クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[361: 購入検討中さん]

都会暮らしって・・・

[362: 購入検討中さん]

>358

地主さん？

[363: 匿名さん]

値段見てびびる奴らが沢山いそうなスレだな
いくら相場勉強したって今の地合とここの希少性ならデベ側が大体相場＋10%以上乗せで付けてくる
その値段に高いと文句言ったって1円も下がらんのだから今のうちに撤退しなよｗ
買える人はお客様、買えない人はお邪魔様

[364: 匿名さん]

ここがプラウドだったり、中堅ゼネコンだったりするなら高値を追っていくんだろうけど、伊藤忠＋無名施工じゃそこまでの度胸はないよ。
坪単価２４０～２５０をベースに、その時の地合いを見て前後でしょ。
このまま株価が一本調子で上がって、来年の春闘でも満額回答が続くようなら２７０ぐらいはチャレンジできるかも。

他の物件だと
すぐに完売した氷川台のグランマークレジデンスが２２０
ときわ台のブリリアもだいたいそのぐらい
長期戦の構えの志村坂上のスカイティアラが２４０～２５０
プラウド練馬豊玉が２５０ぐらい
パークハウス上鷺宮が２８０

この内、スカイティアラと上鷺宮は贅沢系の高値を追う物件。
そこまで頑張ってこないなら練馬豊玉前後に落ち着くんじゃないかな。

[365: 匿名さん]

小竹向原　208万円/坪
要町　237万円/坪
大塚　237万円/坪
巣鴨　280万円/坪

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/13/station/1099/4016/ekiryo...

[366: 購入検討中さん]

この掲示板も利益誘導多いなあ笑　
地主や周辺住民とかデべの関係者見てるのかな笑

スーモでも一番住みたい沿線ランキングは山手線沿い
まあ田舎物じゃなかったら山手線の便利さはみなさんご承知ですよね
山手線の駅にも格差はあるけど

もちろんここの交通利便性も否定できないけど、ここは明らかに山手線の外の郊外
東京駅にも直通で行けるわけじゃない
新宿駅にも直通じゃない
品川周辺も遠い

大手デべでせめて中堅ゼネコン以上だったら平均３００～はいけたかもしれないが　
ここは中堅デべ＋無名ゼネコン。しかも高台じゃないし地盤が怪しい（営業に確認すべき）

街自体はいい意味で静かな街悪く言えば廃れた街

ただ小竹には駅近で規模がでかいマンション少ないからその希少価値を生かしてどこまで高く売れるかって話でしょ

今まで見てきた物件で判断すると伊藤忠都市開発は仕様やグレードは高くないけど明らかに財閥よりは安い。市況が違うといえど割と最近できた隣駅のクレヴィア千川も安い
ここもペラボーむき出しだし無名ゼネコン使ってるあたり高級マンションではない

６０００万台中心のファミリーマンションだろう

[367: 匿名さん]

7,000万円前後が中心じゃない？？

[368: 匿名さん]

7,000万円前後が中心なら、あんまり売れないだろうね？

[369: 物件比較中さん]

70平米７０００万なら三井の池袋のマンションも買えるよ笑

意図的にやってるやついるから相手しないほうがいいよ笑

[370: 物件比較中さん]

7000万中心は高過ぎ。ネガるつもりはないが、交通利便性以外には魅力のある街ではない。近くに病院も銀行も飲食店もほとんどない。静かではあるが。その交通利便性さえ山手線沿線や内側には勝てないか、せいぜい同程度なのに同じような価格帯では勝負にならないと思う。

[371: 匿名さん]

池袋まで歩ける距離なら7000万円出してもいいけど小竹じゃ歩けないからなあ。
70平米7000万円出せるのは要町までだな。

[372: 物件比較中さん]

要町も７０㎡で７０００万なんてないよ笑　よほど豪華なタワマンならありえるけど

要町駅近くってさ低地だよね。坪３３０要町で出してもいいなら住友の駅１分のやつも即完売してるでしょ笑
あれ坪３２０ぐらいでもいつもの住友だし


だから７０００万っていってるやつ相手にすんなよ笑　つられやすいインターネット初心者なの？笑　

クレヴィア千川（千川４分）が坪２００前半、副都心線急行が止まるといえど千川より買い物不便な小竹
しかもなんちゃって練馬区で高級志向ではない

相場が１０パーセント上がってる今でもおのずと大体の価格が予測できるわ

[373: 匿名さん]

7000万円ぐらいになるとさすがに多少は資産価値を考えてしまいますよね。
この近辺であれば私だったら東池袋駅や池袋駅が最寄りのタワマンを買いますね。
やっぱり山の手線の内側と外側にはれっきとした差があるので、ここも小竹の駅チカというレアな条件では有りますが価格次第でしょうね。

[374: 匿名さん]

値段語るときはちゃんと駅徒歩を考えよう。
2分なんて超強気になるから

[375: 購入検討中さん]

駅近住んだことない人？笑

どこの駅かが重要なんだけど笑　

練馬や板橋の２分なんて都心の１０分前後の物件より安いのがほとんどだし

[376: 匿名]

大泉の駅直タワマンはたこううれてたのう

[377: 物件比較中さん]

まああそこはプラウドブランドでしょ。プラウドタワー立川も異常価格笑　

日本人はつくづく権威とブランドに弱いね。

[378: 匿名さん]

駅直と徒歩2分の差はでかいからな。

[379: 物件比較中さん]

大泉学園、立川 と小竹向原では街力がちがう。

[380: 匿名さん]

ここは名より実をとって将来性に賭ける物件でしょ。

確かに、京王とか東急沿線のほうが今時点では高いし、同じ練馬でも石神井公園・大泉学園に駅力で負けてる。

でも、通勤・通学を考えたら小竹向原は圧倒的に便利。
その便利な街が将来的に発展した場合大勝利になるのはこの物件。
って考えで検討する物件じゃないのかな。

[381: 匿名さん]

そうは言っても発展する可能性は限りなく低いんじゃないの？

[382: 物件比較中さん]

小竹向原の街は発展はしないと思います。

[383: 匿名さん]

発展しないと思うならやめたらいいと思う。

１５年ぐらい前に皆が発展することはありえないと思っていた豊洲は発展したからね。
全くありえないとはいえない。
可能性は低いと思うけど。

[384: 匿名さん]

5年10年で発展するなら待てるけど、30年後に発展されても困るよ。
その頃には住んでないだろうし。

[385: 物件比較中さん]

ここを検討してる人は、駅近と交通利便性という理由かと思っていたんですが、街の発展性まで期待してるとは考えませんでした、

[386: 物件比較中さん]

こんなこと言ったら怒られるけど駅近くの小学校のどちらかが商業施設になるだけでもかなり価値あがるよね
イオンとかはいらないけど

[387: 匿名さん]

勝ちかどうかって、売るときに決まるんでしょ？住み続けるつもりなら30年後に上がったって勝ちだと思う。

[388: 匿名さん]

小竹向原が発展することはないだろうから、下手に期待しないが良いと思う。

[389: ご近所さん]

駅の上の小学校も生徒数が年々減少していて統合の話も出ているみたいです。近くの中学校は閉校だそうです。
学校のあとは福祉施設になるとかきいたような？

駅前の発展は地主の方の意向でなかなか難しいそうですよ。
イオンなら東武練馬、少し大きめのスーパーなら千川のライフです。
イオン行くなら電車乗って東池袋駅直結のサンシャイン行った方が早いですけどね。

江古田方面も今のしょぼい下北的雰囲気からこれ以上発展することはなさそうですしね

[390: 匿名さん]

平和台、氷川台は道路が拡幅して、発展しそうですが、ここはどうだろう？

[391: 匿名さん]

中山道とか川越街道沿いの立地を見ればわかるけど、道路なんていくら広がっても街の発展に役立たないんだよね。
固まった土地が出るかどうかのほうがよっぽど大事。
そういう意味では小竹は厳しそう。

[392: 物件比較中さん]

メガバンの支店がひとつもないことがこの街を物語っている。

[393: 匿名さん]

氷川台、平和台のほうがいいですよね？

[394: 匿名さん]

そっちが良いですよ

[395: 匿名さん]

地主が反対してるから、発展は絶対ない。

[396: 匿名さん]

閉校の中学はクレヴィアには関係ないし。

ここって発展がないというより
駅近でもこんなに静かなのが売りだし。

[397: 匿名さん]

冷静になってみると小竹向原たいした駅じゃないな
駅2分は良いけどそれだけで決めるのは早計と思えてきた

[398: 物件比較中さん]

その通り。もともと坪単価の安い土地だし、たいした駅でもない。相場を逸脱した高値掴みすると、リセールで大損しかねない。価格次第。

[399: 匿名さん]

ネガっても安くならんぜ。

[400: 購入検討中さん]

日常的に買い物する場所、飲食店が全然ない・・・

[401: 匿名さん]

街自体はたいしたことないけど、ちょっと高くても売れるのでは？買いたい人が買えばいい。

[402: 匿名さん]

駅近だからと思っても、そんないい値で売れないのが現実だよね。

ただ適正価格ならリセールできる。

大体この駅近くで買いたいと思っている人たち需要と
売りたい人の供給側との意識の差がでかい地域だと思う。

ところで要町3丁目交差点に所にまたモデルルーム建ちそうだけど
ここのかな？

[403: 匿名さん]

こんなのあった。
スカイティアラとかライオンズとかやっぱりいいのかな。
https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201408_10.php

[404: 匿名さん]

>>403
>2020年の東京オリンピックまで「長い上り坂」に入った現在、なるべく早く決断することが「吉」と考えられるのである。

最後この行で素人嵌め込み記事と認定した
マンションは既に高くなってるし、買わせたいという裏の心情が見えてしまってる

[405: 匿名さん]

確かに23区内の今の物件は2、3年前より一段階高くなってるよね。
ただ、まだ手が出せる範囲だから、買うなら早いに越したことはないのも事実だとは思う。人生設計としてオリンピック後まで待てるなら待つのもアリだと思うけど。

[406: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここの物件とは直接関係ないが、東京オリンピック後の湾岸タワマンの暴落が楽しみ(^_^)

[407: 匿名さん]

楽しみなのは同意だが
2020年まで持たない。2017辺りから下落が始まり2018には極まる予定。
2020からはむしろ買場かと

[408: 匿名さん]

立地がよいところは高くても売れるが、そうでないところは上げられない。二極化しているのでは。

[409: 匿名さん]

ライフ手前の交差点のモデルルーム建ち始めたね。

[410: 物件比較中さん]

全体的なマンション価格が上昇傾向で高値掴み感はあるし今後もっと上がるだろうけど
この局面で強気の価格をつける物件はやはりリセール時にもそれなりのバリューを発揮してくれる物件ってことでいいと思うよ。もちろん例外（湾岸タワマンとかね）はあるけれど。駅近で住環境の整ってるこの物件は割と読みやすいじゃないかな

[411: 物件比較中さん]

＞全体的なマンション価格が上昇傾向で高値掴み感はあるし今後もっと上がるだろうけど
この局面で強気の価格をつける物件はやはりリセール時にもそれなりのバリューを発揮してくれる物件ってことでいいと思うよ。

バブル期にありがちな意見だけど、今は不動産バブルの状態で今後2-3年は上がるかもしれないけど限界に近いところまで来ていると思う。リセールは10年、15年後くらいですよね。過去のバブル期、プチバブル期に強気な値段をつけられたものはリセールで苦戦している。ここ2-3年は中古の価格もかなり上がっているけど、ためしに小竹向原、千川駅あたりで駅近物件がどの程度の価格で取引されているか調べてみると良い。ちなみに某住宅情報サイトではこの物件の時価を77万円/平米とされており、これよりは多少高いだろうけど、それなりに妥当な評価だと思う。都心や東横線、田園都市線の23区内などは100-120万がボリュームゾーンだし、資産価値としてそれくらいの差はある。ただ適正価格なら（あるいはリセールはどうでもいい人にとっては）良い物件だと思うし、自分も検討はしています。

[412: 匿名さん]

小竹2分を考えて80万/㎡だとすると
60平米で4800万
75平米で6000万
高いような、妥当なような。
でも住宅に関しては多少無理する人が大半なので際どい値付けで
83万/㎡で･･･来る！きっと来る！

[413: 匿名さん]

駅から近くて間取りもせまくない。
それで閑静な環境なら申し分ないですね。
生活利便施設は、スーパーなどは近いですが、教育施設の面は微妙ですね。
緑が多くて公園も多くファミリーには、よい物件ですね。
角住戸だと採光と通風を多く取り込めるのでいいですね。

[414: 匿名さん]

未だ何の資料も届かないんだけど
まだ発送してないのかな。間取りとか全部みたいんだけどな

[415: 物件比較中さん]

2週間くらい前に届いたよ。70-71平米が多いみたいね。狭すぎではないけど75平米くらいは欲しかったなあ。

[416: 匿名さん]

住人専用の菜園が作られるのは良い事ですね。
マンション住まいでも、敷地内で土いじりができるのは大きな利点だと感じます。
区画数に限りがあるそうなので希望者数組の利用となりそうですが、畑を通じて
住人間のコミュニケーションがとれそうですね。

[417: 匿名さん]

ここ、炎天下に行ったのですが風が流れず息苦しいぐらいに蒸し蒸しした暑さでした。地形的にも谷底って感じですし地下には川まで流れているんですよね？
デベは短期戦で売りさばくと思われますので高くはないと思います。地縁や親御さんとの関係でどうしても欲しいという方は早めのアプローチがオススメです。

[418: 匿名さん]

>>414
せっつかないと後回しにされちゃうよ

ここのデベは、対応イマイチだから。

[419: 物件比較中さん]

>>417
短期戦で売りさばくと思われるのはなぜですか？竣工までかなり時間ありますし。そういうデベでしたっけ。

東側の坂は少し勾配がありますが、周囲との高低差はそれほどでもないですから、気温や湿度に関わるほどではないように思えますね。というより練馬は全体的に暑いです。

[420: 匿名さん]

417じゃないけど

デベは売れるものならとっとと売ってモデルルームもなくしたいところ。
ここのデベは千川でさっさと売り切ったしね。

資料が届かない人がいるのは、もうある程度の人数から資料請求があったからか
今頃増刷中かもう足りない分は放置かと。

[421: 匿名さん]

なめてんのこのデベ
さっさと資料遅れよ。何度も入力させんな！

[422: 購入検討中さん]

こんな人と一緒なのやだな。

[423: ビギナーさん]

じゃ、やめれば？

[424: 購入検討中さん]

>>416

エントランスとか廊下が泥だらけ。
で、すぐに花壇かなんかになりそう。

[425: 匿名さん]

菜園は虫がきそうでやだな～

[426: 匿名さん]

私も虫が嫌いなので、庭に菜園があるのは嫌ですね。共用部分が泥で汚れると思います。

[427: 購入検討中さん]

なんで花壇じゃなく菜園なんだろうね。
協力者の人たっての希望とかかな？

練馬は庭なし戸建てとかでもプランターでぎゅうぎゅうに野菜作ってたり土いじりが好きな人が多いからね

[428: 匿名さん]

資料も届かないし、電話も繋がらないし、どーなってんだココ？
売る気あるのかね？

[429: 物件比較中さん]

電話はつながるだろ笑　

資料来ないなら文句いえよ笑　

[430: 物件比較中さん]

モデルルームっていつからなんでしょう？
ご存知の方教えて下さい。

[431: 購入検討中さん]

１０月頃らしいよ。

[432: 匿名さん]

もうちょっと早くできれればここが本命だったのに・・・

子どもの学校の関係で他にきめてしまった。

[433: 匿名さん]

クレヴィアに友人が住んでいて何回かおじゃました事があるのですが、一つ一つの
作りが高級感がありいいなと思いました。
セキュリティもすごくしっかりしていますしね。ここはマンション内でも土に触れる事も
できるし、周辺も公園などがあったりと子育てするには理想の場所です。
都内だとなかなかこういった環境は難しいですからね。菜園区画は人気が出るのではないかな。

[435: 匿名さん]

>>419
レス遅くなってすみません。地下に川が流れてて窪地です。プロはしっかり査定して安く仕入れているはずですから法外な高値でふっかけることなくサッサと売ってしまうと思います。
買う側からすれば美味しい話だと思いますよ。

[436: 物件比較中さん]

地盤良くて、小竹向原二分なら本気で買いたいが、
マンション下に川が通ってたんでしょ？
大地震とかで液状化しないかね？
もちろん支持層まで杭を打ってあるだろうから傾きはしないだろうけど

[437: 匿名さん]

290～300万円くらいみたいですね

[438: 購入検討中さん]

どこ情報ですか？本当ならやはり予想より高めですね。徒歩1分の東急物件は坪240-250万だったんですけど。今は新築は買いではないのかな。

[439: 匿名さん]

千川のプラウドより高いじゃんｗ

そんな価格じゃ、売れるわけない

[440: 匿名さん]

プラウドは比較になるのかわかりませんが、2年前のクレヴィア千川は徒歩3分で250万くらいでしたっけ。300万だとするとバブルですね。

[441: 匿名]

250もしなかったよ、千川。

[442: 匿名さん]

>>440うん、270から280だと思ってた。290から300でボリュームゾーンが21から23坪だと6000万を超えちゃうね。
プラウドはさすがの野村コンツェルンだけあって安いときは安いが高いときはしっかり高い。クレディアの比較にはならない。

[443: 物件比較中さん]

ここがプラウドだったら平均６０００万越えはわかるが、クレヴィアで無名ゼネコンなのにな。

まあ資料請求もかなりきてるらしいし、伊藤忠も強気なんだろうね

なんかモデルルームみたいなの開く前にプロジェクト発表会みたいの開くらしいけど
そこで顧客の反応やアンケートに書かれた予算とか見て価格決めるつもりなんじゃない？笑　

俺も７０平米６０００万ぐらいはするみたいな事聞いたけど

[444: 匿名さん]

予算があるかというより、6000万以上払える人が敢えてここを選ぶ理由があるのかという疑問。

[445: 匿名さん]

東急って、2000年以前の物件じゃないか

[446: 匿名さん]

高いね～
でも今デベは強気だから買えない奴らに洋梨の姿勢は崩さないでしょ
ただ1期で4割しか売れないだろうな

[447: 匿名さん]

プラウド千川が＠２４０だとして、最近はそこから1割ぐらい上がっているから＠２６５．
さらに、東横線と副都心線がつながって便利になったから＠２７０～＠２８０ぐらいかな？

ここは東京都マンション性能表示でも断熱性が星2つというやや落とした仕様だから、高値を狙ってくるような幹事ではないんだよね・・・

[448: 物件比較中さん]

そもそもクレヴィアは財閥とかと比べると高級感はないけどその分財閥より価格は安いって感じだし

まあここはマンション供給少ないから強気なのかもしれんが

ちょっと前のクレヴィア千川なんて坪２００前半

[449: 匿名さん]

割安感で勝負してた二流デベが妙に強気になってもいいことないよね。

[450: 匿名さん]

>>449
中堅以下は資金繰りが厳しいから売値に転嫁せざるを得なくなってる。あんまり負担を建設会社に押し付けて現場掛け持ちの突貫とかやられたら最悪だらね。

[451: 匿名さん]

木曜の雨のあとポンプで水くみ出してたよ

[452: 物件比較中さん]

やっぱり水は溜まりやすいのですね。
一階の庭付き住戸が良いと思ってたんだけどジメジメした土地の一階って湿気がすごそう。
それとも開口部が南で前も開けてるので案外平気なのだろうか。

こういうのって住んでみるまで分からないんですかね

[453: 物件比較中さん]

坂の地形もあると思いますがマンションの周囲の戸建てはみんな嵩上げした上に建っているんですよね。
湿気とか水没とかの意味があってやっているんでしょうか。

[454: 匿名さん]

ん～、どうなんでしょうね。
ちょっと大雨が降って浸水しなければ良いですけどね。
やっぱり、水分を多く含んだ土地は、湿気も凄そうな感じもしますけどね。
マンションならなるべく上の階に住む方が良いかと考えてしまいますね。
でも水害に遭えば、身動きがとれませんね。

[455: 物件比較中さん]

残念ながら平均6500万くらいのようですね。

[456: 購入検討中さん]

わー高いですね。いきなり2ステージくらい上がった感じの値付けですね。
かなり本気で購入希望だったのでがっかりです。
地盤を考慮して高くとも6000ちょっとでるくらいかなと

それともそれだけ高値をつけれるだけの根拠があるのでしょうか
小竹向原の開発の面とか

[457: 匿名さん]

>>453
前にも入れましたが私は炎天下の昼間にここを歩いて回りましたがあまり経験したことがないくらいのうだるような暑さでしたよ。

[458: 匿名さん]

>>455順当ですね。
まあ先に発表された間取りがファミリー向けにしてはやや狭かったし。
5980から7000万ちょいぐらいなんでしょうが間取りからして先に価格ありきだったのでしょう。

[459: 匿名さん]

>>456
サラリーマンのローンがだいい3000万、
親からの贈与が3000万、自力で頭金と諸費用を貯めて1000万てとこかが上限なと。
昔は親と共有名義にしなきゃでしたけど今は生前贈与が3000万までいけますから資金繰りが楽になってます。

[460: 物件比較中さん]

親が3000万も援助してくれるなんてほとんどいないと思うけど。うらやましい限りです。