パークコート芦屋ってどうですか？

[検討中の奥さま]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：兵庫県芦屋市上宮川町９９番２（地番）
交通：JR神戸線　芦屋駅　徒歩2分

プラウド芦屋フロントの隣です。
貨物列車の音が気になるところですが、どんなもんでしょうか？

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[51: 匿名さん]

>JR芦屋駅周辺は屋外喫煙で罰金2000円の条例があるので
そうなんですか、知りませんでした。
徹底していますね。駅周辺というとどのあたりまでなのかがわかり辛いですが。
喫煙者には肩身が狭いですね。
住宅でも厳しそうな予感がします。バルコニーでの喫煙なども嫌がられそうですね。

＞＞４５さん、
METZGEREI KUSUDA、とっても興味あったのでネットで見ました。
びっくりです！
でもおいしそう。

[52: 匿名さん]

駅から近くて、間取りが広いのは魅力。
しかも、芦屋から近い。
東側の道路の交通量が多くなければ、駅から近いしいいですね。
外観デザインが黄金色に輝いていますが、夕日が反射している設定ですよね。
芦屋は、憧れのエリアです。

[53: 匿名さん]

>>52
光線の角度的には朝日だと思います。
販売予定は9月中旬と書かれてるので、
その頃には原色に近い絵に差しられるでしょうね。

[54: 購入検討中さん]

ここに住めば、ランチに困ることはなさそうですね。
気が向けば、鮨でもステーキでもイタリアンでもフレンチでも
三ツ星級のレストランがすぐ徒歩圏。

昨日も㐂一さんに行ってきましたが、
パークコートを買えば、ここにももっと頻繁に来れるのかと思うと、
心がざわざわと動きました。
静かな環境も憧れますが、やはり駅近は魅力です。

[55: 匿名さん]

>>鮨でもステーキでもイタリアンでもフレンチでも
三ツ星級のレストランがすぐ徒歩圏。
　
本当にそんなにおいしいお店が徒歩圏にたくさんあるんですか？
是非、それぞれの店名を教えて下さい。

[56: 検討]

ラーメン屋さんか、レストランにしたらよかったのにね

[57: 匿名さん]

>55まあ良いじゃないですか、
４５さんの書き込みは勇足的な部分もありますが三つ星級とも書かれてるし大筋では正解だと思う。
下記はここから徒歩圏（1,5km圏）のミシュラン搭載店です。住宅街でこれだけの店が集中してるのは全国でも芦屋だけ？と思ってしまいほど多いです。
個人的な感想を書くとこの中で一番好きな店はコシモかな、ここから西５分程度で初搭載店ですが実力は２つ星の上位レベルだと思っています。

【三つ星】☆☆☆　０
【二つ星】☆☆
・あめ婦（日本料理）
・たか木（日本料理
【一つ星】☆
・安愚楽（日本料理）
・あ～ぼん（串揚げ）
・かぶらや（そば）
・好日（日本料理）※新
・コシモ　プリュス（イノベーティブ）※新
・仁（日本料理）
・メゾン・ド・ジル（フランス料理）
【ビブグルマン】※コストパフォーマンスの高い店
・オステリア　オ　ジラソーレ（イタリア料理）
・オステリーナ・ダ・ジッジ（イタリア料理）
・デルフィーノ（イタリア料理）
・ラ・フォーリア（イタリア料理）

[58: 匿名さん]

54さんはきっと食べログでの星数のことを言ってるんでしょう。
楓林ラーメンが3.5で、㐂一さんにいたっては4つ星ですよ。

[59: 匿名さん]

５７で４５さんと書きましたが５４さんの間違えです。

[60: こけし]

販売予定が9月中旬から、10月下旬に延期されてるね。
やはり苦戦してるのかな。

[61: 匿名さん]

販売予定がずれ込むことはよくあることかなと思います。
準備があまり進んでいないということなのかもしれません。

近くにいろいろと美味しいお店があるのは嬉しいですが
実際に住んでしまうと、家で食事も作るわけだから
あまり利用するってこともないかもしれませんね。

[62: 匿名さん]

二期以降ずれが込むと苦戦してる可能性もあけど、
価格も決まってない一期がずれ込んだだけで決めつけるのは・・・

[63: 匿名さん]

芦屋に住んでいるって言ったら尊敬の目で見られそうですね！

ビゴのパン屋さんなど、おいしいパン屋さんもありますよ。

[64: 匿名さん]

駅の両サイドの情報を見ましたけどこちらの物件の立地はちょうど良いと考えて良さそうですね。反対側の大丸などはあるほうは人がかなり多いはずです。駅に近い立地なのであまり静けさを求めるほうが無理があるかと思いますが、なるべくなら住まいですから静かなほうが良い、こう考えると、よく考えられた立地なのかなという感想を持ちました。

[65: 匿名さん]

考えては、建てませんけどねぇ。
デべは、そこに土地があって、取得出来たから、建てるだけですよ。

[66: 匿名さん]

静かな場所なら、「閑静な」とパンフレットに書くし、
うるさい場所なら、「利便性が高い」と書くし、
狭い土地なら、「都市型」というし、広い土地なら「広大な」っていうだけです。

[67: こけっしー]

63さん
残念だけど尊敬の目では見られませんよ

[68: 周辺住民さん]

JR芦屋南口唯一だったカフェ(除く千鳥屋)、ケーニヒスが閉店して、ちょっと経ちました。跡には何が入るのでしょう。

南口駅前のますますの過疎化に、歯止めがききません。住んでいる人間は南側の方が多いけれど、ホント南はイケてない。

こんな大金払って南側のマンション買うなら、JR北側の駅近の中古買った方が賢いですよ。
南口駅前再開発も長年頓挫したままですからね。

この予定地北側真向かいのモンテメール駐車場。車の出口がすぐ目の前です。ずーっと車の出がありますよ。

地元民の間では、「あの場所のマンションはないな」で決定です。

[69: 匿名]

北側だと、どこも駅から遠いやん。
中途半端に歩くぐらいなら、過疎化してる南で十分ですわ。
周りがなんというと別にきにならへんし。

[70: 周辺住民さん]

>>69
大原町や船戸町や松ノ内町のどこが一体駅に遠いんでしょう？？

駅北口にスグじゃないですか(笑)

[71: 匿名さん]

>>70
ここの方が駅に近いと思います

[72: 匿名さん]

あらら？
近さ較べ？
確かにパークコートは近いですね。それだけが売りなんでしょうね。
いや、近さは大事でしょうよ。

[73: 匿名さん]

徒歩３分圏内の主要施設

JR芦屋駅
大丸・イカリスーパー・コープ・セブンイレブン
モンテメール・ラポルテ東館・

グーグルで調べましたが十分便利ですね。

[74: 匿名さん]

主要施設に追加します。
同町内に、芦屋市立上宮川文化センターという施設があります。

児童センター、図書館分室、そして隣保館です。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[77: 匿名]

間取り出ましたね。

なんだか使いにくそう。
内廊下、エレベーターは、3戸に一基。
管理費高そう。

[78: 匿名さん]

それじゃあ他をどうぞ。

[80: 匿名さん]

現地を確認にいらしたら分かるかと。

[82: 購入検討中さん]

こういう問題はデベ営業は隠し通したいから削除依頼を出すのでしょうけど、
遠方からの購入検討者に対しては説明責任があると思いますよ。
良識があるのならきちんと情報開示するべきでしょう。
それをどう捉えるかは個人の自由ですから。

[83: 購入検討中さん]

芦屋駅にここまで近いのは、もう出ない！
アドレスも芦屋では１，２を争う好立地と営業の方から聞きました。
私は、芦屋川駅を使いたかったのですが・・・
９０㎡くらいを検討ですが、すぐに売れてしまいそうです！
転勤族ですが、賃貸にしても大丈夫そうでしょうか？
30万～35万と聞いたのですが、貸せそうでしょうか？

[84: 匿名さん]

アドレスは良くないでしょ
地元人に聞いてみればわかる
駅近は良いけどね

[85: 匿名]

82さん、そういう発言を公衆の前で出来るんですか？

[86: 匿名さん]

まあまあ、掲示板を荒らすのは止めましょう。

みなさん、いろいろご意見があるかもしれませんが、
現実問題として、遠方で、現段階で検討中なら、
もうデべ側から相手にしてもらえないと思いますよ？

こちらの物件は、HPが出来る前から、
問い合わせが多かった物件で、
すでに見込み客が販売件数以上います。

場所柄、現金購入者比率も高い。
売り手市場の物件なら、顧客はデべが選びます。
購入に前向き（購入確実）で、現金買い（ローン特約なし）
買い替え特約なしの顧客がいれば、
物件を優先割り当てさせるのは当たり前。
態度に出すか出さないかは別として、遠方で検討中の顧客なら、
正直、相手にしてもらえないどころか、切られてしまうと思います。

ましてや東証は、リーマンショック以来の株価最高値を更新しています。
現金買いの顧客は株式市場にもっとも影響を受けますから、
購入者側からみえば、結構な高倍率物件となるのではないでしょうかね？
（実際、デべも強気の価格設定）

最近の売れる物件の傾向としては、山の手の億ションなどではなく、
駅前駅近がお約束。しかもここは新快速がとまるうえに、戸数の絶対数が少ないわけですから、
「情報開示を～」などと言っていては、もやは・・・・という話になると思います。

[87: 匿名さん]

JR芦屋駅に最も近く、
芦屋ブランドからは最も遠い地区。
と一昔前まで評価されてましたが、
今は船戸や大原と肩を並べる超好立地物件ですよ。
これから地価もぐんぐん上がります。

[88: 匿名さん]

隣のプラウドとてもかっこいいですね。当時いくらくらいだったんでしょう？

[89: 匿名さん]

必至な感じが凄いですね
もちろん悪い土地ではないが、ブランド立地ではない
駅近は評価あり

[90: 匿名さん]

他人を揶揄するわりに、漢字もロクに読めない?????

[91: 匿名さん]

87
ぐんぐん上がるって(笑)
開発地なら分かるが、成熟したエリアでは全体の景気が良くならない限り考えにくい

[92: 申込予定さん]

私も別にこの土地にブランド力はないと思いますが、
駅近なので、ブランド力云々は気になりません。
また中古も住む気がしないので、こちらを購入するつもりです。
大原町あたりのマンション・戸建ても検討しましたが、大原町は広い。
山幹より北で阪急線路に近い大原町は、もはや駅近とは呼べないような。
そもそも大原町・親王塚あたりは戸建て用の土地を待とうとおもうと何年かかるか
わからないと不動産屋さんに言われ、断念しました。

[93: 匿名さん]

なんだかんだで完売は早いでしょうね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76895/all/

こちらも、そう条件は良くないのに、
あれよあれよという間に完売してました。

[94: しけこ]

>>93
ワコーレですから早くて当然では？

[95: 匿名さん]

なんで？ワコーレだと早いの？

[96: しけこ]

神戸のトップブランドですやん。ワコーレかプラウドは早いですよ。

[97: 匿名さん]

んー、ワコーレは嫌いな会社ではありませんが、どちらかというとトップブランドっていうより、
やや安物マンションっていうイメージなんですｹﾄﾞ。

とはいえ、この件であまり議論もしたくないﾃﾞｽｶﾞ。

[98: こけこ]

神戸のトップブランドは芦屋でも強いんかいな？
二号線沿いのとこ苦戦してなかった？

[99: 匿名さん]

JR芦屋の改札をでて北と南に別れるときにヒエラルキー感じない人にはよいかもしれませんね。

[100: 匿名さん]

ワコーレは手ごろ価格
一般向けのユニクロみたいなもの

[101: 匿名さん]

ところで、モデルルームは出来るんでしょうか？

そんなに販売が好調そうなら、ジオグランデのように
モデルを作らずに個別販売とか？

[102: えけこ]

芦屋駅２分のワコーレ芦屋ザ・マークスは、竣工前に完売。

ちょっと苦戦してたのは、同じ２号線沿い、芦屋駅徒歩６分の
ワコーレエンブレムのほう。

[103: かけこ]

モデルルームは駅前通りにできてるよ。
スガワラガラスの近く。

[104: 匿名さん]

ワコーレが早く売れてるイメージはないですね.
同市内の西蔵町のは売れ残ってるし、他のメジャーデベと売れる早さは同じ程度だと思いますよ。

[105: 匿名さん]

ワコーレの議論はやめよ。

別にここと関係ないし、悲しくなるから。

[106: 匿名さん]

私は93ですが、一応、話を整理しておくと
2号線沿いで、全国的には、マイナーデべにも関わらず、
竣工前に完売したのは、
「駅徒歩２分」の威力であるという意味です。
三井ブランドで、２号線沿いではないのですから、
もっと早く売れちゃうでしょうね。
きっと早いもの勝ちでしょう。

[107: 検討中の奥さま]

予定価格は7000万円代からのようですよ。
隣のプラウドの中古がでたら買いたかったのですがなかなか出ないのでこちらを検討してます。
阪神間で新快速停車駅徒歩2分はやはり魅力です。
中古で売るにも賃貸に出すにも。
グレードは相当上のようなのでやはり最初は自分が住みたいですが。

[108: 匿名さん]

公式サイトで103㎡台の間取りを見ています。
100㎡超えだけあってどの部屋も広い面積で快適そうですね。
バルコニーだけでなく全方向にサービススペースがついているのも◎。
浴室や納戸にも窓がついているので湿気の心配がないでしょうね。

[109: 匿名さん]

ここは価格の高さと前の敷地の将来建物の不安が大きなネックですね

[110: 匿名さん]

モデルルーム、出来るんですね。
菅原ガラスの横ですか。ありがとうございます。

[111: 不動産購入勉強中さん]

>>110
もうできていて案内も始まっています。前の駐車場は将来的にはマンションを建てる可能性はあるそうです

[112: 匿名さん]

だとすると、駅からは、ちょっとだけ遠くなりますが、
前の土地のほうが条件的には良い？ってことになりますよね？
あせって買わなくてもいいかも？
と、思ったり、とはいえ、マンションが建つとも限らないかも？
とか思ったり。はてさて？

[113: 匿名さん]

まぁいずれマンション建つだろうね
駅近物件にはつきものだけど、近隣商業だから日照関係なく、もろですね
日照、プライバシー、眺望が大きく変わるから快適性は落ちるし、建てば急激に価値は下がる

[114: 匿名さん]

駅に近い場所なので何もないというのは難しいと織り込むと心情としてはいいのでしょうね。
日当たりとか眺望っていうよりもここの場合はとにかく駅の近さがアピールポイントとなってくるマンションだから、
優先順位的に日当たりという訳ではないし資産価値という点では大幅には影響ないのでは？
駅の近さというのは動かしがたい事実だし。

[115: 匿名さん]

都心ではないので、日当たりがなくなるのと前に建物がある閉鎖感はなかなかキツいな
もっと安ければ良いけど

[116: 匿名さん]

南側にマンションが建つといっても、真ん前には、もうマンションが建ってるし、
南側の土地ってどっから出入りするんでしょうか？
南側のマンションを待ってもいいけど、狭そうだし、
なによりぐるっとまわってこないといけない土地？
パークコートのほうが条件良さそうですけど、
みなさんはどう思いますか？

[117: こけし]

真っ暗になる可能性か高いマンションを七千万出して買うのがナンセンス

[118: 購入検討中さん]

>116

南側のパーキングに建つなら、
そっちの方が敷地は広いし、
電車からも幹線からも1本内側で音も静かだろうし、
敷地の南側が道路なので出入りも問題ないし、日当たりは良いだろうし、
前の建物が低いので圧迫感もなく、
パークコートよりはるかに条件が上に思えます。

[119: 匿名さん]

>>118

レス、ありがとうございます。
南側の道路が出入り口になるとすると、
駅から徒歩何分の物件になりそうですか？

実際は3，4分はかかりそうですかね？

[120: 購入検討中さん]

ゆっくり歩いて2分でしょうね。
南側にもマンション建つんですか？
googleで見たら、
駐車場と公園？を合わせて敷地はパークコートの倍以上ありそうですよ･･･
建つとしたら何時ごろなんでしょうか？

親王塚の山幹沿いにも空き地が出来ましたね。
ここもマンションなんだろうな

[121: 匿名さん]

そう考えるのが順当かしらって思いますよね

駅からの距離は本当に短いと思います
駅までのアクセスは本当にラクチンなんじゃないかなーと

周りにマンションが増えて日当たりとか眺望に影響する可能性は大いにあるとは思います
駅までの距離が短いという点では資産価値的には良いとは思います

[122: 匿名さん]

南面の空地を気にされてる人が多いと思いますが、私の知ってる限りでは昭和バブルごろにはもう現在の状況だったと思います。
JR芦屋界隈にはこのようなバブルで失敗し駐車場運用してる土地が多く存在しますが、売却すると損益が出るので会社が倒産しない限り多くは塩漬けで、こんな土地ですからこれからもマンションは当分建たないのでは?と思います。

またマンションが建つと真っ暗になるとの意見がありますが、南東の隣接地に東和マンションが建ってますが決してギリギリでは無く10mは離れていたと思います。
北側斜線や日影の規制が掛かるのでそんなマンションは建ちませんし、東和は東面が道なので南面の土地よりも諸規制には若干有利です。
気になる人は現地で東和との距離を確認する事をお勧めします。もし南にマンションが建ったとしても東和より離さざるえないでしょうし、もつとも条件が悪い部屋でも少しは日も当たると思いますよ。

[123: 匿名さん]

近隣商業地域だから日影規制ないでしょ
敷地から1メートル離せば建物建てられるんじゃないかな
商業のための地域だから制限少ない
営業の人に可能な想定建物聞いてみたほうが良いでしょうね

[124: 購入検討中さん]

低層階の南側は見送った方がよさそうですね。
日影規制無しなら高層マンションが建つ可能性もあるんでしょうか？
高層階でも心配ですね。

[125: 匿名さん]

用途地域が近隣商業地域だとマンションでも日影の制限がないんですね。
この掲示板で初めて知りました。
そうだとすると、9階建て何階以上に住むのが安心でしょう。
このような立地ですので、日照についてはある程度の妥協が必要なのでしょうか。

[126: 匿名さん]

122を書いたものですがここは近隣商業地でしたね無知ですみませんでした。
確かに日陰は規制外で北側斜線と芦屋市の指導が何処まで有るかが問題ですね。
北斜規制では概ね次のような距離以上を保たなければいけません。
4Fで3m、6Fで9m、8Fで12m、10Fで16m
但し建ぺい率300%地域なので北を目一杯まで寄せてしまうと4階で容積を全てを消化してしまいますし、この様な建物は商業施設以外には考えれないのですが、南の隣地は裏通りにしか面してないにで商業施設よりもマンションを建てる可能性の方が高くなると思います。
そこで上記の高さに対しての後退距離ですが、マンションなら少しでも上層階を多く日当たりの良い部屋が多く取れる設計となるわけですが、そうなれば出来るだけ南面で居室を多く取り北側は駐車場になる可能性が高いのではないでしょうか。
そして高値で売るには積み重ねの多過ぎる立体駐車場もしないと思うので上記以上の距離は開けるでしょうし、芦屋市の指導も北隣地が住宅の場合はけっこう厳しいのでベランダの植物は育ちにくい程日当たりの悪い部屋もそう無いかと思います。

[127: 購入検討中さん]

けっこう購入リスク高くなってきましたね
日当たり無しとなると売却価格も相当下がるのでしょうか？
個人的には日当たりはあまり気にしませんが人目が気になります。
ベランダお見合いになる可能性もありそう

[128: 物件比較中さん]

>127
122様が書かれてますが南面の駐車場はバブルからの塩漬け駐車場だとしてもいずれはマンションが建つでしょうね。
それは解りますが、低層階以外は日当たりの問題は無いのでは？これも126様が書かれてます。

最後のベランダのお見合いは私が住んでるマンションでは後に建てたほうがしっかり目隠しをしています。友達のマンションも同じです。芦屋市ではその辺のプライバシーを守るのは当たり前のになつてると思うので心配はしなくてもいいかと思いますよ。

[129: 匿名さん]

そんな都合よくいきません。
建物が建つと相当に目障りです。部屋から見ると更に近く感じ、目線が気になります。本当に壁です。
日照も影になるほど暗い部屋ない。

[130: 匿名さん]

>129
貴方の主観的な意見も解りますが、具体的な法規制での距離も動かしがたい事実。
ここは容積率300%地域なので、もっと駅寄りの400%地域や都心の500%以上の地域よりはマシです。

[131: 匿名さん]

400%、500%と比べるのもどうかと思うけどな
商業エリア前が道路沿いでないのはリスク高いね

[132: 匿名]

300%と400-%の違いは大きいですよ、近くで例えるのなら南東隣接のトーワのマンションは300%地域で南西の国道沿いのワコーレは400%地域。どちらも北は隣地ですが建物北側のボリュームが全く違うので気になる方は見比べれば解ると思います。

[133: 匿名さん]

ここだと日当たりのことは望めないと思います。
日中は仕事に出かけて気にしないという人には良いでしょうね。
最上階だと日当たりは望めるかもだけど・・・そこまでしてって考えると
他を考えるのも手かもしれません。

[134: 物件比較中さん]

たかすぎー

[135: 匿名さん]

将来建物の不安あって、この価格はないな
リスク高い
駅近は魅力だけど、この価格出すのであれば日当たり、眺望もある程度望みたい

[136: 匿名さん]

＞１３５

日当りを望むのなら４階以上、
眺望も望むなら、４階以上＋南東角部屋

その他の部屋は南面駐車場の開発により将来はどうなるか判らない。でしょ？

[137: 匿名さん]

根拠が不明
日照と眺望がなぜ同じ
眺望はもちろんのこと4階程度では全然無理ですな
前の敷地は、結構大きなものが建てられるね

[138: 匿名さん]

137様はこのマンションが売れて欲しくないと思ってる人なのでしょうね。
北側斜線は立派な法的根拠だし、
南東には既にマンションが建ち眺望も解るのにそれも無視して、
根拠なしだとか理解できません。

[139: 匿名さん]

電車の音は、かなり気になるかもしれませんね。
地下鉄だったら、それほどでもないでしょうけど。
ただ、ライフスタイル的にマンションに日中、ほとんどいないなら判断する優先順位的には低くなりますけど。
駅から近いのは、魅了ですから。

[140: 匿名さん]

線路の間に建物があるし距離も少し離れてるので、
かなり気になるとまでは言い難いのでは？

[141: 匿名さん]

気にならないと思いますよ。
芦屋は電車全部とまるからスピード落とすし。
夜中に貨物列車の音が小さくコトコト聞こえるぐらいでしょう。

[142: 物件比較中さん]

違います。
夜中の貨物こそ、猛スピードで走行、大音量です。

[143: 匿名さん]

現地見てきましたが昼間の電車はほぼ聞こえません。
夜中の貨物でようやく少しだけ聞こえる程度だと思うよ。
そんなのだから窓を閉めれば貨物でもほとんど気にならないのじゃないの？

[144: ご近所さん]

あそこは、むしろ電車ではなくて、モンテメール駐車場の出口の案内音声がひっきりなしに聞こえて気になると思います。
多分、マンションの出入り口の真ん前ですからね。
あと、朝晩でもたえず人通りが多いというのは、あまり良くないですね。マンション出たら通行人に見られるので。
ＪＲの駅から歩いてすぐ、というのはいいと思いますし、うらやましいのですが。

[145: 匿名さん]

残り三戸、完売するのも時間の問題だけ。やはり駅近は強いな。

[146: 匿名さん]

駅に近いと、自家用車を所持しなくても良からと
物件が多少高くてもトータルで節約できるなんて考え方もあるからね。
ただ、駅に近いと人通りも多くて夜はなかなか静かにならないのかなとは
違う心配はあるけどね。

[147: 匿名さん]

ここの環境はないな
前敷地が間違いなく建つと分かってるリスク高い立地をあの価格はあり得ないでしょ
前敷地の不安が少ないのは重要です

[148: 匿名さん]

＞147
完成まで１０ヶ月を残し残り三戸、
もう価格論議する余地もないかと。

[149: 匿名さん]

第1期で何戸出たの？

[150: 匿名さん]

残3戸の意味は何でしょう？
全体ではそんなに売れてないよ。