アーデル大塚C-Square Part2

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44770/

[606: 匿名さん]

＞604さん
598＝602です。
けっして、オプションの営業妨害をするつもりもありませんので自己責任でお願いします。
分譲マンションの南西角部屋に10年住んだ経験を書き込みました。
補足としては、現在は周囲に遮る物のない高層階であり、リビングは西向き、
バルコニーは南と西に2箇所あります。
範用品レベルですが、西日対策でUVファイルムも自分で貼った事がありますが、汚らしくなって
1シーズンではがしてしまいました。結局レースの厚手のカーテンが1番有効です。
確かに西日は、夏場はジリジリと感じますが、紙類は日焼けしますが家具類はそれほど
気になりません。
気がついたことは朝から日暮れまで、終日太陽が当たるのでバルコニーに置いたプラスチック類が
数年でボロボロになるのですが、日差しの強さとは関係なく西より南のバルコニーが被害が大きいです。西日が強いというのはイメージなのかもしれません、紫外線は南の方が強いのかもしれません。

エコカラットは未経験ですが、冬場の夕食時などは確かに壁は大丈夫ですが
サッシュのガラスはは結露します。でも結露はサッシの下のレールを流れ、表に排水するように
サッシの溝が出来ていますから、特にいちいち窓を拭くこともありません。気分の問題？

結論から申し上げると、必要性を感じてから設置しても遅くないと思います。
最初から絶対に必要だと思うのは、食器洗い機、玄関の石張りのワックスコーティングですか。
ご参考まで。

[607: 匿名さん]

エコカラットって後からでも設置できるんですか？
オプション会でそれは難しいとか聞いていたんですが。

玄関石張りのワックスってオプションにはないですよね？

[608: 匿名さん]

なんで、玄関石張りのワックスコーティングは必要なんですか？

[609: 匿名さん]

玄関の石張りについてですが、以外にもシミや破損など傷み易いようです。
我が家は外注で、フロアーコーティングと水周り・玄関などのコーティングを以来する予定です。

[610: 匿名さん]

畳下の除湿材って半永久的とか書いてありますが、どうですか？
それこそ畳なんて取替えますよね？

[611: 匿名さん]

大塚エリアのマンションもいくつか出てきましたね。
旧癌研跡地の前で6月販売開始の、コスモのイニシア上池袋の内容が発表になりました、
敷地は300坪程度と狭いですが地型もいいし、立地もまあまあ、42〜101㎡
戸数は37戸と小規模なのに、外観を見ても5つもルーフバルコニー付きもあるので、いい感じです。
新価格ですから平均でも坪280万円位になるのでしょうか。
上層階は、このエリアでは久しぶりの300万円超えるかもしれませんね。

住友不動産の南大塚2丁目計画は、物件概要だけで何も発表になっていないです。
あちらは、文京区に近いのでやはりイニシア上池袋以上に相当高くなるかもしれません。
山手線沿線のマンションは、本当に少なくなりました。アーデルは本当にお買い得でしたね。

[612: 匿名さん]

＞610
個人的には良さそうな感じがします。半永久的ってのが本当ならですが。

[613: 匿名さん]

前述でありましたが、24時間換気システムってアーデルにはついてませんよね？
浴室乾燥機ですよね？

[614: 匿名さん]

２４時間換気システムはついてますよ。

[615: 匿名さん]

各部屋に換気口があるわけではなく、浴室換気兼用だよね？
それだとあまり意味がないような。

[616: 匿名さん]

現場行って来たけど、何見えない。
もう少し半透明のシートにするとか楽しませろよ

[617: 匿名さん]

アーデル、そろそろキャンセルはでませんか？　でるのを待っているのですが・・・

[618: 匿名さん]

今時、各部屋２４時間換気の設置が法律で義務化されています。メインは浴室からの換気です。高級なマンションはちがいますが。
キャンセルの件、入居が始まってから、出てくると思いますよ。必ず！少々お待ち下さい。理由はノーコメントです。
モデルルームと実際生活し始めると全く異なる場合があります。このマンションのサッシはＴ２以上ですよね。

[619: 匿名さん]

新築未入居の投資物件が出てくるということですか？
それだと、中古相場が上がっているのでかなり分譲価格に
利益を上乗せして来ると思いますよ。

[620: 匿名さん]

理由はノーコメントって適当だな（爆）
ところで提携ローンを考えている人は6月上旬に本審査で7月下旬か8月上旬にローン契約だそうですよ。

浴室からの換気がメイン？ってのは聞いたんですが、その意味がよく分からんのですよ。つまり各部屋には換気口はなく、各部屋の空気が浴室の換気口から循環されるという事ですか？通常浴室なんてドアを閉め切ってるでしょうから、そうするとどこから換気できるのかね？

[621: 匿名さん]

分譲マンションにお住まいになったことがないんでしょうね。

＞通常浴室なんてドアを閉め切ってるでしょうから、そうするとどこから換気できるのかね？
浴室の扉は、下部が換気のために隙間が空いています。

[622: 匿名さん]

>618
キャンセルっていうのは、契約時のお金を捨てるってことだよね。
キャンセルじゃなくって、地権者が何戸か持っていて、それを売るってことでしょっ！

こんなお得な物件で、近くに財閥系のマンションができたりで、イメージあがるから。

だけど先輩になるノッポの近隣マンションは、駐輪について結構たいへんそう。
駐輪の乱れは、住む場所のイメージランク下がるから、ここもあまり節度無いことはないように願う。もともと泥臭い地域だったから、近隣の新しいマンションが一体になって、一緒にイメージアップしたいね。

[623: 匿名さん]

622
＞こんなお得な物件で、近くに財閥系のマンションができたりで、イメージあがるから。

財閥系のマンションは、どこに出来るんでしょうか教えてください。
上池袋の癌研跡地ですか、それとも巣鴨方面ですか。

[624: 匿名さん]

>浴室の扉は、下部が換気のために隙間が空いています。
620さんではありませんが、そうだったんですか。
私も分譲マンションははじめてで・・・。
というよりマンションが初めてです。ずっと戸建だったんで。
初のマンション生活色々ご迷惑おかけすると思いますがヨロシクお願いします。

[625: 匿名さん]

>623

622ではありませんが。

近くの財閥系マンションは、三菱地所「パークハウス　サンセジュール」のことだと思いますよ。
以前、重要事項の追加に上がった物件です。（白山通り沿い）
ちょっとお値段が気になるところですが、やはり高め・・・なんでしょうね。

[626: 匿名さん]

>>625
な〜んだ、という感じです、ありがとうございます。

三菱地所「パークハウス　サンセジュール」ですか。物件概要を見る限り間取りも1R〜3LDK、
それも27㎡〜73㎡なんていう感じの、多分シングル〜DINKS向けのマンションですよね。
一番広い3LDKの最高で73㎡ですし、駐車場も71戸に対してたった16台分しかないんですよね。
どう見ても高級でイメージアップなんて絶対にないと思いますけど、（あくまでも想像ですけど。。）
それに総戸数の10％以上も事業協力者住戸があるんですよね。

[627: 匿名さん]

換気ってそんな隙間くらいで大丈夫なのか？
やはりエコカラット必要かな？

[628: 物件比較中さん]

24時間換気は、説明資料(サイトなどの情報含む）と実経験では差がありますね？
また実生活してみないと説明しづらいものですね？(^^ゝ

>>624
室内循環ではなく、ベランダなどの外部に吸気と排気別々吸排気口にあります。
室内のドア(仕切り)には上下などに隙間があります。
逆に最近のＭＳは「高気密」になっていて、玄関ドアなど室内外での気圧差を体感できます。
その影響もあるんだと思いますけど、室内乾燥し易いです。

>>627
「換気」といっても、窓開けて一斉に「換気」するのと異なります。じっくり確実に「換気」するのが24時間換気です。

[629: 匿名さん]

>628
なるほど、だから知り合いのマンションに行ったときドアがあけにくかったりしたんだ。
「重いー」って時ありました。
色々始めての体験するんだろうなあ。楽しみなような怖いような・・・。

[630: 匿名さん]

キャンセル住戸って、本契約でローン契約がどこもできない場合にキャンセルが発生するとか？
この場合ローン条項でどうなっていたかな・・・。
ローンが成立しない場合はやはりキャンセル料は払うのだったか、払わなくて良いのか、
忘れてしまった。

[631: 匿名さん]

フラット３５Ｓには対応してるんでしょうか？

[632: 匿名さん]

提携ローン以外は自己資金扱いなので、最終的に提携ローンの場合のみ白紙条項が行使できると聞きました！

[633: 匿名さん]

フラットにも対応していると思いますが、つなぎ融資になると思いますので、確かめた方が良いですよ。ところで写真とかありませんか？

[634: 匿名さん]

携帯の写真ってアップできるの？できれば私が毎日アップしますが。
やり方が分かりません。

[635: 匿名さん]

住宅ローンなんですが、提携ローンを含めていくつかの銀行で事前審査が通っていますが、本審査の申し込みをすると基本的にはもう変更が効かないのですか？契約しなければ大丈夫なんでしょうか？

[636: 匿名さん]

635>
契約しなければ問題ありません。ただ、審査書類の源泉徴収票は数ヶ月留め置かれると思うので（原本が通常必要なため）、他の金融機関に審査に出せないということはあります。審査が通ったらすぐに返してもらって他に出すしかないと思います。他にも候補があると言って、優遇幅を有利にしてもらうためにもうまく交渉したらいかがですか。尚、正式申込み後は、融資金額の増加、融資期間の短縮化等は変更できません。再申込みの手続きが必要です。（どの条件は変更可能かは確認しておく必要があります。）

[637: 匿名さん]

>>635
本審査後も金消契約までは、融資内容の変更は可能ですので、融資の申込自体を取り下げる事も可能ではあります。ただ、複数の銀行で本申込をして、利率の良い方を直前で選択するという行為は、弊社としては受けておりません。何故なら弊社と銀行との提携枠での扱いになりますので、ここはご理解下さい。

これがデベからの回答です！

[638: 匿名さん]

ところで本審査と本申込みって違うの？あくまで事前審査をパスしただけで、念のためすべり止めのために二つの銀行に本審査をする事ってダメなのかね？637の言い方だと、それは認めない！って感じだよね？

[639: 匿名さん]

提携内で複数はダメって事でしょ。
提携は一つで残りの競合はプライベートローンにすればＯＫでは？

[640: 匿名さん]

どこの銀行が提携で、非提携なのか分からないからね。

[641: 匿名さん]

＞638
っていうか、受験だって本命とすべり止めがあるでしょ？
住宅ローンの審査だって同じじゃないの？
提携内ではダメですよ！って事になると大手の都銀はほとんど提携じゃん。

[642: 近所]

今、すごい風でアデールの工事現場のシートが大変です
吹き飛ばされています

[643: 匿名さん]

↑現場写真希望！！！

[644: 匿名さん]

兄弟のマンション探しでＭＲに付き合った。
アーデルが超お買い得だっとのを実感。
実家に近い駒込の高台狙いなんだけど、高いだけでなく、内容がアーデルは良心的。
1千万は違うよね。
アーデルをゲットした人は本当に良い買い物したと褒められた。
地元にいるから感じなかったけど、駒込の高台は高級感をうたったＭＲでした。
アーデルのＭＲも見ている母は、アーデルの方が良いねと言っていた。
もし、アーデルにキャンセル人がでれば、きっと、すぐ買い手は見つかりますよ。

[645: 匿名さん]

>1千万は違うよね。
3千万〜1億以上違います。

[646: 匿名さん]

アーデルがお買い得だったことは、間違いないでしょうがやや誤解もあると思います
普通は半数近くは南向きにしようと設計しますが、ここは違います。
同じ向きで比較すれば、皆さんの想像ほど安いわけではないと思いますよ。

癌研跡地の前に、イニシア上池袋が発表になりましたが立地的に強気なのか
80㎡台がたくさんありました。こちらは高くなりそうですね。

[647: 匿名さん]

そう。アーデルは地権者を除けば南向きがほとんどないからね。
南向きでこの価格ならお買い得と言えるけど。
実際はちょっとだけ安いね？程度の感覚だよ。

[648: 匿名さん]

ここを1度見てたのに、なんとなくここをパスして、別の物件にしようとした！。が。。今となって振り返ってみると。。ああ。お買っておけば良かった。。っていうような買い得感はありますよ！

[649: 購入経験者さん]

まあいいではないですか、タイミングと運があるし
自分が買った部屋がベストプランと思いましょう。

西向きは、今日のようなお天気の朝は本当に暗くて照明が必要です
東向きも午後は、午前中がウソのように暗くなってしまいます。
西と東に開口部があるマンション高層階に住んでいるので今日は実感です
高層階でもこうですから、低層階なら更に明るさは望めないと思います
半面バルコニーは、少しでも室内を明るくするための苦肉の策でしょう。
南向きが、東西の中庸で日本人には好まれるのがよくわかります。

街中のマンションですから、日当たりよりも立地優先ということで
暗かったら照明をつける、暑かったら冷房を入れるが基本です。

これよくできてましたのでご参考まで。
http://www.jj-navi.com/edit/tyosatai/blk1/vol5/index.html

[650: 匿名さん]

＞649
とても参考になりまｈした。でも実際アーデルの場合、もう少し東向きにしろ日当たりは良いと思いますが、どうでしょうか？

[651: 匿名さん]

日当りは同じよなもんでしょ？

[652: 匿名さん]

南向きが必ずしもいいとは言えないと思いますよ。家具等が傷むし、南向きが好まれるのは日本だけという話も聞きます（まあここは日本なので南向きのほうが資産価値が高いのは否めないですが）。

他にもいくつかＭＲ見ましたが、アーデルは造りも奇をてらってなくて使い易さを考えてると思うしセンス悪くないので、良い物件買ったと思ってます。
自分が長く住むことを前提に考えてるので、周辺環境も昔ながらの温かみのある町というのが気に入ってます。

[653: 匿名さん]

＞652さん
何を根拠にされているのかわかりませんが、日当たりによって家具が傷むのなら
午後の太陽が低いときに日が当たる、西向きでしょう。
ご自分の好みを挙げるのならいいのですが、事実と反することはいけないですよ。
南向きは太陽が高いので角度も大きく、奥行きの広いバルコニーのおかげで
部屋内の奥まで日差しは入らないのですよ。
マンションのご経験が乏しいようで、気付かなかったんでしょうね。

[654: 匿名さん]

４月分の写真アップしましたね。写真数少ないですね。

[655: 匿名さん]

完成が非常に楽しみです。と同時にそろそろローンをどこにするか最終段階ですかね。
ローンの本審査は引き渡しの1ヶ月前くらいに申し込めば間に合いますかね？

[656: 匿名さん]

本審査でローンを蹴られてキャンセル物件が出るなんて、絶対にないですよね。
年度をまたいでいるから、ありうるのか？

[657: 匿名さん]

本審査で仕事は順調だが、体調不良で保険入れず、ダメだったなんて事は結構ある話ですからね。ありえない話ではないですよ。

[658: 匿名さん]

>>657
１１５回買うと考えれば良い。
体調不良・転勤・倒産・離婚　　いろいろあろう

[659: 匿名さん]

115回買う？意味が分かりません

[660: 匿名さん]

事前でパスしてれば普通は大丈夫でしょう

[661: 匿名さん]

これから金利徐々に上がりそうですね。私は全期間固定で行くつもりなのですが。
皆様は固定？それとも変動ですか？

[662: 匿名さん]

只今検討中です。
短期と長期の2本立て、繰上げ返済が手数料無し、都銀か信託銀行か…などまだ迷っています。
最終的には金利が低いところに決めると思いますが、長いスパンで考えると「どれがお得なのか」となかなか決められないのです。

[663: 匿名さん]

ローンの選択やはり迷いますよね。
私は三井住友の提携で実行するつもりです。

[664: 匿名さん]

各銀行でやっている住宅ローン相談会は行った方が良いのでしょうか？

[665: 匿名さん]

まあ、比較勉強にはなると思いますよ。
でも最後に決めるのは自分ですので。

[666: 匿名さん]

私は財形でいきます。
予め昨年内に申込したので5年固定で、2.22％です。
審査も承認されてます。
都銀で昨年の契約前にシュミレーションより、だいぶ金利が上がっていますよね。
他は切り詰めて、繰上げ返済を頑張るつもりです！

[667: 匿名さん]

フラット３５に対応してるのはわかりました。
「Ｓ」には対応してないんでしょうか？

[668: 匿名さん]

フラット35Sの対象物件ではないんじゃない？

[669: 匿名さん]

私は金利が１番低い三菱ＵＦＪ信託で考えています。

[670: 匿名さん]

ところでオプションの申し込みっていつまでにすれば良いんですか？

[671: 匿名さん]

やはり「三菱UFJ信託」が一番金利が低いですか！
ちなみに繰り上げ返済の手数料等はどうですか？
信託の場合でも、口座開設に当たって給与振込・公共料金の引き落としなども条件にはいるのでしょうか？ご存知でしたら教えてください。

オプションですが、6月下旬の申し込みだと思いましたが・・・もう一度オプション会を催すと聞いていますよ。

[672: 匿名さん]

全てにおいて一番良いのは新生じゃない？
三菱UFJ信託ってとりあわけ普通でしょ？

[673: 匿名さん]

確かに金利だけを見ると新生以外は正直どこの銀行も横並びですね。

アーデルはフラット35S利用可能な物件ですよ!

[674: 匿名さん]

5年固定で2.22％ですか
ずいぶん高くなってるんですね

[675: 匿名さん]

提携銀行で組むと金利が少し下がるとか何か特典とか有るのでしょうか？

[676: 匿名さん]

別なデベさんでは「１％優遇」とありましたが、アーデルではそれらしい記載は無かったような。

[677: 匿名さん]

＞別なデベさんでは「１％優遇」
0.1％の誤りではないですか、元々3％前後ですから30％も今後30年間優遇なんてすごい
ただ契約したというだけで、そんなに優遇する根拠が見つからないですよね（笑）

[678: 匿名さん]

675です。
ありがとうございます。優遇が何もないのは残念ですが、仕方ないです。
提携銀行なら手続きも煩わしくないようですので提携銀行で考えてみます。

[679: 匿名さん]

ところでアーデルは内覧会はいつ？とか聞いてる人いますか？

[680: 匿名さん]

明治安田生命に加入の方へ。
マップサービスガイド（年１回送られてくる）の中のライフサポートファイナンス
にみづほ銀行では住宅ローン事務取扱手数料(31500円）無料サービスが有ります。
三菱東京ＵＦＪ銀行では住宅ローン金利店頭表示金利より変動・固定特約タイプともに
全期間年0.3％優遇されます。
このように何か特典が有る情報をお持ちの方、教えて下さい。

[681: 匿名さん]

内覧会は8月じゃなかったでしたっけ…。
メモを調べないと定かではありませんが。

5月連休前に現場を見てきました。
期間と作業がホワイトボードに記され、工事予定が表示。
近隣の人なら、現在は何の作業をしているかそれを見てわかると思います。
なかなか現地には行けないので、何かわかったらお知らせいただきたいです。

他さんの書き込み見たら、修繕計画について論議されていました。
アーデルも、100年のコンクリートを使っていても、メンテが細やかでないと、
20年後頃には、資産価値の維持に不安になります。
あまり、修繕計画について知識がないで、営業さんの説明のままでした。
アーデルの修繕計画についてコメントあったらうれしいです。

[682: 購入経験者さん]

最近の23区内のマンションは、安い物件でもコストに、それほど差がないので
どこでも躯体部分には、俗称100年コンクリートを使用してるようです。
問題なのは、躯体以外の部分だと思います。

＞メンテが細やかでないと、20年後頃には、資産価値の維持に不安になります。
仮にノーメンテナンスだったとしても、たった20年で老朽化することはありませんからご安心を！
もし老朽化するようであれば、重大な欠陥があるのでしょうが大手の前田建設だから大丈夫でしょう。
街を歩いていて、都心近くの分譲マンションで古くてボロボロなんてないでしょう？
賃貸なら、オーナーの修繕や懐具合でありますけど。
実際には、分譲マンションですから賃貸と異なり最低限のメンテはします、
むしろ心配なのは設備の陳腐化です。
資産価値は、建物よりも立地条件と住民層ですから市場に任せないと仕方ないです。

コスモレジアもイニシア上池袋も出来てきましたけど、青田売りはイメージの違いが大きいですね。

[683: 匿名さん]

私も物件からかなり遠い住人なので、誰か写真や周辺環境の写真をアップして下さると非常に助かるのですが、お願いします

[684: 匿名さん]

オプション会の案内届きましたね。
エコカラット除湿機だとどっちが効果的ですかね？

[685: 匿名さん]

届きましたね。
見ていると、みんなオプションでやれば楽だろうなぁ・・・と思いました。
だけど、あれもこれも頼んだら軽く100万はかかるでしょうねぇ。
エアコンは入居してからビッグカメラとかで頼もうかな。季節もちょうど良い時期だから
焦らなくても良いかな。照明・カーテンは自分で取り付けできそうだし・・・
気に入ったのを付けたいし。私は余裕無いので節約します。

[686: 匿名さん]

昨日、やっと届きました。
色々なものがあるんですね。
部屋タイプごとにまとめてくれていて、見やすいです。
エアコンの超特化品は、検討ありかと思っています。
ＭＲでの見積もりが、あまりにも高額で、ビックカメラに行ったら安かったから、
オプションは見積だけにしておきました。
しかし、エアコンは多少の値段幅なら、取り付けと化粧カバーをしてくれるから、心が動いています。
カーテンは別の量販店で買うつもりです。
照明は同一商品を他との、サービスや割引率で考えます。

[687: 匿名さん]

今後の予定についてメモをとっていたのですが、
次のとおりでした。
7月初旬　　　入居説明会（週末を予定）
7月下旬　　　借入申込み（平日を予定）
8月下旬　　　内覧会
9月中旬　　　内覧確認会及び内覧再確認会
9月28日　　　お引渡し

入居者説明会ってどんなことをするんでしょうか？
マンション購入と集合住宅は初めてなので、初心者に対して、
マンション購入経験者の方、今後のスケジュールで何か注意点あれば、お願いします。

[688: 匿名さん]

ローンは7月下旬ですか。
今度のオプション会って秋葉原まで行くって意味ですよね？

[689: 匿名さん]

借り入れ申し込みは土日か20時までにしてもらいたいなぁ。

あと、内覧会が天王山？ですよね。
以前も内覧会について、専門業者をお願いする人、しない人の意見が書き込みあったと思います。
業者さんにもピンキリあるでしょうし、自分でどの程度チェックできるか、コツがあったら知っている方情報をお願いします。
専門業者を依頼しない分を別の出費にもまわせますし。

オプション会に行くかは迷っています。
行かれる方いますか？？

[690: 匿名さん]

アーデルも西側3階かくらいまでは外観が見えましたね。なんか色合いは普通の感じでしたが、全体で見た時どんな雰囲気になるか楽しみです。

[692: 匿名さん]

黄色いタイルの部分ですよね？
なんか西側はバルコニーが広いんですかね？

[693: 匿名さん]

これから先、次々タワーマンションが東京、関東圏に立っていくらしいですが、そんな時アーデルの価値はどうなるとおもいますか？
　それに、もし売却すると考えたら、買値より上がるか下がるかどちらだと思いますか？
詳しい方いたら教えてください。

[694: 周辺住民さん]

>>693
バブル気味のあと数年は不明ですが、将来的には買値より下がると思います。

理由は北大塚〜巣鴨エリアに、同年代の競合物件が多いから、つま希少価値に乏しいから。
都心物件の新価格と比較すれば、割安感はありますが近隣で販売された
物件と比較すればそれほど割安感はないでしょう（大多数が東、西向き、同じ方位で比較すれば）。

ここ数年で
グランスィート、グランフォート、グローリオ巣鴨、東京シティトリエ、パークホームズ西巣鴨
コスモレジア・・・。
建物のグレードと販売時期を考えれば、アーデルは印象だけでそれほど安くないのは明白です。

データからだと、某サイトから新築マンションのデーターを拾って分析した結果によると
2003年２月〜現在まで、JR大塚駅から徒歩圏のマンションは
（アーデル、コスモレジアのように未竣工で販売完了のものを含む）
１７物件で約１，３５０戸供給されているが、地域的な偏りがあることがわかりました。
大塚駅を起点に、南口エリアは約２００戸、残りの北口エリアは１，１５０戸と圧倒的に多い
JR大塚駅からの距離だけを考えると、アーデルはグローリオ巣鴨と共に最も駅から遠い物件になります。
つまり、将来中古物件を探すとなると北口エリアでは大量に該当物件があるが
南口エリアでは、希少性がありこの年代の物件を探すのに苦労するということです。
更にマイナス要因として、大塚駅徒歩圏の東池袋エリアの再開発、癌研跡地の再開発で、
マンション供給は更に増えてライバルも増えると予測できます。

中古相場は人気と管理があるので一概に比較は出来ませんが、立地条件と希少性と言う点では
アーデルが有利とは言えないと思います。

ちなみに豊島区内JR駅では、上記と同条件のマンション供給数は、
池袋駅：約１，５００戸　目白駅：約１，０５０戸　大塚駅：１，３５０戸　巣鴨駅：９５０戸
駒込駅：未調査
人口の割に、大塚駅の大量供給が目立ちますね。

[695: 匿名さん]

買値より安くなるのは当たり前でしょ？

[696: 匿名さん]

いえいえ違います。
豊島区でも人気エリアでは、分譲価格の120%〜とかで築浅中古や新築未入居が
いくつも成約しています。
ポイントは、周辺のマンション相場が騰がってしまい割安感があること、
個別に見ると、マンションのグレードと立地条件の良さですか。

[697: 匿名さん]

694さんありがとうございます、事実そんなに供給されてるとはしりませんでした、参考になりました。
694さん、賃貸で出すなら相場の値段はどのくらいと考えますか？ちなみに3ＬＤＫで？？

[698: 匿名さん]

>694
すごい分析で参考になります。

>697
賃貸相場も気になりますね。
三田線で大手町方面通勤の単身者かディンクスで、１LDK〜２LDKならここを借りようって気になりますが３LDKのファミリータイプは、有名進学校があるとかでないと、マンション乱立の傾向では、
価格は勝手に決められますが、入居者はどうでしょう…。
微妙ですね。
ご自分で住んで楽しむことにされたらいいのでは。

[699: 匿名さん]

デベが作っている、賃貸に出す際の全室の家賃相場の一覧表があるはずです。
価格は、デベを通した際のものと個人で貸し出す際の二通り。

とは言え、その一覧表をくれと言ったのに営業担当から無視されてしまったので、デベとしては公表したくないのかな？

[700: 周辺住民さん]

家賃の値付けをするのは勝手ですが、高いと借り手があるかどうか？
ファミリータイプの間取りは、繁忙期3月9月のタイミングを逃すと
6ヶ月以上空いたりするらしいです。
一番効率がいいのはワンルーム、一般的に言ったら大きくなれば坪単価が下がる。
立地を考えると、高層階で坪9000円〜11000円くらいでしょうか
75㎡で20〜25万円円というところでしょうか、厳しいかもしませんね法人名義なら
ありそうですが20万円超えると、個人だとこの立地に魅力を感じないのではないかな。
リーズナブルな確実なところでは16〜20万円？

[701: 周辺住民さん]

ちょっと、前にグローリオの未入居物件を販売していましたが、買値に対して、1200万位上乗せして販売していました。まぁ、売れたかどうかわかりませんが。

[702: 地元不動産業者さん]

まだ売れてません！売れるわけがありません。
基本的には新築未入居とはいえ、
買値より高い見積もりで売れるわけがないんです。
これが事実

[703: ご近所さん]

＞702
比較が悪いかもしれませんが、築1年になりますが豊島区内の目白ガーデンヒルズの
賃築未入居の部屋は分譲価格の20％増し以上で、もう数軒売れたようですよ。
タワーのように特色があれば、他に選択肢がなから売れるかもしれません
ただ、グローリオ巣鴨は部屋も豪華さもそこそこ狭いしエレベターも2つしかないから苦戦するかも。

[704: 匿名さん]

目白と巣鴨じゃ、確かに比較にならんかも。
しかもグローリオはタワーとはいえ普通過ぎるからね！
なかなか苦戦するとは思うけど、いずれは売れるよ！たぶん。

ちょっとお子様がいるご家庭の人にお聞きしますが、
今北区に住んでいるのですが、ちょうど引っ越す辺りで子供が1歳になるので
保育園の入園を希望したいんですが、北区に在住しながら
豊島区の保育園に入園希望って出せるのですかね？

[705: 匿名さん]

ワコールのオプション会に行かれる方いますか？
行けば欲しくなるものですが。

あと、昨日のニュース報道で北大塚のマンションゴミ捨場に乳児が捨てられていたそうですね。
北大塚ってアーデルの近隣だ！と条件反射でした。
命に別状なしでよかったです。
性教育より先に命の生教育をしたほうがいいですね。
でも、地域の連携プレーで赤ちゃんの命が助かったことはホットしています。