クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[322: 匿名さん]

70平米ギリギリの3LDKばかりの物件って坪単価が高い場合が多いよね。坪300で66平米が6000万だから70平米3LDKが5980万スタートぐらいかな。
なんとなくこの辺りって暑い日はすり鉢の底みたいで蒸すしウチはたぶん撤退っすね。

[323: 匿名]

70平米って住んでみるとたいして余裕もない、
WICは面積効率良くない。
べつにこのマンションだけがどうってわけじゃなく。
市況の変化で狭小化が進んでるね。
まあ、広くすると買える人がいないのでは仕方ない。

[324: 匿名さん]

このあたりですと75平米くらいあるといいんですけどね。

[325: 匿名さん]

手狭には違いないけど、70㎡確保出来てるだけ、マシだと思う。
最近は65㎡の3LDKが当たり前になりつつあるし・・・・

デフレで貧乏化と言うより、デフレの中で東京だけ土地の値段が下げ止まっているから起きている現象だと思う。
稼がなくては食べていけないのでまともに稼げる東京に集中するのはしょうがない話しだし。

[326: 匿名さん]

>>324
つまり廊下を削って75平米をダウンサイジングしましたといって70平米を用意してきます。維持管理費やら固定資産税やらすべて面積比だからお得ですよという営業トークが待ちかまえてます。

諸々込みでざっくり坪260→286の10パーセントアップです。

[327: 匿名さん]

このあたりの価格の上下は状況によるので難しいと思います。
ある程度、相場を知っていれば、状況によって判断できると思います。
後は納得できるかどうか、ということにかかっているのではないでしょうか。

[328: 購入検討中さん]

実質賃金が下がってる中アベノミクスで富めるものは富んだという話

東京の都心は値段あがってる。

建築費あがってるのに三井なんて純利益かなり増えてたような。
あそこ高額マンションなのに仕様が低かったりするしね

要はコストの分も購入者が負担してるだけの話。ただ都心はそれでも売れる

ここは明らかに都心ではない
これから栄えるであろう品川周辺からも遠いしね
デベとしてはコスト上がった分物件価格もあげたいんだが都心物件のように大幅にあげられるわけではない

最近は大手も長谷工ばかり使ったり、無名ゼネコンばかり使ったり仕様下げたりひどいね
ここも無名ゼネコン

[329: 匿名さん]

これから発展するのが品川って確実にわかってれば皆そっちを買うよ。
それがわからないから、色々選択肢が出てくる。

明治時代は街道が通っていた板橋は交通の要所で栄えていたけど、時代が鉄道になって寂れてしまった。
昭和の時代は東京だと品川・豊島よりも世田谷が人気だったけど、今は逆転している。
これから１０年、２０年後にはどこが発展しているかがわからないから、難しいんだよ。

[330: 物件比較中さん]

大地震が起きない限りは品川を中心に城南は強いだろ。羽田の存在感は増すしリニアも通り東京名古屋が最速４０分で結ばれる。俺は外資優遇は反対なんだが、新駅もでき大規模再開発でどんどん企業も参入するだろうしね。職住近接はこれらもつずくだろうし。

ただ東京で大震災でも起きれば西のほうにシフトする可能性もあるだけ

これからは飛行機とリニアでしょ。ということは品川は強い。大崎ももうすでにかなり上昇した　

[331: 物件比較中さん]

つづく　〇

つずく　×　

[332: 匿名さん]

城北TOP3の優良駅だし
高いのは仕方ないだろう

[333: 物件比較中さん]

でも高台のいい地盤じゃないし

[334: 匿名さん]

駅からフラットアクセスは良いもんだよ
2分なら仮に坂でもまあいいけどさ

[335: 物件比較中さん]

高台でも駅までフラットアクセスの場所はいっぱいあるだろ

よくいるよね高台の場所だと坂があって大変とか

買えない僻みかしらんけど

まあここは高台じゃなくても周りは戸建てだから景色や日当たりは問題ないだろうけど地盤だけが心配

みなさん営業に聞いてみましょう。

[336: 匿名さん]

場所はいいんだけど、戸数がちょっと中途半端ですよね。
植栽はけっこう維持費かかる可能性もあるので、必要最小限だといいんですが。

[337: 物件比較中さん]

戸数って…

１００超えたら結構な規模のマンションだよ

ここは多分外廊下だし、金かかる共用施設もあるわけじゃなさそうだし、維持費がかかる要素はないな

[338: 匿名さん]

性格悪いのが一名混ざってるな

[339: 匿名さん]

戸数はいんじゃないでしょうか

それより、価格が重要

価格は予想としては、7,000万円前後が主流になるのかな

[340: 匿名さん]

小竹で7000万円ですか。
5500万以上は割高に感じますが。

[341: 物件比較中さん]

7000万って80平米の事言ってるんじゃない？彼は

[342: 物件比較中さん]

>>341
確かに80平米台ならありうるけど、7000万円台が主流なんて小竹ではありえないでしょう。
それだけ出せば、もっといいところがあると思います。都心へのアクセスは良いですが、それ以外にはあまり魅力を感じません。

[343: 購入検討中さん]

なら他物件を検討して下さい。
我が家は小竹２分は買いです。

[344: 物件比較中さん]

>>343
この物件は検討していません。

[345: 購入検討中さん]

確かに魅力のある街じゃない。

[346: 匿名さん]

板橋区の小竹向原もだいぶ高くなりましたね

[347: 匿名さん]

小竹が7000万円台が主流なんて、巣鴨、大塚より高いじゃない(笑)

[348: 物件比較中さん]

80平米7000ならありうるよ。

一杯物件見てるけど
山の手線大塚駅近は坪300前後
巣鴨駅近は坪330前後ってイメージ

仕様は悪くなさそうだね。
ただペラボーむきだしは安っぽいなあ

[349: 購入検討中さん]

70平米で6000-6500万くらいでしょ。
立地のよさは間違いないが、それ以上だとさすがに割高に感じる。

[350: 匿名]

ここに魅力を感じてるからこそ、評価も高く
見積もるのは分かるんだけど、それにしても
そんなにする？
ワイドスパン、上層階とかを除く大多数は、
平々凡々のプランで、立地一本勝負の物件
でしょ。
自分の相場感が時代に追いついてないだけなのか？？

[351: 購入検討中さん]

>>350
私もかなり割高に感じます。中住戸70m2で5500～6000が私の予想です。

それ以上だと高層階に手を出せる方が居なくなるのでは？

戸建も視野に入る価格ですからね

[352: 匿名さん]

>中住戸70m2で5500～6000が私の予想です。

小竹で出せるのはそのくらいが限度ですね。

[353: 匿名さん]

>>347
おいおい、なんと寝ぼけたことを、なんちゃって山手線の大塚や巣鴨よりは当たり前に高いだろう？池袋から秋葉原までの山手線は実質的には山手線じゃないからね。
こっちは副都心線、有楽町線、東横線って直結の練馬区だから当たり前に高い。

[354: 匿名さん]

外周区が山手より高いはずないのに...。
東横線使うなら、こんなとこ住まないでしょうに。

[355: 匿名さん]

>>354
北側半周は山の手エリアではなく単に山手線を周回にするため線路をつなげただけのエリアだからね。駅前の場末感半端ないし旧国鉄が開発に無頓着だったから汚い。

[356: 物件比較中さん]

大塚ならまだしも巣鴨より高いわけないだろ田舎ものくん笑

[357: 匿名さん]

大塚よりも高いわけないでしょ。
そのうち、要町、池袋より高いとか言いそうだね。

[358: 匿名さん]

>>356
東京北部が田舎ですよね？
都会暮らししてたら巣鴨に行く機会ないよ。まだ埼京線の方が乗る機会があるし。
小竹向原は都心へのアクセスが魅力です。

[359: 匿名さん]

>>356要町と大塚あたりは違う。
池袋より先の山手線は実質埼京線と変わらない。
むしろ埼玉県の方が潔い。

[360: 匿名さん]

相場観のない埼玉県民が適当なこと書いてるのは分かった。

[361: 購入検討中さん]

都会暮らしって・・・

[362: 購入検討中さん]

>358

地主さん？

[363: 匿名さん]

値段見てびびる奴らが沢山いそうなスレだな
いくら相場勉強したって今の地合とここの希少性ならデベ側が大体相場＋10%以上乗せで付けてくる
その値段に高いと文句言ったって1円も下がらんのだから今のうちに撤退しなよｗ
買える人はお客様、買えない人はお邪魔様

[364: 匿名さん]

ここがプラウドだったり、中堅ゼネコンだったりするなら高値を追っていくんだろうけど、伊藤忠＋無名施工じゃそこまでの度胸はないよ。
坪単価２４０～２５０をベースに、その時の地合いを見て前後でしょ。
このまま株価が一本調子で上がって、来年の春闘でも満額回答が続くようなら２７０ぐらいはチャレンジできるかも。

他の物件だと
すぐに完売した氷川台のグランマークレジデンスが２２０
ときわ台のブリリアもだいたいそのぐらい
長期戦の構えの志村坂上のスカイティアラが２４０～２５０
プラウド練馬豊玉が２５０ぐらい
パークハウス上鷺宮が２８０

この内、スカイティアラと上鷺宮は贅沢系の高値を追う物件。
そこまで頑張ってこないなら練馬豊玉前後に落ち着くんじゃないかな。

[365: 匿名さん]

小竹向原　208万円/坪
要町　237万円/坪
大塚　237万円/坪
巣鴨　280万円/坪

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/13/station/1099/4016/ekiryo...

[366: 購入検討中さん]

この掲示板も利益誘導多いなあ笑　
地主や周辺住民とかデべの関係者見てるのかな笑

スーモでも一番住みたい沿線ランキングは山手線沿い
まあ田舎物じゃなかったら山手線の便利さはみなさんご承知ですよね
山手線の駅にも格差はあるけど

もちろんここの交通利便性も否定できないけど、ここは明らかに山手線の外の郊外
東京駅にも直通で行けるわけじゃない
新宿駅にも直通じゃない
品川周辺も遠い

大手デべでせめて中堅ゼネコン以上だったら平均３００～はいけたかもしれないが　
ここは中堅デべ＋無名ゼネコン。しかも高台じゃないし地盤が怪しい（営業に確認すべき）

街自体はいい意味で静かな街悪く言えば廃れた街

ただ小竹には駅近で規模がでかいマンション少ないからその希少価値を生かしてどこまで高く売れるかって話でしょ

今まで見てきた物件で判断すると伊藤忠都市開発は仕様やグレードは高くないけど明らかに財閥よりは安い。市況が違うといえど割と最近できた隣駅のクレヴィア千川も安い
ここもペラボーむき出しだし無名ゼネコン使ってるあたり高級マンションではない

６０００万台中心のファミリーマンションだろう

[367: 匿名さん]

7,000万円前後が中心じゃない？？

[368: 匿名さん]

7,000万円前後が中心なら、あんまり売れないだろうね？

[369: 物件比較中さん]

70平米７０００万なら三井の池袋のマンションも買えるよ笑

意図的にやってるやついるから相手しないほうがいいよ笑

[370: 物件比較中さん]

7000万中心は高過ぎ。ネガるつもりはないが、交通利便性以外には魅力のある街ではない。近くに病院も銀行も飲食店もほとんどない。静かではあるが。その交通利便性さえ山手線沿線や内側には勝てないか、せいぜい同程度なのに同じような価格帯では勝負にならないと思う。

[371: 匿名さん]

池袋まで歩ける距離なら7000万円出してもいいけど小竹じゃ歩けないからなあ。
70平米7000万円出せるのは要町までだな。

[372: 物件比較中さん]

要町も７０㎡で７０００万なんてないよ笑　よほど豪華なタワマンならありえるけど

要町駅近くってさ低地だよね。坪３３０要町で出してもいいなら住友の駅１分のやつも即完売してるでしょ笑
あれ坪３２０ぐらいでもいつもの住友だし


だから７０００万っていってるやつ相手にすんなよ笑　つられやすいインターネット初心者なの？笑　

クレヴィア千川（千川４分）が坪２００前半、副都心線急行が止まるといえど千川より買い物不便な小竹
しかもなんちゃって練馬区で高級志向ではない

相場が１０パーセント上がってる今でもおのずと大体の価格が予測できるわ

[373: 匿名さん]

7000万円ぐらいになるとさすがに多少は資産価値を考えてしまいますよね。
この近辺であれば私だったら東池袋駅や池袋駅が最寄りのタワマンを買いますね。
やっぱり山の手線の内側と外側にはれっきとした差があるので、ここも小竹の駅チカというレアな条件では有りますが価格次第でしょうね。

[374: 匿名さん]

値段語るときはちゃんと駅徒歩を考えよう。
2分なんて超強気になるから

[375: 購入検討中さん]

駅近住んだことない人？笑

どこの駅かが重要なんだけど笑　

練馬や板橋の２分なんて都心の１０分前後の物件より安いのがほとんどだし

[376: 匿名]

大泉の駅直タワマンはたこううれてたのう

[377: 物件比較中さん]

まああそこはプラウドブランドでしょ。プラウドタワー立川も異常価格笑　

日本人はつくづく権威とブランドに弱いね。

[378: 匿名さん]

駅直と徒歩2分の差はでかいからな。

[379: 物件比較中さん]

大泉学園、立川 と小竹向原では街力がちがう。

[380: 匿名さん]

ここは名より実をとって将来性に賭ける物件でしょ。

確かに、京王とか東急沿線のほうが今時点では高いし、同じ練馬でも石神井公園・大泉学園に駅力で負けてる。

でも、通勤・通学を考えたら小竹向原は圧倒的に便利。
その便利な街が将来的に発展した場合大勝利になるのはこの物件。
って考えで検討する物件じゃないのかな。

[381: 匿名さん]

そうは言っても発展する可能性は限りなく低いんじゃないの？

[382: 物件比較中さん]

小竹向原の街は発展はしないと思います。

[383: 匿名さん]

発展しないと思うならやめたらいいと思う。

１５年ぐらい前に皆が発展することはありえないと思っていた豊洲は発展したからね。
全くありえないとはいえない。
可能性は低いと思うけど。

[384: 匿名さん]

5年10年で発展するなら待てるけど、30年後に発展されても困るよ。
その頃には住んでないだろうし。

[385: 物件比較中さん]

ここを検討してる人は、駅近と交通利便性という理由かと思っていたんですが、街の発展性まで期待してるとは考えませんでした、

[386: 物件比較中さん]

こんなこと言ったら怒られるけど駅近くの小学校のどちらかが商業施設になるだけでもかなり価値あがるよね
イオンとかはいらないけど

[387: 匿名さん]

勝ちかどうかって、売るときに決まるんでしょ？住み続けるつもりなら30年後に上がったって勝ちだと思う。

[388: 匿名さん]

小竹向原が発展することはないだろうから、下手に期待しないが良いと思う。

[389: ご近所さん]

駅の上の小学校も生徒数が年々減少していて統合の話も出ているみたいです。近くの中学校は閉校だそうです。
学校のあとは福祉施設になるとかきいたような？

駅前の発展は地主の方の意向でなかなか難しいそうですよ。
イオンなら東武練馬、少し大きめのスーパーなら千川のライフです。
イオン行くなら電車乗って東池袋駅直結のサンシャイン行った方が早いですけどね。

江古田方面も今のしょぼい下北的雰囲気からこれ以上発展することはなさそうですしね

[390: 匿名さん]

平和台、氷川台は道路が拡幅して、発展しそうですが、ここはどうだろう？

[391: 匿名さん]

中山道とか川越街道沿いの立地を見ればわかるけど、道路なんていくら広がっても街の発展に役立たないんだよね。
固まった土地が出るかどうかのほうがよっぽど大事。
そういう意味では小竹は厳しそう。

[392: 物件比較中さん]

メガバンの支店がひとつもないことがこの街を物語っている。

[393: 匿名さん]

氷川台、平和台のほうがいいですよね？

[394: 匿名さん]

そっちが良いですよ

[395: 匿名さん]

地主が反対してるから、発展は絶対ない。

[396: 匿名さん]

閉校の中学はクレヴィアには関係ないし。

ここって発展がないというより
駅近でもこんなに静かなのが売りだし。

[397: 匿名さん]

冷静になってみると小竹向原たいした駅じゃないな
駅2分は良いけどそれだけで決めるのは早計と思えてきた

[398: 物件比較中さん]

その通り。もともと坪単価の安い土地だし、たいした駅でもない。相場を逸脱した高値掴みすると、リセールで大損しかねない。価格次第。

[399: 匿名さん]

ネガっても安くならんぜ。

[400: 購入検討中さん]

日常的に買い物する場所、飲食店が全然ない・・・

[401: 匿名さん]

街自体はたいしたことないけど、ちょっと高くても売れるのでは？買いたい人が買えばいい。

[402: 匿名さん]

駅近だからと思っても、そんないい値で売れないのが現実だよね。

ただ適正価格ならリセールできる。

大体この駅近くで買いたいと思っている人たち需要と
売りたい人の供給側との意識の差がでかい地域だと思う。

ところで要町3丁目交差点に所にまたモデルルーム建ちそうだけど
ここのかな？

[403: 匿名さん]

こんなのあった。
スカイティアラとかライオンズとかやっぱりいいのかな。
https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201408_10.php

[404: 匿名さん]

>>403
>2020年の東京オリンピックまで「長い上り坂」に入った現在、なるべく早く決断することが「吉」と考えられるのである。

最後この行で素人嵌め込み記事と認定した
マンションは既に高くなってるし、買わせたいという裏の心情が見えてしまってる

[405: 匿名さん]

確かに23区内の今の物件は2、3年前より一段階高くなってるよね。
ただ、まだ手が出せる範囲だから、買うなら早いに越したことはないのも事実だとは思う。人生設計としてオリンピック後まで待てるなら待つのもアリだと思うけど。

[406: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここの物件とは直接関係ないが、東京オリンピック後の湾岸タワマンの暴落が楽しみ(^_^)

[407: 匿名さん]

楽しみなのは同意だが
2020年まで持たない。2017辺りから下落が始まり2018には極まる予定。
2020からはむしろ買場かと

[408: 匿名さん]

立地がよいところは高くても売れるが、そうでないところは上げられない。二極化しているのでは。

[409: 匿名さん]

ライフ手前の交差点のモデルルーム建ち始めたね。

[410: 物件比較中さん]

全体的なマンション価格が上昇傾向で高値掴み感はあるし今後もっと上がるだろうけど
この局面で強気の価格をつける物件はやはりリセール時にもそれなりのバリューを発揮してくれる物件ってことでいいと思うよ。もちろん例外（湾岸タワマンとかね）はあるけれど。駅近で住環境の整ってるこの物件は割と読みやすいじゃないかな

[411: 物件比較中さん]

＞全体的なマンション価格が上昇傾向で高値掴み感はあるし今後もっと上がるだろうけど
この局面で強気の価格をつける物件はやはりリセール時にもそれなりのバリューを発揮してくれる物件ってことでいいと思うよ。

バブル期にありがちな意見だけど、今は不動産バブルの状態で今後2-3年は上がるかもしれないけど限界に近いところまで来ていると思う。リセールは10年、15年後くらいですよね。過去のバブル期、プチバブル期に強気な値段をつけられたものはリセールで苦戦している。ここ2-3年は中古の価格もかなり上がっているけど、ためしに小竹向原、千川駅あたりで駅近物件がどの程度の価格で取引されているか調べてみると良い。ちなみに某住宅情報サイトではこの物件の時価を77万円/平米とされており、これよりは多少高いだろうけど、それなりに妥当な評価だと思う。都心や東横線、田園都市線の23区内などは100-120万がボリュームゾーンだし、資産価値としてそれくらいの差はある。ただ適正価格なら（あるいはリセールはどうでもいい人にとっては）良い物件だと思うし、自分も検討はしています。

[412: 匿名さん]

小竹2分を考えて80万/㎡だとすると
60平米で4800万
75平米で6000万
高いような、妥当なような。
でも住宅に関しては多少無理する人が大半なので際どい値付けで
83万/㎡で･･･来る！きっと来る！

[413: 匿名さん]

駅から近くて間取りもせまくない。
それで閑静な環境なら申し分ないですね。
生活利便施設は、スーパーなどは近いですが、教育施設の面は微妙ですね。
緑が多くて公園も多くファミリーには、よい物件ですね。
角住戸だと採光と通風を多く取り込めるのでいいですね。

[414: 匿名さん]

未だ何の資料も届かないんだけど
まだ発送してないのかな。間取りとか全部みたいんだけどな

[415: 物件比較中さん]

2週間くらい前に届いたよ。70-71平米が多いみたいね。狭すぎではないけど75平米くらいは欲しかったなあ。

[416: 匿名さん]

住人専用の菜園が作られるのは良い事ですね。
マンション住まいでも、敷地内で土いじりができるのは大きな利点だと感じます。
区画数に限りがあるそうなので希望者数組の利用となりそうですが、畑を通じて
住人間のコミュニケーションがとれそうですね。

[417: 匿名さん]

ここ、炎天下に行ったのですが風が流れず息苦しいぐらいに蒸し蒸しした暑さでした。地形的にも谷底って感じですし地下には川まで流れているんですよね？
デベは短期戦で売りさばくと思われますので高くはないと思います。地縁や親御さんとの関係でどうしても欲しいという方は早めのアプローチがオススメです。

[418: 匿名さん]

>>414
せっつかないと後回しにされちゃうよ

ここのデベは、対応イマイチだから。

[419: 物件比較中さん]

>>417
短期戦で売りさばくと思われるのはなぜですか？竣工までかなり時間ありますし。そういうデベでしたっけ。

東側の坂は少し勾配がありますが、周囲との高低差はそれほどでもないですから、気温や湿度に関わるほどではないように思えますね。というより練馬は全体的に暑いです。

[420: 匿名さん]

417じゃないけど

デベは売れるものならとっとと売ってモデルルームもなくしたいところ。
ここのデベは千川でさっさと売り切ったしね。

資料が届かない人がいるのは、もうある程度の人数から資料請求があったからか
今頃増刷中かもう足りない分は放置かと。

[421: 匿名さん]

なめてんのこのデベ
さっさと資料遅れよ。何度も入力させんな！