23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[793: 匿名さん]

>>790
マンション買うなら都心部ってのが常識になっているから、特に不便で価格も高い西側近郊は売れなくなってくるでしょうね。
坪単価３００万円超えたら買う人はあんまりいないでしょうね。

[794: 匿名さん]

西東京はこれからです。
マンション売る時と同じ。日陰になるマンション売ってから、
日陰をつくるマンションを売るでしょ。

売れにくいものから先に処分し、価格水準を上げ、
それから真打ちを出すんです。
西東京にどれだけ各社が土地仕込んで網張っているか、
よく調べましょう。

[795: 匿名はん]

>>794
果たして消費者がついていけるかどうか
都心を買えなかった者が泣く泣くという感じ
どこまでも続く家々、アパート、渋滞

[796: 匿名さん]

>>777
だから不動産バブルなんだってば。今は。
バブルもそろそろ終わると思うけど。

[797: 匿名さん]

>>765
端的な要約で感心しました。

[798: 匿名はん]

>>765
PCTの一期100㎡を流しました
掲示板は予想よりも高すぎ、管理費高すぎと大賑わいでしたが
70平米あたりのプランはすごい倍率みたいだったです。
ただ私の検討していたプランは無風で、結局2期に流れていきました。
6千万後半だったと思いますが、3部屋で一期で売れたのは一部屋だけでした。

まあひどい仕様だったのが私が流した理由ですが、
プラスティックの部屋なんて許せなかったんで。

[799: 匿名さん]

>>798
掲示板夢想家の典型。
後段の理由はＭＲ見た時点で判ってたはず。
登録できず資金繰り、審査落ちだろうけどね。

もしくは、ＭＲ見ただけで、広い間取り(100㎡）を
買うつもりだったと脳内スレ。
じゃないと、文面理解できない。

[800: 匿名さん]

都心部マンション買いたいコール
何か悲壮感さえ漂ってきてるけど、
結局買える人が買って完売ってパターンが続くだけでしょ。

近郊、郊外は高値で売れ残りだらけ、
新価格問題も場所しだいでずいぶんと違いますね。

[801: 匿名はん]

>>799
最後まで悩むことってないのかな？
PCTの低層階はオプション不可だったんであの
ビニールフローリングに耐えられるか最後まで悩んだんだよ。
一応資金的には余裕があったんで、全く別物件に
シフトしましたが、そこも、その次も抽選でそれぞれ2回落ちて
今は売れ残っていた物件にすでに入居済みです。
もうバブルの波がすぐそこまで来ているのがわかってたんで妥協でした。
今住んでる周りの最近の物件価格は、1年半前じゃ考えられない水準です。
でもどうみても普通のサラリーマンが買える坪単価ではない。
サラリーマン購買限界6千万っていうのはすごく妥当な数字だと思いますよ。

嫁さんが、ららぽの隣にエラく引かれていたんですが、キッザニア以外
代わり映えのしない現在の姿に興味は薄れたようです。
最近話題の豊洲開発模型写真で最終パンチでした。
個人的にはビバは今でも好きですが。

[802: 親と同居中さん]

東京の真ん中になんて住みたくない。
都心人気も、「買える」というのが唯一の理由のような気がする。

そういう人にとって、住んでみて、都心が本当によい住処だったかどうか聞いてみたい。

[803: いつか買いたいさん]

マンション業界はある意味将来が楽しみですね。
いつ、このぼろもうけの構造が崩壊するかなと。不謹慎ですが・・・。

土地などの原価が上がっているから販売価格を上げざるを得ないと
いうが、実際には利益の上乗せ額を大幅に増やしているからでしょう。
デベの決算の結果が好調だったのが物語っていますよね。

さすがにそれだけだと説明しきれないから、建材が高騰しているという
言い訳をしているが、販売価格に占める建材の割合など高々しれている
のでは。

まあ、目に見える設備などには従来より多少、お金をかけているのは
事実かと思いますが、見えないところや間取りでは徹底的に
コストダウンしているじゃあないですか。

本当にかかるコストを支払って購入するなら納得できますが、
デベの法外な利益のために大金払って購入するのは危険と
思っています。そのようなモデルはいつまでも維持できないですよね。
いままで煽りに煽って買い時だって購入させているんだから。
そうすると、価格は妥当な水準まで少なくとも低下するのでは。
つまり、当面は高値掴みの可能性が高いと懸念しています。

個人的にはデベの利益が減少するまでは様子見です。
本来の商品で勝負する業界に戻って欲しいと思う今日この頃。

以上、買うに買えない＊＊＊の遠吠えでした。

[804: 社宅住まいさん]

同意です。

ありがたいことに都心も都心に社宅があったので
喜び勇んで入居しました。

ＤＩＮＫＳの時は確かにいろいろ便利でよかったですが
乳幼児の子育てのしにくさったらないですよ…

いまマンション購入を考えていますがもちろん郊外で
探しています。
（といっても利便性もとりたいのでなるべく都心よりの）

しかし探し始めたばかりで誤算だったのですが郊外でも
それなりに栄えているところだと高いんですね〜…

[805: 匿名さん]

>>802
昨日は六本木ミッドタウン、今日は銀ブラしてきた。
もとは地方出身で、１０年間都心暮らし
（現在は都心区の湾岸地区）だが全く飽きない。
都心はドコも月単位で街が変わっていく感じで訪れる度に新たな発見がある。
通勤や買い物も楽だし、郊外暮らしは、もはや考えられませんね。

[806: 匿名さん]

都心部は当面所有権の分譲は無いでしょう。
売るよりオフィスの賃貸ビルのほうが
圧倒的に儲かるので。
大手デベにとって、マンション事業など
なくても食っていけます。

その中で今後出てくるのは海っぺりのみ、
（江東区はこの話とは別に）
それでも高いと思うよ。
金持ち目当てに仕様あげて、
あえて庶民追い出して、売るから。

[807: 匿名さん]

郊外に住むメリットが全く無い

[808: 匿名さん]

>>802
都心暮らしは、文字どおりの都心らしい喧噪に紛れるのではなく、
オフィスが閉まった休日などに、違う時間が流れる近所の風景に
たたずんだりするのもいいんですよ。少し新鮮で、ゆとりがあって。
昔も今も住宅街の場所はまた別なんでしょうけど、高すぎて
手が出ません。坂が多いのも、住めば慣れるのでしょうけど、
何か気になってしまって。
また、都心と都心っぽい場所は、似ているようで全然違いますね。

[809: 買い換え検討中]

808

休日出勤の往復時にも同じような感じは味わえますが、、、、、、

[810: 匿名さん]

あれだけやれ都心だ、やれ２３区だと言っていた輩達が
もはや都内物件購入は無理だと察し、最近は結構郊外もよくね？
的な流れになってるのが悲しかな、受け止めなくては成らない現実ですな。

[811: 土地勘無しさん]

805

>昨日は六本木ミッドタウン、今日は銀ブラしてきた。
>もとは地方出身で、１０年間都心暮らし
>全く飽きない。


なんとなく画が浮かんできます。
東京育ちで子供二人の私には、やはり郊外の方が向いているようです。
人それぞれですね。

休みの日に、小さい子供連れで、ミッドタウンや銀座に行きたい人など
あまりいないでしょう。

[812: 物件比較中さん]

俺はずっと環七-環八近辺で生まれ育ったんで、やっぱりこのあたりが落ち着く。
でもこの辺でも、すでに地価は高すぎると思う。
都心は更に狂乱的に高くなってるようで、理解できない。

このごろは郊外にしかないものもあって、そういうところにも気軽行けて、
都心へもそこそこのアクセスのこの場所が俺にとってはベスト。

城東へはおっくうになっていけないが。
横浜あたりのほうが行きたいことが多いので、問題ない。

横浜まで行くと、結構ヤンキー系とか言葉使い悪い若い母親とか居て、
やっぱりそこまで（郊外）は住めないなとよく思う。

[813: 匿名さん]

都落ち・・・悲しい響きですね・・・
まー現実は非情なものです、旦那さんさえ
通勤地獄を我慢すれば郊外だってそれ程悪いものじゃありません
がんばって・・・

[814: ビギナーさん]

うちも子供小さいので確かに小さいうちは毎日空気がよくて自然の中で遊ばせてあげたいと思うのだが、かといってある程度大きくなるとそれなりにお勉強してもらわんといかんし、万が一お受験中高に通いたいと言い出したらやっぱりそれなりに通学に負担にならない場所にいたい。
となると都心とまでは言わないがある程度都心近辺の方がいいにきまってる。そして子供が独立したら広い部屋はいらない。

ということで、結論は賃貸最強、なのかもしれない。と思いつつでも賃貸物件も納得できるコストパフォーマンスのすぐれたものが少ないしといろいろ悩む今日この頃。

[815: 441]

いないでしょうね。
私も小さい子供プラス犬がおりますが、休日は専ら公園ですな。
銀座なんて想像したことも無い。

家の購入層は、なんだかんだ行っても、家族構成が固定しつつある、小さい子供がいる30代でしょうから、小さい子供に適した環境なのか否かは、資産価値からみても重要な要素でしょう。

[816: 匿名さん]

親の代から馴染みのお店とかあれば別でしょうけど、
ミッドタウンや銀座ってのは・・・ねえ。
両方とも、別に都心暮らしじゃなくても楽に通える場所ですし。
日比谷線の果てなど、どこら辺でしたっけ。

都心に暮らす価値としては、少し淋しい例ですね。

[817: 匿名さん]

質問に只の一例をあげたらいちいち妬みや嫉妬レスとは
人間夢が破れるとココまで卑屈に成れるんですね。
このスレ見ていてつくづく実感しました・・・。

[818: 社宅住まいさん]

いえいえ、確かに独身さん、ＤＩＮＫＳ、もしくは子育てを終えたアクティブな団塊世代の方たちにとっては都心は魅力的なところですよ。深夜にふらっと美味しいラーメン屋さんに行ったりですとか、楽しかったです！

しかし子育てとなるとそんな自由がきかない身となるのでかえって不自由な
ジレンマなんですよ…地価が高いからお店も狭くてベビーカーだと身動き
がとれないし、駐車場も有料だったり、そもそもがなかったりして。

確かに超セレブな人たちはシッターさんに預けたり外商さんがやってきたり
と子供がいても関係ないんでしょうが…
都心のマンションが余裕でもないけどまあ買えるという感じだと
子育てには厳しいです…

あ、でも確かにお受験にはいいかも…
あと、わりと子育て支援的行政は子供数が少ないぶん充実してます。

[819: 匿名さん]

って言うか２３区諦めた郊外組みは目障りだから
とっとと他地域スレ行ってくれない？
ここは２３区購入検討者のスレだから
はっきり言ってスレ違いなんだよね。

[820: 匿名さん]

ここは、価格予想スレなのに、いつしか「どこに住める」「どこが買える」
「オレには買えない」「私は買える」みたいな個人的嗜好や経済状況
告白スレになってしまうのはなぜだ？

値段が下がる。デフレ傾向というのは、購入者の数より商品の供給が
多いということ。
かつては都心・湾岸に造りすぎて下がり、今はそれに懲りて減らして
値上がりした。
供給が少ないままで続けば、価格は高値維持。もっと供給量が減れば
徐々に高くなる。
これに国際金融市場の投資マネーの一部がマンション以外の東京
不動産を中心に買いが入って需給関係が逼迫したのが高値要因な
わけで、ここ４年の急激な変化のなかで、当面品不足市場は続く
という流れになる。

大きく眺めれば、世の中好況に向かうか不況に向かうかだが
不況に向かったとしても、経済破綻が生み出すのはハイパーインフレ
であって、地価下落資産デフレなどではありえない。
わが国経済のなかでゼロ金利と量的緩和を続けた結果ベースマネーの
量が増えすぎており、一旦
マネーサプライの動きとしてマネーが市場に回れば、マネーの価値が下がり
モノやサービスの値段が上がる。
そういうなかで、２３区不動産がまた安くなるというのどかな見通しはどこ
にもない。
単純に、困ったら安売りするだろう。高ければ買う人が減るだろう。そういう
理屈でなく、
所得やストックマネーの格差の広がりのなかで、たかくても買ってくれる
人だけが買う量だけ供給していけば、それでいい。
かつて金融危機だったから、地価反転、内需拡大が急務だったがいまは
都市開発を急いでおこなう緊急性はどこにもない。
デベロッパーは急いで造りすぎた大型マンションの管理サービスにもっと
人材を投入しないと、いつのまにか日本ハウジングや東急コミュニティー
や合人舎みたいなところに、看板屋号のタワーの管理をさらわれたりしかね
ない状況が迫っていたりする。
ことにマンション管理は優秀な人材が払底している。
ということで、どこも新規供給は少し休んで体制を見直すという時期にきている。

[821: 匿名はん]

ウチは逆にお受験で成功してしまったから都心縛り
小さい子供は通勤電車に乗せたくなかったから
都心でいいなとか思うのは、神保町とかふらついているときかな
ミッドタウンとかは興味ない（第二国立博物館や写真博物館は惹かれる）
何とかまだ緩やかな上昇時に買えて良かったが
子供が大きくなって10年後の買い替え物件の上昇が怖い
幾ら高く売れても、買い替え物件も騰がっていれば意味がない

まあ港区みたいなバブル地域じゃないけどね

[822: 匿名さん]

不動産ばかりに目が行って株の大暴落に気付いていないと
バブル崩壊の流れに付いていけなくなるよ。

[823: 匿名さん]

子連れで都心居住も快適と思います。
公園は有栖川や芝公園、プールとても空いてますので
広々ですね〜。六本木ヒルズなんか毎週イベントやってますし
意外と子供が楽しめるの多いです。穴場も意外とあるし
ミッドタウンも庭は結構よいけど、夏は灼熱でちょっときついかもね
車でショッピングしたいならそれこそ
豊洲でも行けば良し、約15分

[824: 匿名さん]

同じ２３区でも、県境外周区とそれ以外は別に考えた方が良いよ。
県境外周区の場合、都心からの物理的距離も遠いし、変な支線沿線だと乗換えがあって郊外よりも通勤が不便だったりする。それでいて、坪単価が３００万円近くだったりしたら、買おうと思う人は余程の地縁がある人くらいになっちゃう。限界は坪単価で２５０万円でしょ。
県境外周区の高額マンションは今後価格帯の見直し＝価格の下落に曝されるよ。高額物件の購入は避けるべきでしょう。
特に武蔵小杉のマンション大量供給は、そこに隣接する県境外周区に大きな影響を与えるでしょう。

それに比べて、都心に隣接する都心部はその面積が限られているので、超高値になった地域の見直しはあっても、マンション坪単価で３００〜４００万円が定着するでしょう。

[825: 匿名さん]

>大きく眺めれば、世の中好況に向かうか不況に向かうかだが
>不況に向かったとしても、経済破綻が生み出すのはハイパーインフレ
>であって、地価下落資産デフレなどではありえない。
不況でもインフレになるんだろうか？
信じられない。

過去の事例を見てみると世界的にも不況→デフレ→地価下落のパターンのほうが多いと思う。そりゃ一部の例外はあるかもしれないが。

日本は米国の属国みたいなものなので、米国経済の影響を受けて上げ下げするだけの気がする。

今、米国はサブプライムローン問題で不動産市況は冷え込んでいる。
これの余波が日本にも来るのは間違いない。
具体的には、海外からの投資マネーの減少。

米国駄目でもその他の国からの投資マネーがという説もあるが、投資家の資金は連動しているので、米国投資分で焦げ付きが出れば他の地域への投資も見直すというか全体が縮小するので全体的に不動産投資へ向かう資金が減ると思う。

米国経済悪化も各種統計の悪化により見えてきた。
不動産や株の値上がりで新たな借金をするというここ数年の消費サイクルが見直されるのは必須で、日本経済特に輸出産業には痛手を与えるだろう。

日本の景気も悪いほうに曲がり角なのは間違いない。
輸出企業中心に業績悪化
→社員の給与減
→社会保障負担だけ増えて手取りが減ってる上に減給で、消費減
これでもインフレになるの？

[826: 匿名さん]

サブプライムローン問題をなめないほうがいい。
銀行から高金利でお金を借り、家を購入したアメリカ人はその家の市場価値
が上がったことで、借金できる金額が増え家の市場価値分の借金余力ができた。（家の市場価値は２倍とかに膨れ上がっている）

そしてその家を担保にした借金余力で、投資用のアパートや株や債権を買っている。無論、貯金などない。
住宅価格が右肩上がりであればよいが、その価値が右肩下がりになると、借金余力で購入した投資用アパートや株や債券を売り、お金を返さないと破産し、最初に高金利の借金で購入した家を差し押さえられてしまう。

株に例えると、消費者金融会社から高金利でお金を借り、現物株を買い、現物株を担保に目一杯信用買いをしているという状態である。
現物株の値段が右肩上がりであればよいが、右肩下がりになると追証となる。

[827: 匿名さん]

逆に言うとサブプライムの問題が解決されると
問題がなくなっちゃうんだけどね

本来サブプライムは低所得者が利用する高金利のローンなわけで
それの債権をファンドが購入したものの、支払いが焦げ付いて
ファンド自体が危なくなったのが原因でしょう

FRBもこのままこの問題を放置するわけでもないし
公定歩合下げるなど、対応してくると思われます

こういうみんなが不安なときに買わないと儲かんないよ
まじで

[828: 匿名さん]

↑あっ株の話ね。すれ違いごみん

[829: 441]

住宅価格2倍って、カリフォルニア、ネバタあたりくらいでしょう。
上昇率が高いところが今下がってきている。FRBによると損失額は最大で12兆円、GDPの1％。確かに少し影響はあるでしょう。
ただそれより信用収縮が問題だ。いつ落ち着くんでしょうね。ただいずれにせよ、短期的問題でしょう。実体経済は好調だ。サブプライムのせいで中国インドが腰折れする訳ないし。

[830: 匿名さん]

港区に住んでいますが、休日は子供にも楽しい街です。東京タワーや
六本木にも自転車でいきますが、港区は歩道が広く、自転車も
安心して走れます。実家のある横浜のほうが住宅街では小さな道も
多く、歩道も狭く危険な感じがします。ただの公園や駐車場待ちで
激込みのSCで１日つぶすなんていうのは、耐えられない。
同じ公園なら東京タワー見ながら芝公園で、っていうほうが性に
合っているかな。

[831: 匿名さん]

インフレ・デフレ・好景気・不景気・バブル・ハイパーインフレ・スタグフレーション
ベースマネー・マネーサプライ・政策金利・為替レート・財政赤字・長期金利
政策金利・土地税制・住宅税制

これらの概念が正確につかめていない者同士が、何を語っても無意味じゃないの。

景気がいいとインフレになりやすいが、インフレがすなわち好景気ではない。
財政破綻や国債の暴落などでマネーの評価が暴落すれば不況のまま
物価は高騰する。スタグフレーション・ハイパーインフレなどさまざまな事態
がありうる。

デフレというのは、悪いデフレしかない。いいデフレなどない。

マンションを安く買っても
景気が悪くなれば、給与は下がり失業者は増える。借金の重みは増し
担保割れ資産が増える。
好景気でデフレなどということはない。

バブル＝悪という批判には、誰もその理由を語るものがいない。
バブルの崩壊後に起きたデフレ・不況が悪だという思いと
投機と不労所得の不公平感が悪のイメージになっている。
バブルの悪い点は
①土地価格ばかりが上がって給与や消費者物価がおいつかずマイホームが
　遠隔地しか変えなくなった。
②不動産の担保価値が膨大になり、信用創造が肥大化し信用創造による
　　マネーサプライが過大になって価格がさらに高騰する連鎖反応を招いた
③その結果消費者物価・給与水準・とのひずみから住宅取得難が表面化し
　一方で融資総量規制以降一気に不良債権が表面化し金融システム自体が
　崩壊の危機にさらされた。

市場には、投機家がいてはじめて市場が機能するわけで市場主義経済に
投機家は必要なのだ。
バブルと価格高騰の差はそのスピードと価格／価値の乖離だろう。
不動産・株などの資産と消費財・サービスと給与というものを対比しながら
価値のバランスを考えるから間違える。
これらは、基本的に独立したメカニズム（市場）で価格が決まるのだ。

マネーサプライ・金利（実質金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム）で
資産価格は動き、消費財の価格ＣＰＩは消費者の購買意欲や消費財の
量や品質などで変わる。景気の良し悪しの基準が個人消費の量でもある。
いっぽう、賃金が労働市場環境や産業構造の変化で変わる。
わが国には、金融技術に長けた専門家が少ないから高級でむかえられ
需要の少ない技術者やセールスマンは給与が安い。コネで大きな仕事が
ついてくるような師弟は高級とりのＴＶ局や広告代理店に入り、頭以外に
とりえのないものは国家公務員になって赤字財政を助長する片棒を
かつぐか裁判官になって無実のモノまで有罪にして豚箱にぶち込むこと
で国家の治安を維持した自己満足に浸る。（周防正行の映画の見すぎ？）

とにかく、今後の23区市場を考えるには個人の都合や社会正義や倫理など
あまっちょろい屁理屈だけではダメ。
世の中の為政者や大きな金を動かす人間がどっちにむかって舵取りしているか
そいうことをより詳しくみていかないと、やばいと思うよ。
すでに、坪単価240万以下で都心周辺を買った人は少なからずそういう
世の中の流れをどこかで耳打ちされていた人たちばかりだと思う。

[832: 匿名さん]

>>830
六本木とか・・繁華街に近い時点で子育てには向かないです。
歩道とか自転車より大切なものがあります。

[833: 匿名さん]

株のインサイダー取引は法律で禁止されているが
不動産のインサイダー情報を受けて買っても罰せされない。
なぜか
①株ほど短期に売りぬけができない
②不動産情報を語る相手も、聞く相手も知識が足りないから
　　相互の信頼関係がない。
③株ほど情報が公開されておらず裏をとるのに専門知識がいる。
④不動産屋は株屋以上に信頼されていない。

逆に、業界知識があって業界に信頼できる知己があって都市計画
関連の情報や不動産市況に詳しければ、不動産をいいタイミングで
取得できるはずなのだが、景気の動向や経済トレンドまでは
つかめるほどの不動産のプロがいないのだ。
へたな不動産販売会社の社員より幾度も不動産売買を経験してきて
いる素人の方がよほどカンがいいし読みもあたる。

[834: 匿名はん]

>>831
バブルはいつか崩壊するものだから

崩壊しないバブルなら超好景気扱いなんだろうが

[835: 匿名さん]

経済の話をするにもマンション市況を語るにも
数字のボリューム感が大事だ。

そうでないと針小棒大な話が飛び交ったり
一部の特殊例がすべてに敷衍するかのような話になる。

いま23区に1万戸の供給があるかどうかいう状況だ。
そのうち坪300万を超える戸数はせいぜい2000戸どまり
ではないか？
23区800万人以上のなかで2000戸は0.025％だ。
その程度の購買力はまだ残っているだろう。
一方、月坪1.4万円の賃貸はすでに８０００戸以上は供給
され少しも空室率が増加する話はない。

[836: 匿名さん]

バブルは土地融資が地価を上げ地価上昇が信用創造につながり
急騰したメカニズム
いまは、資金は市場から直接調達。また分譲もふくめて展開が
遅い。すなわち上昇のスピードが10分の一以下。
バブルというよりバルーン。
便秘も、妊娠も時がくれば出るものが出てゆっくり引っ込む。

[837: 匿名さん]

『エコノミスト』読みました？
バブルだ、と煽っていたかと思うと、今週は「世界バブル終焉」だってさ。

[838: 匿名さん]

結局今どうしても半永住の住まいを決めなきゃいけない
って焦る人は子どもがいる人何じゃないの？
ＤＩＮＫＳにしろ、独身にしろ、買い時逃したのは分かる
から焦らない気がする。

[839: 匿名さん]

>>832
負け惜しみ or いかにも田舎人の発想

[840: 匿名さん]

>>837
Ｐ２１の「心地よい不均衡」の図はわかりやすいです。
こういう掴み方をしておくといいですね。

[841: 匿名さん]

>832

何に負けたの？

六本木に子持ちで住むほうが田舎もんあるいはExpat丸出しでしょ。
商売でもやってて仕方ない事情がない限り、子育ての必要が
ある人間が、六本木に住んだりしないよ。
麻布の一部は昔からの住宅街だが。

負け惜しみとか田舎物とか、書くのは簡単だが、
書いた人間の人間性をを矯正するのは簡単じゃなさそうだ。

[842: 匿名さん]

個人の人格批評をするスレではないと思う。
批評はデベか金融庁か海外ファンドか経済誌およびマンション評論家
にむけたものしか許容できないな。（それも本人いないところで
書いても品がないが）

[843: 物件比較中さん]

子どもの夏休みを
東京タワーや、六本木ヒルズのイベントで
すごさせるなんてむごいこと本当にしてるの？

小金があるなら、せめて軽井沢くらい連れてってやれ。
馬乗ったり、川で遊んだり、虫追いかけたり。

芝公園？東京タワー？
子どもはそれしか知らないから満足するかもしれないが、、、、、
かわいそうに。

郊外に家買って、浮いた金で、アメリカの国立公園めぐりとか
したほうがずっと教育にはいい気がするがなー。

小さな人間しか育たないよ、そんなことしてたら。

少なくとも、自分（親）より小さな人間にはしないで欲しい。

[844: 匿名さん]

東京で生まれて東京で育った有名人はたくさんいるぞ
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%87%BA%E8%B...

[845: 匿名さん]

あーあ。スレもすっかり「夏休みバージョン」になってますね。

[846: 匿名さん]

別に郊外にも休日に子連れで遊びに行ける。
別に都心にも休日に子連れで遊びに行ける。
ただ、どっちを主体にするか、だ。
小学校や幼稚園からお受験で有名私立に通わせたいなら都心周辺
にすまないといかんだろう。逆に中学校からも私立に通わせないで
都心のマンションに住んでいたら思春期に周りとの差に葛藤する
という問題が生じるかもしれない。
都心生活はコストがかかる、というのは必然であるのは確かか。

[847: 購入経験者さん]

まぁ、子育ての方法も様々だから、都心は子育てに絶対向いてなくて
郊外は子育てに最適というステレオタイプにも無理はあるかも。

知的集積は都心、自然に手軽に触れられるのは郊外。
どちらにどう重きを置くかはそれぞれでしょうね。

ちなみにうちの会社の同僚のアメリカ人は麻布から、千葉の
先のほうに（子育てのために）引っ越しました。

年収は億以上でした。庭が公園のようになっていました（笑）
通勤は大変そうだけど。

確かに「大きく」育てるには郊外がいいような気もしますね。
知の集積と言っても、東京のそれは、ほとんどドメスティックだし、
今はインターネットもあるしね。
展覧会も年に何度もいくもんじゃなし。
郊外の区でも、図書館は結構整備されている。少なくとも
子どものレベルなら十分。

とにかくお受験勝ち抜いて東京大学目指すという、
超「中央突破」型の子育てには、都心も悪くない。
塾や模試や、他ので「出来る子」の存在などの良好な（？）競争環境
もあるし。そもそも進学校は都心中心。
あとは「古いもの」「本物」に触れられるということ。（但し自然は除く）
都心に住んでたって、歌舞伎、相撲、寄席なんか見たことない人も多いと思うけどね。

結論としては、23区内に住んでれば、環境自体は大差ないかと。
キーは、親の見識、視野の広さ、そして、どんだけの愛情とエネルギー・時間を注げられるかと言う点じゃないかな。

[848: 匿名さん]

>843
ホント負け惜しみだね　><

だれも旅行の話なんかしてないよ
郊外とアメリカの国立公園がどう関係あるのさ、意味不明
軽井沢でも海外でも行くときは好きなところに行きます。言われなくても(苦笑）

>841
六本木に住むってたって、繁華街のビルの上で住むわけじゃないでしょ
なんなんだ　そのイメージの貧困さは

子育てっていったって
港区はお受験率もたぶん全国一でしょう
それが言い悪いは別として教育熱心な親が多いのは確か

ネガティブなエネルギーの強さには
参ります・・・

[849: ご近所さん]

842

確かに

負け惜しみとか
田舎者とか

この板でもよく見かけるが、
こういう発言は許容しがたい。

ネット人の風上にも置けない。

[850: 契約済みさん]

848さん

多分もう出てこないほうがいいと思う。

[851: 匿名さん]

住宅は都心回帰したけど大学は郊外に行ったきり帰ってきていない。
お受験もいいが、最終的にみんなが本郷、駒場、三田、高田馬場近辺に
通学すると思ったら大間違いだぞ。

八王子や中央線沿線、湘南、柏あたりの学校（公立でも私立でも）
通わせた日には交通費はかかるわ終電は早いわ
東雲や、有明住んでいたら子供はめったに家に帰ってこないぞ。
男の子なら平気だが、女の子はやっかいだぞ。
足立区だの江戸川区でも、下手したら月7万くらいでアパート
借りてやる羽目になるかもね。

[852: 匿名さん]

なんでこんな自然豊かな山里に？といった郊外・田舎にも殺人鬼や親殺しは育つもんです。大事なのは親子の接し方じゃないですか？
まあ、不便な郊外に住んでみて通勤地獄で家で寝てるだけのオヤジを見させて、お子様に「こんな人間にだけはなりたくない」と思わせて、先祖代々からの貧乏人ループから抜け出させるというのもひとつの選択肢ですな。

[853: 販売関係者さん]

港区、世田谷区、杉並区、大田区、練馬区あたりのファミリータイプの供給が細って来ているから、これら５千万円台の需要がどこに流れて行くかが今後の注目点でしょう。

売れ筋は坪単価２５０万円くらいのファミリータイプ。
皆さんどう予想されます？

[854: 匿名さん]

こどもの通学環境考えて中央線、京王線沿線が人気なんでしょう。

[855: 匿名さん]

金属高騰で輸入単価最高を更新ですって。

[856: 匿名さん]

確かに。みんな駒場辺りに通えるとは限らない。
自分の子どものデキの見極めが大切かＷ
ただ、どっかしら私立には行かせる人が多いんじゃないの？
あんまりできなくても何でも。

[857: 匿名さん]

848さんは、子どもいますか？

教育熱心な親と、受験熱心な親はイコールじゃないですよ。
有名なお受験塾に行って、そこの親に、なぜ子どもに受験させるのか？なぜその志望校なのか聞いてみてください。多分、まともな答えは返ってこないです。本当にがっかりします。お受験ママの頭はそんなもんです。

私も家になるべくお金をかけないで、いろんな経験をさせるためにお金をかけるという考え方に賛成です。特に小さい頃は大事です。
大きくなったら、私自身、大学・大学院と海外でしたが、子どもにも、「世界で」ベストの学校教育を受けさせたいです。日本の高等教育は、少なくとも私がその年代だった頃は、世界のベストではなかったです。

そのためには、「買える」家ではなく、「ここなら住んでもいいか」と思う家に住んでいます。教育にあまりお金がかからず、もしお金が残ったら、そのとき初めて使い道を考えたいと思います。

[858: 匿名さん]

麻布、開成に通うには結構千葉方面が穴場。
麻布・・・日比谷線　茅場町乗換え東西線　船橋から先どこまでもはてしなくＯＫ
開成、千代田線　西日暮里から先我孫子でも柏でも竜ヶ崎でも取手もＯＫ
沿線には優秀な学習塾多し。

[859: ビギナーさん]

>「ここなら住んでもいいか」と思う家に住んでいます。教育にあまりお金がかからず、もしお金が残ったら、そのとき初めて使い道を考えたいと思います。

それって、どんな家でしょう？？

[860: 購入検討中さん]

858

そうなんだよね。イメージと現実はちょっと違う。

常磐線沿線とか、真面目なサラリーマンの優秀な（？）
勉強できる子が結構多い。

[861: 匿名さん]

都心部に住んどけば、千葉県、神奈川県、埼玉県どこの大学でも通えますよ。神奈川県から千葉県に通ったり、その逆も大変。
都心部は高いけど何をするのにも便利ですね。

[862: 購入検討中さん]

ここは、不動産ＢＡＫＡが比率として多いから、
どうしても都心礼賛になっちまうが、多くの
普通の「わが子かわいや」の両親達は他に様々な
アジェンダがあり、それだけでなく、親の老後の
こともある。

人生いろいろ、不動産ニーズもいろいろというわけだね。

家に有り金全部使っちまうのは愚の骨頂だね。

ものすごい余裕資金で都心買うなら何も言わないが。

[863: 匿名さん]

余計な心配しなくても今後の都心周辺は、子育て終えたシニアか
子供いないＤＩＮＫｓか単身者＋親の二人暮し
しか買いませんから。
まじめに小学校新築している区の教育員会が空き教室の利用に
頭を悩ますのは10年も先の話じゃないだろう。

[864: 匿名さん]

>>862
お金さえあれば都心部に住みたいと思うのは人情ですね。
でも現実は結構厳しい。
給料上げてくれよ。
ここにつきますね

[865: 匿名さん]

都会マンションにお受験に東京タワーかぁ・・・・

これが今の東京の実態なんでしょうね。

[866: 匿名さん]

上げてくれよといって上げてくれる会社かどうかだよ。
そうでないなら転職する時代でしょ。
会社が生活保証してくれない時代だから自分で職能磨いて
給与増やすしかない。
受身でいきるか能動的に生きるか。
本気で金稼ぐなら起業するしかないだろう。
あとは、親の遺産でも期待するか

[867: 匿名さん]

>>863
やっぱ子持ちは江東区ですかね。
値段も手ごろで、広いマンションが買える都心部は限られちゃいますね。
文京区、豊島区、新宿区あたりは、狭いＤＩＮＫｓか単身者向けばかりになっているし、千代田区、港区、渋谷区は高すぎるし

[868: 購入検討中さん]

857です。

旧東急新玉川線沿線にある大手デベのマンション（35坪くらいです）
一応角部屋で、南側にかなりのワイドスパンになっています。

戸建てを考えていましたが、価格に対して、セキュリティと、日照、ワンフロアの利便性のよさからマンションに決めました。

利息前で、5000万円くらいセーブできたのではないかと勝手に思っています。

これで子どもが高校まで国立、大学からは奨学金でアメリカに
行ってくれると、夫婦で気楽な老後が暮らせる予定なのですが！
（それでも、留学は費用がかさむと思いますが、まぁ、本人が奨学金で
卒業後気長に返して行ってくれると信じてます）

[869: 匿名さん]

住居観、教育観を語ることと23区の新築マンション価格動向と
あまり関係がないと思う。

だから今後どうなる。という話を語ってくれ。
あんたの生活がどうなるかでなく、マンション市場がどうなるかに
関心があるんだと思うが　どうだ？

[870: 匿名さん]

868さん

それでも十分金使ってるようですね、、、、1億はいってますね、、、、、

869さん

同意しますが、不動産の買い手・住み手の事情を知ることも
相場の先行きを考えるのにはプラスと思いますよ。

[871: 匿名さん]

そう？みなさん頭の中ただ金の話ばかりじゃないと思うけど？
結局価格は、それに対応する便益とつりあってるかどうかが重要でしょ。

割安の一億もあれば割高の一億もある。

マンション市場は得られる便益と価格が乖離してきていて、
この調整が下落トレンドへの重要なキーだと思うけど。

逆に、高くても満足のいく物件を供給しつづけられれば、
さらに先高というのも初めて望めるんじゃないの？

[872: 匿名さん]

>>870
信憑性のある話ならばね。私はここの「体験談」なるものを５０％以上作り話、他人の話だと思ってますよ。
マーケティングでグループインタビューしても皆さん結構話を作る。
それを割り引いて聴かないと、意味がない。
サンプル数が一定量あって顔を見ない聞き取りか、
サンプル数をしぼるなら対面でないとデータは信憑性にかける。

それとあきらかにスレタイとずれた方向でしょう。
上がるか下がるか横ばいかって話してるのに。
その要因にすらならない。書くのはいいが・・・だからどうだって
書いてくれないと

[873: 匿名さん]

>>871
まあまあの所得レベルのリーマンが買える価格帯は４〜６千万円の範囲内じゃない？
その内で一番良いのを選ぶってことで、
その条件の重要な一つが資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
自ずから決まってきたような感じだよね。

[874: 匿名さん]

＞８７３
お話が本論に戻ってきましたね。

５０００万ー６０００万で、都心部だと集合住宅で７０平米がやっと。
場所により６０平米台になるから、これは資産にはなり得るか？

最近、出てきた３階建てミニ戸建て、またはタウンハウス。
これだと駐車場があるのは利点だが、資産として転売が出来るのか？
賃貸や中古の広告もみるけれど、窓をあければ三方隣の家というのが
資産的な価値を持てるか。
　都会生まれには当たり前の状態だが、地方から来た人には
馴れないかもしれない。　サンフランシスコなどにも、似たような
住宅があるから、ある意味　都会向きなのかなぁ。

[875: 匿名さん]

23区、都心周辺に在庫が山済みで、業界が破綻するとかバブル崩壊
だとかいうのならわかるが、業界は都心部の供給を絞って売り切って
きている。おそらく不動産不況で売れ残るのは郊外の在庫。
投資ならまだしも実需買いがほとんどの都心マンションが値下がりしようが
売り急いで下がるという展開にはならない。
地主が土地を安値売りしても、相場から逆算した指値で裁定買いが入る
だろう。結局都心は安くならない。

問題は、都心周辺の線引きをどこまでと考えるかだけだ。
そこで、先般からの「都心の利便、アメニティの質』という問題が
浮上する。
端的に言えば曳舟と芝公園はどこがどれだけ違うかという話だろう。

[876: 匿名さん]

ところでスレ主さんは・・どこに行かれたのかな？
夏休みで海外旅行中？

[877: 匿名さん]

８７４は子供ですか？
1987年（昭和62年）建築基準法が改正され、準防火地域での木造3階建ての
建設が可能となって以来、3階建てのミニ戸は20年の歴史があるんだよね。
築20年で十分流通してますけどね。

[878: 匿名さん]

８７７さんは文意が読めないみたいですね。

都心で６０００万円以下の戸建てを作ったら、
どの程度の土地面積になるか判るでしょう。
そうしたものの資産価値を問うているだけ。
別に否定もしてませんよ。

あなたが資産価値があると思えば、その実態や意見を言えば
良いだけ。
　ミニ戸建ての歴史を語って頂いていますが、
昨今の不動産の動きを見ても、私は都心で売れているとは
思えません。ＷＥＢで見ても長期店晒し物件が多い。
それは値段を見れば当然で、高値つかみの物件だからでしょう。

あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？

[879: 匿名さん]

>あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？
中古がそれなりの値段で流通していますという意味ですが。何か

[880: 匿名さん]

ミニ戸を「新しい」などというので高校生かと誤解しました。お詫びします。

詳しく説明するのもわずらわしいですが、
ミニ戸とは20坪〜３０坪程度の敷地に建つ戸建てを言います。
昭和の初期から戦後にかけて８０〜100坪区画で分譲された住宅地は
相続で４０坪から50坪の区画に分割され、その後２０坪から30坪でも
住宅が建つように、バブル期の地価高騰のさなかに住宅難救済策と
して3階建てが法制度化された。
たしか三澤ホームの三澤千代治さんなどが積水ハウスなど鉄骨系に
対向する上で強力に行政を動かしたと記憶している。

今、世田谷の住宅地で容積率２００％の住居系土地は坪単価220万
くらいだとして20坪で4400万。斜線日影で30坪が限度として坪単価
60万で1800万、６２００万で家は建ちますが、実際の建売業者の
マージンが2割乗って価格は7440万という感じでしょうかね。

都心で地価が坪単価３００を越したら誰も戸建てを建てようとしません。
というか、港区も千代田区もここ20年で戸建てがめっきり減ってマンションに
変わった。世田谷、杉並、大田、練馬などがひたすらミニ戸が建ちまくって
住環境が悪化した。そういう流れだと思いますが。

[881: 匿名さん]

やはり土地に対して、独立して占有権を持っているというのは、
大きな価値なのではないでしょうか。

マンションの場合土地価値が共有により大きく減殺されている点が、
資産価値としてはビハインドだと思います。

[882: 匿名さん]

ついでに、ご説明すると三階建てタウンハウスとは、道路幅員の狭い
敷地でマンション（集合住宅）の接道条件を満たさない場合にしかたなしに
とる「長屋建て」の便法。
つまり、敷地内通路からそれぞれ各戸の入り口に直接つながれば
建築基準法上「長屋」扱いで建てられる。
そもそもその敷地には「マンション」は建てられない。
そういう敷地に、わざわざ縦割り鉄筋長屋3階建てをつくる。
タウンハウスなどと呼ぶにはあまりに姑息な脱法建築が多いです。

[883: 匿名さん]

一つ疑問なのは、今の時点で考えて、
都心マンションの方が郊外マンションよりも、
資産価値維持の点で優れているという客観的な事実はないですよね？

実際前回バブル崩壊のときには、まさにバブルのあだ花と化した
都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。

[884: 匿名さん]

＞都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
ここに大きな誤解があります。1988年から1991年まで都心で供給された
マンションなどリバーシティー２１のセンチュリーパークタワーや
広尾ガーデンヒルズの最終期を除いて皆無に等しい。
当時、つくられたのはオフィスビルなのです。虎ノ門でも、渋谷でも
世田谷でも土地さえあればオフィスビル。なにしろ長銀総研のＩさんが
オフィスビルは大々的に不足すると喧伝して、それがバブルの火付け役
だったわけです。

＞他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。
間をわすれちゃいけませんぜ。
荒川区のアク◆シティ、三軒茶屋のなんたらプレステージ、田園都市線の
リクコス物件など「なりゆき億ション」は枚挙にいとまがない。

バブル期に、牛久バス15分の住宅団地、竜ヶ崎駅徒歩10分を買った人が
被害がすくなくてよかったというのは、あまりに皮相的な見方でしょう。
バブル期に億ション買っちゃった人は、実は転売で買った人がほとんどで
一番の被害者は一次取得者ですよ。
それは今も同じです。

[885: 441]

そうですね。都心商業地域は上がり幅も大きい分、下落幅も大きいでしょう。当たり前のことです。下げ相場において、郊外だけ下がるなんつーことはありえんことです。都心周辺の下げ相場に強い地域を選ぶと、利回りが低くなってしまうところが悩ましいですが。

[886: 購入検討中さん]

883さんとかぶってしまいました。

>資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
>自ずから決まってきたような感じだよね。

わたしもこの書き込みはそうかな？と思いました。
買った値段からの担保力という点では、郊外のほうがリスクは明らかに低いです。（リスクとは価格の変動具合ですから）

流動性が低く、取引コストも高い実物資産の不動産に
あまり投資を集中させないほうがいいと思います。

余裕を持って買える、なるべくよい物件を買うとしかいいようがない気がします。

金利やマネーサプライなどの国内金融市場の変数だけで不動産価格を語ろうとした人がいますが、それはやや難しいと思います。

日本の財政が実質的には破綻しており、
社会保証システムについても、信用が瓦解しています。

加えて、世界のどの国も経験していないスピードでの高齢化で
社会コスト負担増と収入減は想像を絶する悲劇を呼ぶと思います。

中国・インドが成長を続けるかは分かりませんが、世界と比較するまでもなく、日本の将来はそのものが、ほぼ絶望的だと思います。

もし優秀な人が、よろこんで都心にマンション買って、その生活を維持するために、子どもを持たなければなおさらです。

日本の不動産は

一、買わないのがベスト
二、どうしても買いたければ、定率のローンを組んで、なるべく安いものを買う。

ということだと思います。

短いスパンの上げ下げは分かりませんが、長期的には日本の不動産価格は必ず下がっていくと思います。

[887: 匿名さん]

前回バブル。
都心ははやいうちに物件が引けて、3年ほど干上がってましたよ。
ただ、中古物件の転売が90年頃まで続いていた。

当時ゼネコンと土地持ち企業の社員の会話は
「オフィスは無理だよ、そんな立地」
「それじゃ外人向けマンションでどうかな」
「いいんじゃないか？うちの物件の付置義務の飛ばしにつかわせてもらうよ」
そういう感じ。分譲なんか売ってるうちに地価があがっちゃうからダメ
その前にうかつに売れば鬼のような税金がかかる時代だったんだから。
都心にマンション売ってるような暢気な時代じゃなかった。

[888: 匿名さん]

駅距離にもよるけど世田谷の土地は坪300万程度でしょ。最低でも。

それでも家建てる人は結構いますよ。
たしかに理解し難いが。

[889: 匿名さん]

たしかに長期的には日本の不動産は平均値として下がるかもしれない。
それは地方と、都会の経済格差が広がるからです。
わが国経済の衰退もそれに追い討ちをかける。
ただし、地域の温度差は今以上に大きくなると思います。
グローバリズムとは、通貨のレートを介在して
国際間の貧富の差が縮まる一方で、国内の貧富の差が
広がるということです。

米国という大きな風呂桶でいい具合にお湯が沸いて
掛け流しで温泉につかって、日本の湯でお燗をつけた
酒で雪見酒をしている。
中国は大きな風呂釜で湯を沸かし熱くなりすぎた湯を
米国や日本に送っている。
産油国は風呂の薪を小出しに送って風呂が沸きすぎないよう
気を配っている。

みんなそれぞれいい湯加減のようだが、
お湯をさしてもらっている国は底のほうまで湯がまわらない。
中国も湾岸部ばかりが熱くなって内陸部は凍えている。

[890: 匿名さん]

誰も何も大声でいわないだけで、貧富の差は大きく広がっているという
話なんじゃないかな。
匿名掲示板で書くと、「嘘だ」「妄想だ」とか「人の話だけど・・」という
書き方になるが、マンションというモノの価格の捉え方ひとつに
もうすでに「中流の視点」というものが成り立たなくなっているのだろう。

2003年まで確かに中流サラリーマンだった人が、港南のタワマンを
坪単価220万で買った時点で、10年後の上流の階段を上り始めて
しまったのかもしれない。
普通なら220万の坪単価楽勝で買えるもう一人の中流は、ただ買い逃した
というだけで、今後下流の道をあゆまざるをえないのかもしれない。
誰も気の毒だから、あるいは悔しいから言わないが結果はそういうこと
だろう。

たとえていえば、1980年で渋谷区のマンションを3000万で買った人は
2１年住んで、7000万で売って代官山のアドレスの分譲を9000万で買った
りしていて、今それが2億で評価が出て売るかどうか迷っている。
こういう現実も不動産の世界にはある。

[891: 匿名さん]

前にも書いたけど、マンション買ったら契約書に消費税額が書いてありますよね。
それは「建物」にかかる消費税だから、それで割り戻せば建物価格が出てくる。
仮に、坪単価220万の5500万の湾岸マンションで考えると
土地が５５、建物が４５だったりします。
これが昨今の290万坪単価の豊洲マンションの場合
建物が４０で土地が６０だったりします。
土地が多いから得だなんて思わないことです。
一方美しの森230万／坪のマンションの土地建物比率も実は土地が５５建物４５
だったりします。
建物は経年劣化して減価します。土地は下がる可能性もあるし上がる可能性も
ある。
建物比率の少ない都心部を安値で買うのが一番で、その次はどっちなんでしょう。
私はよくわからないです。

[892: 匿名さん]

つまり底値時期に湾岸タワーを買った人は、おおかたが上流に
なれるってこと？
買いのがした人は下流へと・・・えーどうなんでしょう？