売り渋りはいかがなものか？

[匿名さん]

竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？

[82: 匿名さん]

港南地区の坪２００万円は妥当でしょう。
駅より歩ける距離ではありませんし、環境が？です。
豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
コットンハーバは１７０万円程度でしたが、ここは大化けしました。

[83: 匿名さん]

庶民や平民程度のサラリーマンが、土地投機をやろうと思うのが間違いのモト。
黙って自分の生活だけしていればいいものを、無理したり、夢見て儲けようと変な考え起こすから、焦げ付いたりしたんでしょ。　自分が住むために無理しない程度のローンで買えばいいだけなのにさ。

[84: 匿名さん]

普通のサラリーマンの給料が急騰することは考えにくいから
サラリーマン相手のマンションは、だんだん都心から離れていくよ。
バブルの頃は、中古の60㎡だって都心には買えなかったもんです。

高くても買う人がいるから、値が上がるということ。
まあ、億ションの場合は営業さんもサラリーマンを相手にしないけどね。

普通のサラリーマンには、郊外や湾岸しか買えなくなるのかな？

[85: 匿名さん]

>>82
w

[86: 匿名さん]

湾岸も物件ないし、買えないよ。。
芝浦も豊洲も港南も、新たな物件がないしね。

[87: 匿名さん]

豊洲はこれから2〜3出てくるんじゃない
住友物件と三井JV物件がまだ残ってる
芝浦と港南は打ち止めかもね
都営立替まで何もないかな

[88: 匿名さん]

>豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
豊洲の路線価って物凄く低く、港南が一番路線価が高いけどなんで？

[89: 匿名さん]

>>88さん
企業が保有していた土地なので売買例がなく路線化が安い土地は一杯ありますよ
その場合路線価は既に関係ないですね
路線化だけで言ったら最近分譲した場所で一番高いのはタワーズダイバ

[90: 匿名さん]

へ？路線価の基準って売買例だけで無いんじゃなかった？
固定資産税と連動しているイメージがあったのですが私もよく分かりません。
>豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
坪240万は何処から来たの？

[91: 匿名さん]

>>90さん
もちろん売買例だけではないですよ
単純に地価公示価格や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額
精通者意見価格等を基に決めるようですが
基本的に周辺地域を含めて売買のあまりない昔からの企業保有地は低くなる傾向があります

[92: 匿名さん]

豊洲のランドマークたるＰＣＴの高層階がおよそ坪240万。
港南の格安物件で知られるベイクレの低層階がおよそ坪200万。

なるほど、嘘ではない（笑）

[93: 匿名さん]

>>91
でも豊洲の現状は路線価の評価は港南、芝浦、豊洲の中では一番低じゃないですか。
昔ながらの企業保有地は港南も同じですよ。
それでも港南の一番低い地域と豊洲の一番高い地域で見比べても港南の方が路線化は
高いといった事実があるのだから・・・・・。
残念だけどターミナル駅の規模、利便性が違いすぎるよ。

[94: 匿名さん]

どこの地域が良いかではなく、売り渋りが主題の板のはず。
その意味では、今期決算に目処が立っている大手財閥系ほど先送り傾向が
ひどいのでは？　アイランドとか豊洲方面とか。

[95: 匿名さん]

路線価は贈与税や相続税などの算定基礎となる地価で、国税庁が決めてます。
日本の税制は昔から産業優遇でしたから、港南よりも豊洲のほうが安かった
のではないですか。乗用車よりもトラックのほうが大きいのに税金は安い
みたいな。
豊洲にあった石川島播磨重工は終戦前は軍艦を作っていた会社ですよ。広大な
工場敷地が必要ですからまともに固定資産税をかけたら、赤字になっちゃう。

それにひきかえ港南は業種さまざまだし、比較的多いトラック輸送は旧国鉄に
対抗して戦後発展した商売ですから、気軽に税金を掛けられたんでしょうね。
ヤマト運輸が行政からいじめられた話しは有名ですよ。

[96: 匿名さん]

士農工商ってむかしありましたげど、税金は商工農士ってわけですよ。徳川３００年
のむかしから日本の常識ですね。

豊洲の路線価も港南の１／２くらいですけど、今後５年間くらいかけて２倍くらいに
なると思います。（いきなり上げると反発食うから、行政もしたたかです）
くれぐれも「路線価があがってうれしい」などとは思わないことです。税金も上がり
ますから。（とりやすいところから取る。・・・課税の真理）

「路線価の安い立地だから割安のマンションが買えてうれしい」などとも思わない
ことです。安く仕入れた分の差額はちゃっかりデベは利益としてますから。
（儲けられるときにはしっかり儲けることが不動産屋のセオリーです。
　もっともフロントやブルーを買った人は喜んでいて良いと思いますが）

[97: 匿名さん]

まあ、豊洲は豊洲でいいんじゃない。あまり背伸びしないでね。過剰期待は怪我の元。
それより、売り渋りの主題はどうなっちゃってるの？

[98: 匿名さん]

湾岸スレでやれって感じですね
どうして、どのスレでも湾岸の話題になっちゃうんでしょうか？
デベに煽られて買っちゃったのかな？

[99: 匿名さん]

三○不動産の凄腕で、うまく祭り上げられた感じがしますね。ユーフォリア気味かもしれません。

[100: 匿名さん]

72>昔と流れは変わったよ、ハイグレード築浅中古なら分譲時の４０パーセント増で売りに出しても
実際３５パー増とかで成約している。景気が上向いたのに、いいものの供給が減ってきてるので。

[101: 匿名さん]

2年前、暴落のネガキャン張った人達って、反省しているのかね〜
信じて買わなかった人もたくさんいるだろうし。

[102: 匿名さん]

＞101
掲示板を見て、買わない人なんていないだろうし
万一いたら、頭が弱すぎると思うんだけど。

[103: 匿名さん]

>>100
正解！
同じ話を、最近近くの不動産屋で聞きました。
良い中古は、分譲時の３５%増しで成約してるそうです。

[104: 匿名さん]

>81
日本がバブルに入り始めるころ、アメリカにいた。８７年の株式の大暴落の時には、ＮＹのグランドセントラル駅の暴落を告げるニュース掲示板を見ながら、みんなが呆然と立ち尽くしていた。その後、マンハッタンの街はさらに荒れ、ホームレスが路上にあふれていた。

その後ロンドンに行ったら、ここでもバブルがはじけた後で、バブル期にいっぱい建てたオフィスビルはテナントも入らずからっぽで、それをシースルービルディングなんて、自虐的に言っていた。
英国の冬のように陰鬱で暗い雰囲気だった。

90年代に入って日本に帰ってきたら、ここでもバブルがはじけ、その後15年間、くらーいくらーい
デフレの時代が続いた。

そして、15年たって、今ようやく明かりが見えた。
あー、一生に一度でいいから、バブルを見てから死にたい!!!

[105: 匿名さん]

疫病神はお引取りください。

[106: 匿名さん]

売り渋りの問題を問う前に
買い渋りをして買わなかった
愚かさを反省しろよな

売り渋り大賛成！！

[107: 匿名さん]

＞106
マンションなんて、そんなもの。
マンション適齢期の時期によって、住める場所も変わってきます。

[108: 匿名さん]

バブル期になんて戻って欲しくない。今考えても馬鹿げた時期だったと思う。
デート代が青天井だったり、終電後のタクシーが何時間も捕まらなかったり。
自分ではギリギリ支払可能な金額の不動産でも、都心から遠く離れていたり、
生活するのに不便するのが明らかなほど狭かったり。

バブルになって旨味を吸えるのは結局一握りの人だけ。
後は吸おうと意気込んで火傷したり、吸うほどの甲斐性がない人がほとんど。
自分もその甲斐性はないし。そんなその他大勢にとってみれば、
「何となく好景気」を時折実感する事があるにしても、とても「旨味」は吸えない。

個人的には、ビギナーズラックで安いうちに都心至近のマンションを買ったから、
これからバブってもそんなに痛くはないけど、終の棲家にしようと思っている
今の部屋の固定資産税が上がるのはゴメンだしね。

で、スレの主題に戻ると、「売り渋り」は自由商売としては致し方ないよね。
誰だって、「後で売った方が高く売れる」と予測すれば売り渋るよ。
買う方だって、「後で買った方が安く買える」と思って、
つい最近まで買い渋ってた訳だし、お互い様。
食品や公共サービスのように緊急性、公共性がある商品でもないしね。
売り手の今期の収益ノルマが売り急がなくても達成可能なら尚更だと思う。

2年ほど前、湾岸物件の「供給過剰、暴落」をD誌(だったと思う)が報道した中で、
G社責任者が、「今後市場は拡大するので、我々は売り急がない」と言ってた。
あの時は誰もが「供給過剰」を謳ってたので、「何を強がりを・・・」と思ったんだけど、
掲示板なんかで似非経済・不動産評論家がこれみよがしに暴落予測するより
しっかりと市場回復を予測してたのね。一方で値引き販売もしてたらしいけど(笑)

売り渋りを避難するよりも、売り渋られる中、自分に出来る事で、
もっとも自分に有益な態度が何かを各人が見極めるのが大切なんだろうね。
事情は個人個人で全く違う訳だし。それで貧乏くじを引く人もいるんだろうけど、
人生は結局、運と縁とタイミングだよね。大袈裟には「運命」とも言うけど。

[109: 匿名さん]

中小のマンション専業のデベは、マグロみたいなものでずっと泳ぎ続けなければならない
（マグロは寝ているときも泳ぎ続けるらしい）
つまり、用地を仕入れて販売し続けないと収益が上がらないし大手に比べて金利負担も大変です。

マンション専業でない大手デベは、売り渋りを加速させるような気がします、
マンション販売以外にも、オフィス賃貸等の他の事業で収益が上がりますし
それなりの体力もあるので、値上がり待ちが出来るのではないでしょうか。

マンション雑誌を見ていても、都心物件の広告が激減しています
広告があるのは、中小のマンション専業デベが多いと思うのは
私だけでしょうか。

[110: ち]

ま、売り手が上場企業なら、今年の決算目処が立ってて来年度に売った方が儲かる在庫があるのであば、それは来年売らないと株主様に申し訳が立たない訳で、売る時期を調整するのなんて、当たり前と言えば、当たり前。
それを、売り渋りと書けば、弱者保護的観点からは正当性がありそうには見えるのだけど、今度は、都心周辺にマンション購入検討する層が弱者なんかい？という、素朴な疑問が生じる訳です。

下手に売り渋って、在庫が含み損抱えるようなことになれば、それこそ株主に追求されます。売り手がそういう対株主リスクを背負ってでも、販売時期を先に延ばしているということは、それだけ先高感が強いということの証左ということでしょう。

[111: 匿名さん]

>人生は結局、運と縁とタイミングだよね。

その一言に尽きますねぇ。

10数年前、上司が八王子の公団を買ったと聞き、羨望のまなざしを送ったあの頃。
NTT株で儲けた人がたくさんいて、今なら二束三文の地方の土地を投資用に買ってた
同僚もいたっけ。

自分はその後、バブルがはじけて、下がりきったと言われていた頃に
マンションブームに乗せられる形で、郊外の駅遠物件を購入。
去年どうにか都心近くに買い替えたけど、大損したせいで年収の割には
そこそこの部屋しか買えなかった。
あの時買わずに社宅に住み続けてれば、数千万高い物件が買えたのに…
って思ったりもするけど、仕方がない、それが運命というもの。
買い替えができただけでも良しとしなければ…って感じでしょうか。

[112: 匿名さん]

NTT株は、損した人が多いんじゃないの。
将来上がるか下がるかは、自分で判断しなくちゃね。
今の売り渋りの反動で、数年後にマンション値下がりがあると予想します。

[113: 匿名さん]

>湾岸スレでやれって感じですね
>どうして、どのスレでも湾岸の話題になっちゃうんでしょうか？
>>98
>>82のような豊洲信者が現実離れした妄想比較をよくするからさｗ

[114: 匿名さん]

１９９６年頃に底値と思ってさらに下落したときに、買った人がとった行動は何か。
そう。現実から目をそむける。
また上がる、また上がる。私の住まいが一番価値のある買い物だったのだ。
まわりは、みんな一流企業のビジネスマンばかり。
ここが、新しいエクゼクティブの桃源郷だ。
そうではなくてみんな同じ時期に社宅から追い出された人だったという
だけ。
一旦売り払って賃貸に移れば下落は１割くらいで済んだはず。
実際に、景気の低迷で２０万以上のファミリー賃貸の借り手が激減していた
時期だ。
１９９９年ノストラダムスの予言だとか、２０００年問題だの失楽園だのと
騒いでいる暇に、それだって４年くらいの余裕はあったはず。
その後３割まで落ちこんで残債割れ。こともあろうに繰上げ返済
までして自分の失敗を糊塗しようとした。
にもかかわらず、人は自分の失敗を認めたくなくて損切りができない。

[115: 匿名さん]

逆に、２００４年頃に底値で買った人は、今後上昇に転じたということ
を上手に活用することを考えない。
とにかく、うまくいったらそれで満足。
目の前におきているプラスの大変化から目をそむけ、固定資産税の心配
などしている。自分の得たものの価値に気が付かない。
なぜ、こんないいマンションをすぐに売りに出す人がいるの？
でも高値で売ってくれるのはうれしいわ。などと眺めている。

変動で借りたローンはすぐに固定金利にきりかえる。繰り上げ返済など
しないで、ローン控除で４００万くらい稼いで、キャッシュは他の流動性の
ある投資信託とかにまわす。
繰上げ返済にまわす予定の金があれば、小ぶりの賃貸物件でも買って家賃を
得る。ローンとの併用でも年５０万くらいはかせげる。
どうせ売り渋りなんだから、銀行のローン審査だってゆっくり時間がとれる。
３割も値上がりしたら上等と考えて早い時期に売却する。

[116: 匿名さん]

だって買ったばかりだから、お金ないもん。

[117: 匿名さん]

三割上がって、仲介料引かれて、うーん、なやましいな。

[118: 匿名さん]

貧乏人はいいよな。
ローン控除が使えて・・・

[119: 匿名さん]

三割値上がりして、投資用ならいいけれど居住用なら
買い換え物件も三割上がっているだろうから微妙なところ。
仲介手数料なんて3％+6万円だからたいしたことない。

[120: 匿名さん]

微妙どころか意味がない。
売り煽り連中は、高値で売り抜けたら、値が下がるまで賃貸暮らししろと言ってくるが、
なんでおまえさんたちの賃貸と、こっちのお家を交換しなきゃならないんだｗ

[121: 匿名さん]

よく嫁

[122: 匿名さん]

一生住もうと買ったマンション。
こっちは現金で買ったし、上がろうと下がろうと関係ない。
万事金、金、で動いているわけではない。
住めば都、楽しいこともあるんだよ。

[123: 匿名さん]

この業界は競争が最も不完全な業種のひとつだからね

その現れだよ

[124: 匿名さん]

ローンの組めないおじいちゃんは話に参加してもらっても困ります。
現金で自宅を買う人は今日日よほどのマネー感覚のない人です。
リスクが嫌いという人は、退職金か遺産を守って生きていればいい。
でも、資産とは守るものでなく増やすものではないかな？
マンションは、投機の材料にはならないけど住み替えしないで永住するという
考えも間違っている。２０年後にはもっときれいで広くてゴージャスな住まいに
住み替えられたらそっちがいいにきまってる。

[125: 匿名さん]

掃除が大変だから今より大きなところは要らない。
どうせ一人だし・・・

[126: 匿名さん]

子孫に美田を残さず。

[127: 匿名さん]

50過ぎたら人生観は変わるよ。贅沢は老いの代償みたいなもの。若い時は希望も夢もあるから貧乏が苦にならない。若い時に満足したら老後の満足はもっと高いものが必要になるんだってば

[128: 匿名さん]

満足した時点で成長は止まる。幸運の女神は欲張りには厳しいが
志の低い人にも冷たいのだと思う

[129: 匿名さん]

>満足した時点で成長は止まる。幸運の女神は欲張りには厳しいが
志の低い人にも冷たいのだと思う

至言ですね。
そのとおりだと思います。
２年前に完売物件を契約し、先日入居しましたが、一応値上がりしているようなので、５年くらいで売るなり貸すなりしてステップアップしようかと。
５年後に、購入価格と同じか、やや高く売れることを祈ってます

ところで、修繕積立金の上昇などを考慮すると、貸すより売るべきなのでしょうか？
詳しい人、教えてください。

[130: 匿名さん]

いい家に住むことが、志が高いとは思えないけど。

[131: 匿名さん]

>>130
もっともらしい事をいう人（言いたくてしょうがない人）が出てくるが、
誰にもわからないから５年後になってから自分で考えるほうが良いよ。