クレヴィア小竹向原

[匿名さん]

公式URL：http://www.c-kotake.jp
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株木建設株式会社 東京本店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

所在地：東京都練馬区小竹町二丁目1-1他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅徒歩2分、
西武池袋線「江古田」駅徒歩11分

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[1: 匿名さん]

ここは確実に早期完売しそう。小竹向原駅ちかはなかなかないですからね。

[2: 周辺住民さん]

総戸数１１４戸内事業協力者住戸２５戸てなってるけど、もとなにがあったところだっけ？

[3: 匿名さん]

DINKS向け2LDKを検討していますが、
ここの2LDKはいくらぐらいと予想されますか？

[4: 購入検討中さん]

注目してました。現地も見に行きました

個人的に思ったのは敷地が広くて周辺はあまり高い建物がない感じなので日当たりとかは全体的にいいかなと感じた。
そして最大のメリットは駅近でしょうね。確かに近かった。

残念なのはゼネコンがマイナーなのと小竹向原自体ほとんど住宅街なので普段使い以外のものは
やはり池袋に行くのかなと。
スーパーコンビニ、薬局などが最低限あればいいという人にはいい物件でしょうね

[5: 購入検討中さん]

個人的な予想は平均２００後半。もちろん昨今のマンション相場は読めない部分がありますが

[6: 匿名さん]

>>5
交通利便性と希少性を考えるとそのくらいはしそうですね。

[7: 周辺住民さん]

もともとは、ゴルフ練習場が二つ並んでいたところの一つをつぶした跡地ですね。

[8: 匿名さん]

相場が上がっていることを考えると坪300もありそう。

[9: 物件比較中さん]

もちろん条件がいい部屋は３００超えてもおかしくないですね

[10: 匿名さん]

都内ではまだまだ珍しい4LDKもあるね。真四角ではなく徐々に先細りするタイプなら高層階はルーフバルコニー付くプレミアムも有るか？
なかなか駅近が出ない小竹向原、伊藤忠、駅2分、これは坪330切って320でしょう。

[11: 匿名さん]

ココでよく出る数字*1.1の値段だと思うよ
殆どの場合でデベの値付けと購入者の希望価格は乖離するんで。
駅から近いし良さそうな物件ですな

[12: 匿名さん]

谷底だけど地盤とかどうなんだろう？

[13: 購入検討中さん]

マンションマニアって人のブログに出てたけど、駅に近いほうの土地は賃貸マンションになるらしいです。
ゴルフ場の跡地の割には戸数が少ないと思いましたがそういうことでしたか。

あと、敷地内の真ん中に機械式駐車場とはどうなんでしょうか？？

[14: 匿名さん]

別のモデルルームで聞いたんですが、280～290万円/坪みたいですので、平均6.000万円前半～半ばってとこですかね。

高いですね。。

[15: 匿名さん]

同じ路線の氷川台のグランマークレジデンスが坪２２０万で楽勝の売れ行き。
それをベースに考えると、

氷川台と小竹向原の坪単価の差が約1.05倍（by住まいサーフィン）
1F~4Fのフロア合計と1F～11Fのフロア合計が約1.05倍（by住まいサーフィン）
駅徒歩が1分につき4万（by住友信託コラム）
で考えると
220×1.05×1.05＋（9×4）＝278.55
大体坪280万なら相当仕様を落としても楽勝で捌ける値段感覚。

グランマークからさらに1年半後なので、金利上昇がなければ坪300～320でも占有部をそれなりの仕様にすれば大丈夫そう。

価格勝負なら@280前後、そこそこ高級感を出してくるなら@320弱じゃないかな？

>>13
マンションマニアは面白いけど、価格の感覚がやや古いのと、埼玉県・北区が本領で練馬区は弱いのが弱点。
ブリリアときわ台でも「1割ほど高い」を強調していたから昔の価格感覚が抜けていないのだろうし、埼玉へのアクセスを考えてる時点でここのメインターゲットからはやや離れている。
価格が1割ほど高くても王子のタワーより練馬の低層住宅街を好むひとがターゲットだよ。

[16: 匿名さん]

坪300でも売れるだろうね。小竹向原は地下鉄プラス駅上小学校のせいで騒音とか治安上の駅近のデメリットはないし、駅があちこちの路線と直通で交通利便性が高いから駅近物件を待ってた人も多いだろうし。

[17: 物件比較中さん]

また適当なこというやつがいる
グランマークは野村だっけ？はっきりいってあそこは阪急も入ってるけど野村ブランドだからでしょ。

伊藤忠は商事と違って不動産のほうは特別ブランド力ないし、今まで物件みたけど高級感が売りってわけでもないよ
カタカナの無名デべよりはいいけど。クレヴィアシリーズ。
高級地域以外でクレヴィアが高級感あるマンションつくったことがあるなら教えてくれ。まあ高級感っていうのも
に人によって違うだろうけど。

それにゼネコンも茨城の無名地方ゼネコンでしょ

どう考えてもこのご時世だから単なるコストダウンだよね
スーゼネとはいわないまでもこのぐらいの規模で地域のランドマークなら準大手ぐらいつかってほしかった
素人には建築技術は詳しくわからないけどやっぱりネームバリューってあるし

まあまだ仕様などわからないからなんともいえないけど

後ゴルフ場跡地って昔川通ってたって小竹向原のBBSに書いてあったんですが本当かどうか知ってる人いますか？
自分でも調べてみますけど

[18: 匿名さん]

>>17
長谷工じゃないだけマシだろ。茨城に失礼。

[19: 物件比較中さん]

長谷工って一応準大手だし、マンション実績ならはるかに株木建設より多いだろ何いってんだ

免震タワーなど中心にタワー実績もかなりあるし三菱や野村や三井もかなり使ってる

まあなんで財閥の物件なのに長谷工使うんだよって思ってましたけど。単なるコストダウンですね


野村ブランドと一緒にしちゃいけませんよ。辺鄙な場所でも野村ブランドであったら高値でもそう時間かからないで
売れちゃう時代ですからね。桜上水は野村にしては苦戦してるけど

[20: 物件比較中さん]

あと多分ぱっと見ペラボーですよね？　
配当計画とか見ても高級物件であるはずがない
まあまだ情報があまりないので今の段階でジャッジしちゃいけないかもしれないが

立地は気に入ってるので地盤が問題ないなら検討したい。