アクアテラ C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

[匿名さん]

なんとも仰々しいプロジェクト名ですね。

価格がまだ未定のようですが、リーズナブルな価格帯を期待しています。

所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分

[601: 匿名さん]

それなら、釣りはいまいちですねえ・・・

[602: 近所をよく知る人]

うなぎ釣れたことありますよ

[603: 匿名さん]

リハート東京より高いのでしょうか？
しかも駅からもリハートより遠いのでしょうか？
どのような方を購買層としてねらってる物件なんでしょう。

[604: 買い換え検討中]

リハートよりは安いと思いますよ。

[605: 匿名さん]

>>604
それは違反ではないですか、広告に最多価格帯５０００万台とかいておきながら
リハートより安く売ってしまうのは、売れ残りならまだしも。

[606: 匿名さん]

↑
あくまでも販売予定価格だから。
予定は未定で決定じゃない。

ところで連休にＭＲ行く方いますか？
招待状見たら、車で行く場合の記載がない！！
駐車場があるのかもわからなければ、カーナビでどう設定すればいいのかわからない。
デベ、頭悪いの？
気が利かないにもほどがあるよ．．．

[607: 匿名さん]

でもリハートより安くなければ売れないでしょう。
いまだに、足立区大型物件は３０００万程度が
たくさん、売れ残ってるのに。
ローン組む場合は特にね。金利があがりそうだし。

[608: 匿名さん]

確かに招待状には車での行き方がなかったですね。
もっと分りやすい地図を載せれば良いのにと思いました。

昨日ＭＲの前を通ったら駐車場のスペースはありましたよ！
ちなみに地図の点線がある所は一通なので車では通れませんよ。

王子消防署で曲がってサミット前を通過して、新豊橋を渡る方が
車では分りやすいと思います。

[609: 匿名さん]

＞608さん

どうもありがとうございます。
土地勘がないので、具体的に教えていただけて助かります。

[610: 匿名さん]

ベランダから釣りするのは諦めます。
残念ですが・・・

[611: 土地勘無しさん]

川岸でいいじゃないですか

[612: 購入検討中さん]

値付けが難しいようですね。
設備が見えたら検討の余地もあるんですが・・・
レオ様の売れ行きとイクシアの金額見てから考えても十分かな

[613: 匿名さん]

>612
リハートなら現物見られるし、即入居できますよ。

[614: 匿名さん]

リハートねえ。
でもアクアテラには川縁という売りがありますからねえ。
しっかし値段はいまいちですけどね。

[615: 匿名さん]

今、何階くらいまで建ち上がっているのでしょうか？

[616: 匿名さん]

東京の人って川が好きだね。
地方の人からみると、川は住所不定の人が住みついてるか
危険な場所にしか思えないんだけどね。

[617: 匿名さん]

地方出身ですが、川沿いはきれいですよ。
朝晩はワンコの散歩やウォーキングやってる人がたくさんいます。
堤防もあり安全です。
雑草も定期的に刈られて、見栄えもいいです。
すぐ側の住宅地は大昔からの砂地なので、地盤はかなりいいです。
（意外ですよね）
住所不定の人は見かけません。
雪国なので、基本的に住所不定というのがありえないだけですがｗ
（凍死覚悟）

そんな理由があって、この場所に魅力を感じたわけですよ。

[618: 匿名さん]

まあ、川は確かに危険ですよね。

[619: 匿名さん]

滅したのかな？

[620: 親と同居中さん]

昔からの価値観だと川の付近はロクな土地じゃない。
私もそうゆう感性の持ち主だ。

ただ、スーパー堤防やらで、事実上決壊による浸水がありえない前提なら
景観上のメリットから人気があっても不思議ではない。
価値観のパラダイムシフトとでも言うか・・・・

まあ、低い階だと虫が沢山入ってきそうだけど

[621: 土地勘無しさん]

虫が入ってこない階って何階ぐらいですか

[622: 購入検討中さん]

しかし人間って贅沢だな
川だと危ない。
駅前だと人が多すぎる、駐車場が少ない。狭い。
住宅地だと買い物できる場所が少ない。駅から遠い。
どこまで貪欲になれば気が済むのかな

[623: 匿名さん]

↑
デメリットをカバーできる値付けであれば、殆どの人は妥協します。
そうじゃないからブツブツ言うしかないのです。
ここに関して言えば、もう少し駅に近ければ．．．
安けりゃいいかな．．．
こんな具合でしょうか。

[624: 匿名さん]

高いのに、足りない点が多すぎる。

[625: 匿名さん]

販売予定価格、もう発表されてるの？

[626: 社宅住まいさん]

発表されてるんじゃないんですかねえ

[627: 匿名さん]

実際に買う可能性は低いのですが、一度は物件そのものを拝見したいと思っています。
こんなに川縁の物件はなかなか素敵そうですから。

価格は高いようなので、すぐにバンバン売れる可能性は低いですかね？

[628: 検討者]

近くショッピングセンターがあるかなぁ？

[629: 匿名さん]

ショッピングは小さなのが一つあるだけです。

[630: 購入検討中さん]

高いのは１００平米超くらいでしょう。
９０平米以下なら安めで数少ないから（向きも悪いし）、早いうちから売れるんじゃないかと思う。

[631: 匿名さん]

郊外だからイオンＳＣ位近くにあるでしょう。

[632: 匿名さん]

631は千葉の人？

都内はイオンよりヨーカドー（アリオ）の方が多いと思うけど。

[633: 購入検討中さん]

ここの価格帯知りたいですね。
坪単価どれくらいでしょうかね？
ちなみにイクシア千住曙町も気になってます

[634: ご近所さん]

坪単価は200万程度じゃないですか。
高くないですよ

[635: 購入検討中さん]

前で高い高いと書いてあったのもう少しするのかと思ってましたが普通でしたね。
大きめの間取りがほしかったので検討してみます。
イクシアは２２０以上だったの予算はクリアしても間取りが小さくなってしまうので良く考えてみます。

[636: 匿名さん]

６３１ですけど郊外の江東区です。
区内にイオン２店、イトーヨーカ堂１店、ダイエー２店。
ららぽーと等ショッピングモール多数あります。
人口の多い足立区ならもっとあるでしょう。

[637: 匿名さん]

631さん
大人気ないね・・・

[638: 匿名さん]

心電は検討外ですよ。（足立区在住20年以上）

[639: 匿名さん]

６３８
検討しなくていいです

[640: 匿名さん]

アクアテラは川を楽しむには結構魅力的だと思います。
でも、買い物と通勤が・・・・
車を毎日動かすか、公共バスや入居者用マイクロバスを活用できるかが重要ですかね。
まあ住めば都になりますよ。

早く買わないとゴールデンウィーク後には買いづらくなる可能性がありますよ。

[641: 匿名さん]

ゴールデンウィークで半分くらいは売れるでしょうね。
この環境は貴重ですから。

[642: 匿名さん]

じゃあ、とっとと買えば？

[643: 匿名さん]

ゴールデンウィークで半分くらい人が買う気がなくなります。
どうせ、竣工後在庫処分で安くなるでしょ。
それからでも間に合うのでは。
青田売りが普通になってるのがおかしい。

[644: 匿名さん]

西新井、新田、千住曙町
あと西新井の東武鉄道工場跡地
急いで買うことは無い

[645: 匿名さん]

GWでの予約一杯で取れなかったよ〜。

[646: 匿名さん]

↑今日（２８日）にＭＲ行きますので、価格わかったら載せておきましょうか？

[647: 匿名さん]

646さん
是非、速報お願いします。

[648: 匿名さん]

行って来ました。
とってもとっても空いていて、本当に予約が一杯だったのかと疑いたくなるほどでした。
小さい子連れ、年配夫婦と成人した子供など色んな世代がいました。
もしかしたらシニア層にうけてるの！？と思いましたが、そうでもない様子。
お昼までに要望書の赤いバラは１つだけでした。

あとで値下げ予定なのか、超アバウトな予定価格！
部屋タイプ、（）内は階数、数字は万円台です。

【Ａ街区】
１００ＡＡ　　（２）５０００（４）５１００

８５ＡＢ　　　（２）４３００（４）４４００

８５ＡＤ　　　（２）４３００（４）４４００（８）４５００（１１）４６００

９０ＡＥ　　　（２）４６００（４）４７００（８）４８００（１１）４８００（１３）４９００

１１０ＡＦ　　（２）５８００（４）５９００（８）６０００（１１）６１００
　　　　　　　（１３）６２００（１５）６３００

１００ＡＧ　　（２）４９００（４）５０００（８）５１００（１１）５２００
　　　　　　　（１３）５２００（１５）５３００

９０ＡＨ　　　（２）４７００（４）４８００（８）４９００（１１）４９００
　　　　　　　（１３）５０００（１５）５０００

１００ＡＪ　　（２）５０００（４）５１００（８）５２００（１１）５３００
　　　　　　　（１３）５３００（１５）５５００

１００ＡＱｇ　（１）５１００

９５ＡＫ　　　（２）４９００（４）５０００（８）５１００（１１）５２００
　　　　　　　（１３）５２００

９５ＡＬ　　　（２）４８００（４）４９００（８）５０００（１１）５１００
　　　　　　　（１３）５１００

１１０ＡＭ　　（２）５４００（４）５６００（８）５６００（１１）５７００
　　　　　　　（１３）５８００

１１５ＡＶｒ　（１７）６５００

１３０ＡＷｒ　（１７）７５００

１０５ＡＸｒ　（１４）６２００

[649: 匿名さん]

【Ｂ街区】
８０ＢＢ　　（４）４０００（６）４９００

９０ＢＣ　　（４）４３００（６）４４００（８）４４００

９０ＢＥ１　（５）４７００（８）４８００（１１）４８００

１１０ＢＦ　（５）５６００（８）５６００（１１）５７００

９０ＢＧ　　（２）４５００（５）４９００（８）４９００（１１）５０００

１１０ＢＫ　（２）５２００（５）５６００（８）５６００（１１）５７００（１３）５８００

１００ＢＭ　（２）４７００（５）５０００（８）５１００（１１）５２００（１３）５２００

１１０ＢＮ　（２）５４００（５）５８００（８）５９００（１１）６１００

１２５ＢＶｒ（１４）７１００

[650: 匿名さん]

速報ありがとうございます。
検討します。

[651: 匿名さん]

648,649さん
有り難う御座います。
都心の相場につられて、デカプリオもここも勘違いしているように感じます。
千住曙町も・・・

他スレより
＞No.342 by 匿名さん 07/04/27(金) 01:07
＞足立区といえば、4月14日号の週刊ダイヤモンドの３８−３９ページを読めば、他の地域から来る気はしな＞くなると思うよ。問題は低所得者層の高齢化で財政がかなり厳しいらしい。

週刊ダイヤモンドより（画像は私が掲載）

[652: 匿名さん]

続・週刊ダイヤモンドより（画像は私が掲載）

[653: 周辺住民さん]

お、これは・・
レオ様に勝ったかな?
場所を考えると、それを割高ととるか、
あの場所だからこの値段で100平米getと考えるかですが、
下3つを除いては新価格で300万ぐらい高い様子ですかね。
16分の徒歩時間をどう考えるか、バスに乗れれば楽ですが、
早起きできる健康的な家庭ならば、良いように思う。
ハートアイランドのスーパーの他、買い物便利施設が大分あるので、
まあ、出かけないのなら生活としては不便ではないようですが。
ついでにいえば100平米越えって、なぜか埼玉にはほとんど無いんで、この方面に住む方で
広い間取りを望むならある意味妥協点となる値段のようにも思えます。
もっとも、最大の問題である実需がどの程度あるのか、それは分かりませんが。
億ションを買える方はもっと都心よりで買うのだし、広さにこだわらないなら
もっと駅チカを買うのだしね。
はっきり言えるのは、100平米台3LDK、110平米(出来れば後半〜)台4LDK。これがお勧め。
住みやすさは、標準的な74平米3LDK、86平米4LDK等とは、断然ちがいますよ。
光熱水道費には注意がいるけどね。

[654: 匿名さん]

646＝648＆649です。
これだけの予算をつぎ込むなら、もう少し頑張って他の駅近ＭＳにしようと思いました。
ＭＲの感想は、一言で表すと「ふ〜〜〜ん」だけです。

あと、王子駅行きのシャトルバスが売り文句になっていましたが、よく聞くと「駅近くまで乗り入れ可能かどうか、王子駅と交渉中」と言っておりました。
決定ではない様子。
那須の別荘３棟を購入者が格安で利用できるという、会社の福利厚生みたいな特典もありました。
そんなのどうでもいいから価格下げたほうがいいって！と思いましたが、あえて突っ込みませんでしたが。

[655: 周辺住民さん]

あ、そうそう、ここって住所は「足立区」ですが、荒川の影響はすごい。向こう岸が真・足立区です。
生活圏は「北区」
駅の勢力範囲(?)は「王子駅(今でも歩いていく人がいます)」
プレイエリアは「池袋」という土地柄です。
足立区の問題は行政サービスの問題程度の影響でしかありませんので、
デカ様と同じ土俵で表現するのは無理がある。
ある程度の収入・資産がある方が住むのが、
足立区の行政サービスに振り回されずに済みそうですよ(特に教育)。

[656: 周辺住民さん]

私もいい事かいてばかりなので、批判的な意見も書かないと、
釣りのように見られてしまうのでいいますが、
駅チカで、例えばツクバエクスプレス付近とか、それもまた良い選択ですし、
検討や選別を広くされるのに賛成です。
なんていうか、カテゴリーとしては郊外的な物件ですから、そういうものを検討対象に入れて探すと
良い・悪いが見つかるのではと。

[657: 匿名さん]

＞ある程度の収入・資産がある方が住むのが、
新田には住まない。

[658: 周辺住民さん]

>657
痛いとこつかれました(自爆)

そうですね。二次取得者とか、家族が多いとかでどうしても広い間取りが欲しいけど
予算に限りがあってここを検討する人とか、そんな感じでしょうか。
最近の物件では南千住の東京新大陸がここに似たもの(駅まで歩くの、大変でしたよ)
で、そこと比べると少し高いかな、でも広いかな、という感じですね。
プリオ様物件とここ、どうなるのか、あちらよりもまだ状況は良いように
主観的に思ってはいるのですが・・・

[659: 匿名さん]

埼玉って不思議なくらい狭い物件しかない。
３ＬＤＫで８０平米超って見かけない。
埼玉県民に的を絞れば一気に売れるかもしれない。
レオ様よりはこっちの方が早く完売すると思う。
価格や駅からの距離の問題でなく、周辺環境がこっちの方がいいから。
ベルクってハートアイランド住人を取り込める割に、店舗が小さいなーと思うのは私だけ？

[660: 周辺住民さん]

ベルクは小さいよね。品物も、ニシアラーイよりやや上という感じで、
23区平均より物足りない・・・
まあ、サミットとか利用すればいいか。

[661: 匿名さん]

ベルク、小さいですかね？
私は山手線内からハートアイランドへ越して来たものですが、
以前は買い物に苦労したので、ベルクの存在がとても有り難いです。
衣料品以外日常生活に必要なものは何でもあるし、通路が広くて買い物が
しやすいし、それに埼玉・足立区価格で安い。
鮮魚類は北千住まで行きますが、そのほかはベルクで十分満足してます。
これまでどこに住んでいたかでその辺りの感覚は随分違うと思いますよ。

[662: ご近所さん]

広さがないとだめなので悩みます

[663: 匿名さん]

んー、高い。

埼玉に８０超がないのは、都心の価格では買えない世帯に的を絞っているから。かな？
坪単価が安くても９０で４，５００万円とか５０００万ではやはり手が届かない層って多いと思う。

それにしても足立新田で５０００万円-６０００万円。んー高い。

[664: 周辺住民さん]

75平米換算だと3600〜4300万の範囲ですか。

[665: 匿名さん]

６５４さん

同意見！同意見！

駅に乗り入れない（かも？）１時間に数本のシャトルバス。普通に借りても安く借りれる那須の別荘。
そんなのいらないから安くしてって、MRでは突っ込みにくいですね。でもそう思って見送る人多そうだなと思います。
ところで、駐車場は自走式だから２、０００から３、０００円くらいですかね？　これも新価格？とか何とか理由つけて１万とか２万だったりして。

[666: 匿名さん]

>>661
都心には本当にお店がありませんね。
でも郊外はホームセンター、イトーヨーカ堂規模の店が徒歩圏に普通はあるもんです。
ベルクなんて、コンビニがちょっと大きくなった程度のものでしょ。
>>665
駐車場の料金は、最初は売りやすいように安く設定する場合があります。
管理費は駐車場の管理と修繕にあてるので、少なすぎると、
改修のとき、臨時徴収になる場合がありますよ。

これだけ、書き込みが多いということは、この物件は注目されてるようですね。
デカプリオの書き込みはほとんどないですけど。

[667: 匿名さん]

モデルルームの前にタカラレーベンのサンドイッチマンがいました。
価格的メリットを出してアクアテラの客をリハートに誘導しようとしていたのか？
そんなことってよくあるの？

[668: 匿名さん]

普通にありますよ。　相手が500戸超級なら、こういうコバンザメ的やりかたは
ないほうが珍しいと思う。

[669: 申込予定さん]

やはり魅力的ですね。
現地見て前向きに検討しようと思いを強くしました

[670: アダチ、逆立ち、チ○ポ立ち]

リハートの営業マンが、「ＷＷＷ断念組をターゲットにしている。だから値上げした
んだ」って明言していました。

[671: 匿名さん]

No.761 by 匿名さん 07/04/30(月) 00:14
WWWより微妙に安くしておけば、断念組みが流れてくるかもと予想したんでしょうね。
でも向こうの価格発表を待つ間に、ここの販売価格も調べている人が多いだろうからね〜
客を舐めすぎてる。

↑
これ見てここに来たんでしょ。
この書込み、私のだから。
厨房．．．．．

[672: 匿名さん]

あのさあ、６７０は名前が下品だから上品な名前にしてくれないかな？

[673: 匿名さん]

アクアテラの1ファンです。
早く建物が完成して、全景を実際に見るのが楽しみです。
いつ、建物の外観は完成しそうでしょうか？

[674: 入居予定さん]

予約しました

[675: 匿名さん]

MR結構ガラガラですね。

[676: 購入経験者さん]

購入希望者は好きな部屋選べていいですね。

[677: 匿名さん]

高倍率がつけばいいマンションってもんでもないんではないかな。
今日いったときは、MRはいっぱい訪問者ありましたよ。
実質バス便ってことでは、同じ藤和のかんでいる南千住のよりはずっといいかな
と思ったけれども。　ほとんど同じ値段で、こっちは南向きが川だし、駐車場も
機械式ではない。　直床ではあるけれども、きょうび都内で、1㎡ 50万だと思えば
こんなもんでは。　案外さっくり売り切りそうに思う。

[678: 匿名さん]

今はまだ２〜３階くらいってトコじゃないですか？（Ａ街区）
間近にならないとおおよその雰囲気すら掴めません。
広さが売りなのにプラン変更不可ってのがネックなんですよね。

[679: 匿名さん]

確かに藤和の南千住より南側が川だし部屋が広めの選択肢があっていいね。
でも南千住の物件は南千住じゃなくて東武や京成の駅なら10分かからないよ。
新田もバスも将来的には増発するかもしれないけどまだ未知数。
まぁいずれにせよ鉄道が通らないのは時間が読めないし通勤の面では厳しいな。

[680: 匿名さん]

＞　東武や京成の駅なら10分かからないよ。
両方とも、通過列車ばっかりの駅なので、北千住や日暮里にでるのに、実質バス便なみの時間が
かかるのがきつかったんですよね。　ここも歩けなくはない程度だから。

確かにほぼ全タイプに和室があって、それの洋室化すら困難ってのは、自由度が低いですね。

[681: ご近所さん]

確かにMRの駐車場はGW前半中ずっとガラガラでしたね。

[682: 匿名さん]

ここが売り切れれば他の後発デベはひと安心だな。まだまだこのあたりこれから出てくるだろうし。

[683: 近所をよく知る人]

水辺の土地なんて本来、使用目的が違うのですからたくさん
余っていますしまだまだ増えるでしょう。

資本主義の常識なんですけど、希少性のあるものはプレミアムが付き
余剰のものは値崩れを起こす。
10年後中古でも、この立地と環境を受け入れることが出来る人は買えばいいのでしょう。

通常のように立地や建物を宣伝することなく、広さのみ強調する、それも過半数もない広さ。
パンフレットには、予想住民層とはかけ離れた100％外人起用と、
有名人の対談というコンセプトが売り主の必死さを物語っているようで、しっくりいかない。
資料請求した位で、再三にわたりＭＲ訪問依頼の電話があったのは初体験です。

[684: 購入検討中さん]

プラン変更がきかないっていうのがどうしてもネックになって、
購入を断念しようと思います。
引渡後のリフォーム業者紹介とかって、考えられないです。
交渉中とは言っていましたので、可能になるなら再検討すると伝えて帰りました。

しかし、あのモデルルームは一体・・・？
出来ないものを見せるのってどうした事なんでしょう。
広いの良いと思うんですけど。

[685: 匿名さん]

メトロセブンのWikipedia設置駅の想定として新田地区とあるのですがかなり期待は薄いのでしょうか？

[686: 匿名さん]

メトロセブンは絶対に絶対にありません。残念！！

[687: 匿名さん]

６８３さん

確かにパンフレットには構造や設備の事は一切触れられていませんね。（MRのパネル説明はありますが、、、）帰ってからパンフレットで確認しようと思っていましたが、、、残念。

直床、空洞スラブ（２８０ｍｍ）って遮音性はどうなんでしょうね？コンクリートも27N-54N（パンフレットにないから忘れました）と標記がありましたが、幅広すぎでいったいどこにどの強度のコンクリ強度使っているのでしょうかね？？ちょっと不安です。

[688: 匿名さん]

構造が不安の塊。
洪水が怖い。
中古で売れない。

[689: 購入検討中さん]

６８４さん

確かにそうですよね！キッチンの上の棚が外してあるから、購入できそうな別の間取りも
可能かと思っていたら、『今、交渉中だけどＭＲにある部屋タイプのみだと・・・』
キッチンの高さくらい何とかと思ったら、私も購入後リフォームと言われました。

なぜ出来ないのか？って聞いたら『戸数が多すぎて間違えると大変なので』だと。
そんな素人が造っている訳ではないだろうに。

今はどうしようか正直悩み中です

[690: 匿名さん]

私も同様のことを先日のＭＲ見学時に言われました。
こんな物件、中止すべきだと思います。
5000万円近く支払うのに、あまりにいい加減すぎます。
私も担当者があまりにいい加減な返答が多く、この物件は完全に中止しました。

そこまでして買う価値が一体どこにあるのか？？
ただでさえ問題が多いくせに、どこまで反省がない物件なのか。
販売者のモラルを疑います。
まさに異常事態です。
分譲直後にリフォームなんて、本当に前代未聞ですよ。

この物件をやや気にしていた自分が情けないです。

[691: 匿名さん]

>なぜ出来ないのか？って聞いたら『戸数が多すぎて間違えると大変なので』だと。
>そんな素人が造っている訳ではないだろうに。

素人が作ってたりして（笑）

[692: 匿名さん]

藤和不動産の担当者は当たりはずれがあるので気をつけましょう。

[693: 匿名さん]

一体、アクアテラに何でこんなに大金を支払うのか？
私は疑問です。

[694: 匿名はん]

大金ないのに何で気になるのか？
私は疑問です。

[695: 匿名さん]

平米50万そこそこでしょ。　これが高いっていったいいくらなら買えるのか。
狭いのがほしけりゃほかいけばいいだけだし、板に張り付いている意味がわからん。
自分が買える買えないと、割安割高は別だと思うけどね。

[696: 匿名さん]

↑計算合ってる？
この方、大丈夫かしら？

[697: 匿名さん]

＞695
あまりにおかしな値だぞ。

[698: 匿名さん]

金持ちは喧嘩せず。

[699: 匿名さん]

計算合っているのでは？？？
まーどうでもいいですが。

[700: 匿名さん]

千住曙のＭＲ行きましたか？

販売員の対応など悪くないですし、なにより同じ南側対岸まで１００ｍですが、公園や第2東京タワーを望める眺望が、豊島5丁目団地ビューのアクアテラとは大きく違いました。また、京成の駅まで本当に近いですね。
でもその分価格はアクアテラより高いですけど。。。

アクアテラが勝っているのは、大きな通りから離れた静かな住環境、広いお部屋かなと感じました。
あせらずよく検討していきたいです。

[701: 匿名さん]

695 ですけど、1㎡ 50万見当ですよ。ここの値段は、
100平米なら 5000万。

[702: 匿名さん]

千住曙は南面は平均で200万/坪を超えていたので、1平米 60万。
今回は東の棟は売り出さないですが、10-15%ほど安いとされているので、
別に隅田川なんて見えなくてもかまわんと思えば、坪単価はあんまり変わらなくなりますね。

[703: 匿名さん]

5月4日の内覧会予約がほとんど入っていないですね。前向きに購入検討していますが、どのくらい売れるのか心配です。

[704: 匿名さん]

売れますよきっと。

[705: 匿名さん]

ここは立地が良いから必ず完売しますよ。
都内でこれだけ静かで環境の良い所ってあまりないですから。

[706: 匿名さん]

まあ、金のない奴は覗くなってことかな。

[707: 匿名さん]

＞705
完売はするでしょうけど、環境が良いからではないと思いますよ
内陸に比べて、まだまだ価格が安いからです。
ここが普通の23区内の住宅地並に、坪/250〜300万円だったら見向きもされないと思いませんか？
本来河原は堤防であって、人が住むところではありません。
夏になったら川面の臭いもします、豊洲や港南などの湾岸の埋め立て地と
よく似ているロケーションです。

[708: 購入検討中さん]

トレンディに住宅のことありましたよ。
良く見て検討しましょう。
ちなみに王子神谷の駅は賃貸出しした場合のPER高いとありました。

[709: 匿名さん]

７０７さんは、間違えていますよ。
この区域は２３区にあって非常に環境に恵まれた土地です。
坪/２５０〜３００でも見向きもされないどころか、これから大いに注目を集めるでしょう。

川原は堤防であって、人が住む所ではないというのも違います。
リバーサイドは今大変注目を浴びています。
水の見える立地は心が癒され、景観も良いからです。
川面の臭いはとても良いものです。
むしろ草木の臭い等で癒されます。

[710: 物件比較中さん]

７０９さん、あなたデベですか？
足立区はもともと低所得者を多く受け入れてきた場所であり、地価が低いのが最大の利点でした。
それが、今のマンションブームで一気に価格を上げてきている状況です。
でもそれはまるでバブルのようです。

このような状況になったのはごく最近で、長く物件をいろいろと見てきた私には、消費者さんたちが理解不足で可愛そうに見えます。

川縁だからダメということではなく、足立区が低所得者用が多い土地柄である点、そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点、さらに中州は不安定であるために一般的に価値が少し下がることがほとんどなんです。

台地の中の川縁とは状況が違いますから、その点をしっかりと理解して頂きたいです。

でもアクアテラはそういう土地の不利な点を考慮しても、素敵な巨大マンションです。
駅から多少遠くても、区の保証が多少悪くても、やはり川の近くに住むというのは貴重なことですから、かくいう私もアクアテラを気にしています。

しかしＭＲの担当者の素人ぶりには閉口しました。

[711: 匿名さん]

>>709さん
誤解があるようなので補足したいのですが、

>足立区はもともと低所得者を多く受け入れてきた場所
ではありません。勝手に集まって来ちゃったんです。

>足立区が低所得者用が多い土地柄である点、そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点
見方を変えて普及率を見て下さい。断じて劣っていません。充実し、行き渡っています。

>中州は不安定であるため
最新の治水理論で作られたスーパー堤防です。中州ではありません。あの場所は正真正銘堤防そのものです。

[712: 匿名さん]

なるほど、
ではアクアテラのハートアイランドも悪くないですね。
検討範囲に入れさせて頂きます。

川の近くって、やっぱり憧れますね。

[713: 匿名さん]

>710さん
足立区にお詳しいようですので、よろしかったらもう少し教えて頂けませんか？

>そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点

具体的にどんなことでしょう？
小中学生の医療費のことは知っていますが、うちは子供がいないので
関係有りません。
それより将来のことを考えると、老人福祉、健康保険関係が心配なのですが。

[714: 匿名さん]

ちょっと借り物ですが、

http://blog.contents.homes.jp/ranking/2006/09/232006_6cc7.html

子供がいる方は足立区は避けたほういいでしょう。

[715: 匿名さん]

無理。毎日家にこもる人はいいんじゃない？
駅まで遠すぎ。

[716: 匿名さん]

駅まで遠くても、
埼玉や千葉のはずれのビジネスホテルに住んだと思えば、いいのでは。

[717: 匿名さん]

2006年度の総合ランキングと、また住みたいランキングで
足立区はどちらも23位になっていますね。

http://club.homes.co.jp/research/20061109/

なかなか評価は難しでしょうし、足立区だって住めば都だとは思いますが。
一応、ランキングで23位というのは少し知っておいても良いかもしれません。

でもそれでも地方よりは、ずっと良い環境だと思いますけどね。

[718: 匿名さん]

http://kyouiku23.livedoor.biz/archives/cat_50026327.html
には子供の学力比較が掲載されています。

＞東京都実施の学力調査結果をみますと、足立区は、
＞小学校でH16は最下位（江戸川区と並んで）、H17は21位、
＞中学校でH16は23位、H17は22位、となっています。

とのことです。
でもその分、足立区はこれから教育に力を注いでいく可能性がありますから、
一概には判断できないことです。

子供には、足立区は医療費のこともありますから、いまいちの可能性はありますね。

[719: 匿名さん]

＞７１６
普通金出してそんなとこ住みたいの？？

[720: 匿名さん]

>>718
他の区は、少子化対策のため、義務教育まで医療費が無料のところが増えてきましたね。
小中一貫教育ってのはどうなんでしょう。

[721: 匿名さん]

２３区のうち１９区が今年度中に中学生まで医療費無料になりますよね

[722: 匿名さん]

滅したのか？

[723: 周辺住民さん]

ここのパンフレットのイメージ図のような川岸ができるといいですね。
住所は足立区ですが足立区の端っこなので区営の巡回バスは来ません。最寄駅の王子神谷、東十条、王子、赤羽は足立区ではないので不便なことも多少あります。朝の通勤バスでは積み残しが発生しています。王子駅からの最終バスの時間も早いので都内飲み派の人はご注意。駅徒歩感は自身で歩いてみるといいと思います。中州ではアクアテラ以外にもいろいろ住居を作っているようなので電車バス道路の状況はこれから変わってくると思います。

スーパーも保育園も徒歩５分圏内にあります。おまわりさんを見たことありませんが派出所もあります、区役所は遠いけど区民センターが中州内にあります。静かだし川辺の緑も多いので今のところ住み心地いいですよ。
私は通勤がつらいので引越し検討中です。

[724: 購入検討中さん]

購入を検討していますが、王子駅からの終バスが早いのが最大のネックですね。遅くなりそうな日は自転車で王子神谷を利用しようかとも思っています。

[725: 購入検討中さん]

７２４さんへ
終バスが早いかもしれませんが
深夜バスが豊島５丁目団地まで走ってますよ。
京浜の最終まであって、豊島６丁目で降りて歩きにはなりますが。

[726: 匿名さん]

西新井のスレから来ました。
日経トレンディ（2007.6月号）です。
価値観は様々でしょうが、記事の一部です。

[727: 周辺住民さん]

ハートアイランド（ＵＲ賃貸）に住んでいますが、ひとつ注意事項をコメントしたいと思います。
・1番街〜2番街ともに空き家が最近目立ってきています。毎週のように引越しトラックが前に止まっていて、ほぼその１００％が出て行く人ばかりです（もっともグランスイートに引っ越す人も中にはいますが）。都内のＵＲ賃貸は一般に人気が高く、抽選で外れることが多いのですが、ハートアイランドは例外で、先日の3番街なんか定員割れして、何ヶ月もの間、「先着順で部屋あります」と宣伝してまして、先日ようやく埋まったようです。（余談ですが、3番街の南西側の棟では今年転落事故（即死）がありまして、その住民の部屋はずっと空いてます。６階の右側から３〜４番目の部屋だったと思います）。周囲の部屋の人の一部もこれからハートアイランドから出て行くという話を聞いてます。

・３年前までは王子神谷駅前が馬鹿高だったので（ご存知のとおり、王子神谷は分譲価格に比べて賃貸の賃料が高額な土地として全国ベスト１０に入ってました）、相対的に駅２０分のハートアイランドは割安でしたが、昨年末、王子神谷駅１分で、６５平米で１４万程度とぐっと安い賃貸マンションが出てきて以来、ハートアイランドは相対的に割高となり、空き部屋増産に拍車がかかっています。

・このように賃貸の部屋が余っているという状況は、すなわち、その地区の分譲マンションの利回りが低すぎる。つまり、分譲マンションは「売れない」ということを意味します。グランスイートでも厳しいでしょうが、ＷＷＷの分譲は８００戸もあり、大幅な価格下落が予想されます。ＷＷＷは間違いなく在庫が有り余ります。最初の数戸が売れたとしても大半は１年以降に大幅なディスカウントが始まることは目に見えています。資産性を考える人は注意してください。

・隅田川は荒川に比べて綺麗ではありません。パンフレットとはイメージが違うと思います。

・ハートアイランド地区にスーパーはベルクしかなく、別のスーパーを増設する予定もありません。ベルクはあまり品揃えがよくありません。サミットなどに比べて少し小さめです。

周辺住民としてＷＷＷを見たとき、素直な感想を言います。「これだけハートアイランドが人気薄で部屋が有り余っているのに、あの分譲価格で買う人がいるとは想像できない。ましてや８００戸も埋まるわけがない。あの値段で８００戸の完売は１０００％不可能。なので、在庫処分のための大幅値引きは明らか。」

[728: 匿名さん]

http://www.royalparks.jp/shin/index.html

ここの動向なんか参考になるのでは？
コンビニができるのはいいですね。

[729: 購入検討中さん]

確かによくよく考えると少し割高なのかなと思えてきました。
新浦安と同じぐらい、もしくは少し安いぐらいですかね。

駅から遠いことは変わりなく、公園や水辺（海、川）の条件は同じぐらいですが
生活利便性は断然新浦安の方が良いですね。

検討しなおすことにします。

[730: 匿名さん]

さあ、どうでしょうか？

私も近隣住民でこの地区を良く知っています。
まず、反論部分から言いますとハートアイランド地区から人が去るという事はないでしょう。
これからもっと注目されるでしょう。
隅田川は荒川に比べて確かに見劣りはしますが、整備が進んでとても美しい景観が広がりそうです。
ベルクは個人的に高評価です。
品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。
ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

UR賃貸については都内だと抽選で外れる事が多いというのはだいぶ前の話だと思います。
全般的に安い賃貸が増えて選択肢が増えた事や単身世帯が増えた為が主な理由でしょう。
ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。
設備や環境など他のURとはレベルが違いますよね。
確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度ですがそれでも他のURに比べても少ない方です。
資産性については分譲であればより増すでしょう。
なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。
今の所、分譲はグランスイートとここだけですし、グランスイートは荒川沿いで立地的に有利でしかも旧価格、構造的設備的にもこちらより数段上のようなのでこちらを買えた人は本当にラッキーだと思います。
パンフレット通りとても美しいマンションに仕上がりましたしね。
ここも周りが整備されているのでマンションからの眺望はとても美しいものになると予想しています。たしかに価格は新価格とも呼べるものですが、こちらの立地を考えた場合それでも完売すると思いますよ。まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますがハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。。

[731: 購入検討中さん]

一般的に足立区は郊外という認識が強いと思います。
ベルクは規模が小さいですよ。
あれは本当に小さすぎ。
他にでかいスーパーがもう１つあるなら理解できるけど。

それとベルクから見える建物がＵＲ賃貸なんでしょうか？
ベランダの手すりに、あちらこちらで布団が干されていました。
アクアテラを同じような景観になるのは目に見えてます。
そんな分譲ＭＳ住みたくないなと思い、かなり悩んでいるところです。

[732: 周辺住民さん]

>品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。

確かにベルクは棚が少ないので歩きやすさや美しさはサミットより上です。しかし品揃えはサミットに比べて圧倒的に少ないです。食料は手に入りますが、薬や服など日常品が手に入りません。正直、もう少し大きいスーパーがほしいです。

>（ベルクは）ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

集客には余裕があります。が、新豊橋ができて夕刻に急激に込み始めました。豊島のアパートの人たちがベルクに来ているのです。

>ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。

それは同意です。実際、そういう計算をして私もここに住んでいます。他の賃貸より割安です。ただし駐車場は高い。しかし、にもかかわらず、最近は空き部屋が増えています。

>確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

駅から遠いしベルクしかないのは、普通は利便性が悪いという判断になると思います。ただし荒川の自然はなごみます。隅田川は汚いのでまったくなごみません。

>ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。

これは反論します。
私は2004年3月から住んでいて育児を通してかなり周辺の人たちを知っています。知人のうち、ハートアイランドから出て行った7〜8世帯のうち、1世帯のみ、グランスイートへの移動で、他の世帯は「駅から遠い」などの理由で別のマンションに引っ越しました。グランスイートへの引越しではありません。ロビーに貼り付けてある「空き部屋掃除のお知らせ」も、このシーズンだけではなく、昨年からだんだんと増えています。これは引越しシーズンだからではないということです。人気があれば、空が出てもすぐに埋まるはずです。現実は、なかなか埋まらないようです。

>３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度です

3番街もすでに空き部屋が出ています。1番街と2番街も「全体で数件」レベルではないです。各棟ごとに「数件」くらいです。3番街はまだほとんど埋まっているようですが。そもそも、引越しがあるのはいろいろな理由があって仕方が無いとしても、ここで注意すべきは、出て行っても、なかなかその部屋に人が入ってこないということです。人気があるならすぐに埋まるはずです。だんだんと空きが増えていっているのです。

あと、2番街の奥なども当初の「建築計画」が中断されています。ハートアイランドを設計した当初は、3000人を見込んでいましたが、空が増えているため、建設を延期することになったことをご存知でしょうか。

>資産性については分譲であればより増すでしょう。なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。

「緑豊かだから空きが出てもすぐに埋まる」という考えは１００％誤りです。駅から遠いマンションに資産性はありません。実際に（荒川沿いにある）グランスイートですらかなり売れ残り、完売まで時間がかかりました。隅田川沿いでグランスイートよりはるかに高額なＷＷＷがすぐ埋まるとは、地球がひっくり返ってもありえないでしょう。

資産性は、希少価値でもあります。もし、この地区のマンションの棟がひとつしかないから、資産価値は落ちにくいかもしれませんが（それでも駅から遠いと値下がりしやすい）、周りに大量に賃貸があると、分譲も貸せなくなります。一生ここで暮らす人は良いかもしれません。そういう人は資産価値は考えてないでしょう。しかし、将来的に転勤などで引っ越す可能性が少しでもあるなら要注意です。「自分は自転車やバスを使うので駅から遠くても大丈夫。でも資産性は考えたい」という人は要注意です。

　駅から近いマンションの価値が落ちにくいのは単に「駅まで歩くのが早いから」という利便性だけではりません。オセロゲームの角を取るのと同じように、駅から遠い土地は、そこからさらに駅に近いマンションが建つ可能性が二次関数的に高くなるからです。駅からの半径が２倍になると、自分より駅に近いマンションが建つ可能性は4倍になります。駅1分より駅2分のほうが、4倍もライバルマンションが多いのです。自分より駅に近いマンションの住民が低価格で投売りしてしまっり、自分より駅に近くて自分より安くて良いマンションが登場したら一環の終わりです。一気に資産は落ちます。資産性を考慮して分譲を買うときは、駅までの途中に他のマンションを建設する余地を残さないということがもっとも大事です。ＷＷＷは駅20分。これは駅5分に比べて、半径で4倍。マンションの将来在庫数で16倍も差があります。これはその分、資産価値が落ちやすいということです。　それでも荒川は綺麗で緑があります。ＷＷＷは、緑がなく幅も狭い隅田川、しかも在庫８００戸もある、しかも馬鹿高い。

>まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますが

同意です。しかし、その賃貸があまってきているわけです。賃貸の賃料と分譲の中古価格は相関関係があります。

>ハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。

荒川側だけだと思います。3番街などはよくある普通の住宅地のようですし、3倍街の前の道路はかなりうるさいです。ＷＷＷの前の道路もかなりうるさいと予想されます。もっともベランダは隅田川なので、ベランダ側にはあまり影響はないかもしれませんが。

[733: 匿名さん]

通りすがりのコメントで恐縮。
732さんのレス、長文なのが玉に瑕ですが説得力ある内容だったので、つい惹かれて読んで
しまいました。

文面からお見受けする所、女性の方のようですが中々的確で冷静な分析ですね。
私自身はこのＭＳにつき論評できる知識を持ち合せていないのですが、条件的に見て、良くも
悪しくもＭＳ１次取得者層が対象たるべきなのに、価格が連動していない感じがしました。

[734: 購入検討中さん]

購入しやすいということでしょうかね。
よかった

[735: 匿名さん]

せめて100㎡が5000万未満中心と、あと5%でも安ければ売りになったんでしょうけどね。
なんかヒューザーみたい。　ここ直床だしね。　いまどきホームページ上で、構造面の
説明なしってのも珍しい。 1次取得者狙いは明確ですね。

[736: 匿名さん]

732さんの書き込みは本当にハートアイランドをよく知っている人の意見として価値ありますね。
いい部分も悪い部分もよくわかってハートアイランドに住んでいるんでしょう。
永住するなら分譲でもいいでしょうが、資産として考えた場合この立地は厳しいかな。

[737: 匿名さん]

ハートアイランド新田一番町の現在でているWeb上から即予約可能な空き部屋は6。
URとしてはかなり多めですね。　同じ駅から遠い再開発地系の城東地区の物件でも
リバーハープコートなんかは、めったに空きがでてない。

角の86㎡ 8階で、家賃151,300円 　坪あたりで、6000円をちょっと切っていますね。
年丁度7万/坪。　ここ買うと中層で、170万/坪程度なので、賃貸条件が対して
変わらないと思うと、単純利回りは4% がいいところ。　キャッシュで買って、
管理・修繕・税金を無視しても25年回収にかかる。　実際にはローン組むのが
普通だから、利息分で投下総コストで同じになる年数は1.5倍に伸びる。
そこまで引っ張ってもっていても、資産価値的には期待できないだろう。

賃料ベースでみても価格に明らかに割高感がある。

これだけの広さが欲しいってことは子育て世代で、10年もたてば広さはもっと
狭くて済むようになる。　予算的にここでしか買えないというのであれば、
賃貸を選ぶのが自然ではないかな。

[738: 物件比較中さん]

先週モデルルームに行きました。数組の人が来ていましたが全体的にガラガラでした。
ＧＷ中なのにシアターで聞く人も3組のみでした。
既に赤いバラがいくつか貼り付けられていたので「あれ？もう売約済みの人いるの？」
と思い営業に聞くと、「売約ではなく検討中の部屋」だそうです。要するに
ダミーで付けているだけです。シャトルバスも数年間だけの暫定措置のようですね。

[739: 匿名さん]

今、ここのモデルルームって予約無しでも入れるのですか？
オープンしてるのかしてないのか、よくわからないのですけど。

[740: 不動産購入勉強中さん]

隣に建設中のロイヤルパーク新田の賃貸の賃料が出ましたね。ＵＲより高めです。もともとＵＲの部屋が空いているというのに強気ですね。部屋はかなり空くと予想されます。ハートアイランドはアクアテラも含めて空き部屋の大合唱となりそうな予感がします。

[741: マンコミュファンさん]

この物件全く購入する気の無い通りすがりのものですが、

ここまでしか資金が出せないから、この広さで都内なら良いという人だって居るんじゃないのでしょうか？

南千住だって一昔前はその地域を知ってる人なら敬遠してた人大多数だったし。（私は今でも南千住だけは遠慮するけど）

東京全体がＵＰしてるんだから、この物件に古くからいる近隣住人には考えられない需要があってもおかしく無いんじゃないかと思います。

[742: マンション投資家さん]

>東京全体がＵＰしてる

それって大変リスキー。駅から近い都心が全体の平均を押し上げているだけ。
都内の平均単価が埼玉などに比べて値上がりしているのはそれだけ駅近物件が多いからに過ぎない。
それにつられて団塊ジュニア層の低所得層が買いに走っている構図。
そのブームで販売価格上昇が支えられてる。
この先人口は減ることはわかっているしマンション購入年代は確実に減る。
それにここ5年で都内に作られた大量のマンションの在庫が中古となって押し寄せてきます。足立区で今5000万なのが7000万になることはない。なぜなら、金持ちは都心に買うから。足立区を買う低所得層の年収が増えるわけじゃない。今がピーク。本当に気をつけてくださいね。

[743: 物件比較中さん]

今がピークとなぜ言い切れる？
都心はもちろん、23区に人が集まる傾向はまだまだ続くと思います。
人が少なくなっても東京の人口が減らなければ
需要はしばらく続くと考えた方が自然だと思うが。

[744: 匿名さん]

今の時代2極化がテーマでしょう。　都内といえどもバス便であれば資産価値の維持は
難しいのではないでしょうか。

都内全般の世帯数がまだ増加するからというのを、どこが吸収するかと考えたときに
バス便の地が値上がるということだけは起こりにくいと思いますけれども。

無論一生住んで使いつぶすつもりであれば別ですね。

[745: 741]

若いサラリーマン、一生使い潰しファミリー層が検討中心と思ってました。

[746: 購入経験者さん]

テレビも雑誌も皆揃ったように二極化、二極化っていうが
そんなに二極化してますか？
超都心に引っ張られて都心、都心近辺、郊外、郊外バス便物件と
段々と引っ張られるように、価格が上昇しているようにしか見えません。
例えば23区で価格が上がってないor下がってるとこってどこ？
郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。
不動産会社は今郊外の物件に目を向けさせようとしている最中ですよ。

まあ東京都と地方との二極化はあるとは思いますけどね。

[747: 匿名]

都心のマンションと足立区新田のマンションは全く別だということ。足立区新田は川口、草加あたりと傾向が似ている。需要が東京と考えないほうがいいです。

[748: 匿名希望]

>郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。

断じてそれはない。

[749: 匿名さん]

価格上げたって売れなかったら意味ないよね。
郊外バス便マンションが便乗で値上げしているけど、最終的には売れ残るでしょう。
千葉や埼玉はすでに完成在庫過多の状態だしね。

[750: マンション投資家さん]

以下に書くことはプロの投資家なら「常識」となっていることです。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった、いかにも素人丸出しの浅はかな知識で住宅を購入しています。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

　マンション価格は，原価でもなく，金利でもなく需要と供給で決まります。金利が上がれば，買いたいという人がそれだけ少なくなり，それだけ需要が下がるので，それだけ価格が下がります。金利が安いときは買う人も多いのでマンション価格も高くなるわけです。

現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。

[751: 741]

買いたい人が買う。

貴方が購入する訳じゃないからそこまでネガティブに成らなくても良いんじゃないんでしょうか？

この物件検討者はは充分承知してるんじゃないの？

[752: 匿名さん]

使いつぶしを仮定するんなら、ただ同然まで値落ちしてもいいけど、
相当に頭金を積んでいないと、万が一なんらかの理由で10年以内にでないといけなく
なった場合に、ローン残債が中古価格割れして、債務超過になるリスクがあるんですよ。
10年以内程度じゃ、利息ばかり払っていて、いくらも残債は減ってないけど、
値上がりがなくなれば、買った瞬間に20% 目減りしているわけですからね。
このリスクは郊外とかバス便物件ほど高いんだけど、頭金 1/3-1/2とか積む人が
どれほどいるのかな。　ここ。

750さんの分析はなかなかするどいね。

[753: 匿名さん]

現在どこの物件も苦戦していますね。集客という部分でほぼ全滅ではないでしょうか。
消費者も馬鹿じゃないですから、去年後半からの新価格に冷ややかな目で見てますよ。
今反響が良いのは市川のタワーと豊洲タワーくらいではないですかね。
今の新価格は当の事業主からは「２年もつかどうか」といわれています。その理由は、今回のマンション新価格は「需要と供給」が成り立って上昇した訳ではないからです。そこがバブル時代と違う点です。完全に土地の仕入値（ファンドの進出による）が競合入札で上がったため、今のような凄まじい価格になったと思われます。今はどこのデベも様子見をしてる感じですかね。
次に注目するのは、何社かが先手を打ち新新価格を出した瞬間、すぐに値崩れをおこすことですかね。その時期は遠くないでしょう。

[754: 匿名さん]

いろんな論客がいるスレで気持ちよく論じては？
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/

[756: 周辺住民さん]

URのホームページにH街区とセンター街区の公募が出ていますね。

http://www.ur-net.go.jp/toshin/release/index.html

ベルクと小中学校予定地に挟まれた小さいセンター街区は「地域住民の
生活利便の向上に寄与する診療所を主とする生活支援施設を設置する」
とあるので、お医者さんができるのでしょうか。

H街区は分譲で、ハートアイランドの一番奥ですが荒川沿いなので眺望は
期待できそうですね。どちらもできるのは２年先でしょうけれど。

[757: 匿名さん]

ここの土地だったら５０平米くらい大きさで
価格は２０００〜３０００万程度
１６００世帯くらいにしたほうが良かったと思いますヨ。

そんなにお金持ち住んでない土地柄ですし・・・
もっとも持ってる人は１、２年前に購入してるでしょうし。

[758: 購入検討中さん]

何も気にせず購入できるひとも結構いると思いますよ。
ここがどうしてもほしければ気長に待つしかないですか・・・

[759: 匿名]

新田に住んでいる老人は多いです。そのうち、金持ちの人たちが
永住目的で買うと思います。
が、全部売れるほど需要はないでしょう。ここに。

[760: 匿名さん]

ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。
理由はあえて書かないが。
ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。
UR全体として居住者が減ってきていると言う事。
特に顕著なのは幕張地区。
しかし、こちらの地区の分譲は価格設定も高くしかも３０年の定期借地権物件であるにも拘わらず一様に完売。
ハートアイランドはほとんど賃貸。
賃貸の中にある分譲は資産性に富む。
なぜなら、資産価値の落ちないマンションの条件の一つにそれがある。
よって、分譲価格がそこそこ高くても売れるだろう。
しかし８００戸もあるので簡単ではないに違いない。
グランスイートは竣工前に完売したので売れ残りが沢山出たというのは違う。
近隣のマンションにはそういうのはあるが、ハートアイランド地区の物件ではない。
H街区の土地は公団の居住者が少なくなってきたから予定が変更されたのではなく、土地の価格が当初より上がりすぎた為に交渉が長引き、計画に変更をきたした為。

[761: 732]

>ハートアイランド地区はバス便だから資産性が無いというのは大間違い。
>交通利便性に富むと言われる王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

王子神谷駅前より利便性が高いとは、ありえない論理ですね。
駅から遠い場所は資産性がないのは自明のこと。
この場所に巨大なショッピングモールやテーマパークがあって、他の地区からの集客が望めるなら話は別。しかしあるのは小さなベルクのみ。

駅近が最大の資産性。ハートアイランドと王子神谷の間には、古い家屋やアパートなど将来的にマンションが建設される可能性が高い場所が多い。ここに良質なマンションがひとつ増えるだけでそれより駅に遠い中古マンションの価値は下がる。

住んでいるから強調しますが、本当にハートアイランドは「不便」です。駅に遠いからです。これに尽きます。バスも時間通りに来ないし、夜バスが終わるのも早い。しかも王子と王子神谷の間の122号線は午前中かなり渋滞します。結局、王子神谷から乗ったほうが早いのですが、王子神谷まで行くバスは北千住から来る１系統しかないし、これが時間がずれすぎる。

>ハートアイランド地区のURの状況は悪くない。

実際に悪い。すでにかなり空き部屋が出ていてなかなか埋まらない状況になっている。

>UR全体として居住者が減ってきていると言う事。

ＵＲ全体としてや新田だけではなく、近隣の賃貸住宅にかなり空席が出ているということが問題なのです。

>賃貸の中にある分譲は資産性に富む。

貸し出そうと思ったときに、思い通りの家賃を付けられるかどうかが資産性です。周りにあまった賃貸が多いと、どうしても賃貸の家賃より低くしないと貸せない。これは資産性が低いということ。資産性が高い土地は、賃貸もすぐに埋まる。

賃貸が多い中で分譲が少ないと分譲の希少価値が高いという論理なのでしょうが、それは間違っています。賃貸にすみ続けるのと、分譲を買うのを天秤にかけて、分譲の方が大幅に得になる計算にならなければ、分譲に資産価値はありません。周囲の賃貸が余る＝次第に家賃を下げざるを得ない＝分譲の中古マンションの売値を下げなければ買ってくれない。

[762: 732]

ちょっと計算してみました。資産性のシミュレーション。

ハートアイランド賃貸に住む場合とＷＷＷを買う場合とで、10年後にどちらが自分の資産を高められるか。つまり10年間で失う金額を計算します。仮に30年住み続ける人も10年後の資産を比べるというわけです。

1)ハートアイランド新田3番街　107平米(最上14階）17.5万円/月　に住む場合。（これは実際に今募集している部屋です）

結果＝10年間で2100万円の支出（管理費込み）


２）WWWの100平米 5500万円を購入。金利年3%としてローンで購入するとする。

10年で失う金利分＝5500×0.35=1925万円
10年で失う管理費＋固定資産税＝年30万として10年で300万円
よって、
10年間で支払うトータル金額　5500+1925+300=7725万円

これと、築10年となったＷＷＷ中古マンションの資産価値を差し引きします。

今の新築価格 5500万円
これが築10年の中古マンションになったときに買値と同じ5500万円で売れたとする。

すると、10年間で失う金額＝7725-5500万円=2225万円

となり、賃貸にした場合とほぼ同じになる。

要するに、10年後に今の新築価格と同じ価格で売れるなら、賃貸とトントンというわけです。
実際には、中古マンションの資産価値は、築年数が増えるごとに年々下がっていきます。その下がり方は、駅から1分物件の場合はかなり緩やかで、あまり下がりません。しかし駅から10分の物件になると10年で半額近くに落ちます。ましてや駅から20分がどのくらい急降下するか計り知れません。

そんな駅20分の物件を5500万円で買い、築10年の中古マンションになったときに、5500万円で売れる自信がありますか？　それ以上の価格で売れなければハートアイランドの方が得という計算です。しかも、分譲より得になるはずのそのハートアイランドの物件でさえ、「余り始めている」わけです。

[763: 732]

上記、少し計算間違いがありました。5500万円を何年で支払うかによってかなり変わってきます。
毎年ローン残高が減るので、金利分が上の計算より少なくなります。なので、10年で支払い終えて、かつ10年後に5500万で売れれば分譲を買ったほうが得になります。が、20年以上のローンにしたり、あるいは築10年中古価格が新築価格の8割くらいに落ちれば賃貸が得です。訂正しておきます

[764: ご近所さん]

そもそも、購入が徳か賃貸が徳かなどということを考えている時点で購入すべきではないんじゃないですかねぇ。

低金利のせいか、本来購入してはいけない人まで購入しているような気がします。

今の家賃と変わりませんよなんて言葉に踊らされてはいけませんよ

[765: 匿名さん]

自分自身を客にみなした賃貸不動産の経営として、ローンや経費支払い分を家賃に
みたてて、10年後に売却でもEXITできるかどうかって視点は必須だと思うので、
買おうが買うまいが賃料水準（あるいは利回り水準）を気にするってのは大事だと
思いますよ。　とくにここのように、同一地区にいっぱい賃貸棟がたっている場合は。

[766: 匿名さん]

まあそれが資産性ということですからね。

[767: 匿名さん]

中途売却前提で買おうと考える時点で・・

[768: 匿名さん]

>王子神谷駅前よりむしろ利便性があると断言しよう。

どこをどうしたらそんなことが言えるかわからん…
王子神谷駅前なら東十条も徒歩圏内だが…

[769: 匿名さん]

760さんはグランスイートの購入者？
あのスレでも一生懸命ハートアイランドは資産性が高いとひとり息巻いていた人と主張が同じ。
でも誰にも賛同して貰えなかったよね。

[770: 匿名さん]

全部織り込んだ上での価格じゃないの？

[771: いつか買いたいさん]

>織り込んだ上での価格じゃないの

意味不明。
織り込んだ価格ならすぐに完売するだろうね。

[772: 匿名さん]

>>771
損も得も、個人差や好みの範囲で、
市場から見れば、全部織り込んだ上で値付けがされていると言うこと。

[773: 匿名さん]

入居後も売れずに余っているんだろうけどどうするんだろうね。
そこが狙い目

[774: 周辺住民さん]

７６０ってグランスイートの書き込みでも、盛んに「グランスイートは資産性に富む」と一人で張り切っていましたが、結局誰にも相手にされなかった人物でしょう。需要と供給のバランスから言っても、エリア内にこれだけ賃貸物件があり、しかも空きが出ているのに資産価値も何もあるわけないでしょ（笑）（＾−＾）にっこり

[775: 匿名さん]

●王子神谷駅1分のＵＲ賃貸

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

→現在、当サイトからご予約いただける募集物件はございません。

●王子神谷駅5分のＵＲ賃貸
http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

→現在、当サイトからご予約いただける募集物件はございません。

●王子神谷駅17分の「ハートアイランド新田一番街」

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Servlet/SumaiCommon?actionNameS=ArrNor...

８件予約可能。

[776: 匿名さん]

>>773
長い目で見れば誤差の範囲でしょう。

付加価値再販でもしなければ、新規分譲で損も得も無いでしょう。
すべて織り込んで根付けされています。
もちろん好みや価値観の違いは別問題です。

[777: 匿名さん]

織り込み済みってのは、株で爆騰を期待して買い込んだ人が、そこが高値掴みだった
ってときに言い訳に使うので聞き飽きている気もするんだけどなー

[778: 匿名さん]

>>776

よくわからん
長い眼で見ようが短い眼で見ようが
不動産は資産価値としてはっきりと損得勘定ができます。
高ければ売れない。安ければ売れる。
経済とはそういうものです。
カローラを1000万円で売って「織り込んで根付けされている」といっていうのと同レベル。

[779: 匿名さん]

ここを検討している方々は巷で言う資産価値なんてはなっから度外視なんでしょう（笑
終の棲家にするつもりならそれもいいと思いますが。

ただ、頭ではそう思っていても何があるか判らないのが人生なので、
大多数は資産価値を熟考してマンション選択をするわけです。

まぁ、いざというときに泣かない様にね。

[780: 匿名さん]

資産価値より住みやすさを優先しますよ。

たとえば事務所使用（資産価値は上がる）を認める規約変更は、
オーナー居住者は反対されるでしょう。

[781: 匿名さん]

住みやすさ＝当然資産価値の一部でしょ。
で、住みやすさには立地(近隣環境他)とか駅距離とか色々あるわけで。

個人の主観で程度はあれ、ここって住みやすいですか？
ほとんどがダメだししてるんでしょ、不便だとね。

[782: 匿名さん]

グランスイートもいまだにキャンセル住戸が売れないようですね。もう1ヶ月以上経ちます。73へーベー３ＬＤＫ　2,900万円という破格値にもかかわらず、、、
またリハートも竣工後だいぶ経ちますが、30戸以上残っているようです。
足立新田ですからね。　王子神谷と比べちゃいけない、いけない。

ＷＷＷはどのくらい残るのか？　第2期くらいまで見極めたいと考えます。

[783: 匿名さん]

>住みやすさ＝当然資産価値の一部でしょ

利便性という意味ならＹＥＳ。
自然豊かで空気が綺麗という意味の住みやすさならＮＯ。

後者なら，ド田舎（例えば千葉東金など）の資産価値だって高くなるはず。

[784: 匿名さん]

>グランスイートもいまだにキャンセル住戸が売れないようですね。

73平米2900万でも売れないということは，80平米3000万でも売れないということになる。
ＷＷＷは80平米が4000万円〜。4000万で買って，すぐに売ろうとしても3000万で売れない・・・買った瞬間に1000万以上どぶに捨てたことになるね。
都心の駅近物件は，7000万で買って翌日に8000万で売ってる人たくさんいるよ。

[785: 匿名さん]

ま、足立区ですからね。
多くを望んでも土台無理な話V(＾＾

[786: 匿名さん]

>>782
GSのキャンセル部屋、間取り見ましたが２部屋とも凡庸な田の字なんですね。
どちらの棟の部屋かわからないですが、川沿いの低層階だと南側は圧迫感があって日当たりも悪そう。
価格は安いけどよほど荒川土手に魅力を感じなければ手を出そうとは思わないのでは。
270戸がなかなか完売にならないのに800戸はどうでしょう。

[787: ご近所さん]

王子神谷徒歩3分のレシアス王子神谷パークフロントは
狭い、高い、土壌汚染、長谷○…なんだかんだと言われても完売。

やっぱり資産価値を考えるなら、
駅遠と駅近は荒川の土手位のメリットで補いようがないと思いますよ。

もちろんそれでも土手沿いに広い間取りで住みたくいなら、
安く買えていいと思いますよ。

[788: 匿名さん]

ココを資産運用として考えて奴はいないだろう
ほっといてやれよ

[789: 匿名さん]

同感

[790: 匿名さん]

資産運用と資産価値は違う。
運用するやつはいないだろうが、資産価値は欲しいやつは大半だろう。

[791: 匿名さん]

そうだよね〜ごもっとも。
ここは資産性が無いとか、駅近が資産価値があるとか素人のくせにってなに息巻いてんのって感じだね？とにかくこいつきもいよ、一人で連日多重投稿しているみたいだし・・・！笑）

[793: 匿名さん]

ハートアイランドって不便じゃないですよ。、
住んでいるから分かります。
都内の駅前マンションに以前住んでいましたが、ハートアイランド（UR)に来てからの方が意外と交通の便が良くてむしろ快適な通勤をしています。

[794: 匿名さん]

そうだよねーここは資産性はあるでしょう。
2890万円位の価値あると思うよ。
5年後は？？？
2000万前後でしょうね。

[796: 匿名さん]

どうでもいいけど、資産性うんぬんの話は他でやってくれないかな。

いつ値下がり板とか、そういう議論のための議論みたいなのが好きな人用の板が
あるんですが。 そのあたりの論客に相手にされなくなって、あんまり詳しそうな
人のいないこっちに流れてきたんだとしたら、必死で書いている人（一人ですね）
も結構痛いと言うしかない。

[797: 匿名さん]

売れるか余るか、楽しみですね

[798: 匿名さん]

796さんに全く同感。
資産性がないとかどうだとかつまらない書き込みしているきもい奴はみなさんスルーしましょ。

[799: 匿名さん]

広さだけで売り切るには、たとえもうちょっと仕様を落としてでも100㎡ 5000万未満
の設定が欲しかったかな。　　これならいけると思う。
コンセプトがちょっと中途半端なんじゃないですかね。

[800: マンション投資家さん]

ここは資産を考えずに金をもてあましている一生足立区の老人などがターゲット顧客。
だから狭い部屋にして安くする必要がないわけだ。
そういう販売戦略は一理ある。
しかし、そういう場合、普通は最上階の角部屋から埋まっていくはず。
ＧＷ最終日にもかかわらず、ここは最上階角部屋にバラの花が付いていなかった。