23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[831: 匿名さん]

インフレ・デフレ・好景気・不景気・バブル・ハイパーインフレ・スタグフレーション
ベースマネー・マネーサプライ・政策金利・為替レート・財政赤字・長期金利
政策金利・土地税制・住宅税制

これらの概念が正確につかめていない者同士が、何を語っても無意味じゃないの。

景気がいいとインフレになりやすいが、インフレがすなわち好景気ではない。
財政破綻や国債の暴落などでマネーの評価が暴落すれば不況のまま
物価は高騰する。スタグフレーション・ハイパーインフレなどさまざまな事態
がありうる。

デフレというのは、悪いデフレしかない。いいデフレなどない。

マンションを安く買っても
景気が悪くなれば、給与は下がり失業者は増える。借金の重みは増し
担保割れ資産が増える。
好景気でデフレなどということはない。

バブル＝悪という批判には、誰もその理由を語るものがいない。
バブルの崩壊後に起きたデフレ・不況が悪だという思いと
投機と不労所得の不公平感が悪のイメージになっている。
バブルの悪い点は
①土地価格ばかりが上がって給与や消費者物価がおいつかずマイホームが
　遠隔地しか変えなくなった。
②不動産の担保価値が膨大になり、信用創造が肥大化し信用創造による
　　マネーサプライが過大になって価格がさらに高騰する連鎖反応を招いた
③その結果消費者物価・給与水準・とのひずみから住宅取得難が表面化し
　一方で融資総量規制以降一気に不良債権が表面化し金融システム自体が
　崩壊の危機にさらされた。

市場には、投機家がいてはじめて市場が機能するわけで市場主義経済に
投機家は必要なのだ。
バブルと価格高騰の差はそのスピードと価格／価値の乖離だろう。
不動産・株などの資産と消費財・サービスと給与というものを対比しながら
価値のバランスを考えるから間違える。
これらは、基本的に独立したメカニズム（市場）で価格が決まるのだ。

マネーサプライ・金利（実質金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム）で
資産価格は動き、消費財の価格ＣＰＩは消費者の購買意欲や消費財の
量や品質などで変わる。景気の良し悪しの基準が個人消費の量でもある。
いっぽう、賃金が労働市場環境や産業構造の変化で変わる。
わが国には、金融技術に長けた専門家が少ないから高級でむかえられ
需要の少ない技術者やセールスマンは給与が安い。コネで大きな仕事が
ついてくるような師弟は高級とりのＴＶ局や広告代理店に入り、頭以外に
とりえのないものは国家公務員になって赤字財政を助長する片棒を
かつぐか裁判官になって無実のモノまで有罪にして豚箱にぶち込むこと
で国家の治安を維持した自己満足に浸る。（周防正行の映画の見すぎ？）

とにかく、今後の23区市場を考えるには個人の都合や社会正義や倫理など
あまっちょろい屁理屈だけではダメ。
世の中の為政者や大きな金を動かす人間がどっちにむかって舵取りしているか
そいうことをより詳しくみていかないと、やばいと思うよ。
すでに、坪単価240万以下で都心周辺を買った人は少なからずそういう
世の中の流れをどこかで耳打ちされていた人たちばかりだと思う。

[832: 匿名さん]

>>830
六本木とか・・繁華街に近い時点で子育てには向かないです。
歩道とか自転車より大切なものがあります。

[833: 匿名さん]

株のインサイダー取引は法律で禁止されているが
不動産のインサイダー情報を受けて買っても罰せされない。
なぜか
①株ほど短期に売りぬけができない
②不動産情報を語る相手も、聞く相手も知識が足りないから
　　相互の信頼関係がない。
③株ほど情報が公開されておらず裏をとるのに専門知識がいる。
④不動産屋は株屋以上に信頼されていない。

逆に、業界知識があって業界に信頼できる知己があって都市計画
関連の情報や不動産市況に詳しければ、不動産をいいタイミングで
取得できるはずなのだが、景気の動向や経済トレンドまでは
つかめるほどの不動産のプロがいないのだ。
へたな不動産販売会社の社員より幾度も不動産売買を経験してきて
いる素人の方がよほどカンがいいし読みもあたる。

[834: 匿名はん]

>>831
バブルはいつか崩壊するものだから

崩壊しないバブルなら超好景気扱いなんだろうが

[835: 匿名さん]

経済の話をするにもマンション市況を語るにも
数字のボリューム感が大事だ。

そうでないと針小棒大な話が飛び交ったり
一部の特殊例がすべてに敷衍するかのような話になる。

いま23区に1万戸の供給があるかどうかいう状況だ。
そのうち坪300万を超える戸数はせいぜい2000戸どまり
ではないか？
23区800万人以上のなかで2000戸は0.025％だ。
その程度の購買力はまだ残っているだろう。
一方、月坪1.4万円の賃貸はすでに８０００戸以上は供給
され少しも空室率が増加する話はない。

[836: 匿名さん]

バブルは土地融資が地価を上げ地価上昇が信用創造につながり
急騰したメカニズム
いまは、資金は市場から直接調達。また分譲もふくめて展開が
遅い。すなわち上昇のスピードが10分の一以下。
バブルというよりバルーン。
便秘も、妊娠も時がくれば出るものが出てゆっくり引っ込む。

[837: 匿名さん]

『エコノミスト』読みました？
バブルだ、と煽っていたかと思うと、今週は「世界バブル終焉」だってさ。

[838: 匿名さん]

結局今どうしても半永住の住まいを決めなきゃいけない
って焦る人は子どもがいる人何じゃないの？
ＤＩＮＫＳにしろ、独身にしろ、買い時逃したのは分かる
から焦らない気がする。

[839: 匿名さん]

>>832
負け惜しみ or いかにも田舎人の発想

[840: 匿名さん]

>>837
Ｐ２１の「心地よい不均衡」の図はわかりやすいです。
こういう掴み方をしておくといいですね。

[841: 匿名さん]

>832

何に負けたの？

六本木に子持ちで住むほうが田舎もんあるいはExpat丸出しでしょ。
商売でもやってて仕方ない事情がない限り、子育ての必要が
ある人間が、六本木に住んだりしないよ。
麻布の一部は昔からの住宅街だが。

負け惜しみとか田舎物とか、書くのは簡単だが、
書いた人間の人間性をを矯正するのは簡単じゃなさそうだ。

[842: 匿名さん]

個人の人格批評をするスレではないと思う。
批評はデベか金融庁か海外ファンドか経済誌およびマンション評論家
にむけたものしか許容できないな。（それも本人いないところで
書いても品がないが）

[843: 物件比較中さん]

子どもの夏休みを
東京タワーや、六本木ヒルズのイベントで
すごさせるなんてむごいこと本当にしてるの？

小金があるなら、せめて軽井沢くらい連れてってやれ。
馬乗ったり、川で遊んだり、虫追いかけたり。

芝公園？東京タワー？
子どもはそれしか知らないから満足するかもしれないが、、、、、
かわいそうに。

郊外に家買って、浮いた金で、アメリカの国立公園めぐりとか
したほうがずっと教育にはいい気がするがなー。

小さな人間しか育たないよ、そんなことしてたら。

少なくとも、自分（親）より小さな人間にはしないで欲しい。

[844: 匿名さん]

東京で生まれて東京で育った有名人はたくさんいるぞ
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%87%BA%E8%B...

[845: 匿名さん]

あーあ。スレもすっかり「夏休みバージョン」になってますね。

[846: 匿名さん]

別に郊外にも休日に子連れで遊びに行ける。
別に都心にも休日に子連れで遊びに行ける。
ただ、どっちを主体にするか、だ。
小学校や幼稚園からお受験で有名私立に通わせたいなら都心周辺
にすまないといかんだろう。逆に中学校からも私立に通わせないで
都心のマンションに住んでいたら思春期に周りとの差に葛藤する
という問題が生じるかもしれない。
都心生活はコストがかかる、というのは必然であるのは確かか。

[847: 購入経験者さん]

まぁ、子育ての方法も様々だから、都心は子育てに絶対向いてなくて
郊外は子育てに最適というステレオタイプにも無理はあるかも。

知的集積は都心、自然に手軽に触れられるのは郊外。
どちらにどう重きを置くかはそれぞれでしょうね。

ちなみにうちの会社の同僚のアメリカ人は麻布から、千葉の
先のほうに（子育てのために）引っ越しました。

年収は億以上でした。庭が公園のようになっていました（笑）
通勤は大変そうだけど。

確かに「大きく」育てるには郊外がいいような気もしますね。
知の集積と言っても、東京のそれは、ほとんどドメスティックだし、
今はインターネットもあるしね。
展覧会も年に何度もいくもんじゃなし。
郊外の区でも、図書館は結構整備されている。少なくとも
子どものレベルなら十分。

とにかくお受験勝ち抜いて東京大学目指すという、
超「中央突破」型の子育てには、都心も悪くない。
塾や模試や、他ので「出来る子」の存在などの良好な（？）競争環境
もあるし。そもそも進学校は都心中心。
あとは「古いもの」「本物」に触れられるということ。（但し自然は除く）
都心に住んでたって、歌舞伎、相撲、寄席なんか見たことない人も多いと思うけどね。

結論としては、23区内に住んでれば、環境自体は大差ないかと。
キーは、親の見識、視野の広さ、そして、どんだけの愛情とエネルギー・時間を注げられるかと言う点じゃないかな。

[848: 匿名さん]

>843
ホント負け惜しみだね　><

だれも旅行の話なんかしてないよ
郊外とアメリカの国立公園がどう関係あるのさ、意味不明
軽井沢でも海外でも行くときは好きなところに行きます。言われなくても(苦笑）

>841
六本木に住むってたって、繁華街のビルの上で住むわけじゃないでしょ
なんなんだ　そのイメージの貧困さは

子育てっていったって
港区はお受験率もたぶん全国一でしょう
それが言い悪いは別として教育熱心な親が多いのは確か

ネガティブなエネルギーの強さには
参ります・・・

[849: ご近所さん]

842

確かに

負け惜しみとか
田舎者とか

この板でもよく見かけるが、
こういう発言は許容しがたい。

ネット人の風上にも置けない。

[850: 契約済みさん]

848さん

多分もう出てこないほうがいいと思う。

[851: 匿名さん]

住宅は都心回帰したけど大学は郊外に行ったきり帰ってきていない。
お受験もいいが、最終的にみんなが本郷、駒場、三田、高田馬場近辺に
通学すると思ったら大間違いだぞ。

八王子や中央線沿線、湘南、柏あたりの学校（公立でも私立でも）
通わせた日には交通費はかかるわ終電は早いわ
東雲や、有明住んでいたら子供はめったに家に帰ってこないぞ。
男の子なら平気だが、女の子はやっかいだぞ。
足立区だの江戸川区でも、下手したら月7万くらいでアパート
借りてやる羽目になるかもね。

[852: 匿名さん]

なんでこんな自然豊かな山里に？といった郊外・田舎にも殺人鬼や親殺しは育つもんです。大事なのは親子の接し方じゃないですか？
まあ、不便な郊外に住んでみて通勤地獄で家で寝てるだけのオヤジを見させて、お子様に「こんな人間にだけはなりたくない」と思わせて、先祖代々からの貧乏人ループから抜け出させるというのもひとつの選択肢ですな。

[853: 販売関係者さん]

港区、世田谷区、杉並区、大田区、練馬区あたりのファミリータイプの供給が細って来ているから、これら５千万円台の需要がどこに流れて行くかが今後の注目点でしょう。

売れ筋は坪単価２５０万円くらいのファミリータイプ。
皆さんどう予想されます？

[854: 匿名さん]

こどもの通学環境考えて中央線、京王線沿線が人気なんでしょう。

[855: 匿名さん]

金属高騰で輸入単価最高を更新ですって。

[856: 匿名さん]

確かに。みんな駒場辺りに通えるとは限らない。
自分の子どものデキの見極めが大切かＷ
ただ、どっかしら私立には行かせる人が多いんじゃないの？
あんまりできなくても何でも。

[857: 匿名さん]

848さんは、子どもいますか？

教育熱心な親と、受験熱心な親はイコールじゃないですよ。
有名なお受験塾に行って、そこの親に、なぜ子どもに受験させるのか？なぜその志望校なのか聞いてみてください。多分、まともな答えは返ってこないです。本当にがっかりします。お受験ママの頭はそんなもんです。

私も家になるべくお金をかけないで、いろんな経験をさせるためにお金をかけるという考え方に賛成です。特に小さい頃は大事です。
大きくなったら、私自身、大学・大学院と海外でしたが、子どもにも、「世界で」ベストの学校教育を受けさせたいです。日本の高等教育は、少なくとも私がその年代だった頃は、世界のベストではなかったです。

そのためには、「買える」家ではなく、「ここなら住んでもいいか」と思う家に住んでいます。教育にあまりお金がかからず、もしお金が残ったら、そのとき初めて使い道を考えたいと思います。

[858: 匿名さん]

麻布、開成に通うには結構千葉方面が穴場。
麻布・・・日比谷線　茅場町乗換え東西線　船橋から先どこまでもはてしなくＯＫ
開成、千代田線　西日暮里から先我孫子でも柏でも竜ヶ崎でも取手もＯＫ
沿線には優秀な学習塾多し。

[859: ビギナーさん]

>「ここなら住んでもいいか」と思う家に住んでいます。教育にあまりお金がかからず、もしお金が残ったら、そのとき初めて使い道を考えたいと思います。

それって、どんな家でしょう？？

[860: 購入検討中さん]

858

そうなんだよね。イメージと現実はちょっと違う。

常磐線沿線とか、真面目なサラリーマンの優秀な（？）
勉強できる子が結構多い。

[861: 匿名さん]

都心部に住んどけば、千葉県、神奈川県、埼玉県どこの大学でも通えますよ。神奈川県から千葉県に通ったり、その逆も大変。
都心部は高いけど何をするのにも便利ですね。

[862: 購入検討中さん]

ここは、不動産ＢＡＫＡが比率として多いから、
どうしても都心礼賛になっちまうが、多くの
普通の「わが子かわいや」の両親達は他に様々な
アジェンダがあり、それだけでなく、親の老後の
こともある。

人生いろいろ、不動産ニーズもいろいろというわけだね。

家に有り金全部使っちまうのは愚の骨頂だね。

ものすごい余裕資金で都心買うなら何も言わないが。

[863: 匿名さん]

余計な心配しなくても今後の都心周辺は、子育て終えたシニアか
子供いないＤＩＮＫｓか単身者＋親の二人暮し
しか買いませんから。
まじめに小学校新築している区の教育員会が空き教室の利用に
頭を悩ますのは10年も先の話じゃないだろう。

[864: 匿名さん]

>>862
お金さえあれば都心部に住みたいと思うのは人情ですね。
でも現実は結構厳しい。
給料上げてくれよ。
ここにつきますね

[865: 匿名さん]

都会マンションにお受験に東京タワーかぁ・・・・

これが今の東京の実態なんでしょうね。

[866: 匿名さん]

上げてくれよといって上げてくれる会社かどうかだよ。
そうでないなら転職する時代でしょ。
会社が生活保証してくれない時代だから自分で職能磨いて
給与増やすしかない。
受身でいきるか能動的に生きるか。
本気で金稼ぐなら起業するしかないだろう。
あとは、親の遺産でも期待するか

[867: 匿名さん]

>>863
やっぱ子持ちは江東区ですかね。
値段も手ごろで、広いマンションが買える都心部は限られちゃいますね。
文京区、豊島区、新宿区あたりは、狭いＤＩＮＫｓか単身者向けばかりになっているし、千代田区、港区、渋谷区は高すぎるし

[868: 購入検討中さん]

857です。

旧東急新玉川線沿線にある大手デベのマンション（35坪くらいです）
一応角部屋で、南側にかなりのワイドスパンになっています。

戸建てを考えていましたが、価格に対して、セキュリティと、日照、ワンフロアの利便性のよさからマンションに決めました。

利息前で、5000万円くらいセーブできたのではないかと勝手に思っています。

これで子どもが高校まで国立、大学からは奨学金でアメリカに
行ってくれると、夫婦で気楽な老後が暮らせる予定なのですが！
（それでも、留学は費用がかさむと思いますが、まぁ、本人が奨学金で
卒業後気長に返して行ってくれると信じてます）

[869: 匿名さん]

住居観、教育観を語ることと23区の新築マンション価格動向と
あまり関係がないと思う。

だから今後どうなる。という話を語ってくれ。
あんたの生活がどうなるかでなく、マンション市場がどうなるかに
関心があるんだと思うが　どうだ？

[870: 匿名さん]

868さん

それでも十分金使ってるようですね、、、、1億はいってますね、、、、、

869さん

同意しますが、不動産の買い手・住み手の事情を知ることも
相場の先行きを考えるのにはプラスと思いますよ。

[871: 匿名さん]

そう？みなさん頭の中ただ金の話ばかりじゃないと思うけど？
結局価格は、それに対応する便益とつりあってるかどうかが重要でしょ。

割安の一億もあれば割高の一億もある。

マンション市場は得られる便益と価格が乖離してきていて、
この調整が下落トレンドへの重要なキーだと思うけど。

逆に、高くても満足のいく物件を供給しつづけられれば、
さらに先高というのも初めて望めるんじゃないの？

[872: 匿名さん]

>>870
信憑性のある話ならばね。私はここの「体験談」なるものを５０％以上作り話、他人の話だと思ってますよ。
マーケティングでグループインタビューしても皆さん結構話を作る。
それを割り引いて聴かないと、意味がない。
サンプル数が一定量あって顔を見ない聞き取りか、
サンプル数をしぼるなら対面でないとデータは信憑性にかける。

それとあきらかにスレタイとずれた方向でしょう。
上がるか下がるか横ばいかって話してるのに。
その要因にすらならない。書くのはいいが・・・だからどうだって
書いてくれないと

[873: 匿名さん]

>>871
まあまあの所得レベルのリーマンが買える価格帯は４〜６千万円の範囲内じゃない？
その内で一番良いのを選ぶってことで、
その条件の重要な一つが資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
自ずから決まってきたような感じだよね。

[874: 匿名さん]

＞８７３
お話が本論に戻ってきましたね。

５０００万ー６０００万で、都心部だと集合住宅で７０平米がやっと。
場所により６０平米台になるから、これは資産にはなり得るか？

最近、出てきた３階建てミニ戸建て、またはタウンハウス。
これだと駐車場があるのは利点だが、資産として転売が出来るのか？
賃貸や中古の広告もみるけれど、窓をあければ三方隣の家というのが
資産的な価値を持てるか。
　都会生まれには当たり前の状態だが、地方から来た人には
馴れないかもしれない。　サンフランシスコなどにも、似たような
住宅があるから、ある意味　都会向きなのかなぁ。

[875: 匿名さん]

23区、都心周辺に在庫が山済みで、業界が破綻するとかバブル崩壊
だとかいうのならわかるが、業界は都心部の供給を絞って売り切って
きている。おそらく不動産不況で売れ残るのは郊外の在庫。
投資ならまだしも実需買いがほとんどの都心マンションが値下がりしようが
売り急いで下がるという展開にはならない。
地主が土地を安値売りしても、相場から逆算した指値で裁定買いが入る
だろう。結局都心は安くならない。

問題は、都心周辺の線引きをどこまでと考えるかだけだ。
そこで、先般からの「都心の利便、アメニティの質』という問題が
浮上する。
端的に言えば曳舟と芝公園はどこがどれだけ違うかという話だろう。

[876: 匿名さん]

ところでスレ主さんは・・どこに行かれたのかな？
夏休みで海外旅行中？

[877: 匿名さん]

８７４は子供ですか？
1987年（昭和62年）建築基準法が改正され、準防火地域での木造3階建ての
建設が可能となって以来、3階建てのミニ戸は20年の歴史があるんだよね。
築20年で十分流通してますけどね。

[878: 匿名さん]

８７７さんは文意が読めないみたいですね。

都心で６０００万円以下の戸建てを作ったら、
どの程度の土地面積になるか判るでしょう。
そうしたものの資産価値を問うているだけ。
別に否定もしてませんよ。

あなたが資産価値があると思えば、その実態や意見を言えば
良いだけ。
　ミニ戸建ての歴史を語って頂いていますが、
昨今の不動産の動きを見ても、私は都心で売れているとは
思えません。ＷＥＢで見ても長期店晒し物件が多い。
それは値段を見れば当然で、高値つかみの物件だからでしょう。

あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？

[879: 匿名さん]

>あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？
中古がそれなりの値段で流通していますという意味ですが。何か

[880: 匿名さん]

ミニ戸を「新しい」などというので高校生かと誤解しました。お詫びします。

詳しく説明するのもわずらわしいですが、
ミニ戸とは20坪〜３０坪程度の敷地に建つ戸建てを言います。
昭和の初期から戦後にかけて８０〜100坪区画で分譲された住宅地は
相続で４０坪から50坪の区画に分割され、その後２０坪から30坪でも
住宅が建つように、バブル期の地価高騰のさなかに住宅難救済策と
して3階建てが法制度化された。
たしか三澤ホームの三澤千代治さんなどが積水ハウスなど鉄骨系に
対向する上で強力に行政を動かしたと記憶している。

今、世田谷の住宅地で容積率２００％の住居系土地は坪単価220万
くらいだとして20坪で4400万。斜線日影で30坪が限度として坪単価
60万で1800万、６２００万で家は建ちますが、実際の建売業者の
マージンが2割乗って価格は7440万という感じでしょうかね。

都心で地価が坪単価３００を越したら誰も戸建てを建てようとしません。
というか、港区も千代田区もここ20年で戸建てがめっきり減ってマンションに
変わった。世田谷、杉並、大田、練馬などがひたすらミニ戸が建ちまくって
住環境が悪化した。そういう流れだと思いますが。

[881: 匿名さん]

やはり土地に対して、独立して占有権を持っているというのは、
大きな価値なのではないでしょうか。

マンションの場合土地価値が共有により大きく減殺されている点が、
資産価値としてはビハインドだと思います。

[882: 匿名さん]

ついでに、ご説明すると三階建てタウンハウスとは、道路幅員の狭い
敷地でマンション（集合住宅）の接道条件を満たさない場合にしかたなしに
とる「長屋建て」の便法。
つまり、敷地内通路からそれぞれ各戸の入り口に直接つながれば
建築基準法上「長屋」扱いで建てられる。
そもそもその敷地には「マンション」は建てられない。
そういう敷地に、わざわざ縦割り鉄筋長屋3階建てをつくる。
タウンハウスなどと呼ぶにはあまりに姑息な脱法建築が多いです。

[883: 匿名さん]

一つ疑問なのは、今の時点で考えて、
都心マンションの方が郊外マンションよりも、
資産価値維持の点で優れているという客観的な事実はないですよね？

実際前回バブル崩壊のときには、まさにバブルのあだ花と化した
都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。

[884: 匿名さん]

＞都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
ここに大きな誤解があります。1988年から1991年まで都心で供給された
マンションなどリバーシティー２１のセンチュリーパークタワーや
広尾ガーデンヒルズの最終期を除いて皆無に等しい。
当時、つくられたのはオフィスビルなのです。虎ノ門でも、渋谷でも
世田谷でも土地さえあればオフィスビル。なにしろ長銀総研のＩさんが
オフィスビルは大々的に不足すると喧伝して、それがバブルの火付け役
だったわけです。

＞他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。
間をわすれちゃいけませんぜ。
荒川区のアク◆シティ、三軒茶屋のなんたらプレステージ、田園都市線の
リクコス物件など「なりゆき億ション」は枚挙にいとまがない。

バブル期に、牛久バス15分の住宅団地、竜ヶ崎駅徒歩10分を買った人が
被害がすくなくてよかったというのは、あまりに皮相的な見方でしょう。
バブル期に億ション買っちゃった人は、実は転売で買った人がほとんどで
一番の被害者は一次取得者ですよ。
それは今も同じです。

[885: 441]

そうですね。都心商業地域は上がり幅も大きい分、下落幅も大きいでしょう。当たり前のことです。下げ相場において、郊外だけ下がるなんつーことはありえんことです。都心周辺の下げ相場に強い地域を選ぶと、利回りが低くなってしまうところが悩ましいですが。

[886: 購入検討中さん]

883さんとかぶってしまいました。

>資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
>自ずから決まってきたような感じだよね。

わたしもこの書き込みはそうかな？と思いました。
買った値段からの担保力という点では、郊外のほうがリスクは明らかに低いです。（リスクとは価格の変動具合ですから）

流動性が低く、取引コストも高い実物資産の不動産に
あまり投資を集中させないほうがいいと思います。

余裕を持って買える、なるべくよい物件を買うとしかいいようがない気がします。

金利やマネーサプライなどの国内金融市場の変数だけで不動産価格を語ろうとした人がいますが、それはやや難しいと思います。

日本の財政が実質的には破綻しており、
社会保証システムについても、信用が瓦解しています。

加えて、世界のどの国も経験していないスピードでの高齢化で
社会コスト負担増と収入減は想像を絶する悲劇を呼ぶと思います。

中国・インドが成長を続けるかは分かりませんが、世界と比較するまでもなく、日本の将来はそのものが、ほぼ絶望的だと思います。

もし優秀な人が、よろこんで都心にマンション買って、その生活を維持するために、子どもを持たなければなおさらです。

日本の不動産は

一、買わないのがベスト
二、どうしても買いたければ、定率のローンを組んで、なるべく安いものを買う。

ということだと思います。

短いスパンの上げ下げは分かりませんが、長期的には日本の不動産価格は必ず下がっていくと思います。

[887: 匿名さん]

前回バブル。
都心ははやいうちに物件が引けて、3年ほど干上がってましたよ。
ただ、中古物件の転売が90年頃まで続いていた。

当時ゼネコンと土地持ち企業の社員の会話は
「オフィスは無理だよ、そんな立地」
「それじゃ外人向けマンションでどうかな」
「いいんじゃないか？うちの物件の付置義務の飛ばしにつかわせてもらうよ」
そういう感じ。分譲なんか売ってるうちに地価があがっちゃうからダメ
その前にうかつに売れば鬼のような税金がかかる時代だったんだから。
都心にマンション売ってるような暢気な時代じゃなかった。

[888: 匿名さん]

駅距離にもよるけど世田谷の土地は坪300万程度でしょ。最低でも。

それでも家建てる人は結構いますよ。
たしかに理解し難いが。

[889: 匿名さん]

たしかに長期的には日本の不動産は平均値として下がるかもしれない。
それは地方と、都会の経済格差が広がるからです。
わが国経済の衰退もそれに追い討ちをかける。
ただし、地域の温度差は今以上に大きくなると思います。
グローバリズムとは、通貨のレートを介在して
国際間の貧富の差が縮まる一方で、国内の貧富の差が
広がるということです。

米国という大きな風呂桶でいい具合にお湯が沸いて
掛け流しで温泉につかって、日本の湯でお燗をつけた
酒で雪見酒をしている。
中国は大きな風呂釜で湯を沸かし熱くなりすぎた湯を
米国や日本に送っている。
産油国は風呂の薪を小出しに送って風呂が沸きすぎないよう
気を配っている。

みんなそれぞれいい湯加減のようだが、
お湯をさしてもらっている国は底のほうまで湯がまわらない。
中国も湾岸部ばかりが熱くなって内陸部は凍えている。

[890: 匿名さん]

誰も何も大声でいわないだけで、貧富の差は大きく広がっているという
話なんじゃないかな。
匿名掲示板で書くと、「嘘だ」「妄想だ」とか「人の話だけど・・」という
書き方になるが、マンションというモノの価格の捉え方ひとつに
もうすでに「中流の視点」というものが成り立たなくなっているのだろう。

2003年まで確かに中流サラリーマンだった人が、港南のタワマンを
坪単価220万で買った時点で、10年後の上流の階段を上り始めて
しまったのかもしれない。
普通なら220万の坪単価楽勝で買えるもう一人の中流は、ただ買い逃した
というだけで、今後下流の道をあゆまざるをえないのかもしれない。
誰も気の毒だから、あるいは悔しいから言わないが結果はそういうこと
だろう。

たとえていえば、1980年で渋谷区のマンションを3000万で買った人は
2１年住んで、7000万で売って代官山のアドレスの分譲を9000万で買った
りしていて、今それが2億で評価が出て売るかどうか迷っている。
こういう現実も不動産の世界にはある。

[891: 匿名さん]

前にも書いたけど、マンション買ったら契約書に消費税額が書いてありますよね。
それは「建物」にかかる消費税だから、それで割り戻せば建物価格が出てくる。
仮に、坪単価220万の5500万の湾岸マンションで考えると
土地が５５、建物が４５だったりします。
これが昨今の290万坪単価の豊洲マンションの場合
建物が４０で土地が６０だったりします。
土地が多いから得だなんて思わないことです。
一方美しの森230万／坪のマンションの土地建物比率も実は土地が５５建物４５
だったりします。
建物は経年劣化して減価します。土地は下がる可能性もあるし上がる可能性も
ある。
建物比率の少ない都心部を安値で買うのが一番で、その次はどっちなんでしょう。
私はよくわからないです。

[892: 匿名さん]

つまり底値時期に湾岸タワーを買った人は、おおかたが上流に
なれるってこと？
買いのがした人は下流へと・・・えーどうなんでしょう？

[893: 匿名さん]

客観的事実として県境外周区、特に西側で狭小戸建と狭小土地の売れ残り在庫が静かに着実に積みあがっています。
都心回帰とマンション志向の影響でしょう。
戸建買うなら郊外なんでしょうね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[894: 匿名さん]

どこまで行っても、視野の広さと大局観でしょ。

日本の不動産もってるひとは皆＊＊＊ですよ。

国内の差などかわいいもの。しゃれにならないさがグローバルでつくよ。

[895: 匿名さん]

建物探訪みたいな家は？　デザインにうるさくお金がある若者は
戸建てにこだわらないかな？

[896: 匿名さん]

>>890
そんなもの、たとえば同じ大学を同じ成績で出ても、バブル期は日立・松下といった超一流、氷河期は二部上場がやっとで生涯賃金にしらた2億の差があるとか、例えれば色々出てくる。運命でしかない。

ところで、価格については、全ての要素を織り込み済みでしょう。ごく短期の上げ下げ以外は運命ですから神様しかわかりません。ライフスタイルや好みで選ぶしかありません。

[897: 匿名さん]

「集中と集積」
これがグローバルスタンダード。
日本もやっとバラマキ行政からその方向に方向転換中。
まだ始まったばかりで、これからが楽しみ。

ところで、日本の政策がここに来てやっと変わった理由ご存知ですか？
それは団塊の世代がやっと引退の時期を迎えたからです。
この人口の大きな瘤に仕事を回すために、非効率な中小企業、地方にも税金を大量に注入したんです。
その次の団塊Ｊｒは非正社員、フリーターという便利な仕組みができたので、この大きな瘤に仕事を回す費用は、団塊の世代に比べ遥かに小さな金額で済みました。
団塊の世代が大量に退職し始めたら、生産性の低い中小企業、地方に人を回す余裕は無くなります。生産性が高い大企業、都心部への集中と集積が進み、日本の生産性も徐々に上がって行き、将来的にはそれが賃金レベルに反映されるようになります。但し、賃金の集中と集積も同時に進むので、賃金の２極化が深化、高所得サラリーマンの都心部居住も進むでしょう。
都心部の不動産価格も他の先進国並みになって行くでしょう。

[898: 匿名さん]

＞890
そのくらいで上流になれるか？
例えば4500万が7000万の価値が出たとして、（売って）2500万の
儲けで上流になれるってことか。。。それだったら奥さん正社員
たとえ年収４００万くらいでも、共働きならそれよりずっと上流
じゃないか？

[899: 匿名さん]

>>894
海外不動産はどこを買うのがお勧めなんでしょうか。
貴兄はちなみにどのようなポートフォリオを組んでおられますか？

[900: 匿名さん]

>>898
同じ条件、同じ労働時間でも投資のタイミングによって所得が違うという意味じゃない？
それに、奥さんが共働きの正社員なら育児費用なども増えるから、
毎年４００万浮くという訳にもいきません。

[901: 匿名さん]

>>898
フローでいくら貯めても不動産や株で黙っていて含み益2000万増やすほうが
よほど楽という簡単な例ですよ。
まさか、こつこつ働いて給料増やして、最後は幸福な老後が待っているなんて
思ってませんよね。
ここで不動産で金が浮くという経験を得た人は、次に必ず資産形成の手を考える
でしょう。不動産を買う、ローンを組むということに「経験」が出来る。
そういう話をしています。

[902: 匿名さん]

都心部が資産価値保持力に優れていて、買うのなら都心部は常識ですが、皆が同じ方向に行ったら、価格上昇と言う障壁ができて、買えなくなる人が増えて行きます。
これも運命なんですかね？

[903: 匿名さん]

>>902
資産価値保持力は、既に価格に折込済みだろうよ

[904: 匿名さん]

将来値下がりする危険性が非常に高い近郊、郊外を買うくらいなら一生賃貸が正解じゃなかろうか？
江戸時代の庶民は皆借家暮らしでした。
この伝統は戦前までは生きていました。

[905: 匿名さん]

厳密に言えば、マイホームなどキャッシュフローがないから負債に
過ぎないけど、都心周辺に住む利便性を生活や仕事に十分に
活用できるならば、賃貸のコストに比して有利な投資といえるかも
しれない。
いつか売却して住居費用としてのトータルが賃貸と比べて大きく
プロフィットを生めばそれはそれですごいことなんだろうと思う。
50代以降の購入者は過去の価格を知っているから、こんな安値で
いいのか？と思いながら買っている。
セカンドで買っても賃貸用に買っても、いい買い物をしたと思っているから
容易に売らない。
住民は若い世代が多いから、管理組合活動に熱心で一応に口うるさい。
賃貸はいわば使い捨てだけどマイホームの『資産価値』にこだわるのが
団塊ジュニア。そういう意味で団塊ジュニアの牙城湾岸タワーは結構いい
管理がされて将来的にもいい資産になるのかもしれない。

[906: 匿名さん]

×一応に口うるさい。
○一様に口うるさい。　スマソ

[907: 匿名さん]

>>901
こつこつ働くのを上回る利回りって、そうは無いと思うよ（笑

[908: 匿名さん]

>>907
誰も遊んで暮らせっていってませんがな。そこそこの年収得ながら
資産運用もしないと将来危ないと言っております。
こつこつ働いて得られる利回りは当然１００％享受したうえにアドオンする
収入のお話を申し上げているつもりですけどｗ

[909: 匿名さん]

>>908
で資産運用とやらで損をしないという根拠はどこにあるの？　まさか自分だけは例外？？

[910: 匿名さん]

リスクをとる生き方をしないとリターンは得られない。そういう話かもしれない。
昔は地方公務員が一番ローリスク、ローリターンの職業かと思われた。
退職した途端に、共済年金，国民年金いろいろ入って結構豊かな老後
だったりした。
いま地方公務員やっていたら、地方財政の赤字で給与３割カット
夕張市と同様の憂きめにあいかねない。
リスクのない職業は今後は危うい。
普通にのんびりサラリーマンやっていてフツーに暮らすという
「フツー」のところが大きく崖っぷちになってしまって、むこうに飛ぶか
こちらに残るか選択を迫られているのだと思う。

[911: 匿名さん]

>>905
期待家賃から計算される利回りは重要な指標ですね。
それから空室リスクの高さも重要。
区別の新築マンション期待利回りの最新のないですか？

[912: 匿名さん]

>>910
インターネットの掲示板の普及で、特例だけ強調して、１かゼロに煽られる傾向がありますからね。　現実の社会はまだまだ「普通」が普通にありますから（笑）。　真面目に働くのが一番ですよ。

[913: 匿名さん]

要するにリスクを「危険」「損失の危機」とか読み違える人が多い。
リスクは「不確定要因」
そこをどこまで読み込むかは知恵がいる。
リスクはコントロールすべきで、コントロールしきれない時点で決断も
いる。そうやってコツがつかめる。
不動産で損しても団塊の世代は気にせず牛久や印旛郡に住んで
いるじゃないか。
命まではとられない。むしろ損とわかった時点で脱出する勇気が
彼らにあれば、だいぶ結果は違っていたはずだ。

リスクヘッジを考えるには余計なコストもいるしブレインも必要。
気楽に投資して気楽に落胆したかったら宝くじを買うのが一番いい。

[914: 匿名さん]

>>912
だから、まじめに働くことを否定してませんって。

まじめに働いてまじめにリスクテイクしてくださいよｗ
自分の人生に主体性もって生きましょう。

何度言えばわかるのかな。
ただし、毎月クレジットカードの支払いに終われ、ボーナスは毎月の赤字に
消えていき、ＢＭＷのローンまでくんじゃっている「フツー」の人は
もう少しこつこつ種銭貯めて、500万くらいから投資をしたらどうかと
言っているだけですよ。
マンションを買うというのもある意味強制貯金みたいなものです。

フツーは普通にあるって言えるのは年代によって違ってきますね。
40代はまだ普通があるでしょう。団塊が抜けてポストはうはうは。
再雇用の元上司をあごで使う楽しみまでついてくる。
でも、長続きしないよ。
30代は本当にやばい。やばくない会社もあるかもしれないが、
能力次第だろうね。

[915: 匿名さん]

ここで、マンションが暴落するだの不況がやってくるだのなんだのいう人に
限って自分の会社は潰れない、給与は増える、安くなったところで
都合よく都心マンション買えるなんて考えているんだろうか。
官舎、社宅に住んでる国家公務員上級職か銀行マン以外に
そういう手前勝手な想像する人はいないと思うが。

[916: 匿名さん]

８９８ですが、もちろん共働きで貯金したものは運用はするでしょう。
自分も共働きで今のところ賃貸家賃補助があることもありますが、
年間相当金額貯金できます。（＋運用もしてます。）
というか、底値時期に湾岸タワーを買ったら上流で、買い逃したら
下流というなら、定年まで働く奥さんもらった人は上流ってこと？
と素朴な疑問に思ったまでです。

[917: 匿名さん]

郊外の坪単価２５０万円クラスのマンションも軒並み売れ残りらしいね。
普通の人が買うには高すぎますよね。
住宅価格が上昇しても予算の変更なしが７割に　長谷工アーベスト
妥協できる条件では、「部屋数」や「所在地」よりも「住戸面積」を挙げる件数が多い結果となった。
景気の回復については、「生活の中で景気回復を実感していない」との回答が64.2％となった。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20070806-00000001-jsn-ind.html

[918: 匿名さん]

リスクといえば最近の政局もリスクだと思いませんか？

あんまりにわか成金が勝った勝ったとあけすけに騒ぐもんだから、
貧乏人が蜂起しちゃったじゃないですか。

二極化は多数の貧乏人というクラスタを作ってしまい、
政治はマネーの理論ではなく数なので、扱いを間違えると大変なことに。
投票権を納税額比例にでもできればいいけど。
都心から地方への再分配、
「均衡ある国土の発展」というとんでもない時代錯誤に
逆もどりしかねない。

ことに安倍さんはマンション業界ともかなり関係が深いとか。
失脚するといろいろ封じてたパンドラの箱が空おそれもありますね。

[919: 匿名さん]

>>911
>期待家賃から計算される利回りは重要な指標ですね。
>それから空室リスクの高さも重要。

期待家賃って物件買うとき必ず営業に訊くよね。
それから、地区の規模別、築年別相場をネットと大手仲介からの
聞き込みで調べる。
空室は数字をはじいても意味ないよ
もとから空室の出ない家賃想定、人気物件を買うんだよ。
そのうえでさらにリスクヘッジをしておくべき。

敷金、ローン返済の4ヶ月分〜6ヶ月分を
25万の家賃にアパローン返済が月々16万なら計146万を
流動資産で運用して持って置く。他にも賃貸物件があれば
いつでも借り入れ可能な融資枠を200万程度持っておく。
逆にいえば流動資産を500万以上持っていなかったら不動産
賃貸など怖くてできない。
利回りよりキャッシュフローだ
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費

＞区別の新築マンション期待利回りの最新のないですか？
グロスキャップの意味なんだろうけど地域によって物件によって違うだろう。

[920: 匿名さん]

８３０ですが、東京の子育て快適ですよ。住んでいるのは六本木では
ありません＾＾。港区ですが、もうすこし落ち着いた所です。
実家が横浜にあるので休日には海や山にもよく行きます。
あと、一応別荘もありますし・・・。
でも普段の生活はやはり都会がいいな。うちもお受験組でしたから
子供の学校の友達みても、千葉や埼玉から通ってる人はいません。
郊外がいいという人たちは、お子さんの中学受験とかどうするんでしょう？偏差値の高い良い学校はやはり東京が多いし、毎日の通学も
大変ですよ。もっと大事なことがあるって、これもすごく大事なこと
だと思いますが。もっとも公立いくなら関係ない話だし、後は個人の
価値観の話ではあるかと思いますが。

[921: 匿名さん]

すみません。↑どうでもいい話ですが、うちのお受験は小学校です。お尋ねした受験は中学に限らず、幼稚園から中学くらいまでという意味で中学受験と書きましたが。どうでもいい話なのでスルーしてください＾＾

[922: 匿名さん]

>>918
待ってましたよ。こういう意見（＾＾）

いやー。鋭いご指摘。
お風呂は熱くなったらかき混ぜる必要がでてきますよね。
実は地方都市の都心部のマンション買いたいなぁ・・・と思ったけど、総選挙まで
待とうって思ったくらいです。
近郊ある国土の発展という湯掻き棒で民主党がまぜっかえしてくれて
すこし、都心集中の投資が地域にばらけ、そのあと地方の高騰の火種に
なると私は見ています。

＞失脚するといろいろ封じてたパンドラの箱があくおそれもありますね。
いいんじゃないですか。各業界順番に膿を出すことで市場はより純化して
いくんじゃないですかね。

みんなこれを機会に脚下照顧ですね。

[923: 匿名さん]

地方が高騰ってｗｗｗもう地方は捨てられるのが確定的ですよ
まあ917のように郊外が下がって歓喜している人間と同レベルだな。

[924: 匿名さん]

地方って、大阪、名古屋、福岡、仙台クラスの話なんだけど

仙台なんか結構業者が買って仕込んでいるみたいだけどね。
売れ残ったら値引きで買いたいなぁ

[925: 匿名さん]

永久に上がり続けるのがないように、永久に低迷する地価もないよ。
実質価値をどう評価できるか、不動産の目利きが必要なんだろうね。
東京の高値や過去の高値を参考にすると間違えるけど、将来の
インフレヘッジには城東の変な物件買うくらいなら地方都市中心部が
魅力的だと思うけどね。

いかん、スレタイと話題がずれた。
いずれにしろもっとキャッシュがほしいなぁ。キャッシュが多いと
金利も優遇されるんだよね。

[926: 匿名さん]

価値と価格のギャップに冨がある。
これは大書して壁に貼っておくべき言葉だと思う。

見る目があれば値札に引きづられない。
たくさんみないと不動産の価値などわからない。
マンションは一回大失敗するくらいの買い物をしたほうが
将来いい住いを手に入れることができたりする。

みんな立地だの価格だの主観的な評価ばかりで
マンションの本来の価値の差異を見抜けていない。
ハードだけじゃなくて、管理サービスの質も含めて
本当に住み心地のいいマンションが価値あるマンションなのだ。
そういう意味では買うまでより買ってからのほうが大事なんだけど
そういうことはあまり話題にのぼらない。

[927: 匿名さん]

なんかさ、ちょっと前から上から目線の投資家気取りがわいてるよね。

学者とかコンサルタントにありがちな思考だよね。文書見てると。
一番うさんくさいタイプだね。

[928: 匿名さん]

上から目線ぐらいでカチンときてるようでは、ロクな取引は出来ないよ。

[929: 441]

結論が全く無いですね。強気か弱気かも分からん。

[930: 匿名さん]

こんな所で、喧嘩してもしょうがないでしょ。大人になりましょ！もっと、冷静に。そのエネルギーは別の所で使ったら？