クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[401: 匿名さん]

街自体はたいしたことないけど、ちょっと高くても売れるのでは？買いたい人が買えばいい。

[402: 匿名さん]

駅近だからと思っても、そんないい値で売れないのが現実だよね。

ただ適正価格ならリセールできる。

大体この駅近くで買いたいと思っている人たち需要と
売りたい人の供給側との意識の差がでかい地域だと思う。

ところで要町3丁目交差点に所にまたモデルルーム建ちそうだけど
ここのかな？

[403: 匿名さん]

こんなのあった。
スカイティアラとかライオンズとかやっぱりいいのかな。
https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201408_10.php

[404: 匿名さん]

>>403
>2020年の東京オリンピックまで「長い上り坂」に入った現在、なるべく早く決断することが「吉」と考えられるのである。

最後この行で素人嵌め込み記事と認定した
マンションは既に高くなってるし、買わせたいという裏の心情が見えてしまってる

[405: 匿名さん]

確かに23区内の今の物件は2、3年前より一段階高くなってるよね。
ただ、まだ手が出せる範囲だから、買うなら早いに越したことはないのも事実だとは思う。人生設計としてオリンピック後まで待てるなら待つのもアリだと思うけど。

[406: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここの物件とは直接関係ないが、東京オリンピック後の湾岸タワマンの暴落が楽しみ(^_^)

[407: 匿名さん]

楽しみなのは同意だが
2020年まで持たない。2017辺りから下落が始まり2018には極まる予定。
2020からはむしろ買場かと

[408: 匿名さん]

立地がよいところは高くても売れるが、そうでないところは上げられない。二極化しているのでは。

[409: 匿名さん]

ライフ手前の交差点のモデルルーム建ち始めたね。

[410: 物件比較中さん]

全体的なマンション価格が上昇傾向で高値掴み感はあるし今後もっと上がるだろうけど
この局面で強気の価格をつける物件はやはりリセール時にもそれなりのバリューを発揮してくれる物件ってことでいいと思うよ。もちろん例外（湾岸タワマンとかね）はあるけれど。駅近で住環境の整ってるこの物件は割と読みやすいじゃないかな

[411: 物件比較中さん]

＞全体的なマンション価格が上昇傾向で高値掴み感はあるし今後もっと上がるだろうけど
この局面で強気の価格をつける物件はやはりリセール時にもそれなりのバリューを発揮してくれる物件ってことでいいと思うよ。

バブル期にありがちな意見だけど、今は不動産バブルの状態で今後2-3年は上がるかもしれないけど限界に近いところまで来ていると思う。リセールは10年、15年後くらいですよね。過去のバブル期、プチバブル期に強気な値段をつけられたものはリセールで苦戦している。ここ2-3年は中古の価格もかなり上がっているけど、ためしに小竹向原、千川駅あたりで駅近物件がどの程度の価格で取引されているか調べてみると良い。ちなみに某住宅情報サイトではこの物件の時価を77万円/平米とされており、これよりは多少高いだろうけど、それなりに妥当な評価だと思う。都心や東横線、田園都市線の23区内などは100-120万がボリュームゾーンだし、資産価値としてそれくらいの差はある。ただ適正価格なら（あるいはリセールはどうでもいい人にとっては）良い物件だと思うし、自分も検討はしています。

[412: 匿名さん]

小竹2分を考えて80万/㎡だとすると
60平米で4800万
75平米で6000万
高いような、妥当なような。
でも住宅に関しては多少無理する人が大半なので際どい値付けで
83万/㎡で･･･来る！きっと来る！

[413: 匿名さん]

駅から近くて間取りもせまくない。
それで閑静な環境なら申し分ないですね。
生活利便施設は、スーパーなどは近いですが、教育施設の面は微妙ですね。
緑が多くて公園も多くファミリーには、よい物件ですね。
角住戸だと採光と通風を多く取り込めるのでいいですね。

[414: 匿名さん]

未だ何の資料も届かないんだけど
まだ発送してないのかな。間取りとか全部みたいんだけどな

[415: 物件比較中さん]

2週間くらい前に届いたよ。70-71平米が多いみたいね。狭すぎではないけど75平米くらいは欲しかったなあ。

[416: 匿名さん]

住人専用の菜園が作られるのは良い事ですね。
マンション住まいでも、敷地内で土いじりができるのは大きな利点だと感じます。
区画数に限りがあるそうなので希望者数組の利用となりそうですが、畑を通じて
住人間のコミュニケーションがとれそうですね。

[417: 匿名さん]

ここ、炎天下に行ったのですが風が流れず息苦しいぐらいに蒸し蒸しした暑さでした。地形的にも谷底って感じですし地下には川まで流れているんですよね？
デベは短期戦で売りさばくと思われますので高くはないと思います。地縁や親御さんとの関係でどうしても欲しいという方は早めのアプローチがオススメです。

[418: 匿名さん]

>>414
せっつかないと後回しにされちゃうよ

ここのデベは、対応イマイチだから。

[419: 物件比較中さん]

>>417
短期戦で売りさばくと思われるのはなぜですか？竣工までかなり時間ありますし。そういうデベでしたっけ。

東側の坂は少し勾配がありますが、周囲との高低差はそれほどでもないですから、気温や湿度に関わるほどではないように思えますね。というより練馬は全体的に暑いです。

[420: 匿名さん]

417じゃないけど

デベは売れるものならとっとと売ってモデルルームもなくしたいところ。
ここのデベは千川でさっさと売り切ったしね。

資料が届かない人がいるのは、もうある程度の人数から資料請求があったからか
今頃増刷中かもう足りない分は放置かと。

[421: 匿名さん]

なめてんのこのデベ
さっさと資料遅れよ。何度も入力させんな！

[422: 購入検討中さん]

こんな人と一緒なのやだな。

[423: ビギナーさん]

じゃ、やめれば？

[424: 購入検討中さん]

>>416

エントランスとか廊下が泥だらけ。
で、すぐに花壇かなんかになりそう。

[425: 匿名さん]

菜園は虫がきそうでやだな～

[426: 匿名さん]

私も虫が嫌いなので、庭に菜園があるのは嫌ですね。共用部分が泥で汚れると思います。

[427: 購入検討中さん]

なんで花壇じゃなく菜園なんだろうね。
協力者の人たっての希望とかかな？

練馬は庭なし戸建てとかでもプランターでぎゅうぎゅうに野菜作ってたり土いじりが好きな人が多いからね

[428: 匿名さん]

資料も届かないし、電話も繋がらないし、どーなってんだココ？
売る気あるのかね？

[429: 物件比較中さん]

電話はつながるだろ笑　

資料来ないなら文句いえよ笑　

[430: 物件比較中さん]

モデルルームっていつからなんでしょう？
ご存知の方教えて下さい。

[431: 購入検討中さん]

１０月頃らしいよ。

[432: 匿名さん]

もうちょっと早くできれればここが本命だったのに・・・

子どもの学校の関係で他にきめてしまった。

[433: 匿名さん]

クレヴィアに友人が住んでいて何回かおじゃました事があるのですが、一つ一つの
作りが高級感がありいいなと思いました。
セキュリティもすごくしっかりしていますしね。ここはマンション内でも土に触れる事も
できるし、周辺も公園などがあったりと子育てするには理想の場所です。
都内だとなかなかこういった環境は難しいですからね。菜園区画は人気が出るのではないかな。

[435: 匿名さん]

>>419
レス遅くなってすみません。地下に川が流れてて窪地です。プロはしっかり査定して安く仕入れているはずですから法外な高値でふっかけることなくサッサと売ってしまうと思います。
買う側からすれば美味しい話だと思いますよ。

[436: 物件比較中さん]

地盤良くて、小竹向原二分なら本気で買いたいが、
マンション下に川が通ってたんでしょ？
大地震とかで液状化しないかね？
もちろん支持層まで杭を打ってあるだろうから傾きはしないだろうけど

[437: 匿名さん]

290～300万円くらいみたいですね

[438: 購入検討中さん]

どこ情報ですか？本当ならやはり予想より高めですね。徒歩1分の東急物件は坪240-250万だったんですけど。今は新築は買いではないのかな。

[439: 匿名さん]

千川のプラウドより高いじゃんｗ

そんな価格じゃ、売れるわけない

[440: 匿名さん]

プラウドは比較になるのかわかりませんが、2年前のクレヴィア千川は徒歩3分で250万くらいでしたっけ。300万だとするとバブルですね。

[441: 匿名]

250もしなかったよ、千川。

[442: 匿名さん]

>>440うん、270から280だと思ってた。290から300でボリュームゾーンが21から23坪だと6000万を超えちゃうね。
プラウドはさすがの野村コンツェルンだけあって安いときは安いが高いときはしっかり高い。クレディアの比較にはならない。

[443: 物件比較中さん]

ここがプラウドだったら平均６０００万越えはわかるが、クレヴィアで無名ゼネコンなのにな。

まあ資料請求もかなりきてるらしいし、伊藤忠も強気なんだろうね

なんかモデルルームみたいなの開く前にプロジェクト発表会みたいの開くらしいけど
そこで顧客の反応やアンケートに書かれた予算とか見て価格決めるつもりなんじゃない？笑　

俺も７０平米６０００万ぐらいはするみたいな事聞いたけど

[444: 匿名さん]

予算があるかというより、6000万以上払える人が敢えてここを選ぶ理由があるのかという疑問。

[445: 匿名さん]

東急って、2000年以前の物件じゃないか

[446: 匿名さん]

高いね～
でも今デベは強気だから買えない奴らに洋梨の姿勢は崩さないでしょ
ただ1期で4割しか売れないだろうな

[447: 匿名さん]

プラウド千川が＠２４０だとして、最近はそこから1割ぐらい上がっているから＠２６５．
さらに、東横線と副都心線がつながって便利になったから＠２７０～＠２８０ぐらいかな？

ここは東京都マンション性能表示でも断熱性が星2つというやや落とした仕様だから、高値を狙ってくるような幹事ではないんだよね・・・

[448: 物件比較中さん]

そもそもクレヴィアは財閥とかと比べると高級感はないけどその分財閥より価格は安いって感じだし

まあここはマンション供給少ないから強気なのかもしれんが

ちょっと前のクレヴィア千川なんて坪２００前半

[449: 匿名さん]

割安感で勝負してた二流デベが妙に強気になってもいいことないよね。

[450: 匿名さん]

>>449
中堅以下は資金繰りが厳しいから売値に転嫁せざるを得なくなってる。あんまり負担を建設会社に押し付けて現場掛け持ちの突貫とかやられたら最悪だらね。

[451: 匿名さん]

木曜の雨のあとポンプで水くみ出してたよ

[452: 物件比較中さん]

やっぱり水は溜まりやすいのですね。
一階の庭付き住戸が良いと思ってたんだけどジメジメした土地の一階って湿気がすごそう。
それとも開口部が南で前も開けてるので案外平気なのだろうか。

こういうのって住んでみるまで分からないんですかね

[453: 物件比較中さん]

坂の地形もあると思いますがマンションの周囲の戸建てはみんな嵩上げした上に建っているんですよね。
湿気とか水没とかの意味があってやっているんでしょうか。

[454: 匿名さん]

ん～、どうなんでしょうね。
ちょっと大雨が降って浸水しなければ良いですけどね。
やっぱり、水分を多く含んだ土地は、湿気も凄そうな感じもしますけどね。
マンションならなるべく上の階に住む方が良いかと考えてしまいますね。
でも水害に遭えば、身動きがとれませんね。

[455: 物件比較中さん]

残念ながら平均6500万くらいのようですね。

[456: 購入検討中さん]

わー高いですね。いきなり2ステージくらい上がった感じの値付けですね。
かなり本気で購入希望だったのでがっかりです。
地盤を考慮して高くとも6000ちょっとでるくらいかなと

それともそれだけ高値をつけれるだけの根拠があるのでしょうか
小竹向原の開発の面とか

[457: 匿名さん]

>>453
前にも入れましたが私は炎天下の昼間にここを歩いて回りましたがあまり経験したことがないくらいのうだるような暑さでしたよ。

[458: 匿名さん]

>>455順当ですね。
まあ先に発表された間取りがファミリー向けにしてはやや狭かったし。
5980から7000万ちょいぐらいなんでしょうが間取りからして先に価格ありきだったのでしょう。

[459: 匿名さん]

>>456
サラリーマンのローンがだいい3000万、
親からの贈与が3000万、自力で頭金と諸費用を貯めて1000万てとこかが上限なと。
昔は親と共有名義にしなきゃでしたけど今は生前贈与が3000万までいけますから資金繰りが楽になってます。

[460: 物件比較中さん]

親が3000万も援助してくれるなんてほとんどいないと思うけど。うらやましい限りです。

[461: 購入検討中さん]

いたって普通のファミリー向けマンションがちょっと稼いでるくらいのサラリーマン世帯では手が届かないようになっちゃいましたね。場所も庶民的なのにね

[462: 匿名さん]

ちょっと前までサラリーマン6500万円の壁ってのがあった。給与水準はまったく上がってないから今もそこが上限のけんとうしゃが多い。だから6500万円以下を必ず一定数盛り込ませるのが今時の3LDKファミリー向けの特徴。地価に合わせて専有面積で調整してくる。

[463: 匿名さん]

>>459
土地が世襲できなくなった替わりに相続税免除という形で不動産取得で新たな階級格差ができてくるんじゃないでしょうかね。

[464: 匿名さん]

小竹向原で6500万なら戸建てが買えるじゃないですか(笑) 駅2分のプレミア立地とかで営業が推してくるんだろうけど、この用地取得額は坪130万でしょ。地価は嘘つかない。悪質なデベに騙されないように。

[465: 匿名さん]

あー、ここに書き込んだせいか工事中の覗ける場所がなくなった。

最近は見える場所作っておくものだけど
よっぽど見せたくないんだね。

敷地内で思っていたよりも高低差があり
一階のレベルは思っていたよりも低かった。庭はくぼむ形になりそうな雰囲気。

[466: 周辺住民さん]

今日見てきたけど、たしかに基礎のあたり？に池のように水が溜まってた。建築詳しくないけどこんなものなの？

[467: 匿名さん]

ここ数日まとまった雨が降ってないから
よっぽど水はけ悪いか地下水が出ているかだろうね。

[468: 匿名さん]

地盤も値段も残念な物件。場所はいいんだけどなあ。

[469: 匿名さん]

小竹で7000万ですか。
収入が追いつきません、、、

[470: 物件比較中さん]

７０００万って高層階だろ

７０平米で低層階は６０００万前半　中層は　半ば　高層は６０００万後半　って聞いた気が

特殊なプレミアム部屋はもっと高いけど

まあそれでも気持ち高い気がするけどね。２００～３００は高い気がする

[471: 購入検討中さん]

こっちがこんな高いなら桜上水ガーデンズもっと真剣に検討しとけばよかったかな

[472: 物件比較中さん]

いまはマンションの買い時でないとハッキリわかる値付けですね。10年後に後悔しそうなので撤退します。

[473: 匿名さん]

１０年後まで待てるならそれでもいいかもね。
向こう数年はこんな感じでしょ。

[474: 匿名さん]

何回か桜上水ガーデンズを引き合いにだす人は一体何者？
東京メトロ沿線と京王線沿線とでは購入目的まるで違うわ。
どっかのマンションの営業かと勘繰ってしまう。

[475: 物件比較中さん]

俺は野村の業者じゃないけど、新宿や渋谷周辺に通勤や用がある人なら桜上水ガーデンズやここなど幅広い地域で検討することぐらいあるだろ。なんでそんな視野が狭いんだ笑

[476: 475]

ちなみに自分は新宿にアクセス良いところ探してるのでもちろん桜上水ガーデンズも見に行きましたし、ここも興味あります。というのも予算が6000万前半~半ばなので、桜上水は低層階しか買えないし、桜上水駅周辺がさみしいのでやめました

桜上水ガーデンズは大手デベロッパー、スーパーゼネコンの免震マンションで急行停車駅3分で共用施設が充実してる割に管理費や修繕費も安く物件自体はここよりはるかに良いと思います。

桜上水ガーデンズをやめた人が予算的にもっと安いだろうと考えてここに興味もっている人だっていると思います。

ただ、そんなに物件価格が大差なさそうなので少し後悔してますね。まあマンション購入なんてたそんなもんですが

[477: 匿名]

>>474
たぶん違う、とにかくここを買いたいって人が自分なりの正義を書き込んでいるのですよ。

桜上水だって7000万なんだから小竹向原が6500万でも妥当なんだと自分で勝手に納得したいだけ。

女性にありがちですね。

[478: 匿名さん]

グランマーク買わなかった人後悔してるな。。

[479: 物件比較中さん]

そういう人もいるかも知れないけど、あれほど駅から遠いのは勘弁だから自分はそうは思わんな。あれなら賃貸でいい。

[480: 匿名さん]

>>478
グランマークは和光市方面分岐後だから小竹向原より不便だし、駅遠だからこそのあの値段だったから、こことは購入層が少し違うんじゃないかな。

[481: 匿名さん]

>>477
桜上水7000万なら、ここは6000切るくらいが妥当では。

[482: 物件比較中さん]

桜上水の土地が高いというわけじゃなくあそこは大手＋スーゼネ＋免震＋駅近＋共用施設充実　だから
高いのはまあわかる。それでも割高といわれてるけど

ここは駅近は評価できるけど中堅デべ＋無名ゼネコンのわりに高すぎなんじゃないの？って話
しかも地盤どうなの？って話。詳しい人誰かここの地盤はどうなのか説明してほしい

[483: 482]

それに調べてないけど桜上水のほうが土地高そうだし

[484: 匿名さん]

無名ゼネコンでコストカットしてる分を自分たちの利益にするデベやね。大半のデベは価格を抑えるためにそうしているというのに。

[485: 匿名さん]

いまって、建築費は坪当たりいくらぐらいなんだろうね？
100万もいっちゃってるのかな？

それがわかれば、価格は予想つきやすいんだけど。

[486: 匿名さん]

建築関係の知人に聞いたら、今は120～130万円くらいはいってしまうみたいですよ

[487: 匿名さん]

>>486

だとすると、

ここの土地取得価格は坪130万円。
容積率200%だから、建物一坪の原価は半分の65万円。
ここは共用施設も少ないし、仕様も奢ってないから建築費が120万円とする。
原価合計は185万円。

売上のうち、原価70%・販管費10%・粗利20%とすると、
185万円÷70%＝264.2万円
大体265万円ぐらいで出てくるのかな？

Webに有る71.83平米の部屋は中層階で21.72✕265万＝5755.8万円。
端数整理して、中層階で5800万円ってところかねぇ。

[488: 匿名さん]

ここ280～290万円／坪らしい

他のモデルルームで言われた

[489: 匿名さん]

>488

他のモデルルームって、プラウド練馬豊玉？
野村はよその数字をやや高めに出してくるよ。

@290じゃパークハウス上鷺宮を超えて、要町タワーに限りなく近い数字でしょ。
ファミリー向けにはありえないと思うんだけど。
（部屋によっては@290もありだろうけど、平均がその値とは思えない。）

[490: 匿名さん]

でも駅近だからね。
それに西武池袋線のしがない駅と小竹ではアクセスも違うから、ありえない数字ではないと思うな。
昨今の感じなら坪２７０くらいは妥当だと思う。

[491: 匿名さん]

今の練馬区は異常！

中小でも徒歩10～15分で250～260万円くらいで、駅近は280～290万円。大手駅近だと300万円くらいのも。

[492: 匿名さん]

>491

異常ってことはないでしょ。
新宿区・豊島区・中野区よりは安いんだし。

その辺りを超える値段になってきたら異常だと思うけど。

[493: 匿名さん]

>ここ280～290万円／坪らしい

小竹にしては無茶苦茶高くないですか？

[494: 購入検討中さん]

私も含めて、小竹で駅近物件を待ってた人は少なくないんじゃないかな。そういう意味では、坪280-290は妥当であり、90戸程度の分譲数なら竣工前完売でもおかしくないかと。

[495: 匿名さん]

徒歩2分だと、そのくらいしますかね？

[496: 物件比較中さん]

坪280-290は最低価格帯だから。やっぱり高いと思うし即完は難しいだろうね。

[497: 匿名さん]

>>491
練馬区は練馬区。
東京の物件はみんな値上がりしてる。

イメージ
商業エリア隣接エリア
千代田区、港区
渋谷区、新宿区
中央区、品川区
豊島区

住宅中心エリア
目黒区、中野区、文京区
杉並区、世田谷区
練馬区、大田区

辺境、下町エリア
江東区
北区、板橋区
台東区、足立区、荒川区
墨田区、江戸川区
葛飾区、足立区

[498: 匿名さん]

江東区は商業エリア隣接でイメージはいいよ。

なんで不必要に落とそうとするのかな？
もっと現実を見ればいいのに。

[499: 物件比較中さん]

ここって練馬ってより板橋だよな

[500: 匿名さん]

敷地は板橋と練馬にまたがっている。