23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[951: 匿名さん]

暴落派がどこに住んでいるのかが気になる

[952: 匿名さん]

公共事業が停止状態の今、マンション建設は、
低熟練労働者の雇用の重要な受け皿ですよ。
これがばたばた倒れるようでは好景気シナリオ自体が崩壊する。
おまけにデベ営業マンまで失職するようでは・・・・

[953: 匿名さん]

郊外への流れがきてるのか？それとも単なる大本営発表か？

20代、家を買うなら「郊外に一戸建て」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070803-00000001-jsn-ind

[954: 匿名さん]

>>949
むなしくないですか？
我々がしなくてはいけなかったのは安かった数年の間に
たった一戸のマンションを都心に買っておけばよかった
というだけの話。別にデベの経営を語ろうがなにしようが
どうしようもないんですよ。

そんな潰れそうなどうでもいいデベを揶揄するよりもね
買っておけばよかっただけですよね。

金利だって優遇があったから実質０％で買えたわけだから。
なぜこうも買えなかった人が多いのだろう。
自慢するわけじゃないないんですがやっぱこれだけ
好条件がそろうと普通に私ですら買いました。

買わなかった皆さんにお伺いしたいのですが湾岸にしろ都心にしろ
新価格前の旧価格で
１金利優遇があり実質しばらく０％金利
２都心でも湾岸でもいくらでも買える範囲の良物件が新築で売り出されていた
という超好条件のなかなぜ買わなかったのか理由を教えて欲しいのですが
だめでしょうか？
一応こんなマンション掲示板に書き込むような方なので興味はあったはず
だと思うのです。
お願いします。

[955: 匿名さん]

>>951
・含み損抱えて値上がりして欲しい郊外在住
・前から住んでいて、チャラい新住人に入って来て欲しくない都心在住

[956: 大手企業サラリーマンさん]

都心に買いたいし、まあなんとか買えるんだけど子供ができて
いろいろ考えるようになった。

一番困るのは親が近くに住んで欲しいということだな。
近県だけど都心からは遠いんだよね。
かといってこっちのマンションとかに移り住むのも嫌だそうで…
同居も考えていないしう〜む困った。

子供もあと2.3人欲しいから近くにいてくれると今後何かと手助けしてくれるというメリットもあるし…

都心組さんは親御さんはどういう感じでしょうか？？
気になります。

[957: 匿名さん]

会社からの家賃補助がたっぷりあるから買わなかった。
マンション買うより安く同等の分譲賃貸に住めるから。

でも投資的観点でマンション価格に興味はあるから、ここ見てる。

以上。

[958: 匿名さん]

>>956
ならば貴方は近県近くに買えばいいだけ。
自分のケースを言えば双方の親共に九州なので障害になりえない。
というか「あと2・3人」と言うことは子供だけで4人？
だとすると端からマンションではなく普通に一戸建て一択でしょ。

[959: 匿名さん]

同じ都心部でもオフィス系との競合で地価が上がり過ぎたところは、これから住居系を作るのは難しいでしょう。

まだそれ程上がっていない都心部に賃貸を含め建築が集中し、そのエリアがにぎわって行くでしょう。

[960: 匿名さん]

変えなかった理由なんて、最近結婚したからとかいろいろあるんじゃない
の？　独身でも金利が０％だったから買っておくべきだったとか言う
のかね。今の30前半なんてそんな理由がほとんどなんじゃないのかな？

[961: 匿名さん]

買いやすい価格帯で供給できる都心部は本当に限られて来ました。

一極集中がしばらく続くでしょう。

それから都心部の中古物件売買も築浅中心に活発化するでしょう。

[962: 匿名さん]

>>954

超好条件のなかなぜ買わなかったのか理由を教えて欲しいのですが

これは簡単です
①2000万以上残債を抱えて自己所有の物件の値落ちした郊外組みは
　買換えたてくても指をくわえてみているしかなかった。

　1990年代に郊外に家を買ってしまった人。
　例えば5600万の価格で自己資金2000万ローン3600万、残債2800万
　なんて人は、売れば買えますが、売却したら評価が4000万
　自己資金は1000万になってしまいます。
　郊外で95平米とか住んでいたら、いくら港南だ芝浦だ勝どきだとはいえ
　１０００万の頭金で2800万のローンで3800万の物件買ったらどうなりますかね。
　坪単価200万くらいなら19坪62平米しかかえない。
　坪単価180万の部屋でも70平米です。
　
②都内の1980年前半購入組みだけが買換え成功
　たとえば、1982年頃桜新町、代沢あたりに4000万で取得して持ち続けて
　いたら、2003年頃、ローンの大半を払い終えて売却価格が3600万程度
　そこでさらに3000万ローンを組み増せば6600万
　坪単価230万なら94平米の湾岸マンションが買えた。

③一次取得者の場合は、自己資金
　　坪単価200万25坪で5000万の物件なら、年収800万で4000万枠まで
　　融資は出ます。自己資金は1000万必要ですが
　　１）1000万がなかった
　　２）4000万ローン、優遇金利１．３％35年（短期固定）で12万月々
　　　の支払いですが金利が１％あがれば14万になる、そういうぶぶんで
　　　びびった。
　　３）さらに価格帯を下げて競争倍率ではねられた

[963: 匿名さん]

>>954

20代でマンション探す思考がなかったです。

仕事が忙しい、遊びも忙しい。
で、独身なら数万円で都心区のマンションが
借り上げ社宅として使える。

で、30代になった今、結婚をして住む
ところを探し出しました。
そうしたら昔は安かったという
事実を知った。

そんな他愛も無い理由です。

[964: 匿名さん]

そういう質問する人は、みんな自分と同じ年代、同じ状況だと思って
いるのかなあ。もっと下がると思ってみすみすとチャンスを逃した
馬鹿なやつらみたいなの、、、なんだろうね？

[965: 匿名さん]

>>963のような状況が普通。
このスレあまりに不動産を投資目的の視点で語りすぎなんだよね。
純粋に一次取得者が居住目的として購入するのに価格動向を知りたい人間のほうが大多数なのに、すぐ投資観点からの話になっちゃう。
それらの人はもう半ば呆れてて、「生暖かい目でこのスレを見守ってる」って感じだと思うよ。

[966: 匿名さん]

不動産の投資チャンスに合わせて結婚したり子供を作るわけじゃないし（笑）・・結婚や子育てが先にあるものがマイホームですから、ココの議論はほとんど無意味ですね。

[967: 匿名さん]

そうかな。素人のドタ勘予測は、あきあきというのが、過去スレの流れで
少しでも経済の基礎踏まえた話にしようというのがこれまでの流れ

投資であらおうが自家用であろうが、市場の流れを読むのに相応の
知識は必要だから
無駄だと思えば読まねばいいよ。

[968: 匿名さん]

運や勘でマイホーム買っちゃダメというのが、このスレの主旨のひとつでもあると思うよ。

本当に損をしないためには時間をかける。

[969: 匿名さん]

９６６さんの意見も間違ってはいない。
けど、分譲も賃貸も社宅もあり、都会も郊外も通勤可能とういう現代。
普通の人間は少しでも賢く、上手い選択をしたいと考えると、情報は欲しいよね。

[970: 匿名さん]

>>967
プロの大手デベでさえ、あの手この手で付加価値をつけ経済指標等の外部の影響なきように商品化しているのに、「どの不動産をいつ転がすか」だけで儲けようという発想自体が無理あります。

[971: 匿名さん]

マンション買いのうまい人は当然投資も考える。
へたな人は投資を馬鹿にし、むだにローンを払い続ける。
そういうことで判ったことを誰かに役に立てたくて書いているのだが
自慢話だとか馬鹿にしてるとか思い込んで聞く耳を持たないほうが偏屈に思えるがどうだ？

[972: 匿名さん]

マンション投資を転がしと捉える時点で無知丸出し。
税務署でお灸をすえられておわりだ。投資というのは貸して
賃料をとって、頃合を見て売却する流れ。普通は１０年以上
は保有する。
そういう基本で誤解しているから困る。

[973: 匿名さん]

>>971
そりゃ目の前に２人居たら、一人は儲けて一人は損してるから。そして儲けた方が上手い人気取りでアドバイスして、さらに２人が買ったとしても、その1人は儲けてもう一人は損するだけ。

[974: 匿名さん]

ここのスレで誰がいつマンション転がしの話をしたよ。
住み替えと転がしの区別がつかないやつは、少しはマンション本
でも読んでから来いよ。

[975: 匿名さん]

米国人の金持ちが書いた本にいい言葉があった。
「心をひらけ。そうすればお金はいくらでもやってくる。」

道端の乞食が言ったそうだ。
「人はオレの稼いだ小銭まで隙をみせたら盗んでいきやがる
　世の中みんな敵だ」

オープンマインドで人の知恵を素直に聞いて自分で試してみて
使えないものは捨てればいい。
疑い深い小心者だけが貧しい人生を歩む。

[976: 匿名さん]

>>972
10年以上後の頃合いってなんだよ（笑

[977: 匿名さん]

基本的にオレは今５０代だから、投資用のマンションは老後の生活資金だよ。頃合というのは、残債が減ってキャッシュが入用になったら売ってそれにあてるという意味だよ。

[978: 匿名さん]

>>972
え？　長いこと見てますが基本
どの不動産を・いつ買って・いつ売るか
に収束されてますが・・

[979: 匿名さん]

976
キャッシュフローの累計と売却価格−残債が最大値になる時期があるのは
頭の悪い君でも想像はつくよね。

[980: 匿名さん]

>>978
そうですけど、いつ買っていつ売るかという判断基準をどう考えるかということでしょう。あなたのお考えは？

[981: 匿名さん]

50代でオレって。。。
なんかかわいそう。

[982: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マンション転がしと買換えはどう違うの？」

「転がしはコンパクトでもいいから上昇率の高い都心を買う。
　上がった時点で買換える。居住用資産の特例を使うので「
　売却益に課税されない。３年〜５年以の短期転売
　で売却益に下駄をはかせて高額物件を取得して行くやり方だね。」

「買換えとはどう違うの？」

「買換えは普通住み替え目的だ。ライフスタイルにあわｓて物件買って
　あわなくなったり古くなったりしたら売って別の物件を買うことだよ。
　短くても１０年。
　１０年で一回目の長期修繕が近づいてくる。専用部のクロスの張替え
　の時期でもある。１０年以内なら中古市場でも築浅扱い。」

「１０年目で相場が安かったら？」

「次は１５年から２０年目を目安に考えるよ。これも湯沸かし器やキッチンや
　クーラーなどが限界にきているからね。内装で２００万〜３００万
　かけてきれいにしても満足いく売値で売れるかどうかが判断基準だ」

「なぜ、売らなくちゃいけないの？」

「マンションの間取りや環境が、自分の家族のライフスタイルにあって
いたら売ることはない。
多少不満が出てきて、よりよい環境がほかにあったら住み替えるのも
いいんじゃないのか？
　３５歳でも１５年たてば５０歳、２０年で子供も大人になるわけだし」

「住宅設備も内装も、築２０年を改装するくらいなら、新しいほうに
引っ越すほうが楽よね。住宅設備もロボットみたいな装置がついて
いたり防災性能ももっとすすんでいたりするかも」

「問題は、大底で買ったマンションが買換え時期にどういう相場になって
　いるかだよ。
　７０００万で買ったものが、今９０００万に評価が上がっていたとして
　今後どこまで価格を維持するかだ。
　これが長ければ長いほど金利支払い部分だけで元金返済分がたくさん
　戻ってくるって話になるよね。」

「だったら２０年で７０００万で売れるのが一番いいわね」

「そううまくはいかない。」

「いま９０００万で買えば？」

「２０年後７０００万だったとしてもうまみはないよね。」

[983: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ　５０代でオレってなんか可哀相っていわれてるけど」

「オレはオレ。ボクとかいったほうがいいのか？」

「私っていいなさいよ。」

「嫌だ。オレでしいじゃん。」

「馬鹿にされてるよ。」

「会社の上司がオレって言わない上品な会社なんだろうか
　オヤジも自分を私とよぶようなお宅なんだろうか」

「そうじゃないよ　ワシって言ってほしかったのきっと」

「そうか、『ワシの場合はマンションは老後の資金だ・・・』これで
なんか５億くらいの物件持ってそうに見えるよな。」

「そうよ。言葉遣いにうるさい人のいるスレだから気をつけなくっちゃね」

[984: スレ主]

ごぶさたです。私は20代ギリで都心の中古を買ってリノベしました。
今は首尾よく売れて故郷に帰っておりますが。
そんなことはどうでもいいのですが、、、

あのですね、大きな流れの中で、個人的な事象のみにとらわれてしまうと
1000万2000万単位で平気で損したり逆に得したりするのが不動産です。

勿論日々の生活でシゴトや趣味や恋や愛やが重要なのは百も承知ですが
ある意味、大半の人が日給何万の単位で稼ぎを得ながら、
こと不動産の話になるとあまりに無頓着すぎる、
「何かがないと」買わない、動かない、主体性のなさは気になります。

皆が皆成功するというのは理想論でしょうが、自己の居住用の不動産で
なるべく不幸になる人が少なければいいなとは思います。
皆が不動産屋ではないですから不動産バカである必要は毛頭ありません。
ただ、不動産無知である必要もないはずです。

不動産はとっつきにくい方もいるかもしれない。
でも一番生活に身近なものなのに、難しそうだからという理由なのか、
それ以外の理由にせよ「かまけていた」としたら本末転倒ではないかと。
ここに集っているような方には皆さん釈迦に説法かもしれませんが。

[985: 匿名さん]

でも、２０代で結婚もしていないのに買うってなかなかできないよ。
結果論として底値だったから場合によっては得した人はいるだろうけど。
特に、今の時期独身主義でもないのに、都心の１ＬＤＫ買っちゃうとか
勧められないでしょう。

[986: 匿名さん]

＞1000万2000万単位で平気で損したり逆に得したりするのが
だったら不動産業界に勤めてる人はみんな大儲けですね。

[987: 匿名さん]

金のないやつはひがむな。どうやって金を作るか必死で考えなよ

金があって不動産が嫌いならなにも不動産に詳しくならなくてもいいよ
賃貸マンションで住んでいたらいいのだよ

[988: 匿名さん]

不動産に詳しくなると儲かるそうです。　有意義なご意見ありがとう

[989: 匿名さん]

>不動産に詳しくなると儲かるそうです。　
逆だね
不動産に疎いと損をする。それだけだよ

[990: 匿名さん]

年金も先細り、給与も先細り、もっとマネーに真剣にならないと
ダメなんじゃねーの。

[991: 匿名さん]

>>989
そんな素人にでもわかる損なら分譲価格に織り込まれてるでしょ？

[992: 匿名さん]

仮にある時に買い時だとしても、例えば子供の転校がスムーズに行きそうにもなければ買わないよね・・・たとえ1000マンションするとしても買わないよね。家族の生活が第一・・・ってどこかの政党じゃないけど。（笑）

[993: 匿名さん]

車とか，外食とか，服飾・ブランドとか，化粧品とか，わりと
こだわる夫婦とあまりこだわらない夫婦では年間２，３００万ちがう
んじゃね。マネーにこだわるなら倹約家族が利回りよりよかったりして。
でも、それなら住まいも都心にこだわらなくてもいいか？

[994: 購入経験者さん]

まあ、2005年あたりにローン板で相談して
「年収5倍は無謀です！頭金1,000円ためてからにしなさい！」
なんて書かれて断念した奴は頭に来てるだろうね。

[995: 匿名さん]

土地は貨幣の一種、それも変動相場制。
米国に転勤になるのなら当座の金をいつドルに替えるかは誰も気にする
だろう。

家を持つのも「土地」という貨幣と「円」という貨幣をいつのレートで
替えるかという問題だろう。

[996: 購入経験者さん]

>>994
頭金1,000万円の間違いね。

[997: 匿名さん]

いまは、パパローン、親ローンが流行語大賞をとりそうな感じ。

[998: 匿名さん]

何度も書いたが、東京の都心周辺物件を「若年層」が親の資金
援助抜きで買えているはずがないのだ。なかにはストックオプションで
大金を手にしたした人もいるだろうが、多くは「住宅資金の贈与に
関する特例」を使って買っているはずだ。
恥ずかしいからみんな実力で買ったような顔をしているだけだ。
だから、おためごかしの
「年収5倍は無謀です！頭金1,000万円ためてからにしなさい！」
発言は実情をしらない素人の妄言だったわけですね。
すべては結果論ですが、豊洲のパパローン2000万だってあとから
考えたら「やめときなさい」は余計なお世話だったかもしれない
そうでないかもしれない。

自分の経験を語るのは、特異例だとのそしりは免れないが
未経験の推測よりは役にたつという気もする。
みんな、どうやって資金調達したかって嘘ばかり書いてまた
お金に余裕のあるひとが、無謀ですやめなさいとかいって
地獄の門番みたいにはびこってきたのかもしれないね。

[999: 匿名さん]

1000まで伸びて・・・全て価格に織り込み済みでしたね。
将来得するか損するかは運。

[1000: 匿名さん]

運じゃないよ。愛情だよ。愛情があれば運も呼び込める。
郊外で失敗してもなんとか都心に返り咲けるよ。