売り渋りはいかがなものか？

[匿名さん]

竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？

[262: 匿名さん]

皆買わなきゃ値下げするしかないのに。
何故こんな高値に手を出すのかな？
今が買い！って言葉に踊らされてるのかな？

[263: 匿名さん]

>>262
すごいね。市場原理もくそもない発言ｗ。

[264: 匿名さん]

>皆買わなきゃ値下げするしかないのに。
供給者だって土地を仕入れて事業をやるうえで、
皆で土地を買わなきゃ安くなるなら苦労はしませんよ。

「皆買わなきゃ」・・っていう前提が市場経済を無視していますよ（＾＾）
価格カルテルの逆で、不買運動も市場原理とは相容れない。
工業製品のように代替性があるなら不買運動も消費者主導も
意味をなすけど、不動産は個別性が強い一品生産。
それでも、同等の立地でAという物件とＢという物件に価格差があれば
安いほうから売れます。でも需要が強いとそのあとからＢも売れる。

[265: 匿名さん]

売り手市場か買い手市場かというのは需給関係できまる話です。
地価下落が続けば、土地もマンションの物件がだぶついて値が下がる。
土地が仕入れ安い事態が発生してもマンション価格は下がります。

そもそも、森、小泉政権の景気対策「都市再生」とは不良債権処理を
公的資金投入で終わらせたあとに、都心居住によってマンションを建て
景気浮揚につなげるストーリー。
その中で、再開発促進、規制緩和や斜線制限緩和、容積の割り増しなどで
「土地供給しやすい状況」を政策的に作ったわけです。

[266: 匿名さん]

供給が払底した結果マンション用地が高値になっているわけでしょ？
都心の土地が買えないから川崎、横浜、千葉の東京近郊で
供給するしかなくなっているのでしょう。

＞何故こんな高値に手を出すのかな？
野菜の値段みたいに季節が変われば安くなるってものでもない
からです。
＞今が買い！って言葉に踊らされてるのかな？
踊らされたとしたら1994年以降の下落期こそ「今が底」という言葉に
踊らされて苦労した時期です。
いや、別に地価動向やマンション価格推移や資産形成に関心の
ない人までが納得できずに買う必要はないですよ。

[267: 匿名さん]

＞何故こんな高値に手を出すのかな？
高値と思うのは若い人だけで、40代以上の世代はまだ安値と思って
いますよ。
都心のマンション価格がこんなに安くなったのはマンションの歴史
はじまって以来です。なにしろ30年前からこの方、30代のサラリーマン
が東京駅30分圏にマンションが買えるなどという時代は一度もなかった。
政策の誤りというか、下がりすぎた地価と開発促進、規制緩和
ゼネコン頼み、住宅頼みの景気対策の結果の「なにかの間違い」だと
思っていたくらいです。
人は、自分が経験した不幸は人も経験するべきと思うのでしょうか
安値で供給されたにも関わらず暴落で「含み損」が出ると脅す人まで
現れる始末。
そういう不幸なシナリオはよくない。むしろ地価がそこそこなくなって
90年代に郊外を買った人も納得できる地価にもどるほうが
皆がハッピーになるし、買い替え需要も活発になるでしょう。
本来都心マンションは坪単価５００万が正常で、目黒世田谷の
住宅地は坪３００万、田園都市線沿線や小田急沿線の急行停車駅は
坪200万が水準値かもしれません。
そのくらいではじめて、1990年代に買った中古と今後の新築の価格差が
つりあうのだと思います。

[268: 匿名さん]

×地価がそこそこなくなって
○地価がそこそこ高くなって

[269: 匿名さん]

都心の再開発や、容積率の緩和など規制緩和により大量のマンションが
都心や準都心で供給されたため価格が下がりました。バブル終わって
１０年以上たってます。
景気回復して規制緩和してまで消費拡大する必要はないから、都心マンション
の供給は激減、価格も高騰です。今の景気が２〜３年後にまた不況になると
しても、マンション価格が次の底値になるまでそこから１０年先ですか。

売り渋り？？　そうではなくて、売る物件が無いんですう〜。

[270: 匿名さん]

＞２６３さん、
もう少し市場価格が上がると、高値掴みで塩漬けになっていた人達が買い替え需要に参加できるようになるんですね。そうすると買い替え需要が活性化して、ますます価格上昇するのかな。

[271: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。中古が高くなるってことは、新築はもっと高いわけだから。

[272: 匿名さん]

品川で話題のＷなんか一番良さそうな部屋をまとめて
竣工後にもっと高値付で売り出す予定だもんナ。
完全なる売り渋りだよ。

[273: 匿名さん]

中古を売った時点で大きな赤字が顕在化するっていうのは、買い替え需要にとっては大きな心理的阻害理由ですよ。それが無くなれば、また借入れする元気も出るというものです。

[274: 匿名さん]

>>262
>供給が払底した結果マンション用地が高値になっているわけでしょ？
>都心の土地が買えないから川崎、横浜、千葉の東京近郊で
>供給するしかなくなっているのでしょう。

えーと、正確に言うと土地の供給自体は減っていないんですよ
（さすがに2006年後半からは土地放出も減っているよーですが）

ただ用地取得を増やしたいというデベが増えたのと
銀行の貸し付けが増えたりしてデベの金回りがよくなったので
「高くても買う」という意志が強くなったのです

つまり土地という商品の実際の需要が増えたのではなく、
市場に資金が流れ込んだことにより価格が上昇したのです

散々ここでも言われていることですが
最終消費者であるマンション購入者の購買力が
価格上昇に追いついていけるのかは
現在、実際の市場検証中なわけです

そんなわけでデベの土地購入は減っていないわけですが
マンション供給は意図的に減らしはじめていますから
言ってしまえば中間在庫が積み増しされている状態にあります

都心の一等地はいくら高くても大丈夫としても
郊外で「新価格じゃ売れない」と判明したら
各社どーいう判断と行動を行うのでしょーかね？

[275: 匿名さん]

ショッピングセンターなど、自己資本の要らないテナント集めで広告用施設を作って、
周辺にマンションを建設して売却。
施設はしばらくして儲けが出るようなら存続、だめならそこも潰してマンション。
かなりリスクヘッジされたビジネスだと思うけど。

[276: 匿名さん]

バブル期は郊外からさらに郊外へと波及してマンションからミニ戸建て　ミニ戸建てから
70坪庭付き一戸建てと買い替えを誘導して、土気や龍ヶ崎さらには大月先や水海道や
東金の駅からさらにバス15分なんていう物件が都内の折込チラシに入ったものです。
このころは、まさに通勤時間の長さを競い合うかのような時代でしたね。
木更津にまだ橋がかかっていない頃、このままいくと俺は館山に住むようになるのかなぁ
とか思ってました。1990年頃佐倉の先に大手のＴ不動産が６０００万台の戸建て分譲して
デザイン性が話題になったりしました。
私は、今回は西はたまプラーザ、新横浜、東は検見川浜、などで上昇の波は止まりそうな
気がします。

[277: 匿名さん]

郊外に夢見たのは、アメリカのロングアイランドのような大邸宅。せめてホームアローンのケビン坊やの住んでる家くらいはと思っているうちに土地が上がってしまいましたね。
タワーマンションブームの後を引き受ける、住まいのニュータイプが出てくれば郊外も面白くなるのですが、あざみ野あたりは奥の奥まで開発が進んでしまいましたから
戸建ても大規模宅地開発の用地不足ですよね。
意外と、超都心の大規模開発が遅れてでてくると地価上昇は長続きしますかね。

[278: 匿名さん]

通勤さえなければ都心に住む価値を見出せないんだけどね。

ネットがあれば買い物に困ること無いし、リアルで買い物したい場合も
郊外に大きなデパート出来てるからそこで十分だし。
都心はマンションだらけで環境悪いし、環境のいいところはとてつもなく高い。
そしてそのとてつもなく高いところに住めるくらいなら、もう働かなくて済むくらいの資産持ってるだろうし、結局都心に住む意味も無い。
やれやれ。

[279: 匿名さん]

真理ですな。

[280: 匿名さん]

そうなんだよね。
仮に田舎の実家に引っ越せば、悠々自適の生活をできるだけの資産を持っている。
そう思うと、どうも二の足を踏んでしまう。
たまに東京に出てくるくらいで済むように仕事の都合をつけられれば、理想なんだけどな。

[281: 匿名さん]

見栄や優越感と言う、世俗の価値を低く見積もりすぎ。
財宝クラスのダイヤモンドでも、腹の足しにも健康のためにもなりません。
日本の中で周りを押しのけて、この自分が首都東京の高級タワーマンションに住む、
それをできない多くのものが自分を羨む。己が勝ち組である事を感じることで充実する。
風流人にはわからないでしょうけど。

[282: 匿名さん]

280＞でもさ、都心は向こう数年は値上がり傾向だからさ、今億ション買って都心ライフを
数年は楽しんだあとに売れば、資産もさらに増えててそれから田舎行けばさらに余裕があるわけよ。
早いうちに田舎に引っ込む刺激がなさすぎて後悔するよ。

[283: 匿名さん]

２７８＞例えば新宿３丁目の伊勢丹メンズ館とか行ってる？郊外のデパートにはない
目を見張る品揃え。あと都心に住むとパーティーなどに呼ばれる回数も増え男女問わず
セレブな友人が増えて本業にもプラスになってるなあ。環境も御苑や外苑や千鳥が淵など
都内では都心が一番いいよ。

[284: 匿名さん]

はいはい＊＊＊＊＊＊

[285: 匿名さん]

都心は向こう数年は値上がり傾向、
というのは100%確定してるわけじゃないよ。
数年前を思い出してご覧なさい。
価格暴落なんて予想があったのだから。
予想は予想であって、外れることもある。

[286: 匿名さん]

>>285
都心マンション乱立による暴落説はあくまで、乱立を不安に思う人たちの気持ちがオモテに出てきただけのものでしょう？暴落を示唆するような値動きがありましたか？
今の値上がり傾向は実際に取引されてる価格からの予想なので、一概に同じだとはいえないですね。

[287: 匿名さん]

２，３年で暴落というのはある程度予想はつきます。団塊の資産（退職金）が不動産に流れたら、終わりのような気もします。それにあわせて２０、２１年３月竣工の物件が以上に多いのは気のせいですかね。
物価の上昇は石油製品位です。今回の景気の要因は内需の拡大ではなく、一部の大企業の輸出による売り上げによるものです。軽自動車が中間期で最高の売り上げを上げたのも、全体的には平均年収が下がってるのでは。公務員の給料も人事院勧告によりさらに下がります。はたして好景気を実感してるのはいったい誰なんでしょうかね？

[288: 匿名さん]

287>株や不動産を買った人です。

[289: 匿名さん]

株や不動産などインフレに強いものを持たないうちは不安は続くだろうね。
低金利なのだから借金しても持ったほうが心が豊かになる。

[290: 匿名さん]

>287
職場でもいますね。世田谷で昔からの地主（農家）で、駅前から自分の家1５分程度まで昔は自分の土地だったらしいけど。税金が払えないので売ってしまったようです。それでも門から玄関まで５分以上かかるらしい。余り不動産を持ちすぎても・・・・・

[291: 匿名さん]

某大手不動産のHP見ていると、建設途中で当然販売開始しても良さそうなのに
計画だけ出して、売り渋りなのか販売時期を来年の春以降にしている物件が
いくつもありました。
大規模はそうでもないですが、100戸未満の中規模は特にそんなふうに感じます。
MRも作らずに、竣工間際まで販売を遅らせれば、都内ならこの時期高く売れるのは
目に見えていますから。

[292: 匿名さん]

今の時期は市場で高価格で売れるかどうかの試行期間だと思います。逆に１年半後にできる中物件は
超青田売りで、もう販売してます。不動産屋の勝負はこの秋から春にかけてるみたいです。
自分は賃貸で７０平米程度に住んでますが。駅から遠いため（徒歩１０分）、最近空家率が非常に増えたきました。１６０件中１１０件程度入居で築６年です。大手町まで地下鉄で８分位（３駅）ですが、賃貸はもうだめなのかな。

[293: 匿名さん]

２９１＞坪単価が４００万→５００万→６００万と上がり調子ですから、後で売ったほうが
有利なわけですね。それにつれてグレードのいい中古も上がる。というかハイグレード物件は
むしろ物価の安かった２，３年前分譲の物件に多いですね。

[294: 匿名さん]

なんだか一本調子で伸びるかのような論調が多いですが、
消費者の目も肥えてきているので、良い物件は高い、悪い物件は低いという二極化が
進むだけのような気がします。

[295: 匿名さん]

292がいい事言ってるじゃん
賃料が付いていかないと、新築よか賃貸の方がいいやってことで
売れなくなるんじゃまいか？
慌てたデベが、売り渋り→売り急ぎになると思われ

[296: 匿名さん]

いままで賃料があがらない背景には
①借家法のしばりがあって、相場に合わない家賃値上げは借主が拒否できた。
②賃貸物件は老朽化が進んで新築分譲との格差がめだってきていた
③地価下落で、中古賃貸物件価格が下がり利回り的には家賃が低く抑えられた。
しかし今後はちがう。
①リートやタワーマンションの賃貸価格がのきなみ相場を上回っている。
②設備もよく、建物も新しいし眺望がよいということで、結構人気で自由業を中心に
　借り手も多い。
③相場があがれば、既存の家賃の値上げにも「正当性」が出てきて、更新時少しづつ
家賃をあげる大家が出てくる
タワーマンションの供給が頭打ちになれば、タワーマンションに住みたい人は賃貸を
借りるしか方法がなくなる。

賃料は今後都心で１万５千円の壁を破って上昇する可能性もある。
新築賃料の設定は自由だから、借りてが居れば家賃相場はあがる。

[297: 匿名さん]

今都心周辺で空室がでているのは２０万前後の家賃払うくらいなら３５年ローンで分譲買ったほうが
楽だからで、大手町４駅の賃貸が空き家になるのは、分譲住み替えが集中したせいでしょう。
長期的にみれば、やはり賃貸需要はあるわけでそれなりに埋まっていきます。
しかし、３５年ローンで１０万程度で買える部屋がもはや、その賃貸から遠い場所か、近くても狭い
となればどうでしょう。かなりなやんで、賃貸に戻る人もでてくるし、郊外を買う人もでてくる。

[298: 匿名さん]

個人が賃貸で借りる場合、心理的に賃料の壁は15万円20万円30万円くらいだそうです。
中古でも新築でも分譲マンションを購入して、ローンの頭金0円と計算して
月々の返済が、これより低ければ分譲を購入したくなるのは人情です。
ただ、自営業とかローンが借りにくく日銭を持っている人もいるし、
借り上げ社宅の需要もあるので賃貸の需要は、そう低くなることもないでしょう。

分譲マンションの欠点は、運悪く不都合になっても簡単に引っ越せないことでしょう。
特に23区の75㎡超のファミリータイプは、貸すにしても売るにしても価格が高くなり
買い手も、借り手も限定されてしまう。

家賃相場が坪/15000円と言っても標準的な60㎡前後の相場で、
専有面積が大きくなれば借り手が限定されるので割安になる。
賃料相場が1万円〜1.5万円とすると
60㎡で18〜27万円となり借りる人もいるかもしれないが、
この相場で90㎡になると、27〜41万円の家賃を払う人がそんなにたくさんいるとは思えません。

[299: 匿名さん]

買わないで借りる人の典型は、故郷に家がある人。
実家が裕福な長男。外資系駐在員。企業の役員単身赴任などいくらでも
また、芸能人業界関係者はとにかく都心の弁のいい場所をプロダクション経由
であてがわれる。都会というのはサラリーマン以外にたくさんそういう人がいる
みたいですよ。

[300: 匿名さん]

>>298
うちのタワー、90超を40万で賃貸に出したら直ぐに埋まりました。
若夫婦が住んでます。

[301: 匿名さん]

>３００
そうなんです。タワーは賃貸物件が払底していますから。

[302: 匿名さん]

どおりで賃貸中心の不動産屋が複数、タワーの中に入り込んで１万４千とか意味不明な事を言ってた事がある。

[303: 匿名さん]

まだ上昇するの？

[304: 匿名さん]

家賃のほうが会社の経費から出る、あるいは落としやすいから買わずに借りるという人もいる
もんね。だから家賃１００万以上の物件も都心にはざらにある。

[305: 匿名さん]

都心、城南、近郊含め物件は減っていますが、土地はかなりの高額で仕入れまくってるそうです。
どうやらこれから分譲される物件の売れ行きを静観しているみたいです。
どうなることででょうね。

[306: 匿名さん]

>304
こじんまりした賃貸から出て、マンションを購入したら、
借上げ社宅の節税分、月5万円を諦める事になりました。
年間60万円。決して小さくないです・・・

[307: 匿名さん]

で、本題として実際渋ってるってのは
どの程度渋っているのかね。

[308: 匿名さん]

大手デベののＨＰにも都心物件の予告広告が多くなってきましたね、
来年の3月〜9月販売開始の物件が多かった。昨年くらいまでは、竣工の1年以上前から
販売開始するのが当たり前でしたが、最近見ていると竣工3ヶ月前とか6ヶ月前とか
100戸未満の物件は、青田売りしないで棟内ＭＲを作って、
竣工間際に分譲開始なんてものまであります。やはり、売り渋りでしょう。

世間が、都内の物件は値上がり傾向だという認識を持ちだしていますから
なるべく売るのは遅い方が良いとでも思っているのでしょう。
あんまり売り渋って、景気ダウンで値崩れしないのか心配になりますね。

[309: 匿名さん]

景気ダウンしたら、売り急ぎはじめるでしょう。
まあ、新価格では即決しないほうがいいと思いますよ。

[310: 匿名さん]

>>309
そうやってまた買いそびれる（笑

でも無理に負債を抱えることもないですね。安心のために自宅を買うのは長い目で見て自分の首を絞めることと同じですからね。

[311: 匿名]

309>
私もそう思います。１０月に新価格のマンションを買うのが嫌で夏ごろの雑誌に出ていた割安物件と書かれていたものを買うことに決めましたが、契約して１ケ月経過し冷静になってみると、そんなにあわてなくてもよかったなという気がしてきます。アメリカの株は数日前に高値を付けたかもしれません。今日も売られています。株は景気の先行指標。いつものことですが、今回の景気局面もアメリカの影響を避けられない。アメリカは来年まず間違いなく利下げが必要になるくらい景気減速します。日本だけが大丈夫なんてまず無理です。私も３０件くらいＭＲ見ましたが、売り渋りをしているデベさんが慌て出す日もそんなに遠くないと思っています。社宅住まいで上の人も下の人も自分の物件を買って社宅を出ます。でも、私が購入を決めた物件も上下の人が決めた物件も竣工後なのに全戸完売はできていません（２３区内です。もちろん、条件のよくない部屋なのですが）。マクロ的にはマンションは余っています。今、物件を探されている方は慌てずに本当にいいと思うものを買うようにお勧めします。