クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[121: 物件比較中さん]

そもそも本当にここは敷地に暗渠が通ってたのか。グーグルで調べると通ってるっぽいけど

まあ営業に確認すればいい話なんだが。

液状化予測図だと別に問題ないけど住宅地盤診断サイトだと評価だめっぽいね。標高は高いけど

[122: 匿名さん]

杭の長さまだ？
どこで分かるのよ

[123: 匿名さん]

小竹向原で駅近のマンションて無いから高くなってもおかしくない。でも小竹向原の中古価格は坪180前後のようだ。

https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?m=0&key=%BE%AE%C...

[124: 周辺住民さん]

↑セブンの入っているマンションで190ぐらいだね

杭の長さ、支持地盤の深さや水位など建設会社に聞かなきゃわからないよ。
それを聞く窓口が販売の伊藤忠でしょ。

[125: 物件比較中さん]

だからそういう情報は普通は勉強してる営業なら答えられるもんなの
公式ページに地盤のN値とか杭の太さとか深さとか表示するのもデフォルトになってきてるし

[126: 物件比較中さん]

遅くてもモデルルーム開くころにはってことね。今電話で確認してもこたえてくれるかは知らないけど

[127: 物件比較中さん]

デべの人間が現場行くのは当たり前だからな。

まあ三菱みたいな大手でも不祥事多いけど。チェックはしっかりしてますとかいいながら

[128: ご近所さん]

今回はモデルルームは敷地の場所に建てるのかな？

よくモデルルームが建てられる要町3丁目の交差点近くの所は動きないね。

[129: 匿名]

ペラボー外廊下で値段は高いだろうなあ
いまの時期の計画だと。

[130: 物件比較中さん]

はっきりいって桜上水ガーデンズみたいに免震なら
70平米6500万でも欲しい

ここは耐震だろうから6000までかな
上層階はいらない

どこも免震のマンションつくってくれないなー。コスト上がりすぎたか

[131: 匿名さん]

中古相場が180万円/坪ってことは、７０平米だと2,500万円程中古価格とカイリがあるってことですか？

駅近でリセールを期待してたんですが、そもそも新築時に高ければ、値下がり率がすごいことになりそう、、、

築１０年落ちで分譲価格比６０％台か～
もっとリセールがしやすい物件探したほうが良さそうですね。

[132: 匿名さん]

坪180万とかお花畑のところ失礼しますね
皆さん住まいサーフィンの沖式価格で話してらっしゃいますけど、あれ個人が勝手に出してる価格なんですよ。
駅近が坪180なんて山梨までいかないとありませんよ。今すぐ解散して頂けますでしょうか？

SUUMO調べ
■レーベンハイム
小竹向原　徒歩17分
67.5m2　3LDK　2004年　3599万円

■ライオンズマンション
小竹向原　徒歩13分
75.42m2　3LDK　2005年　4280万円

[133: 物件比較中さん]

日本語読めてる？勘違いしてるのか？

年数にもよるが都内の中古で坪180以下なんて腐るほどあるぞ
お前本当何歳だよ笑大丈夫かその頭？

[134: 匿名さん]

この掲示板はさっそく品が悪いですね。

[135: 匿名さん]

確かに都内坪180なんてざらにある。けど、小竹向原徒歩2分のここは中古になってもそこまで下がるとはとても思えない。

[136: 匿名さん]

地盤と用途地域がネックだろうね。
あとはそもそも最初にいくらで値をつけてくるか。
あと小竹向原は便利だけど、生活環境はそこまで良くないんですよね。

[137: 匿名さん]

自分が売ろうと思うまで住めば結構値下がるよね
人口は減っているし、全体的には供給過剰気味だし

駅近だから売れるだろうけど
震災後とオリンピックで建設バブルだしね
はじけるのはそう遠くないと思う

[138: 匿名さん]

>>136
よくないっていうか何もないという方が正確かな。
ま、駅近の場合のゴミゴミ感がないという意味では個人的に気に入っているけど。

[139: 匿名さん]

ペラボーって何？

[140: 匿名さん]

ベランダを仕切る戸境いのボード

[141: 匿名さん]

緊急の時に破ってお隣にいけるやつのことなんだ。
教えてくれてありがとう。

しかしベランダが隣接してればあるものだよね。

今のところはベランダ小さくて隣のベランダには面してないからないけど
子ども小さいから避難ハッチを下がっていくのはちと怖い。
あった方がいざ避難の時は心強いよ。

[142: 周辺住民さん]

小竹向原駅に住んで10年になります。有楽町線だけでもまあ便利でしたが、
副都心線開通で新宿三丁目、渋谷へのアクセスも便利です。
買い物は自転車で隣の駅の千川のライフか環七のOKストアに行きます。
住めば都なのかもしれませんが、まあまあ便利だと思います。
とても興味がありますが、問題は地盤かなと思います。
もともと小さな川が流れていたのを埋めたと聞いたことがあるので、土地が低いのもそのせいですね。
けれども東京メトロは安いしとても便利だし、どうにかローンが組めたら欲しいかも。

[143: 匿名]

ペラボーがむき出しか、きちんと意匠が施されてるかで
印象は大きく違うね。
機能は変わらないけど、細かいとこにコストかけてるかの
差が歴然と出るよ。
逆梁もペラボーじゃなくなるケースが多いので、
重厚に見えることが多い。
見た目は軽視できないよ。

[144: 物件比較中さん]

皆さんに質問ですが、ライオンズ練馬平和台って、検討対象ですか？グランマークは名前があがっていましたが、こちらはどうですか？

[145: 匿名さん]

グランマークは、駅距離が異なりますが、ブランド力・価格で他を圧倒してたので、名前が出るのは当然ですが、、、

ライオンズ練馬平和台は、グランマークより半年前に始まったのに、あと６～７割程残ってるそうなので、こことは競合しないでしょう。

[146: 匿名さん]

>>133
馬鹿すぎw
しかも内容が脊髄反射過ぎw
急に都内全域の話にしてるけど、駅近の話をしてるんだよ。
都内で駅2分の坪180なんて築30年まで行かないとないから。

[147: 入居予定さん]

グランマークって周辺マンションどこでも名前挙がりますね！

グランマークや他マンションの掲示板見てるとホントに人気マンションだったんだなと。

もう少し早く探しだせばと後悔してます。

ここが掲示板に書いてあるように６５００万円とかなら残念で仕方ありません。

営業の方見ていただいたら、是非安くしてくださいね！！(笑)

[148: 匿名]

グランマーク関連の書き込みは無駄だよ。
誰も真面目に読んでないって。
空気が読めてれば、無駄な労力をここでの書き込みに
割くこともないはずです。

[149: 匿名さん]

確かに！もう完売しちゃったしね！

私も間に合わなかった口ですが(笑)

[150: 周辺住民さん]

あー、このゴルフ場掘り下げてそこを駐車場として使ってたんだった。

前面道路から同じ高さでアプローチするなら
盛土だよ。
地盤改良ちゃんとしているかな…

[151: 匿名さん]

地盤の話してる奴は買わない奴だろ
ここの希少性の前には地盤のリスクなんて
アイス買ったらスプーン無かった程度の問題に過ぎない

[152: 物件比較中さん]

>>146こういう馬鹿で無知なやつが増えたから日本って駄目になっただろうな。悲しいね

[153: 物件比較中さん]

あのさみなさん日本人だよね？まあお隣の国や外国人だったらしょうがないけど
家買うなら色々勉強してますか？無知やバカが多すぎて話にならない。同じ民族としてもっとまじめに勉強することをお勧めします

[154: 物件比較中さん]

戸境がペラボーでもいいんだけどさ、ちゃんとしてるところはペラボーがむきだしにならないようにしてあるんだよね普通

画像みるかぎりむきだしっぽいよね。まだわからないけど

[155: 匿名さん]

低地というのが気になる方は以下を参考にしてはいかがでしょうか。

http://m.blogs.yahoo.co.jp/kotakemol04/64345542.html?from=relatedCat

toutoi-tokyo.blogspot.com/2013/01/kotakemukaibara.html?m=1

あと、罵りあうのは控えましょうよ。言い合っている方々にマンション事情に知識が豊富なことはよく分かりましたから。

[157: 物件比較中さん]

私の性格はどうだって関係ないでしょう別に。知ったかぶってデマを言ってる人が多いから呆気にとられてるだけですよ。

私は根拠がないネガはしませんし。わからないことはわからない

[158: 物件比較中さん]

まあスレの雰囲気が悪くなるのでやめます

[159: 匿名さん]

リンクがうまく貼れてませんでしたので、再掲。

http://toutoi-tokyo.blogspot.jp/2012/12/kukaku-tikei-sakuradai.html

[160: 匿名さん]

うーん、なんだか戦争に向かってまっしぐらの政翼賛会みたいな議論ですね。

買いが正解だと思ったからといって全てのネガ要素を排除しようとするような乗りと勢いだけの愚かなやりとりはやめていただけますか？
この値上がり基調のご時世に勢いだけで買えるほど安ければ理由がちゃんとありますからね。

[161: 物件比較中さん]

>>160 もうやめましょう。

あとこの掲示板に長い間いる経験からいうと、なぜかネガは削除されたり顔真っ赤にして否定されたりすることはあります
デヴェロッパーの人なのかはたまた契約者の人なのか地元の人なのか知らないけど
ポジばっかり書くのは許されてネガが許されないというのはフェアじゃないですよね
前からこの掲示板はそういう傾向があります。
もちろん根拠がないネガやデマは許されないと思いますけどね

[162: 匿名さん]

情報不足なまま適当な書き込みするのもどうかと思いますが、それにいちいちネットの掲示板ごときで過敏に反応すること自体が、ナンセンスですよね。
それこそ労力の無駄です。ここで憂さを晴らしているような人は、余程リアルで報われない仕事をしているのでしょう。

[163: 匿名さん]

失礼しました。再々掲です。
159のリンクは練馬区桜台の記事でした。申し訳ないです。

http://toutoi-tokyo.blogspot.com/2013/01/kotakemukaibara.html?m=1

このブログの立体マップはよく出来てるなあ、と思います。

[164: 匿名さん]

グランマークにしてもライオンズにしても駅から遠いですよね。
やはり小竹向原駅に近いってのがいいですよね。池袋近いし。

でも高そう。ライオンズが安くなればそっちかなぁ。

[165: 匿名さん]

ライオンズマスタープレイスはいざとなるとマンションそばからバス使って、
練馬、赤羽、池袋、光が丘にもアプローチ出来るから雨の時は助かると思うよ。

でも小竹向原だと池袋から終電終わっても歩いて帰るという手もある。

[166: 匿名さん]

グランマークとライオンズってどっちが人気なんですか？？

[167: 匿名さん]

>>165
40分も歩くくらいならタクシー乗るんでは？

[168: 匿名さん]

グランマークの方が人気ですね。なんでか分からないけど。そこまで大騒ぎするマンションじゃないと思いますが。
個人的にはライオンズの方が高級感あっていいと思います。カッコ良かったです。いままさに交渉中。結構安くなりそう。

池袋から小竹は確かに少し距離がありますね。多分少しだけ要町側に歩いてからタクシー乗ればワンメーターで帰れると思いますよ。良くそうしてました^^;

[169: 匿名さん]

ライオンズって張りぼて感がすごい気がするけどな。

[170: いつか買いたいさん]

あのゲートですよね。意外に良かったですよ！

[171: 匿名さん]

現場見てきました。基礎杭を準備している様子でしたが何とかいう地下の川に対する特別な工事をやっている気配はなかったです。
杭の場所をずらせば問題ないという見解なのでしょうか、すでに特別な施工をしたというような地盤の状況ではなかったです。

ちなみに環境は静かで長閑でした。暑かったので駅からこのぐらいの距離に家があると楽だなと思いました。
すぐそばにイオン系列の小さなスーパーがあり品揃えは100均コンビニに毛が生えた程度でしたが忙しいときには使えると思いました。

[172: 周辺住民さん]

駅前の道を挟んだ反対側にスーパーのいさみや、ドラッグストアのツルハがあります。
大抵の日常のものはそこでまかなえますよ。

私も昨日現地見てきました。
思っていたよりも敷地内の土地の高低差があるのをどう処理していくのか
（ゴルフ場の境に向けて緩やかに下がっている。）
低い方を建物でかさ上げするなら水のことそんなに気にしなくて済みそうですね。
大きな杭が用意されてました。
水はけがいまいちな様子（水たまりが残ってた）。
隣のゴルフ場の機械音はそっち向きの住戸だと早朝だと気になるかな。

ここら辺は本当に駅前だけど静かですよね。
以前住んでいました。また戻りたいなと思いつつ。

静かな夜には西武線の走る音が遠くに聞こえるほど静かでしたよ。
駅までのアプローチで交差点前は結構交通量があって気をつけないといけないなと思いました。

詳細発表待たれますね。

[173: 匿名さん]

条件は悪くないですから、ホントに価格次第ですよね。時期的に消費税は１０％かな。

[174: 匿名さん]

>>172
スーパーイサミってマンションの一階にあることろですよね、道のこっち側からも見えてましたけど暑くて歩くのやめました。
駅にエスカレーターがあるとありがたいですが無理でしょうね。
最後は値付けと質感のバランスでしょうか。20坪で間取りに無駄がなく4000万円台半ばまでなら良いのですが。

[175: 匿名さん]

４，０００万半ばはまずないでしょ。
この駅距離だと最近の上昇具合から言って５，０００万がボーダーだろうね。

[176: 匿名]

低層階でもそんなに悪条件はないので、174さんの希望の価格は
難しいかもしれませんね。
価格帯のバラツキは少なめの物件になるのではと思いますが、
どうでしょう。
販価とコストダウンのバランス如何では、千川付近の中古探しと
両睨みになりそうです。

[177: 購入検討中さん]

みんな夢見すぎ。相場感無さすぎ。
4000万台なんてあるわけないでしょ。
坪単価最低でも280万からスタートなので6000万前半メインです。5000万くらいで買いたいなら板橋区と練馬区の奥の物件へ。

[178: 匿名さん]

安い駅近は無い。
朝霞2分でも高いよ

[179: 匿名さん]

60.07m2なら5000万円そこそこでしょ？

[180: 匿名さん]

南向きは6000万円後半～7000万円前半になるんじゃない？

[181: 周辺住民さん]

庶民の町だよ。
そこまで出せる人は違うところ行くと思うよ。

[182: 匿名さん]

野村の練馬豊玉のほうが良さそうですね。

[183: 匿名さん]

7000万も出して小竹に住もうって家族が、そんなにいるとは思えないが。

[184: ご近所さん]

小竹町は低層住宅街なのがいいところ。
by 小竹町住民

[185: 匿名さん]

でもここ準工なんだよね？

[186: 匿名さん]

谷底(準工）と坂上（一専）では残念ながら雰囲気違うよ。
そこは駅近でカバーなんだろうけど。

[187: 匿名さん]

業界の方に話聞いたところ、建築費が上がってて、ここも影響受けてるらしくて、価格が決まらず販売が遅くなったらしいです。

設備仕様を削るか価格を高くするらしい。

[188: 匿名さん]

187さん

ということは、ここは高値掴みになるってことですかね？

[189: 匿名さん]

消費税前の駆け込み需要で実績を確保しているから業界的には今の時期は無理に売る局面じゃないんだよね。
でも世の中の流れは供給に冷え込みに反して需要が伸びてきている。
オリンピックまでは右肩上がりって予想してる人が多いからね。

[190: 匿名]

どこでもそう。
建築コストの上がり方ハンパない。

[191: 物件比較中さん]

建築コストは上がってるのは事実だけど
デべの純利益だって上がってる。

[192: 匿名さん]

グロスを抑えるために狭い間取りを増やす。
坪単価いくらかより、いくらまでなら払えるかが大事だからね。
あと、共用施設を作らないがこれからの主流になるかも？

[193: 匿名さん]

MRいつできるのかね

[194: 周辺住民さん]

当地住民です。私の主観ですが、小竹町の気に入っている点です。
・全体的に落ち着いている点
・遊歩道が整備されており、四季折々の草花に和める点
・隠れた名店（飲食店）が点在している点
・有楽町線、副都心線の２路線で、都心、副都心、横浜方面へのアクセスが良好な点
・小学校、中学校とも落ち着いている点
・普段使いのスーパーが充実している点
・武蔵野音楽大学や日芸なども近く、学園祭も地域ぐるみで楽しめる点（武蔵野音大は校舎立替でより素敵な感じになると思われます）

住んでいれば、いいところも悪いところも見えてくると思いますが、悪い点はあまりないような、、、気がします。

[195: 匿名さん]

>>192
あれは一時期の流行りです。
どうせ頭割なのだから贅沢しなきゃというのはバブル世代の主婦が初めてマンションを購入した頃はお約束でしたがすぐに誰も使わなくなりそれが金食いのお荷物設備だと知れ渡りました。

[196: 匿名さん]

お隣のグランマークレジデンスは全戸完売したみたいですね！

やっぱり、野村のマンション人気だ！！

[197: 匿名さん]

お隣？

[198: 匿名さん]

間違えた。隣の駅のグランマークレジデンスです。

ここはいつからだろう？建築費の高騰をどう価格に反映させるんだろう？

平均6,500万円なら買いかな。

[199: 匿名さん]

4LDK狙ってる人多そうだな

[200: 匿名さん]

なかなか掲示板盛り上がりませんね。

やっぱり価格が、高いことが皆さんには評価されてないんでしょうか。

7,000万円くらいならこの立地では妥当な金額かと思うんだが、皆さんどうでしょう？

[201: 匿名さん]

小竹で7000万が妥当？
ないない。

[202: 購入検討中さん]

この規模だとディスポーザーはつくよね？
管理費どのくらいだろ

[203: 物件比較中さん]

住友×西松の要町が中層階６７㎡で６５６０万つまり坪３２０前後

ここはどう考えても高くても坪３００前後

７０㎡６０００万～ですよ笑　７０００万とかありえない笑。それだったらまだ免震で大手施工の桜上水ガーデンズのほうが遥かにいい。

[204: 匿名さん]

ここは小ゼネコンなので、仕様は抑えてくるかと思いますので、平均6,500万円くらいじゃないかな？

[205: 周辺住民さん]

バブリーな価格だねぇ。
70に6500も出す気になれん。

[206: 匿名さん]

5980万くらいなら考えてもいい。

[207: 物件比較中さん]

条件のいい部屋なら６５００ぐらいだな角部屋中層階以上

[208: 匿名さん]

本来、このエリアは6,000～6,500万円が相場価格。

ただ、建築費の高騰で金額が上がってるので、他のマンション見てると予想金額より400～500万円くらい上がってるケースが多いので、ボリュームゾーンは6,500～7,000万円くらいになるんじゃないかなと。あくまで、私の予想ですが。

もしくは、仕様を抑えて、6,500万円平均とかかな。

野村の氷川台は異常に安かっただけなので、ここの価格設定は間違えじゃないと思います。

[209: 匿名]

外廊下の羊羹マンションでクレヴィア、この施工会社で
坪300？厳しい時代だなあ。

[210: 周辺住民さん]

誰がババ引くかって感じだね。
復興、オリンピック需要が終われば確実に値下がりするから。

中古の空き家もその頃は増えているだろうし。

[211: 物件比較中さん]

はは、ここで6500以上はないわ笑
まあ欲しい人は買えばいいと思うけど。
交通の便は悪くないし、駅近

よほど共用施設が豪華で仕様いいなら
6500はありだが、このデベとゼネコンなら
その可能性は低い

ちなみに70平米6500万以上は今の相場でも大塚駅近など山の手線に手がとどくよ。
茗荷谷など山の手線内側もね。

なんか価格つりあげようとしてるやつがいて笑える。

まあ小竹向原はこのぐらいの規模のマンションは
少ないからそこまでして欲しいのかな笑

冷静に考えても6000万前後の物件です。
地盤もよくなさげだし。(地盤がいいなら教えてください)

[212: 匿名さん]

文京区小石川でも68.05m2、6,480万円なのに小竹で7000万とかありえない。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414409/

[213: 匿名さん]

駅から遠いじゃん
そんなの比較対象に上げてくるな。駅近は埼玉だって高い

[214: 匿名さん]

駅近でも7,000に近くなると世田谷の桜上水ガーデンズに届くよ。
条件によっては70で6,500はあるかもだけど、最多価格帯はもっと下だろ。

[215: 匿名さん]

>>213
駅近といっても徒歩2分じゃん。
徒歩1分なら話は別だけど。
2分のマンションなんて腐るほどあるでしょ？

[216: 匿名さん]

90世帯に売ればいいんだからこちらの希望価格＋αになるのは間違いない。
それが相場ってもん。期間は1年以上あるから、それでも売り切るのは楽だろう。
あとﾁｮｲﾁｮｲ沸くオリンピック後下がるとか言ってる預言者はオカルト版から出るな。
そう言う奴が多いほど下がらないのが相場だろ。今まで生きてきてそれくらい感じるよね

[217: 物件比較中さん]

ちなみに４０戸程度しかない駒込南北線３分　山手線５分　の東急の物件が７０㎡６３００万～７０００万ちょいぐらいね
まあ駒込といっても豊島区だからそこまで高くないけどね

同じく東急の茗荷谷６分の物件も７０㎡で６０００万後半かな

ちなみに９０戸って戸数少なくはない

地元需要があればすぐ売れるだろうけど

竣工後完売が当たり前な住友が要町１分で坪３２０なんだから施工も無名なここが坪３３０なはずがない
何度も言ってるが条件がいい部屋は６５００万ぐらいはありえるだろう。高層階角部屋とか

まあこれはあくまで自分の考えなので伊藤忠が強気に出しても売れてしまえば伊藤忠の値付けが正しいということであり
この辺のマンションの需要がどれくらい高いかによる

ちょっと前だから相場は違うといえど同じ伊藤忠の千川４分の駅近物件が坪２００前半なところ見ても
よほど豪華な物件じゃない限り７０㎡７０００万なんてありえない数字ですね

[218: 匿名さん]

昔と今は違う。

今度、練馬駅徒歩12分で、清水が平均7,000万円のマンションが出てくるらしい。

ここで、7,000万円弱は特段高いと思わない。

[219: 物件比較中さん]

印象操作乙

[220: 匿名さん]

小竹向原駅近で、70-80平米台中心の新築マンションの供給がここ最近なかったことは、このエリアで探してた人なら周知の事実。しかも駅徒歩2分レベルはこの先出ないんじゃないかな。
私もそうですが、地縁のある人にとってはここの希少性が分かっているかと思うので、坪280万超が平均価格帯になるかと。とすると、70平米6000万円程度。
あとは、仕様と建築費高騰の影響次第ですね。