Brillia Mare 有明

[匿名さん]

パーフェクトな暮らしを求めて
たどり着いた有明という地
自然と寄り添うこの場所で始まる
ビックプロジェクトが叶えるのは
高揚と鎮静
双方を手に入れる贅沢

だそうです。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分

[676: 匿名さん]

>>671
固定資産税＆キャピタルロスすら計算されていないぞ。
5.88%の利回りは、まさに机上空論ですな。

[677: 匿名さん]

管理費だって年々値上がりするし、大規模修繕なら一時金徴収もあるし、
店子変われば仲介手数料も広告料もあるし、最低限リフォームとかもあるしね。
最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。

[678: 匿名]

まあ細かいことを言えば、いろいろあるが、店子がかわると広告料？
そんな業者がいたら、別の業者にすればいいまでのこと。
私、あまたの賃貸で、そういうもの払ったことはありません。要求されたこともありません。言ってみるだけといった感じでちょっと言ってすぐ引っ込めた業者が、昔いたかも程度。
仲介手数料１ヶ月は、礼金２ヶ月で差し引き+１ヶ月。そんなこと分かった上で言ってると思うが、そうだとしたら、無知な人を惑わすだけなのでは。

リフォームも大した額ではありません。
大規模修繕による一時金徴収。実際自分のマンションでされた経験はおありなのでしょうか。
私は１回だけ徴収されたが、これは昔の修繕積立金が極端に安く、かつ現在のような修繕積立基金の徴収がなかった時代の物件。
現在の物件。
高輪ザ・レジデンスの４０平方メートルくらい（賃料２０．５万円程度）で１０年目１１．７万円、２０年目１６．９万円、３０年目１１．９円という計画案が出されています。累計４０．５万円。
１．３５万円。年平均で１.３５万円にすぎません。

最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。
これにいたっては笑うしかありません。
店舗の話じゃあるまいし。作り話みたいな話はやめましょう。よほど僻地のバス１５分、バス停から徒歩１０分といった物件なら分かりませんが。

固定資産税は、入れるべきでした。
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。

キャピタルロスを言うならキャピタルゲインも考慮すべき。
ここの低層階が坪２００万円程度で買えればキャピタルロスは、ないのではというのが、私の見立て。異論のある人ももちろんいるだろうが、そう思ったら買わなければいいでしょう。

いずれにせよ、あまり経験がなく賃貸はリスクが一杯と思っている人が多いように思いますが、好立地の人気物件を、比較的割安な価格で購入する限り、リスクは非常に小さいですよ、といいたいだけです。
割安の分かれ道は、現在では利回り５パーセント弱といった所でしょう。
この物件で言えば、固定資産税、大規模修繕費、リフォーム費用等を考慮しても、５．８８パーセントが５．５パーセントに低下するか程度ですので、話の大筋は変わりません。

[679: 匿名]

３０年目１１．９万円
に、お詫びして訂正。

[680: 土地勘無しさん]

>好立地の人気物件を〜
だからどこが好立地なんだ？最寄ゆりかもめの最果ての地のマンションが。
なぜ有明？
まったく説得力がない。

[681: 購入検討中さん]

>>680さん
そこまで力強く否定するなら、検討外なのですよね？
ここに来なくても良いのでは？

[683: マンション投資家さん]

680の肩を持つわけじゃありませんけど、679がこれだけ力込めて長々と語ってるのに
賃貸における最重要要素の立地が悪い場所だからじゃないですかね。

私が見ても？？？な内容ですよ、実際。
投資で考えるのであれば、
近場の東雲、豊洲で築浅、駅近物件を探した方がまだ良い。
5.7％で回せると勝手に思うのは結構だが、もう少し中身のある事を書かないと。
説得力が何もないから、皆突っ込む。

まあ最後の賃貸はリスクが低いという意見は間違っていないなけどね。

[684: 有明万歳]

おはよぉございます。今日はいまいちの天気ですね。
今週末からはＧＷなのでまったり頑張りましょう。
随分とスレ番が進んだようですが、一部正しくない情報や誹謗や中傷だけの発言が増えてきましたので、「sage推奨」でお願いします。
リストの２ページ目に入ったら、興味ある方は探してください(^^ゝ

尚、2chレベルの用語を使用しての誹謗中傷だけのレスなど削除事由に該当するものは、お掃除させて頂きますのでご容赦ください<(_ _)>

[685: 不動産購入勉強中さん]

固定資産税がかからないというのは本当ですね。
０ではないですが、なぜかあまり高額ではありません。

ゆりかもめが最果てって、おっしゃいますが、
結構、空いてて見通しもよく、自分は大好きなんですが、、。
乗ったことあります？景色最高ですよ！

[686: 匿名さん]

>>685
固定資産税があまりかからないのは、新築で購入した場合の最初の数年だけ。
その後は、かなりかかる。

現在は軽減措置があるからね。しかしその軽減措置も、もうすぐなくなる可能性が高い。
すべては政策次第。

それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

もう少し真実を語って欲しいものですな。

[687: 匿名]

>>それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

そう単純ではないです。
都心の坪単価の高い物件なら土地分が過半をしめ、かつ戸建ては経年劣化で、年率６〜８パーセントの減価を見込まねばならないが、優良マンションなら同２パーセント程度の減価ですむ。

固定資産税については、もう少し詳しく書けばよかったとは思うが、
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。
と＜とりあえずは＞としているのだから、揚げ足取りに近い。

いずれにせよ、反論は具体的にしてほしい。
例えば、広告料とかフリーレントとか、多くの人は信じておられるのだろうか？

[688: 匿名]

戸建ての減価は建物価値分についてです。

[689: 匿名さん]

要するに投資物件として有明を選ぶ理由が分からないから
皆から批判されてるんではないでしょうか。
今の利回りがいくつとか、利回りの計算法なんて他でやって欲しい。

有明に今後出る物件を含めて、なぜあえて有明なのでしょう。
港南でもなく豊洲東雲でもなく、お台場でもなく
あえて賃貸需要が多くもないだろう有明というメリットは少ないように感じますが。

[690: 不動産購入勉強中さん]

安ければ良いよー。
安ければ安ければ安ければ。

[691: 匿名さん]

そもそも投資目的で新築を買うってのがよくわからないんですが。
新築で買うってことは、住んでなんぼって思うからではないのだろうか。
利回りで見るなら、中古＋キャッシュ買いだと思うのだが。

確かに Yahoo 不動産あたりでは、とんでもない値段で直近のが売りにでているけど
直近のレインズには、そんな値段での成約例の登録はないですね。
ただ坪200ってことだけはないと思うのですが。　23区内では、駅バス便でも
200万下なんてマンション売っているとこないですし。　ゆりかもめでもそれよりは
ましに思えます。

[692: 匿名さん]

ここの西側低層はあれだけ条件が悪いので、坪200位になれば、金額面での魅力は多少出てきますね。
また、ガレリアの東(住友による33Fタワーで眺望×)、オリゾンの西(社宅・賃貸MSで中層まで眺望×)等、後々の手離れといった面には響いてくるかもしれませんが・・・。
しかし、この地区はなぜかお互いのマンションで潰しあって、相場を下げる動きに繋がってますね。
どこか仕切るとこが出てこないかのかね？

[693: 匿名さん]

あの広大な空き地を見ると、
まだ足立区や墨田区の坪200万以下のマンションの方が良いんじゃないかと思ったりもする。
全く完成してない街の賃貸需要ってあるんでしょうか。

[694: 有明万歳]

私は価格については、予想も断言もする実力がないので差し控えますが・・・
眺望については、ちょっと煩いです(^^ゝ
そこで穴場的な眺望を強く予測・・・「真西の角部屋」．．．はい日当たり良くありません(^^ゝ

前述で「レインボーブリッジはいまいちの眺望」と発言しましたが、訂正しお詫びします。
仮に５連の選手村が建っても、この角度なら眺望抜けそうです。
まぁ選手村用に住宅建っても、私としては高層ではないと予測してるので20階以上の西〜北方面は大丈夫じゃなかなっと思ってます。
（西側の中住戸が格安場所でしょうけどね？）

あ、もちろん価格的には南〜南東が一番高いでしょうし、投資目的の方には「眺望」なんて評価外だとわかってますので、煽らないでくださいね？

[695: 匿名さん]

ある程度抜けている中層以上で250万/坪未満であれば、自分が住むので
あれば買いもありかなとは思います。

[696: 匿名さん]

>>692
いちおう有明の「仕切り」はプロパスト、ということになってるような感じですが
行政まで巻き込んで全地域デベの思惑通りに、とまでは力が及んでないように見えますね。
もう一社くらい総合力のあるところ抱き込んで凄い街づくりしてくれると面白いんですけど。

[697: 匿名さん]

先日、他のブリリア物件を見に行った際にマーレは280万／坪と言われました。
もちろん条件によって安い部屋もあるのでしょうが・・・・何かの間違いであって欲しいです。

マーレの東側にもＭＳが建つって言ってました。（みなさんはご存知かもしれませんが・・・）

[698: 匿名さん]

東雲＊＊＊の墓場的物件にならんといいが。

[699: 匿名さん]

坪２８０万円ですか。
そのくらいはするでしょうね。
東雲＊＊＊ですか、そんなことにはなりませんね。大量のマンションが
できれば、発展しますからね。

[700: 匿名さん]

ありえないけど本当に２８０万だったら普通は豊洲買うし、墓場にもならん

[701: 匿名さん]

280万ですか。
じゃ豊洲住友ツインは350万決定だな。

[702: 匿名]

＞＞６９１さん

新築は割安物件が買えるという大きなメリットがあります。
白金タワー、TTT、赤坂ＴＲ等が買えたとすると、その時点で、相場より２５〜４０％くらい、割安で手に入り、その後の相場上昇で、現在時点で５０パーセントから・・（ここを入れると突っかかってくる人がいるのであえていれず）パーセントアップとなり、頭脳労働だけで、大きな利益がえられるわけです。

利回りの高い物件は、中古の場合、一般に資産価値と反比例します。築年数は古いほど高利回り、駅から遠い、僻地、なんだったら定期借地権、こういう物件は高利回り。。そんなわけで、余生短い老人が年金代わりにとか言うならいざ知らず、物件を見る目のある人は、新築超割安物件に狙いを定め、２００３年頃から、買いまくったのです。その頃ですと、利回りは８パーセント程度にはなったわけですし。

[703: とくめい]

はったりですよ。
さっきメールで再度の事前内覧会案内が来ました。
GWの事前内覧会は、1ヶ月前から募っていて、
4月は何とかうまったようですが、5月はまだまだ空きがいっぱいですよ。
せっかくのGWですが、
本気で買う気があれば1日ぐらい都合つけて見に行くでしょう。
空きがこんなにあるなんて、やっぱり有明なんだなって思いました。

[704: 匿名さん]

だいたい書き込みが少ないのに、人気があるとは思えない。
２８０じゃ、誰も近よらん。

[706: 匿名さん]

豊洲タワーでも280とかで高いとかいわれているんでしょ。
同じってのだけはないわな。

[707: 匿名さん]

ここは眺望は結構いいと思うけどね。といっても売りの北側はオリンピックのあるなしに関わらず、タワーが建ちまくるでしょうから、テニスの森を前にした南面だけね。
しかし、ここの西面は住友タワーで酷い目に会うガレリア東面よりも最悪。
プロパストと住友なら分るが、なんで同じ東京建物でこんなことするのか理解に苦しむ。
これで坪250超えたら笑いものだな。

[708: 匿名さん]

有明万歳くん、「５連」って勘弁して欲しいね。五輪のこと？？

[709: 物件比較中さん]

何か280とか言ってる人いるけど、はったりもいいとこ。
はっきり言って210でやっとこさ売り抜けられる場所。
おそらく230で出してきて売れ残ってファンドにでもいくでしょ。

[710: 匿名さん]

不動産屋というのは因果な商売で、本当に売れなくなるまでやめられないんですよ。
マンション用地不足から有明地区が次の大規模開発の中心になるのでしょうね。
オリゾンやガレリアも中古としてはあまり値上がりしてませんけど、有明の本格的
な開発が始まると状況は変わるでしょうね。

[711: 有明万歳]

>>708
昨年の国内候補地選出の際の東京都の概要計画書内にあったイメージ図で「５棟のタワー」が書かれています。
（当時は盛り上がったのですが最近新しい情報調べてなかったので、突っ込みありがとうございました。）
2016年オリンピック招致サイト（http://www.tokyo2016.or.jp/）があります。
その中の概要計画書資料、競技編（http://www.tokyo2016.or.jp/jp/plan/pdf/kyogi.pdf）に
選手村のページがありますが、まだ５棟高層のままでしたよ。(^^ゝ

興味深いのは２つ
　・このイメージ図だと、ブリの北西側でも眺望半分（東京タワー〜レインボブリッジ）は確保されそうなこと。
　・高層の他に低層住宅や「レジャー、医療等各種施設や最先端技術や．．．．」など附帯設備が謳われてること。
です。
低層の建設予定地は、あばうと2005年後半に埋め立てられた場所ですが、高層の予定地はいつ頃埋め立てられたんでしたっけ？
寝かして５年くらい経てば、高層建てられるのでしょうかね．．．

[712: 匿名さん]

>>710
本格的な開発がはじまれば、それこそ先行のオリゾン・ガレリアの価値は下がる。
ガレリアの東側やオリゾンの西のように、周りを囲まれ、何も付加価値が無い状態になると思いますよ。
売り抜けるなら今のうちでしょう。
また、ここを買うのであれば南しか価値は無い。

[713: 物件比較中さん]

>>712
本格的な開発始まって価値が下がるというのが意味不明なのですが？？
712個人の経緯に興味あります。買えなかった人ですか？ ならば今買えば？

[714: 匿名さん]

>>713
需給面から下がるのと違いますか？
712さんの考えてることは分かりませんが、物件が増えれば中古もだぶつきますよね。
街は発展しても価値が下がる要因になりえるかと思いますが。

それより６００平米以上の部屋が気になってしょうがない。まじで売る気なのか？

[715: 物件比較中さん]

週末の説明会に出席される方はいらっしゃいますか？
ここで出席しておくと、その後の希望住戸登録などで優先されたりするんですかね？

[716: 匿名さん]

710ではないが、なにもないところにぽつんと建つと、将来の眺望阻害の不安がある
ということだ。タワーなど周囲が立て込んできて視界が塞がれたら
目もあてられない。
アイ◆ークタワーやコス◆ポリスの状況をしっかり研究すべきだろう。
佃のリバーシティー見てもいろいろ気が付くことはあると思うよ。

[717: 匿名さん]

>>713
そもそもここに「本格的な開発」が無いことが問題だよね。
だから闇雲に建物が建ち、ガレリアのようなことになっちゃう。
ミクルに行けば、一発で分かるよ。
ここの将来が。

[718: 物件比較中さん]

ここってガレリアの販売当時の雰囲気に似てるね。
こんな何もないとこ買えるかっ！って言ってる人間と
将来性がある土地だから今こそ買っておくべきだっていう人間が争ってる感じ。

で結局、ガレリアの人は今は文句タラタラ。
やれ工事がうるさい、やれ高速道路が地上化した、やれ眺望が変わるだの。
そんなリスクも込みで購入してるのかと思ったら違うんだね。

ここの購入者も買った後、あんまり文句言わないでね。

[719: 競合物件企業さん]

>>718
当時から掲示板観察活動、ご苦労さんです。
有明スポーツセンター前にも住友33Fが建つようです。
引き続き観察活動よろしくお願いします。

[720: 不動産購入勉強中さん]

719さん　そのネタはどこに出てました？

[721: 有明万歳]

>>720さん
有明スポーツセンター前の件は、
スレ「豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 参」のNo.680内のものでしょう。
ソースは、http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03645.html らしいです。
私もウラ取ってる最中なのですが、情報が混乱してて(^^ゝ
あの付近は１棟では済まない広さが、更地になってます。

[722: 物件比較中さん]

>■ 【東京】施工者選定進む　住友不動産が有明に（04/24）
>■ 【江東】住友不動産（新宿区西新宿２ノ４ノ１）は、有明一丁目に
>　　総延べ床面積約５万平方㍍超の分譲マンションの建設を計画している。
>　　施工者は見積もり合わせ中で、設計は日建設計が担当している。
>　　着工は９月初旬、完成は２０１０年２月末。
>　　規模は鉄筋コンクリート一部鉄骨造地下１階地上33階塔屋１階建て延べ
>　　約５万１９００平方㍍で、１階の一部に店舗を配置した総住戸数５００戸の
>　　分譲マンションを予定している。
>　　高さは１２０㍍。基礎工法は現場打ちコンクリート杭を採用。
>　　建設地は江東区有明１ノ６ノ11ほか（地番）の敷地約７７１８平方㍍。

これはガレリアの東側の空き地に建つものだと思われます。
これだけの大きさのものが建てば、東側の部屋の眺望は完全に潰される、というか眺望自体が無くなるんじゃないの。
ここの西面と同じか。

[723: 申込予定さん]

江東区有明１ノ６ノ11ほか（地番）
地番ですので、有明スポーツセンター前ではないですよ。
住所ではないです。

[724: 周辺住民さん]

>>722
これが建つとガレリアのかなりの部屋が中古市場に出そうだな。
有明近辺の相場にも影響を与えそう。
安く買い叩いて、安い賃料設定で転がす輩もいるかも。
色々な面で微妙な香りが漂ってきてるね。

[725: 匿名はん]

テニスの森に面している南側以外は何が建ってもおかしくないし、眺望不安がつきまとう。
だから買うなら南以外は考えられない。
まあ、それもテニスの森が未来永劫売却されずに現状のまま残ればだが・・・・