クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[561: 匿名さん]

事業協力者住戸って、賃貸にするっていう意味なのですか？
知りませんでした。
そうなると、東半分が賃貸ばかりってどうなんでしょう？
分譲で購入された人は嫌な思いとかしないのでしょうか？

アーバンファームは楽しそうだなって思いました。
利用料がいくらくらいなのかはわかりませんが、使用料をはらうのであれば、
放置して枯れてしまうという心配も少なくなりそうです。

[562: 匿名さん]

もともとゴルフ場で住んでいたひとはいない。
選ぶ権利があるなら、なかなか選ばない住戸の方角。

それらからの推測。

[563: 匿名さん]

ゴルフ場の持ち主が25戸分いるとも思えない。
下手したら一族入居かもしれないね。

そうなると管理組合とかきついね。

[564: 匿名さん]

管理組合は諦めなきゃダメだよ。
1/4弱が地権者住戸じゃ、特別決議なんてその人たちに左右されちゃうでしょ。

たまたま理解の有る頭のいい人達だといいけど、そこは運だよね。

[565: 匿名]

単一地権者じゃないのかな？
四分の一は微妙なラインだね。
最近はまとまった規模の土地なら、ある程度は
想定しないと選択肢が少ないとは思う。

[566: 匿名さん]

単に家賃収入が欲しいだけの大家一人かと思うが
一人で25件分持ってると結構な発言力だな

[567: 匿名さん]

隣にゴルフ練習場があるので、いいなと思ってたけど
価格が高いのと、隣のゴルフ場もいつまで営業するかわからない
情報が入ってきたのでやめときます。

隣がマンションになったら
さらに大きいのが建つんじゃないかな。。。

[568: 匿名さん]

なるほど。だから東側の低層を協力者住戸にしたのか。

南側はそのゴルフ場に建っても影響はあまりなさそうだけど。でも南の駐車場もどうなるかわからないよね。

こういう時、準工地域はなんでもありだからこわい。

[569: 匿名]

準工業の特性と環境変化の可能性は、おさえといたほうがいいね。
変わらないのは地下鉄2路線至近で急行停車駅という利便性だね。

[570: 匿名さん]

準工であろうがなかろうが同じ高さのマンションが立つリスクくらいありますよ。

[571: 匿名さん]

小学校がなくなったら何の制限もなくなるからね。

どっちも統合話出てきているようだし。

[572: 匿名さん]

キッチンが狭くて吊戸棚もなく、モデルルームみたいに作業台を置いたら食器棚を置くスペースがなくなるので、
食器はどこに収納すれば良いのかしら。

[573: 匿名]

吊戸棚つけるか、食器棚を置くかでしょうね。
この価格帯なら食器棚食洗機は普通につけといてほしいけど

[574: 購入検討中さん]

食洗機標準でついてないの？

[575: 匿名さん]

食洗機オプションなの？？

[576: 匿名さん]

食洗機は標準（ビルトイン）、吊戸棚はオプションだそうです。
モデルルームにはオプションとして作業台と吊戸棚が設置されていました。
私チビなので、頻繁に吊戸棚から食器を出し入れするのは無理っぽいです。

[577: 匿名]

キッチン後背のカップボードがオプションみたいだね。
吊戸棚プラス作業台はそれのことかな？
キッチンシンクの上のとこにも、吊戸棚つけることは
できると思う。

[578: 匿名さん]

日経爆上げしてるから
焦って買いに走る人多いかもね。
不動産はインフレに強い

黒田サプライズで週明けも上げてきそうだし、ここにとって追い風だな

[579: 匿名さん]

ここはすでに相場よりだいぶ高いから焦って買うようなお買い得物件ではないね。海外投資家の興味をひく立地でもないし、ここがこれ以上値上がりする理由は考えにくい。まず検討者はそういう書き込みはしないけど、業者ですかね。

[580: 匿名さん]

>579

過去実績よりは高いけど、相場から見たらやや高いぐらい。
そんなに外れた値じゃないよ。

有楽町線、副都心線直通で価値が上がった後に建築費高騰だから
過去の実績＝相場と思ってる人には高く映るだろうけど、
今の相場はだいたいこんなもの。

インフレになって不動産が上がるっていう>578はどうかと思うけど、
過去の相場に引きずられすぎると価値を見誤るよ。

[581: 匿名さん]

隣にマンション建ちそうな場所がある物件は
要注意。

[582: 579]

580
相場から見てやや高いぐらいって、どの過去データあるいは現在の何と比較しているんですか？

[583: 579]

隣駅の分譲住まいですが、リーマンショックがあったものの副都心線の開通前後で周辺相場は大して上がっていない（駅によるばらつきもあるが、せいぜい坪10万もあがればいいとこ）。価値を見誤らないように気をつけてください。

[584: 匿名さん]

海外の投資家が興味をひく立地なんて住居系なら港区だけだろ！

[585: 匿名さん]

今何件成約してんだろ

[586: 匿名さん]

>583
自分の感覚だけで判断すると間違うよ。
データからは小竹向原の上昇は明白。

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn626.html

http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p10109653c.html

[587: 579]

必死に調べたんだろうけど、小竹向原、というより副都心線以外も同様に上がってるでしょう。マンション市況が全体に上がってる影響を反映しただけ。探してきてくれた東京カンテイに2010年からのデータあるから継続的に見てみな。自分の価値観を信じすぎないようにね。

[588: 匿名さん]

まったく盛り上がらなくなってしまいましたね。
みなさん、契約したからでしょうか？
それとも高くて諦めた？

[589: 購入検討中さん]

>>586
上げっているというのはそうだけど
小竹向原駅より他の駅のほうが上がっているし、
なにより、池袋から赤塚までで最低じゃないですか

[590: 匿名さん]

永住目的なら良いと思う。買い替え予定なら良く考えるべき。中古相場が坪150万のエリアで坪300万もするのだから。

[591: 匿名さん]

>590

レインズ見たけど、中古坪150万円はムリだね。

小竹向原駅徒歩10分以内で検索すると、
築20年で平米55万、築7～8年で平米60万オーバーってところ。

しかも、駅徒歩5分以内のデータはないから希少性が乗っかってくる。

そう考えると、築10年でも坪200万は固そう。多分、平米70万で坪単価220万前後はイケルと思う。
それ以上は今の状態じゃ厳しそうだけど、街が発展したらもうちょっと行けるかもね。

[592: 匿名さん]

まあそうとしても、10年で2000万の含み損を許容できるかってことです。買い替えを検討するなら考えた方がいいですね。これは他のマンションでも言えることではありますけど。

[593: 匿名さん]

>592

この物件のポイントは
・小竹向原の将来性
・駅近プレミアム
ですね。

>591は
>築10年でも坪200万は固そう。多分、平米70万で坪単価220万前後はイケルと思う。
って言ってるように、他の物件の1割増しぐらいで見てるんでしょう。

これを3割増しぐらいで見積もると、坪260万円ぐらいになって、
10年で1割減というまあまあの水準になります。

この辺りは相場観だから正解は後でしかわからないんだけど、
・小竹向原の将来性
・駅近プレミアム
をどう考えるかで判断が変わってくる物件ですね。

[594: 匿名さん]

テキトーすぎ。駅徒歩2分っていうだけで、3割増しの物件がどこにある(笑) 中古は駅徒歩1分ごとに坪3-4万程度上昇。そして駅直結などはまだしも、2-5分は大差ない。

[595: 匿名さん]

リセールバリュー考えたら練馬区の選択肢はないでしょう。
永住前提で検討して、もし将来手放す必要が生じたときにあまり値下がりしてなければラッキーと割り切るのが懸命なのではないでしょうか。

[596: 匿名さん]

マンコミにリセールバリューを考えたら世田谷区とかだらだら書き込む上京民(笑)

[597: 匿名]

いわゆる大手７社、中堅ゼネコン以上、内廊下、平面駐車場なら
この価格で検討できたかな...
資金計画はできても、これに注ぎ込めるかは別だよね。
町としては好き。交通利便は文句なし。
町の発展性はあんまないでしょ。というか、それが良さっていう町だよね。

[598: 匿名さん]

粘着ネガキャンの多いスレですね。

予想以上に高かったから買えなくてひがんでる人が多いのかな？

[599: 匿名さん]

ひがむというより
割りが合わなくて購入する気に慣れない。

[600: 購入検討中さん]

倍率上がるのを恐れてるだけ。
無視して要望書出した方がいいですよ。

[601: 匿名さん]

2LDKにチャレンジしてみるか

[602: 匿名さん]

意見が分かれるところと思う。自分も資金的には余裕だけど永住する年齢ではないから踏ん切りがつかない。街の雰囲気は好きだけど、この価格と内容なら都心の方が良いかなと投資的に考えてしまう。

[603: 匿名さん]

一般人が中古価格見るならここだろ。5年後に平米60万ていどじゃないか。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?m=0&key=%BE%AE%C...

[604: 匿名さん]

>603

住まいサーフィンは俺理論だから市場価値と離れてるよ。
普通の人はこっちで調べる
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[605: 匿名]

中古価格は修正入ってないんじゃ？

[606: 周辺住民さん]

そういえば昨日通りかかったら南西側の目の前の戸建てに建築計画が出ていて4階建ての共同住宅になるそうです。自分は南東希望だから関係ないけどA～Dあたりを希望の人は要確認です。駐車場もいつマンションになってもおかしくないです。

こういう計画ってデベ側は知っているはずなのにどうして言わないんだろうか。いままでほかの大手デベロッパーはこちらから聞かなくてもわかっている範囲のことは教えてくれていたのに、こういうのが不信感につながります。

敷地がこれだけ広いうえ南の条件が変わりやすいことは想像できるのに、南に寄せすぎだし、こういうところに大手建設会社や設計事務所との差を感じてしまいます。価格はそれなりなんだからちゃんとしてほしい。

[607: 匿名さん]

練馬区側は低層だから影響ありますね。
日照はある程度大丈夫かもしれませんが、眺望はダメそうです。
そもそも低層階に求めるものではない気もしますけど。

[608: 匿名さん]

来週正式価格発表だそうです。価格も多少変動あるかな。避けて変更する人もいるだろうし。

[609: 匿名さん]

はぁ、考える暇もないよね。価格が出ても。

青田買いで、タイトなスケジュールで（でも引き渡しまで時間かかるし）
何も考えさせないようにしている購入スケジュールだよね
高い買い物なのに…

マンション買うってギャンブルだよ

[610: 匿名さん]

価格はあくまで現状を反映したものだからね。
前の建物が戸建とマンションでは資産価値も住み心地も全然違うから。
ギャンブルはしたくないですね。

[611: 匿名さん]

空前の不動産高で今後も上がり続けるだろうけど
オリンピック終わったら今の半額くらいにはなるかと思うと
なかなか買えないよね。たかだか６年だぞ

[612: 物件比較中さん]

じゃあ、買わなきゃいいじゃん。

[613: 匿名]

ここが築後6年で、いったい何戸売りに出るか？
賃貸住戸の動向は不透明だけど、基本短期で手放す人は少ないだろう。
変に開発とかされず、静かな小竹が健在なら、ほしがる人もいるし、
価格総崩れってのは考えにくいんでは。
しかし、都心の一部とタワー以外、マンション売れてる？

[614: 匿名さん]

協力者住戸が多すぎじゃね？

[615: 匿名さん]

値段のせいか、思いのほか苦戦してるみたいだった。完売するだろうけど時間かかりそうだから焦る必要はないかな。

[616: 匿名さん]

南側に何か建ったり状況がかわる予定はありますか？って聞いたら今のところはなにも聞いていません。
って解答だったんだけど
なんだかなー。

[617: 購入検討中さん]

要望書は6割くらい出てそうな感じだったけど登録間近にしてはそんなに多くないよね。倍率もほとんどついてないらしいし。
私は熱が冷めたので第一期はとりあえず見送る予定。

[618: 匿名さん]

>613
ここが半額になるわけではなく
どうしてもここが欲しいと言う人は良いとは思うけども
６年後には半額くらいのマンションが色々建っていると思う
その時に少し奮発して設備なり場所なり良い所を買った方が良いかなと言う
今焦ってこの高値で買う必要あるのかな

[619: 匿名さん]

南側の駐車場もいずれマンションになる可能性高いよね。道路の道幅もあまりないから、何階建てだとしても圧迫感出るんだろうな。
人気ですと言ってた割には、価格と実態がマッチしてなくて、人が集まってないんだろうか。

[620: 匿名さん]

こういう事実をふせるってどうなんでしょ？次回の商談で教えてくれるのだろうか。建築に問題とかあっても隠蔽されるんじゃないかと不安になる。。
バレずに売れたらラッキーと思っているなら客をバカにしてるし、代償も大きいと思うんだが。

[621: 匿名さん]

オリンピック後に不動産落ちるって思い込んでる人って本当にいるんだね。
見えている地雷を踏む人間はいない。安いと分かって売る人間はいない。
売る人間がいないなら高くなる。今まで生きてきてこれくらい分かるよねｗ

[622: 匿名さん]

安いとわかって売るやついない→高くなる

www

[623: 匿名さん]

不利な情報を伝えないのは不信感ですね。
検討していましたが他当たることにしました。

[624: 購入検討中さん]

はい。さようなら。

[625: 匿名さん]

かなり強気で殿様商売でも売れると思っているからでしょう。
足元見られすぎ。
しょせん便がいいだけの小竹なのに・・・
駅周辺に何も無いのが痛い。まだ氷川台の方がいろいろあるね。

[626: ご近所さん]

氷川台より平和台

[627: 匿名さん]

平和台より和光

[628: ご近所さん]

和光よりも光が丘だろ。

[629: 匿名さん]

自分も迷ってましたが、予定価格通りなら要望書出してたけど撤退しますわ。さよなら。

[630: 匿名さん]

どーぞ、さようなら。

[631: 購入検討中さん]

あやうくダメ物件つかまされるとこでした。この掲示板みてよかったです。さようなら。

[632: 匿名さん]

はい、あなたもさようなら。

[633: 匿名さん]

検討してましたがやめました。
理由は価格が高すぎること、と周りの建物が近い将来立つ可能性大と地権者住戸が多いことです。
利便性だけで、高すぎます。
オリンピック終わったら下がると思う。
ここに永住することを考えて売却とか賃貸とか考えていないかたならいいんじゃないですか。
それにしても高いです。

[634: 匿名さん]

オリンピックが終わったら下がるって思ってる人の根拠ってなんなんだろうね？

オリンピック開催ってことは、東京に公共投資が集中して、今よりもっと東京が魅力的な街になるってこと。
今でさえ日本の他の地域と比べると雲泥の差なのに、その差がもっと広がるってこと。

どう考えても東京の土地が下落する理由がないでしょ。

他国の例でもオリンピックが開催された都市で地価が暴落したような事例なんて無いんだし・・・

[635: 匿名さん]

誰も土地が下がるなんて言ってないよ。マンションは下がるけどね。その違いがわからない人は無駄書きしないでね。

[636: 匿名さん]

>635

この物件はともかく、マンションが下がるわけ無いじゃん。

東京一人勝ちが加速されて、日本中から人が集まるんだからマンションも今より大きく下がるってことはない。

[637: 匿名さん]

東京の人口予測値って知ってる？そもそもマンションの価格変動は人口以外の要素が大きいです。知識が必要。スレ違いなのでこのあたりで終わりにします。

[638: 購入検討中さん]

いやいや、小竹をディスらないで下さいよ。こういう街の雰囲気を愛して住んでる人も大勢いるわけですから...。
当面3,4年は、資材価格も高止まりで、土地も下がる要因は見当たらない。業界も気分的には上げ潮の雰囲気。ただ、その雰囲気に呑まれて買うのは、この物件に限らず、後悔すると思います。
待てる余裕があれば、オリンピック後の選手村跡を狙う手もありますよね...さらにプレミアムついて手が出ない可能性ありますが。

[639: 匿名さん]

小竹を検討してる人は少なからず街の雰囲気に好感を持っているのではないでしょうか？ただ価格が妥当かどうかはそういう問題の話ではありません。

いずれにしても購入者に不利な情報を隠蔽するようなデベのマンションに住むと、施工不良などがあっても対応が容易に想像できます。
それでも大手ゼネコンならなんとかなるものの、弱小ゼネコンではそれも難しいでしょう。

購入する前にデベの体質が見えたのは良かったです。不動産を買うときに気をつけるべきは利便性よりも安心を買うことと考えています。

[640: 購入検討中さん]

>639
その考え方に賛同いたします。
小竹ののんびりした雰囲気には交換をもっていますが、デベさんの信頼感も極めて大事だと思いますね。
ただ、本物件の営業担当者すべてが不信感をあおる方ではない、とは思いたいです…。
いい点も、懸念される点もすべて情報として提供する担当者ばかりだといいのですが、立地のよさにあぐらをかいて、その辺りを軽視すると、購入検討者も不安ですしね。

[641: 匿名さん]

その通りです。
検討者は私を含めてほとんどが素人でしょ。
リスクは伝えて欲しいです。

[642: 周辺住民さん]

モデルルーム行くたびに現地眺めに行くくせもつけた方がいいよね。

見に行けば、気付くよ建築計画の白い掲示が。

そういや残りのゴルフ場あとの敷地はどんなのを建てるか説明あった？賃貸建てるのではなかったっけ。

[643: 周辺住民さん]

そっちの賃貸にファミリー向けの広めがあるといいな
買うのはあきらめたから。

[644: 匿名さん]

賃貸になるのは聞いてる。広い賃貸作ると、分譲より駅近くて差別化にならないから1LDK中心じゃないかな。

[645: 周辺住民さん]

そのくらいの賃貸ならいっぱいあるからなぁ
１ＤＫなら残念だわ

圧倒的にファミリー向けが足りないのに
特に70㎡以上

[646: 匿名]

ファミリー向けの土地だよね。
1LDKの客で好んでこの街を選ぶ人は少なそうだ。

[647: 物件比較中さん]

ここは即完するでしょうね

[648: 購入検討中さん]

昨日の午前中に行ってきました。
なぜか閑散としてましたね。
でも、要望書が出ていない部屋はほとんどないようで、第1期で売ってしまうことになりそうとのお話でした。

南東？の戸建てが４階建ての賃貸マンションになる話は、あちらから教えてくれましたよ。
最近になってでてきた話だとのことでした。４階建て賃貸マンションの建築計画署も見せてくれました。
４階以下に要望を出されている方には、連絡しているところという話でした。
うちは、上の階を考えていたせいか、昨日行く約束になっていたせいか、電話連絡等はありませんでしたけど。

昨日、入っていたチラシによると、小竹向原駅から11分の66平米の築20年の物件が3800万でしたから、オリンピックバブルがはじけても、クレヴィアは半額まではいかないかなぁと思いますが、甘いですかね。
確かに高いのですが、増税先送りでインフレリスクがあがってるし、買いなのかなぁとも思って、迷っています。

[649: 匿名さん]

南側の駐車場もマンションになった場合、どれくらいの高さになるのだろうか。
当然4階で収まらず、板橋区の都市計画の特例で、クレヴィアと同じくらいの高さまであり得るの？
このあたりの説明受けている人いたら、教えてください。

[650: 周辺住民さん]

敷地が広ければ広いほどクレヴィアと同じくらい高いの建てられるよ。

高さには斜線制限あるからクレヴィアの接近している真南にくる部分は比較的低く抑えられても
駐車場の南方面は高く建てられる。

[651: 購入検討中さん]

南側の駐車場は、板橋区の都市計画改定により、最高で７階建てまでしか建てられなくなるそうです。
よって、７階と8階の価格差がけっこう（手元に資料がないのではっきり覚えていませんが150万くらい？）あります。。

[652: 匿名さん]

いずれにしても、低層中層を飲み込む感じだね。
かといって、上層を買うだけの余裕もないわけですが。。

こればっかりは運と割り切りしかないですね。

[653: 匿名さん]

651さんの書いていることはデベさんの希望的観測で、何も決まってないです。同じ高さが立つと覚悟しておいたほうが間違いはないと思います。

[654: 購入検討中さん]

微妙な時期の販売になりましたね、、、

[655: 匿名さん]

いまどのくらい要望書入ってるんですか？

[656: 匿名さん]

>654

ここまで悪い経済指標が出ちゃうと厳しいね。

夏ぐらいまでは後ろに伸ばせば伸ばすだけ有利って感じだったけど、
一気に反転しちゃったね。

[657: 匿名さん]

練馬物件でここと比較できる物件ってありますか？

[658: 匿名さん]

>657

比較するだけならいくらでもあるでしょ。

何をもって比較するのかにもよるけど

[659: 匿名さん]

少し前なら野村のグランマークじゃないでしょうか？

[660: 匿名さん]

グランマークは、駅から離れるけど、住環境はこっちよりいいし、価格も目に優しかったね

野村物件と比較すると、こっちの中小デベで無名ゼネコンはどういう評価なんだろう？

徒歩２分はだいぶ魅力だけどね