クレストシティレジデンス(2)

[内緒]

都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩7分の地に浜離宮を眼下に望む495戸

[225: 匿名さん]

うちはどこの銀行でも好きなところにしていいと言われました。
どこにするかまだ決まっていません。どうしましょう。

[227: 匿名さん]

土曜日に、クレストシティレジデンスのモデルルームに行くのですが、
いまだ価格も未定なんでしょうか？

モデルルームにいって、価格が未定だった事が、一年半前まではなかったので、驚くばかりなのですが…

モデルルームにいって、購入を決めて来られた方々は、値段も未定だが、購入は決めてきたという事でしょうか？

どういう説明なのか、土曜日に行けばわかるとは思いますが、
ん・・・、値段が思った以上だった場合には、どうなるでしょうか？・・・


こちらのデベがよくないというお話しも出ていますが、ん・・・・、
デベというより、その物件や立地条件がどうなのかなぁ・・・。

まあとりあえず、ＭＲに言ってみます。。

ＭＲに行かれた方の感想をもう少し聞いてみたいような・・・

[228: 匿名さん]

いえ、価格はちゃんと知らされて購入しています。
会員期だったため、最初の発表はこのくらいになるというような提示のされ方でしたが、
購入前には明確にされましたし、ほとんどその値段でした。
もう１期の販売になるかと思うので、さすがに値段はわかっているのではないでしょうか。

ＭＲは正直、あんまりあてにならないような印象を受けました。
実際の部屋にはない間取りらしいし・・・。
あくまで参考程度にされた方がよいかと思います。

立地に関しては、もう人それぞれなのでなんとも言えません。
いいという方もいれば、悪いという方もおられます。

参考程度に・・・

[229: 匿名さん]

全ての部屋の価格が入っているものを見せられるのではなく
穴埋め式の価格表を見せられます。

もし空欄の部分を購入検討したい場合は、説明担当者に言えば
空いている場合は教えてくれると思います。

ただ、13階以上は高いです。
狭い部屋でも6,000万する部屋がありました。（18階70平米南東だったような・・・）

ＭＲは８０Ｃと同じくらいの大きさです。
228さんもおっしゃってる通り、実際の間取りとは若干違います。
ウチは大きさ・台所の標準設備を参考にしました。

既に建っていますので自分の目でが確認されたらと思います。
南東側には高層マンション・南西には14階建てのマンションが
建設予定です。

ＭＲで詳しい詳細は聞けると思います。

[230: 匿名さん]

228です

そうでした、そうでした。
229さんのおっしゃる通り、穴埋め式の価格表でした。
うちは、価格が書いてある部屋の購入だったので、気にはなりませんでしたが。

そうえいば、価格表って結局もらいそこねたのですが、もらえるのでしょうか？
今更ながら・・・。

[231: 匿名さん]

金利上がりましたよね。皆さん、ローンはどう組みますか？

[232: 匿名さん]

財住形も視野に入れていたのですが…財形金額10倍しか借りれないし。
SBIはどうなのでしょう？

[233: 匿名さん]

最近、どこのモデルルームに行っても、全住戸の価格が記載された価格表は見たことがないような気がします。どこの物件も穴埋め式が流行っているのかな。

[234: 匿名さん]

私も先日他のモデルルームを見学したときに、価格が載っていない次期販売住戸の価格を営業マンに
聞いたら、そこの部屋はまだ価格が決まっていませんってはっきり言われ、完全に売り手市場になってきたな、と思っています。
ただ、ここの営業マンは次期販売住戸の大体の価格は教えてくれるので助かります。私は、価格表に載っていない部屋を検討していますが、価格表のバランスを考えてもきちんとした値付けになっていると思いました。

[235: 契約済みさん]

穴埋め式価格表はやってるんですね。
売り手市場になってきたということは、マンションの販売戸数に対して、買いたい人がうわまわってるということですよね？
確かに、今年は去年よりマンションの数が減ってますし・・・。

私もここの営業マンはそんなに悪い印象はないです。
下っ端はいまいちですが、上の方の人（役職がついてる人）の対応はいいなと思いました。

うちは、夫婦二人ともローンを組むのですが、かたっぽは変動、かたっぽは固定でいこうかと思っております。
まだ決定ではないですが。

[236: 匿名]

>>234，235さん

穴埋め式価格表なる言葉が、一般に認知されている言葉でもないので、なんですが、
やや誤解というか、現状を十分にはわかっていない気がします。

何期かに分けて販売する場合、1期の価格表には原則2期以降の価格は入っていません。
これはなんら非難されることではないでしょう。
ただこの場合でも、価格の入ってない＝2期以降の住戸が欲しいというと、奥に引っ込んで
価格を教えてくれるとか、特別、予約を受けてけるとかするところもあります。
やや不明朗な感は、あります。

ゴクレの場合　どなたか前に言っていましたが、現在が会員期か第1期かすらはっきりしなかったりする。皆さんの見た価格表、やけに空欄が多い白々しいものじゃなかったですか？
そして市況、売れ行きを見ながら、穴部分の住戸の価格を決めていく。当然実質値上げということが多い。三菱地所、三井不動産等の評判のいい大手は、原則、1期、2期で値上げはしない。

特にこの物件の場合、ほとんど完成している物件なのに、こういう売り方をしているのは、
企業としての姿勢を問われて当然でしょう。

それでも、物件さえ価格も考慮して良ければいいわけで、慎重に判断されたし。

『会社四季報』の同社の記事
［戦略］マンションの発売開始時期を後ろ倒し、価格上昇の恩恵享受。

[237: 匿名さん]

どんな売り方しようと自由でしょ。
最高に益の出る売り方するのが営利企業の勤め。
売り方が気に入らなくて去っていく顧客が多くて、売れ行き不振ならともかく、
売り手ペースで売っても客の方があふれてる状況なんだから、
いまの戦略はいたって合理的。

[238: 購入経験者さん]

236さんの言うゴクレ商法は中小のデべでは一般的になりつつある。
大手でも住友なんかは同じような売り方。
このマンションはババ引き物件の典型と思われ。

[239: 匿名さん]

何でババ引き物件なんでしょうか？
・田の字プランだから？
・オプション変更があまり出来ないから？

[240: 匿名さん]

なるほどーーーー。

１３日までの販売は会員期と営業がはっきり言ってたので、そこははっきりしてたと思います。
確かに、会員期の価格表は空白だらけでした。
そして、１期、２期と値段をあげていくこともはっきり伝えられました。
購入者としては、決断を早くしないとどんどん値上げされつらくなるので、納得いかないところだとは思いますが、企業として見ると、それもわからなくもないなと思います。

[242: 購入経験者さん]

立地と内装設備、価格がアンバランス。
今後、地価とマンション価格が上がり続けると信じちゃってる方には理解できないと思われるが。
買う買わないは自由だが、
90年代初頭のバブル期マンションそのもの。

[243: 匿名さん]

地価は現に上がってますよ。
坪単価190万台が250万台で売れました。
バブルほど上がることはなくても、下がることは考えられない。

都心部ですから。

[244: 匿名さん]

内装設備をおさえないと、販売価格がもっとあがってしまうので仕方ないかと。

[245: 匿名はん]

建物が低仕様なのは、もともと激安で売るつもりだったからでしょう。
それがこんな高値設定でも売れるようになるなんて、非難されてるけどゴクレの売り惜しみ販売戦略の勝利。会社的にはこんなに儲かるおいしい物件はもうでないんじゃない？
消費者側にすれば全く有り難くないけど。

[246: 匿名さん]

仕様が低いのは、もともと一括売り賃貸と分譲の両にらみの物件だったから賃貸仕様に近いということじゃないでしょうか。

[247: 匿名さん]

あー、なんか、クレストウィング時代に一般の分譲をやめるって話がでたらしいですもんね。
まぁ、どうでもいいですけど、高いですねぇ。
でも、仕様をおさえないと、分譲価格がもっとあがるのはあがるでしょうね。

金利もあがったし、ローン始まるまで心配です。

[248: 匿名はん]

竣工時期を考えれば本来は昨年までの安かった時期に売られてて然るべき物件で、ＴＴＴ並の価格で売っても十分な儲けがでるはず。
デベの取り分が異常に増えてるだけで、仕様は価格にあんまり影響してないと思う。

[249: 匿名さん]

デベの取り分だけが増えたわけではないと思う。
ＴＴＴ販売時期より地価があがってるし。

[250: 銀行関係者さん]

地価の値上がりの影響度は、㎡あたり１０万円（坪換算３３万円）の土地価格上昇で
１戸あたり約１５０万円の原価上昇となります。

[251: 匿名さん]

でも後々のことを考えて、ここを購入すればもっと高値で売却できるのではないでしょうか。
しかもTTTのように安すぎる部屋がないからそれなりの収入の方が購入されているようですし、
管理組合も低レベルな話合いはなさそうですし。私は明日契約してきます。低層のお部屋ですが、
目の前のボロアパートもきれいな建物になりそうですし。（中央区役所で確認してきました）

[252: 匿名さん]

TTTの土地の安さ（安く取得）は特別らしいから、あまり比較しても
仕方ないと思うよ。
それより、今まで安かった豊洲をはじめ、坪単価が比較的安く感じた
他の地域のマンションも可なり値上がってるから、
ここだけの問題でも無さそう・・。

[253: 匿名さん]

＞249さん
ＣＣＲの土地はＴＴＴと同時期かそれ以前、２００２〜３年に仕入れているので
最安値の頃です。しかもＴＴＴより早くＭＲを月島にオープンしたのですが、
ＴＴＴの超お買い得な価格が発表されて、こりゃー勝負にならないとＭＲも閉め
ベイクレを薦め始めました。しかしＴＴＴに比較して規模も小さくＭＲをクローズ
した間でも建設を続けておりました。
従って土地の仕入れは安く、建築材料やエネルギーコストの値上げの影響は軽微
であり、ＴＴＴのおかげで寝かせておいたらその間、０５年から０６年に一気に
地価が上がり始め、デベは濡れ手に粟のように稼いでいるはずですよ。
ここはデベだけが一人勝ちのデベにとって最優良物件です。
何度も繰り返されているように、ここほど不透明な販売をする会社はヒューザーや
アパも唖然とするでしょう。

[254: 匿名さん]

私はずっと検討中でしたが、眺望をあきらめ南東向きの３階の部屋に決めようと思っています。
最初は眺望眺望と考えていましたが、都心で眺望なんて言っていたら、購入は難しいことをこの１年で学びました。
あと金利が上がることも考えて、あまり入居が先の物件はパスします。住宅ローン控除の２００万バックも決め手の一つでした。

[255: 近くに住む住人]

＞253さん
自分ではなく他人（会社）が儲かっているのが非常にうらやましいのでしょうか。
会社が利益を求めるのは当然ですし、ゴクレ以外の会社もけっこう仕入れている土地を寝かしているような会社は大手でも少なからず存在すると私は思いますが。
私は勝どきに住んで３年になりますが、私自身も近所の物件がこれほど高くなってくるとは思っていませんでしたが、結果、上がってしまったのは事実です。私のお隣さんは、分譲時70㎡東向き４８５０万の部屋が５８３０万で成約しているのを見ると、開いた口がふさがりません。
他人の『儲け』は本当にうらやましい限りですが、相手を誹謗中傷するようなコメントはどうかと思います。
私はこの勝どきが徐々にきれいになっていくのを楽しみに毎日を過ごしています。

[256: 匿名さん]

>>249
？？？デベの儲けは仕入れ値が問題でしょう？
地価上昇したからデベの取り分増えてないってどういうこと？

[257: 匿名さん]

255へ
私も同感。
高くて購入する決断が難しいから、それをデベのせいにするのはどうかと思います。
確かに今の市況はマンションデベにはたまらなくおいしい市況であるのは確かですが。
私の友人に聞いた話で（裏は取れていません）すが、横浜のＭＭタワー？が販売を急にストップしたらしいです。
もう少し高値で売れる時期を待つということでしょうか。
（もしかしたら違う理由があるかもしれませんが）


ちなみに、私は去年中央区の中古を購入しています。

[258: 匿名さん]

ＣＣＲほど露骨な売り惜しみで値段つり上げた物件ないから、そこが叩かれるのはしょうがないよ。
まあ、たとえデベにボラれようとも、買う人が納得できれば問題無し。

[259: 匿名さん]

中央区の中古高くなりましたね。新築の方が安いように感じるのは私だけ？

[260: 匿名さん]

>>257
横浜のＭＭタワーって、ミッドスクエア？かなあ。
あそこは耐震強度不足で問題になったからでないかな。

[263: 匿名さん]

勝どき駅前の土地の仕入れ値、えげつないじゃないですか。
それにも引き上げられ、確実にＣＣＲの資産価値はあがると思われます。
売り渋りで値段をここまで引き上げたとしても、まだ安いと感じますが。
郊外の土地の値段がどんどんあがっているそうですし。
261さんもおっしゃってますが、埼玉もＣＣＲもあんま変わらない値段じゃないですか？

[264: 匿名さん]

うちも、金利上昇に耐えられないので購入です！！

[265: 購入検討中さん]

品川のベイクレストタワー、売れ残りの西向きの1LDKが去年より500万以上値上げされてました。
（マンションズで確認）
これが噂のゴクレ商法ですね。
こんな売り方って違法じゃないのかな？？？

[266: 匿名さん]

不動産は時価だよ。時間単位で適正価格が変動するんだよ。
土地の仕入れがいくらだろうが、今の価格で売買される。
需給が逼迫すれば価格は上がり、緩めば下がる。
ただそれだけのことです。
ほんのちょっと前に比べ高くはなっているが、逆に
ちょっと前の価格が異常に安いと思ったほうがいいよ。
極論を言えば、株価と同じこと。

[267: 匿名さん]

需給が逼迫すれば価格は上がり、緩めば下がるというのが資本主義で
その点には一点の疑問もありません。
問題は販売方法です。今、不動産価格は暴騰しています。野村のプラウド
新浦安も同様の物件で２年前に発売されたものと比較するとかなり高い
価格設定です。それはやむを得ません。しかし野村は今回発売の全住戸の
価格表を公表しています。これが普通の販売方法で、野村が偉いわけでは
ありません。
会社が利益を追求するのは当たり前の行為ですが、じゃあ何でもありかと
いうわけには行きません。やはり商道徳・企業倫理、透明性、公平性が
大前提でそこから利益の追求が始まるのです。

[268: 匿名さん]

>>267
販売戦略の違いの範囲内の話だろ。何でそこまで正義感を振り回すのか？
ほんとにそう思うなら、公取委にでも問題提起したら？

[269: 匿名さん]

穴埋め価格表なんて、ゴクレだけやないやろ。

[270: 匿名さん]

>>267
要約「大儲けのデベがねたましいです」

[271: 匿名さん]

みなさん不満たらたらでゴクレのマンション買うよりも
株でも買ったほうが利巧かもよ。

[272: 匿名さん]

確かに株を買っておいたほうがよいかも。

[273: 匿名さん]

>>272
ゴクレの株を買って儲けたら、その人はゴクレの批判はやめるのでしょうね。
ただ単に新興企業の『儲けすぎ』が妬ましいだけなんでしょう。
『ポッと出はたたかれる』・・・これが日本の姿

[274: 匿名]

勝どき駅前にツタヤ入るって噂は本当なのかなぁ？

[275: 購入検討中さん]

「ポッと出はたたかれる」以前にマンション購入初心者にゴクレ商法を伝えているだけでしょ。

[277: 匿名さん]

＞276
全てが全てそうじゃないし。
どのデベだって、いろいろある。

勝どき駅前のツタヤの件、完成予想図にツタヤのマークがあったんですよ。
たぶん、入るんじゃないでしょうか。
ぜひ、はいってほしいものです。

[278: ビギナーさん]

青田売りする：環境変化のリスクを購入者に押しつける商法だ。けしからん。
竣工売りする：売り惜しみの代表、利益追求型だ。けしからん。

安値即日完売：田舎者が集まる安物物件だ。あんなの買わない。
高値長期販売：消費者のことを考えない利益追求型だ。あんなの買わない。

いずれにしても外野はなんとでも言うし、販売戦略の仔細など購入者が気にするようなものでも
ないと思う。CCRは、土地購入は安くないし（取得時話題になったと思う）、
近所の中古価格からみても、立地、仕様からはなかなかの適正値付けに思える。

一般論として新興デベは問題が起こった時に即座に対応するプロセスがいまいちだったりするので、
問題の発生を事前におさえようという歴史あるデベと比べるとその差はあるだろう。
ただ、ゴールドクレストに問題が多いかというと、一部で話題になっているのはあるが、
探せば財閥系でもいくらでも出てくる類のものだったりする。

「ゴクレ商法」も確立されたものではないし、財閥系のイメージ戦略がうまいだけとも思える。
この土地も大手デベ数社が競い合った場所なのだから、じゃあ、三井だったら、野村だったら
どうイメージ展開し、どう値付けしたのか、興味のあるところではある。

[279: ご近所さん]

企業の都合を優先する会社は、なにかあった時の対応で不安が残るのは間違いない。正直、ゴクレはその面では期待できない。
普通、そういう会社の物件は周辺相場より安いから妥協できるんだが、ＣＣＲはそのバランスが微妙なんだよね。

[280: 匿名さん]

だんだん、あの外観に愛着がわいてきました。
周辺をうろうろしてるのは私です。
早く入居したいです。

[281: 匿名さん]

280
この前、あなたかどうかは分かりませんが現地周辺で同じ顔を見ました。
私も早く入居したーい。
わたしも周辺をよく散歩しています。

[282: 契約済みさん]

＞281さん

お恥ずかしい・・・。
きっと何人かそういう人いますよね。

[283: 匿名さん]

勝どき駅前の土地落札はゴクレです。
高値で買ったらしいので、駅前分譲は本当に高嶺の花になるでしょう。

[284: 匿名さん]

この物件は入居が早いのは金利を気にする我が家には有益だけどな。

[286: 匿名さん]

そうですね。
入居が１年先、２年先のマンションを検討するということは、金利をプラス１．０〜１．５％
上乗せして物件を検討するということですもんね。
私は４５００万くらいのローンを組もうと思っていますが、金利が１．５％もブレちゃうと
ちょっと支払いが苦しくなります。無理な支払いではないですが。後、住宅ローン控除も２年先になると受けられないし２００万も損しちゃうって考えると、早く入居できるマンションは私にとって◎です。
給料ＵＰしないかなー。

[287: 匿名さん]

芝浦や港南のタワーマンションの新古物件が軒並み４割アップの
価格で売りに出てることと比較すると、ここのマンションの価格は割安です。
今のマンション市況が継続するとしたらこれ以上安くはならないだろうから、
ぐずぐず言わないで今のうちに買ってしまった人が結果としてはラッキー
かもしれませんね。

[288: 匿名さん]

私は個人が利益をむさぼっているのが許せません（妬み）
もっと早く決断すべきだったと反省していますが、もう割安なものは市場に出てこないことを
この１ヶ月で理解しましたので、もう決めようと思います。
ここは私にとっては安い買い物ではありませんが、数年後にマンション価格を見て凹まないように
決心しました。勝どきはもっと高い物件が今後販売されるようですしね。

会社の売り上げに貢献するのは、本心では「嫌」ですが、自分の購入するマンション会社の売り上げであればしょうがないのかなって思います。個人のポケットに自分のお金を入れるのはちょっと抵抗感がありますが。

[290: 匿名さん]

要するにブランド力があるか無いかということだと思います。
得に日本人はブランド大好きだからね。ブランドにお金をはらい安心感を買うってことではないですか？でもマンションのように金額が大きいものになると、会社の力というか体力のある、財閥系がもてはやされて、ゴクレのような会社を批判する人がイッパイでてくる。同じようなデザインの洋服でも、一流ブランドで買って満足する人と、ユニ○ロでもいいやって思う人と同じ？なんて、極端ですかね。自分はマンションは金額も大きい買い物なので、やはりブランドにこだわっちゃいそうです。
なんで、ここは無条件にパスしようかと思います。ＭＲ見たら某公団の新築の方が全然よかったですしね。内装なんて自由に変えれるってひとはいいと思いますが、、、。ディスポーザーなしはきつい。

[291: 匿名さん]

晴海の清掃工場の前にもマンションの計画があるようですが、あんなところは人の住むところじゃないですね。今日、ちょっと散歩がてらに言ってきましたが。
あんなところが高く販売されるのでしょうか。あそこを握らされる人は悲惨です。

[296: 匿名さん]

今日モデルルームに行ってきました。この前グローブタワーを抽選で外れましたので、もう都心はここしかないと思って行ったのですが、眺望は当たり前ですがあきらめました。眺望が良いのにこしたことはないですが、それよりやはり港区・中央区あたりから外はやっぱり嫌です。今日TTが建つ場所も帰りに見てきましたが、ららぽーとなどに人がたくさんいました。自分が住む街に外から観光とかでいっぱい来るのは休日落ち着かないなと思いやっぱりここを前向きに検討しようと思います。今度こそは抽選外れないように頑張りたいです。

[297: 匿名さん]

勝どき駅前は野村が買ったらしいです。
坪４５０万？
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03244.html

[298: 匿名さん]

はい、坪４５０万と聞いております。
野村だったんですねぇ。
ゴクレは落札できなかったとゴクレの営業が言ってました。
結構お金用意してたのに無理だったと・・・。

[299: 契約済みさん]

駅前タワー、
どんな店舗が入るのか楽しみですね。

[300: 匿名さん]

市場価格のあるものは、「昔の値段」にこだわると、ずっと買えなくなって
しまいますよ。
将来価値が下がるか上がるかどちらの可能性もあるわけですが、買わないで
さらに価格が上昇した場合よりも、買って価格が下落した場合のほうが、
「気に入ったマンションに住める」分だけ得をすると思えばよいのよ。

[301: 匿名さん]

>>300
だから、ここのマンションのグレードがみんな気に入ってないから、こんなに議論になる。
郊外のマンションよりも安普請、駅からも近くはない、周りは汚い。
利点は中央区というだけ、そんなところを高値で買ってよいものか迷ってるんだよ！
気に入らないマンション買って、値下がりしたら悲劇。

[305: 匿名さん]

う〜ん、確かにローンのことを考えると開始までに長いですよね。
それまで、ローンもアップ消費税もアップなんてこともないわけじゃないし・・・

悩む・・・

[306: 匿名さん]

消費税はこの秋の選挙でどうなるか決まるようですが、１０％になる日もそう遠くはないみたいです。
１０％の前にまずは７％くらいにするのかな？
あがるのは確実です。

[307: 匿名さん]

検討者です。過去にこのスレにこんなのがあったので、参考までに。
私はすぐに入居できるここと月島の中古で迷い中です。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060122A/index.htm

[308: 匿名さん]

うーん、金利かぁ。結構ネックですよね。

[309: 匿名さん]

消費税２％上がっても販売価格で見れば、５０万円程度ですよ。

[310: 匿名さん]

消費税分は50万だとしても、金利は？

[311: 匿名さん]

ちなみに今後の金利上昇を考えると固定選択すんのかな。
まぁ入居早いから被害最小限に食い止められそうだけど。

[312: 匿名さん]

中央区の価値観ってピンときません。
自分は東京の武蔵野育ちですが、隅田川の向こうはみんな墨田区と思ってました。
勝どきが江東区であっても墨田区であっても、この物件が地理的に申し分なかったので購入しました。中央区だというのは二の次でした。

中央区は他の区に比べて企業が多い分、財政が豊かなのでしょうが、その代わり失ってる
ものも多々あると思います。言葉では言い表せない緑の存在感とか。
だけどここを選んだのは現時点で住むことに適していたからです。

正直、武蔵野の環境に比べて自然が貧弱で子供の教育環境にはどうなのかなという思いはあります。
ハリケーンがきたら水没するのではないかという危機感もあります。
だけど人が住んでいる場所はそれぞれでそれぞれの文化があるわけで、人口が増えるこの地域は
今後大きく変わっていくダイナミズムが期待できます。
空が大きく見えて海もあるここは、子供の個性を伸ばすにはいいような気もします。
工事現場のような都市空間も、自由な少年少女の舞台装置でもありますし（アニメの影響？）ここに住むことは不安よりも期待と楽しみが大きいです。

３０年後の映画でこれから数年の勝どきの風景を描いた「勝どきブルース」なる作品が生まれ、
まさにここが観光地的な場所になるのもあながち夢物語ではないような気がするのですが、
いかがでしょうか。

そんな魅力的な街にするためにも、我々大人がカッコいい生き方をこの勝どきで演じましょう！

[315: 匿名さん]

湾岸地域というのは住環境としては良いんですよ。
都心にも近いし、反対側は海だからごみごみして
ないし。

[317: 匿名さん]

たしかに築地市場と同じくらい広いんですね、マンションの敷地。
でもカタログなんてお見合い写真みたいなものでしょうから、ウリの
部分を強調しても良いのじゃないの。それをもってこの物件が悪い
ということはないですよ。

実際に現地に行ってみて銀座まで歩いてみたり、バスや地下鉄に
乗ってみて距離感を確かめるのが基本じゃないかな。平日や休日
の違いや昼間と夜の違いもあるから、何回か現地確認をしたほう
が良いですよ。