パークコート芦屋ってどうですか？

[検討中の奥さま]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：兵庫県芦屋市上宮川町９９番２（地番）
交通：JR神戸線　芦屋駅　徒歩2分

プラウド芦屋フロントの隣です。
貨物列車の音が気になるところですが、どんなもんでしょうか？

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[82: 購入検討中さん]

こういう問題はデベ営業は隠し通したいから削除依頼を出すのでしょうけど、
遠方からの購入検討者に対しては説明責任があると思いますよ。
良識があるのならきちんと情報開示するべきでしょう。
それをどう捉えるかは個人の自由ですから。

[83: 購入検討中さん]

芦屋駅にここまで近いのは、もう出ない！
アドレスも芦屋では１，２を争う好立地と営業の方から聞きました。
私は、芦屋川駅を使いたかったのですが・・・
９０㎡くらいを検討ですが、すぐに売れてしまいそうです！
転勤族ですが、賃貸にしても大丈夫そうでしょうか？
30万～35万と聞いたのですが、貸せそうでしょうか？

[84: 匿名さん]

アドレスは良くないでしょ
地元人に聞いてみればわかる
駅近は良いけどね

[85: 匿名]

82さん、そういう発言を公衆の前で出来るんですか？

[86: 匿名さん]

まあまあ、掲示板を荒らすのは止めましょう。

みなさん、いろいろご意見があるかもしれませんが、
現実問題として、遠方で、現段階で検討中なら、
もうデべ側から相手にしてもらえないと思いますよ？

こちらの物件は、HPが出来る前から、
問い合わせが多かった物件で、
すでに見込み客が販売件数以上います。

場所柄、現金購入者比率も高い。
売り手市場の物件なら、顧客はデべが選びます。
購入に前向き（購入確実）で、現金買い（ローン特約なし）
買い替え特約なしの顧客がいれば、
物件を優先割り当てさせるのは当たり前。
態度に出すか出さないかは別として、遠方で検討中の顧客なら、
正直、相手にしてもらえないどころか、切られてしまうと思います。

ましてや東証は、リーマンショック以来の株価最高値を更新しています。
現金買いの顧客は株式市場にもっとも影響を受けますから、
購入者側からみえば、結構な高倍率物件となるのではないでしょうかね？
（実際、デべも強気の価格設定）

最近の売れる物件の傾向としては、山の手の億ションなどではなく、
駅前駅近がお約束。しかもここは新快速がとまるうえに、戸数の絶対数が少ないわけですから、
「情報開示を～」などと言っていては、もやは・・・・という話になると思います。

[87: 匿名さん]

JR芦屋駅に最も近く、
芦屋ブランドからは最も遠い地区。
と一昔前まで評価されてましたが、
今は船戸や大原と肩を並べる超好立地物件ですよ。
これから地価もぐんぐん上がります。

[88: 匿名さん]

隣のプラウドとてもかっこいいですね。当時いくらくらいだったんでしょう？

[89: 匿名さん]

必至な感じが凄いですね
もちろん悪い土地ではないが、ブランド立地ではない
駅近は評価あり

[90: 匿名さん]

他人を揶揄するわりに、漢字もロクに読めない?????

[91: 匿名さん]

87
ぐんぐん上がるって(笑)
開発地なら分かるが、成熟したエリアでは全体の景気が良くならない限り考えにくい

[92: 申込予定さん]

私も別にこの土地にブランド力はないと思いますが、
駅近なので、ブランド力云々は気になりません。
また中古も住む気がしないので、こちらを購入するつもりです。
大原町あたりのマンション・戸建ても検討しましたが、大原町は広い。
山幹より北で阪急線路に近い大原町は、もはや駅近とは呼べないような。
そもそも大原町・親王塚あたりは戸建て用の土地を待とうとおもうと何年かかるか
わからないと不動産屋さんに言われ、断念しました。

[93: 匿名さん]

なんだかんだで完売は早いでしょうね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76895/all/

こちらも、そう条件は良くないのに、
あれよあれよという間に完売してました。

[94: しけこ]

>>93
ワコーレですから早くて当然では？

[95: 匿名さん]

なんで？ワコーレだと早いの？

[96: しけこ]

神戸のトップブランドですやん。ワコーレかプラウドは早いですよ。

[97: 匿名さん]

んー、ワコーレは嫌いな会社ではありませんが、どちらかというとトップブランドっていうより、
やや安物マンションっていうイメージなんですｹﾄﾞ。

とはいえ、この件であまり議論もしたくないﾃﾞｽｶﾞ。

[98: こけこ]

神戸のトップブランドは芦屋でも強いんかいな？
二号線沿いのとこ苦戦してなかった？

[99: 匿名さん]

JR芦屋の改札をでて北と南に別れるときにヒエラルキー感じない人にはよいかもしれませんね。

[100: 匿名さん]

ワコーレは手ごろ価格
一般向けのユニクロみたいなもの

[101: 匿名さん]

ところで、モデルルームは出来るんでしょうか？

そんなに販売が好調そうなら、ジオグランデのように
モデルを作らずに個別販売とか？

[102: えけこ]

芦屋駅２分のワコーレ芦屋ザ・マークスは、竣工前に完売。

ちょっと苦戦してたのは、同じ２号線沿い、芦屋駅徒歩６分の
ワコーレエンブレムのほう。

[103: かけこ]

モデルルームは駅前通りにできてるよ。
スガワラガラスの近く。

[104: 匿名さん]

ワコーレが早く売れてるイメージはないですね.
同市内の西蔵町のは売れ残ってるし、他のメジャーデベと売れる早さは同じ程度だと思いますよ。

[105: 匿名さん]

ワコーレの議論はやめよ。

別にここと関係ないし、悲しくなるから。

[106: 匿名さん]

私は93ですが、一応、話を整理しておくと
2号線沿いで、全国的には、マイナーデべにも関わらず、
竣工前に完売したのは、
「駅徒歩２分」の威力であるという意味です。
三井ブランドで、２号線沿いではないのですから、
もっと早く売れちゃうでしょうね。
きっと早いもの勝ちでしょう。

[107: 検討中の奥さま]

予定価格は7000万円代からのようですよ。
隣のプラウドの中古がでたら買いたかったのですがなかなか出ないのでこちらを検討してます。
阪神間で新快速停車駅徒歩2分はやはり魅力です。
中古で売るにも賃貸に出すにも。
グレードは相当上のようなのでやはり最初は自分が住みたいですが。

[108: 匿名さん]

公式サイトで103㎡台の間取りを見ています。
100㎡超えだけあってどの部屋も広い面積で快適そうですね。
バルコニーだけでなく全方向にサービススペースがついているのも◎。
浴室や納戸にも窓がついているので湿気の心配がないでしょうね。

[109: 匿名さん]

ここは価格の高さと前の敷地の将来建物の不安が大きなネックですね

[110: 匿名さん]

モデルルーム、出来るんですね。
菅原ガラスの横ですか。ありがとうございます。

[111: 不動産購入勉強中さん]

>>110
もうできていて案内も始まっています。前の駐車場は将来的にはマンションを建てる可能性はあるそうです

[112: 匿名さん]

だとすると、駅からは、ちょっとだけ遠くなりますが、
前の土地のほうが条件的には良い？ってことになりますよね？
あせって買わなくてもいいかも？
と、思ったり、とはいえ、マンションが建つとも限らないかも？
とか思ったり。はてさて？

[113: 匿名さん]

まぁいずれマンション建つだろうね
駅近物件にはつきものだけど、近隣商業だから日照関係なく、もろですね
日照、プライバシー、眺望が大きく変わるから快適性は落ちるし、建てば急激に価値は下がる

[114: 匿名さん]

駅に近い場所なので何もないというのは難しいと織り込むと心情としてはいいのでしょうね。
日当たりとか眺望っていうよりもここの場合はとにかく駅の近さがアピールポイントとなってくるマンションだから、
優先順位的に日当たりという訳ではないし資産価値という点では大幅には影響ないのでは？
駅の近さというのは動かしがたい事実だし。

[115: 匿名さん]

都心ではないので、日当たりがなくなるのと前に建物がある閉鎖感はなかなかキツいな
もっと安ければ良いけど

[116: 匿名さん]

南側にマンションが建つといっても、真ん前には、もうマンションが建ってるし、
南側の土地ってどっから出入りするんでしょうか？
南側のマンションを待ってもいいけど、狭そうだし、
なによりぐるっとまわってこないといけない土地？
パークコートのほうが条件良さそうですけど、
みなさんはどう思いますか？

[117: こけし]

真っ暗になる可能性か高いマンションを七千万出して買うのがナンセンス

[118: 購入検討中さん]

>116

南側のパーキングに建つなら、
そっちの方が敷地は広いし、
電車からも幹線からも1本内側で音も静かだろうし、
敷地の南側が道路なので出入りも問題ないし、日当たりは良いだろうし、
前の建物が低いので圧迫感もなく、
パークコートよりはるかに条件が上に思えます。

[119: 匿名さん]

>>118

レス、ありがとうございます。
南側の道路が出入り口になるとすると、
駅から徒歩何分の物件になりそうですか？

実際は3，4分はかかりそうですかね？

[120: 購入検討中さん]

ゆっくり歩いて2分でしょうね。
南側にもマンション建つんですか？
googleで見たら、
駐車場と公園？を合わせて敷地はパークコートの倍以上ありそうですよ･･･
建つとしたら何時ごろなんでしょうか？

親王塚の山幹沿いにも空き地が出来ましたね。
ここもマンションなんだろうな

[121: 匿名さん]

そう考えるのが順当かしらって思いますよね

駅からの距離は本当に短いと思います
駅までのアクセスは本当にラクチンなんじゃないかなーと

周りにマンションが増えて日当たりとか眺望に影響する可能性は大いにあるとは思います
駅までの距離が短いという点では資産価値的には良いとは思います

[122: 匿名さん]

南面の空地を気にされてる人が多いと思いますが、私の知ってる限りでは昭和バブルごろにはもう現在の状況だったと思います。
JR芦屋界隈にはこのようなバブルで失敗し駐車場運用してる土地が多く存在しますが、売却すると損益が出るので会社が倒産しない限り多くは塩漬けで、こんな土地ですからこれからもマンションは当分建たないのでは?と思います。

またマンションが建つと真っ暗になるとの意見がありますが、南東の隣接地に東和マンションが建ってますが決してギリギリでは無く10mは離れていたと思います。
北側斜線や日影の規制が掛かるのでそんなマンションは建ちませんし、東和は東面が道なので南面の土地よりも諸規制には若干有利です。
気になる人は現地で東和との距離を確認する事をお勧めします。もし南にマンションが建ったとしても東和より離さざるえないでしょうし、もつとも条件が悪い部屋でも少しは日も当たると思いますよ。

[123: 匿名さん]

近隣商業地域だから日影規制ないでしょ
敷地から1メートル離せば建物建てられるんじゃないかな
商業のための地域だから制限少ない
営業の人に可能な想定建物聞いてみたほうが良いでしょうね

[124: 購入検討中さん]

低層階の南側は見送った方がよさそうですね。
日影規制無しなら高層マンションが建つ可能性もあるんでしょうか？
高層階でも心配ですね。

[125: 匿名さん]

用途地域が近隣商業地域だとマンションでも日影の制限がないんですね。
この掲示板で初めて知りました。
そうだとすると、9階建て何階以上に住むのが安心でしょう。
このような立地ですので、日照についてはある程度の妥協が必要なのでしょうか。

[126: 匿名さん]

122を書いたものですがここは近隣商業地でしたね無知ですみませんでした。
確かに日陰は規制外で北側斜線と芦屋市の指導が何処まで有るかが問題ですね。
北斜規制では概ね次のような距離以上を保たなければいけません。
4Fで3m、6Fで9m、8Fで12m、10Fで16m
但し建ぺい率300%地域なので北を目一杯まで寄せてしまうと4階で容積を全てを消化してしまいますし、この様な建物は商業施設以外には考えれないのですが、南の隣地は裏通りにしか面してないにで商業施設よりもマンションを建てる可能性の方が高くなると思います。
そこで上記の高さに対しての後退距離ですが、マンションなら少しでも上層階を多く日当たりの良い部屋が多く取れる設計となるわけですが、そうなれば出来るだけ南面で居室を多く取り北側は駐車場になる可能性が高いのではないでしょうか。
そして高値で売るには積み重ねの多過ぎる立体駐車場もしないと思うので上記以上の距離は開けるでしょうし、芦屋市の指導も北隣地が住宅の場合はけっこう厳しいのでベランダの植物は育ちにくい程日当たりの悪い部屋もそう無いかと思います。

[127: 購入検討中さん]

けっこう購入リスク高くなってきましたね
日当たり無しとなると売却価格も相当下がるのでしょうか？
個人的には日当たりはあまり気にしませんが人目が気になります。
ベランダお見合いになる可能性もありそう

[128: 物件比較中さん]

>127
122様が書かれてますが南面の駐車場はバブルからの塩漬け駐車場だとしてもいずれはマンションが建つでしょうね。
それは解りますが、低層階以外は日当たりの問題は無いのでは？これも126様が書かれてます。

最後のベランダのお見合いは私が住んでるマンションでは後に建てたほうがしっかり目隠しをしています。友達のマンションも同じです。芦屋市ではその辺のプライバシーを守るのは当たり前のになつてると思うので心配はしなくてもいいかと思いますよ。

[129: 匿名さん]

そんな都合よくいきません。
建物が建つと相当に目障りです。部屋から見ると更に近く感じ、目線が気になります。本当に壁です。
日照も影になるほど暗い部屋ない。

[130: 匿名さん]

>129
貴方の主観的な意見も解りますが、具体的な法規制での距離も動かしがたい事実。
ここは容積率300%地域なので、もっと駅寄りの400%地域や都心の500%以上の地域よりはマシです。

[131: 匿名さん]

400%、500%と比べるのもどうかと思うけどな
商業エリア前が道路沿いでないのはリスク高いね