クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[181: 周辺住民さん]

庶民の町だよ。
そこまで出せる人は違うところ行くと思うよ。

[182: 匿名さん]

野村の練馬豊玉のほうが良さそうですね。

[183: 匿名さん]

7000万も出して小竹に住もうって家族が、そんなにいるとは思えないが。

[184: ご近所さん]

小竹町は低層住宅街なのがいいところ。
by 小竹町住民

[185: 匿名さん]

でもここ準工なんだよね？

[186: 匿名さん]

谷底(準工）と坂上（一専）では残念ながら雰囲気違うよ。
そこは駅近でカバーなんだろうけど。

[187: 匿名さん]

業界の方に話聞いたところ、建築費が上がってて、ここも影響受けてるらしくて、価格が決まらず販売が遅くなったらしいです。

設備仕様を削るか価格を高くするらしい。

[188: 匿名さん]

187さん

ということは、ここは高値掴みになるってことですかね？

[189: 匿名さん]

消費税前の駆け込み需要で実績を確保しているから業界的には今の時期は無理に売る局面じゃないんだよね。
でも世の中の流れは供給に冷え込みに反して需要が伸びてきている。
オリンピックまでは右肩上がりって予想してる人が多いからね。

[190: 匿名]

どこでもそう。
建築コストの上がり方ハンパない。

[191: 物件比較中さん]

建築コストは上がってるのは事実だけど
デべの純利益だって上がってる。

[192: 匿名さん]

グロスを抑えるために狭い間取りを増やす。
坪単価いくらかより、いくらまでなら払えるかが大事だからね。
あと、共用施設を作らないがこれからの主流になるかも？

[193: 匿名さん]

MRいつできるのかね

[194: 周辺住民さん]

当地住民です。私の主観ですが、小竹町の気に入っている点です。
・全体的に落ち着いている点
・遊歩道が整備されており、四季折々の草花に和める点
・隠れた名店（飲食店）が点在している点
・有楽町線、副都心線の２路線で、都心、副都心、横浜方面へのアクセスが良好な点
・小学校、中学校とも落ち着いている点
・普段使いのスーパーが充実している点
・武蔵野音楽大学や日芸なども近く、学園祭も地域ぐるみで楽しめる点（武蔵野音大は校舎立替でより素敵な感じになると思われます）

住んでいれば、いいところも悪いところも見えてくると思いますが、悪い点はあまりないような、、、気がします。

[195: 匿名さん]

>>192
あれは一時期の流行りです。
どうせ頭割なのだから贅沢しなきゃというのはバブル世代の主婦が初めてマンションを購入した頃はお約束でしたがすぐに誰も使わなくなりそれが金食いのお荷物設備だと知れ渡りました。

[196: 匿名さん]

お隣のグランマークレジデンスは全戸完売したみたいですね！

やっぱり、野村のマンション人気だ！！

[197: 匿名さん]

お隣？

[198: 匿名さん]

間違えた。隣の駅のグランマークレジデンスです。

ここはいつからだろう？建築費の高騰をどう価格に反映させるんだろう？

平均6,500万円なら買いかな。

[199: 匿名さん]

4LDK狙ってる人多そうだな

[200: 匿名さん]

なかなか掲示板盛り上がりませんね。

やっぱり価格が、高いことが皆さんには評価されてないんでしょうか。

7,000万円くらいならこの立地では妥当な金額かと思うんだが、皆さんどうでしょう？

[201: 匿名さん]

小竹で7000万が妥当？
ないない。

[202: 購入検討中さん]

この規模だとディスポーザーはつくよね？
管理費どのくらいだろ

[203: 物件比較中さん]

住友×西松の要町が中層階６７㎡で６５６０万つまり坪３２０前後

ここはどう考えても高くても坪３００前後

７０㎡６０００万～ですよ笑　７０００万とかありえない笑。それだったらまだ免震で大手施工の桜上水ガーデンズのほうが遥かにいい。

[204: 匿名さん]

ここは小ゼネコンなので、仕様は抑えてくるかと思いますので、平均6,500万円くらいじゃないかな？

[205: 周辺住民さん]

バブリーな価格だねぇ。
70に6500も出す気になれん。

[206: 匿名さん]

5980万くらいなら考えてもいい。

[207: 物件比較中さん]

条件のいい部屋なら６５００ぐらいだな角部屋中層階以上

[208: 匿名さん]

本来、このエリアは6,000～6,500万円が相場価格。

ただ、建築費の高騰で金額が上がってるので、他のマンション見てると予想金額より400～500万円くらい上がってるケースが多いので、ボリュームゾーンは6,500～7,000万円くらいになるんじゃないかなと。あくまで、私の予想ですが。

もしくは、仕様を抑えて、6,500万円平均とかかな。

野村の氷川台は異常に安かっただけなので、ここの価格設定は間違えじゃないと思います。

[209: 匿名]

外廊下の羊羹マンションでクレヴィア、この施工会社で
坪300？厳しい時代だなあ。

[210: 周辺住民さん]

誰がババ引くかって感じだね。
復興、オリンピック需要が終われば確実に値下がりするから。

中古の空き家もその頃は増えているだろうし。

[211: 物件比較中さん]

はは、ここで6500以上はないわ笑
まあ欲しい人は買えばいいと思うけど。
交通の便は悪くないし、駅近

よほど共用施設が豪華で仕様いいなら
6500はありだが、このデベとゼネコンなら
その可能性は低い

ちなみに70平米6500万以上は今の相場でも大塚駅近など山の手線に手がとどくよ。
茗荷谷など山の手線内側もね。

なんか価格つりあげようとしてるやつがいて笑える。

まあ小竹向原はこのぐらいの規模のマンションは
少ないからそこまでして欲しいのかな笑

冷静に考えても6000万前後の物件です。
地盤もよくなさげだし。(地盤がいいなら教えてください)

[212: 匿名さん]

文京区小石川でも68.05m2、6,480万円なのに小竹で7000万とかありえない。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414409/

[213: 匿名さん]

駅から遠いじゃん
そんなの比較対象に上げてくるな。駅近は埼玉だって高い

[214: 匿名さん]

駅近でも7,000に近くなると世田谷の桜上水ガーデンズに届くよ。
条件によっては70で6,500はあるかもだけど、最多価格帯はもっと下だろ。

[215: 匿名さん]

>>213
駅近といっても徒歩2分じゃん。
徒歩1分なら話は別だけど。
2分のマンションなんて腐るほどあるでしょ？

[216: 匿名さん]

90世帯に売ればいいんだからこちらの希望価格＋αになるのは間違いない。
それが相場ってもん。期間は1年以上あるから、それでも売り切るのは楽だろう。
あとﾁｮｲﾁｮｲ沸くオリンピック後下がるとか言ってる預言者はオカルト版から出るな。
そう言う奴が多いほど下がらないのが相場だろ。今まで生きてきてそれくらい感じるよね

[217: 物件比較中さん]

ちなみに４０戸程度しかない駒込南北線３分　山手線５分　の東急の物件が７０㎡６３００万～７０００万ちょいぐらいね
まあ駒込といっても豊島区だからそこまで高くないけどね

同じく東急の茗荷谷６分の物件も７０㎡で６０００万後半かな

ちなみに９０戸って戸数少なくはない

地元需要があればすぐ売れるだろうけど

竣工後完売が当たり前な住友が要町１分で坪３２０なんだから施工も無名なここが坪３３０なはずがない
何度も言ってるが条件がいい部屋は６５００万ぐらいはありえるだろう。高層階角部屋とか

まあこれはあくまで自分の考えなので伊藤忠が強気に出しても売れてしまえば伊藤忠の値付けが正しいということであり
この辺のマンションの需要がどれくらい高いかによる

ちょっと前だから相場は違うといえど同じ伊藤忠の千川４分の駅近物件が坪２００前半なところ見ても
よほど豪華な物件じゃない限り７０㎡７０００万なんてありえない数字ですね

[218: 匿名さん]

昔と今は違う。

今度、練馬駅徒歩12分で、清水が平均7,000万円のマンションが出てくるらしい。

ここで、7,000万円弱は特段高いと思わない。

[219: 物件比較中さん]

印象操作乙

[220: 匿名さん]

小竹向原駅近で、70-80平米台中心の新築マンションの供給がここ最近なかったことは、このエリアで探してた人なら周知の事実。しかも駅徒歩2分レベルはこの先出ないんじゃないかな。
私もそうですが、地縁のある人にとってはここの希少性が分かっているかと思うので、坪280万超が平均価格帯になるかと。とすると、70平米6000万円程度。
あとは、仕様と建築費高騰の影響次第ですね。

[221: 匿名さん]

>>217
千川の伊藤忠は、板橋区物件だったから安かった。豊島区側じゃなかった。

[222: 周辺住民さん]

暗渠が気になる人はエンガ堀で検索すると良いかも。
もともと江川という川があって訛ってエンガ堀。
区の浸水ハザードマップ見ても低くなってるみたいだね。

[223: 匿名さん]

しかし価格のあおりが酷いね。業者乙！

[224: 匿名さん]

スーモの取材レポートに４LDKの間取り載っているけど
88㎡か、7000万ぐらい希望。

[225: 匿名さん]

駅近がなぜ高いのか利便性が高い上にもう1つ
近いほど建てられる物件が少ないからだ。
これは円周計算出来る人なら分かるよね。
単純な話だけど2つの要因で高いから将来的にも落ちないわけよ。
必然的に腐るほどは無いってことになる。算数レベル

[226: 匿名さん]

販売遅れてるみたいですね。

[227: 匿名さん]

妥当な価格で出てくれば落ちるスピードも遅いだろうけど
割高価格で出してきたら買った時点で含み損だよ。

[228: ご近所さん]

夢見ているところ悪いけど
落ちないと思っているなんて甘い
中古に新築と同じだけ出そうと思える魅力は小竹にはなし。
中古はあくまでも中古。
駅近だから、ある程度のところで下げ止まりあるけどね。

[229: 匿名さん]

いくら副都心線、有楽町線でマルチアクセスの貴重な駅近住宅地とはいえ70平米台が6000万台が中心だと時間がかかるよ、下手に竣工後まで残ると販売管理コストを圧迫しかねない。
私が考える比較対象物件は丸ノ内線沿線の中野区物件。パークハウスがいくつか販売中だけど5000万の後半が中心価格帯だね。
ここも66平米の1階が4980万ぐらい、最多販売価格帯が5700万、5800万ぐらいの物件概要になるんじゃないかな。

[230: 匿名さん]

>>228
小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ。
何気に江古田生活圏なのも強い。