クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[162: 匿名さん]

情報不足なまま適当な書き込みするのもどうかと思いますが、それにいちいちネットの掲示板ごときで過敏に反応すること自体が、ナンセンスですよね。
それこそ労力の無駄です。ここで憂さを晴らしているような人は、余程リアルで報われない仕事をしているのでしょう。

[163: 匿名さん]

失礼しました。再々掲です。
159のリンクは練馬区桜台の記事でした。申し訳ないです。

http://toutoi-tokyo.blogspot.com/2013/01/kotakemukaibara.html?m=1

このブログの立体マップはよく出来てるなあ、と思います。

[164: 匿名さん]

グランマークにしてもライオンズにしても駅から遠いですよね。
やはり小竹向原駅に近いってのがいいですよね。池袋近いし。

でも高そう。ライオンズが安くなればそっちかなぁ。

[165: 匿名さん]

ライオンズマスタープレイスはいざとなるとマンションそばからバス使って、
練馬、赤羽、池袋、光が丘にもアプローチ出来るから雨の時は助かると思うよ。

でも小竹向原だと池袋から終電終わっても歩いて帰るという手もある。

[166: 匿名さん]

グランマークとライオンズってどっちが人気なんですか？？

[167: 匿名さん]

>>165
40分も歩くくらいならタクシー乗るんでは？

[168: 匿名さん]

グランマークの方が人気ですね。なんでか分からないけど。そこまで大騒ぎするマンションじゃないと思いますが。
個人的にはライオンズの方が高級感あっていいと思います。カッコ良かったです。いままさに交渉中。結構安くなりそう。

池袋から小竹は確かに少し距離がありますね。多分少しだけ要町側に歩いてからタクシー乗ればワンメーターで帰れると思いますよ。良くそうしてました^^;

[169: 匿名さん]

ライオンズって張りぼて感がすごい気がするけどな。

[170: いつか買いたいさん]

あのゲートですよね。意外に良かったですよ！

[171: 匿名さん]

現場見てきました。基礎杭を準備している様子でしたが何とかいう地下の川に対する特別な工事をやっている気配はなかったです。
杭の場所をずらせば問題ないという見解なのでしょうか、すでに特別な施工をしたというような地盤の状況ではなかったです。

ちなみに環境は静かで長閑でした。暑かったので駅からこのぐらいの距離に家があると楽だなと思いました。
すぐそばにイオン系列の小さなスーパーがあり品揃えは100均コンビニに毛が生えた程度でしたが忙しいときには使えると思いました。

[172: 周辺住民さん]

駅前の道を挟んだ反対側にスーパーのいさみや、ドラッグストアのツルハがあります。
大抵の日常のものはそこでまかなえますよ。

私も昨日現地見てきました。
思っていたよりも敷地内の土地の高低差があるのをどう処理していくのか
（ゴルフ場の境に向けて緩やかに下がっている。）
低い方を建物でかさ上げするなら水のことそんなに気にしなくて済みそうですね。
大きな杭が用意されてました。
水はけがいまいちな様子（水たまりが残ってた）。
隣のゴルフ場の機械音はそっち向きの住戸だと早朝だと気になるかな。

ここら辺は本当に駅前だけど静かですよね。
以前住んでいました。また戻りたいなと思いつつ。

静かな夜には西武線の走る音が遠くに聞こえるほど静かでしたよ。
駅までのアプローチで交差点前は結構交通量があって気をつけないといけないなと思いました。

詳細発表待たれますね。

[173: 匿名さん]

条件は悪くないですから、ホントに価格次第ですよね。時期的に消費税は１０％かな。

[174: 匿名さん]

>>172
スーパーイサミってマンションの一階にあることろですよね、道のこっち側からも見えてましたけど暑くて歩くのやめました。
駅にエスカレーターがあるとありがたいですが無理でしょうね。
最後は値付けと質感のバランスでしょうか。20坪で間取りに無駄がなく4000万円台半ばまでなら良いのですが。

[175: 匿名さん]

４，０００万半ばはまずないでしょ。
この駅距離だと最近の上昇具合から言って５，０００万がボーダーだろうね。

[176: 匿名]

低層階でもそんなに悪条件はないので、174さんの希望の価格は
難しいかもしれませんね。
価格帯のバラツキは少なめの物件になるのではと思いますが、
どうでしょう。
販価とコストダウンのバランス如何では、千川付近の中古探しと
両睨みになりそうです。

[177: 購入検討中さん]

みんな夢見すぎ。相場感無さすぎ。
4000万台なんてあるわけないでしょ。
坪単価最低でも280万からスタートなので6000万前半メインです。5000万くらいで買いたいなら板橋区と練馬区の奥の物件へ。

[178: 匿名さん]

安い駅近は無い。
朝霞2分でも高いよ

[179: 匿名さん]

60.07m2なら5000万円そこそこでしょ？

[180: 匿名さん]

南向きは6000万円後半～7000万円前半になるんじゃない？

[181: 周辺住民さん]

庶民の町だよ。
そこまで出せる人は違うところ行くと思うよ。

[182: 匿名さん]

野村の練馬豊玉のほうが良さそうですね。

[183: 匿名さん]

7000万も出して小竹に住もうって家族が、そんなにいるとは思えないが。

[184: ご近所さん]

小竹町は低層住宅街なのがいいところ。
by 小竹町住民

[185: 匿名さん]

でもここ準工なんだよね？

[186: 匿名さん]

谷底(準工）と坂上（一専）では残念ながら雰囲気違うよ。
そこは駅近でカバーなんだろうけど。

[187: 匿名さん]

業界の方に話聞いたところ、建築費が上がってて、ここも影響受けてるらしくて、価格が決まらず販売が遅くなったらしいです。

設備仕様を削るか価格を高くするらしい。

[188: 匿名さん]

187さん

ということは、ここは高値掴みになるってことですかね？

[189: 匿名さん]

消費税前の駆け込み需要で実績を確保しているから業界的には今の時期は無理に売る局面じゃないんだよね。
でも世の中の流れは供給に冷え込みに反して需要が伸びてきている。
オリンピックまでは右肩上がりって予想してる人が多いからね。

[190: 匿名]

どこでもそう。
建築コストの上がり方ハンパない。

[191: 物件比較中さん]

建築コストは上がってるのは事実だけど
デべの純利益だって上がってる。

[192: 匿名さん]

グロスを抑えるために狭い間取りを増やす。
坪単価いくらかより、いくらまでなら払えるかが大事だからね。
あと、共用施設を作らないがこれからの主流になるかも？

[193: 匿名さん]

MRいつできるのかね

[194: 周辺住民さん]

当地住民です。私の主観ですが、小竹町の気に入っている点です。
・全体的に落ち着いている点
・遊歩道が整備されており、四季折々の草花に和める点
・隠れた名店（飲食店）が点在している点
・有楽町線、副都心線の２路線で、都心、副都心、横浜方面へのアクセスが良好な点
・小学校、中学校とも落ち着いている点
・普段使いのスーパーが充実している点
・武蔵野音楽大学や日芸なども近く、学園祭も地域ぐるみで楽しめる点（武蔵野音大は校舎立替でより素敵な感じになると思われます）

住んでいれば、いいところも悪いところも見えてくると思いますが、悪い点はあまりないような、、、気がします。

[195: 匿名さん]

>>192
あれは一時期の流行りです。
どうせ頭割なのだから贅沢しなきゃというのはバブル世代の主婦が初めてマンションを購入した頃はお約束でしたがすぐに誰も使わなくなりそれが金食いのお荷物設備だと知れ渡りました。

[196: 匿名さん]

お隣のグランマークレジデンスは全戸完売したみたいですね！

やっぱり、野村のマンション人気だ！！

[197: 匿名さん]

お隣？

[198: 匿名さん]

間違えた。隣の駅のグランマークレジデンスです。

ここはいつからだろう？建築費の高騰をどう価格に反映させるんだろう？

平均6,500万円なら買いかな。

[199: 匿名さん]

4LDK狙ってる人多そうだな

[200: 匿名さん]

なかなか掲示板盛り上がりませんね。

やっぱり価格が、高いことが皆さんには評価されてないんでしょうか。

7,000万円くらいならこの立地では妥当な金額かと思うんだが、皆さんどうでしょう？

[201: 匿名さん]

小竹で7000万が妥当？
ないない。

[202: 購入検討中さん]

この規模だとディスポーザーはつくよね？
管理費どのくらいだろ

[203: 物件比較中さん]

住友×西松の要町が中層階６７㎡で６５６０万つまり坪３２０前後

ここはどう考えても高くても坪３００前後

７０㎡６０００万～ですよ笑　７０００万とかありえない笑。それだったらまだ免震で大手施工の桜上水ガーデンズのほうが遥かにいい。

[204: 匿名さん]

ここは小ゼネコンなので、仕様は抑えてくるかと思いますので、平均6,500万円くらいじゃないかな？

[205: 周辺住民さん]

バブリーな価格だねぇ。
70に6500も出す気になれん。

[206: 匿名さん]

5980万くらいなら考えてもいい。

[207: 物件比較中さん]

条件のいい部屋なら６５００ぐらいだな角部屋中層階以上

[208: 匿名さん]

本来、このエリアは6,000～6,500万円が相場価格。

ただ、建築費の高騰で金額が上がってるので、他のマンション見てると予想金額より400～500万円くらい上がってるケースが多いので、ボリュームゾーンは6,500～7,000万円くらいになるんじゃないかなと。あくまで、私の予想ですが。

もしくは、仕様を抑えて、6,500万円平均とかかな。

野村の氷川台は異常に安かっただけなので、ここの価格設定は間違えじゃないと思います。

[209: 匿名]

外廊下の羊羹マンションでクレヴィア、この施工会社で
坪300？厳しい時代だなあ。

[210: 周辺住民さん]

誰がババ引くかって感じだね。
復興、オリンピック需要が終われば確実に値下がりするから。

中古の空き家もその頃は増えているだろうし。

[211: 物件比較中さん]

はは、ここで6500以上はないわ笑
まあ欲しい人は買えばいいと思うけど。
交通の便は悪くないし、駅近

よほど共用施設が豪華で仕様いいなら
6500はありだが、このデベとゼネコンなら
その可能性は低い

ちなみに70平米6500万以上は今の相場でも大塚駅近など山の手線に手がとどくよ。
茗荷谷など山の手線内側もね。

なんか価格つりあげようとしてるやつがいて笑える。

まあ小竹向原はこのぐらいの規模のマンションは
少ないからそこまでして欲しいのかな笑

冷静に考えても6000万前後の物件です。
地盤もよくなさげだし。(地盤がいいなら教えてください)

[212: 匿名さん]

文京区小石川でも68.05m2、6,480万円なのに小竹で7000万とかありえない。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414409/

[213: 匿名さん]

駅から遠いじゃん
そんなの比較対象に上げてくるな。駅近は埼玉だって高い

[214: 匿名さん]

駅近でも7,000に近くなると世田谷の桜上水ガーデンズに届くよ。
条件によっては70で6,500はあるかもだけど、最多価格帯はもっと下だろ。

[215: 匿名さん]

>>213
駅近といっても徒歩2分じゃん。
徒歩1分なら話は別だけど。
2分のマンションなんて腐るほどあるでしょ？

[216: 匿名さん]

90世帯に売ればいいんだからこちらの希望価格＋αになるのは間違いない。
それが相場ってもん。期間は1年以上あるから、それでも売り切るのは楽だろう。
あとﾁｮｲﾁｮｲ沸くオリンピック後下がるとか言ってる預言者はオカルト版から出るな。
そう言う奴が多いほど下がらないのが相場だろ。今まで生きてきてそれくらい感じるよね

[217: 物件比較中さん]

ちなみに４０戸程度しかない駒込南北線３分　山手線５分　の東急の物件が７０㎡６３００万～７０００万ちょいぐらいね
まあ駒込といっても豊島区だからそこまで高くないけどね

同じく東急の茗荷谷６分の物件も７０㎡で６０００万後半かな

ちなみに９０戸って戸数少なくはない

地元需要があればすぐ売れるだろうけど

竣工後完売が当たり前な住友が要町１分で坪３２０なんだから施工も無名なここが坪３３０なはずがない
何度も言ってるが条件がいい部屋は６５００万ぐらいはありえるだろう。高層階角部屋とか

まあこれはあくまで自分の考えなので伊藤忠が強気に出しても売れてしまえば伊藤忠の値付けが正しいということであり
この辺のマンションの需要がどれくらい高いかによる

ちょっと前だから相場は違うといえど同じ伊藤忠の千川４分の駅近物件が坪２００前半なところ見ても
よほど豪華な物件じゃない限り７０㎡７０００万なんてありえない数字ですね

[218: 匿名さん]

昔と今は違う。

今度、練馬駅徒歩12分で、清水が平均7,000万円のマンションが出てくるらしい。

ここで、7,000万円弱は特段高いと思わない。

[219: 物件比較中さん]

印象操作乙

[220: 匿名さん]

小竹向原駅近で、70-80平米台中心の新築マンションの供給がここ最近なかったことは、このエリアで探してた人なら周知の事実。しかも駅徒歩2分レベルはこの先出ないんじゃないかな。
私もそうですが、地縁のある人にとってはここの希少性が分かっているかと思うので、坪280万超が平均価格帯になるかと。とすると、70平米6000万円程度。
あとは、仕様と建築費高騰の影響次第ですね。

[221: 匿名さん]

>>217
千川の伊藤忠は、板橋区物件だったから安かった。豊島区側じゃなかった。

[222: 周辺住民さん]

暗渠が気になる人はエンガ堀で検索すると良いかも。
もともと江川という川があって訛ってエンガ堀。
区の浸水ハザードマップ見ても低くなってるみたいだね。

[223: 匿名さん]

しかし価格のあおりが酷いね。業者乙！

[224: 匿名さん]

スーモの取材レポートに４LDKの間取り載っているけど
88㎡か、7000万ぐらい希望。

[225: 匿名さん]

駅近がなぜ高いのか利便性が高い上にもう1つ
近いほど建てられる物件が少ないからだ。
これは円周計算出来る人なら分かるよね。
単純な話だけど2つの要因で高いから将来的にも落ちないわけよ。
必然的に腐るほどは無いってことになる。算数レベル

[226: 匿名さん]

販売遅れてるみたいですね。

[227: 匿名さん]

妥当な価格で出てくれば落ちるスピードも遅いだろうけど
割高価格で出してきたら買った時点で含み損だよ。

[228: ご近所さん]

夢見ているところ悪いけど
落ちないと思っているなんて甘い
中古に新築と同じだけ出そうと思える魅力は小竹にはなし。
中古はあくまでも中古。
駅近だから、ある程度のところで下げ止まりあるけどね。

[229: 匿名さん]

いくら副都心線、有楽町線でマルチアクセスの貴重な駅近住宅地とはいえ70平米台が6000万台が中心だと時間がかかるよ、下手に竣工後まで残ると販売管理コストを圧迫しかねない。
私が考える比較対象物件は丸ノ内線沿線の中野区物件。パークハウスがいくつか販売中だけど5000万の後半が中心価格帯だね。
ここも66平米の1階が4980万ぐらい、最多販売価格帯が5700万、5800万ぐらいの物件概要になるんじゃないかな。

[230: 匿名さん]

>>228
小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ。
何気に江古田生活圏なのも強い。

[231: 匿名さん]

>小竹は板橋区、ここは練馬区向原アドレスを選択したから下げには多少強いと思いますよ

意味不明です

[232: 匿名さん]

僅かでも落ちると言うならそりゃ落ちる。
落ちないのは青山や表参道の駅近良ブランドくらい。
しかしここでの落ちないってのは落ちる速度が相当遅いって事を言ってるだけだろうな、小竹だし。
10年経っても購入価格の9割維持とかそんな感じの予想でしょう。

[233: 匿名さん]

購入価格7000万なら9割は保てない

[234: 匿名さん]

ここなら70平米で月18万ぐらいは家賃取れるでしょ。
そうすると、18×12＝216万/年
リスク・修繕費等込みでざっくり金利を5%で考えるなら、216/0.05=4320万円

大体4,000万円～5,000万円ぐらいの価値は比較的保てるでしょ。

[235: ご近所さん]

9割はまず無理。
副都心線が開通したあとでも
知っている限りでは10年すぎで８割弱。
それに固定資産、管理費、修繕積立費、駐車場など
結構な額(5万以上)が毎月出ている。
車がなければまだ楽だが。

[236: 匿名さん]

70平米で5000万円台後半まででしょうね。

[237: 匿名さん]

野村の練馬豊玉が平均6,000万円だから、ここは7,000万円前後でも売れる。

[238: 購入検討中さん]

野村の豊玉物件モデルルーム見たけど、平均5000万前半から中盤くらいだったよ？
それでも調子良いみたいだから、ここは更に都心よりで駅近だから6000万前半から中盤は軽くいくだろうね。70平米後半や角の条件良いとこは7000万近いだろうなあ。。

[239: 匿名さん]

>>232
もしかして板橋区民さん？
板橋区小竹ではなく練馬区向原です。
板橋区の相場では周辺相場に足を引っ張られて値崩れリスクがある。小竹にあおれをはね返す程のプレミアはない。
しかしこの物件は板橋区と両方にまたがった立地ながら練馬区アドレスでありかつ江古田駅圏内なので値付けは高めでも相場的に値崩れしにくいのですよ。

[240: ご近所さん]

ここら辺のこと全く知らないの露呈しているよ。

[241: 物件比較中さん]

>>239
逆。板橋区向原と練馬区小竹町ね。

[242: 購入検討中さん]

ここって
今、工事の幕でおおわれている所すべてがマンションの敷地ではないんですか？
不動産屋の隣あたりが建設予定図に含まれていない気がするのですが。
気のせいですかね。

[243: 匿名さん]

駅近のほうには賃貸マンションが出来るんじゃないでしょうか？

条件いいほうが、賃貸になっちゃうなんて、、、やっぱり地権者に気をつかったんでしょうか？

[244: 匿名さん]

国土交通省の土地総合情報システムによれば、ここの土地は全部で17億5,200万円で取得されているみたい。
取得価格は坪当たり137万円強。
今の一坪当たりの建築費がどのぐらいかわからないけど、仮に85万円だとすると一坪当たりの原価は154万円ぐらい

仮に155万円とすると、原価率70%で考えるなら、一坪当たり221万円。このあたりが赤字になるかどうかのぎりぎりライン。

野村がグランマークで＠220で楽勝で売り切ったから、もう少しバッファを乗っけて＠250～＠260ぐらいでくるんじゃないかな？土地の取得原価から考えれば、意外とそんなものかもよ。

[245: 匿名さん]

計算がよくわからない…
家賃18万のもだけど

[246: 匿名さん]

家賃の話は知らないけど、計算を補足しておくよ

175.200万円（土地取得価格）÷8,400㎡（延床面積-容積対象外面積）≒20.86（平米土地原価）
20.86×3.3＝68.9（坪土地原価）
68.9＋85（坪当たり建築原価：これは自信ない。建物仕様によっても変わる）≒155（坪当たり原価）

155÷0.7（原価率：販売管理費とかを入れるとこのぐらいだと思う）≒221

これが採算ぎりぎりライン。
後はどれだけ余裕を乗っけてくるか。

[247: 匿名さん]

何か具体的な数字が出ると信憑性高くなるな。
坪221なら利益乗せて坪280だとしたら、なかなか暴利だな

[248: 匿名さん]

>>246
ありがとうございます

最初の土地取得の坪単価と述べ床あたりの土地の坪単価がごちゃ混ぜになってわからなかったです。

改めて説明見てだいたい想像できました。

建築工事単価が実際はどうなるのか
それと鉄塔などの解体工事も結構かかっているかもしれませんね。

とはいえ坪300はいかないことを祈ります。
願わくば250ですが。

[249: 匿名さん]

徒歩15分の野村の練馬豊玉が、250～260くらいですので、徒歩2分のここが280～290くらいでも勝負になるかと思います。

[250: 匿名さん]

練馬と小竹向原では駅力が違いすぎます。

[251: 物件比較中さん]

まず伊藤忠のクレヴィアとプラウドを同じで比較してる時点で本当に不動産探してる人なの？って思うわな

同じ立地でたいして仕様に差がなくてもブランド料で一割は違う。

まあ確かにプラウドは外観がいいのが多いけど（間取りとかは微妙）

[252: 匿名さん]

郊外の団地物件以外はそんな甘っちょろい値付けはしませんよ。
今は買える最安値で仕入れ、売れる最高値で売ります
一部の銀行系大手以外は販売に人件費など販売管理コストをかけたくないから竣工前に売り切り後は可能な限りコストカットして仕上げてきます。

[253: 匿名さん]

>>252
補足しておきますと用地取得時、資材発注時、販売開始時、販売終了時、入居時、全ての段階で違った相場の風が吹いています。
世間では消費税前の各社大型目玉商品オンパレードの時期には売りに出せなかった徒歩10分以上や小さめの土地にバンバン高値マンションが建ってきています。
ここはそうした物件との比較ではかなり魅力的な物件だと思います。前が一種なら最上階は坪300でも買い手ははつくでしょうね。

[254: 匿名さん]

主にリビングに面する窓側は準工ですね。

集合エントランス側が1中高。もう一つのゴルフ場向きも１中高。

[255: 匿名さん]

ってことは、もう1方のゴルフ場は既存不適格か。

[256: 匿名さん]

駅から近くてマンションが階段式のデザイン。
このルーフバルコニーの部分がいいですね。日当たりもよくてベランダ部分が広く使えて。
田の字ですが収納は広めでしょうか。
共用施設の菜園区画は、いろいろ問題が発生しそうですけど。

[257: 匿名さん]

間取りがUPされてましたね。

1階は庭からもアプローチ出来て自転車もおけるのはいいですね。

[258: 匿名さん]

おいおい
間取りも優秀やないですか
早く2LDKもアップして欲しい

[259: 匿名さん]

間取りはかなりいいかんじ。
この辺りの物件では殆ど無いディスポーザーもポイントが高い。

菜園だけが微妙だけど、最近のマンションにしてはかなりいい感じで、知る人ぞ知る良マンションになる可能性を秘めているね。

[260: 購入検討中さん]

南側の駐車場は土地も結構広いし将来マンションか何か立ちそうな予感
そうなると低層階の日当たりが気になりますね

[261: 匿名さん]

高層階 3LDK 7,000～7,500万円
4LDK 8,500～9,000万円
中層階 3LDK 6,500～7,000万円
4LDK 8,000～8,500万円
低層階 3LDK 6,000～6,500万円
4LDK 7,500～8,000万円

※2LDK 5,000～5,500万円

これが、皆さんの掲示板に書いていただいた単価を基にした価格予想でしょうか。

前に建物が建ちそうなところは、価格を抑えてくるのではないでしょうか。