クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[201: 匿名さん]

小竹で7000万が妥当？
ないない。

[202: 購入検討中さん]

この規模だとディスポーザーはつくよね？
管理費どのくらいだろ

[203: 物件比較中さん]

住友×西松の要町が中層階６７㎡で６５６０万つまり坪３２０前後

ここはどう考えても高くても坪３００前後

７０㎡６０００万～ですよ笑　７０００万とかありえない笑。それだったらまだ免震で大手施工の桜上水ガーデンズのほうが遥かにいい。

[204: 匿名さん]

ここは小ゼネコンなので、仕様は抑えてくるかと思いますので、平均6,500万円くらいじゃないかな？

[205: 周辺住民さん]

バブリーな価格だねぇ。
70に6500も出す気になれん。

[206: 匿名さん]

5980万くらいなら考えてもいい。

[207: 物件比較中さん]

条件のいい部屋なら６５００ぐらいだな角部屋中層階以上

[208: 匿名さん]

本来、このエリアは6,000～6,500万円が相場価格。

ただ、建築費の高騰で金額が上がってるので、他のマンション見てると予想金額より400～500万円くらい上がってるケースが多いので、ボリュームゾーンは6,500～7,000万円くらいになるんじゃないかなと。あくまで、私の予想ですが。

もしくは、仕様を抑えて、6,500万円平均とかかな。

野村の氷川台は異常に安かっただけなので、ここの価格設定は間違えじゃないと思います。

[209: 匿名]

外廊下の羊羹マンションでクレヴィア、この施工会社で
坪300？厳しい時代だなあ。

[210: 周辺住民さん]

誰がババ引くかって感じだね。
復興、オリンピック需要が終われば確実に値下がりするから。

中古の空き家もその頃は増えているだろうし。

[211: 物件比較中さん]

はは、ここで6500以上はないわ笑
まあ欲しい人は買えばいいと思うけど。
交通の便は悪くないし、駅近

よほど共用施設が豪華で仕様いいなら
6500はありだが、このデベとゼネコンなら
その可能性は低い

ちなみに70平米6500万以上は今の相場でも大塚駅近など山の手線に手がとどくよ。
茗荷谷など山の手線内側もね。

なんか価格つりあげようとしてるやつがいて笑える。

まあ小竹向原はこのぐらいの規模のマンションは
少ないからそこまでして欲しいのかな笑

冷静に考えても6000万前後の物件です。
地盤もよくなさげだし。(地盤がいいなら教えてください)

[212: 匿名さん]

文京区小石川でも68.05m2、6,480万円なのに小竹で7000万とかありえない。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414409/

[213: 匿名さん]

駅から遠いじゃん
そんなの比較対象に上げてくるな。駅近は埼玉だって高い

[214: 匿名さん]

駅近でも7,000に近くなると世田谷の桜上水ガーデンズに届くよ。
条件によっては70で6,500はあるかもだけど、最多価格帯はもっと下だろ。

[215: 匿名さん]

>>213
駅近といっても徒歩2分じゃん。
徒歩1分なら話は別だけど。
2分のマンションなんて腐るほどあるでしょ？

[216: 匿名さん]

90世帯に売ればいいんだからこちらの希望価格＋αになるのは間違いない。
それが相場ってもん。期間は1年以上あるから、それでも売り切るのは楽だろう。
あとﾁｮｲﾁｮｲ沸くオリンピック後下がるとか言ってる預言者はオカルト版から出るな。
そう言う奴が多いほど下がらないのが相場だろ。今まで生きてきてそれくらい感じるよね

[217: 物件比較中さん]

ちなみに４０戸程度しかない駒込南北線３分　山手線５分　の東急の物件が７０㎡６３００万～７０００万ちょいぐらいね
まあ駒込といっても豊島区だからそこまで高くないけどね

同じく東急の茗荷谷６分の物件も７０㎡で６０００万後半かな

ちなみに９０戸って戸数少なくはない

地元需要があればすぐ売れるだろうけど

竣工後完売が当たり前な住友が要町１分で坪３２０なんだから施工も無名なここが坪３３０なはずがない
何度も言ってるが条件がいい部屋は６５００万ぐらいはありえるだろう。高層階角部屋とか

まあこれはあくまで自分の考えなので伊藤忠が強気に出しても売れてしまえば伊藤忠の値付けが正しいということであり
この辺のマンションの需要がどれくらい高いかによる

ちょっと前だから相場は違うといえど同じ伊藤忠の千川４分の駅近物件が坪２００前半なところ見ても
よほど豪華な物件じゃない限り７０㎡７０００万なんてありえない数字ですね

[218: 匿名さん]

昔と今は違う。

今度、練馬駅徒歩12分で、清水が平均7,000万円のマンションが出てくるらしい。

ここで、7,000万円弱は特段高いと思わない。

[219: 物件比較中さん]

印象操作乙

[220: 匿名さん]

小竹向原駅近で、70-80平米台中心の新築マンションの供給がここ最近なかったことは、このエリアで探してた人なら周知の事実。しかも駅徒歩2分レベルはこの先出ないんじゃないかな。
私もそうですが、地縁のある人にとってはここの希少性が分かっているかと思うので、坪280万超が平均価格帯になるかと。とすると、70平米6000万円程度。
あとは、仕様と建築費高騰の影響次第ですね。

[221: 匿名さん]

>>217
千川の伊藤忠は、板橋区物件だったから安かった。豊島区側じゃなかった。

[222: 周辺住民さん]

暗渠が気になる人はエンガ堀で検索すると良いかも。
もともと江川という川があって訛ってエンガ堀。
区の浸水ハザードマップ見ても低くなってるみたいだね。

[223: 匿名さん]

しかし価格のあおりが酷いね。業者乙！

[224: 匿名さん]

スーモの取材レポートに４LDKの間取り載っているけど
88㎡か、7000万ぐらい希望。

[225: 匿名さん]

駅近がなぜ高いのか利便性が高い上にもう1つ
近いほど建てられる物件が少ないからだ。
これは円周計算出来る人なら分かるよね。
単純な話だけど2つの要因で高いから将来的にも落ちないわけよ。
必然的に腐るほどは無いってことになる。算数レベル

[226: 匿名さん]

販売遅れてるみたいですね。

[227: 匿名さん]

妥当な価格で出てくれば落ちるスピードも遅いだろうけど
割高価格で出してきたら買った時点で含み損だよ。

[228: ご近所さん]

夢見ているところ悪いけど
落ちないと思っているなんて甘い
中古に新築と同じだけ出そうと思える魅力は小竹にはなし。
中古はあくまでも中古。
駅近だから、ある程度のところで下げ止まりあるけどね。

[229: 匿名さん]

いくら副都心線、有楽町線でマルチアクセスの貴重な駅近住宅地とはいえ70平米台が6000万台が中心だと時間がかかるよ、下手に竣工後まで残ると販売管理コストを圧迫しかねない。
私が考える比較対象物件は丸ノ内線沿線の中野区物件。パークハウスがいくつか販売中だけど5000万の後半が中心価格帯だね。
ここも66平米の1階が4980万ぐらい、最多販売価格帯が5700万、5800万ぐらいの物件概要になるんじゃないかな。

[230: 匿名さん]

>>228
小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ。
何気に江古田生活圏なのも強い。

[231: 匿名さん]

>小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ

意味不明です

[232: 匿名さん]

僅かでも落ちると言うならそりゃ落ちる。
落ちないのは青山や表参道の駅近良ブランドくらい。
しかしここでの落ちないってのは落ちる速度が相当遅いって事を言ってるだけだろうな、小竹だし。
10年経っても購入価格の9割維持とかそんな感じの予想でしょう。

[233: 匿名さん]

購入価格7000万なら9割は保てない

[234: 匿名さん]

ここなら70平米で月18万ぐらいは家賃取れるでしょ。
そうすると、18×12＝216万/年
リスク・修繕費等込みでざっくり金利を5%で考えるなら、216/0.05=4320万円

大体4,000万円～5,000万円ぐらいの価値は比較的保てるでしょ。

[235: ご近所さん]

9割はまず無理。
副都心線が開通したあとでも
知っている限りでは10年すぎで８割弱。
それに固定資産、管理費、修繕積立費、駐車場など
結構な額(5万以上)が毎月出ている。
車がなければまだ楽だが。

[236: 匿名さん]

70平米で5000万円台後半まででしょうね。

[237: 匿名さん]

野村の練馬豊玉が平均6,000万円だから、ここは7,000万円前後でも売れる。

[238: 購入検討中さん]

野村の豊玉物件モデルルーム見たけど、平均5000万前半から中盤くらいだったよ？
それでも調子良いみたいだから、ここは更に都心よりで駅近だから6000万前半から中盤は軽くいくだろうね。70平米後半や角の条件良いとこは7000万近いだろうなあ。。

[239: 匿名さん]

>>232
もしかして板橋区民さん？
板橋区小竹ではなく練馬区向原です。
板橋区の相場では周辺相場に足を引っ張られて値崩れリスクがある。小竹にあおれをはね返す程のプレミアはない。
しかしこの物件は板橋区と両方にまたがった立地ながら練馬区アドレスでありかつ江古田駅圏内なので値付けは高めでも相場的に値崩れしにくいのですよ。

[240: ご近所さん]

ここら辺のこと全く知らないの露呈しているよ。

[241: 物件比較中さん]

>>239
逆。板橋区向原と練馬区小竹町ね。

[242: 購入検討中さん]

ここって
今、工事の幕でおおわれている所すべてがマンションの敷地ではないんですか？
不動産屋の隣あたりが建設予定図に含まれていない気がするのですが。
気のせいですかね。

[243: 匿名さん]

駅近のほうには賃貸マンションが出来るんじゃないでしょうか？

条件いいほうが、賃貸になっちゃうなんて、、、やっぱり地権者に気をつかったんでしょうか？

[244: 匿名さん]

国土交通省の土地総合情報システムによれば、ここの土地は全部で17億5,200万円で取得されているみたい。
取得価格は坪当たり137万円強。
今の一坪当たりの建築費がどのぐらいかわからないけど、仮に85万円だとすると一坪当たりの原価は154万円ぐらい

仮に155万円とすると、原価率70%で考えるなら、一坪当たり221万円。このあたりが赤字になるかどうかのぎりぎりライン。

野村がグランマークで＠220で楽勝で売り切ったから、もう少しバッファを乗っけて＠250～＠260ぐらいでくるんじゃないかな？土地の取得原価から考えれば、意外とそんなものかもよ。

[245: 匿名さん]

計算がよくわからない…
家賃18万のもだけど

[246: 匿名さん]

家賃の話は知らないけど、計算を補足しておくよ

175.200万円（土地取得価格）÷8,400㎡（延床面積-容積対象外面積）≒20.86（平米土地原価）
20.86×3.3＝68.9（坪土地原価）
68.9＋85（坪当たり建築原価：これは自信ない。建物仕様によっても変わる）≒155（坪当たり原価）

155÷0.7（原価率：販売管理費とかを入れるとこのぐらいだと思う）≒221

これが採算ぎりぎりライン。
後はどれだけ余裕を乗っけてくるか。

[247: 匿名さん]

何か具体的な数字が出ると信憑性高くなるな。
坪221なら利益乗せて坪280だとしたら、なかなか暴利だな

[248: 匿名さん]

>>246
ありがとうございます

最初の土地取得の坪単価と述べ床あたりの土地の坪単価がごちゃ混ぜになってわからなかったです。

改めて説明見てだいたい想像できました。

建築工事単価が実際はどうなるのか
それと鉄塔などの解体工事も結構かかっているかもしれませんね。

とはいえ坪300はいかないことを祈ります。
願わくば250ですが。

[249: 匿名さん]

徒歩15分の野村の練馬豊玉が、250～260くらいですので、徒歩2分のここが280～290くらいでも勝負になるかと思います。

[250: 匿名さん]

練馬と小竹向原では駅力が違いすぎます。

[251: 物件比較中さん]

まず伊藤忠のクレヴィアとプラウドを同じで比較してる時点で本当に不動産探してる人なの？って思うわな

同じ立地でたいして仕様に差がなくてもブランド料で一割は違う。

まあ確かにプラウドは外観がいいのが多いけど（間取りとかは微妙）

[252: 匿名さん]

郊外の団地物件以外はそんな甘っちょろい値付けはしませんよ。
今は買える最安値で仕入れ、売れる最高値で売ります
一部の銀行系大手以外は販売に人件費など販売管理コストをかけたくないから竣工前に売り切り後は可能な限りコストカットして仕上げてきます。

[253: 匿名さん]

>>252
補足しておきますと用地取得時、資材発注時、販売開始時、販売終了時、入居時、全ての段階で違った相場の風が吹いています。
世間では消費税前の各社大型目玉商品オンパレードの時期には売りに出せなかった徒歩10分以上や小さめの土地にバンバン高値マンションが建ってきています。
ここはそうした物件との比較ではかなり魅力的な物件だと思います。前が一種なら最上階は坪300でも買い手ははつくでしょうね。

[254: 匿名さん]

主にリビングに面する窓側は準工ですね。

集合エントランス側が1中高。もう一つのゴルフ場向きも１中高。

[255: 匿名さん]

ってことは、もう1方のゴルフ場は既存不適格か。

[256: 匿名さん]

駅から近くてマンションが階段式のデザイン。
このルーフバルコニーの部分がいいですね。日当たりもよくてベランダ部分が広く使えて。
田の字ですが収納は広めでしょうか。
共用施設の菜園区画は、いろいろ問題が発生しそうですけど。

[257: 匿名さん]

間取りがUPされてましたね。

1階は庭からもアプローチ出来て自転車もおけるのはいいですね。

[258: 匿名さん]

おいおい
間取りも優秀やないですか
早く2LDKもアップして欲しい

[259: 匿名さん]

間取りはかなりいいかんじ。
この辺りの物件では殆ど無いディスポーザーもポイントが高い。

菜園だけが微妙だけど、最近のマンションにしてはかなりいい感じで、知る人ぞ知る良マンションになる可能性を秘めているね。

[260: 購入検討中さん]

南側の駐車場は土地も結構広いし将来マンションか何か立ちそうな予感
そうなると低層階の日当たりが気になりますね

[261: 匿名さん]

高層階 3LDK 7,000～7,500万円
4LDK 8,500～9,000万円
中層階 3LDK 6,500～7,000万円
4LDK 8,000～8,500万円
低層階 3LDK 6,000～6,500万円
4LDK 7,500～8,000万円

※2LDK 5,000～5,500万円

これが、皆さんの掲示板に書いていただいた単価を基にした価格予想でしょうか。

前に建物が建ちそうなところは、価格を抑えてくるのではないでしょうか。

[262: 物件比較中さん]

平米数で書いたほうがいい。

上層階で坪３３０前後

中層かいで坪３００前後

下層階で坪２８０ぐらいだろ

俺の予測

角部屋とか向きで差はでてくるだろうけど

[263: 匿名さん]

ルーフバルコニーがついてる部屋は坪330行きそうな予感
仮に300だとしたら倍率2桁行くだろ

[264: 物件比較中さん]

駅近と都心へのアクセスがよいと思いますが、
それ以外にあまり魅力が感じられないのですが、
最近のマンション価格ではそんなに高くなって
しまうのでしょうかねぇ。

[265: 匿名さん]

最近が高いのはわかるけど、私の予想はもうちょっと下

基準となる中層階が@255
低層で@240
高層階で@275
ってところじゃないかな？

もちろん、最上階・角部屋はもっとするはず。

[266: 匿名さん]

>>265
あなたの出した数字を氷川台の物件と並べてみるとこうなる。

アデニウム氷川台
「氷川台」駅 徒歩13分
専有面積　66.24m2～76.30m2
坪220万～227万。階数は不明
価格　4399万9000円～5270万4519円

クレヴィア小竹向原（予想）
「小竹向原」駅 徒歩2分
専有面積　60.07m2～98.87m2
坪240万～275万
価格　4363万6300円～8239万1600円

案外現実的な数字だな。ありそう
でも駅2分と13分だから少しくらい高くても2分物件を取るでしょうね
だとするともう少し乗っけてくるかも

[267: 匿名さん]

氷川台のグランマークレジデンスが220万円/坪で75平米が5,000万円。同じく氷川台のプラウド桜台が260万円/坪で75平米が6,000万円でしたので、一駅進んで、徒歩2分になって、建築費高騰時代なら7,000～7,500万円でも特段高いと思いません。

[268: 匿名さん]

一番小さいのが4.980～5.080万円くらいではないでしょうか？

[269: 匿名さん]

一番小さい部屋は坪単価が最低ではないパターンが多い。それはさておき、
プラウドとの比較だと7,000万になるのかもしれないけど、その値段だとスミフ並みの長期戦が必須になる。
その値段で勝負できるのは野村と住友だけだね。他のデベロッパーだと怖くてとてもムリだと思う。

だって、1駅進んでるとは言いつつ、7,000万オーバーだと江戸川橋当たりなら届いちゃうでしょ。

[270: 匿名さん]

98平米の部屋は9998万とかにして1億届かないような価格にしてきそうなのよね、小竹向原だし。
そこから逆算すると坪333万が上限となり坪290～333になるという逆説的な考え方はどうでしょう。
このマンションの仕掛け人はあえて1億切った値段にして、特に宣伝しなくてもどこかの記者に記事にしてもらうと言う
メディア巻き込み無料宣伝作戦！を考えているのではないか

考え過ぎか

[271: 匿名さん]

千川でも最上階のメゾネットの坪単価は中層階よりも低かったよ。
高くなりすぎないようにしてた。

他の物件と較べて高く感じないといってもね。
ない袖は振れないし
広いわけでもないのに
7000なんて売り出したら売れ残るだろうね。
だったら賃貸に住み続けるよ

[272: 匿名さん]

メゾネットは昔からマイナス評価でしょ
マンションの利点はフラットにある

[273: 匿名さん]

もう少し高くすると

クレヴィア小竹向原（予想）
「小竹向原」駅 徒歩2分
専有面積　60.07m2～98.87m2
坪270万～305万
価格　4914万8100円～9137万9800円

となる。こっちの方がまだ現実的じゃないか？

[274: 匿名さん]

273さんのが一番現実的にありそうですね！！

[275: 匿名さん]

うーん高いがやはりこの辺りが今の相場か
小竹向原は都心に通う場所としては十分近場と言えるし、乗り換え1回で多分全ての駅に行けるよね。
低層が坪270でも結構な倍率つきそうな予感･･･買えないじゃん

[276: 匿名さん]

低層は水リスクに日当たりリスクあるから、一階はもっと安くなると思うが

[277: 匿名さん]

デザイン見ると仕切り板から類推して38戸くらいしか見えてないんだけど
全114戸のうちの残り2/3はどの方角向いてるんだろ
ファミリー物件で北向きがあるとは思いたくないが

[278: 物件比較中さん]

ランドスケープ見ろよ

[279: 匿名さん]

北向きが大半って、ファミリーマンションとしては致命的ですね。

[280: 土地勘無しさん]

南と東向きだし問題ないでしょ。

[281: 匿名さん]

南西と東向きだよ。

公式のランドスケープで出てくるパースで、柱っぽく見える縦線に挟まれている所に2戸づつ入っている絵だよ。
パースとしてのバランス悪いけどね。

[282: 気になって仕方ない郵便屋]

このマンションで使われる住所って練馬区だけですかね？
２棟あるみたいだから練馬と板橋で分かれるなんて事は？

[283: 匿名さん]

集合エントランスが共通なら同じ住所だよ。住所（住居表示）は大抵出入り口（玄関）の位置で決まる。

[284: 購入検討中さん]

上の方もおっしゃられていた通り地盤はズブズブですかね？そう言えばこの間工事現場を覗いたときに水浸しになっていたのも、、やっぱり皆さんも不安ですか？駅近なだけに残念です

[285: 匿名さん]

なんで写メ撮らないのよ。
それがなけりゃ只の遠吠えで終わるんだからさ

[286: 物件比較中さん]

現場で水が結構出てたのは俺も見た。ただあれが地下から出た水なのか工事の経過で出る水なのかは素人にはわからなかった

まあ営業に聞けばいい話。ここは敷地内川が通ってたぽいっていうのはネットでもわかる

エンガ堀でグーグルで検索してみればいい

自分はこの辺土地勘あるわけじゃないから営業に聞くつもり

ただ地盤よくないなら残念だね。駅近で規模が大きいマンションは魅力だから

[287: 匿名さん]

敷地の所は水はけもイマイチっぽいね。
私が見たときは工事中の水と言うよりは雨が降ったあとの水が残っている様だったよ
周りは乾いていても。まぁ谷で水が集まるのだから当然と言えば当然だけど。

[288: ご近所さん]

道路渡ってスーパーとか薬局、パラッシオ小竹向原の辺りも川があった場所だけどあの辺り日当たりも良くないせいか
いつもなんかジメジメしてる感じするんだよなぁ。

南西向きはまだ今の所は前が開けてて日当たりも良さそうだけどゴルフ場側の住居はモロ川があったとこだし建物もあるし
で低層はジメジメしそうな予感。

[289: 匿名さん]

浸水実績を見ると水没はなさそうだけれど…

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

[290: 匿名さん]

買わなきゃいいと思うよ。
5年待てる人は。

[291: 物件比較中さん]

収納が周りのマンションに比べて残念。

[292: 匿名さん]

トランクルームでも別にあるといいけど、マンションの収納はどこも少なすぎるね

[293: 匿名さん]

さて
一番安い部屋に何人並ぶか見ものだ

[294: 物件比較中さん]

だよね。ネガるのは勝手だけど安くここの3Lほしい。

[295: 匿名さん]

俺は、駅近希望なので一番安い３Ｌに一票。
だけど３階以上を希望。

[296: 申込予定さん]

周りのマンションと比べてもレスの頻度が異常に早いし、注目されてるかんじだし、ここは多少高くても売れるんじゃないかな。
とりあえず僕もつばつけてます。

[297: 購入検討中さん]

ルーバル付きとか高そう。
とりあえず、普通のはいくらからなんだろう。

[298: 匿名さん]

恐らく
1階と2階で10%違う
2階と3階で5%違う
低層マンションによくある1つ上がると値段が劇的に違うパターンが見られるはず。
こうなると倍率は安い1階に集中するだろう

[299: 購入検討中さん]

この立地なら高額でも買いたい。あとは地盤の問題か。

[300: 匿名さん]

安ければ買いたいけれど。高値つかみは嫌だな。
もっと早くマンションに建て替えられていればなぁ