売り渋りはいかがなものか？

[匿名さん]

竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？

[51: 匿名さん]

>>1
今までが安すぎたんだよ。
相場に戻るのが当然。

[52: 匿名さん]

＞なぜ港南物件を売り出し価格を上回ってまで中古で買う人がいるのでしょうか
元値がおかしいから。
いま世田谷が坪300万、港南が当時は坪200万だよ？山手線に徒歩なのに。
本当に世田谷に港南の150％に相当する価値があると思う？
港南が25％上がって、250万になっても、まったく問題ないと思う。
むしろ同じでも良い。

[53: 匿名さん]

２００３年の春に日経平均株価は８０００円割れでした。今は約２倍の１６０００円です。
土地や建築資材価格も上がってるのだからマンションも高くなるのは当然です。
ゆるやかなインフレが本来の資本主義経済の姿です。本来の姿に戻ったのです。

[54: 匿名さん]

１＞「買い渋り」していた人がこのようなスレで文句をいうのはいかがなものですか？
もっと下がるかもと期待して買いを見送っていたら期待に反して上がりだしたので
焦りが出てる。しかしそれは自業自得ではありませんか？

[55: 匿名さん]

エンドユーザとして取得価格より相場があがるメリットは、別に転売だけではない。
所有者の含み益に信用がつくということ。
ありていに言えば、銀行が金を貸してくれるということだ。
仮に4000万で買った物件が今は５２００万でないと買えないとなれば、1200万は
含み益。これをどうやって活用するか説明する。
当面下落がないと読めば１０００万程度の不動産担保ローン（変動金利２．８％
程度）を80歳を上限に銀行が貸してくれる可能性がある。
元の物件の住宅ローンが３０００万ならあと１０００万借りて、収益不動産を
買う。買い先物件も担保にいれて４０００万の物件を買えば
そこの家賃+経費がローン支払い以下なら収支上は問題ない。
もちろん、リスクはある。しかしリスクを避けていたら資産は増えない。
給料だけで資産が築けないことは、もう誰しも気が付いていること。
ただ、４０００万の物件が3割程度上がったところで売る勇気が大事。
それでも、ローン経費税金のぞいて１０００万は儲かる。
逆に欲張りすぎると失敗する。

[56: 匿名さん]

55さんのするどい書き込みありがとうございます。そこで一つ質問させてください。
私の所有してるマンションは仮に売ったとしたらローン残高の３倍位の値は付きそうです。
しかし住宅ローンを借りてる某生保に追加融資を申し込んだら、新規購入のときでないと
融資はしていないとことわられました。
他の銀行などから不動産担保ローンであまり金利の高くない融資を受けるにはどのような銀行に
どのように交渉するのがいいのでしょうか？年収はサラリーマン平均です。
よろしくご指導下さい。

[57: 匿名さん]

普通の銀行の、証券投資などを扱う窓口にいけば、フリーローンという名で
不動産担保ローンの説明もしてくれますよ。
http://www.smbc.co.jp/kojin/loan/free/yfree/index.html

[58: 匿名さん]

↑追記：使途は事業用はいけないということになっているのでアパートローンとかを勧められるケースもあります。セカンドハウスローンというのもあります。金融機関によって扱いが違います。
基本的に定期預金が１０００万くらいあると、一番話がすすみやすい。
買い先の物件など予定でいいから持っていくことです。
投資をするなら常に流動性の資産を用意して行わないと銀行も支払いが滞る懸念から貸してくれません。

[59: 匿名さん]

>新規購入のときでないと融資はしていないとことわられました。
逆に新規購入する物件を持っていき、買い先物件と自宅を共同担保にいれて
オーバーローン（頭金込の全額借入）とする手もあります。
これも、債務者の与信と担保物権の評価によります。とにかく今は資金手当て
がないと他の人に先をこされる状況なので自分で動く方が早い。

[60: 匿名さん]

>>29
そこで一句

郊外で　いいよと僕は　言ったもの
通勤地獄に　ぬらす枕ぞ

[61: 匿名さん]

57,58、59さん、貴重な情報をありがとうございます。さっそく銀行をまわってみます。
私は藤巻健史さんのファンなのでなんとか低金利の融資をうけたかったのです。
http://wandering-wind.jp/archives/2005/1117125621.php

[62: 匿名さん]

>60
「買えるはここだけです」という部屋の
狭きに泣きて三歩歩まず

[63: 匿名さん]

都心物件
買ったはいいが
車も持てず
ローン負担で遊びもいけず
通勤時間が短くなっただけの
人生を
送りそうです

[64: 匿名さん]

６３>郊外の時よりタクシー代や時間の無駄がなくなったし、今後のインフレ時代に強い資産を持ったことで心の安定も得られましたよ。

[65: 匿名さん]

とにかく通勤経路が短くなって、繁華街も通らないので無駄使いが減った。
会社の仲間と飲み歩きが減った。家族や、ご近所の人と飲む機会が増えた。

[66: 匿名さん]

＞63〜65
都心で大して必要のないクルマでも維持費は高いし、
「クルマでは飲みに行けない！」と思い、売り払って、
クルマの維持費分でタクシー乗り放題です。楽ちん♪

また、通勤時間が短くなり、
会社帰りにいつもの遊び場を通らなくなったので、
確かに無駄な飲み代は減りました。
その分、週末に女の子集めてホームパーティー♪

[67: 匿名さん]

ホームパーティーって呼ばれるほうは意外とめんどうくさいんですよね。
嬉しいのは最初だけだろうから、仕方なく行ってやるかって感じ。

[68: 匿名さん]

女の子を常に新しいセットに替えてれば、
男性は何度でも鼻の下を伸ばして来ますよ♪

[69: 匿名さん]

呼ばれる女性たちが面倒くさいって話ですよ。

[70: 匿名さん]

なるほど。

「○○さんのお部屋でホームパーティーしよ♪」って
ハートマーク入りでメールを送りつけてくるのは、
女の子の方ですけどね・・・

リピーター希望の女の子も何人もいますが、
男性は新顔好きなので新しい女の子を優先してます♪

[71: 匿名さん]

す・れ・ち・が・い

[72: 匿名さん]

>>３５
そのプロ？と呼べる人たちの書いた記事があまりにもひどいということ。

>広告に出ているのはあくまでも売主がわ値段を吊り上げて出しているだけで、実際にその値段で売
>れた訳ではないからね。
>実際は売値の８割程度で取引されているのが現実。

その程度のことは百も承知。控えめにいって暴落はしていないということ。

[73: 匿名さん]

なぜ、都心マンションの資産価値が上がることを煽るのか？
みんな、心配なんだね。
自分が高い買い物したわけじゃないって思いたいわけでしょ？

[74: 匿名さん]

権威ある雑誌を真に受けて投資判断をする素人は多いが、
それが間違えだったことを知るのもその雑誌からだったりする。

最近では週間○イヤモンド読者でその実例が確認されている。

[75: 匿名さん]

なぜ、都心マンションの資産価値が上がることを嘆くのか？
あんた、心配なんだね。
自分が買い時逸したわけじゃないって思いたいわけでしょ？

[76: 匿名さん]

みなさん、土地投機で焦げ付いた親の姿とか見てないんですか？

[77: 匿名さん]

あなたの親は土地投機で焦げ付いたの？
血は争えないからキヲツケテネ。

[78: 匿名さん]

バブルの時代に買った人は、資金に余裕のないひとはみんな焦げ付いたよ。
被害が大きかったのは、バブル崩壊から数年して30％下がって底だと思って
買った人。
都心物件はその後、最盛期の30％以下になりました。

[79: 匿名さん]

都心や近隣は土地がなくなりました。
今急いで売ると、今後売る物件が無くなってしまうので、
ゆっくり売っていると状態です。
不動産やが生きていくためには、出し惜しみは背に腹は
変えられない選択です。

[80: 匿名さん]

なるほど。
今回のプチバブル崩壊後はどうなることやら。

[81: 匿名さん]

バブルの頃自分は高校生でしたが、そのときの世の中の雰囲気は良く覚えています。
それはもう、大人も子供も猫も杓子もうかれていました。
自分は小遣いでジャンボ宝くじを3,000円分買い当時最高の7,000万円が当たったら
空地を買って駐車場にしながら運用しようと考えていました。友達も皆同じでした。

アサヒスーパードライが大ヒットしていたあの頃、
夏休みが始まったばかりのあの夏の雰囲気がとても懐かしいな。
またバブルが来てほしいものです。

[82: 匿名さん]

港南地区の坪２００万円は妥当でしょう。
駅より歩ける距離ではありませんし、環境が？です。
豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
コットンハーバは１７０万円程度でしたが、ここは大化けしました。

[83: 匿名さん]

庶民や平民程度のサラリーマンが、土地投機をやろうと思うのが間違いのモト。
黙って自分の生活だけしていればいいものを、無理したり、夢見て儲けようと変な考え起こすから、焦げ付いたりしたんでしょ。　自分が住むために無理しない程度のローンで買えばいいだけなのにさ。

[84: 匿名さん]

普通のサラリーマンの給料が急騰することは考えにくいから
サラリーマン相手のマンションは、だんだん都心から離れていくよ。
バブルの頃は、中古の60㎡だって都心には買えなかったもんです。

高くても買う人がいるから、値が上がるということ。
まあ、億ションの場合は営業さんもサラリーマンを相手にしないけどね。

普通のサラリーマンには、郊外や湾岸しか買えなくなるのかな？

[85: 匿名さん]

>>82
w

[86: 匿名さん]

湾岸も物件ないし、買えないよ。。
芝浦も豊洲も港南も、新たな物件がないしね。

[87: 匿名さん]

豊洲はこれから2〜3出てくるんじゃない
住友物件と三井JV物件がまだ残ってる
芝浦と港南は打ち止めかもね
都営立替まで何もないかな

[88: 匿名さん]

>豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
豊洲の路線価って物凄く低く、港南が一番路線価が高いけどなんで？

[89: 匿名さん]

>>88さん
企業が保有していた土地なので売買例がなく路線化が安い土地は一杯ありますよ
その場合路線価は既に関係ないですね
路線化だけで言ったら最近分譲した場所で一番高いのはタワーズダイバ

[90: 匿名さん]

へ？路線価の基準って売買例だけで無いんじゃなかった？
固定資産税と連動しているイメージがあったのですが私もよく分かりません。
>豊洲や芝浦でさえ２４０万円程度ですから。
坪240万は何処から来たの？

[91: 匿名さん]

>>90さん
もちろん売買例だけではないですよ
単純に地価公示価格や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額
精通者意見価格等を基に決めるようですが
基本的に周辺地域を含めて売買のあまりない昔からの企業保有地は低くなる傾向があります

[92: 匿名さん]

豊洲のランドマークたるＰＣＴの高層階がおよそ坪240万。
港南の格安物件で知られるベイクレの低層階がおよそ坪200万。

なるほど、嘘ではない（笑）

[93: 匿名さん]

>>91
でも豊洲の現状は路線価の評価は港南、芝浦、豊洲の中では一番低じゃないですか。
昔ながらの企業保有地は港南も同じですよ。
それでも港南の一番低い地域と豊洲の一番高い地域で見比べても港南の方が路線化は
高いといった事実があるのだから・・・・・。
残念だけどターミナル駅の規模、利便性が違いすぎるよ。

[94: 匿名さん]

どこの地域が良いかではなく、売り渋りが主題の板のはず。
その意味では、今期決算に目処が立っている大手財閥系ほど先送り傾向が
ひどいのでは？　アイランドとか豊洲方面とか。

[95: 匿名さん]

路線価は贈与税や相続税などの算定基礎となる地価で、国税庁が決めてます。
日本の税制は昔から産業優遇でしたから、港南よりも豊洲のほうが安かった
のではないですか。乗用車よりもトラックのほうが大きいのに税金は安い
みたいな。
豊洲にあった石川島播磨重工は終戦前は軍艦を作っていた会社ですよ。広大な
工場敷地が必要ですからまともに固定資産税をかけたら、赤字になっちゃう。

それにひきかえ港南は業種さまざまだし、比較的多いトラック輸送は旧国鉄に
対抗して戦後発展した商売ですから、気軽に税金を掛けられたんでしょうね。
ヤマト運輸が行政からいじめられた話しは有名ですよ。

[96: 匿名さん]

士農工商ってむかしありましたげど、税金は商工農士ってわけですよ。徳川３００年
のむかしから日本の常識ですね。

豊洲の路線価も港南の１／２くらいですけど、今後５年間くらいかけて２倍くらいに
なると思います。（いきなり上げると反発食うから、行政もしたたかです）
くれぐれも「路線価があがってうれしい」などとは思わないことです。税金も上がり
ますから。（とりやすいところから取る。・・・課税の真理）

「路線価の安い立地だから割安のマンションが買えてうれしい」などとも思わない
ことです。安く仕入れた分の差額はちゃっかりデベは利益としてますから。
（儲けられるときにはしっかり儲けることが不動産屋のセオリーです。
　もっともフロントやブルーを買った人は喜んでいて良いと思いますが）

[97: 匿名さん]

まあ、豊洲は豊洲でいいんじゃない。あまり背伸びしないでね。過剰期待は怪我の元。
それより、売り渋りの主題はどうなっちゃってるの？

[98: 匿名さん]

湾岸スレでやれって感じですね
どうして、どのスレでも湾岸の話題になっちゃうんでしょうか？
デベに煽られて買っちゃったのかな？

[99: 匿名さん]

三○不動産の凄腕で、うまく祭り上げられた感じがしますね。ユーフォリア気味かもしれません。

[100: 匿名さん]

72>昔と流れは変わったよ、ハイグレード築浅中古なら分譲時の４０パーセント増で売りに出しても
実際３５パー増とかで成約している。景気が上向いたのに、いいものの供給が減ってきてるので。