売り渋りはいかがなものか？

[匿名さん]

竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？

[222: 匿名さん]

今後の物件はデベロッパーに聞くしかないです。住宅付置義務というものがあって、オフィスを建てると必ずマンションも必要になる地区があって、そこでは用地がないから古いマンションを高層化して戸数をかせぎ対応するようです。

[223: 匿名さん]

＞220さん
等価交換による建て替えは、理想的な方法ですが現行法では机上の空論です。

第1の壁：議決権
住民の議決権の80％かつ戸数の80％が賛成しないと不可能、築40年程度の分譲マンションで
老朽化で、生活に支障がある物件なんてほとんど皆無。しかも住民は年金生活が多数。

第2の壁：容積率と行政
再開発地区を除いて、容積率や高さ規制は23区の場合むしろ強化の方向ですから2倍の容積率の
マンションの建て替えは不可能。対象の1970年前後のマンションは、要件不適格
（違法建築、容積率超過）が都心の場合半数近くある。

第3の壁：資金不足
高齢化、遺産相続により資金不足、ローン借り入れ能力不足です、建て替え期間の仮住まいの
費用だってままならないでしょう。

第4の壁：専有面積過小
老朽化マンションの竣工当時、一部の高級物件を除いてリビングの発想はない
ファミリータイプの標準は60㎡前後。等価交換で同面積を取得しても生活に問題有り。

行政や法律改正のウルトラＣで、全部の問題が解決できれば理想的ですが
結果的に都心マンションの建て替えラッシュとなれば、郊外マンションの大暴落が
始まると思います。

一例を挙げれば、借地借家法平成3年に地主に有利な改正がありましたが、それ以前の建物は
旧法（大正時代に成立）が適用されています。建て替えても旧法適用です。
行政は、既得権の剥奪には大変慎重な物です。

[224: 匿名さん]

同潤会青山アパート　→　表参道ヒルズみたいな例もある。
六本木ヒルズと表参道ヒルズのコンボを目の当たりにしたから、
今後は、老朽化した建物・街は建替えて、きちんと使うのが当然という
コンセンサスが出来たのではないかと思う。

車両基地跡・庁舎跡のように、「用地を転換して再開発」する、
品川、汐留、防衛庁跡、その他湾岸マンションたち程の供給はないが、
こういう類の「住居から住居への建替え再開発」も、少しずつ出てくるはず。
ただし、冷やし玉にはならないだろうから、上昇圧力は止められないかな。

[225: 匿名さん]

224>その例なんか冷やし玉どころか思い切り上げ要因になってるじゃん。

[226: 匿名さん]

江戸川橋の同潤会アパートも、２〜３年前に建て替えられましたね。

[227: 匿名さん]

とにかく、都心から交通の便のいいところで坪３００万以下を狙うなら、豊洲ＰＣＴ、グローブ北東、ＷＣＴ北側低層しかなくなってきたわけだ。
豊洲もここ数年で建つ場所は見えてきた。
芝浦は、まだまだ余地がありそうだが駅寄りだけに価格は高そう。
港南は、都営跡の定期借地が２年後、
３丁目の倉庫や公団の建替が可能性としてはあるが５年以上先だろう。
２ＬＤＫを考えていた人も５５㎡台の１ＬＤＫで買っておいて５年以内の
住み替えを考えるのも手だろう。

[228: 匿名さん]

>227
晴海は？

[229: 匿名さん]

やっぱり残された巨大超一等地と言えば、南麻布４丁目の財務省官舎跡でしょう。1000坪以上の南向き緩傾斜、周辺は大使館、超高級マンション。この土地が数年以内に入札で大手デベに落札され５年以内にマンション分譲されれば、確実に坪２０００万は突破。今回の地価上昇の象徴的物件になることが予見されると思います。あと、若干、道路付けが弱い土地ですが、その隣に広尾を見下ろす郵政省官舎跡もかなり大きな更地になってます。

[230: 匿名さん]

>228
区画整理、換地がＨ２０年でしょう？入居は２２年頃。４年先ですね。
トリトンとららぽーとが両方使え便利ですね。駅は両方とも実測１ｋｍ
徒歩１２分ですね。

[231: 匿名さん]

>230
5丁目のは冬頃販売開始だったはず。

[232: 匿名さん]

５丁目はＵＲからんでいません。単独のマンション建設。

[233: 匿名さん]

静かな週末ですね
暴落派もようやく事態の深刻さを認識して、抽選申し込みに行ったみたいですね
よかった！よかった！

[234: 匿名さん]

不動産業ジャーナリストの言うとおりに値上がりするとは限らないので、
あせって無理に買う必要はなく、信念に従って地道に資金を増やすのも
良いのではないでしょうか。

現代の世界的なもの余りとハイテク技術があるなかで、敗戦後のような
ハイパーインフレなど来るわけないです。まだデフレは続きます。
いつでも便利なお金を大切にしましょう。

なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
少ない自己資金をすべて使ってしまい失敗でした。毎日とても不安です。

[235: 匿名さん]

＞２３４
暴落の心配よりも、金利の心配をしたら？
自己資金を増やしても金利の上昇で吹っ飛ぶ場合もあるからね。

[236: 匿名さん]

３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です。
マンションを買うときには、多めに生活資金も残しておくようにしましょう。

[237: 匿名さん]

あたりまえの忠告ありがとう。

[238: 匿名さん]

>237
そのあたりまえが出来ない人も多いと思う。
この掲示板には少ないかもしれないが。

[239: 匿名さん]

２３４，２３６さん、あなたはかしこぶってますがたいしたことなさそうですね、物あまりと
ハイテクがあるからインフレにならないという発言でわかります。地球資源は有限なのですよ。
アジアの発展で不足してきてます。３年前と比べて原油も金も倍以上に値上がりしてます。
鉄鋼など建築資材や輸送費も上昇にこれから拍車がかかってきます。世界的にインフレは
不可避でありそれに向けた資産運用ができなかった人はいくら預金が多くても
インフレによりアボーンでしょう。

[240: 匿名さん]

＞234、236
＞なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
＞３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
＞なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です

買い渋りによる失敗派の典型ですね。
ご愁傷様（笑）

[241: 匿名さん]

まあ、でも間に合ったからいいじゃない。
今年いっぱいがチャンスだろうと思っていたら、
もうあと３ヶ月か。。。
来年は、秋からの新価格のあとの
新年度の新価格発表ということになるのかな。