売り渋りはいかがなものか？

[匿名さん]

竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？

[222: 匿名さん]

今後の物件はデベロッパーに聞くしかないです。住宅付置義務というものがあって、オフィスを建てると必ずマンションも必要になる地区があって、そこでは用地がないから古いマンションを高層化して戸数をかせぎ対応するようです。

[223: 匿名さん]

＞220さん
等価交換による建て替えは、理想的な方法ですが現行法では机上の空論です。

第1の壁：議決権
住民の議決権の80％かつ戸数の80％が賛成しないと不可能、築40年程度の分譲マンションで
老朽化で、生活に支障がある物件なんてほとんど皆無。しかも住民は年金生活が多数。

第2の壁：容積率と行政
再開発地区を除いて、容積率や高さ規制は23区の場合むしろ強化の方向ですから2倍の容積率の
マンションの建て替えは不可能。対象の1970年前後のマンションは、要件不適格
（違法建築、容積率超過）が都心の場合半数近くある。

第3の壁：資金不足
高齢化、遺産相続により資金不足、ローン借り入れ能力不足です、建て替え期間の仮住まいの
費用だってままならないでしょう。

第4の壁：専有面積過小
老朽化マンションの竣工当時、一部の高級物件を除いてリビングの発想はない
ファミリータイプの標準は60㎡前後。等価交換で同面積を取得しても生活に問題有り。

行政や法律改正のウルトラＣで、全部の問題が解決できれば理想的ですが
結果的に都心マンションの建て替えラッシュとなれば、郊外マンションの大暴落が
始まると思います。

一例を挙げれば、借地借家法平成3年に地主に有利な改正がありましたが、それ以前の建物は
旧法（大正時代に成立）が適用されています。建て替えても旧法適用です。
行政は、既得権の剥奪には大変慎重な物です。

[224: 匿名さん]

同潤会青山アパート　→　表参道ヒルズみたいな例もある。
六本木ヒルズと表参道ヒルズのコンボを目の当たりにしたから、
今後は、老朽化した建物・街は建替えて、きちんと使うのが当然という
コンセンサスが出来たのではないかと思う。

車両基地跡・庁舎跡のように、「用地を転換して再開発」する、
品川、汐留、防衛庁跡、その他湾岸マンションたち程の供給はないが、
こういう類の「住居から住居への建替え再開発」も、少しずつ出てくるはず。
ただし、冷やし玉にはならないだろうから、上昇圧力は止められないかな。

[225: 匿名さん]

224>その例なんか冷やし玉どころか思い切り上げ要因になってるじゃん。

[226: 匿名さん]

江戸川橋の同潤会アパートも、２〜３年前に建て替えられましたね。

[227: 匿名さん]

とにかく、都心から交通の便のいいところで坪３００万以下を狙うなら、豊洲ＰＣＴ、グローブ北東、ＷＣＴ北側低層しかなくなってきたわけだ。
豊洲もここ数年で建つ場所は見えてきた。
芝浦は、まだまだ余地がありそうだが駅寄りだけに価格は高そう。
港南は、都営跡の定期借地が２年後、
３丁目の倉庫や公団の建替が可能性としてはあるが５年以上先だろう。
２ＬＤＫを考えていた人も５５㎡台の１ＬＤＫで買っておいて５年以内の
住み替えを考えるのも手だろう。

[228: 匿名さん]

>227
晴海は？

[229: 匿名さん]

やっぱり残された巨大超一等地と言えば、南麻布４丁目の財務省官舎跡でしょう。1000坪以上の南向き緩傾斜、周辺は大使館、超高級マンション。この土地が数年以内に入札で大手デベに落札され５年以内にマンション分譲されれば、確実に坪２０００万は突破。今回の地価上昇の象徴的物件になることが予見されると思います。あと、若干、道路付けが弱い土地ですが、その隣に広尾を見下ろす郵政省官舎跡もかなり大きな更地になってます。

[230: 匿名さん]

>228
区画整理、換地がＨ２０年でしょう？入居は２２年頃。４年先ですね。
トリトンとららぽーとが両方使え便利ですね。駅は両方とも実測１ｋｍ
徒歩１２分ですね。

[231: 匿名さん]

>230
5丁目のは冬頃販売開始だったはず。

[232: 匿名さん]

５丁目はＵＲからんでいません。単独のマンション建設。

[233: 匿名さん]

静かな週末ですね
暴落派もようやく事態の深刻さを認識して、抽選申し込みに行ったみたいですね
よかった！よかった！

[234: 匿名さん]

不動産業ジャーナリストの言うとおりに値上がりするとは限らないので、
あせって無理に買う必要はなく、信念に従って地道に資金を増やすのも
良いのではないでしょうか。

現代の世界的なもの余りとハイテク技術があるなかで、敗戦後のような
ハイパーインフレなど来るわけないです。まだデフレは続きます。
いつでも便利なお金を大切にしましょう。

なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
少ない自己資金をすべて使ってしまい失敗でした。毎日とても不安です。

[235: 匿名さん]

＞２３４
暴落の心配よりも、金利の心配をしたら？
自己資金を増やしても金利の上昇で吹っ飛ぶ場合もあるからね。

[236: 匿名さん]

３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です。
マンションを買うときには、多めに生活資金も残しておくようにしましょう。

[237: 匿名さん]

あたりまえの忠告ありがとう。

[238: 匿名さん]

>237
そのあたりまえが出来ない人も多いと思う。
この掲示板には少ないかもしれないが。

[239: 匿名さん]

２３４，２３６さん、あなたはかしこぶってますがたいしたことなさそうですね、物あまりと
ハイテクがあるからインフレにならないという発言でわかります。地球資源は有限なのですよ。
アジアの発展で不足してきてます。３年前と比べて原油も金も倍以上に値上がりしてます。
鉄鋼など建築資材や輸送費も上昇にこれから拍車がかかってきます。世界的にインフレは
不可避でありそれに向けた資産運用ができなかった人はいくら預金が多くても
インフレによりアボーンでしょう。

[240: 匿名さん]

＞234、236
＞なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
＞３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
＞なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です

買い渋りによる失敗派の典型ですね。
ご愁傷様（笑）

[241: 匿名さん]

まあ、でも間に合ったからいいじゃない。
今年いっぱいがチャンスだろうと思っていたら、
もうあと３ヶ月か。。。
来年は、秋からの新価格のあとの
新年度の新価格発表ということになるのかな。

[242: 匿名さん]

>>229
南麻布４丁目の自治大学校、総理府富士見宿舎、関東財務局麻布住宅跡地は
特別養護老人ホームの建設用地として港区に売却済なんですが・・・
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html

[243: 匿名さん]

とにかく、２３区板も物件が、江東区、墨田区、練馬区が増えたよね。
そのなかで大田区がやけに輝いて見える。
都心６区の顔ぶれの多くは完売か完売間近。もしくは来年発売の坪単価５００超え。
売り渋りに文句をいう暇に、早く買わないと今後１０年以上買えなくなりそうだ。
とにかく一回物件の抽選にはずれたら区ひとつ外側にいかないといけない。
都心にこだわるなら４０㎡の１ＬＤＫしかなくなる。
いつもは共用部のスカイラウンジに居座って、本を読んだりパソコンしたり。
部屋には寝に帰る。
まさにホテルライクなマンション生活・・・なんてのは嫌だな。

[244: 匿名さん]

>>239
あのね、一言余計なの　あなたもかしこぶってますが、たいしたことなさそうだな。
人のことは安易にバカにしないこと。自分にも返ってくるよ。
地球資源が有限とかの話は、ずーっと昔から言われているの。
そんなことみんな知ってるから必死にかかないでね。頼むよ。

[245: 匿名さん]

>>244
言ってることが意味不明。
何がいいたいの？

[246: 匿名さん]

土地は再利用できるけど、鉄鋼とか原油は使うと、なくなってしまうということじゃない。

[247: 匿名さん]

土地の再利用なんて思ってるほどそんな簡単にはいかないでしょうね。

[248: 匿名さん]

>>244
客観的に見て244は239よりかなり馬鹿にみえるよ。
（比較対象にならないと思う）

[249: 匿名さん]

高輪、南麻布、虎ノ門、二番町、三番町、九段下、日本橋、飯田橋、三田、
このクラスのエリアは底値でも坪330万以上だった。
２５坪の３ＬＤＫで８５００万円というのが２００３年頃の最低ライン。
現在都心新規物件　平均坪単価　４５０〜５００万円

もともとサラリーマンが住めるエリアではない。
だから坪５００万になろうが６００万になろうが所詮関係ない話。
１２５００万円（２５坪）が１５００万円でもどうでもいいと思い勝ち。
ただしアップ率だけは注目しておく必要がある。

なんと３年で５０％アップなのだ。

ちなみに
世田谷　田園都市線沿線　　330万〜３５０万円

庶民の「港区」芝浦・港南では
港南：ＷＣＴ　Ｂ棟　１１月発売　平均坪単価（予想）　290万円
芝浦　グローヴタワー　低層階・北側見合部屋　平均坪単価２６０万
　　　　　高層階その他　平均坪単価　２７０〜290万円
パークシティ豊洲　　平均坪単価　２１０万円（推定）
ちなみに豊洲２１０万を１００として比較すれば

芝浦（グローヴ）　130
港南（ＷＣＴ）　　　140
世田谷（三茶新規）160
都心新規　　　　　240

都心新規にくらべて１．８倍の価格差は、芝浦、港南が旧価格であるゆえん
だが、そもそも2003年頃の２４０万対３３０万の価格差はせいぜいが１００：１４０
ということはＷＣＴ、グローヴは坪360万程度でもおかしくないということだろうか。

[250: 匿名さん]

よそのスレで株の話が出たついでに
タワーマンションの青田売り自体が2年先の引渡しの契約を
今行うという意味で立派な先物取引だと気が付いた。
デベがゼネコンに代金払う前に売ってしまうから建物は「空売り」。
資材の高騰リスクはゼネコンが負う。というか目立たない仕様変更で
カバーするのが通例だ。
デベロッパーが要望書の名目で想定価格に対する客の反応を見て
2年以上先の物件の価格を決める。近隣の竣工済みマンションの
売れ残りより少し安めにすれば客は買いにきた。
マンション新築相場が毎年３％づつ下落した場合5000万の
物件で2年で300万も差がでる。
規模のでかいマンションほど工期が長くて下がり相場では
有利。
土地取得費の金利分は総合設計の容積割り増しで十分お釣りがくる。
逆に売れ残れば割高感が生じるからデベも早期着工早期完売に
必死だった。
皆が先安と読むから販売価格はどんどん下がった。

200３年以降外資ファンドの土地買いで地価が高騰しはじめると、
「空売り」は損だということになって露骨な売り渋りが始まった。
皆が先高と読むから、販売価格はどんどん上がる。
着工物件も2年後の価格を読み込んで価格設定しているだけ。

[251: 匿名さん]

グローブの第2期販売に申し込む予定の者です。9月下旬に初めてMR行った時に貰った
プライスリストには残りの全部に価格が表示されてましたけど、先日自宅に届いた
新しいプライスリストには所々「次期以降販売住戸」に変更されてます。。。。
次期以降に延期された物件価格がどういう方向性になるかは簡単に予想できますね＞＜

243さんのおっしゃるとおり、抽選外れるとどんどんグレードが下がった物件に
なってしまいそう。ただ、私は現在新橋の1K賃貸なので、たとえ40㎡の1LDKでもスカイラウンジ
とか今の生活にはない共用施設があるだけで夢のような暮らしと感じちゃいますが。。。orz

[252: 匿名さん]

不動産会社対購入者の構図で素人の我侭を押し通して買い物する時代は終わった。
いまは、銀行への口利きやとして不動産販売会社をうまくおだてて使う
人が利する時代だと思う。
売れなくて困っていれば騙すこともあるだろう。しかし買い手は山ほどいる。
その必要すらない。
各サイトのおかげで細かな知識は普及したが、その前提は
マンションは一世一代の買い物で失敗は許されないという脅迫観念から
きていたと思う。騙されるものかという猜疑心が販売現場にあふれていた。

しかし、マンション価格高騰に至って、建物評価などより立地評価の方が
格段に重要になった。こればかりはマーケティング分野の話だ。
プロに聞くしかない。
住みたい場所で自分はどの程度の広さなら買えるのか。その土地よりも
価値の高いお買い得の地域はあるのか？
地価が反転したことは言い換えれば買い手市場から売り手市場に移った
ということだ。
粗悪品でも廉価版でも人気エリアなら時間がたてばいつか売れる。
いいものは、安く売られることはなく。いいものはより高値で出回ること
になった。決して売り手の言い分を鵜呑みにしろとはいわないが、残念ながら
小うるさい客にはお引取り願いたいという顔をされても仕方がない状況に
なったのはいい悪いは別にして事実なのだ。

[253: 匿名さん]

>>249
豊洲のその物件の平均坪単価は230だから比較基準のそもそも論が間違っている

[254: 匿名さん]

テレ東で今見たニュースより。

　新規分譲マンションは２割値上り。
　今年度供給は当初見積りより、5000戸減。

だってさ。
来年以降、売り渋りの在庫をどうするのかな？
在庫過剰で値下がりするかもね。

[255: 匿名さん]

地価と金利の上昇が焦燥感を煽り、売り渋りが枯渇感を高める。一旦このトレンドに
入ってしまえばそう簡単に逆戻りは難しい。あるとすれば都心３０キロ超のエリア、
例えば所沢とか千葉のユーカリとかそういうところなら、今とそう変わらず手に
入れられるかも知れませんね。
２５４さんがどのあたりのエリアのこと言っているのかわかりませんが、都心や
その周辺エリアは当面常に先高感が付きまとう展開になるでしょう。

[256: 匿名さん]

今秋モデルルームOPEN予定の物件が
今春に変更になる物件が多いですからね
マジで予定が狂ってしまいますよ

[257: 匿名さん]

今、販売中の他物件の「高層階」が売れてからでないと、
同じ価格で新規物件の「低層階」を出せない。
２年前までは、既存の売り出し物件はさらに２年前の発売で、価格も高めだったから
それより低めか、同額程度で出せば売れた。いまや、先の物件が安くて足をひっぱるケース
がある。
売れ残り（先着順）を申し込んでおいて、新規発売の抽選と掛け持つ客が多いと
売れ残りはキャンセルになるわ、新規はむやみに倍率があがるわ、パンフは増刷する
スタッフは増員・・でえらい迷惑。販売延期で静かに売りたいのだと思います。
売り手市場に変わったのだから仕方ないですよ。

[258: 匿名さん]

ほんといきなり売り手市場で、ここで買うのは危険と思ってしまいます。探し出して、2年なので、
ほんと変化してます。でも、旧価格の売れ残りはまだ少しあります。そこを選ぶのは、正解だとは思います。投資的な価値として。ただ、住む家はそれ以外の価値も多様にあります。ゆえに、やはり納得の行く内容、価格で探すべきかと思います。給与平均が、マンション価格にそってあがるはずはありません。で、東京の物件には外資マネーもファンド等で入ってきてます。なんか、ホントに分岐点であることは確かなようですね。でも、売り手もバブルのような失敗をしないため、今期の利益を確保して、持続的な成長が可能な程度の売り方をしていくことでしょう。ゆえに、販売住戸が減っても
その分の利益を吸収できる構造は、すでに半年先は確実に、1年先は８０％は読んでの価格設定です。そうとうの社会の構造変化がおきなければ、たとえ今の価格に戻るにも、10年はかかるとは
思います。

[259: 匿名さん]

１０年後には物価が今よりも１０％くらい上がると思ってます。すると１０年後に
は今の価格には戻りませんね。

いまドル円でやや円安にきてますけど、これが危険な兆候なんですね。じつは
これまで他の通貨よりもドルと円がなかよくいっしょに下落していたんですけど
円だけが取り残される危険が高いですね。円の独歩安からインフレになりますよ。

公債の多い政府もインフレを歓迎するでしょうし、２年後くらい先にはデフレ
終了宣言が出され、その後２％弱のインフレが続いていくと思いますね。
賃金も同じくらい上がりますが、ローン金利の上昇で相殺されてします。

[260: 匿名さん]

鍵は、給料がいつから上昇に転じるか？でしょう。
来年から団塊の世代のリタイヤが始まり、人手不足が顕在化してくるはず。
それが、給料にどう反映されるか？でしょう。総人件費は人数減で減っても、年金・保険負担が増大するから、どうなるかよく分からんです。

[261: 匿名さん]

ちょっと関わった都心の2流住宅地の、大手の中規模マンション、
用地仕入れは平成16年秋に開始で17年末までに周辺の用地買収終了。
当初の計画では、立地を生かして50㎡台の2LDK中心でカジュアル設計でしたが、
計画見直しで75〜90㎡超中心の高級物件に計画変更しました。
坪単価も当初の計画では標準で210〜230万円で検討してましたが
計画変更で270万円〜300万円超、プレミアムは億ションへと変更。

この利益を上がるために、秋にオープン予定のMRを来年春に延ばすそうです。
都心物件では、待てば高く売れるのは業界の流れでしょう。
カジュアルマンションの計画が、一転して高級マンションへ、予想利益も倍増でウハウハ。
こういうのを、売り渋りと言うんでしょうね。

[262: 匿名さん]

皆買わなきゃ値下げするしかないのに。
何故こんな高値に手を出すのかな？
今が買い！って言葉に踊らされてるのかな？

[263: 匿名さん]

>>262
すごいね。市場原理もくそもない発言ｗ。

[264: 匿名さん]

>皆買わなきゃ値下げするしかないのに。
供給者だって土地を仕入れて事業をやるうえで、
皆で土地を買わなきゃ安くなるなら苦労はしませんよ。

「皆買わなきゃ」・・っていう前提が市場経済を無視していますよ（＾＾）
価格カルテルの逆で、不買運動も市場原理とは相容れない。
工業製品のように代替性があるなら不買運動も消費者主導も
意味をなすけど、不動産は個別性が強い一品生産。
それでも、同等の立地でAという物件とＢという物件に価格差があれば
安いほうから売れます。でも需要が強いとそのあとからＢも売れる。

[265: 匿名さん]

売り手市場か買い手市場かというのは需給関係できまる話です。
地価下落が続けば、土地もマンションの物件がだぶついて値が下がる。
土地が仕入れ安い事態が発生してもマンション価格は下がります。

そもそも、森、小泉政権の景気対策「都市再生」とは不良債権処理を
公的資金投入で終わらせたあとに、都心居住によってマンションを建て
景気浮揚につなげるストーリー。
その中で、再開発促進、規制緩和や斜線制限緩和、容積の割り増しなどで
「土地供給しやすい状況」を政策的に作ったわけです。

[266: 匿名さん]

供給が払底した結果マンション用地が高値になっているわけでしょ？
都心の土地が買えないから川崎、横浜、千葉の東京近郊で
供給するしかなくなっているのでしょう。

＞何故こんな高値に手を出すのかな？
野菜の値段みたいに季節が変われば安くなるってものでもない
からです。
＞今が買い！って言葉に踊らされてるのかな？
踊らされたとしたら1994年以降の下落期こそ「今が底」という言葉に
踊らされて苦労した時期です。
いや、別に地価動向やマンション価格推移や資産形成に関心の
ない人までが納得できずに買う必要はないですよ。

[267: 匿名さん]

＞何故こんな高値に手を出すのかな？
高値と思うのは若い人だけで、40代以上の世代はまだ安値と思って
いますよ。
都心のマンション価格がこんなに安くなったのはマンションの歴史
はじまって以来です。なにしろ30年前からこの方、30代のサラリーマン
が東京駅30分圏にマンションが買えるなどという時代は一度もなかった。
政策の誤りというか、下がりすぎた地価と開発促進、規制緩和
ゼネコン頼み、住宅頼みの景気対策の結果の「なにかの間違い」だと
思っていたくらいです。
人は、自分が経験した不幸は人も経験するべきと思うのでしょうか
安値で供給されたにも関わらず暴落で「含み損」が出ると脅す人まで
現れる始末。
そういう不幸なシナリオはよくない。むしろ地価がそこそこなくなって
90年代に郊外を買った人も納得できる地価にもどるほうが
皆がハッピーになるし、買い替え需要も活発になるでしょう。
本来都心マンションは坪単価５００万が正常で、目黒世田谷の
住宅地は坪３００万、田園都市線沿線や小田急沿線の急行停車駅は
坪200万が水準値かもしれません。
そのくらいではじめて、1990年代に買った中古と今後の新築の価格差が
つりあうのだと思います。

[268: 匿名さん]

×地価がそこそこなくなって
○地価がそこそこ高くなって

[269: 匿名さん]

都心の再開発や、容積率の緩和など規制緩和により大量のマンションが
都心や準都心で供給されたため価格が下がりました。バブル終わって
１０年以上たってます。
景気回復して規制緩和してまで消費拡大する必要はないから、都心マンション
の供給は激減、価格も高騰です。今の景気が２〜３年後にまた不況になると
しても、マンション価格が次の底値になるまでそこから１０年先ですか。

売り渋り？？　そうではなくて、売る物件が無いんですう〜。

[270: 匿名さん]

＞２６３さん、
もう少し市場価格が上がると、高値掴みで塩漬けになっていた人達が買い替え需要に参加できるようになるんですね。そうすると買い替え需要が活性化して、ますます価格上昇するのかな。

[271: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。中古が高くなるってことは、新築はもっと高いわけだから。