Brillia Mare 有明

[匿名さん]

パーフェクトな暮らしを求めて
たどり着いた有明という地
自然と寄り添うこの場所で始まる
ビックプロジェクトが叶えるのは
高揚と鎮静
双方を手に入れる贅沢

だそうです。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分

[22: 有明万歳]

>>21さん
確か、内側廊下（中側廊下？）でしたよね？　ならば風雨避けはあるでしょう。
ですが、あの豪華な設備と１４機？のエレベータなどの管理費や積立金が・・・・

>>20さん
販売は６月と書かれてましたね？ 値段はまだ出てませんよ。2LDK・5000万という情報だけ。

[23: 有明最高！]

こんばんは！愈々来ましたね。これどうなんでしょう？万歳さん同様有明を愛しております。

[24: 匿名さん]

マドンナのギャラが販売価格に入ってるから高くなるよ。
リチャード・ギアよりギャラ高いよ多分。

[25: 匿名さん]

アビタサローネがあった所に建つんですか？

[26: 匿名さん]

マドンナなの？
お金かけすぎでしょ

[27: 匿名さん]

オリゾンマーレ、ガレリアグランデ、ＴＴＴに外観、共用施設、よく似ていますね！
特に間取りはＴＴＴに瓜二つ！
南は有明の森で日当たり、眺望は不変性あり、マドンナ以上に魅力的です。
正直、とっても　ほしい　です！

ただ、あまりの豪華共用施設に管理費、修繕費は一体いくらになるのかな？
おそらく販売価格は２５００万円〜２億円(８０㎡で５千万円台)と予想しますが
当初月額の維持費は１㎡当り３５０円ではないかと予想します。
ただ５年後は４５０円、１０年後は６００円になり、ここがネックになりそうです。

早くモデル・ルーム見たいし、価格や全ての間取り、共用施設内容の詳細が知りたい。

[28: 匿名さん]

共用設備要りません。
修繕の足かせになるだけ。
よってこの物件はパスです。
豪華共用設備で消費者が釣れる時代は終わってますよ、デベさん。

[29: 匿名さん]

>>25さん
アビタサローネのとなりでアベキャピタル＆ローソンがあった場所です。

[30: 匿名さん]

オリンピックの有無に関わらず、
北側には大きなビル・マンションが建つのでしょうか？

[31: 匿名さん]

このマンション、タワーにありがちな真北向の部屋は皆無ですね。
イメージ的には勝どきの東京タワーズと同じ配置みたいです。

２０階位までは芝浦ＧＴのように
タワーの中心部を機械式駐車場とするようですので、
低層階は内廊下のようですね。

それと住友不動産でも平成２２年竣工予定の３３階建マンション計画が
有明地区にあるので、どっちにすべきか、悩むところです。

[32: 匿名さん]

>>28
そうですね。こういう価値観の方は
ここの様な共用施設の充実した物件は止めた方が良いと思います。

タチが悪いのは、はじめから豪華施設があるのを承知で買っておいて
後から「無駄」「使わない」「いらない」と言い出して、管理費などを渋る方が困りものです。
必ず管理組合で揉める原因になりそうです。
豪華共用施設を好む方もいて、まだまだ人気のようですから、
こういう物件が欲しいという方も多いと思いますよ。

[33: 匿名さん]

プールなんて修繕に一体いくらかかるのでしょう。
1000戸以上でも10年20年目には多額の一時金があるはず。
プロパストの近隣物件もそうですが、
売っちゃえば終わりっていうデベロッパーの姿勢を垣間みる気がします。

[34: 匿名さん]

オリゾンマーレやガレリアグランデと比べたら
ここは高くなると思う
なにせ販売時期が違うからね
ブリリアなんて川崎のタワーでも＠230〜250でしょ。
ここは一応23区内なんだから
オレは＠260〜280と読むね

[35: 匿名さん]

豊洲のトヨスタワー　→　＠２４０〜　→　免震　→　そこそこの共用施設　→　外廊下
東雲のビーコン　　　→　＠２３０〜　→　免震　→　まずまず？の共用施設　→　内廊下？
有明のブリリア　　　→　＠２００〜　→　制震？→　豪華な共用施設　→　混在？
と予想します。

販売時期から言って、３物件の競合は間違いなしですが
ここは一番戸数が多く、それなのに３３階しかなく、また交通アクセスは一番劣ります。
利便施設も現状では豊洲や東雲のものを利用せざるをえないですし、
しかも住宅ローン減税が廃止される時期での引き渡し、
さらに消費税アップの予想される時期での引き渡しで
かつ、売主にこの地区での一番の販売実績があるＰがおり
Ｐはさらに単独で、有明地区での更なる販売を企図しているようなので
販主は年度中(平成２０年３月末まで)での完売を意図するはずと思います。
それに平成２０年４月に入ると、住不の３３階タワーとの競合を強いられます。
以上から、競合物件に対する最たる差別化要因は価格となるはずです。
豪華共用施設は、いわば、人寄せのための撒餌で、最大の売りではないと思います。

[36: 匿名さん]

33階なのは航空法の規制（羽田空港に近い）なのでしょうか。

[37: 匿名さん]

プロパストと住不の間の需要があるかね？。ブリリアでは中途半端だね。どうせ高いプライシングするしね。この地盤沈下しそうなエリアだったら、リーズナブルなマンションしか売れんでしょう。

[38: 匿名さん]

交通の利便性考えると、間違いなくビーコンより有明のブリリアでしょ。
ビーコンは豊洲駅を第一表示してるけど、徒歩12分。辰巳でも9分。
こっちは意外と主要駅へのアクセスのいいりんかい線まで８分。
住不はとても競合は無理だ。(おそらくいつもの長丁場を覚悟してるでしょう。)
坪単２３０は間違いない。

[39: 匿名]

オリゾンマーレ、ガレリアグランでは、すでに売り物件が、そこそこあります。
オリゾンの南向き中層階が坪２３０万円程度、ただしこれには手数料がかかる。
ガレリアはやや駅から遠いので少し安い。
スミフは駅からやや遠く人気落ちる、ビーコンも３８さんの言うとおり。

ここは超大規模物件で人気は必至、坪２００とかだと、倍率高く、買えなくなるでしょう。
最安住戸ならないではないが。２３０か２３５かといったところか。平均で。
スミフなら２５０にしそう。

[40: 匿名さん]

とはいえ、調子に乗って@250越えをしてきたら・・・。
WCTやCCTの二の舞になってしまい、住不物件と仲良く、ゴクレ風販売を強いられることになるだろう。

[41: 有明万歳]

>>37さん
私もシロウトですが、あの区域の地盤沈下は安定（ほぼ無い）してるそうです。
埋め立て地域ですが、30年は経過しているとのことです。
むしろ、最近ようやく養生しはじめた有明北地域にほんとにOP村（高層）建つのか？と気になります。
ブリリア有明の北西側、ＯＰ村が建たなければ、眺望・夜景は最高です。日当たりを気にしない方なら値付けしだいではいいかも。
とにかく、有明はＯＰ構想によって大きく変る可能性があります。そこらへんもポイントですね。
（だけど、時期的には他の物件より手頃な値段でないと厳しい気がしますね。）

[42: 匿名さん]

33階までは航空法の為です。
万歳さんみんなに教えてあ・げ・て。

[43: 匿名さん]

りんかい線は、かなり微妙だよね・・・・・。
特に都心方面へのアクセス辛すぎ。

[44: 匿名さん]

りんかい線は開業時よりはだいぶマシにはなったがよく止まる（遅れる）し、
高いし、日中は未だに直通が20分おきで、実質的利便性は京葉線並だと思う。

ただ、乗り換え駅は多いから、デベにとっては乗り換え時間を入れずに
「羽田まで○分」「東京まで○分」ってできるとてもありがたい路線。

江東区物件であることをできるだけ表に出さず、どこまで高く売れるか。。。

[45: 匿名さん]

いくら何でも有明では200〜220がいいところでは。
ガレリアでもいつまで経っても完売できずにうだうだしてたのに、
オリンピック招致で先行きが不透明なこの近隣を高値で買う人がいるとは思えないな。

[46: 匿名さん]

最上階３３階をすべて豪華共用施設っていうのが、新しい発想だね。
有明でもテニスの森公園前、お台場まで徒歩圏なのに魅力を感じる。
りんかい線「国際展示場」駅徒歩8分は、コロシアムブリッジ経由かな。

[47: 匿名さん]

オリゾン＆ガレリアの中古売買価格を参考に考えたら>>38 , >>39さんと同じく@220〜230位だと思う。
眺望が確保される中上層南向きは250超えるでしょうね。プレミアムフロアが丁度300位じゃない？

[48: 匿名さん]

２５メートルで４コースのプールが最上階にあるのは良いのだが
この立地、埋め立て地における本件建物の耐震性はどうなのか？

亀裂が入った場合の漏水の被害は、天空からの津波来襲ともいえ、
その階下の住人の身体生命の安全性への侵害は無論、
(特にｐｒｅｍｉｕｍとなる上層階においては
階上からの水及びコンクリ等の落下の危険を危惧する)

そうなった場合には、全住戸についての資産価値を一瞬で消滅させるのでは？

制震構造の場合には上層階の揺れの低減は
免震構造の場合の３分の１程度と言われているから、
本件建物が免震不採用となると、この点が心配だ
ー本件建物は立体形に近いので板状や塔状の建物に比較して揺れは逓減されるのか？ー

同じくプールを最上階とするオリゾンマーレ、ガレリアグランでは
この点の対策、デベの説明はどうだったのかね？
ーまさか、この点の検討及び説明を受けないで購入してないと思うが．．．ー

[49: 匿名さん]

埋立て地のタワー物件買う人はそこまで考えていないと思うよ。
地震については神戸のポートアイランドを引合いに出すけど、
あっちと江東区湾岸では支持基盤が違い過ぎ。
こっちは60m以上杭打ったところで粘土質の地盤なんだよ。

[50: 匿名さん]

３３階（実質３２階）で1,081戸って、１フロアーの広さが凄いってことだね。
エントランスホールも完成予想ＣＧを見ると、まるで都心のオフィス並だよ。

この巨大マンションを平成21年3月下旬入居まで、２年工期で完成させるって、
最近の技術進歩を感じさせられる。今後タワーは長谷工並にバンバン建つかな。

[51: 匿名さん]

>>50
貴殿の文言を元に単純計算してみましょうか。
実質３２階から１階は除くとして、
１０８１÷３１＝１フロアーで３５戸弱になります。

[52: 匿名さん]

ガレリアは、最上階がプールではない。
どこもかしこも、煽り好きですな。

[53: 匿名さん]

延床面積126000㎡のスケールはでかい。３３階でエレベーター１４基、
２５ｍプールの他、340㎡のスパ、４つのオーナーズスイートも良いね。
ここまでくると管理費が気になりますが、1081戸の共用でなんとか．．．

[54: 匿名さん]

まあ、色々言ったところで、普通のサラリーマンが普通の資金計画で買える都内の物件が1000戸近く出るわけだから、それなりの人気になるでしょう。
ただ、東京建物は川崎のタワーでいきなり地場の単価を吊り上げた経緯があるから、普通のサラリーマンが"ちょい無理な"資金計画で買える価格帯を設定するかもしれないね。

[55: 匿名さん]

この立地で妥協できる人、それなりにはいるでしょうが1000戸となるどうでしょうか？
立地と戸数を考えたら、大量の売れ残りリスクを冒してまで無理目な価格設定はしてこない気がします。

ところで、躯体構造的にどうなってるんでしょう？普通の板状コの字型マンションをロの字にした感じなんでしょうか。

[56: 匿名さん]

豊洲ついこの間まで坪２００くらいだったのにな・・・・・・・・・

[57: 匿名さん]

妥協、っていうほど悪い立地ではない。
通勤時の臨海線は普通に使えるし、車の便もいい。(だから物流の拠点になってしまっているのだが・・・)
23区内の大規模マンションで駅徒歩8分となると、そんなに甘い価格はないだろう。
なんといってもこれから出てくる他の物件がとんでもない価格だから・・・。

[58: 匿名さん]

川崎と同程度との話もあるね。
高倍率ではないけれど、２−３倍で推移・・・。

[59: 匿名さん]

魅力的な物件ですね。
もう少し回りの開発が見えてくれば。。

[60: 匿名さん]

周りに商業施設は少ないし、りんかい線も乗り換え前提の路線だし。
立地はどう見ても悪いですよ。

[61: 匿名さん]

>56
ＴＦＣ＆ＰＢＴは坪１８０弱。この値段を知ってる人は今ではとても買う気になれませんね...
今中古がだいたい坪２３５〜２４０だから…。
ttp://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=rail&sap=1&ln=2347&stn=2435&chkdtl=&code=&pagenum=20&search=1&sf=3&so=1

>60
確かに。東雲・豊洲と比べ、徒歩圏内にスーパーがないのがイタイ。
どこかに出来る予定はないのかな？

[62: 匿名さん]

>>48
ほんとに最上階のプールは将来のリスク要因と思います。
水頭で腰がふらつくのが怖い。

[63: 匿名さん]

確か１階にスーパーが出来る予定だと・・・

[64: 匿名さん]

ここの立地が悪くないって人の気が知れない。
交通の不便ももちろんだけど、現地を見に行った事あるの？？
荒地だらけなのに。とてもここが綺麗な街になるとは思えません。
どう思ってるんでしょうか。

[65: 匿名]

オリゾンマーレも最上階にプールあり。
それで坪２３０万円前後で売りにでている。
出てもじきなくなっているから、たいして値引きなくはけているのではないか。

それより、あのあたり一帯は、嘉悦学園に加え、ぞくぞく、新しい施設ができる。
なにもないからこそ、すっきり、きれいになるというパターン。
月島のような、銭湯があったり、ごちゃごちゃした民家があったりの、よく言うと人のぬくもりのようなものを期待する人には、だめだが、そうでない、すっきりした町並み（確か電線も地中化）を期待する人には、得がたい立地。
先を読むなら、晴海とともに一番の成長株ではないか。

[66: 有明万歳]

上階のプールの水が怖いっていう話し、笑い出しながらも、なるほどぉと思いました。
いろんなリスク想定があるもんなんですね。
プールやジムは管理費や修繕の大きな負担ですし、実際に元がとれるほど使いこなす人は少ないと思います。
でも、住むＭＳに専用の屋内プールやジムがあるのがサプライズと考える人もいるんですよぉ。
↑は、求めるものや価値観の違いなので、議論するつもりありませんが、
まぁプールは10年くらいは使いこなして、修繕する際に理事会で継続するかつぶすかを考えればいいだろうと思います。
災害時のプールの底抜け？．．．ありえるのでしょうが、そのときは専有部もただではすまないでしょう。給排水管は各部屋のお風呂にもあるので(笑
共用部のプールが破水し、専有部のダメージの原因になったら、保険が利きそうですね？

ともあれ、あの場所に33階1000戸の存在感、できあがる時には付近に新しい高層物件も出てきそうで楽しみです。

[67: 匿名さん]

何もないにもほどがあるんじゃないでしょうか。
何年間我慢すれば便利な街になるのでしょう。
そして本当になるんですか？と問いたい。
人生に数回の買い物でそんなリスク背負える人っているのかなぁ。
晴海とともにというのであれば、晴海でいいんじゃない。
わざわざ有明じゃなくても。

[68: 有明万歳]

追伸、
　電線の地中化は、確か早期実施地域の対象ですが、まだ今は電柱たってます。
　オリンピックの現地調査が行われる時までに、見栄えは整備されるでしょう。

[69: 匿名さん]

ここは晴海ほど高くはないからね。
あと、交通ってそんなに不便かね?
新宿勤務の自分としては朝夕の通勤は楽だし、車も高速は近いし、結構いいんだけど。
まあ、これは個々人なんでしょうけど。
ただ、食事系が非常に弱いよね。

[70: 匿名さん]

>69さん
新宿、お台場勤務ならそうでもないのかもしれないですが、
人って生活してると色々なとこに行きますよね。
東京駅、日本橋、銀座、品川と結構行きづらくて不便だと思うよ。

でも交通云々よりもあの周辺環境がとにかくひどい。
ガレリア未だに売れ残ってるんでしょ？

[71: 有明良い所]

有明万歳さんに同感。
この地域は、住んでみて分かる感じですね。単身者や最近流行の、ディンクスですかそんな方々には、とても快適だと思います。それぞれのライフスタイルが有りますからね。
有明万歳さん同じマンションかもしれませんね。よろしく！