パークコート芦屋ってどうですか？

[検討中の奥さま]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：兵庫県芦屋市上宮川町９９番２（地番）
交通：JR神戸線　芦屋駅　徒歩2分

プラウド芦屋フロントの隣です。
貨物列車の音が気になるところですが、どんなもんでしょうか？

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[92: 申込予定さん]

私も別にこの土地にブランド力はないと思いますが、
駅近なので、ブランド力云々は気になりません。
また中古も住む気がしないので、こちらを購入するつもりです。
大原町あたりのマンション・戸建ても検討しましたが、大原町は広い。
山幹より北で阪急線路に近い大原町は、もはや駅近とは呼べないような。
そもそも大原町・親王塚あたりは戸建て用の土地を待とうとおもうと何年かかるか
わからないと不動産屋さんに言われ、断念しました。

[93: 匿名さん]

なんだかんだで完売は早いでしょうね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76895/all/

こちらも、そう条件は良くないのに、
あれよあれよという間に完売してました。

[94: しけこ]

>>93
ワコーレですから早くて当然では？

[95: 匿名さん]

なんで？ワコーレだと早いの？

[96: しけこ]

神戸のトップブランドですやん。ワコーレかプラウドは早いですよ。

[97: 匿名さん]

んー、ワコーレは嫌いな会社ではありませんが、どちらかというとトップブランドっていうより、
やや安物マンションっていうイメージなんですｹﾄﾞ。

とはいえ、この件であまり議論もしたくないﾃﾞｽｶﾞ。

[98: こけこ]

神戸のトップブランドは芦屋でも強いんかいな？
二号線沿いのとこ苦戦してなかった？

[99: 匿名さん]

JR芦屋の改札をでて北と南に別れるときにヒエラルキー感じない人にはよいかもしれませんね。

[100: 匿名さん]

ワコーレは手ごろ価格
一般向けのユニクロみたいなもの

[101: 匿名さん]

ところで、モデルルームは出来るんでしょうか？

そんなに販売が好調そうなら、ジオグランデのように
モデルを作らずに個別販売とか？

[102: えけこ]

芦屋駅２分のワコーレ芦屋ザ・マークスは、竣工前に完売。

ちょっと苦戦してたのは、同じ２号線沿い、芦屋駅徒歩６分の
ワコーレエンブレムのほう。

[103: かけこ]

モデルルームは駅前通りにできてるよ。
スガワラガラスの近く。

[104: 匿名さん]

ワコーレが早く売れてるイメージはないですね.
同市内の西蔵町のは売れ残ってるし、他のメジャーデベと売れる早さは同じ程度だと思いますよ。

[105: 匿名さん]

ワコーレの議論はやめよ。

別にここと関係ないし、悲しくなるから。

[106: 匿名さん]

私は93ですが、一応、話を整理しておくと
2号線沿いで、全国的には、マイナーデべにも関わらず、
竣工前に完売したのは、
「駅徒歩２分」の威力であるという意味です。
三井ブランドで、２号線沿いではないのですから、
もっと早く売れちゃうでしょうね。
きっと早いもの勝ちでしょう。

[107: 検討中の奥さま]

予定価格は7000万円代からのようですよ。
隣のプラウドの中古がでたら買いたかったのですがなかなか出ないのでこちらを検討してます。
阪神間で新快速停車駅徒歩2分はやはり魅力です。
中古で売るにも賃貸に出すにも。
グレードは相当上のようなのでやはり最初は自分が住みたいですが。

[108: 匿名さん]

公式サイトで103㎡台の間取りを見ています。
100㎡超えだけあってどの部屋も広い面積で快適そうですね。
バルコニーだけでなく全方向にサービススペースがついているのも◎。
浴室や納戸にも窓がついているので湿気の心配がないでしょうね。

[109: 匿名さん]

ここは価格の高さと前の敷地の将来建物の不安が大きなネックですね

[110: 匿名さん]

モデルルーム、出来るんですね。
菅原ガラスの横ですか。ありがとうございます。

[111: 不動産購入勉強中さん]

>>110
もうできていて案内も始まっています。前の駐車場は将来的にはマンションを建てる可能性はあるそうです

[112: 匿名さん]

だとすると、駅からは、ちょっとだけ遠くなりますが、
前の土地のほうが条件的には良い？ってことになりますよね？
あせって買わなくてもいいかも？
と、思ったり、とはいえ、マンションが建つとも限らないかも？
とか思ったり。はてさて？

[113: 匿名さん]

まぁいずれマンション建つだろうね
駅近物件にはつきものだけど、近隣商業だから日照関係なく、もろですね
日照、プライバシー、眺望が大きく変わるから快適性は落ちるし、建てば急激に価値は下がる

[114: 匿名さん]

駅に近い場所なので何もないというのは難しいと織り込むと心情としてはいいのでしょうね。
日当たりとか眺望っていうよりもここの場合はとにかく駅の近さがアピールポイントとなってくるマンションだから、
優先順位的に日当たりという訳ではないし資産価値という点では大幅には影響ないのでは？
駅の近さというのは動かしがたい事実だし。

[115: 匿名さん]

都心ではないので、日当たりがなくなるのと前に建物がある閉鎖感はなかなかキツいな
もっと安ければ良いけど

[116: 匿名さん]

南側にマンションが建つといっても、真ん前には、もうマンションが建ってるし、
南側の土地ってどっから出入りするんでしょうか？
南側のマンションを待ってもいいけど、狭そうだし、
なによりぐるっとまわってこないといけない土地？
パークコートのほうが条件良さそうですけど、
みなさんはどう思いますか？

[117: こけし]

真っ暗になる可能性か高いマンションを七千万出して買うのがナンセンス

[118: 購入検討中さん]

>116

南側のパーキングに建つなら、
そっちの方が敷地は広いし、
電車からも幹線からも1本内側で音も静かだろうし、
敷地の南側が道路なので出入りも問題ないし、日当たりは良いだろうし、
前の建物が低いので圧迫感もなく、
パークコートよりはるかに条件が上に思えます。

[119: 匿名さん]

>>118

レス、ありがとうございます。
南側の道路が出入り口になるとすると、
駅から徒歩何分の物件になりそうですか？

実際は3，4分はかかりそうですかね？

[120: 購入検討中さん]

ゆっくり歩いて2分でしょうね。
南側にもマンション建つんですか？
googleで見たら、
駐車場と公園？を合わせて敷地はパークコートの倍以上ありそうですよ･･･
建つとしたら何時ごろなんでしょうか？

親王塚の山幹沿いにも空き地が出来ましたね。
ここもマンションなんだろうな

[121: 匿名さん]

そう考えるのが順当かしらって思いますよね

駅からの距離は本当に短いと思います
駅までのアクセスは本当にラクチンなんじゃないかなーと

周りにマンションが増えて日当たりとか眺望に影響する可能性は大いにあるとは思います
駅までの距離が短いという点では資産価値的には良いとは思います

[122: 匿名さん]

南面の空地を気にされてる人が多いと思いますが、私の知ってる限りでは昭和バブルごろにはもう現在の状況だったと思います。
JR芦屋界隈にはこのようなバブルで失敗し駐車場運用してる土地が多く存在しますが、売却すると損益が出るので会社が倒産しない限り多くは塩漬けで、こんな土地ですからこれからもマンションは当分建たないのでは?と思います。

またマンションが建つと真っ暗になるとの意見がありますが、南東の隣接地に東和マンションが建ってますが決してギリギリでは無く10mは離れていたと思います。
北側斜線や日影の規制が掛かるのでそんなマンションは建ちませんし、東和は東面が道なので南面の土地よりも諸規制には若干有利です。
気になる人は現地で東和との距離を確認する事をお勧めします。もし南にマンションが建ったとしても東和より離さざるえないでしょうし、もつとも条件が悪い部屋でも少しは日も当たると思いますよ。

[123: 匿名さん]

近隣商業地域だから日影規制ないでしょ
敷地から1メートル離せば建物建てられるんじゃないかな
商業のための地域だから制限少ない
営業の人に可能な想定建物聞いてみたほうが良いでしょうね

[124: 購入検討中さん]

低層階の南側は見送った方がよさそうですね。
日影規制無しなら高層マンションが建つ可能性もあるんでしょうか？
高層階でも心配ですね。

[125: 匿名さん]

用途地域が近隣商業地域だとマンションでも日影の制限がないんですね。
この掲示板で初めて知りました。
そうだとすると、9階建て何階以上に住むのが安心でしょう。
このような立地ですので、日照についてはある程度の妥協が必要なのでしょうか。

[126: 匿名さん]

122を書いたものですがここは近隣商業地でしたね無知ですみませんでした。
確かに日陰は規制外で北側斜線と芦屋市の指導が何処まで有るかが問題ですね。
北斜規制では概ね次のような距離以上を保たなければいけません。
4Fで3m、6Fで9m、8Fで12m、10Fで16m
但し建ぺい率300%地域なので北を目一杯まで寄せてしまうと4階で容積を全てを消化してしまいますし、この様な建物は商業施設以外には考えれないのですが、南の隣地は裏通りにしか面してないにで商業施設よりもマンションを建てる可能性の方が高くなると思います。
そこで上記の高さに対しての後退距離ですが、マンションなら少しでも上層階を多く日当たりの良い部屋が多く取れる設計となるわけですが、そうなれば出来るだけ南面で居室を多く取り北側は駐車場になる可能性が高いのではないでしょうか。
そして高値で売るには積み重ねの多過ぎる立体駐車場もしないと思うので上記以上の距離は開けるでしょうし、芦屋市の指導も北隣地が住宅の場合はけっこう厳しいのでベランダの植物は育ちにくい程日当たりの悪い部屋もそう無いかと思います。

[127: 購入検討中さん]

けっこう購入リスク高くなってきましたね
日当たり無しとなると売却価格も相当下がるのでしょうか？
個人的には日当たりはあまり気にしませんが人目が気になります。
ベランダお見合いになる可能性もありそう

[128: 物件比較中さん]

>127
122様が書かれてますが南面の駐車場はバブルからの塩漬け駐車場だとしてもいずれはマンションが建つでしょうね。
それは解りますが、低層階以外は日当たりの問題は無いのでは？これも126様が書かれてます。

最後のベランダのお見合いは私が住んでるマンションでは後に建てたほうがしっかり目隠しをしています。友達のマンションも同じです。芦屋市ではその辺のプライバシーを守るのは当たり前のになつてると思うので心配はしなくてもいいかと思いますよ。

[129: 匿名さん]

そんな都合よくいきません。
建物が建つと相当に目障りです。部屋から見ると更に近く感じ、目線が気になります。本当に壁です。
日照も影になるほど暗い部屋ない。

[130: 匿名さん]

>129
貴方の主観的な意見も解りますが、具体的な法規制での距離も動かしがたい事実。
ここは容積率300%地域なので、もっと駅寄りの400%地域や都心の500%以上の地域よりはマシです。

[131: 匿名さん]

400%、500%と比べるのもどうかと思うけどな
商業エリア前が道路沿いでないのはリスク高いね

[132: 匿名]

300%と400-%の違いは大きいですよ、近くで例えるのなら南東隣接のトーワのマンションは300%地域で南西の国道沿いのワコーレは400%地域。どちらも北は隣地ですが建物北側のボリュームが全く違うので気になる方は見比べれば解ると思います。

[133: 匿名さん]

ここだと日当たりのことは望めないと思います。
日中は仕事に出かけて気にしないという人には良いでしょうね。
最上階だと日当たりは望めるかもだけど・・・そこまでしてって考えると
他を考えるのも手かもしれません。

[134: 物件比較中さん]

たかすぎー

[135: 匿名さん]

将来建物の不安あって、この価格はないな
リスク高い
駅近は魅力だけど、この価格出すのであれば日当たり、眺望もある程度望みたい

[136: 匿名さん]

＞１３５

日当りを望むのなら４階以上、
眺望も望むなら、４階以上＋南東角部屋

その他の部屋は南面駐車場の開発により将来はどうなるか判らない。でしょ？

[137: 匿名さん]

根拠が不明
日照と眺望がなぜ同じ
眺望はもちろんのこと4階程度では全然無理ですな
前の敷地は、結構大きなものが建てられるね

[138: 匿名さん]

137様はこのマンションが売れて欲しくないと思ってる人なのでしょうね。
北側斜線は立派な法的根拠だし、
南東には既にマンションが建ち眺望も解るのにそれも無視して、
根拠なしだとか理解できません。

[139: 匿名さん]

電車の音は、かなり気になるかもしれませんね。
地下鉄だったら、それほどでもないでしょうけど。
ただ、ライフスタイル的にマンションに日中、ほとんどいないなら判断する優先順位的には低くなりますけど。
駅から近いのは、魅了ですから。

[140: 匿名さん]

線路の間に建物があるし距離も少し離れてるので、
かなり気になるとまでは言い難いのでは？

[141: 匿名さん]

気にならないと思いますよ。
芦屋は電車全部とまるからスピード落とすし。
夜中に貨物列車の音が小さくコトコト聞こえるぐらいでしょう。

[142: 物件比較中さん]

違います。
夜中の貨物こそ、猛スピードで走行、大音量です。

[143: 匿名さん]

現地見てきましたが昼間の電車はほぼ聞こえません。
夜中の貨物でようやく少しだけ聞こえる程度だと思うよ。
そんなのだから窓を閉めれば貨物でもほとんど気にならないのじゃないの？

[144: ご近所さん]

あそこは、むしろ電車ではなくて、モンテメール駐車場の出口の案内音声がひっきりなしに聞こえて気になると思います。
多分、マンションの出入り口の真ん前ですからね。
あと、朝晩でもたえず人通りが多いというのは、あまり良くないですね。マンション出たら通行人に見られるので。
ＪＲの駅から歩いてすぐ、というのはいいと思いますし、うらやましいのですが。

[145: 匿名さん]

残り三戸、完売するのも時間の問題だけ。やはり駅近は強いな。

[146: 匿名さん]

駅に近いと、自家用車を所持しなくても良からと
物件が多少高くてもトータルで節約できるなんて考え方もあるからね。
ただ、駅に近いと人通りも多くて夜はなかなか静かにならないのかなとは
違う心配はあるけどね。

[147: 匿名さん]

ここの環境はないな
前敷地が間違いなく建つと分かってるリスク高い立地をあの価格はあり得ないでしょ
前敷地の不安が少ないのは重要です

[148: 匿名さん]

＞147
完成まで１０ヶ月を残し残り三戸、
もう価格論議する余地もないかと。

[149: 匿名さん]

第1期で何戸出たの？

[150: 匿名さん]

残3戸の意味は何でしょう？
全体ではそんなに売れてないよ。

[151: 匿名さん]

今ホームページで確認してみたら
確かに今販売されているのは３戸とはなっていますね。
ただ、これは分けて販売されているからで最終期とは書かれていないので
残り４５戸すべてが完売とは限らないでしょうね。

[152: 周辺住民さん]

駅近の利便性だけを求めるなら、わざわざ高い芦屋の物件
にしなくてもいいのでは。収益物件としてならわかりますが。
宮川の交差点はいつも渋滞してて車が吹かすし､前の駐車場から
出庫するときの警報音がやたらうるさい。長いＪＲ貨物の音は
相当です。それも考えて、芦屋物件にしては比較的抑えた
価格設定なんでしょうね。隣のプラウド芦屋は当時すごい価格
で販売苦戦してた記憶あります。芦屋に住んでて、駅近だから
自家用車不要がメリットとか考える人いるのかな？ベンツや
ポルシェがごくごく普通に走ってる地区ですけどね。

[153: 匿名さん]

＞152
隣の野村ですがマンコミ内にスレッドが残っていて見てみましたが当時早々に完売してましたよ。

また北側線路までは距離もあり建物が間に有るので音も気になるレベルでは無いだろうし、
駐車場の出庫音も歩行者には気になる音でも南窓を開けていても聞こえないのじゃないかな。

ここもなんだかんだ言ってる間に早々に完売してしまうのだろうね。

[154: 物件比較中さん]

>153

隣のプラウドは4000万円台からで
坪250あたりでしたよ。
収益としてもいける価格付けでしたよ。

こちらは坪360。
自分で住むにはアドレス的にやや抵抗ありますし
収益用としても厳しいかなと思ってます。
芦屋をあまり知らない人にどれだけ売れるかにかかってると思います。

[155: 周辺住民さん]

＞１５３
同じ芦屋駅近でも例えばラポルテとこの物件は芦屋を知ってる人にとっては全く評価が違うんですよね。
ラポルテは築後相当年数経ってますが、たまに５０百万円位で出てもすぐに売れてるようです。

よく知りませんがこの物件はすべてが南向きなんですか、そんな風には見えないんですが。
また、北側線路まで距離があるとも思えません。狭い道一本隔ててるだけですが？

[156: 匿名さん]

芦屋に住みたいと思っていた人は
確かにここを望む人は多いかもしれないとは思いますが
価格が価格だけに、実際には無理という人も多かったりしてね…。
ここまで出すのであれば、他もあたってみようと思うはず?

[157: ご近所さん]

投資用として購入される方が多いような気がします。

[158: 匿名さん]

>>157
多くありません

[159: 周辺住民さん]

＞１５８

私も翠ガ丘のマンションですが、いつのまにか３割位は
賃貸になっており、知らない人ばかりです。
それだけ賃貸の需要も多く、やはり資産価値は相当に
あるんでしょうね。社宅としての需要あるようで賃料も
まずまずらしいです。

[160: 匿名さん]

>>159
岩小校区は強いわー

[161: 物件比較中さん]

ここを賃貸に出しても
普通の会社員の社宅しては家賃が高い。
社宅として高額の家賃が出るような人は
ここを選ばない。
投資用には無理。

翠ヶ丘は家賃と物件と環境の
バランスが良いのだと思います。

[162: 匿名さん]

駅からはかなり近くても、賃貸としては無理なのですかね？
それにしても、どのお部屋もゆとりのある間取りでイイですね。
70㎡あっても２ＬＤＫとか、１００㎡超えても３ＬＤＫとか
ゆったりしていていいなと思いました。
モデルルームの画像をみてみても、とっても豪華で素敵です。
やっぱり高いんだろうなぁというイメージ通りでした。

[163: 物件比較中さん]

無理じゃないですか？
素人考えですが、70平米で家賃30万超え、
100平米で50万超え。
そういう方は黒塗りのお迎えが来るので
駅近よりももっと重視するものがあると思います。

ゆったりしていて豪華で価格が高いのは当たり前です。

ここなら駅北側の中古買う方がいいかな、
と私は思ったりします。

[164: 匿名さん]

駅近いとはいえ改札でて南側に降りていくというのは気になりませんか？

[165: 匿名さん]

改札で北側に降りて、大丸で買い物して帰ればいいんじゃない？
気にしすぎか。

[166: 匿名さん]

土地勘がないのですが、どの様なことが気になるのでしょうか？
また、地元の方なら誰もが気になるようなことでしょうか？

[167: 物件比較中さん]

土地勘あるなし、どうでもいいんじゃない？
モデルルーム見て、現地見て、価格に納得すれば
買えばよいだけです。

[168: 匿名さん]

フォルム芦屋大原町の広告にはわざわざ芦屋駅北出口から徒歩10分てかいてる。わざわざ北出口からってすごいアピールですな。

[169: 匿名さん]

中古だけは住めない。

人が住んでたあとに住むって気分が乗らない。

[170: 匿名さん]

小学校までが遠いのが気になりました

徒歩１５分以上毎日歩くのは結構きついですよね。
特に夏場なんか猛暑の中１５分も歩いたら、熱中症などが心配ですね

駅までは近いのは便利そうですけど

[171: 匿名さん]

私立小なら、エアコンのきいた車で送迎が可能ですよ？

[172: 匿名さん]

あまり前面に子育てを出していないから、
メインターゲットはファミリーではないのかなぁ
おしゃれな感じとかを主に出しているから
大人な感じというか

子どもさんいらっしゃる方だと
学校までの距離、気になりますよね
高学年になれば歩いて行けるでしょうけれど
低年齢だと慣れるまではタイヘンでしょう

[173: 周辺住民さん]

　JR近辺のマンションは子育てが終わって山手の坂を避け降りてこられる方を知っています。このマンションではないですけど。車無くても便利ですから。

[174: 匿名さん]

正直、すっごい売れてるって思っていたから、
「あれ？まだ完売してないの？？？」
っていうのが率直な感想です。

[175: 匿名さん]

確かに最後の数戸なかなか売れないな。悪い部屋なのかな

芦屋駅で2分っていうのはかなり魅力的だからそのうち売れるでしょう。

この最近すごく寒いから駅に着いてすぐ帰れるマンションが羨ましい。 家が山手にあるので切実に感じられる

[176: 匿名さん]

数戸の残りならこの状態のまま続くマンションは珍しくないですし
ほんの数戸ならこれがマイナスになる要素ではないのではないでしょうか
逆に全て埋まっているマンションも多くは見ないような・・調査不足でしたらスミマセン

175さんに同意で駅2分は魅力
誰かの目にはふと留まる場所でもあります
突然に近隣の方が買うこともあるかもしれません

良い部屋はもう売れているのですよね??

[177: 匿名さん]

完成はまだ来年８末だろ？

[178: 匿名さん]

実際に外観を見ていないのですが、ガラスが黄金色とかありますかね。
実際にそういうビルがあり、カナブンビルと名付けていたので。
そのビルは、商業施設だったのでいいですけど。
住まいとなると抵抗ありますね。個人的には。

[179: 匿名さん]

中が見えにくいというような効果があったりはしないのしょうか＞黄金色のガラス
外観的にどうなんでしょうね。色の効果としては温かみが出るかもしれないですが。
住んでいれば慣れてしまう程度？？
公式サイトの外観デザインを見ると、普通のマンションとは色味が違う印象をかなり受けますよね。

[180: 匿名さん]

設備仕様などもオシャレですね。
色合いとかグローエ社製のキッチン水栓を導入していたり。
ちょっと、普通にあるマンションと内容が違いますね。
以前、こういうビルがありみんなで「カナブンビル」と呼んでいました。
かなり、外部から見ると眩しい感じがしました。

[181: 匿名さん]

大丸をよく利用するのなら、株主優待が利用できます。

http://www.j-front-retailing.com/ir/stock/preferential.php

現金のお買い物が10％オフになる優待カードが発行されるそう。
有料催事も無料になるのでいいなと思っています！

ただ、このあたりの人は外商利用でお買い物したりするんでしょうね、きっと。

10％オフでお得と思っている私は庶民です(笑)。

[182: 購入検討中さん]

直結とまではいかなくても、かなりの駅前物件でとても良かったです。
ただ、周囲の建物や将来的な周りの立て替え等が心配ですね。

[183: 匿名さん]

>>181
いえいえ大丈夫です。

JR芦屋駅南側は 庶民的なエリアなので。
外商さん利用は、もっと山の手か あるいは浜手でも芦屋川沿い辺りですから。

[184: 匿名さん]

駅前だと周りの建物も駅から離れた住宅街と比べると
建て替えというか変化のスパンは短いでしょうね

ずっとこのまま！というのは難しいですから
変化はあるものだと思っていった方が良いとは思います

駅のこんな近くの場所、開けておくだけでももったいないですから。

[185: 匿名さん]

>>183
知ったかぶりしてるけど全然解ってないね、
このマンションを現金購入出来るレベルなら外商は入れますよ。

[186: 匿名さん]

>>185
そんなこと、わかってますよ。
嫌味で書いたんでしょう。

[187: 匿名]

まだ売ってるの？長いな。

[188: 匿名さん]

１８７様　　ホームページで見たところ残り５戸くらいですね。
まだ完成していない状態ですし、ゆっくりとした売れ方でも問題ないかと。。。

[189: 匿名さん]

仕事でこの辺りはよく通りますが低層階はもう窓も入り雰囲気も何となく解るようになったが、最上階まではまだ建ち上がってないと思います。
また誰かが書いていましたが外装も窓もは金色？では無いと思います。イラストは夕日にでも染まったイメージなのでしょうか？
低層はすでに窓も入り雰囲気も解るようになってきましたが、普通のガラスが入っていました。

[190: 匿名さん]

同じ町内にある、上宮川文化センターってどんな施設ですか？
児童館や隣保館と市のHPにはあったんですが。子育てセンターみたいなのでしょうか？

[191: 匿名さん]

だってここの最初のほうで、問い合わせが多くて多くてってなかった？
すっごい引き合いがあるのかって思うでしょ。普通。
蓋を開けてみれば、へ？ってかんじしません？