Brillia Mare 有明

[匿名さん]

パーフェクトな暮らしを求めて
たどり着いた有明という地
自然と寄り添うこの場所で始まる
ビックプロジェクトが叶えるのは
高揚と鎮静
双方を手に入れる贅沢

だそうです。

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分

[141: 匿名さん]

中古の価格は希望価格だから。
中古物件の実勢価格は表示価格は１割引きくらいでしょう？

[142: 匿名]

>>141さん

よくそういったことが言われますが、そう単純ではありません。
法外な値段でとりあえず出してあるとか、相場をよく知らずかなり安い値段で出してしまったとかは別として、人気物件、希少物件ならすんなり出し値で売れることもあるでしょう。
逆に不人気物件やクセのある物件の場合、なかなか売れないので、お金がすぐに必要なら大幅値下げもせざるをえないでしょう。

それと相場の上昇過程では、あまり値引きは通りにくく、逆に下落過程では値引きが当然となります。
現在が上昇過程なのは、言うまでもありません。

また中古物件には手数料が3％+6万円+消費税がかかることも考慮する必要があります。

[143: 匿名さん]

ブリリア有明の価格に絡んで、有明地域の価格に言及すれば・・
現状は参考になる価格が、オリゾンマーレとカレリアしかありません。
マーレとガレリアは非常に似たＭＳで距離的にも近いのですが、付近の条件がかなり違うことになりました。
なので両方の中古価格と元にブリリアの価格を予想するのは難しいと思います。
また、142さんが言われているように今は「上昇過程」だと思います。
有明地域は開発がこれからの場所であり、大きく上がることはあっても下がることは少ないと考えます。
その先読みをどこまでするかはデベの腕しだいですね？

[144: 匿名さん]

この周辺はスーパーはどうすればいいの？
徒歩圏でありますか？もしくは敷地内にスーパー開店の予定があったりしますか？

[145: 匿名]

そうなんですよ。
143さんの言うように、有明地域は開発がこれからの場所であり、大きく上がることはあっても下がることは少ないと考えます。
私、オリゾンマーレを買ったものですが、道路挟んだ先の広大な敷地がどうなるか等、楽しみです。嘉悦学園（これはもう開校したのでしょうか？賃貸に出しているので知識不足）に加え、少し前にもらった資料だと、確か各種学校(柔道整体師かなにか？）ができて、図書館が利用(時間制限あり)できるとか、もう一つやはり何か（あまりにいい加減で申し訳ない)できて、そこのカフェテリアが利用できるということでした。

皆さんご存知でしょうが、有明北２−８−A街区(ガレリアの先？）には住友不による500戸、33階建てのタワマンができます。2007年9月着工、10年2月完成予定。

今すぐはいろいろ不便もあるでしょうが、5年後10年後を考えると、非常に有望ではと思っています。かつての大川端リバーシティのように。
というわけで、このブリリアマーレにも期待。
あ、オリゾンの管理、なかなかいい感じですよ。
賃貸に出してるといったら、賃貸人にも当方にも管理組合のこと、1年、2年点検のお知らせとか、感心するくらい、きっちりやってくれてます。あまり関係ないかもしれませんが、一応プロパストは共通なので。

[146: 匿名さん]

＞5年後10年後を考えると、非常に有望
おっしゃるとおり有望ではありますが、期間は１０年後２０年後という
スパンだと思いますね。
むかしはマンションと言えば狭いけど生活利便性が高いという立地が
魅力だったんですけど、こういう立地もありなんでしょうね今は。
立地に問題があることはデベがいちばん良く判ってるから、共用施設
を充実させているわけでしょ。

駐車場装備率も高いので、車前提で子育ての必要ない家庭には
お勧めだと思います。
庶民が買えるマンションが都心にできるということは喜ばしいことで、
この一帯の開発の先駆者であるプロパストに拍手でしょうか。

[147: 有明万歳]

>>146さん
そうなんですよね。
なかなか開発されない・進まない「有明」にプロパストが３つ（＋１？）もの物件を集中できた裏話を聞きたいものです。
都のお荷物だった場所を活用進めたのは評価できますね。
しかし、同じような目論見？で今年竣工するベイコートクラブ＠リゾートトラストをみると、そこまでリゾート化（開発）される何か根拠があるのか？とまで疑ってしまいます。
もちろん期待してます．．．．．．やっぱカジノかなぁ．．(^^ゝ

[148: 有明万歳]

連投・・
実は１週間ほど前に「縦長封筒」が届いてたのですが、内容がないのでコメントできませんでした。
今日、Ａ４＋α版の封筒が届きましたが、
　・The Outsiade・・縦長パンフをでかくしたようなもの。
　・主要な間取り図・・103種類あるらしい内の7パターンだけですが。ポスターサイズ１枚物。
　・ポスターサイズカレンダー・・昼と夜の対岸(東京側)の眺望。
う〜〜〜ん！
話題になる内容は無いよう・・・
ポスターカレンダーは、対岸の新築ＭＳの名前覚えるのに使えます。＜今年1月の風景。

[149: 匿名さん]

とりあえず買っとけ。
有明、勝どき、晴海はまだまだ安いからね。
ツインパークス、白金タワーを買うつもりでここを2部屋買いなさい。

[150: 有明万歳]

ちょっとプロパストが強気になるニュースが出てしまいました。

マンションの中古価格と新築価格を売り主別に比較、上昇率1位はプロパスト
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q1/525897/

株は上がりますように(-人-)

[151: 匿名]

なぜプロパストが1位なのか？

私はこの疑問への解答を発見した。

この調査は2000年以降の物件だけが対象。
マンション市況は2003年あたりがボトムなので、2000年から02年、03年前半分譲の物件は苦しい。
大手は当然この時期にも、物件をかなり発売している。

一方プロパスト。同社の場合、この時期の物件はごく少ないとおもわれる。特に2000年、01年あたりは、ほとんどないのではないか？メインはオリゾン、ガレリアでこれで稼いで、1位ゴールインというわけだ。

まあ、プロパストの責任でなく、こういう統計を安易につくり、安易に発表するマスコミを、どうかと思いますが。東京カンテイの統計とか。

[152: 匿名さん]

話題性のあるデータにしないと売れないからですよ。

[153: 有明万歳]

あまり「悪口」は書きたくありませんが、ニュース見た時には「値付けの悪い？」と思った(^^ゝ
デベの順位は、
　http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/1_12.html

デベ版では、12/18に報告されてましたね<(_ _)>

[154: 有明万歳]

＞デベ版では、12/18に報告されてましたね<(_ _)>
訂正、「2/18」ね。

[155: 匿名さん]

この区域には、新しい小学校の設立予定があると
以前どこかのスレで見たのですが・・・
どなたかご存知でしょうか。
現状ですと、おそらく東雲小学校になるんですよね？

有明万歳さん、
いつも参考にさせていただいてます！

[156: 有明万歳]

最近、仕事が忙しくって．．．スレ落ちてくのを眺めてます(^^ゝ

現在の区立小学校＠江東区
　http://www.city.koto.lg.jp/sisetsu/chu/46.html
同じく区立中学校＠江東区
　http://www.city.koto.lg.jp/sisetsu/chu/47.html

この物件が竣工する頃には、豊洲や東雲付近にたくさん学校できてる気がします(^^ゝ
有明地域はいまだ居住者数が少ないので新設されるのは先でしょうね。
新設される学校の情報は探せませんでしたが、同じく区役所ＨＰにこんなのありました。
＜＜６　マンション急増地域の学校等への希望者＞＞
　http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6137/6138.html

[157: 匿名さん]

>>155さん、
「豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 弐」のこれでは？

> No.978 by 匿名さん07/02/16(金) 13:03
> 江東区の「平成19年度予算案プレス発表」の中で、> 有明地区の小・中学校の新設が挙げられています。
> http://www.city.koto.lg.jp/profile/kuho-koho/press/15719.html
> ２−２ （仮称）有明小学校・有明中学校を新設
>
> 場所は公表されていませんが、文京地区でしょうか？
> 開校予定は平成23年4月です。

[158: 匿名さん]

場所はいくらでもあるからねぇ・・＜有明。　通学を考えると．．．．どこだろ？(笑

[159: 匿名さん]

既存の工場地帯や商業地帯を虫食いで住宅開発をした場所よりは、
広大な土地がこれから開発されていく有明の将来性は高いように
思えます。
ただ、時間は１０〜２０年くらいかかるとは思いますが。

[160: 匿名さん]

おそらく東京オリンピック招致は失敗するとは思うんですが、
その後の土地の使い方に不安を感じます。
工場建てられても文句言えないですよね。

[161: 匿名さん]

平均坪単価250ってとこかな？？

[162: 匿名さん]

>>160
もちろん、文句は言えないよね？　でも・・
住宅地開発されてく場所に工場誘致はしないと思うが・・
ましてや壷単価が上がりつつあるこの付近に工場建てる企業もないと思うが・・

工場立つかもしれないっと思う人は、ここらへんの物件は考えないほうがいいかもね？

[163: 匿名さん]

ここの平均坪単価は230万円〜240万円になります。
土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝25万円／㎡×19,646.77㎡
　 　＝491,169万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積
　　　＝33万円／㎡×126144.63㎡
　　　＝4,162,772万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（491,169万円＋4,162,772万円）×0.15
　　＝698,091万円・・・③
※　経費→造成費、宣伝広告費、維持費等
①＋②＋③＝5,352,032万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝5,352,032万円÷126144.63㎡×3.3㎡／坪
＝140万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝140万円／坪÷0.7
＝200万円・・・⑥
デベの利益を20％にするか15％にするか調整中
20％の場合には平均坪単価は240万円
15％の場合には平均坪単価は230万円

[164: 匿名さん]

平均坪単価は240万円の場合には
2600万円〜2億円を予定
80㎡の3LDKは6000万円となります。

現状は坪240万円の線が濃厚です。

[165: 匿名さん]

たぶんオリンピック招致は失敗して、さらに８年後再チャレンジ。
そのため選手村予定地は長期に開発されずに行くような気がします。

[166: 匿名さん]

明日からCM開始だよ

[167: 匿名さん]

ここって構造は免震ではないですよね。
東雲／豊洲と免震ALL電化で続いたもので。
耐震でしょうか？

[168: 有明万歳]

今、流通しているパンフは「Outside（概要)」で役に立ちませんが、
「Inside」が３月中旬に出るらしいです。そしたらある程度設備なども見えてくるかと。

．．．．．．．．Outsideにもせめてマドンナの卓上ポスター付けてほしかった（ボソ

[169: 匿名さん]

あの不便な何も無いところで坪２４０万だと躊躇するな。

[170: 周辺住民さん]

人間がつくった土地だから、それなりの価格でしょう。埋め立てには莫大な費用がかかります。元からある土地じゃないんだから、埋め立て費を考えれば安いよ。

>>167
免震だと風が吹くだけで、揺れるから、湾岸沿いだと強風があるから気持ち悪いんじゃないですか。

[171: 匿名はん]

人間の作った土地だから安いんですけど、普通。

[172: 匿名さん]

埋め立て費を考慮するはずないだろ（笑

[173: 匿名さん]

埋め立て費は考慮するでしょ。
東京都が事業者に土地を売却する際には。

[174: 匿名さん]

土地代が安いんだから価格に反映させろというだけなんだが？？？？

[175: 匿名さん]

原価とか一切関係ないでしょう。
買いたいと思う人がいる限り値段は上がっていくもの。

[176: 匿名さん]

高い値段を付けるのは勝手だけど、不便な立地で買い物ひとつにも苦労する所。
坪250万で1000戸供給で順調に売れるのだろうか？
不便で高くとも買いたいと思う人がそんなにいるのかな？

[177: 匿名さん]

人工とは言え、東京湾岸の土地はそれなりに高いのでは？
東京から数100㎞離れた自然の土地よりずっと高いと思います。

[178: 匿名さん]

「不便」というのは相対的な概念です。
東京都心に通勤するのに、有明と、東京以外の各県と、
どちらが便利ですか、という話です。
他県から有明への流入はいくらでも考えられます。

[179: 購入検討中さん]

前から気になっていたので、
先週現地を見に行きました。
冷静にあの現地を見て、生活しやすいとは思えません。。。
お台場に勤務地があるというならまだ分かりますが、
あんな空き地だらけの何ができるか分からない土地に坪240万も払えますか？
正直千葉の方がまだマシだと感じてしまった…。

[180: 匿名さん]

e-mansionの「住民板」のガレリアグランデのスレを見ると、
困った人たちもいるようで、いろいろもめそうですね……。

[181: 匿名さん]

>>179さん
178です。
現地をご覧になった感覚は大事にされるとよいと思います。
千葉県にもっと安く住居を手に入れて、しかも幸せな
生活を送れるのなら、それが一番よいと思います。

[182: 大手企業サラリーマンさん]

都内湾岸エリア内に限れば明らかに不便だよね。
立地を考えれば坪２００万切ってもいいくらいだと思うが。

[183: 匿名さん]

有明の新埋立地の目的は住宅地。
つまりオリンピック宿舎などの場所はもともとマンション用地。
オリンピックがなくても、将来的にはマンション街になることは確実な場所。
今は不便だが、10年まてば、便利になるだろう。
環状2号線を通るバスもできて、汐留、新橋も近くなると予測。

[184: 物件比較中さん]

10〜20年待てば暮らしやすくなるって事か。
10年我慢しなきゃいけない上にものすごい賭けだな。

[185: 匿名さん]

10年後に街がそれなりに発展してきたら坪240万でも良いけど、
今　何も無い・買い物するとこも無い・通勤だってゆりかもめかりんかい線で不便。
将来どうなるか解らない。
それでも買いたいと思える人だけが買えば良いと言う物件です。
東京建物が絡んだ時点でボッタクリ価格になるのは見えてた事だし。

[186: 物件比較中さん]

この辺りは生活環境が整っていないから不便だよ。

[187: 匿名さん]

１０年生活の利便性を犠牲に耐えて待つって、ちょっと長すぎ。
投資で自分は住まないなら、賭けてもいいんでしょうけど、
１０年後って住み替え考えててもおかしくない長さですよね。

[188: 匿名さん]

CMが結構流れるようになりましたね。
夏の販売開始なのに、動きが早いな。
1000戸は確かに多いからかな。

[189: 匿名さん]

昨日「めちゃイケ」観ました？癌研のソバのローソンが出てましたね。

[190: 匿名さん]

1Fに大型スーパーでも誘致されれば話は別ですが、買い物は車でないと不便でしょう。
銀座周辺は駐車が困難なので買い物はもっぱら豊洲かな。
COOPとかを導入して配達してもらうのは係りを決めたりして面倒そうですね。
不便な生活が数年続くのは、明らかでしょうか。

勝どきにいった際に、TTのモデルルーム寄ったのですが、共有設備のよさとあまりの安さに驚きました。
すでに上層階しか残っておらず、買い渋りましたが買っとけばよかった。
どうしてこんなに安いんですか？と思わずたずねてしまったところ、
「2000戸（だったかな？）を売るのは至難の業ですから・・・値を下げないとさばけません。」
と話してくださいました。
1081戸の大型物件がでると聞くとつい価格に期待してしまいますが、
勝どきとは立地が違いすぎるし（主に利便性の面で）
不動産プチバブルといわれるこのご時世ですから、不便なのに割高という結果を招きそうですね。
ここの販売価格が発表されたら、しこしこためた頭金をローンの繰上げ返済に充てる心づもりでいます。
頂点は数年後だろうと思っていましたが、値はすでに（私にとって）頂点に近く、
下がるのも時間がかかりそうな気がしてきました。
弱気ですが、下手に手を出せないご時世かなと・・・