売り渋りはいかがなものか？

[匿名さん]

竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？

[302: 匿名さん]

どおりで賃貸中心の不動産屋が複数、タワーの中に入り込んで１万４千とか意味不明な事を言ってた事がある。

[303: 匿名さん]

まだ上昇するの？

[304: 匿名さん]

家賃のほうが会社の経費から出る、あるいは落としやすいから買わずに借りるという人もいる
もんね。だから家賃１００万以上の物件も都心にはざらにある。

[305: 匿名さん]

都心、城南、近郊含め物件は減っていますが、土地はかなりの高額で仕入れまくってるそうです。
どうやらこれから分譲される物件の売れ行きを静観しているみたいです。
どうなることででょうね。

[306: 匿名さん]

>304
こじんまりした賃貸から出て、マンションを購入したら、
借上げ社宅の節税分、月5万円を諦める事になりました。
年間60万円。決して小さくないです・・・

[307: 匿名さん]

で、本題として実際渋ってるってのは
どの程度渋っているのかね。

[308: 匿名さん]

大手デベののＨＰにも都心物件の予告広告が多くなってきましたね、
来年の3月〜9月販売開始の物件が多かった。昨年くらいまでは、竣工の1年以上前から
販売開始するのが当たり前でしたが、最近見ていると竣工3ヶ月前とか6ヶ月前とか
100戸未満の物件は、青田売りしないで棟内ＭＲを作って、
竣工間際に分譲開始なんてものまであります。やはり、売り渋りでしょう。

世間が、都内の物件は値上がり傾向だという認識を持ちだしていますから
なるべく売るのは遅い方が良いとでも思っているのでしょう。
あんまり売り渋って、景気ダウンで値崩れしないのか心配になりますね。

[309: 匿名さん]

景気ダウンしたら、売り急ぎはじめるでしょう。
まあ、新価格では即決しないほうがいいと思いますよ。

[310: 匿名さん]

>>309
そうやってまた買いそびれる（笑

でも無理に負債を抱えることもないですね。安心のために自宅を買うのは長い目で見て自分の首を絞めることと同じですからね。

[311: 匿名]

309>
私もそう思います。１０月に新価格のマンションを買うのが嫌で夏ごろの雑誌に出ていた割安物件と書かれていたものを買うことに決めましたが、契約して１ケ月経過し冷静になってみると、そんなにあわてなくてもよかったなという気がしてきます。アメリカの株は数日前に高値を付けたかもしれません。今日も売られています。株は景気の先行指標。いつものことですが、今回の景気局面もアメリカの影響を避けられない。アメリカは来年まず間違いなく利下げが必要になるくらい景気減速します。日本だけが大丈夫なんてまず無理です。私も３０件くらいＭＲ見ましたが、売り渋りをしているデベさんが慌て出す日もそんなに遠くないと思っています。社宅住まいで上の人も下の人も自分の物件を買って社宅を出ます。でも、私が購入を決めた物件も上下の人が決めた物件も竣工後なのに全戸完売はできていません（２３区内です。もちろん、条件のよくない部屋なのですが）。マクロ的にはマンションは余っています。今、物件を探されている方は慌てずに本当にいいと思うものを買うようにお勧めします。

[312: 匿名さん]

物件が不足している昨今、じっくり比較して選ぶちうよりとにかく登録してローン審査通して抽選にのぞむという手順ですよ。
４倍５倍当たり前で、抽選時期がかさなればだぶりも難しい。人気物件は４人にひとりしか買えないという状況になってきたのは事実。
郊外や都内でも不人気エリアではそうでもないでしょうが。とりあえず抽選に当たっておくというのが今のマンション市場の対応。
買えなくちゃその後の話もすすまない。

[313: 匿名さん]

新価格といっても、まだやっと５〜7年位前の水準に戻ったくらいでしょう
１０年前に都心マンションを購入しましたが、もっと高かったですよ。

[314: 匿名さん]

そうなんですよ。１９９５年レベルにはまだまだ至っていません。

[315: 匿名さん]

１９９５レベルはもうありえないと思うのだが・・（Ｗ

[316: 匿名さん]

1995年レベルには必ず戻るでしょう、1990年前後のバブルの最盛期の半値くらいが
適正なのかもしれない。

[317: 匿名さん]

＞３１６
今の適正ということですね。
そう思います。

[318: 匿名さん]

316＞広尾ガーデンヒルズは最盛期坪3000万円以上でしたから、半値なら坪1500万円が適正ですね？
まあ先進国首都ならソウルも含めそのあたりが水準ですね。東京はまだ安値から修正が
始まったばかりですね。

[319: 匿名さん]

ということは、80㎡の部屋で以下の計算になりますね。
・25坪×1500万＝37500万円
・3%、30年ローン＝金利約17000円
・予定賃料（37500＋17000）÷30年÷12ヶ月＝150万円／月

つまり150万の賃料でやっと表面利回り0%ということです。
（ご参考　現在の相場：http://sasakimkc.blog39.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-109.html）

[320: 匿名さん]

（ご参考　現在の相場：85㎡　46万円／月）

[321: 匿名さん]

ガーデンヒルズが高いのは、土地代が大きいのでは？
仮に建て直すことになったら、まだまだ戸数を増やすだけの余裕があるでしょう（ほんとか？）。
ガーデンヒルズの住人はそんなせこいことしないでしょうけど。

[322: 匿名さん]

がー昼って築５０年とかになっても下がらないのかな？

[323: 匿名さん]

そうじゃない？　広尾の価値が下がらない限り。
代官山や表参道の同潤会と一緒で、場所に価値があるから。

[324: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズ、目白ガーデンヒルズ、久我山ガーデンヒルズ
同じガーデンヒルズでも、全然中身が違いますね

[325: 匿名さん]

ホント物件の販売発表が少なくなりましたね。去年の今頃と大違いですね。

[326: 匿名さん]

うちの近くの駅前は更地とクレーンだらけ、江東区ですけど。広尾と比べると地価は１／１０ですが物価は１／１０になってくれないんだよね。

[327: 匿名さん]

年明け登録開始の注目物件ってどこかありますかねぇ？

[328: 匿名さん]

売り渋っているようには思えないのだが。。。
むしろ売り逃げを急いでいる！？

http://www.31sumai.com/yahoo/A6201

[329: 匿名さん]

売り渋りと売り逃げって表裏一体

[330: 匿名さん]

えぇぇ！
売り逃げしてんの！？

[331: 匿名さん]

＞328
元々割安で人気だったところが、デベの煽った人気先行で調子に乗って
価格が騰がれば割安感は0になります。
人気先行で、冷静に考えれば実力が伴わない湾岸などの地域は、少しでも早く売ってしまいたいと
考えるのは普通じゃないかな。

[332: 匿名さん]

マンションの上げっていうのはさ、２００パーセントアップとか５００パーセントアップとかに
なるのを言うんだよ。今は下げすぎからちょっと戻ってきただけじゃん。長い不況でみんな
弱気に慣れすぎて、本来の姿の強気相場のことを忘れてしまってる。
しかし世界には過剰流動性と資源不足のためインフレの種火がうずまいている。
やばいのはインフレに弱い、預金や債券中心で持ってる人や法人だよ。

[333: 匿名さん]

土地は上がると思うけど、マンションは上がるだろうか？

[334: 匿名さん]

マンションにの分譲価格の30％前後は土地代ですから、土地が2倍になれば
20％くらいは上がるでしょう、昨今の値上げは便乗値上げという気がしないでもない。
建設費と資材が2倍になっているんでしょうか。

[335: 匿名さん]

うちのマンションは都心のせいか土地の権利代が５０パーセントでしたよ。これから数十年
で建物になにかあっても最悪この土地代以下には下がらないと見てる。

[336: 匿名さん]

３３４、３３５が、都心と郊外のマンション中古価格の変化の差の秘密でもあるのです。
契約書のうち消費税価格を５％で割り戻して代価からひけば土地相当分が出ます。
けっこう大きいですよ。
３３４さんが言っているのは、原価計算上の比率。
売値は土地にも建物にも経費・利益が乗っているということです。

[337: 匿名さん]

株価は冴えないし、実は売り渋ってる場合じゃ無いんじゃないの？

[338: 匿名さん]

スピードの時代。この間まで長いデフレ不況っていってたのに、局地的ミニバブルで売り惜しみ。って思ってたら、なにやら米国の影響もあってか、戦後最長景気も減速予想。
速い、速すぎる。ただＲＥＩＴのなかには相当○○なのもあることは鮮明になりつつある。ここら辺りから、ミニバブルも剥げ落ちるのか？時期は分からないが。

[339: 匿名さん]

たとえば不況の後も、ＩＴミニバブルみたいなのあったけどポシャッタよね。
マンションミニバブルもそろそろ潮時かも。
新価格なんて調子に乗りすぎたのが急ブレーキになった感あり。

[340: 匿名さん]

東京のマンションは、年間数万戸の供給でしたか？

購入の意思ある人が数千人、購入をやめたら需給関係は
簡単に変わる。値上がりを避けたいのなら、一時購入を
見合わせたらいい。「新価格」なんてことば自体が
体のいい煽り文句。

[341: 匿名さん]

売り渋りもして、値上げをしたいのだろうが
買う側が購入しなければそれまで。マンションの原価
以外の、部分は３０％はあるはず。その割合を
どう上下させるかは、売れ行きしだい。

自分はマンションを昨年購入してしまったが、
これから購入するひとは、煽られないでほしい。

[342: 匿名さん]

>328さんの物件の例です
３３１さんが書いてあるとおりですね。

工業地域※住居系地域変更予定　と書いてありますが、予定で売ってしまうなんて、凄いね。
早めに処分したいのでしょう。新古でもこの辺の地域の物件はかなり出てます。売り手も（プロ？）、高値で売り抜けたいのがわかります。最後にババを引かないように気をつけてね。

[343: 匿名さん]

首都圏人口は2015年まで増える、世帯数は2020年まで毎年4万世帯位づつ増えるらしい。
340さんのいうように今購入を見合わせたら先にもっと高値で買うか高い賃料を払うはめになる。
もっともそのときはあきらめて郊外で安いアパート暮らしをする手もあるが。

[344: 匿名さん]

最早買いたくても都心に安い物件はないよ。アイランドもＰＣＴもお終い。
都心近郊の大規模開発って晴海くらいしか残ってないんじゃないの？
広尾は定期借地だし、８０平米で1億越えだしね。今後は高級賃貸も上昇
するだろうし、冗談抜きで千葉、埼玉に行くしかないでしょう。

[345: 匿名さん]

都心じゃないが近郊っていうなら豊洲や東雲・有明にはまだまだ大規模タワマンが建つよ。
豊洲だけでもあと４棟の高層できる予定だからね。

[346: 匿名さん]

だからといって、２００万切る坪単価で売ってくれるデベはいないでしょうね。
今週のマンションズ見たら、調布深大寺（バス便）で１９５万円／坪だそうで
田園都市線早くも２２０万
川崎のブリリア、モリモトともに２５０越えでしょう。
豊洲も有明も城東の括りだけど城東のトップクラスだし
板橋でさえも１９０万／坪の昨今の価格ですから。

供給過剰で大暴落・・・みたいなのんきな話はどこにもない
ですし

[347: 匿名さん]

もともと、ここ数年が異常で、元に戻っただけでは。

[348: 匿名さん]

おそらくローン金利も上がるんだろうな。９５年頃の坪単価はそれほど高くなかったのに
買えない感じがしたのは金利が４．５％くらいだったからだ。
またもとに戻るなら金利もそのくらいまでもどるんじゃないかな。
そうなると都心は愚か大田区世田谷杉並全域が高嶺の花。

[349: 匿名さん]

デベは供給量を減らして何とか高値を維持しようとしているように見えますが、
それもあと数年で限界じゃないですか。
今購入している人の多くは団塊世代かと思います。
団塊世代の購入が一段落したら、需要が減少してくるから
供給量を絞っても現在のような高値を維持できないでしょう。
需要を支えるはずの若い人で、４０００万を超える家を購入できる人は
それほどいないですよ。まともに就職できなかった人も多いですし・・・。
そんなわけで、５年後にはまた大暴落する予感。

[350: 匿名さん]

暴落はしないのでは？不動産屋も借金返さなきゃならないし。
大きな土地もそうそうでなくなるし。
また昔みたいに、ファミリー向けが60平米マンションばかりになったりしないかな？

[351: 匿名さん]

なるかも。