下がることがほとんどなんです。

台地の中の川縁とは状況が違いますから、その点をしっかりと理解して頂きたいです。

でもアクアテラはそういう土地の不利な点を考慮しても、素敵な巨大マンションです。
駅から多少遠くても、区の保証が多少悪くても、やはり川の近くに住むというのは貴重なことですから、かくいう私もアクアテラを気にしています。

しかしＭＲの担当者の素人ぶりには閉口しました。

[711: 匿名さん]

>>709さん
誤解があるようなので補足したいのですが、

>足立区はもともと低所得者を多く受け入れてきた場所
ではありません。勝手に集まって来ちゃったんです。

>足立区が低所得者用が多い土地柄である点、そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点
見方を変えて普及率を見て下さい。断じて劣っていません。充実し、行き渡っています。

>中州は不安定であるため
最新の治水理論で作られたスーパー堤防です。中州ではありません。あの場所は正真正銘堤防そのものです。

[712: 匿名さん]

なるほど、
ではアクアテラのハートアイランドも悪くないですね。
検討範囲に入れさせて頂きます。

川の近くって、やっぱり憧れますね。

[713: 匿名さん]

>710さん
足立区にお詳しいようですので、よろしかったらもう少し教えて頂けませんか？

>そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点

具体的にどんなことでしょう？
小中学生の医療費のことは知っていますが、うちは子供がいないので
関係有りません。
それより将来のことを考えると、老人福祉、健康保険関係が心配なのですが。

[714: 匿名さん]

ちょっと借り物ですが、

http://blog.contents.homes.jp/ranking/2006/09/232006_6cc7.html

子供がいる方は足立区は避けたほういいでしょう。

[715: 匿名さん]

無理。毎日家にこもる人はいいんじゃない？
駅まで遠すぎ。

[716: 匿名さん]

駅まで遠くても、
埼玉や千葉のはずれのビジネスホテルに住んだと思えば、いいのでは。

[717: 匿名さん]

2006年度の総合ランキングと、また住みたいランキングで
足立区はどちらも23位になっていますね。

http://club.homes.co.jp/research/20061109/

なかなか評価は難しでしょうし、足立区だって住めば都だとは思いますが。
一応、ランキングで23位というのは少し知っておいても良いかもしれません。

でもそれでも地方よりは、ずっと良い環境だと思いますけどね。

[718: 匿名さん]

http://kyouiku23.livedoor.biz/archives/cat_50026327.html
には子供の学力比較が掲載されています。

＞東京都実施の学力調査結果をみますと、足立区は、
＞小学校でH16は最下位（江戸川区と並んで）、H17は21位、
＞中学校でH16は23位、H17は22位、となっています。

とのことです。
でもその分、足立区はこれから教育に力を注いでいく可能性がありますから、
一概には判断できないことです。

子供には、足立区は医療費のこともありますから、いまいちの可能性はありますね。

[719: 匿名さん]

＞７１６
普通金出してそんなとこ住みたいの？？

[720: 匿名さん]

>>718
他の区は、少子化対策のため、義務教育まで医療費が無料のところが増えてきましたね。
小中一貫教育ってのはどうなんでしょう。

[721: 匿名さん]

２３区のうち１９区が今年度中に中学生まで医療費無料になりますよね

[722: 匿名さん]

滅したのか？

[723: 周辺住民さん]

ここのパンフレットのイメージ図のような川岸ができるといいですね。
住所は足立区ですが足立区の端っこなので区営の巡回バスは来ません。最寄駅の王子神谷、東十条、王子、赤羽は足立区ではないので不便なことも多少あります。朝の通勤バスでは積み残しが発生しています。王子駅からの最終バスの時間も早いので都内飲み派の人はご注意。駅徒歩感は自身で歩いてみるといいと思います。中州ではアクアテラ以外にもいろいろ住居を作っているようなので電車バス道路の状況はこれから変わってくると思います。

スーパーも保育園も徒歩５分圏内にあります。おまわりさんを見たことありませんが派出所もあります、区役所は遠いけど区民センターが中州内にあります。静かだし川辺の緑も多いので今のところ住み心地いいですよ。
私は通勤がつらいので引越し検討中です。

[724: 購入検討中さん]

購入を検討していますが、王子駅からの終バスが早いのが最大のネックですね。遅くなりそうな日は自転車で王子神谷を利用しようかとも思っています。

[725: 購入検討中さん]

７２４さんへ
終バスが早いかもしれませんが
深夜バスが豊島５丁目団地まで走ってますよ。
京浜の最終まであって、豊島６丁目で降りて歩きにはなりますが。

[726: 匿名さん]

西新井のスレから来ました。
日経トレンディ（2007.6月号）です。
価値観は様々でしょうが、記事の一部です。

[727: 周辺住民さん]

ハートアイランド（ＵＲ賃貸）に住んでいますが、ひとつ注意事項をコメントしたいと思います。
・1番街〜2番街ともに空き家が最近目立ってきています。毎週のように引越しトラックが前に止まっていて、ほぼその１００％が出て行く人ばかりです（もっともグランスイートに引っ越す人も中にはいますが）。都内のＵＲ賃貸は一般に人気が高く、抽選で外れることが多いのですが、ハートアイランドは例外で、先日の3番街なんか定員割れして、何ヶ月もの間、「先着順で部屋あります」と宣伝してまして、先日ようやく埋まったようです。（余談ですが、3番街の南西側の棟では今年転落事故（即死）がありまして、その住民の部屋はずっと空いてます。６階の右側から３〜４番目の部屋だったと思います）。周囲の部屋の人の一部もこれからハートアイランドから出て行くという話を聞いてます。

・３年前までは王子神谷駅前が馬鹿高だったので（ご存知のとおり、王子神谷は分譲価格に比べて賃貸の賃料が高額な土地として全国ベスト１０に入ってました）、相対的に駅２０分のハートアイランドは割安でしたが、昨年末、王子神谷駅１分で、６５平米で１４万程度とぐっと安い賃貸マンションが出てきて以来、ハートアイランドは相対的に割高となり、空き部屋増産に拍車がかかっています。

・このように賃貸の部屋が余っているという状況は、すなわち、その地区の分譲マンションの利回りが低すぎる。つまり、分譲マンションは「売れない」ということを意味します。グランスイートでも厳しいでしょうが、ＷＷＷの分譲は８００戸もあり、大幅な価格下落が予想されます。ＷＷＷは間違いなく在庫が有り余ります。最初の数戸が売れたとしても大半は１年以降に大幅なディスカウントが始まることは目に見えています。資産性を考える人は注意してください。

・隅田川は荒川に比べて綺麗ではありません。パンフレットとはイメージが違うと思います。

・ハートアイランド地区にスーパーはベルクしかなく、別のスーパーを増設する予定もありません。ベルクはあまり品揃えがよくありません。サミットなどに比べて少し小さめです。

周辺住民としてＷＷＷを見たとき、素直な感想を言います。「これだけハートアイランドが人気薄で部屋が有り余っているのに、あの分譲価格で買う人がいるとは想像できない。ましてや８００戸も埋まるわけがない。あの値段で８００戸の完売は１０００％不可能。なので、在庫処分のための大幅値引きは明らか。」

[728: 匿名さん]

http://www.royalparks.jp/shin/index.html

ここの動向なんか参考になるのでは？
コンビニができるのはいいですね。

[729: 購入検討中さん]

確かによくよく考えると少し割高なのかなと思えてきました。
新浦安と同じぐらい、もしくは少し安いぐらいですかね。

駅から遠いことは変わりなく、公園や水辺（海、川）の条件は同じぐらいですが
生活利便性は断然新浦安の方が良いですね。

検討しなおすことにします。

[730: 匿名さん]

さあ、どうでしょうか？

私も近隣住民でこの地区を良く知っています。
まず、反論部分から言いますとハートアイランド地区から人が去るという事はないでしょう。
これからもっと注目されるでしょう。
隅田川は荒川に比べて確かに見劣りはしますが、整備が進んでとても美しい景観が広がりそうです。
ベルクは個人的に高評価です。
品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。
ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

UR賃貸については都内だと抽選で外れる事が多いというのはだいぶ前の話だと思います。
全般的に安い賃貸が増えて選択肢が増えた事や単身世帯が増えた為が主な理由でしょう。
ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。
設備や環境など他のURとはレベルが違いますよね。
確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度ですがそれでも他のURに比べても少ない方です。
資産性については分譲であればより増すでしょう。
なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。
今の所、分譲はグランスイートとここだけですし、グランスイートは荒川沿いで立地的に有利でしかも旧価格、構造的設備的にもこちらより数段上のようなのでこちらを買えた人は本当にラッキーだと思います。
パンフレット通りとても美しいマンションに仕上がりましたしね。
ここも周りが整備されているのでマンションからの眺望はとても美しいものになると予想しています。たしかに価格は新価格とも呼べるものですが、こちらの立地を考えた場合それでも完売すると思いますよ。まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますがハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。。

[731: 購入検討中さん]

一般的に足立区は郊外という認識が強いと思います。
ベルクは規模が小さいですよ。
あれは本当に小さすぎ。
他にでかいスーパーがもう１つあるなら理解できるけど。

それとベルクから見える建物がＵＲ賃貸なんでしょうか？
ベランダの手すりに、あちらこちらで布団が干されていました。
アクアテラを同じような景観になるのは目に見えてます。
そんな分譲ＭＳ住みたくないなと思い、かなり悩んでいるところです。

[732: 周辺住民さん]

>品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。

確かにベルクは棚が少ないので歩きやすさや美しさはサミットより上です。しかし品揃えはサミットに比べて圧倒的に少ないです。食料は手に入りますが、薬や服など日常品が手に入りません。正直、もう少し大きいスーパーがほしいです。

>（ベルクは）ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

集客には余裕があります。が、新豊橋ができて夕刻に急激に込み始めました。豊島のアパートの人たちがベルクに来ているのです。

>ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。

それは同意です。実際、そういう計算をして私もここに住んでいます。他の賃貸より割安です。ただし駐車場は高い。しかし、にもかかわらず、最近は空き部屋が増えています。

>確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

駅から遠いしベルクしかないのは、普通は利便性が悪いという判断になると思います。ただし荒川の自然はなごみます。隅田川は汚いのでまったくなごみません。

>ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。

これは反論します。
私は2004年3月から住んでいて育児を通してかなり周辺の人たちを知っています。知人のうち、ハートアイランドから出て行った7〜8世帯のうち、1世帯のみ、グランスイートへの移動で、他の世帯は「駅から遠い」などの理由で別のマンションに引っ越しました。グランスイートへの引越しではありません。ロビーに貼り付けてある「空き部屋掃除のお知らせ」も、このシーズンだけではなく、昨年からだんだんと増えています。これは引越しシーズンだからではないということです。人気があれば、空が出てもすぐに埋まるはずです。現実は、なかなか埋まらないようです。

>３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度です

3番街もすでに空き部屋が出ています。1番街と2番街も「全体で数件」レベルではないです。各棟ごとに「数件」くらいです。3番街はまだほとんど埋まっているようですが。そもそも、引越しがあるのはいろいろな理由があって仕方が無いとしても、ここで注意すべきは、出て行っても、なかなかその部屋に人が入ってこないということです。人気があるならすぐに埋まるはずです。だんだんと空きが増えていっているのです。

あと、2番街の奥なども当初の「建築計画」が中断されています。ハートアイランドを設計した当初は、3000人を見込んでいましたが、空が増えているため、建設を延期することになったことをご存知でしょうか。

>資産性については分譲であればより増すでしょう。なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。

「緑豊かだから空きが出てもすぐに埋まる」という考えは１００％誤りです。駅から遠いマンションに資産性はありません。実際に（荒川沿いにある）グランスイートですらかなり売れ残り、完売まで時間がかかりました。隅田川沿いでグランスイートよりはるかに高額なＷＷＷがすぐ埋まるとは、地球がひっくり返ってもありえないでしょう。

資産性は、希少価値でもあります。もし、この地区のマンションの棟がひとつしかないから、資産価値は落ちにくいかもしれませんが（それでも駅から遠いと値下がりしやすい）、周りに大量に賃貸があると、分譲も貸せなくなります。一生ここで暮らす人は良いかもしれません。そういう人は資産価値は考えてないでしょう。しかし、将来的に転勤などで引っ越す可能性が少しでもあるなら要注意です。「自分は自転車やバスを使うので駅から遠くても大丈夫。でも資産性は考えたい」という人は要注意です。

　駅から近いマンションの価値が落ちにくいのは単に「駅まで歩くのが早いから」という利便性だけではりません。オセロゲームの角を取るのと同じように、駅から遠い土地は、そこからさらに駅に近いマンションが建つ可能性が二次関数的に高くなるからです。駅からの半径が２倍になると、自分より駅に近いマンションが建つ可能性は4倍になります。駅1分より駅2分のほうが、4倍もライバルマンションが多いのです。自分より駅に近いマンションの住民が低価格で投売りしてしまっり、自分より駅に近くて自分より安くて良いマンションが登場したら一環の終わりです。一気に資産は落ちます。資産性を考慮して分譲を買うときは、駅までの途中に他のマンションを建設する余地を残さないということがもっとも大事です。ＷＷＷは駅20分。これは駅5分に比べて、半径で4倍。マンションの将来在庫数で16倍も差があります。これはその分、資産価値が落ちやすいということです。　それでも荒川は綺麗で緑があります。ＷＷＷは、緑がなく幅も狭い隅田川、しかも在庫８００戸もある、しかも馬鹿高い。

>まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますが

同意です。しかし、その賃貸があまってきているわけです。賃貸の賃料と分譲の中古価格は相関関係があります。

>ハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。

荒川側だけだと思います。3番街などはよくある普通の住宅地のようですし、3倍街の前の道路はかなりうるさいです。ＷＷＷの前の道路もかなりうるさいと予想されます。もっともベランダは隅田川なので、ベランダ側にはあまり影響はないかもしれませんが。

[733: 匿名さん]

通りすがりのコメントで恐縮。
732さんのレス、長文なのが玉に瑕ですが説得力ある内容だったので、つい惹かれて読んで
しまいました。

文面からお見受けする所、女性の方のようですが中々的確で冷静な分析ですね。
私自身はこのＭＳにつき論評できる知識を持ち合せていないのですが、条件的に見て、良くも
悪しくもＭＳ１次取得者層が対象たるべきなのに、価格が連動していない感じがしました。

[734: 購入検討中さん]

購入しやすいということでしょうかね。
よかった

[735: 匿名さん]

せめて100㎡が5000万未満中心と、あと5%でも安ければ売りになったんでしょうけどね。
なんかヒューザーみたい。　ここ直床だしね。　いまどきホームページ上で、構造面の
説明なしってのも珍しい。 1次取得者狙いは明確ですね。

[736: 匿名さん]

732さんの書き込みは本当にハートアイランドをよく知っている人の意見として価値ありますね。
いい部分も悪い部分もよくわかってハートアイランドに住んでいるんでしょう。
永住するなら分譲でもいいでしょうが、資産として考えた場合この立地は厳しいかな。

[737: 匿名さん]

ハートアイランド新田一番町の現在でているWeb上から即予約可能な空き部屋は6。
URとしてはかなり多めですね。　同じ駅から遠い再開発地系の城東地区の物件でも
リバーハープコートなんかは、めったに空きがでてない。

角の86㎡ 8階で、家賃151,300円 　坪あたりで、6000円をちょっと切っていますね。
年丁度7万/坪。　ここ買うと中層で、170万/坪程度なので、賃貸条件が対して
変わらないと思うと、単純利回りは4% がいいところ。　キャッシュで買って、
管理・修繕・税金を無視しても25年回収にかかる。　実際にはローン組むのが
普通だから、利息分で投下総コストで同じになる年数は1.5倍に伸びる。
そこまで引っ張ってもっていても、資産価値的には期待できないだろう。

賃料ベースでみても価格に明らかに割高感がある。

これだけの広さが欲しいってことは子育て世代で、10年もたてば広さはもっと
狭くて済むようになる。　予算的にここでしか買えないというのであれば、
賃貸を選ぶのが自然ではないかな。

[738: 物件比較中さん]

先週モデルルームに行きました。数組の人が来ていましたが全体的にガラガラでした。
ＧＷ中なのにシアターで聞く人も3組のみでした。
既に赤いバラがいくつか貼り付けられていたので「あれ？もう売約済みの人いるの？」
と思い営業に聞くと、「売約ではなく検討中の部屋」だそうです。要するに
ダミーで付けているだけです。シャトルバスも数年間だけの暫定措置のようですね。

[739: 匿名さん]

今、ここのモデルルームって予約無しでも入れるのですか？
オープンしてるのかしてないのか、よくわからないのですけど。

[740: 不動産購入勉強中さん]

隣に建設中のロイヤルパーク新田の賃貸の賃料が出ましたね。ＵＲより高めです。もともとＵＲの部屋が空いているというのに強気ですね。部屋はかなり空くと予想されます。ハートアイランドはアクアテラも含めて空き部屋の大合唱となりそうな予感がします。