23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[933: 匿名さん]

不動産の購入経験は年長者に一日の長があるんだから下目使いでも
上目遣いでも関係なしに喋らせて使えるネタはパクればいいし
間違っていると思えば否定すればいい。
誰が何をどう書こうが掲示板のルールを守っていたら文句言う筋合いじゃないよ

ということで結論はすでに何度も書かれている。２３区のマンション価格は
高止まり。１０年は横ばい。以上終わり。

[934: 匿名さん]

>> 933

投げ遣りな言い方だが結論は賛成だな。

[935: 匿名はん]

なかよし話がしたいんならmixｙでもしてたら？
>>920かな？

確かに東京出身者じゃない横浜出身らしい発言が多い

[936: 匿名さん]

横ばいっていうのは一番難しいのでは。
キャピタルゲイン益狙いにとっては、
上がると思うから価値があるわけで、
そのこと自身高く買うインセンティブになりまた価格が上がる、
ということです。

横ばいだとこのフィードバック機構が機能しなくなるので、
一気に下落のほうへトレンドが変わるでしょう。
マンション販売各社も、実需は相当先食いした自覚があるようですよ。

[937: 匿名さん]

都心が下落したらあんたの住んでるとこなんて
価値がなくなっちゃうよ

[938: 匿名さん]

確かに横ばいってどうなんだろうね？
上がり続けるっていうのは過去の例にわかるけど。

[939: 匿名さん]

過去とは状況がかわってるんだし別におかしくはないよ。
２％〜４程度の変動が長く続くのは都心に限っては珍しくないよ。

[940: 匿名さん]

>>935
mixｙって・・・

[941: 441]

キャピタルゲイン狙いの買い、って、実際
そんなにいるもんでしょうかね。
湾岸に多いのは認めますが。一部を除いて、基本的には実需でしょ。

[942: 匿名さん]

大手デベは２３区のマンション分譲に意欲ないと思うよ。大手町や大阪
北ヤードにいくらでもビッグプロジェクトはある。
２００３年問題があったからマンション気合いれちゃったけどなーんだ
オフィス大丈夫だったんじゃやないかって、Ｍ井なんかマンション気を抜き放題
だもん。プライムレートより地価の上昇が高ければ売らなくてもぜんぜん損しない
んだから気楽なものですよ。
どこかで誰かが必死になってますかね。その気配ないですけど。

[943: 大手企業サラリーマンさん]

横ばいという予測は、
新築マンションの発売単価が、という意味ですよね。

単価が横ばい、供給が激減とすると、
都心新築マンション市場というのが急速に縮小するのと同義ですよね。
マンション主力のデベロッパーは干上がってしまう。

儲けのないところに、資本投下もブーム作りも行われない。
重点が郊外に移るのは明白でしょう。
そうなと、都心集中による局所的価格の維持という前提が崩れるから、
はやり都心部は下落トレンドに転換ではないでしょうか。

[944: 匿名さん]

在庫抱えて問題になるのは金利だけじゃないでしょう。
税や維持管理費、売れても売れなくてもかかる社員の人件費、
資本効率の悪化もあるし。

[945: 匿名さん]

何で地方なんかに投資しないといけないのかね？
株でも債権でも投資先ははいかようにでもあるのだが？
最近、不動産投資の話題が出るけど、もう
終わってるよ。特にレジに関してはね。

あと、マンション専業デベとか言う前時代的なものは
終了だね。20世紀の遺物以外なにものでもないよ。

しばらくマンションは実需中心に動いていく
と見ているのですがどうでしょうか？
確かにマーケットの縮小に見えるでしょうが、
この国の需給ではバランスが取れてくると
思います。

[946: 匿名さん]

>>942
東京駅周辺が脅威的に開発されると新宿なんてところが凋落しますね。
東京駅周辺に至近なところの評価が上がって、東京の地価分布図も様変わりですね。

[947: 匿名さん]

後の祭りスレ盛り上がってますね。
なんだかんだ言ってももうサラリーマンには都心はもちろん
湾岸でも手が届かなくなってしまった。

それにしても早かった。上がるスピードが速かった。
キャピタルマーク、スマップのアイランド、リチャード
勝どきタワー、品川ワールドと同時期に数千戸が出たため
価格が安かったのもあるけどほんと一瞬でなくなってしまった。

どれも安いだけあって高速、運河、埋め立てとそれぞれ欠点も
あったけど通勤だけはどれもとても便利だから郊外に比べて
一日２時間は節約出来るからね。

[948: 匿名さん]

貧民はこれからは地方だ！郊外だ！ってここに愚痴を
書き込んで納得するしかないんじゃないのｗ

[949: 匿名さん]

>>943
金利が上がっていけば、価格水準が横ばいでも実質的に買えるハードルは
高まるわけで実質値上げと同等の意味合いになります。
都心も都心周辺も金利が上がれば確実に隔絶された聖域になって
郊外の需要に目が向くか、郊外が売れ行き不振になるかいずれかでしょう。
マンション専業デベはＨＫもＤＫもＴＷも半分死に体だから業容変革か支援先からの
与えられた使命の中で生きていくのではないでしょうか。
公庫分譲も都営賃貸も新たな供給をしないと言い切っている現在どうして
マンションデベが造り続け売り続けるミッションを担う必要があるでしょうか。

マンションデベとてタワマンと都心回帰の強さを痛感してこのうえ負け戦覚悟の
販売などしたくはないでしょう。
仕込んだ土地は最悪公務員社宅にでも転売すれば都心の一等地が開いて
くるんじゃないでしょうかね。その間は用地は駐車場でもロードサイドの店舗でも
暫定利用で放置しておけば金利は払える。地価が上がっていさえすれば何も
しなくても損はない。そうでしょう。
社員の給与？管理会社に半分出向のこりは仲介シフトでもたせます。もともとが
放っておいても自分でやめちゃう業界だから気にするほどのことはない。
タクシー乗ると、いやーお客さんのマンション私売ってたんですよ。なんて話が
きけるかもしれない。

[950: 匿名さん]

都心の貧民は、勝ち組！勝ち組。勝ち組？って、
梯子はずされる恐怖におびえながらも、
掲示板での高値予測を心の支えに不安を紛らすしかないんじゃないのｗ

[951: 匿名さん]

暴落派がどこに住んでいるのかが気になる

[952: 匿名さん]

公共事業が停止状態の今、マンション建設は、
低熟練労働者の雇用の重要な受け皿ですよ。
これがばたばた倒れるようでは好景気シナリオ自体が崩壊する。
おまけにデベ営業マンまで失職するようでは・・・・

[953: 匿名さん]

郊外への流れがきてるのか？それとも単なる大本営発表か？

20代、家を買うなら「郊外に一戸建て」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070803-00000001-jsn-ind

[954: 匿名さん]

>>949
むなしくないですか？
我々がしなくてはいけなかったのは安かった数年の間に
たった一戸のマンションを都心に買っておけばよかった
というだけの話。別にデベの経営を語ろうがなにしようが
どうしようもないんですよ。

そんな潰れそうなどうでもいいデベを揶揄するよりもね
買っておけばよかっただけですよね。

金利だって優遇があったから実質０％で買えたわけだから。
なぜこうも買えなかった人が多いのだろう。
自慢するわけじゃないないんですがやっぱこれだけ
好条件がそろうと普通に私ですら買いました。

買わなかった皆さんにお伺いしたいのですが湾岸にしろ都心にしろ
新価格前の旧価格で
１金利優遇があり実質しばらく０％金利
２都心でも湾岸でもいくらでも買える範囲の良物件が新築で売り出されていた
という超好条件のなかなぜ買わなかったのか理由を教えて欲しいのですが
だめでしょうか？
一応こんなマンション掲示板に書き込むような方なので興味はあったはず
だと思うのです。
お願いします。

[955: 匿名さん]

>>951
・含み損抱えて値上がりして欲しい郊外在住
・前から住んでいて、チャラい新住人に入って来て欲しくない都心在住

[956: 大手企業サラリーマンさん]

都心に買いたいし、まあなんとか買えるんだけど子供ができて
いろいろ考えるようになった。

一番困るのは親が近くに住んで欲しいということだな。
近県だけど都心からは遠いんだよね。
かといってこっちのマンションとかに移り住むのも嫌だそうで…
同居も考えていないしう〜む困った。

子供もあと2.3人欲しいから近くにいてくれると今後何かと手助けしてくれるというメリットもあるし…

都心組さんは親御さんはどういう感じでしょうか？？
気になります。

[957: 匿名さん]

会社からの家賃補助がたっぷりあるから買わなかった。
マンション買うより安く同等の分譲賃貸に住めるから。

でも投資的観点でマンション価格に興味はあるから、ここ見てる。

以上。

[958: 匿名さん]

>>956
ならば貴方は近県近くに買えばいいだけ。
自分のケースを言えば双方の親共に九州なので障害になりえない。
というか「あと2・3人」と言うことは子供だけで4人？
だとすると端からマンションではなく普通に一戸建て一択でしょ。

[959: 匿名さん]

同じ都心部でもオフィス系との競合で地価が上がり過ぎたところは、これから住居系を作るのは難しいでしょう。

まだそれ程上がっていない都心部に賃貸を含め建築が集中し、そのエリアがにぎわって行くでしょう。

[960: 匿名さん]

変えなかった理由なんて、最近結婚したからとかいろいろあるんじゃない
の？　独身でも金利が０％だったから買っておくべきだったとか言う
のかね。今の30前半なんてそんな理由がほとんどなんじゃないのかな？

[961: 匿名さん]

買いやすい価格帯で供給できる都心部は本当に限られて来ました。

一極集中がしばらく続くでしょう。

それから都心部の中古物件売買も築浅中心に活発化するでしょう。

[962: 匿名さん]

>>954

超好条件のなかなぜ買わなかったのか理由を教えて欲しいのですが

これは簡単です
①2000万以上残債を抱えて自己所有の物件の値落ちした郊外組みは
　買換えたてくても指をくわえてみているしかなかった。

　1990年代に郊外に家を買ってしまった人。
　例えば5600万の価格で自己資金2000万ローン3600万、残債2800万
　なんて人は、売れば買えますが、売却したら評価が4000万
　自己資金は1000万になってしまいます。
　郊外で95平米とか住んでいたら、いくら港南だ芝浦だ勝どきだとはいえ
　１０００万の頭金で2800万のローンで3800万の物件買ったらどうなりますかね。
　坪単価200万くらいなら19坪62平米しかかえない。
　坪単価180万の部屋でも70平米です。
　
②都内の1980年前半購入組みだけが買換え成功
　たとえば、1982年頃桜新町、代沢あたりに4000万で取得して持ち続けて
　いたら、2003年頃、ローンの大半を払い終えて売却価格が3600万程度
　そこでさらに3000万ローンを組み増せば6600万
　坪単価230万なら94平米の湾岸マンションが買えた。

③一次取得者の場合は、自己資金
　　坪単価200万25坪で5000万の物件なら、年収800万で4000万枠まで
　　融資は出ます。自己資金は1000万必要ですが
　　１）1000万がなかった
　　２）4000万ローン、優遇金利１．３％35年（短期固定）で12万月々
　　　の支払いですが金利が１％あがれば14万になる、そういうぶぶんで
　　　びびった。
　　３）さらに価格帯を下げて競争倍率ではねられた

[963: 匿名さん]

>>954

20代でマンション探す思考がなかったです。

仕事が忙しい、遊びも忙しい。
で、独身なら数万円で都心区のマンションが
借り上げ社宅として使える。

で、30代になった今、結婚をして住む
ところを探し出しました。
そうしたら昔は安かったという
事実を知った。

そんな他愛も無い理由です。

[964: 匿名さん]

そういう質問する人は、みんな自分と同じ年代、同じ状況だと思って
いるのかなあ。もっと下がると思ってみすみすとチャンスを逃した
馬鹿なやつらみたいなの、、、なんだろうね？

[965: 匿名さん]

>>963のような状況が普通。
このスレあまりに不動産を投資目的の視点で語りすぎなんだよね。
純粋に一次取得者が居住目的として購入するのに価格動向を知りたい人間のほうが大多数なのに、すぐ投資観点からの話になっちゃう。
それらの人はもう半ば呆れてて、「生暖かい目でこのスレを見守ってる」って感じだと思うよ。

[966: 匿名さん]

不動産の投資チャンスに合わせて結婚したり子供を作るわけじゃないし（笑）・・結婚や子育てが先にあるものがマイホームですから、ココの議論はほとんど無意味ですね。

[967: 匿名さん]

そうかな。素人のドタ勘予測は、あきあきというのが、過去スレの流れで
少しでも経済の基礎踏まえた話にしようというのがこれまでの流れ

投資であらおうが自家用であろうが、市場の流れを読むのに相応の
知識は必要だから
無駄だと思えば読まねばいいよ。

[968: 匿名さん]

運や勘でマイホーム買っちゃダメというのが、このスレの主旨のひとつでもあると思うよ。

本当に損をしないためには時間をかける。

[969: 匿名さん]

９６６さんの意見も間違ってはいない。
けど、分譲も賃貸も社宅もあり、都会も郊外も通勤可能とういう現代。
普通の人間は少しでも賢く、上手い選択をしたいと考えると、情報は欲しいよね。

[970: 匿名さん]

>>967
プロの大手デベでさえ、あの手この手で付加価値をつけ経済指標等の外部の影響なきように商品化しているのに、「どの不動産をいつ転がすか」だけで儲けようという発想自体が無理あります。

[971: 匿名さん]

マンション買いのうまい人は当然投資も考える。
へたな人は投資を馬鹿にし、むだにローンを払い続ける。
そういうことで判ったことを誰かに役に立てたくて書いているのだが
自慢話だとか馬鹿にしてるとか思い込んで聞く耳を持たないほうが偏屈に思えるがどうだ？

[972: 匿名さん]

マンション投資を転がしと捉える時点で無知丸出し。
税務署でお灸をすえられておわりだ。投資というのは貸して
賃料をとって、頃合を見て売却する流れ。普通は１０年以上
は保有する。
そういう基本で誤解しているから困る。

[973: 匿名さん]

>>971
そりゃ目の前に２人居たら、一人は儲けて一人は損してるから。そして儲けた方が上手い人気取りでアドバイスして、さらに２人が買ったとしても、その1人は儲けてもう一人は損するだけ。

[974: 匿名さん]

ここのスレで誰がいつマンション転がしの話をしたよ。
住み替えと転がしの区別がつかないやつは、少しはマンション本
でも読んでから来いよ。

[975: 匿名さん]

米国人の金持ちが書いた本にいい言葉があった。
「心をひらけ。そうすればお金はいくらでもやってくる。」

道端の乞食が言ったそうだ。
「人はオレの稼いだ小銭まで隙をみせたら盗んでいきやがる
　世の中みんな敵だ」

オープンマインドで人の知恵を素直に聞いて自分で試してみて
使えないものは捨てればいい。
疑い深い小心者だけが貧しい人生を歩む。

[976: 匿名さん]

>>972
10年以上後の頃合いってなんだよ（笑

[977: 匿名さん]

基本的にオレは今５０代だから、投資用のマンションは老後の生活資金だよ。頃合というのは、残債が減ってキャッシュが入用になったら売ってそれにあてるという意味だよ。

[978: 匿名さん]

>>972
え？　長いこと見てますが基本
どの不動産を・いつ買って・いつ売るか
に収束されてますが・・

[979: 匿名さん]

976
キャッシュフローの累計と売却価格−残債が最大値になる時期があるのは
頭の悪い君でも想像はつくよね。

[980: 匿名さん]

>>978
そうですけど、いつ買っていつ売るかという判断基準をどう考えるかということでしょう。あなたのお考えは？

[981: 匿名さん]

50代でオレって。。。
なんかかわいそう。

[982: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マンション転がしと買換えはどう違うの？」

「転がしはコンパクトでもいいから上昇率の高い都心を買う。
　上がった時点で買換える。居住用資産の特例を使うので「
　売却益に課税されない。３年〜５年以の短期転売
　で売却益に下駄をはかせて高額物件を取得して行くやり方だね。」

「買換えとはどう違うの？」

「買換えは普通住み替え目的だ。ライフスタイルにあわｓて物件買って
　あわなくなったり古くなったりしたら売って別の物件を買うことだよ。
　短くても１０年。
　１０年で一回目の長期修繕が近づいてくる。専用部のクロスの張替え
　の時期でもある。１０年以内なら中古市場でも築浅扱い。」

「１０年目で相場が安かったら？」

「次は１５年から２０年目を目安に考えるよ。これも湯沸かし器やキッチンや
　クーラーなどが限界にきているからね。内装で２００万〜３００万
　かけてきれいにしても満足いく売値で売れるかどうかが判断基準だ」

「なぜ、売らなくちゃいけないの？」

「マンションの間取りや環境が、自分の家族のライフスタイルにあって
いたら売ることはない。
多少不満が出てきて、よりよい環境がほかにあったら住み替えるのも
いいんじゃないのか？
　３５歳でも１５年たてば５０歳、２０年で子供も大人になるわけだし」

「住宅設備も内装も、築２０年を改装するくらいなら、新しいほうに
引っ越すほうが楽よね。住宅設備もロボットみたいな装置がついて
いたり防災性能ももっとすすんでいたりするかも」

「問題は、大底で買ったマンションが買換え時期にどういう相場になって
　いるかだよ。
　７０００万で買ったものが、今９０００万に評価が上がっていたとして
　今後どこまで価格を維持するかだ。
　これが長ければ長いほど金利支払い部分だけで元金返済分がたくさん
　戻ってくるって話になるよね。」

「だったら２０年で７０００万で売れるのが一番いいわね」

「そううまくはいかない。」

「いま９０００万で買えば？」

「２０年後７０００万だったとしてもうまみはないよね。」