プラウドタワー千代田富士見Part2

[匿名さん]

1000件超えたのでPart2をスレ立てしました。

飯田橋駅徒歩２分。地上３８階建のタワーマンション。

所在地：東京都千代田区富士見2丁目51番（地番）
交通：総武線「飯田橋」駅から徒歩2分
売主：野村不動産
施工：大成建設

＊何かこのマンションに関する情報があれば書き込みお願い致します。

前スレ
Part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44622/

[61: 匿名さん]

前にMRに行って正直高すぎと思って見送ろうと思いました。でも今日抽選に申し込まないかと電話が来ました。一応上の方の階です。意外とまだ競争率はたかまっていないのかと思ってしまいました。

[62: 申込予定さん]

>２倍の部屋をまとめて一度で抽選しないのか

倍率2倍〜3倍の部屋の場合
１回の抽選で当選者を決めるのではないの?
倍率のある場合の抽選方法ってどのようなものですか?

[63: 匿名さん]

三井なんかは、同倍率の部屋を１回の抽選で当選者を決めますよね。
ここは抽選の部屋を１戸ごとに抽選するそうです。
玉を入れて回し、立会人がそれを確認するを数百回やるのかなぁ。

[64: 申込予定さん]

非分譲や千代田区優先を除いた一般世帯数が数百あるのだから
倍率のない確定部屋があったとしても
数百人がひとつ場所に集まるってこと??
それで一世帯ずつガラガラ抽選なの?

[65: 匿名さん]

抽選はずれることも見越して、みんなきちんと他の物件の
物色を忘れずにね。
民族大移動のごとく他の物件に流れるんだからさ。

[66: 匿名さん]

ここが外れたら、しばらく様子見すると思います。
めぼしい物件がないので‥。供給が減ってるって、確かにそうかも。
ガーデンフォレスト以外で、ほかに良さそうなマンションはありますか？

[67: 匿名さん]

やっぱ、秋にでてくる赤坂薬研坂タワーマンションでしょう。楽しみにしてるんですが。

[68: 66]

67さん、ありがとうございます。
67さんはここも検討されていますか？　どちらも購入予定なのでしょうか。
赤坂薬研坂はここよりはるかに高い価格設定になりそうなので、
わが家はちょっと無理かなぁという感じですが。

[69: 匿名さん]

>>55 残念ながら今日の新聞折込に立派な広告が入っていましたね！
最上階の億ションまだ残っているようですね。
３７・３８階は即買い手が付いたと言っていましたが、ここはすぐ売れるでしょう。
色々なレスがあるけど、千代田区も皇居・千鳥が淵周辺、番町・麹町周辺、永田町周辺、丸の内周辺、飯田橋周辺（千代田区の歓楽街）で有名になれば知名度も高くなりますよ。環境が悪くたって駅から２分で何でも揃っているのだから。

[70: 購入検討中さん]

外れたら、渋谷、新宿で出てくる予定のタワマンでも待つかな。
千代田区も飽きてきた。

[71: 匿名さん]

みなさんはど〜しても都心のタワマンがいいんですね。
なぜそこまで！とばかりに。

ほんの数キロ都心から離れれば坪１００万円安くて
落ち着いた良い物件あるのに。。

私はもうそこ申し込みました。

掲示板の評価だけではなく自分の目で見ると素晴らしい
物件ありますよ。

[72: 匿名さん]

やっぱり、銀行ローン引っ張って買う以上、万一のときには賃貸で返済ができる物件にしたいというのも、あるんだよね。
都心から１０キロ以上離れちゃうと、どうしても賃料利回りが落ちちゃうんで、多少は値上がりしてても、やはり都心タワーが魅力的に映るんですよね。結局、専有部分の同じでも、大規模タワーであれば、共用部分の豪華さやフロントサービスとかの利便性といった他のタイプのマンションじゃ味わえないサービスも享受できるからね。

[73: 匿名さん]

えっ、２年後の金利ってことですか？
私も知らなかった。
3.13％で資金計算書をもらっていたので、
その金利だと思っていました。

どのぐらい高くなるの？
どなたか、教えてください。
ちなみに、8000万円ローンを組む予定です。

[74: 匿名さん]

71さん
現在都心からすこし離れた高級住宅地の物件（当然タワマンではない）に住んでおります。
価格もここよりずっとリーズナブル。
環境も学区もよく概ね満足しているのですが、共稼ぎなので
通勤に便利なこのマンションに興味をもちました。
（小さい子どもがいるので、千代田区は保育園の待機児童ゼロなのもポイントです。）
タワマンはそんなに好きじゃないのですが、都心ならランドマーク的な物件のほうが
資産性で有利なようなので、まぁいいかと。

何に重きをおくかは、人それぞれですよね。

[75: 匿名さん]

７２さん
都心から１０キロ以内といっても東は５キロで一気に資産性
下がりますよね。西は環七までかな。
でもこの範囲で億出すのなら資産性下落はそんなにありませんよ。

この圏内の大規模物件だと、ここか、広尾ガーデンフォレストか、
住友の三茶グランドヒルズか。
ここまでなら物色範囲広げてもいいかもしれませんね。

[76: 匿名さん]

７５
豊洲・有明の湾岸地域は？？　まあでもあそこは都心という
よりほぼ団地化してるから、戸数ありすぎて賃貸相場安く
なりすぎるでしょうね。

[77: 匿名さん]

72 さん
申し込み予定の住戸は、どのくらいの広さの部屋ですか？
万一のときに賃貸にだしやすいのは、やはり65〜75平米クラスの１LDK〜２LDKですか？

[78: 匿名さん]

いえ、一応検討しているのは、広めの３ＬＤＫです。確かに賃料利回りだけ考えると７０平米ぐらいがいいのでしょうけど、まずは実際に住む視点を優先している状況です。貸すのはあくまで、万一の時です。

[79: 匿名さん]

ここを湾岸と同列にしてほしくはないなぁ。
三茶も、駅から遠過ぎです。

[80: 匿名さん]

私も三茶ヒルズに目をつけていました。
住みたい町ランキング常に上位の三茶でほぼ初めての
ファミリー向け大規模マンション。
キャロットタワーから眺めると相当なランドマーク性です。
嫌われもの住友というだけで批判は多いですけど、
私はここ大好きです。

あっすみませんここプラウドの掲示板でしたね。

[81: 匿名さん]

三茶で初めて？
他にも過去、大規模ファミリーはあったと思うけど。
三茶に住んでたとき、やたら新築マンションのチラシが入ったから。

[82: 77]

78さん
なるほど、コメントありがとうございます。
私もやはり居住性を考えて少し広めの３LDK住戸を申し込む予定です。
2年後の金利がどのくらい上がるかを考えると、腰がひけてしまうのですが
万一の場合は賃貸に出せばいいのか、とちょっと気が楽になりました。

[83: 匿名さん]

確かに２年後の金利も気になりますが、一方で２年後の同じような物件の価格も気になります。ここ最近は年率３０％ぐらいのペースで値上りしてますから、うまくいけば２年後には１．７倍ぐらいの価値になってるかもしれません。となれば、８０％ローンを組む前提で考えた場合、物件が値上がりしていれば、実質的な物件価格の半分以下をローン調達することになるので、金利が多少上がっていても、そう気にはならないのではないでしょうか。

[84: 匿名さん]

坪単価８５０万円位ですか？
ここの全ての部屋が、億ションになってる計算です。
買う人がたくさん居ると良いですね。
それだけ騰れば、私なら即売って利益出しします。

[85: 匿名さん]

でも自宅なら、結局、高くなってる相場の別の物件買わなきゃいけないわけだから、あんまり意味なし。

[86: 匿名さん]

今から1.7倍も上がるとは思えないですが‥
（そんなに上がったら、私も即売却しちゃいますね。今の自宅に住み続けて。）
底値の頃にでた青山PTの高層階は、今そのくらい上がっているそうです。

[87: 匿名さん]

1.7倍も上がりそうなら、
野村さんは今売らずに完成売りすればボロ儲けですよ。
マンション値下がりの説まで出てるのに・・・

[88: 匿名さん]

千代田区との再開発なので、販売時期をもっと後にはできなかったそうですよ。

[89: 匿名さん]

普通は登録前ってネガキャンが増えるけど、
地権者の多いマンションは何故か登録前にネガキャンの逆さま、つまり買え買えキャンペーンも書かれるようになるみたい。
地権者だって書き込みできるからかな。

[90: 匿名さん]

>89
それだけ売るのに苦戦していると言うこと。
買え買えキャンペーンはデベが書き込んでるんでしょう。

今が天井。もし今以上の価格をつけたら売れ残り必死。
中古市場も高値つけすぎて新築未入居ものもぜんぜん売れて無いよ。

2年で1.7倍どころか現実は0.9〜1.0倍がいいところだろう。
金利が上がり，予算ぎりぎりで申し込む人は痛い目見ると思うけど。
もちろん転売目的ではまったく利益は出ない。

利回りもこれだけ高額物件だとせいぜい3％がやっと。
これだと長期ローンと一緒。管理費考えたら赤字だよ。

近くの竣工直後のタワマンは，20戸近く売れ残り，今，相場の1.5倍ぐらいで賃貸に出している（そうしないと利回りで赤字になってしまう）。もちろん借り手はほとんどいないが・・・

申し込むのは自由だけど，はんこ押す前に良く考えてね。
5年我慢すればいい事あると思うよ。

[91: 匿名さん]

もうデフレ局面はおわりだよ。

[92: 匿名さん]

デフレのうちに、安く買った人が勝ち組。

[93: 匿名さん]

登録や〜めた。２年も待てないし、他に良い物件みつけた。

[94: 匿名さん]

＞93さん
2年も待たずに買えるよい物件というと、完成ずみ物件とか中規模・小規模のマンションですか？

＞89さん
88を書いたのは私ですが、営業の方から聞いた内容です。
（近頃売り惜しみをする業者が多いそうので、全戸一斉販売を不思議に思い尋ねたときの回答です。）　地権者ではありませんよ。

[95: 周辺住民さん]

このマンションは資産性から言えば、かなりいいでしょうね。
千代田区の限られた大規模マンション。
千代田区立地の企業群からの大量の税金を4万人そこそこの住民で自由に使えるのは魅力です。
18歳まで所得制限無しで子供にお小遣いをくれるのも千代田区ならでは。
そのうち、企業の景気が良くなれば給食費、修学旅行代などもただになると思いますよ。
学校も先生の数と子供の数と比較すると他の区とは比べ物にならない。
丸の内のTOKIAの保育所も優先的につかえる。
他の区の方からみると垂涎の的でしょう。

住む環境としてどう考えるかは・・・ですが。。。

[96: 物件比較中さん]

まだ周辺にいくつもマンションの建築予定はありますよ。

税金は、ふるさと納税が成立したら千代田区は割を食うかも。

[97: 匿名さん]

ここは場所としては悪くないと思うけど（周辺環境は別として）、賃貸では高く評価される場所じゃない。そんなに賃貸希望者も集まらないと思う。
そこら辺が港区などいわゆる３Ａ地区のマンションと違うところ。あそこは憧れの場所だから賃貸希望者が常にいる。
だから永住希望者にはいいと思うけど、資産性を求めるとすればけっこうリスクはある。貸すというオプションがなくて（あったとしても利回り低いしすぐには埋まらない）、売るしかないわけだから。

[98: 匿名さん]

>>97 何も知らなくて申し訳けございません。
３Ａ地区ってどこですか？
麻布？青山？赤坂？
広尾はＨですが。

[99: 匿名さん]

港区のシンボル、東京タワーが新東京タワー完成後にどうなるか分かりませんよね。
地元の人に聞いたら、維持費が掛かるし耐震性の問題があるから取り壊すんじゃないのといってました。
もし東京タワーがなくなれば、港区のマンションは価値が下がる物件も出てくるかも。

[100: 匿名はん]

東京タワーは無くならないのでは、国の有形登録文化財？か何かに指定されて今後も維持されて行くと思います。それと港区の価値は東京タワーだけじゃないでしょう。青山、六本木、麻布、赤坂etc便利でオシャレなエリアが多くて相乗効果をなしているところだと思います。千代田富士見にも頑張って欲しい。もう登録した人いますか？

[101: 匿名さん]

>>97 広尾はＨですが。

そもそも広尾は渋谷区だよw

[102: 匿名さん]

昔、飯田橋駅外堀を埋め立てて作られたセントラルプラザの住居棟は物凄い倍率だったと聞いております。庁舎棟は新宿区、住居棟は千代田区。
富士見が昔どうだったであろう、街周辺が変われば人気も変わってくるのでは無いでしょうか。
豊洲なんか昔はごみ捨て山の埋立地。今だって何が埋まっているかわからない地域ですが、今日の日経にはこれから１０年後のお勧めの町に豊洲が１位で載っていました。
借りる人が居ないといっても、借りたい高級マンションが無かったから。
オフィスも小さなビルばかりしか無い。
今はアイガーデンの再開発で水道橋から九段へは綺麗な町並みに変わっていて、ホテルエドモントの東棟も出来、人が沢山集まっています。
このマンションのＭＲすぐ近くにも住友のオフィスビルができます。
悪いイメージばかりでは無いと思いますが。

[103: 匿名さん]

>>101 ３Ａが多分高級な地区を言っているのだと想像したのですが。
広尾も高級地区だと思い頭文字がＡでなくＨなので広尾は別格？渋谷区であることは知っています。だれが言ったか３Ａとは９８であっているのですか？

[104: 匿名さん]

人気は変わってくるのに、
今人気の豊洲が１０年後のお勧めの町１位とは信じられませんね。
日経系列のＴＶ局のビジネスニュース番組のスポンサーが三井不動産だからって裏読みも…

[105: 匿名さん]

３Aは、麻布・青山・赤坂であっています。

[106: 匿名さん]

今日から登録開始。
ＭＲの壁には、「登録入り！」示す薔薇の花がいっぱいだった。
一般が赤、千代田優先が黄。
台風接近の大雨にもかかわらず、ＭＲはすごく混んでいた。
倍率が心配だ！！
あすは、電車も止まるような暴風雨になれ！！

[107: 匿名さん]

登録行って分かったこと。

１・管理会社が、野村の子会社ではない。
ここの為に設立した会社が管理を担当？
もしや、地権者がやってる会社のわけ？
つまり、ダメダメ管理でも変更不可か？
なあなあで地権者優遇の管理しないと良いけど。

２・集会室で葬儀可能。
やっぱりでした。

[108: 購入検討中さん]

私も登録に行きました。

担当の人は、ほんとうに忙しいそうで、顔を真っ赤にしていました。
予約時刻の5分前に行ったのですが、前客の対応が長引いたのか、私が打合せ・登録したのは20分ほどあとのことでした。

この物件については、いろいろな意見がありますが、やはり、そうとうな人気物件だと思いました。

結果は、再来週の月曜日。
さて、どうなることやら。

[109: 物件比較中さん]

えっ管理会社は野村の子会社だって聞いてたけど違うんですか？

[110: 匿名さん]

今日、私も管理会社のことを聞いたら、
野村の子会社でほぼ決まりと説明されたよ。