23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[893: 匿名さん]

客観的事実として県境外周区、特に西側で狭小戸建と狭小土地の売れ残り在庫が静かに着実に積みあがっています。
都心回帰とマンション志向の影響でしょう。
戸建買うなら郊外なんでしょうね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[894: 匿名さん]

どこまで行っても、視野の広さと大局観でしょ。

日本の不動産もってるひとは皆＊＊＊ですよ。

国内の差などかわいいもの。しゃれにならないさがグローバルでつくよ。

[895: 匿名さん]

建物探訪みたいな家は？　デザインにうるさくお金がある若者は
戸建てにこだわらないかな？

[896: 匿名さん]

>>890
そんなもの、たとえば同じ大学を同じ成績で出ても、バブル期は日立・松下といった超一流、氷河期は二部上場がやっとで生涯賃金にしらた2億の差があるとか、例えれば色々出てくる。運命でしかない。

ところで、価格については、全ての要素を織り込み済みでしょう。ごく短期の上げ下げ以外は運命ですから神様しかわかりません。ライフスタイルや好みで選ぶしかありません。

[897: 匿名さん]

「集中と集積」
これがグローバルスタンダード。
日本もやっとバラマキ行政からその方向に方向転換中。
まだ始まったばかりで、これからが楽しみ。

ところで、日本の政策がここに来てやっと変わった理由ご存知ですか？
それは団塊の世代がやっと引退の時期を迎えたからです。
この人口の大きな瘤に仕事を回すために、非効率な中小企業、地方にも税金を大量に注入したんです。
その次の団塊Ｊｒは非正社員、フリーターという便利な仕組みができたので、この大きな瘤に仕事を回す費用は、団塊の世代に比べ遥かに小さな金額で済みました。
団塊の世代が大量に退職し始めたら、生産性の低い中小企業、地方に人を回す余裕は無くなります。生産性が高い大企業、都心部への集中と集積が進み、日本の生産性も徐々に上がって行き、将来的にはそれが賃金レベルに反映されるようになります。但し、賃金の集中と集積も同時に進むので、賃金の２極化が深化、高所得サラリーマンの都心部居住も進むでしょう。
都心部の不動産価格も他の先進国並みになって行くでしょう。

[898: 匿名さん]

＞890
そのくらいで上流になれるか？
例えば4500万が7000万の価値が出たとして、（売って）2500万の
儲けで上流になれるってことか。。。それだったら奥さん正社員
たとえ年収４００万くらいでも、共働きならそれよりずっと上流
じゃないか？

[899: 匿名さん]

>>894
海外不動産はどこを買うのがお勧めなんでしょうか。
貴兄はちなみにどのようなポートフォリオを組んでおられますか？

[900: 匿名さん]

>>898
同じ条件、同じ労働時間でも投資のタイミングによって所得が違うという意味じゃない？
それに、奥さんが共働きの正社員なら育児費用なども増えるから、
毎年４００万浮くという訳にもいきません。

[901: 匿名さん]

>>898
フローでいくら貯めても不動産や株で黙っていて含み益2000万増やすほうが
よほど楽という簡単な例ですよ。
まさか、こつこつ働いて給料増やして、最後は幸福な老後が待っているなんて
思ってませんよね。
ここで不動産で金が浮くという経験を得た人は、次に必ず資産形成の手を考える
でしょう。不動産を買う、ローンを組むということに「経験」が出来る。
そういう話をしています。

[902: 匿名さん]

都心部が資産価値保持力に優れていて、買うのなら都心部は常識ですが、皆が同じ方向に行ったら、価格上昇と言う障壁ができて、買えなくなる人が増えて行きます。
これも運命なんですかね？

[903: 匿名さん]

>>902
資産価値保持力は、既に価格に折込済みだろうよ

[904: 匿名さん]

将来値下がりする危険性が非常に高い近郊、郊外を買うくらいなら一生賃貸が正解じゃなかろうか？
江戸時代の庶民は皆借家暮らしでした。
この伝統は戦前までは生きていました。

[905: 匿名さん]

厳密に言えば、マイホームなどキャッシュフローがないから負債に
過ぎないけど、都心周辺に住む利便性を生活や仕事に十分に
活用できるならば、賃貸のコストに比して有利な投資といえるかも
しれない。
いつか売却して住居費用としてのトータルが賃貸と比べて大きく
プロフィットを生めばそれはそれですごいことなんだろうと思う。
50代以降の購入者は過去の価格を知っているから、こんな安値で
いいのか？と思いながら買っている。
セカンドで買っても賃貸用に買っても、いい買い物をしたと思っているから
容易に売らない。
住民は若い世代が多いから、管理組合活動に熱心で一応に口うるさい。
賃貸はいわば使い捨てだけどマイホームの『資産価値』にこだわるのが
団塊ジュニア。そういう意味で団塊ジュニアの牙城湾岸タワーは結構いい
管理がされて将来的にもいい資産になるのかもしれない。

[906: 匿名さん]

×一応に口うるさい。
○一様に口うるさい。　スマソ

[907: 匿名さん]

>>901
こつこつ働くのを上回る利回りって、そうは無いと思うよ（笑

[908: 匿名さん]

>>907
誰も遊んで暮らせっていってませんがな。そこそこの年収得ながら
資産運用もしないと将来危ないと言っております。
こつこつ働いて得られる利回りは当然１００％享受したうえにアドオンする
収入のお話を申し上げているつもりですけどｗ

[909: 匿名さん]

>>908
で資産運用とやらで損をしないという根拠はどこにあるの？　まさか自分だけは例外？？

[910: 匿名さん]

リスクをとる生き方をしないとリターンは得られない。そういう話かもしれない。
昔は地方公務員が一番ローリスク、ローリターンの職業かと思われた。
退職した途端に、共済年金，国民年金いろいろ入って結構豊かな老後
だったりした。
いま地方公務員やっていたら、地方財政の赤字で給与３割カット
夕張市と同様の憂きめにあいかねない。
リスクのない職業は今後は危うい。
普通にのんびりサラリーマンやっていてフツーに暮らすという
「フツー」のところが大きく崖っぷちになってしまって、むこうに飛ぶか
こちらに残るか選択を迫られているのだと思う。

[911: 匿名さん]

>>905
期待家賃から計算される利回りは重要な指標ですね。
それから空室リスクの高さも重要。
区別の新築マンション期待利回りの最新のないですか？

[912: 匿名さん]

>>910
インターネットの掲示板の普及で、特例だけ強調して、１かゼロに煽られる傾向がありますからね。　現実の社会はまだまだ「普通」が普通にありますから（笑）。　真面目に働くのが一番ですよ。

[913: 匿名さん]

要するにリスクを「危険」「損失の危機」とか読み違える人が多い。
リスクは「不確定要因」
そこをどこまで読み込むかは知恵がいる。
リスクはコントロールすべきで、コントロールしきれない時点で決断も
いる。そうやってコツがつかめる。
不動産で損しても団塊の世代は気にせず牛久や印旛郡に住んで
いるじゃないか。
命まではとられない。むしろ損とわかった時点で脱出する勇気が
彼らにあれば、だいぶ結果は違っていたはずだ。

リスクヘッジを考えるには余計なコストもいるしブレインも必要。
気楽に投資して気楽に落胆したかったら宝くじを買うのが一番いい。

[914: 匿名さん]

>>912
だから、まじめに働くことを否定してませんって。

まじめに働いてまじめにリスクテイクしてくださいよｗ
自分の人生に主体性もって生きましょう。

何度言えばわかるのかな。
ただし、毎月クレジットカードの支払いに終われ、ボーナスは毎月の赤字に
消えていき、ＢＭＷのローンまでくんじゃっている「フツー」の人は
もう少しこつこつ種銭貯めて、500万くらいから投資をしたらどうかと
言っているだけですよ。
マンションを買うというのもある意味強制貯金みたいなものです。

フツーは普通にあるって言えるのは年代によって違ってきますね。
40代はまだ普通があるでしょう。団塊が抜けてポストはうはうは。
再雇用の元上司をあごで使う楽しみまでついてくる。
でも、長続きしないよ。
30代は本当にやばい。やばくない会社もあるかもしれないが、
能力次第だろうね。

[915: 匿名さん]

ここで、マンションが暴落するだの不況がやってくるだのなんだのいう人に
限って自分の会社は潰れない、給与は増える、安くなったところで
都合よく都心マンション買えるなんて考えているんだろうか。
官舎、社宅に住んでる国家公務員上級職か銀行マン以外に
そういう手前勝手な想像する人はいないと思うが。

[916: 匿名さん]

８９８ですが、もちろん共働きで貯金したものは運用はするでしょう。
自分も共働きで今のところ賃貸家賃補助があることもありますが、
年間相当金額貯金できます。（＋運用もしてます。）
というか、底値時期に湾岸タワーを買ったら上流で、買い逃したら
下流というなら、定年まで働く奥さんもらった人は上流ってこと？
と素朴な疑問に思ったまでです。

[917: 匿名さん]

郊外の坪単価２５０万円クラスのマンションも軒並み売れ残りらしいね。
普通の人が買うには高すぎますよね。
住宅価格が上昇しても予算の変更なしが７割に　長谷工アーベスト
妥協できる条件では、「部屋数」や「所在地」よりも「住戸面積」を挙げる件数が多い結果となった。
景気の回復については、「生活の中で景気回復を実感していない」との回答が64.2％となった。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20070806-00000001-jsn-ind.html

[918: 匿名さん]

リスクといえば最近の政局もリスクだと思いませんか？

あんまりにわか成金が勝った勝ったとあけすけに騒ぐもんだから、
貧乏人が蜂起しちゃったじゃないですか。

二極化は多数の貧乏人というクラスタを作ってしまい、
政治はマネーの理論ではなく数なので、扱いを間違えると大変なことに。
投票権を納税額比例にでもできればいいけど。
都心から地方への再分配、
「均衡ある国土の発展」というとんでもない時代錯誤に
逆もどりしかねない。

ことに安倍さんはマンション業界ともかなり関係が深いとか。
失脚するといろいろ封じてたパンドラの箱が空おそれもありますね。

[919: 匿名さん]

>>911
>期待家賃から計算される利回りは重要な指標ですね。
>それから空室リスクの高さも重要。

期待家賃って物件買うとき必ず営業に訊くよね。
それから、地区の規模別、築年別相場をネットと大手仲介からの
聞き込みで調べる。
空室は数字をはじいても意味ないよ
もとから空室の出ない家賃想定、人気物件を買うんだよ。
そのうえでさらにリスクヘッジをしておくべき。

敷金、ローン返済の4ヶ月分〜6ヶ月分を
25万の家賃にアパローン返済が月々16万なら計146万を
流動資産で運用して持って置く。他にも賃貸物件があれば
いつでも借り入れ可能な融資枠を200万程度持っておく。
逆にいえば流動資産を500万以上持っていなかったら不動産
賃貸など怖くてできない。
利回りよりキャッシュフローだ
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費

＞区別の新築マンション期待利回りの最新のないですか？
グロスキャップの意味なんだろうけど地域によって物件によって違うだろう。

[920: 匿名さん]

８３０ですが、東京の子育て快適ですよ。住んでいるのは六本木では
ありません＾＾。港区ですが、もうすこし落ち着いた所です。
実家が横浜にあるので休日には海や山にもよく行きます。
あと、一応別荘もありますし・・・。
でも普段の生活はやはり都会がいいな。うちもお受験組でしたから
子供の学校の友達みても、千葉や埼玉から通ってる人はいません。
郊外がいいという人たちは、お子さんの中学受験とかどうするんでしょう？偏差値の高い良い学校はやはり東京が多いし、毎日の通学も
大変ですよ。もっと大事なことがあるって、これもすごく大事なこと
だと思いますが。もっとも公立いくなら関係ない話だし、後は個人の
価値観の話ではあるかと思いますが。

[921: 匿名さん]

すみません。↑どうでもいい話ですが、うちのお受験は小学校です。お尋ねした受験は中学に限らず、幼稚園から中学くらいまでという意味で中学受験と書きましたが。どうでもいい話なのでスルーしてください＾＾

[922: 匿名さん]

>>918
待ってましたよ。こういう意見（＾＾）

いやー。鋭いご指摘。
お風呂は熱くなったらかき混ぜる必要がでてきますよね。
実は地方都市の都心部のマンション買いたいなぁ・・・と思ったけど、総選挙まで
待とうって思ったくらいです。
近郊ある国土の発展という湯掻き棒で民主党がまぜっかえしてくれて
すこし、都心集中の投資が地域にばらけ、そのあと地方の高騰の火種に
なると私は見ています。

＞失脚するといろいろ封じてたパンドラの箱があくおそれもありますね。
いいんじゃないですか。各業界順番に膿を出すことで市場はより純化して
いくんじゃないですかね。

みんなこれを機会に脚下照顧ですね。

[923: 匿名さん]

地方が高騰ってｗｗｗもう地方は捨てられるのが確定的ですよ
まあ917のように郊外が下がって歓喜している人間と同レベルだな。

[924: 匿名さん]

地方って、大阪、名古屋、福岡、仙台クラスの話なんだけど

仙台なんか結構業者が買って仕込んでいるみたいだけどね。
売れ残ったら値引きで買いたいなぁ

[925: 匿名さん]

永久に上がり続けるのがないように、永久に低迷する地価もないよ。
実質価値をどう評価できるか、不動産の目利きが必要なんだろうね。
東京の高値や過去の高値を参考にすると間違えるけど、将来の
インフレヘッジには城東の変な物件買うくらいなら地方都市中心部が
魅力的だと思うけどね。

いかん、スレタイと話題がずれた。
いずれにしろもっとキャッシュがほしいなぁ。キャッシュが多いと
金利も優遇されるんだよね。

[926: 匿名さん]

価値と価格のギャップに冨がある。
これは大書して壁に貼っておくべき言葉だと思う。

見る目があれば値札に引きづられない。
たくさんみないと不動産の価値などわからない。
マンションは一回大失敗するくらいの買い物をしたほうが
将来いい住いを手に入れることができたりする。

みんな立地だの価格だの主観的な評価ばかりで
マンションの本来の価値の差異を見抜けていない。
ハードだけじゃなくて、管理サービスの質も含めて
本当に住み心地のいいマンションが価値あるマンションなのだ。
そういう意味では買うまでより買ってからのほうが大事なんだけど
そういうことはあまり話題にのぼらない。

[927: 匿名さん]

なんかさ、ちょっと前から上から目線の投資家気取りがわいてるよね。

学者とかコンサルタントにありがちな思考だよね。文書見てると。
一番うさんくさいタイプだね。

[928: 匿名さん]

上から目線ぐらいでカチンときてるようでは、ロクな取引は出来ないよ。

[929: 441]

結論が全く無いですね。強気か弱気かも分からん。

[930: 匿名さん]

こんな所で、喧嘩してもしょうがないでしょ。大人になりましょ！もっと、冷静に。そのエネルギーは別の所で使ったら？

[931: 匿名さん]

意見をすべて自分への言葉と読むのは自意識過剰。
あんた本読むのが嫌いでしょ＞９２７

[932: 匿名さん]

ひとの意見の批評はいいから自分の考え書いたらいいじゃん。
書くのがなかったら質問でもしたら？

[933: 匿名さん]

不動産の購入経験は年長者に一日の長があるんだから下目使いでも
上目遣いでも関係なしに喋らせて使えるネタはパクればいいし
間違っていると思えば否定すればいい。
誰が何をどう書こうが掲示板のルールを守っていたら文句言う筋合いじゃないよ

ということで結論はすでに何度も書かれている。２３区のマンション価格は
高止まり。１０年は横ばい。以上終わり。

[934: 匿名さん]

>> 933

投げ遣りな言い方だが結論は賛成だな。

[935: 匿名はん]

なかよし話がしたいんならmixｙでもしてたら？
>>920かな？

確かに東京出身者じゃない横浜出身らしい発言が多い

[936: 匿名さん]

横ばいっていうのは一番難しいのでは。
キャピタルゲイン益狙いにとっては、
上がると思うから価値があるわけで、
そのこと自身高く買うインセンティブになりまた価格が上がる、
ということです。

横ばいだとこのフィードバック機構が機能しなくなるので、
一気に下落のほうへトレンドが変わるでしょう。
マンション販売各社も、実需は相当先食いした自覚があるようですよ。

[937: 匿名さん]

都心が下落したらあんたの住んでるとこなんて
価値がなくなっちゃうよ

[938: 匿名さん]

確かに横ばいってどうなんだろうね？
上がり続けるっていうのは過去の例にわかるけど。

[939: 匿名さん]

過去とは状況がかわってるんだし別におかしくはないよ。
２％〜４程度の変動が長く続くのは都心に限っては珍しくないよ。

[940: 匿名さん]

>>935
mixｙって・・・

[941: 441]

キャピタルゲイン狙いの買い、って、実際
そんなにいるもんでしょうかね。
湾岸に多いのは認めますが。一部を除いて、基本的には実需でしょ。

[942: 匿名さん]

大手デベは２３区のマンション分譲に意欲ないと思うよ。大手町や大阪
北ヤードにいくらでもビッグプロジェクトはある。
２００３年問題があったからマンション気合いれちゃったけどなーんだ
オフィス大丈夫だったんじゃやないかって、Ｍ井なんかマンション気を抜き放題
だもん。プライムレートより地価の上昇が高ければ売らなくてもぜんぜん損しない
んだから気楽なものですよ。
どこかで誰かが必死になってますかね。その気配ないですけど。