23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[853: 販売関係者さん]

港区、世田谷区、杉並区、大田区、練馬区あたりのファミリータイプの供給が細って来ているから、これら５千万円台の需要がどこに流れて行くかが今後の注目点でしょう。

売れ筋は坪単価２５０万円くらいのファミリータイプ。
皆さんどう予想されます？

[854: 匿名さん]

こどもの通学環境考えて中央線、京王線沿線が人気なんでしょう。

[855: 匿名さん]

金属高騰で輸入単価最高を更新ですって。

[856: 匿名さん]

確かに。みんな駒場辺りに通えるとは限らない。
自分の子どものデキの見極めが大切かＷ
ただ、どっかしら私立には行かせる人が多いんじゃないの？
あんまりできなくても何でも。

[857: 匿名さん]

848さんは、子どもいますか？

教育熱心な親と、受験熱心な親はイコールじゃないですよ。
有名なお受験塾に行って、そこの親に、なぜ子どもに受験させるのか？なぜその志望校なのか聞いてみてください。多分、まともな答えは返ってこないです。本当にがっかりします。お受験ママの頭はそんなもんです。

私も家になるべくお金をかけないで、いろんな経験をさせるためにお金をかけるという考え方に賛成です。特に小さい頃は大事です。
大きくなったら、私自身、大学・大学院と海外でしたが、子どもにも、「世界で」ベストの学校教育を受けさせたいです。日本の高等教育は、少なくとも私がその年代だった頃は、世界のベストではなかったです。

そのためには、「買える」家ではなく、「ここなら住んでもいいか」と思う家に住んでいます。教育にあまりお金がかからず、もしお金が残ったら、そのとき初めて使い道を考えたいと思います。

[858: 匿名さん]

麻布、開成に通うには結構千葉方面が穴場。
麻布・・・日比谷線　茅場町乗換え東西線　船橋から先どこまでもはてしなくＯＫ
開成、千代田線　西日暮里から先我孫子でも柏でも竜ヶ崎でも取手もＯＫ
沿線には優秀な学習塾多し。

[859: ビギナーさん]

>「ここなら住んでもいいか」と思う家に住んでいます。教育にあまりお金がかからず、もしお金が残ったら、そのとき初めて使い道を考えたいと思います。

それって、どんな家でしょう？？

[860: 購入検討中さん]

858

そうなんだよね。イメージと現実はちょっと違う。

常磐線沿線とか、真面目なサラリーマンの優秀な（？）
勉強できる子が結構多い。

[861: 匿名さん]

都心部に住んどけば、千葉県、神奈川県、埼玉県どこの大学でも通えますよ。神奈川県から千葉県に通ったり、その逆も大変。
都心部は高いけど何をするのにも便利ですね。

[862: 購入検討中さん]

ここは、不動産ＢＡＫＡが比率として多いから、
どうしても都心礼賛になっちまうが、多くの
普通の「わが子かわいや」の両親達は他に様々な
アジェンダがあり、それだけでなく、親の老後の
こともある。

人生いろいろ、不動産ニーズもいろいろというわけだね。

家に有り金全部使っちまうのは愚の骨頂だね。

ものすごい余裕資金で都心買うなら何も言わないが。

[863: 匿名さん]

余計な心配しなくても今後の都心周辺は、子育て終えたシニアか
子供いないＤＩＮＫｓか単身者＋親の二人暮し
しか買いませんから。
まじめに小学校新築している区の教育員会が空き教室の利用に
頭を悩ますのは10年も先の話じゃないだろう。

[864: 匿名さん]

>>862
お金さえあれば都心部に住みたいと思うのは人情ですね。
でも現実は結構厳しい。
給料上げてくれよ。
ここにつきますね

[865: 匿名さん]

都会マンションにお受験に東京タワーかぁ・・・・

これが今の東京の実態なんでしょうね。

[866: 匿名さん]

上げてくれよといって上げてくれる会社かどうかだよ。
そうでないなら転職する時代でしょ。
会社が生活保証してくれない時代だから自分で職能磨いて
給与増やすしかない。
受身でいきるか能動的に生きるか。
本気で金稼ぐなら起業するしかないだろう。
あとは、親の遺産でも期待するか

[867: 匿名さん]

>>863
やっぱ子持ちは江東区ですかね。
値段も手ごろで、広いマンションが買える都心部は限られちゃいますね。
文京区、豊島区、新宿区あたりは、狭いＤＩＮＫｓか単身者向けばかりになっているし、千代田区、港区、渋谷区は高すぎるし

[868: 購入検討中さん]

857です。

旧東急新玉川線沿線にある大手デベのマンション（35坪くらいです）
一応角部屋で、南側にかなりのワイドスパンになっています。

戸建てを考えていましたが、価格に対して、セキュリティと、日照、ワンフロアの利便性のよさからマンションに決めました。

利息前で、5000万円くらいセーブできたのではないかと勝手に思っています。

これで子どもが高校まで国立、大学からは奨学金でアメリカに
行ってくれると、夫婦で気楽な老後が暮らせる予定なのですが！
（それでも、留学は費用がかさむと思いますが、まぁ、本人が奨学金で
卒業後気長に返して行ってくれると信じてます）

[869: 匿名さん]

住居観、教育観を語ることと23区の新築マンション価格動向と
あまり関係がないと思う。

だから今後どうなる。という話を語ってくれ。
あんたの生活がどうなるかでなく、マンション市場がどうなるかに
関心があるんだと思うが　どうだ？

[870: 匿名さん]

868さん

それでも十分金使ってるようですね、、、、1億はいってますね、、、、、

869さん

同意しますが、不動産の買い手・住み手の事情を知ることも
相場の先行きを考えるのにはプラスと思いますよ。

[871: 匿名さん]

そう？みなさん頭の中ただ金の話ばかりじゃないと思うけど？
結局価格は、それに対応する便益とつりあってるかどうかが重要でしょ。

割安の一億もあれば割高の一億もある。

マンション市場は得られる便益と価格が乖離してきていて、
この調整が下落トレンドへの重要なキーだと思うけど。

逆に、高くても満足のいく物件を供給しつづけられれば、
さらに先高というのも初めて望めるんじゃないの？

[872: 匿名さん]

>>870
信憑性のある話ならばね。私はここの「体験談」なるものを５０％以上作り話、他人の話だと思ってますよ。
マーケティングでグループインタビューしても皆さん結構話を作る。
それを割り引いて聴かないと、意味がない。
サンプル数が一定量あって顔を見ない聞き取りか、
サンプル数をしぼるなら対面でないとデータは信憑性にかける。

それとあきらかにスレタイとずれた方向でしょう。
上がるか下がるか横ばいかって話してるのに。
その要因にすらならない。書くのはいいが・・・だからどうだって
書いてくれないと

[873: 匿名さん]

>>871
まあまあの所得レベルのリーマンが買える価格帯は４〜６千万円の範囲内じゃない？
その内で一番良いのを選ぶってことで、
その条件の重要な一つが資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
自ずから決まってきたような感じだよね。

[874: 匿名さん]

＞８７３
お話が本論に戻ってきましたね。

５０００万ー６０００万で、都心部だと集合住宅で７０平米がやっと。
場所により６０平米台になるから、これは資産にはなり得るか？

最近、出てきた３階建てミニ戸建て、またはタウンハウス。
これだと駐車場があるのは利点だが、資産として転売が出来るのか？
賃貸や中古の広告もみるけれど、窓をあければ三方隣の家というのが
資産的な価値を持てるか。
　都会生まれには当たり前の状態だが、地方から来た人には
馴れないかもしれない。　サンフランシスコなどにも、似たような
住宅があるから、ある意味　都会向きなのかなぁ。

[875: 匿名さん]

23区、都心周辺に在庫が山済みで、業界が破綻するとかバブル崩壊
だとかいうのならわかるが、業界は都心部の供給を絞って売り切って
きている。おそらく不動産不況で売れ残るのは郊外の在庫。
投資ならまだしも実需買いがほとんどの都心マンションが値下がりしようが
売り急いで下がるという展開にはならない。
地主が土地を安値売りしても、相場から逆算した指値で裁定買いが入る
だろう。結局都心は安くならない。

問題は、都心周辺の線引きをどこまでと考えるかだけだ。
そこで、先般からの「都心の利便、アメニティの質』という問題が
浮上する。
端的に言えば曳舟と芝公園はどこがどれだけ違うかという話だろう。

[876: 匿名さん]

ところでスレ主さんは・・どこに行かれたのかな？
夏休みで海外旅行中？

[877: 匿名さん]

８７４は子供ですか？
1987年（昭和62年）建築基準法が改正され、準防火地域での木造3階建ての
建設が可能となって以来、3階建てのミニ戸は20年の歴史があるんだよね。
築20年で十分流通してますけどね。

[878: 匿名さん]

８７７さんは文意が読めないみたいですね。

都心で６０００万円以下の戸建てを作ったら、
どの程度の土地面積になるか判るでしょう。
そうしたものの資産価値を問うているだけ。
別に否定もしてませんよ。

あなたが資産価値があると思えば、その実態や意見を言えば
良いだけ。
　ミニ戸建ての歴史を語って頂いていますが、
昨今の不動産の動きを見ても、私は都心で売れているとは
思えません。ＷＥＢで見ても長期店晒し物件が多い。
それは値段を見れば当然で、高値つかみの物件だからでしょう。

あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？

[879: 匿名さん]

>あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？
中古がそれなりの値段で流通していますという意味ですが。何か

[880: 匿名さん]

ミニ戸を「新しい」などというので高校生かと誤解しました。お詫びします。

詳しく説明するのもわずらわしいですが、
ミニ戸とは20坪〜３０坪程度の敷地に建つ戸建てを言います。
昭和の初期から戦後にかけて８０〜100坪区画で分譲された住宅地は
相続で４０坪から50坪の区画に分割され、その後２０坪から30坪でも
住宅が建つように、バブル期の地価高騰のさなかに住宅難救済策と
して3階建てが法制度化された。
たしか三澤ホームの三澤千代治さんなどが積水ハウスなど鉄骨系に
対向する上で強力に行政を動かしたと記憶している。

今、世田谷の住宅地で容積率２００％の住居系土地は坪単価220万
くらいだとして20坪で4400万。斜線日影で30坪が限度として坪単価
60万で1800万、６２００万で家は建ちますが、実際の建売業者の
マージンが2割乗って価格は7440万という感じでしょうかね。

都心で地価が坪単価３００を越したら誰も戸建てを建てようとしません。
というか、港区も千代田区もここ20年で戸建てがめっきり減ってマンションに
変わった。世田谷、杉並、大田、練馬などがひたすらミニ戸が建ちまくって
住環境が悪化した。そういう流れだと思いますが。

[881: 匿名さん]

やはり土地に対して、独立して占有権を持っているというのは、
大きな価値なのではないでしょうか。

マンションの場合土地価値が共有により大きく減殺されている点が、
資産価値としてはビハインドだと思います。

[882: 匿名さん]

ついでに、ご説明すると三階建てタウンハウスとは、道路幅員の狭い
敷地でマンション（集合住宅）の接道条件を満たさない場合にしかたなしに
とる「長屋建て」の便法。
つまり、敷地内通路からそれぞれ各戸の入り口に直接つながれば
建築基準法上「長屋」扱いで建てられる。
そもそもその敷地には「マンション」は建てられない。
そういう敷地に、わざわざ縦割り鉄筋長屋3階建てをつくる。
タウンハウスなどと呼ぶにはあまりに姑息な脱法建築が多いです。

[883: 匿名さん]

一つ疑問なのは、今の時点で考えて、
都心マンションの方が郊外マンションよりも、
資産価値維持の点で優れているという客観的な事実はないですよね？

実際前回バブル崩壊のときには、まさにバブルのあだ花と化した
都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。

[884: 匿名さん]

＞都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
ここに大きな誤解があります。1988年から1991年まで都心で供給された
マンションなどリバーシティー２１のセンチュリーパークタワーや
広尾ガーデンヒルズの最終期を除いて皆無に等しい。
当時、つくられたのはオフィスビルなのです。虎ノ門でも、渋谷でも
世田谷でも土地さえあればオフィスビル。なにしろ長銀総研のＩさんが
オフィスビルは大々的に不足すると喧伝して、それがバブルの火付け役
だったわけです。

＞他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。
間をわすれちゃいけませんぜ。
荒川区のアク◆シティ、三軒茶屋のなんたらプレステージ、田園都市線の
リクコス物件など「なりゆき億ション」は枚挙にいとまがない。

バブル期に、牛久バス15分の住宅団地、竜ヶ崎駅徒歩10分を買った人が
被害がすくなくてよかったというのは、あまりに皮相的な見方でしょう。
バブル期に億ション買っちゃった人は、実は転売で買った人がほとんどで
一番の被害者は一次取得者ですよ。
それは今も同じです。

[885: 441]

そうですね。都心商業地域は上がり幅も大きい分、下落幅も大きいでしょう。当たり前のことです。下げ相場において、郊外だけ下がるなんつーことはありえんことです。都心周辺の下げ相場に強い地域を選ぶと、利回りが低くなってしまうところが悩ましいですが。

[886: 購入検討中さん]

883さんとかぶってしまいました。

>資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
>自ずから決まってきたような感じだよね。

わたしもこの書き込みはそうかな？と思いました。
買った値段からの担保力という点では、郊外のほうがリスクは明らかに低いです。（リスクとは価格の変動具合ですから）

流動性が低く、取引コストも高い実物資産の不動産に
あまり投資を集中させないほうがいいと思います。

余裕を持って買える、なるべくよい物件を買うとしかいいようがない気がします。

金利やマネーサプライなどの国内金融市場の変数だけで不動産価格を語ろうとした人がいますが、それはやや難しいと思います。

日本の財政が実質的には破綻しており、
社会保証システムについても、信用が瓦解しています。

加えて、世界のどの国も経験していないスピードでの高齢化で
社会コスト負担増と収入減は想像を絶する悲劇を呼ぶと思います。

中国・インドが成長を続けるかは分かりませんが、世界と比較するまでもなく、日本の将来はそのものが、ほぼ絶望的だと思います。

もし優秀な人が、よろこんで都心にマンション買って、その生活を維持するために、子どもを持たなければなおさらです。

日本の不動産は

一、買わないのがベスト
二、どうしても買いたければ、定率のローンを組んで、なるべく安いものを買う。

ということだと思います。

短いスパンの上げ下げは分かりませんが、長期的には日本の不動産価格は必ず下がっていくと思います。

[887: 匿名さん]

前回バブル。
都心ははやいうちに物件が引けて、3年ほど干上がってましたよ。
ただ、中古物件の転売が90年頃まで続いていた。

当時ゼネコンと土地持ち企業の社員の会話は
「オフィスは無理だよ、そんな立地」
「それじゃ外人向けマンションでどうかな」
「いいんじゃないか？うちの物件の付置義務の飛ばしにつかわせてもらうよ」
そういう感じ。分譲なんか売ってるうちに地価があがっちゃうからダメ
その前にうかつに売れば鬼のような税金がかかる時代だったんだから。
都心にマンション売ってるような暢気な時代じゃなかった。

[888: 匿名さん]

駅距離にもよるけど世田谷の土地は坪300万程度でしょ。最低でも。

それでも家建てる人は結構いますよ。
たしかに理解し難いが。

[889: 匿名さん]

たしかに長期的には日本の不動産は平均値として下がるかもしれない。
それは地方と、都会の経済格差が広がるからです。
わが国経済の衰退もそれに追い討ちをかける。
ただし、地域の温度差は今以上に大きくなると思います。
グローバリズムとは、通貨のレートを介在して
国際間の貧富の差が縮まる一方で、国内の貧富の差が
広がるということです。

米国という大きな風呂桶でいい具合にお湯が沸いて
掛け流しで温泉につかって、日本の湯でお燗をつけた
酒で雪見酒をしている。
中国は大きな風呂釜で湯を沸かし熱くなりすぎた湯を
米国や日本に送っている。
産油国は風呂の薪を小出しに送って風呂が沸きすぎないよう
気を配っている。

みんなそれぞれいい湯加減のようだが、
お湯をさしてもらっている国は底のほうまで湯がまわらない。
中国も湾岸部ばかりが熱くなって内陸部は凍えている。

[890: 匿名さん]

誰も何も大声でいわないだけで、貧富の差は大きく広がっているという
話なんじゃないかな。
匿名掲示板で書くと、「嘘だ」「妄想だ」とか「人の話だけど・・」という
書き方になるが、マンションというモノの価格の捉え方ひとつに
もうすでに「中流の視点」というものが成り立たなくなっているのだろう。

2003年まで確かに中流サラリーマンだった人が、港南のタワマンを
坪単価220万で買った時点で、10年後の上流の階段を上り始めて
しまったのかもしれない。
普通なら220万の坪単価楽勝で買えるもう一人の中流は、ただ買い逃した
というだけで、今後下流の道をあゆまざるをえないのかもしれない。
誰も気の毒だから、あるいは悔しいから言わないが結果はそういうこと
だろう。

たとえていえば、1980年で渋谷区のマンションを3000万で買った人は
2１年住んで、7000万で売って代官山のアドレスの分譲を9000万で買った
りしていて、今それが2億で評価が出て売るかどうか迷っている。
こういう現実も不動産の世界にはある。

[891: 匿名さん]

前にも書いたけど、マンション買ったら契約書に消費税額が書いてありますよね。
それは「建物」にかかる消費税だから、それで割り戻せば建物価格が出てくる。
仮に、坪単価220万の5500万の湾岸マンションで考えると
土地が５５、建物が４５だったりします。
これが昨今の290万坪単価の豊洲マンションの場合
建物が４０で土地が６０だったりします。
土地が多いから得だなんて思わないことです。
一方美しの森230万／坪のマンションの土地建物比率も実は土地が５５建物４５
だったりします。
建物は経年劣化して減価します。土地は下がる可能性もあるし上がる可能性も
ある。
建物比率の少ない都心部を安値で買うのが一番で、その次はどっちなんでしょう。
私はよくわからないです。

[892: 匿名さん]

つまり底値時期に湾岸タワーを買った人は、おおかたが上流に
なれるってこと？
買いのがした人は下流へと・・・えーどうなんでしょう？

[893: 匿名さん]

客観的事実として県境外周区、特に西側で狭小戸建と狭小土地の売れ残り在庫が静かに着実に積みあがっています。
都心回帰とマンション志向の影響でしょう。
戸建買うなら郊外なんでしょうね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[894: 匿名さん]

どこまで行っても、視野の広さと大局観でしょ。

日本の不動産もってるひとは皆＊＊＊ですよ。

国内の差などかわいいもの。しゃれにならないさがグローバルでつくよ。

[895: 匿名さん]

建物探訪みたいな家は？　デザインにうるさくお金がある若者は
戸建てにこだわらないかな？

[896: 匿名さん]

>>890
そんなもの、たとえば同じ大学を同じ成績で出ても、バブル期は日立・松下といった超一流、氷河期は二部上場がやっとで生涯賃金にしらた2億の差があるとか、例えれば色々出てくる。運命でしかない。

ところで、価格については、全ての要素を織り込み済みでしょう。ごく短期の上げ下げ以外は運命ですから神様しかわかりません。ライフスタイルや好みで選ぶしかありません。

[897: 匿名さん]

「集中と集積」
これがグローバルスタンダード。
日本もやっとバラマキ行政からその方向に方向転換中。
まだ始まったばかりで、これからが楽しみ。

ところで、日本の政策がここに来てやっと変わった理由ご存知ですか？
それは団塊の世代がやっと引退の時期を迎えたからです。
この人口の大きな瘤に仕事を回すために、非効率な中小企業、地方にも税金を大量に注入したんです。
その次の団塊Ｊｒは非正社員、フリーターという便利な仕組みができたので、この大きな瘤に仕事を回す費用は、団塊の世代に比べ遥かに小さな金額で済みました。
団塊の世代が大量に退職し始めたら、生産性の低い中小企業、地方に人を回す余裕は無くなります。生産性が高い大企業、都心部への集中と集積が進み、日本の生産性も徐々に上がって行き、将来的にはそれが賃金レベルに反映されるようになります。但し、賃金の集中と集積も同時に進むので、賃金の２極化が深化、高所得サラリーマンの都心部居住も進むでしょう。
都心部の不動産価格も他の先進国並みになって行くでしょう。

[898: 匿名さん]

＞890
そのくらいで上流になれるか？
例えば4500万が7000万の価値が出たとして、（売って）2500万の
儲けで上流になれるってことか。。。それだったら奥さん正社員
たとえ年収４００万くらいでも、共働きならそれよりずっと上流
じゃないか？

[899: 匿名さん]

>>894
海外不動産はどこを買うのがお勧めなんでしょうか。
貴兄はちなみにどのようなポートフォリオを組んでおられますか？

[900: 匿名さん]

>>898
同じ条件、同じ労働時間でも投資のタイミングによって所得が違うという意味じゃない？
それに、奥さんが共働きの正社員なら育児費用なども増えるから、
毎年４００万浮くという訳にもいきません。

[901: 匿名さん]

>>898
フローでいくら貯めても不動産や株で黙っていて含み益2000万増やすほうが
よほど楽という簡単な例ですよ。
まさか、こつこつ働いて給料増やして、最後は幸福な老後が待っているなんて
思ってませんよね。
ここで不動産で金が浮くという経験を得た人は、次に必ず資産形成の手を考える
でしょう。不動産を買う、ローンを組むということに「経験」が出来る。
そういう話をしています。

[902: 匿名さん]

都心部が資産価値保持力に優れていて、買うのなら都心部は常識ですが、皆が同じ方向に行ったら、価格上昇と言う障壁ができて、買えなくなる人が増えて行きます。
これも運命なんですかね？