パークコート芦屋ってどうですか？

[検討中の奥さま]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

所在地：兵庫県芦屋市上宮川町９９番２（地番）
交通：JR神戸線　芦屋駅　徒歩2分

プラウド芦屋フロントの隣です。
貨物列車の音が気になるところですが、どんなもんでしょうか？

【物件情報を追加しました　2014.6.30　管理担当】

[112: 匿名さん]

だとすると、駅からは、ちょっとだけ遠くなりますが、
前の土地のほうが条件的には良い？ってことになりますよね？
あせって買わなくてもいいかも？
と、思ったり、とはいえ、マンションが建つとも限らないかも？
とか思ったり。はてさて？

[113: 匿名さん]

まぁいずれマンション建つだろうね
駅近物件にはつきものだけど、近隣商業だから日照関係なく、もろですね
日照、プライバシー、眺望が大きく変わるから快適性は落ちるし、建てば急激に価値は下がる

[114: 匿名さん]

駅に近い場所なので何もないというのは難しいと織り込むと心情としてはいいのでしょうね。
日当たりとか眺望っていうよりもここの場合はとにかく駅の近さがアピールポイントとなってくるマンションだから、
優先順位的に日当たりという訳ではないし資産価値という点では大幅には影響ないのでは？
駅の近さというのは動かしがたい事実だし。

[115: 匿名さん]

都心ではないので、日当たりがなくなるのと前に建物がある閉鎖感はなかなかキツいな
もっと安ければ良いけど

[116: 匿名さん]

南側にマンションが建つといっても、真ん前には、もうマンションが建ってるし、
南側の土地ってどっから出入りするんでしょうか？
南側のマンションを待ってもいいけど、狭そうだし、
なによりぐるっとまわってこないといけない土地？
パークコートのほうが条件良さそうですけど、
みなさんはどう思いますか？

[117: こけし]

真っ暗になる可能性か高いマンションを七千万出して買うのがナンセンス

[118: 購入検討中さん]

>116

南側のパーキングに建つなら、
そっちの方が敷地は広いし、
電車からも幹線からも1本内側で音も静かだろうし、
敷地の南側が道路なので出入りも問題ないし、日当たりは良いだろうし、
前の建物が低いので圧迫感もなく、
パークコートよりはるかに条件が上に思えます。

[119: 匿名さん]

>>118

レス、ありがとうございます。
南側の道路が出入り口になるとすると、
駅から徒歩何分の物件になりそうですか？

実際は3，4分はかかりそうですかね？

[120: 購入検討中さん]

ゆっくり歩いて2分でしょうね。
南側にもマンション建つんですか？
googleで見たら、
駐車場と公園？を合わせて敷地はパークコートの倍以上ありそうですよ･･･
建つとしたら何時ごろなんでしょうか？

親王塚の山幹沿いにも空き地が出来ましたね。
ここもマンションなんだろうな

[121: 匿名さん]

そう考えるのが順当かしらって思いますよね

駅からの距離は本当に短いと思います
駅までのアクセスは本当にラクチンなんじゃないかなーと

周りにマンションが増えて日当たりとか眺望に影響する可能性は大いにあるとは思います
駅までの距離が短いという点では資産価値的には良いとは思います

[122: 匿名さん]

南面の空地を気にされてる人が多いと思いますが、私の知ってる限りでは昭和バブルごろにはもう現在の状況だったと思います。
JR芦屋界隈にはこのようなバブルで失敗し駐車場運用してる土地が多く存在しますが、売却すると損益が出るので会社が倒産しない限り多くは塩漬けで、こんな土地ですからこれからもマンションは当分建たないのでは?と思います。

またマンションが建つと真っ暗になるとの意見がありますが、南東の隣接地に東和マンションが建ってますが決してギリギリでは無く10mは離れていたと思います。
北側斜線や日影の規制が掛かるのでそんなマンションは建ちませんし、東和は東面が道なので南面の土地よりも諸規制には若干有利です。
気になる人は現地で東和との距離を確認する事をお勧めします。もし南にマンションが建ったとしても東和より離さざるえないでしょうし、もつとも条件が悪い部屋でも少しは日も当たると思いますよ。

[123: 匿名さん]

近隣商業地域だから日影規制ないでしょ
敷地から1メートル離せば建物建てられるんじゃないかな
商業のための地域だから制限少ない
営業の人に可能な想定建物聞いてみたほうが良いでしょうね

[124: 購入検討中さん]

低層階の南側は見送った方がよさそうですね。
日影規制無しなら高層マンションが建つ可能性もあるんでしょうか？
高層階でも心配ですね。

[125: 匿名さん]

用途地域が近隣商業地域だとマンションでも日影の制限がないんですね。
この掲示板で初めて知りました。
そうだとすると、9階建て何階以上に住むのが安心でしょう。
このような立地ですので、日照についてはある程度の妥協が必要なのでしょうか。

[126: 匿名さん]

122を書いたものですがここは近隣商業地でしたね無知ですみませんでした。
確かに日陰は規制外で北側斜線と芦屋市の指導が何処まで有るかが問題ですね。
北斜規制では概ね次のような距離以上を保たなければいけません。
4Fで3m、6Fで9m、8Fで12m、10Fで16m
但し建ぺい率300%地域なので北を目一杯まで寄せてしまうと4階で容積を全てを消化してしまいますし、この様な建物は商業施設以外には考えれないのですが、南の隣地は裏通りにしか面してないにで商業施設よりもマンションを建てる可能性の方が高くなると思います。
そこで上記の高さに対しての後退距離ですが、マンションなら少しでも上層階を多く日当たりの良い部屋が多く取れる設計となるわけですが、そうなれば出来るだけ南面で居室を多く取り北側は駐車場になる可能性が高いのではないでしょうか。
そして高値で売るには積み重ねの多過ぎる立体駐車場もしないと思うので上記以上の距離は開けるでしょうし、芦屋市の指導も北隣地が住宅の場合はけっこう厳しいのでベランダの植物は育ちにくい程日当たりの悪い部屋もそう無いかと思います。

[127: 購入検討中さん]

けっこう購入リスク高くなってきましたね
日当たり無しとなると売却価格も相当下がるのでしょうか？
個人的には日当たりはあまり気にしませんが人目が気になります。
ベランダお見合いになる可能性もありそう

[128: 物件比較中さん]

>127
122様が書かれてますが南面の駐車場はバブルからの塩漬け駐車場だとしてもいずれはマンションが建つでしょうね。
それは解りますが、低層階以外は日当たりの問題は無いのでは？これも126様が書かれてます。

最後のベランダのお見合いは私が住んでるマンションでは後に建てたほうがしっかり目隠しをしています。友達のマンションも同じです。芦屋市ではその辺のプライバシーを守るのは当たり前のになつてると思うので心配はしなくてもいいかと思いますよ。

[129: 匿名さん]

そんな都合よくいきません。
建物が建つと相当に目障りです。部屋から見ると更に近く感じ、目線が気になります。本当に壁です。
日照も影になるほど暗い部屋ない。

[130: 匿名さん]

>129
貴方の主観的な意見も解りますが、具体的な法規制での距離も動かしがたい事実。
ここは容積率300%地域なので、もっと駅寄りの400%地域や都心の500%以上の地域よりはマシです。

[131: 匿名さん]

400%、500%と比べるのもどうかと思うけどな
商業エリア前が道路沿いでないのはリスク高いね

[132: 匿名]

300%と400-%の違いは大きいですよ、近くで例えるのなら南東隣接のトーワのマンションは300%地域で南西の国道沿いのワコーレは400%地域。どちらも北は隣地ですが建物北側のボリュームが全く違うので気になる方は見比べれば解ると思います。

[133: 匿名さん]

ここだと日当たりのことは望めないと思います。
日中は仕事に出かけて気にしないという人には良いでしょうね。
最上階だと日当たりは望めるかもだけど・・・そこまでしてって考えると
他を考えるのも手かもしれません。

[134: 物件比較中さん]

たかすぎー

[135: 匿名さん]

将来建物の不安あって、この価格はないな
リスク高い
駅近は魅力だけど、この価格出すのであれば日当たり、眺望もある程度望みたい

[136: 匿名さん]

＞１３５

日当りを望むのなら４階以上、
眺望も望むなら、４階以上＋南東角部屋

その他の部屋は南面駐車場の開発により将来はどうなるか判らない。でしょ？

[137: 匿名さん]

根拠が不明
日照と眺望がなぜ同じ
眺望はもちろんのこと4階程度では全然無理ですな
前の敷地は、結構大きなものが建てられるね

[138: 匿名さん]

137様はこのマンションが売れて欲しくないと思ってる人なのでしょうね。
北側斜線は立派な法的根拠だし、
南東には既にマンションが建ち眺望も解るのにそれも無視して、
根拠なしだとか理解できません。

[139: 匿名さん]

電車の音は、かなり気になるかもしれませんね。
地下鉄だったら、それほどでもないでしょうけど。
ただ、ライフスタイル的にマンションに日中、ほとんどいないなら判断する優先順位的には低くなりますけど。
駅から近いのは、魅了ですから。

[140: 匿名さん]

線路の間に建物があるし距離も少し離れてるので、
かなり気になるとまでは言い難いのでは？

[141: 匿名さん]

気にならないと思いますよ。
芦屋は電車全部とまるからスピード落とすし。
夜中に貨物列車の音が小さくコトコト聞こえるぐらいでしょう。

[142: 物件比較中さん]

違います。
夜中の貨物こそ、猛スピードで走行、大音量です。

[143: 匿名さん]

現地見てきましたが昼間の電車はほぼ聞こえません。
夜中の貨物でようやく少しだけ聞こえる程度だと思うよ。
そんなのだから窓を閉めれば貨物でもほとんど気にならないのじゃないの？

[144: ご近所さん]

あそこは、むしろ電車ではなくて、モンテメール駐車場の出口の案内音声がひっきりなしに聞こえて気になると思います。
多分、マンションの出入り口の真ん前ですからね。
あと、朝晩でもたえず人通りが多いというのは、あまり良くないですね。マンション出たら通行人に見られるので。
ＪＲの駅から歩いてすぐ、というのはいいと思いますし、うらやましいのですが。

[145: 匿名さん]

残り三戸、完売するのも時間の問題だけ。やはり駅近は強いな。

[146: 匿名さん]

駅に近いと、自家用車を所持しなくても良からと
物件が多少高くてもトータルで節約できるなんて考え方もあるからね。
ただ、駅に近いと人通りも多くて夜はなかなか静かにならないのかなとは
違う心配はあるけどね。

[147: 匿名さん]

ここの環境はないな
前敷地が間違いなく建つと分かってるリスク高い立地をあの価格はあり得ないでしょ
前敷地の不安が少ないのは重要です

[148: 匿名さん]

＞147
完成まで１０ヶ月を残し残り三戸、
もう価格論議する余地もないかと。

[149: 匿名さん]

第1期で何戸出たの？

[150: 匿名さん]

残3戸の意味は何でしょう？
全体ではそんなに売れてないよ。

[151: 匿名さん]

今ホームページで確認してみたら
確かに今販売されているのは３戸とはなっていますね。
ただ、これは分けて販売されているからで最終期とは書かれていないので
残り４５戸すべてが完売とは限らないでしょうね。

[152: 周辺住民さん]

駅近の利便性だけを求めるなら、わざわざ高い芦屋の物件
にしなくてもいいのでは。収益物件としてならわかりますが。
宮川の交差点はいつも渋滞してて車が吹かすし､前の駐車場から
出庫するときの警報音がやたらうるさい。長いＪＲ貨物の音は
相当です。それも考えて、芦屋物件にしては比較的抑えた
価格設定なんでしょうね。隣のプラウド芦屋は当時すごい価格
で販売苦戦してた記憶あります。芦屋に住んでて、駅近だから
自家用車不要がメリットとか考える人いるのかな？ベンツや
ポルシェがごくごく普通に走ってる地区ですけどね。

[153: 匿名さん]

＞152
隣の野村ですがマンコミ内にスレッドが残っていて見てみましたが当時早々に完売してましたよ。

また北側線路までは距離もあり建物が間に有るので音も気になるレベルでは無いだろうし、
駐車場の出庫音も歩行者には気になる音でも南窓を開けていても聞こえないのじゃないかな。

ここもなんだかんだ言ってる間に早々に完売してしまうのだろうね。

[154: 物件比較中さん]

>153

隣のプラウドは4000万円台からで
坪250あたりでしたよ。
収益としてもいける価格付けでしたよ。

こちらは坪360。
自分で住むにはアドレス的にやや抵抗ありますし
収益用としても厳しいかなと思ってます。
芦屋をあまり知らない人にどれだけ売れるかにかかってると思います。

[155: 周辺住民さん]

＞１５３
同じ芦屋駅近でも例えばラポルテとこの物件は芦屋を知ってる人にとっては全く評価が違うんですよね。
ラポルテは築後相当年数経ってますが、たまに５０百万円位で出てもすぐに売れてるようです。

よく知りませんがこの物件はすべてが南向きなんですか、そんな風には見えないんですが。
また、北側線路まで距離があるとも思えません。狭い道一本隔ててるだけですが？

[156: 匿名さん]

芦屋に住みたいと思っていた人は
確かにここを望む人は多いかもしれないとは思いますが
価格が価格だけに、実際には無理という人も多かったりしてね…。
ここまで出すのであれば、他もあたってみようと思うはず?

[157: ご近所さん]

投資用として購入される方が多いような気がします。

[158: 匿名さん]

>>157
多くありません

[159: 周辺住民さん]

＞１５８

私も翠ガ丘のマンションですが、いつのまにか３割位は
賃貸になっており、知らない人ばかりです。
それだけ賃貸の需要も多く、やはり資産価値は相当に
あるんでしょうね。社宅としての需要あるようで賃料も
まずまずらしいです。

[160: 匿名さん]

>>159
岩小校区は強いわー

[161: 物件比較中さん]

ここを賃貸に出しても
普通の会社員の社宅しては家賃が高い。
社宅として高額の家賃が出るような人は
ここを選ばない。
投資用には無理。

翠ヶ丘は家賃と物件と環境の
バランスが良いのだと思います。