THE TOYOSU TOWER Part6

[物件比較中さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44737/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44700/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43762/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44006/

[261: 匿名さん]

先週から長期金利が結構な勢いで上がり、
そのタイミングで第一期。
さらに、東洋経済、プレジデント、アエラの記事ときた。
当選した方々もどうするか迷いますね〜

[262: 匿名さん]

あんだけマスコミに書かれて平気な三井レジ、野村某も面の皮が厚い。
たいしたもんだと思うよ。

[263: 匿名さん]

なんかひどく捻くれたやつが現れたなｗ

[264: 匿名さん]

>>261
長期金利があがって変動金利は底這い。
そうなれば、自己資金に余裕があって短期に返済可能な人が変動で買うという流れになる。
３５年の長期でしか買えないのはもともと資金力がないわけで、庶民はそれだけで
都心周辺から駆逐される。
それでいいんだよ。ちゃんと身の丈の物件買えばいいんだってば。
住宅ばかり立派で衣食住のバランスが悪すぎる世帯が多い。
かつては車、いまでも教育。とにかく一点豪華主義はいいけど住宅は無理がある。
・・・とプレジデントに書いてあった。

[265: 匿名さん]

バランスの悪い人=買う気がない=買えないのに
このスレに粘着している人w

[266: 匿名さん]

不思議ですね。この建物ホントにみんな好きなんですか？
　短期的な投資でみなさん買っているわけではないとおもうのですが。。仮にＰＣＴよりも高いとかは、考えてもしかたないと思います。資産価値が下がってとしても、そこでの生活に価値があると思えるのならそれが一番なのではないでしょうか？
　
　金融商品として考えるのであれば、現状１㎡あたり4000〜4500円が豊洲２、３丁目の賃貸相場です。値上がり率は低層階ではまだしも上層階ではマイナスだと考えられています。（○○不動産にから　中央区）
　通常収益が表面利回り１０％であれば、どちらの面からもお勧めではないですね。

[267: ビギナーさん]

この物件は公庫融資適用ですか？

[268: 購入検討中さん]

当選したものです。うれしい反面、皆さんと同じ２年後の金利は心配です。なんにしろ、１％の金利上昇だけで、月々約４万円の負担増になるからだ。何かリスクヘッジの方法がないのか？

[269: 匿名さん]

>>266
　通常収益が表面利回り１０％であれば、どちらの面からもお勧めではないですね。


????????
都内の新築ＭＳで10％の利回り物件なんて皆無

[270: 匿名さん]

>>253
>>256
何を言っているのか、意味がよくわかりません。

[271: 匿名さん]

>>268
自信があれば運用
自信がなければ生活費をギリギリまで削ぎ落として貯金

[272: 匿名さん]

２年後のことなんか、考えないでＰＣＴを買った人もいるんだから。
住居用としては大丈夫でしょう。

投資用としてはここは完成まで遅すぎ。

[273: 匿名さん]

>>268
国債100兆円引受ければ下がるよ

[274: 匿名さん]

先物として利益を確定すればいい。
転売先を、今のうちに考えておけばよろしいのでは。
つまり２年後に買い取らせる権利の契約をすればいい。

[275: 銀行関係者さん]

総量規制のころを覚えている人、あるいは習ったことがある人はこのスレにはいないのかね。

[276: 申込予定さん]

すいませ〜ん。ここで利益を得ることは全く考えて無いんですけど。
あくまで自宅用です。

[277: 匿名さん]

ここは十分高い気がしてます、
転売益は出るのでしょうか？
例えば、今回人気があった低層階が、坪単価３００万とか、２年後に出ても絶対買わないけどな、そんなに豊洲に魅力を正直感じなんですが…。

[278: 匿名さん]

転売益はでません。
住居用としてお買い上げ下さい。

[279: 大学教授さん]

長期に持てば十分転売益、狙えるんじゃないかな。
ここは土地の値段がムチャクチャ高いから。

[280: 匿名さん]

＞何かリスクヘッジの方法がないのか？

日経225先物の売建でいきましょう。レバレッジ1000倍です。
でも損切りは事前に自分のルールを定めてやりましょう。

[281: 匿名さん]

一気にスレが廃れたね、ここ。
やっぱりバブルがはじけたかな？

[282: 匿名さん]

買えない奴がピーピー喚いてるだけだろ

[283: 匿名さん]

>一気にスレが廃れたね、ここ。
？？？
販売する前は人気ないと騒ぎ。
ちょっと売れたらこんどは廃れたって。
何だか偏屈な人が多いね。
１年くらいで普通に売れて普通に完売するんじゃないの。

[284: 匿名さん]

>>282
検討者が売り手の側に立ってしまったらおしまいだよ。
ここは購入者サイトだろう？

高値掴みでどうなるかって実際わかってないだろ？

①ピークは、都心から半年サイクルで周辺に波及する。
②この秋都心がピークを打てば、その半年後（引渡し前）で豊洲もピーク。
③マイホーム取得者が都合で転売したくても、購入価格坪２８０万以下でしか売れない。
④フラット３５も他のローン同様、融資金利は、借入申込み時点の融資金利では
　なく、資金のお受け取り時点での融資金利が適用されるから
　２年後の引渡し時点でフラット３５の金利が５％になっていたら
　４０００万の借り入れの月々の返済額は２０万円だ。
⑤政策金利が上がる公算が強ければ長期金利は急激に上がる。

⑥変動金利が３．５％でも月々の支払いは１６．５万円／月だが、金融資産を持っていれば
　運用するか繰り上げ返済が得か計算していくらでも負担を下げることができる。

[285: 匿名さん]

ピークが近づけばちかづくほど自己資金に余裕のない高額物件の購入は危険になるという「一般常識」を語っているわけだ。

[286: 匿名さん]

昨日キャンセルが出たとのことで、繰り上げ当選しました。一回諦めただけになんだ「は？？」って感じでしたが、購入申し込みすることにしました。こんなこともあるんですね。

[287: 匿名さん]

高いと思うなら買わなければよろし。
他県の物件のスレへお逝きなさい。
安いと思う人、分相応だと思う人だけが買えばよいのです。

[288: 物件比較中さん]

＞２８６さん
おめでとうございます。

私は外れ口です（泣）。でもなぜか外れてホッしてるんです。
ここの２期と住友やビーコンの品定めが出来そうで、気持ちに余裕が出てきた感じです。住友の内廊下仕様がかなり気になる物件かと思います。

しかし、トヨタワの東低層はほしかったな〜
住友は果たして買えるかどうか・・・
はたまた３社競争で、供給が多過ぎて売れ残り必死で
価格を下げるか・・・なんてことはないかな（笑）

因みに、１期公表につきという項目で２次募集が来ましたが、今回は蹴ります（笑）。

[289: 匿名さん]

>284
あまりに稚拙な分析、文章で吹いてしまいました。
キャンセルを煽る業者か、それとも知ったかぶりの素人でしょうか。
>287の意見の通りですよ。

[290: 物件比較中さん]

住友３棟、ビーコン入れれば後４棟・・・
ほんとにこれだけ買う人が来るの？
これからは買いしぶりして、物件の下落待った方がいいかな？
金利上昇もしてるしな〜
トヨタワ、２期からは苦戦すると思う
１期外れた人は、多分買う気が失せてると思うよ
俺がそうだから・・・

[291: 申込予定さん]

>>284
買う気も無い評論家気取りの四方山話の方がおしまいだよ。
ここは購入者サイトだろう？

[292: 匿名さん]

このマンションなんかどうですか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9225/

ラゾーナ川崎もオープンして注目度上がってると思うけど。。

[293: 購入検討中さん]

月曜日、4倍の部屋が当たったので、妻と喜びました。
でも、いざ当たってみると、金利面の不安が大きくなってきました。
今の支払いより、4、５万円上がってしまいますよね。
子供も生まれるし、冷静に考えると、かなり不安です。
正直、キャンセルも考えています。
一週間、悩みます。

皆さん、金利の不安はないですか？

[294: 物件比較中さん]

＞292さん

その物件はないよ。高すぎるもん。
でも、ラゾーナは所有権らしいから将来も安心か・・・

ららぽーとは、いつまであるの？？
何年の借地権なんですか？

そう考えると、東雲の方がよいのでは。
東雲はお勧めです。

[295: 購入検討中さん]

ご存知ですか？
この4年で、金利が4倍になってるって？
長期金利の指標である国債10年利回りはここ1週間で爆騰して（間が悪すぎる）2%に。
これが2003年の6月にはなんと0.45%だったんです。
まぁ、あと四年で更に4倍の8%になる可能性は少ないとは思いますが、
ここもと数年で、物件価格も爆騰、金利も急上昇で、買ったはいいが、
その後難儀するひとも増えるんでしょうね。
所謂「買い時」はとうの昔に去ってしまった気がしています。
せっかくの当選は大事にしたいでしょうが、ここは慎重に行きましょう。

[296: 匿名さん]

>>299
あんたオレに恨みでもあるんかね。そこまで必死で応戦せんでもいいだろう。稚拙な分析、文章って・・批判するなら反論くらいかいてみろよ。お馬鹿さんｗ
書けないくせに評価だけする。何を書こうと自由だろう
敵視するのはいいが馬鹿よばわりは失礼だろう。

[297: 匿名さん]

っていうか、>>299は営業さん。彼らは口は上手いが文章は書けないｗ

[298: 匿名さん]

２９９って＞２８９の間違い。スマソ
腹たってまちがえた。

[299: 物件比較中さん]

>293
ローンの借り入れ金額で決まるのでは？
４〜５万上がるのは、金利が１％上昇した場合と思うが・・
まずそこまでは上がらんと思うが・・・
もし、そこまで上がるようなら、マンションの需要も急激に冷え込み、価格も下落し、様子見の私にはラッキーなんだけどね？

でも、当たった部屋がどの部屋か知りませんが、東低層なら買いと思うけどな〜（ここの物件では割安感がある、他の７０㎡台６５００万以上は高いと思うよ）

[300: 匿名さん]

>現状１㎡あたり4000〜4500円が豊洲２、３丁目の賃貸相場です

そんなに高くないでしょう。
実勢価格では1平米あたり3000円前後です。
この相場では、ここの表面利回りは4％程度です。
実住居としてなら問題ありませんが、投資用として検討する
物件ではありません。
なお、同一地域にこれだけ新築物件が同時に供給されると、
数年後には必ず中古物件の競合が起こります。
当然、条件（間取り、眺望、向き）の良い物件から成約されますので
条件の不利な物件は売価、賃料にも影響が出ます。
さらに、豊洲のみならず芝浦や港南の物件も比較対象に入ります。

[301: 匿名さん]

何か必死にキャンセルさせようとしている人がいて
見ていて面白いんですけど(笑
買いたい人は買って、買えない人は買わなきゃいいんじゃないですか。騒ぎすぎ。

まあ次期以降この物件の人気が下がるとよんでる人の予想は外れると思いますけどね。
多分その人達はスターコートの時も、シエルの時も、PCTの時も高い高い騒いでたんでしょうね。お疲れ様です。

[302: 購入検討中さん]

＞２９９
ほんとだね

７０㎡台で６５００万以上は、金があってもアホらしくて買えんよ
その他管理や修繕費等で、安サラリーにはきつい支払いになるね？

そういう俺もそうだが、誰かさんではないが、まぁ外れてホッとした一人だよ（笑）

[303: 物件比較中さん]

>>299
ここ２年で長期金利はぐんぐん伸びるよ。フラット３５で４０００万借り入れる資金計画だと
実際の適用金利は今から２年後の融資実行時。
金持ちは短期で借りるが３０代のＤＩＮＫｓとかつい超長期固定にしたがるだろう。
オレなんか手持ちの資金が寝るのがいやでわざと住宅ローン組んだけどそういう人はもう
買いたいと思う値段でなくなってきてるよな。

[304: 物件比較中さん]

>302
お金がないなら申し込まなきゃいいのに。
おかげで私は外れちゃったよ（T T）

[305: 物件比較中さん]

>>302あんたは経済誌の記事読んでも「キャンセルさせたくて記者が書いた」と読むんだろうなｗ

[306: 匿名さん]

ごめん３０１だった。今日はもう引っ込むよスマソ>>305

[307: 購入検討中さん]

＞３０１

別にキャンセルさせようとは思ってないよ

ここの２期、住友、ビーコン等チャンスが増えたからラッキーだけど
どれかは当たるでしょ！

それより、どれも竣工が同時期なので、供給が多すぎ買い手市場の場面が来ればまたまたラッキーと思ってます

[308: 物件比較中さん]

＞３０４
３０２だけど、預金４０００万あるよ

西高層外れたよ

貴方も西高層だった？ワイドスパン１１ｍ前後の７７㎡３ＬＤＫ物件
６８００万台・・・高いだろ？

[309: 301]

そういってどれだけの人が買えずに来た事か。
物件数で言えば今までの方がよっぽどかぶっていたしね。
ここ２〜３年で豊洲だけで4000戸以上完売し続けてますよね。
数年後に大量に出回ると言うが、その需要がないと言い切れますかね？
今後も都心部から近いここ近辺に人は流入するよ。

うちはそこまで予算が切迫してないし、
職場から近い月島、豊洲に住みたいだけ。
人気の部屋に申し込んでいるとは言え、当たらないんだこれが。
この際少々手狭でも月島でもいい気がしてきた…

[310: 匿名さん]

>>309
倍率のつかない部屋に廻してもらえばすぐに買えるのに。希望にこだわりすぎるから買えないのでは？
予算が切迫してなくて買えないなんて聞いたこと無いぞ。