藤和上石神井南町ホームズ【練馬区・上石神井駅】

[匿名さん]

４月２８日（土）から事前案内会が始まったようですが・・・・・

[2: 匿名さん]

同じ上石神井駅から徒歩の物件で【石神井公園マナーレジデンス】の４月２８日の事前案内会に行ってきました。１ＦのＣタイプが商談ルームになっており、モデルルームはＢタイプで作りは良かったです。まだ、価格は予定価格でしたが、３７００万〜でしたね。１Ｆの坪単価は＠１８０〜２００万でした。
予想していた価格は＠２３０万かと思っていましたが、仕様を考えるとお得な物件と思えました。
駐車場がマンション敷地内９台と少ないですが、物件の近所に駐車場ができるようです。
マナーレジデンスは徒歩１４分ですが、
この藤和不動産の物件は徒歩７分。
価格はどうなのか事前案内会に参加された方、教えて下さい。
場所は南側が生産緑地ではなく、区民農園で地主が土地を売却するとマンションや戸建てが建ちそうな立地と
地下住戸が気になりますね。

[3: 匿名さん]

GWの説明会誰か価格レポよろしく

[4: 匿名さん]

総戸数３２戸で地下１階地上３階建て。
立地は上石神井駅から徒歩７分というが、実質９〜１０分。駅からの道は細くてイマイチ。
元々、地主が生産緑地を解除して藤和が生産緑地の北側半分を購入し、マンション建設。
マンションの南側は地主が練馬区と２年間、契約して区民農園として貸し出し予定。
したがって将来、戸建てかマンションが建築される可能性が大。
価格は３階で中住戸・７０㎡で６０００万円以上。
仕様は中か中下？
（洋室のドアのストッパーは公衆トイレのコート掛け、スロップシンクなし。）
スパンは簡易図面集のため、記載はないが、６ｍぐらいか。
エントランス入口は階段になっており、年配・お年寄りには×。
スロープが無いため、
敷地内駐車場は敷地内で７台と少ない。ただし、マンション敷地外として１４台（モデルルームが撤去された後、確保されるが、将来、無くなる可能性大）

総体的には急行停車駅である上石神井駅から徒歩７分と評価できるが、細い道付、夜間、暗いところもあり、防犯面から不安面がある。
価格は明らかに新新価格。（今年３月、即日完売であった隣の駅、武蔵関駅徒歩３分、東京建物・Ｂｒｉｌｌｉａの価格を意識しているのか）

[5: 匿名さん]

＞４　お見事なレポートです。
スロープがないってことは、今回もまた評価書なしを貫いてるのかな？

[6: 匿名さん]

設計・建設評価書取得の話はなかったと思います。
将来、売却する時、不安ですなー。
地下住戸は湿気が多いし、ましてや、５千万円以上出して、このマンションに住みたいとは思いませんな。
部屋に居ても青空が見えない、壁ばかり見ていて人生は過ごしなくないので。
某、●●地所の世田谷区、杉並区の地下住戸、ドライエリアの物件は未だにかなり、残っています。
ただ、この藤和の物件の地下住戸の壁にはアクセントの電気が灯るらしいです。

[7: 購入検討中さん]

地元の人が住みたいところじゃないね。

外環のインターと巨大な排気ダクトも建つし。
４ＬＤＫの新築戸建ても４千万後半でもず〜と売れ残っているし。

「３階で中住戸・７０㎡で６０００万円以上」はお話しになりませんね。

武蔵関の東建Brillia は、あそこの立地は地元の人だれもが認める立地
なので、この物件と比べようもないわけで。

でも、こんな物件でも買う人いるんでしょうから、
世の中は広いということか・・・

[8: 匿名さん]

なんだかんだいって、上石神井と武蔵関では駅としての格は上石神井が１ランク以上
上ですから、その辺りは値段に入ってくるでしょう。西武新宿とはいえ新宿までの
アクセスの良さは抜群ですから、中央線、小田急線、京王線の同時間距離地域と競合
させて考えれば、結構強気の販売姿勢も納得できます。
　上石神井駅周辺の雰囲気は今はイマイチですが、今後、外環ノ２絡みの都市計画が
はっきりすれば、再開発が一気に加速するはずです。外環の地下化も決まりましたし、
ここ数年の外環要因による割安感は相当なものでしたので、新新価格といっても、
まだまだ立地の実力に比して割安感があるのではと思います。ただ、個人的には
駅から少し離れますが杉並区善福寺の方が雰囲気は好きですね。

[9: 購入検討中さん]

駅としての利便性は、武蔵関より上石神井のほうが高いのは事実ですね。

ただ、地価は公示価格で比べても、全然、東建Brillia の関町北2丁目の方が
高いです。ホント比べようもないほど。

●地価 - 関町北2丁目639(千円/m2) 　上石神井南町345(千円/m2)

地元の人みんな、失笑してますよ。70㎡で6000万以上だんて。

上石神井の中でも特に人気のない場所だから最大4500万がいいところじゃない。

[10: 匿名さん]

>>09

08ですが、
関町北2丁目は確かにいいところですが、１種中高層地域ですよね。
上石神井南町の方は１種低層だと思いますので、単純な地価では比較でき
ないかと思います。建てられる高さも、建物の大きさも違うので、床面積
あたりの敷地の広さが違います。上石神井南町の低層での一戸あたりの
土地の持ち分(面積)は関町北2丁目より面積は広くなるはずです。
　言い換えると、一戸あたりに必要な土地の仕入れ価格や土地の持ち分の
資産価値を比較するには、単純な地価で比較するのではなく、１戸あたりの
敷地面積と掛け合わせてみなくてはいけないと思いますが、違いますかね。
（といっても確かに70m2で6000万は高い・・）

[11: 購入検討中さん]

>>10
スレちゃんと読んでますか？
立地の魅力・価値について書いているのであって、
建て替え時の一戸当たりの資産価値を計算してもしょうがないじゃないですか。

あの立地でこの価格？　と開いた口がふさがらないということです。

武蔵関の東建Brillia の件は、誰かのレスの流れで触れただけで、
単純に向こうの価格は納得だが、こちらは　ふざけてる　と思っただけで。

しかも、なぜ善福寺がでてくるか全く不明だし。
青梅街道のあちらとこちらでは、町並みの連続性は全然ないし。
力強く語るほど近くないし。
失笑もんです。すみません。

価格もプロモーションも商品コンセプトもセンスなしって感じで。
マーケティング弱いんだねこの売主。

それより、杉並病や外環のインター＆巨大排ガスダクトの影響について
はよく調べた方がいいよ。

目に見えないぶん、怖いからね。

[12: 匿名さん]

>>11

別に資産価値を計算したいわけではありませんよ。
あなたが、地価がこんなに安いのに値段が高いと貶したり、
地価が安い＝人気がない、という短絡的なことを書いているので、
誤解を招かないように、そんな単純ではない、と言ってみたまでです。

　プロモーションの滑稽さは別にこの物件に限ったものではないでしょう。
絶対使わない駅のアクセスを主張するものなどそこらじゅうにあります。

　杉並病は井荻ですし、一応対策済みとされています。ただ、現地周辺では
環八や新青梅街道の排気ガスは減っていないと思います。問題となった当時
でも上石神井までは影響はほとんどなかったはずです。

　外環インターと特にご指摘の排ガスダクトは、正直一番の心配要因でしょうね。
調べようにも、行政は影響なし、といっているわけですから、10年以上後に
実際出来てみないことには調べようもありません。あと、千川通りの交通量は
今後増えることはあっても減ることはまずないでしょうから、それも少し気にな
るところです。

　立地の魅力は交通アクセスに尽きるでしょうね。上石神井は始発駅ですから、
各停は朝でも座れますし、終電も遅くまであります。武蔵関との関係は、
少し誇張になりますが、三鷹と武蔵境に近いものがあります。

[13: 購入検討中さん]

こういう超マイナー物件は、地元の人にそっぽ向かれたら目も当てられないね。
メインターゲットはどうせ地元の団塊世代でしょ。

杉並病も外環関連も地元に関心ある人なら、いろいろ情報持っているからね。
「よその話しで、一応解決済み」なんて言葉は、絶対に出てこないんだけど。
業者は猫なで声で販売といて、ハイサヨナラだからちゃんと調査してないしね。

あと明らかに地元の人間が違和感を覚えるような営業トークやプロモーションは辞めた方がいいよ。
バレバレだから。虚しいだけだから。

しかし、価格が価格だけに、冷静に物件を評価せざるを得ないね。

整理すると、

①価格が非常識
②間取りが陳腐で狭い
③南側に戸建て＆マンションの建設の可能性
④エリアは上石神井でも不人気エリア
⑤駅までの道は細くて夜は怖い
⑥駅まで実質9〜10分
⑦敷地内の駐車場少ない
⑧エントランス入口が階段（年配・お年寄りには×）

誰かこの物件のセールスポイント教えてください。

[14: 申込予定さん]

皆さん新価格なんておっしゃってますけど、３０００万円台から売り出しするみたいですよ。
だとすると、２階くらいだと４０００万円くらいでありそうですね。
今週見に行くのたのしみたのしみ。

[15: 周辺住民さん]

この物件のセールスポイントに善福寺公園が１３分とありますが、かなり遠くて？？って感じです。
だって青梅街道を超えて、杉並区でしょ。近所に住んでいますが、わざわざ行く気にはなれません。
あと何で価格がこんなに高いんだろう？４階で６０００万円なら戸建住宅が買えますよ！
この地域に魅力を感じて住みたいなら、新価格のマンションより、中古住宅でより環境の良い物件を探す方がいいとは思います。

[16: 匿名さん]

>２階くらいだと４０００万円くらいでありそうですね。

ないでしょう。
３０００万円代〜＝＞　地下住戸のCタイプ(57m2)が４０００万円弱
という意味でしょう。２Fの70m2なら５０００万円は越える予感。

[17: 購入検討中さん]

吉祥寺近いし、いいんじゃないの。

その辺の変な建売戸建て買うより絶対いい。

でも、何で住宅性能評価ないのかな。

あって当たり前の時代なのにね。

[18: 匿名さん]

>>15
善福寺公園遠いかな、吉祥寺との間だし、自転車でちょっと
寄るにはいいロケーションだと思うな。歩いては遠いけど。
子育て世代にはなかなかよさそうな所だと思うけどね。

[19: 周辺住民さん]

欲しい人は買えばいいじゃん、と思うのに何気にそこまで貶す？
ネガティブ発言してるレスみてるとプロっぽい言葉遣いが多くてコワイですね。

結局、思ったより高い以外はそんなに悪いとこないようですが。。。

[20: 匿名はん]

物件なマンションチラシを見たが、エントランスの入口が階段なんて今時、ないなー。
毎日、階段を下りたり、登ったりして年をとって足が不自由なら、大変。

住宅評価書も取らないマンションなんて今時、あるんですね。

バリアフリーになっていないから、住宅性能評価書もつかないマンションって安心して住めないので、
申し込みを辞めました。

[21: 物件比較中さん]

駐車場側からの入り口にスロープあるじゃん。エントランスが道より高いっていいことじゃないの？？値段は・・確かに安くはないよなぁ。でも最近安いっていうマンションはないよね。