クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[503: 物件比較中さん]

有楽町線で検討していたんですが。
ここの坪単価、コージーコート千川では260と、クリオ富士見台では290だと言われました。
今小竹向原在住なので、クレヴィア第一希望でしたが、
早々に諦めて別のマンションを買いました。

[504: 匿名さん]

元々は260くらいを予定してたみたいですが、建築費高騰で290～300になりそうと不動産関係で働いてる知人に聞きました。

私も駅近だったので、検討してましたが断念しました。

やっぱり、7000万円は出せません。

他のマンションで再検討します。

[505: 匿名さん]

お値段がちょっと高めなんですね。
アーバンファームなどに興味がありますが、いろいろ比較して検討する方がいいのかな。
お庭があると四季を感じることができそうでいいなって思いました。

[506: 匿名さん]

290～300ならうちは撤退かな。。。

[507: 匿名さん]

価格が1割安ければ良物件なんだけど。この時期なら仕方ないのかな。

[508: 購入検討中さん]

やっぱり高いですよね。
残念ですがうちも撤退です

これから出てくる物件もどんどん高くなっていくのでしょうか。
現時点で出ている中でまだ適正かなと思える物件にシフトします

[509: 匿名さん]

物件はとても良い場所に作られてはいるのですが、
やはり皆さんが気になるのはお値段の部分ですよね。
この辺りで駅近物件はとても貴重に感じますが、
やはりこの値段でも立地や物件の良さから完売は近そうですね。

[510: 匿名さん]

売主はいいが、施工会社が無名というところがこわい

結局ゼネコンが一番重要

[511: 匿名さん]

現場の南側に、コージーコートの看板があって笑ってしまった！営業さん、がんばっているね。

モデルルームかなり出来上がってきましたね。

[512: 匿名さん]

ゼネコンも下請に回すわけで、、、

[513: 匿名さん]

大きいゼネコンじゃなければ、
何かあったときに保証をしてくれません

[514: 匿名さん]

>513

保証は売主だよ。
売主が対応できなかった時にゼネコンが問題になる。

売主が信用ないときはゼネコンが重要で、売主が信頼有るときはそこまで重要じゃない。

伊藤忠は微妙なラインだと思うけど・・・

[515: 匿名]

規模馴れ、部材のバリエーション、資材の調達力なんかは、
ゼネコンの質と規模で変わってくるかな？

[516: 匿名さん]

お客さんの反応見て価格を決定すると営業さんに言われました

[517: 匿名さん]

もうモデルルームオープンした？

[518: 匿名さん]

ここの2LDKはどんな間取り？
画像アップしてほしい

[519: 購入検討中さん]

価格は、どのくらいですか〜？

[520: 匿名さん]

6500～7000万円メイン

[521: 匿名さん]

マジで！？

[522: 匿名さん]

予定価格とはいえ高かったです。完全に新価格ですね。10年後に吉と出るか凶とでるか楽しみに見ることにしました。

[523: 匿名さん]

え！？そんなに高いの。。

[524: 購入検討中さん]

予想以上の価格ですね…

[525: 物件比較中さん]

予想通りだろ。

[526: 物件比較中さん]

６５００～はウソだろ笑　

まあ角部屋の南向きの７０平米以上の中層階以上欲しいなら６５００万近くするけど

南向き中部屋低層階７０平米で５０００万後半ぐらいだったな

[527: 匿名さん]

それでも高過ぎだろ

[528: 匿名さん]

蓮根は4000万前半でしたよ

[529: 匿名さん]

野村加賀もここと一緒くらい

[530: 物件比較中さん]

そう思うなら買わなくていいよ。

[531: 匿名さん]

モデルルーム行きました。70平米6000万〜が主でした
駅近だけどこの土地にこの値段か〜と正直悩みます。
だいぶ様子みることにしました。

[532: 匿名]

東京の人口は増えてるとはいえ、国全体は減
所得も上がらない
供給サイドの事情もあるだろうが、いまの水準で
買って、ババ掴まないか怖い。
残債割れとか気にしなくていい人なら、構わないのかも
しれないけど。

[533: 匿名さん]

平均いくらでしたか？

[534: 匿名さん]

予定価格では坪平均290後半くらいだって

[535: 匿名さん]

やっぱり、3LDKでも6500～7000万円が平均価格なんですね！

[536: 匿名さん]

掛け算できないのかな。

[537: 匿名さん]

やはり高騰していますね。

成増のルピアコート光が丘公園でさえ高いです＞＜

[538: 匿名さん]

地盤の件を伺った方いらしゃいますか？
ここが最重要課題だと思うのです。

[539: 匿名さん]

地盤調査報告書が必ずあるので
施主に確認するのが最良だと思います。

[540: 購入検討中さん]

高すぎる‼︎

[541: 匿名さん]

6500万出して小竹向原とは。。すごい時代になったもんだ。

[542: 匿名さん]

モデルルーム行きました。
何より営業担当の女性の強気な態度にびっくり。
『あなたが買わなくても他にいくらでもいますから』ってオーラがムンムンで…。
正直、小竹向原でこの価格！？って驚きましたが、すぐ売れちゃうんでしょうか？

[543: 匿名さん]

資料請求が多かったから強気なんでしょうね。

今日も夕方見たけど
水はけは悪いねぇ

[544: 物件比較中さん]

資料請求が多いから売れるってもんでもないけどな。価格が適正であってこそ。2流デベにはわからんのでしょう。

[545: 匿名さん]

当初俺が予想してた金額に近い。
池袋のミレーニアが坪400に迫ってる以上こんなもんかもな

[546: 購入検討中さん]

来場あっても、買う人は少なそうなイメージですね。

[547: 匿名さん]

窪地は部屋も湿気るしおすすめしない。

[548: 匿名さん]

買いたい人が多いなら11月下旬までも分譲開始を引き延ばさなくていいんでは？
たった89戸しかないのに。
三井西池袋のように一発完売狙いかな？

[549: 購入検討中さん]

ネガキャンしても買う人は買いますから。
本当に興味があるなら早めに行った方がいいですよ。
今日は混んでました。
ノムラみたいに要望書の受付もやってます。
賃貸保証とリセールメリットは高いと感じました。
土地の一部が過去に川だった事の説明も聞いたらちゃんとしてくれました。窪地でジメジメを予想するなら、３階以上がお勧めですね。
5900からって感じです。

[550: 購入検討中さん]

参考までに。

[551: 購入検討中さん]

もういっちょw

[552: 匿名さん]

>>550
ありがとうございます。
坪300平均くらいでしょうか。
要町のダイレクトタワーが坪320くらいだから
小竹だとこんなものでしょうね。

[553: 匿名さん]

うわ、東側、賃貸になりそうだ。
値崩れさせるよりは賃貸にして家賃収入か。

[554: 匿名さん]

千川の時も、広くて高い部屋から埋まっていったから
高くても需要はあるんだろうな。

中途半端な広さで高いのが一番苦戦しそう。

日当たり、角住戸、広さ、3階以上の
いいところから
売れて行きそう。

[555: 購入検討中さん]

５４２さんに同感です。
営業担当の方、超強気でしたね。

私が「買うなら、窓際かな」と言ったら、「買うなら？」と半笑いされました。
買わないって選択肢は想定していないような話の進め方でしたし、すっごい強気だなと思いました。

部屋の感じは、価格の割には高級感が無くて魅力は無かったです。
でも、有楽町線沿線で探している我が家には、小竹向原徒歩２分は魅力的ですね。
でも、モデルルームは私達にはピンと来ないというか、引かれるものはなかったです。

[556: 匿名さん]

徒歩2分だと希少価値があるので強気なんですね。

[557: 匿名さん]

1億の大台部屋があるんだ
だがそういう人も一人くらいはいるか

[558: 匿名さん]

いくらルーフバルコニーあっても高層になればなるほど、
風が強かったり照り返しがきつかったり。

一億超えるなら庭付き一戸建て探すよ

まぁ、物好きは大抵どこにでもいるし
高額物件ほど、余裕のある人が検討するのだから売れるんじゃないかな。

[559: 匿名さん]

今日見学に行く予定でしてが、うちには他が届かない為キャンセルしました。
無駄足運ぶび、営業で嫌な思いをするところでした。
画像ありがとうございます。

[560: 匿名さん]

559です。
誤打多くすみません。

訂正:予定でしたが
訂正:手が届かない
訂正:無駄足運ぶし

[561: 匿名さん]

事業協力者住戸って、賃貸にするっていう意味なのですか？
知りませんでした。
そうなると、東半分が賃貸ばかりってどうなんでしょう？
分譲で購入された人は嫌な思いとかしないのでしょうか？

アーバンファームは楽しそうだなって思いました。
利用料がいくらくらいなのかはわかりませんが、使用料をはらうのであれば、
放置して枯れてしまうという心配も少なくなりそうです。

[562: 匿名さん]

もともとゴルフ場で住んでいたひとはいない。
選ぶ権利があるなら、なかなか選ばない住戸の方角。

それらからの推測。

[563: 匿名さん]

ゴルフ場の持ち主が25戸分いるとも思えない。
下手したら一族入居かもしれないね。

そうなると管理組合とかきついね。

[564: 匿名さん]

管理組合は諦めなきゃダメだよ。
1/4弱が地権者住戸じゃ、特別決議なんてその人たちに左右されちゃうでしょ。

たまたま理解の有る頭のいい人達だといいけど、そこは運だよね。

[565: 匿名]

単一地権者じゃないのかな？
四分の一は微妙なラインだね。
最近はまとまった規模の土地なら、ある程度は
想定しないと選択肢が少ないとは思う。

[566: 匿名さん]

単に家賃収入が欲しいだけの大家一人かと思うが
一人で25件分持ってると結構な発言力だな

[567: 匿名さん]

隣にゴルフ練習場があるので、いいなと思ってたけど
価格が高いのと、隣のゴルフ場もいつまで営業するかわからない
情報が入ってきたのでやめときます。

隣がマンションになったら
さらに大きいのが建つんじゃないかな。。。

[568: 匿名さん]

なるほど。だから東側の低層を協力者住戸にしたのか。

南側はそのゴルフ場に建っても影響はあまりなさそうだけど。でも南の駐車場もどうなるかわからないよね。

こういう時、準工地域はなんでもありだからこわい。

[569: 匿名]

準工業の特性と環境変化の可能性は、おさえといたほうがいいね。
変わらないのは地下鉄2路線至近で急行停車駅という利便性だね。

[570: 匿名さん]

準工であろうがなかろうが同じ高さのマンションが立つリスクくらいありますよ。

[571: 匿名さん]

小学校がなくなったら何の制限もなくなるからね。

どっちも統合話出てきているようだし。

[572: 匿名さん]

キッチンが狭くて吊戸棚もなく、モデルルームみたいに作業台を置いたら食器棚を置くスペースがなくなるので、
食器はどこに収納すれば良いのかしら。

[573: 匿名]

吊戸棚つけるか、食器棚を置くかでしょうね。
この価格帯なら食器棚食洗機は普通につけといてほしいけど

[574: 購入検討中さん]

食洗機標準でついてないの？

[575: 匿名さん]

食洗機オプションなの？？

[576: 匿名さん]

食洗機は標準（ビルトイン）、吊戸棚はオプションだそうです。
モデルルームにはオプションとして作業台と吊戸棚が設置されていました。
私チビなので、頻繁に吊戸棚から食器を出し入れするのは無理っぽいです。

[577: 匿名]

キッチン後背のカップボードがオプションみたいだね。
吊戸棚プラス作業台はそれのことかな？
キッチンシンクの上のとこにも、吊戸棚つけることは
できると思う。

[578: 匿名さん]

日経爆上げしてるから
焦って買いに走る人多いかもね。
不動産はインフレに強い

黒田サプライズで週明けも上げてきそうだし、ここにとって追い風だな

[579: 匿名さん]

ここはすでに相場よりだいぶ高いから焦って買うようなお買い得物件ではないね。海外投資家の興味をひく立地でもないし、ここがこれ以上値上がりする理由は考えにくい。まず検討者はそういう書き込みはしないけど、業者ですかね。

[580: 匿名さん]

>579

過去実績よりは高いけど、相場から見たらやや高いぐらい。
そんなに外れた値じゃないよ。

有楽町線、副都心線直通で価値が上がった後に建築費高騰だから
過去の実績＝相場と思ってる人には高く映るだろうけど、
今の相場はだいたいこんなもの。

インフレになって不動産が上がるっていう>578はどうかと思うけど、
過去の相場に引きずられすぎると価値を見誤るよ。

[581: 匿名さん]

隣にマンション建ちそうな場所がある物件は
要注意。

[582: 579]

580
相場から見てやや高いぐらいって、どの過去データあるいは現在の何と比較しているんですか？

[583: 579]

隣駅の分譲住まいですが、リーマンショックがあったものの副都心線の開通前後で周辺相場は大して上がっていない（駅によるばらつきもあるが、せいぜい坪10万もあがればいいとこ）。価値を見誤らないように気をつけてください。

[584: 匿名さん]

海外の投資家が興味をひく立地なんて住居系なら港区だけだろ！

[585: 匿名さん]

今何件成約してんだろ

[586: 匿名さん]

>583
自分の感覚だけで判断すると間違うよ。
データからは小竹向原の上昇は明白。

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn626.html

http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p10109653c.html

[587: 579]

必死に調べたんだろうけど、小竹向原、というより副都心線以外も同様に上がってるでしょう。マンション市況が全体に上がってる影響を反映しただけ。探してきてくれた東京カンテイに2010年からのデータあるから継続的に見てみな。自分の価値観を信じすぎないようにね。

[588: 匿名さん]

まったく盛り上がらなくなってしまいましたね。
みなさん、契約したからでしょうか？
それとも高くて諦めた？

[589: 購入検討中さん]

>>586
上げっているというのはそうだけど
小竹向原駅より他の駅のほうが上がっているし、
なにより、池袋から赤塚までで最低じゃないですか

[590: 匿名さん]

永住目的なら良いと思う。買い替え予定なら良く考えるべき。中古相場が坪150万のエリアで坪300万もするのだから。

[591: 匿名さん]

>590

レインズ見たけど、中古坪150万円はムリだね。

小竹向原駅徒歩10分以内で検索すると、
築20年で平米55万、築7～8年で平米60万オーバーってところ。

しかも、駅徒歩5分以内のデータはないから希少性が乗っかってくる。

そう考えると、築10年でも坪200万は固そう。多分、平米70万で坪単価220万前後はイケルと思う。
それ以上は今の状態じゃ厳しそうだけど、街が発展したらもうちょっと行けるかもね。

[592: 匿名さん]

まあそうとしても、10年で2000万の含み損を許容できるかってことです。買い替えを検討するなら考えた方がいいですね。これは他のマンションでも言えることではありますけど。

[593: 匿名さん]

>592

この物件のポイントは
・小竹向原の将来性
・駅近プレミアム
ですね。

>591は
>築10年でも坪200万は固そう。多分、平米70万で坪単価220万前後はイケルと思う。
って言ってるように、他の物件の1割増しぐらいで見てるんでしょう。

これを3割増しぐらいで見積もると、坪260万円ぐらいになって、
10年で1割減というまあまあの水準になります。

この辺りは相場観だから正解は後でしかわからないんだけど、
・小竹向原の将来性
・駅近プレミアム
をどう考えるかで判断が変わってくる物件ですね。

[594: 匿名さん]

テキトーすぎ。駅徒歩2分っていうだけで、3割増しの物件がどこにある(笑) 中古は駅徒歩1分ごとに坪3-4万程度上昇。そして駅直結などはまだしも、2-5分は大差ない。

[595: 匿名さん]

リセールバリュー考えたら練馬区の選択肢はないでしょう。
永住前提で検討して、もし将来手放す必要が生じたときにあまり値下がりしてなければラッキーと割り切るのが懸命なのではないでしょうか。

[596: 匿名さん]

マンコミにリセールバリューを考えたら世田谷区とかだらだら書き込む上京民(笑)

[597: 匿名]

いわゆる大手７社、中堅ゼネコン以上、内廊下、平面駐車場なら
この価格で検討できたかな...
資金計画はできても、これに注ぎ込めるかは別だよね。
町としては好き。交通利便は文句なし。
町の発展性はあんまないでしょ。というか、それが良さっていう町だよね。

[598: 匿名さん]

粘着ネガキャンの多いスレですね。

予想以上に高かったから買えなくてひがんでる人が多いのかな？

[599: 匿名さん]

ひがむというより
割りが合わなくて購入する気に慣れない。

[600: 購入検討中さん]

倍率上がるのを恐れてるだけ。
無視して要望書出した方がいいですよ。

[601: 匿名さん]

2LDKにチャレンジしてみるか

[602: 匿名さん]

意見が分かれるところと思う。自分も資金的には余裕だけど永住する年齢ではないから踏ん切りがつかない。街の雰囲気は好きだけど、この価格と内容なら都心の方が良いかなと投資的に考えてしまう。