23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[733: 周辺住民さん]

・日本の経済的価値が下落すると
＝日本円が海外通貨に対して安くなる
＝日本の不動産が海外の不動産に対して安くなる

先月１ドルを１００円で買えたのに、
今月は１０００円でしか買えません。
給与は変わらないかむしろ減ってるのに・・・・
もう１ドルのグレープフルーツは贅沢品だなぁ。

・紙幣を増刷
＝日本の不動産の日本円での額面が上昇する
＝日本の給与の日本円での額面が上昇する
＝日本の物の値段の日本円での額面が上昇する

先月１００円だったリンゴが今月は１０００円でしか買えません。
先月買っておけばよかった？
でも給料も今月は１０倍になった。なら問題ありませんね。

[734: 購入経験者さん]

>>731
うん確かにね〜ホント見た目だけ。厚化粧で中身カラッポの国産車みたい。
一昨年買ったんだけど、想像以上にボロいよ。
一応大手デベの物件なのだが…まぁそれほど期待してなかったし、こんなものかって感じ。

[735: マンション投資家さん（730）]

まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。
例えば、円の価値が下がると１台１００万円で売れていた車が
１台２００万円で売れるようになる。
勘違いしてはならないのは、その車に２００万円の価値があるというわけじゃなく、
１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
結果として、国内での円の流通は膨大に増える。
（厳密には今は輸出大国ではないという議論はさておき）
それらが不動産物件の額を押し上げることになる。
車と同じ話で価格が上がったわけじゃないからね。

君らに理解できるかな？

これは別に俺の意見じゃなくて、もし日本を悲観的に見るならという話ね。
俺自身は当面についてはそこまで悲観してないから、
近い将来に円が見直された結果、インフレにはならずに、
ややデフレ傾向に戻ると見ている。
つまり、物件価格はこれから下がっていくに一票。
最悪のケースも想定してヘッジとして不動産も保有している。

[736: 匿名さん]

長期固定金利は、
インフレが思うように来なかったら銀行に貢ぐようなものだよね。
逆に長期固定の利率が簡単に逆ザヤになるようなら、
貸してる銀行はアウトなわけで、
その分見込んだ利率になっているだけのこと。

経済と金利の見通しについて、
あなたの予測のほうが、銀行の予測より優れている自信があるなら、
どうぞどんどん高利の固定金利で借りてください。

[737: マンション投資家さん（730）]

今後の経済動向の予測と物件価格の予想をして欲しい人は730まで。

[738: 匿名さん]

＞まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
＞円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
＞日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。

よくわからん。
経済勉強しなおした方がいい。

[739: 匿名さん]

物件価格が高くなりすぎると当然あまり売れなくなって人口増が鈍って行く。そうなると発展のスピードも落ちる。このペースだと、相対的に都心部でも東側が圧倒的に優位になって来ます。

ポイントは５〜７千万円、７０〜１００ｍ２。
東京駅から概ね半径５ｋｍ圏内。

[740: 匿名はん]

>１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
>（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
>それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
>結果として、国内での円の流通は膨大に増える。

頭大丈夫？
世界中で、円の現金取引をしているらしい。

円安が進んだらインフレ、円高ならデフレ
経済がそんな単純なら良いね。

全ての人が幸せなんてのは、市場規模が拡大している社会のみ。
それ以外の国では、所詮ババ抜き

[741: 匿名さん]

アメリカ産の牛肉も上がったね。
吉野家で２８０円だったのが今じゃ１００円アップ。

つい最近まで１ドル＝１００円じゃなかった。
円安がここまで進むと、やばいね。
食料がどんどん高くなる一方だな。

ちなみにマクドナルドのテリヤキバーガーの原材料は豚肉。

[742: 匿名さん]

どうして学者気取りでご高説（それもピント外れの）を語る人が多いのかな。
上から目線で
＞君らに理解できるかな？
なんて。
すぐに論破されてるし（笑）

[743: 大学教授さん]

1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。

その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。

所得の2極化も進むので、首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなり、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。

また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

[744: 大学教授さん]

新卒の採用が増え、平成１６〜１８年にかけて２２歳前後の大卒者の地方から東京都への流入が増えている。
これら流入者は所得水準が高い者は都心部のワンルームマンションに、所得水準が低い者は近郊（主に西側近郊のアパート地帯）の古く、家賃も安いアパートに住むと言う、所得レベルによる住み分けが始まっている。
この傾向は今後も続き、特に西側近郊の治安悪化を招く可能性が極めて高い。
今後注意して見て行くべきポイントであろう。

[745: 匿名さん]

①上がりもしなけりゃ下がりもしないなら２３区は高どまりに決ってる

まぁーそのぉ。上がる、下がるとかまびすしく議論が続いていますがね。
上がにも、決定的な論理がない。下がるにも国が滅ぶんじゃついていけませんな。

どうでしょう。
あがらない。さがらない。そうなれば
>>690のグラフのように１０年横ばいという話におちつきませんかね。

２３区が買えなくなった１９９１年。
下がってすこしは手がでるようになった１９９４年
そこから１０年、数パーセントの下落と言う「横ばい」が１０年続いたんですよ。
そうでしょ。

なぜでしょうかね。

需要はあったんですよ、みなさん。
過去値上がりで都心をあきらめていた人が買いたくて
徹夜でＭＲに列をなした。
当時５０平米以下の部屋のある物件は公庫対象物件でなくて先着順販売
だったんです。
当時売りにでた中野、目黒、牛込、恵比寿ガーデンプレースなど
坪単価は４００万前後で１５坪１ＬＤＫで６０００万程度。
それでもバブルの半値以下ということで人気があった。

とにかく、結構なマンションブームであったにもかかわらず、
なぜそこから先値上がりしなかったんでしょう。


その理由は、
物件の数が少なかったことと買える人の数が少なかったということなんだね。

もっと、多くの人が買える価格で、もっと多くの人が買える規模で売らないと
たくさん買って地価が反転するまでに至らない。
景気が悪かったから？そうなんですよ。今だっておんなじだ。
住宅なんて個人の給与が伸びて初めて売り上げも伸びる。

銀行は、住専の抱える不良債権とかなかなか処分させなくて、いつまでも
隠していた。そういうものを表沙汰にして早く売り払っていたら、今頃もっと
安い宅地供給が早くできていたかもしれないんですよ。
でも、みんな隠し続けた。地価が上向けば自動的に問題は解消すると思って
いたからだね。

結果は、みなさんご存知の通り。９０年代の住宅需要は、郊外から埋まっていって
郊外の安くて買いやすいものが先に売れるものだから、いつまでたっても
都心の高値物件は売れ残る構図だったんですよ。

②今はむかしの逆をやっている。都心が埋まって都心が上がって・・・

みなさん。
ところで郊外は１９９５年以降底値になっておかしくないはずなのに
その後も下がり続けた。売れたんですよけっこうな数が。
なのになぜ下がり続けたかお分かりですか。

郊外にはあれほど需要があって、駅前の
中古マンションから、北側斜面の低地の建売まで飛ぶように売れたじゃない
ですか。
人気があるなら、価格維持であたりまえなのに、買った２年先にはもっと
安くなっていた。なぜでしょう？

１９９７年、消費税が上がって、金利が下がって、都内で企業の土地放出が
続いたからですよ。デベは販売価格を下げないと売れない。
そうでしょう。

１９９６年上がると予測された金利が下がった。金利が下がれば、なにも
下手な郊外買わずとも都心の中古がマシだという話になる。
金利が上がって地価が底打ちを期待した企業は、これ以上待ってももっと
安くなるだけだといっせいに土地放出をはじめたんですよ。

２３区が安値になって郊外は価格維持したら逆転現象になっちゃう。
そこで、１９８７年を境に、２３区は下がり、郊外はそれを上回る形で
下がったんだね。

それじゃ逆に、２３区が高値横ばいになってさらに品不足になればどうなるか。
新規需要は、郊外にむかわないことには仕方が無いじゃないですか。
金利が下がったときには、みんな都心に向かっちゃったわけだけど
今度は金利あげたら公害に向かわざるをえないって話ですよ。

都心物件供給過多　金利低　⇒都心人気
物件僅少　高金利⇒郊外人気

まぁこれだけの話なんじゃないでしょうかね。

[746: 匿名さん]

×公害にむかう
○郊外にむかう

[747: 匿名さん]

企業の土地放出は、時価会計の影響が大きいでしょ。
かつて買ったときの値段だけバランスシートに載せときゃよかった時代は、
含み益も評価損も、実際売るまで隠しておけたから、
格好のバッファ機能を果たしていたわけだけど。

今は値上がりすればすぐ評価益になっちゃうし、
下落すると損失になっちゃうから、
必要以上に土地を抱えとくインセンティブないですからね。

もちろん値上がり信者の社長さんが、読みに賭けて、
土地いっぱい持つという選択肢はあるだろうけど、
それは本業とはかけ離れた話ですから。

[748: ビギナーさん]

二極化が進めば、安い土地と安い労働力が国内に増えますね。
そろそろ揺り戻しが始まっても、よさそう。

少子化対策のためにも、内需拡大は必要なことだし。

[749: 匿名さん]

人口を無理に増やそうとする必要ないでしょう。
養う国力がなくなったから、人が減るのは自律調整作用。
少ないパイを大勢で奪い合ってなんになる？

むしろ、賃金低下や人口減少が、
新たな局面を生み出しうるというのには賛成ですけどね。
台頭するインドや中国と賃金面でいずれ張り合えるようになるって・・・
微妙ですが。

本来は日本は、欧米が日本やアジア韓国南米諸国に強いたように、
金融テクニックを使って、
上手に搾取側に回る知恵をつけないとだめなんですけどね。

[750: 匿名さん]

もう地方のド田舎の土地はタダでもいらないという時代が
すぐそこにきている。

[751: 匿名さん]

＞＞７５０　　私ならどんな場所でも喜んでいただきますが、「ただでもいらない」をもう少し詳しく解説して下さい。

[752: 匿名さん]

限界＊＊には住みたくないな。
ゴミを出すにも金は取られるし、水道光熱費は都心よりも高いし、
その他の税金も都心に住んでるより高くなるしね。
田舎に住むメリットはどこにも無い

[753: 購入検討中さん]

いくら少子高齢化といっても、日本の総人口の８割が３大都市圏に集中するとしたら、まだ上値が残ってるんじゃない？

[754: ビギナーさん]

>>751
土地はタダでも税金はかかるんだよ。

[755: 匿名さん]

地価の上昇によって信用創造が機能し、ベースマネーがマネーサプライとして
動き出せば、地価も上がるし消費者物価も上がる。
ただし、地方と３大都市の較差は大きく広がるかもしれない。

価格を収益還元法で計算するにしても将来の転売価格をいくらで想定
するか、現在価値の割引率の設定如何でどんな数値も導き出せる。
希少性の高い都心の価値は、効用や収益性からでなく
差異化の心理要因が生み出す価値かもしれない。
一般からの卓越性の程度から、評価者が高値をつければいくらでも価格は
上昇する。
一種の表象として経済価値を超えた憧れの領域にあるのだろう。
ハイソサエティのコレクターズアイテムとして、都心の豪華マンションは
存在する。高校球児の甲子園、アーチストのカーネギーホール。ロックバンド
の武道館のように、南青山のタワーマンションに住んでみたい。

実用性としての住居は、実はそこまでの表象性を必要としていないかというと
実は、そうでもない。ブランド価値の裏側には、必ず品質や性能の高さというもの
がくっついていて、その傾向の差にあわせて多様な固定信者をつくるのが
一つの特徴でもある。

そこに帰属することで満足感を得たいという意味合いと、そこが便利で好きだから
という意識は同時に存在する。

都心居住は、便利さと同時に、差異化の表象でもある。
なぜか便利さというと「通勤」だけが強調されるが、実は食文化もファッションも
エンターテイメントもあらゆる生活文化の利便は、都心が群を抜いていて
丸の内や大手町、銀座、表参道、六本木などの都心再開発でますます
その傾向が強化されていく。
名古屋、大阪も概ねその傾向にある。

不動産較差社会というべき時代なのだろう。
ふたつの意味があって
保有不動産そのものに大きな較差が生じる
不動産を持つもの持たざるものの差が生じる
順位は以下の通り
①高位の不動産を持ち金融資産も持つもの
②金融資産だけ持つもの
③低位の不動産を持ち金融資産を持たざるもの
④ともに持たざるもの

[756: 匿名さん]

アメリカの不動産バブルは崩壊しそう。
そろそろ日本の不動産バブルも終わると思うけど。

[757: 匿名さん]

米国は次はオルトＡだね。まだまだ続く。

[758: 匿名さん]

上値追いのババ掴みが怖くて、マンション変えない
奴らがウジャウジャいるのを照明しているスレだね

今、７千万のマンションを買って（湾岸辺りに）
どこまで下がると怯えているの？５千万に下がったって
良いじゃない。

それが怖いなら、指くわえて黙って見てな。
たまにこのスレ見ると、見っとも無くて、可愛そうで、
ちっちゃい人間がウヨウヨいるのが気持ち悪い！

かわいそう....

[759: 匿名さん]

照明→証明
まちがい。

[760: 匿名さん]

（湾岸辺りに）→（たとえば湾岸辺りに）
訂正。

[761: 匿名さん]

>>758
字もまともに書けない
かわいそう

[762: 購入経験者さん]

確かに数年前までは、買った時点で２割安が当たり前だと思われていた。
そのころ買った人たちは、マンションは「耐久消費材」という割り切りがあった。ある意味、正しい方向に進んでいたと思う。
ところが今「資産」という死んだはずのパラメータが甦ってきて悩まされている。

[763: 匿名さん]

米国の、サブプライムローン、オルトＡが焦げ付いてどうなるのか
ニューヨークのコンドミニアムの値が下がるか？
東京のマンション業者が「こりゃ危ない」」とあわてて値を下げるか？
そういうもんじゃないだろう。
バッタ屋や１００円ショップが倒産してディスカウンターが店じまいして
消費全体が冷え込むだろうか。
サラ金の焦げ付きや自己破産が増えて消費者金融業が軒並み業績
悪化だが、それで住宅ローンを借りる人が減ったりローン審査が厳しく
わけでもない。
単に債務破綻の可能性の高い人が弾かれるだけだ。
ＧＡＰで夏物を３掛けで処分しても、少し先のエルメスでは３期前の
在庫品をユーロ高を反映した価格で売っていたりする。

バブル崩壊とは大所の失敗をいうのであって、燃え広がる裾野の火が
燃え広がりすぎて鎮火されたこととは関係ない。
加熱しすぎた米国不動産市場を嫌気するからこそ、ＧＳもＭＳも巨額の
ファンドマネーの多くを「まだ高騰のすすんでいない」日本の不動産市場
にむけてきているのではないか。

むしろ懸念されるのは、地方の戸建の住宅ローン。地銀信金が３年固定
で貸してたてさせた戸建は、今後ゆるやかに金利が上がっていって
地方都市の郊外が一段と下落した日にはサブプライムローンやオルトＡ
に近い状況になる。

[764: 大学教授さん]

>>743
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、段階の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

[765: 匿名さん]

格差とか言われてるけど日本の格差は小さいじゃない。
サラリーマンで億いかないから。
小さな格差しかないんですよ。

例えば年収４００万から２０００万に正社員サラリーマンの
９５％が入るんじゃないかな。
手取りだと３５０万から１４００万とさらに格差は小さいよね。
たかだか年手取り１０００万円の差しかないんですよ。ほとんどの人が。
年収の標準偏差は小さい。

差が出るとすれば共稼ぎ、株投資の優劣、親の財産の多寡が大きい。
格差とか言われてるほどないんですよ。そのためマンションも
価格が今の金利で６０００万円を越えてくると急に需要が減ってくる。

PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。要は日本では
３０００万台のマンションは誰でも買えて、４０００万台はそこそこ
大企業に勤めてれば誰でも買えて５０００万台は大企業でちょっと
年取れば誰でも買えて６０００万超だと共稼ぎ、親の財産とかの
他の要因がないと買いにくいというだけでしょ。

[766: 匿名さん]

しかもこの新卒大量雇用、第二新卒大量雇用の時代で
就職もまともにできない人達が格差だなんだと騒いで
みても努力不足なんだから当然つくべき差だよね。

格差とかよく世間ではいわれてれてるけど実際に
トヨタの社長ですら大した報酬貰ってないんだから
数字でこんなに格差がありますと示して欲しいよね。
むしろ日本は格差が小さすぎてやる気がわかないというか
会社に出席してミスしなけりゃいいんだからつまらない。

[767: 匿名さん]

>>765
>PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
>中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

[768: 匿名さん]

>>767
じゃあ言い換えよう。
PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
６０００万円が日本の多くの給与所得者の自力限界点と
いうこと。

[769: 匿名さん]

>>768
>じゃあ言い換えよう。
>PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

[770: 匿名さん]

>>769
６０００万円もというのはあなたの感覚であり
多くの中流サラリーマンの給与からみた相対的
価値。要は年収の５倍超のライン。

[771: 匿名さん]

>>770
>６０００万円もというのはあなたの感覚であり
６０００万円と言う数字を出したのはお前だろｗ

[772: 匿名さん]

>>771
いやいや６０００万もと言い出した貧乏発言は
あんただよ

[773: 匿名さん]

>>772
はぁ？お前、日本人？
「豊洲」に６０００万円って書いてあるの読めないのか？

[774: 匿名はん]

年収の何倍とか、給料の何か月分とか、
そんなんで目安になるわきゃないのにね。
各人ポートフォリオ、信用状況、色々異なるんだから。
昔のように、インカムは給与所得、ストックは郵便貯金、みたいな、
ステレオタイプの団塊世代とは訳が違うんだから。

結局「大丈夫ですよ」って、
言って貰いたいだけでしょう。
売る側も背中押すために、いくらでも気休め言いますよ。

銀行が貸して物が売れれば、
その後困窮しようがどうなろうが、回収困難になろうが、
知ったことじゃないってのが本音だし。

[775: 匿名さん]

豊洲の6000万は不人気でも
飯田橋の1億〜2億は即売の事実
やっぱ立地が重要だよ

[776: 匿名さん]

>>774
ここに書き込んでる人達はあまりに実践力が足りないな。
なんでもいいからマンションのMRに行って人気マンションの
抽選にでも参加して相場観でも学んだほうがいいな。
年収低そうだなみんな。金もなさそうだしな。
過去数年の人気都心マンションのモデルルーム行ったことが
ない妄想族だらけだろここは。

行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから
マンション買ってるはずだからな。汐留なんて凄かった。
あの当時人気が凄かったところは軒並み中古も高騰だしね。
人気マンションはそう簡単に買えないんだよ。
販売期間中に相場が上がって大手デベは価格は当初設定から
かえないから、抽選当たれば含み益が出る状態だったからね。
言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

今はもう上がりきったのが分かるだろ。もう数年前の熱気は
モデルルームにないからね。買った瞬間２割下がる物件しかないだろ。正常な状態なったってことだ。適正価格だからほぼ１倍で売れるってこと。


１人気マンションのモデルルーム行って来い。
２しかーーし残念ながらもう人気マンションがなくなったから
　一生郊外マンションか賃貸マンションで諦めてください。

[777: 匿名さん]

>>776
人気「都心」で汐留が出てくる辺り、貧乏さをかもしだしてますね

マンションが盛り上がって来たのはここ数年で
盛り上がる前の底値のときは
MRなんてガランとしてましたよ

そういうマンション買っても
普通に50％アップとかで売れるのが不思議なところ

[778: 匿名さん]

汐留が都心じゃ無いとすると貴方の都心ってドコになるんですか？

[779: 匿名さん]

>>777
ほんと粘着の上頭悪いな。（ｗ
きもいオーラ出しすぎだよ。

頭の悪さとしてお前の文章の底値だったときは
ってその当時底値かどうかは誰もわかんねーだろ。（ｗ

販売期間中に相場が上がってるときの話と違うんだよ。
それは底値確認出来てからの購入だからな。

あと粘着しないでくれないかな。きもいよ、おじさん。

[780: 匿名さん]

>>778
赤坂とか虎ノ門とか
湾岸は却下だろ基本は
>>779
多分あなたより若いよｗ
20代だしね〜

底値かどうかは分からんかったが
安いと直感できた
あと株価も上がってたしね

[781: 匿名さん]

>>780
やっぱりずっとこの掲示板に貼り付いている
赤坂野郎＝山手線の内側厨（アンチ湾岸クン）だったかｗ
汐留を都心と言わないならせめて千代田区内の地名位だせよｗ

[782: 匿名はん]

都心物件と湾岸物件って、
そもそも全く異なるカテゴリーだと思うんですよね。
購入層にしても、客の呼び方売り方にしても、内容的なものをとっても。
これを混同するから話がややこしくなる。
もっとも、意図的に混同したい向きも多いようだが。

たとえば大規模ショッピングセンターとかとセットで販売するのは、
これ完全に郊外型開発のパターンですよね？
何も無い場所に、古くは団地の真中に商店街作ったような。

自然に人が集まった場所に商圏ができ住人が増えるのと、
ハコモノを先に作って人を集めるのは、土地のもつ底力が根本的に違う。
後者は、資本の投入が終了した時点で、
先行きは非常に厳しいものになる。

[783: 匿名さん]

赤坂→Ｔ豚Ｓ
汐留→ＮＴＶ＆ＮＨＫ移転候補地

汐留の圧倒的勝利ですね。

[784: 匿名さん]

赤坂野郎って相当前からこの掲示板に粘着しているよね。
むやみに湾岸物件叩いたり「山手線の内側〜」とかの
スレ立てたの全部この人でしょ・・・。
煽り文句や文体がいつも同じだから正体スグ解っちゃうんだよね。

[785: 住まいに詳しい人]

>行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから

市場に活況があれば割安なんですか
言ってることが無茶苦茶だなぁ

株の世界だと「人の行く裏に道あり花の山」なんて格言があるくらいで
表層的な雰囲気に流されるのは良くないことだと思うけどね

>言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

勘違いしているなぁ
デベが配っていたのは「金融庁」の裏書きがある手形だったんだよ
税金を突っ込んで何とか日本の金融は破綻せずに済んだから
不渡りにならなかったわけで、当時は利益なんて確定していなかった

結果論になりがちなのは仕方ないにしても話が荒すぎる

これから価格が上がる/下がるつうのは、
将来の利子率がどう期待されているのかが問題なわけで
経験則を学ぶ以外、過去の出来事には拘らない方がいいと思う

[786: 匿名さん]

赤坂なんて坂が多くて、歩道もロクに無いトコ
人が住むトコじゃないだろ・・・。
見栄だけで買っちゃった>>780みたいな人がストレスで
こんな掲示板で毎日毎日、粘着したくなる気持ちは解らなくもない。

[787: 匿名さん]

>>785
ちょうどいい奴がいた。まさに机上の空論屋だな。
株の世界で人の裏なんたらかんたらってよく大もうけ
したとかって嘘つく奴の言う格言だよな。要は私はみんな
と違うって自己顕示欲の高い奴が使う言葉だ。
あんたのように名前にすまいに詳しいとかつけてる
ところが自己顕示欲が強いよ。（ｗ
まあ、あんたがだいたいどんな奴か想像できるけどな。
可愛そうで文章にはできないけどな。

デベが金配ってたってのは販売期間が１期と２期で仮に
４ヶ月あったとして１期の価格から周辺相場は上がってるのに
大手デベは１期と２期であまり価格を買えないから２期に買えば
買った瞬間に周辺相場より安く買えてるってこと。
だからこその凄まじい熱気と抽選なのよ。
市場が活況とかって次元じゃないんよ。
安い物件の取り合いなんだからな。

ほんとあんたみたいなのが価格を語る資格はないね。

[788: 大学教授さん]

首都圏高額マンションの需要量
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

[789: 匿名さん]

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
従業員1000人以上の大企業って全民間企業の1割もないのですよ。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。
これより所得の低い人が大部分なんですよ。

大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。
親からの資金援助や株で儲けたとかサプライズが無い限りは、まじめに働いてもこんなもの。

ここや2chでは、異常に金持ちが多くたぶん脳内金持ちが一杯いるんでしょうけど、多くの勤労世帯の実態はそんなもんです。

これからは、定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がる可能性も大です。

マンションを買うのは慎重に判断すべきタイミングにきているのは間違いないでしょう。　

管理費，修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。
その他に固定資産税，都市計画税の支出もあります。もちろん評価額によりますが，
3000万程度のマンションであれば，年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。
収入の面ですが，賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され，自己負担分はかなり 軽減されていることが多いですが，持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく なることが多いようです。
賃貸の賃料と同程度のローン額だから，大丈夫と単純に 考えてはいけません。
賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は，会社からの 住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。
それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり，「専有部」の補修は 自己負担となります。10年を節目として，水周りや壁紙，フローリング等のリフォームが 必要となってきます。
これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから，それ以外で自己負担額は発生しないと本気で 考えている人が多いようです。

[790: 匿名さん]

ホントそうですね。
ここには俺は普通のサラリーマンで6000万のマンションでも普通に買えるなんていうヤツがいますが、実際はネットカフェに住んでて奥さんもいないホームレスの妄想です。

リアルだと並以上のサラリーマンでも6000万のマンションを買ってしまうと、頭金が2割程度の場合、ローンを払うだけであとは何もできない寂しい生活を送ることになります。
これは子供がいて、奥さんがフルタイムで働けないという場合です。


普通に買いたいものも買い、海外旅行にもいって、子供にも好きなことをさせてあげようとすると5000万以上の物件なんか、平均的な30代には買えるわけがないんです。

[791: 匿名さん]

>>782
UR（公団）がコーディネートしているかどうかというのも違いだよ。
佃も芝浦も豊洲も東雲も、URが頑張ってまとめあげた再開発計画だ。
晴海トリトンも半分はURによるもの。どれも、どこか似ている。
一つの地域内に、学校、保育園、スーパー、高齢者向け施設、分譲に賃貸、
駅が遠ければ橋や新しい出入り口、なんでも用意しましたよという。

民間に任せると、港南や勝どきのようになる。
都が考案し、バブル崩壊後に手を打たないと有明のようになる。
どれもハコモノがないのに必死に売ることになったが、
どちらかというと悪い意味で妙な味わいがある地域にもなっている。

後者は未来図がなく敬遠されがちであるが、
逆に資本投下が終了する時期もみえていない。
未来図にそって委員に加わっていた企業が適宜進出するのではなく、
どこが進出してくるか分からない面白みがある。
土地の持つ底力に比例して、というなら後者は都心的ではないか。
民間が競い合っている六本木のようになることを夢見つつね。

[792: 匿名さん]

中古板からだが、典型的なハコモノ再開発をうまく突いている。

=====================
No.45 by 匿名さん　2007/07/06(金) 21:48

豊洲の頂点は住友のツインタワーで、以降は収束が規定路線。
既に豊洲の再開発は話題にもならなくなっており、次の場所、
江東区では門前仲町、中央区では晴海がその舞台になる。

深川（門前仲町）の歴史は言うまでもなく、晴海も日本初の高層
アパートなど、昔からの立地、住宅地としての魅力で訴求する。
豊洲の「元は工場だらけの新興地」の空虚さが際立つことになる。

若い世代が車を所有しなくなった。車所有を前提とした郊外型
SCであるららぽやビバに頼る豊洲の街づくりは、将来性が不透明。
有楽町線沿線の再開発もなく、沿線の魅力が増す可能性も皆無だ。

成功しているから妬まれている？　そう感じるならそれでいい。
では、そう認識するならなぜそんな場所を買ってしまうのか。
いずれ湾岸全体が叩かれる時に、矢面に立たされるのは豊洲だ。

かつての公団による巨大団地に、三越や明治屋がこぞって進出した
ことはご存じだろうか。それが、ニュータウンの問題や自殺と
からめて一斉に叩かれ、今の凋落したイメージだけが残っている。

首都高晴海線、環２が開通したら豊洲を通る車は激減する。
サビれた街をアピールするにはいいショットが撮れそうだ。
そして、移転してきたオフィスは、いずれまた出て行くものだ。

移転したオフィス同様、移転してきた住民も、いずれまた出て行く。
錨のオブジェに歴史を感じ街を離れられない住民などいない。
安く、便利だと思う、新しい場所をみつけたら、出て行くのだ。

複合再開発で得たのは、男ばかりのレジャー大学と、華やかな
OLなどいない地味なIT企業と、どこにでもある飲食店の数々。
それらを素晴らしいと感じた「見る目がある」マンション購入者達。

どこにでもある店、定期的に変わる店員、常に吹きすさぶ強風、
人工的に植えつけられた植栽が演出する四季、薄暗いホーム、
道路を行き交う疲れ切った顔ばかりのIT企業使い捨てソルジャー達。

なぜこの街に住むのか？　住民は皆「銀座に近いから」「有楽町線が
空いている」「利便性の割に安い」「ららぽーとが近い」・・・と
口を揃える。興味があるのは、ホテルや新しい施設ができることだけ。

ここまで読んで「ふ〜ん。で？」と一蹴できるなら、買えばいいだけ。
良いところは分譲のパンフレットにいくらでも出ているだろう。

以上、元豊洲住民より。

[793: 匿名さん]

>>790
マンション買うなら都心部ってのが常識になっているから、特に不便で価格も高い西側近郊は売れなくなってくるでしょうね。
坪単価３００万円超えたら買う人はあんまりいないでしょうね。

[794: 匿名さん]

西東京はこれからです。
マンション売る時と同じ。日陰になるマンション売ってから、
日陰をつくるマンションを売るでしょ。

売れにくいものから先に処分し、価格水準を上げ、
それから真打ちを出すんです。
西東京にどれだけ各社が土地仕込んで網張っているか、
よく調べましょう。

[795: 匿名はん]

>>794
果たして消費者がついていけるかどうか
都心を買えなかった者が泣く泣くという感じ
どこまでも続く家々、アパート、渋滞

[796: 匿名さん]

>>777
だから不動産バブルなんだってば。今は。
バブルもそろそろ終わると思うけど。

[797: 匿名さん]

>>765
端的な要約で感心しました。

[798: 匿名はん]

>>765
PCTの一期100㎡を流しました
掲示板は予想よりも高すぎ、管理費高すぎと大賑わいでしたが
70平米あたりのプランはすごい倍率みたいだったです。
ただ私の検討していたプランは無風で、結局2期に流れていきました。
6千万後半だったと思いますが、3部屋で一期で売れたのは一部屋だけでした。

まあひどい仕様だったのが私が流した理由ですが、
プラスティックの部屋なんて許せなかったんで。

[799: 匿名さん]

>>798
掲示板夢想家の典型。
後段の理由はＭＲ見た時点で判ってたはず。
登録できず資金繰り、審査落ちだろうけどね。

もしくは、ＭＲ見ただけで、広い間取り(100㎡）を
買うつもりだったと脳内スレ。
じゃないと、文面理解できない。

[800: 匿名さん]

都心部マンション買いたいコール
何か悲壮感さえ漂ってきてるけど、
結局買える人が買って完売ってパターンが続くだけでしょ。

近郊、郊外は高値で売れ残りだらけ、
新価格問題も場所しだいでずいぶんと違いますね。

[801: 匿名はん]

>>799
最後まで悩むことってないのかな？
PCTの低層階はオプション不可だったんであの
ビニールフローリングに耐えられるか最後まで悩んだんだよ。
一応資金的には余裕があったんで、全く別物件に
シフトしましたが、そこも、その次も抽選でそれぞれ2回落ちて
今は売れ残っていた物件にすでに入居済みです。
もうバブルの波がすぐそこまで来ているのがわかってたんで妥協でした。
今住んでる周りの最近の物件価格は、1年半前じゃ考えられない水準です。
でもどうみても普通のサラリーマンが買える坪単価ではない。
サラリーマン購買限界6千万っていうのはすごく妥当な数字だと思いますよ。

嫁さんが、ららぽの隣にエラく引かれていたんですが、キッザニア以外
代わり映えのしない現在の姿に興味は薄れたようです。
最近話題の豊洲開発模型写真で最終パンチでした。
個人的にはビバは今でも好きですが。

[802: 親と同居中さん]

東京の真ん中になんて住みたくない。
都心人気も、「買える」というのが唯一の理由のような気がする。

そういう人にとって、住んでみて、都心が本当によい住処だったかどうか聞いてみたい。

[803: いつか買いたいさん]

マンション業界はある意味将来が楽しみですね。
いつ、このぼろもうけの構造が崩壊するかなと。不謹慎ですが・・・。

土地などの原価が上がっているから販売価格を上げざるを得ないと
いうが、実際には利益の上乗せ額を大幅に増やしているからでしょう。
デベの決算の結果が好調だったのが物語っていますよね。

さすがにそれだけだと説明しきれないから、建材が高騰しているという
言い訳をしているが、販売価格に占める建材の割合など高々しれている
のでは。

まあ、目に見える設備などには従来より多少、お金をかけているのは
事実かと思いますが、見えないところや間取りでは徹底的に
コストダウンしているじゃあないですか。

本当にかかるコストを支払って購入するなら納得できますが、
デベの法外な利益のために大金払って購入するのは危険と
思っています。そのようなモデルはいつまでも維持できないですよね。
いままで煽りに煽って買い時だって購入させているんだから。
そうすると、価格は妥当な水準まで少なくとも低下するのでは。
つまり、当面は高値掴みの可能性が高いと懸念しています。

個人的にはデベの利益が減少するまでは様子見です。
本来の商品で勝負する業界に戻って欲しいと思う今日この頃。

以上、買うに買えない＊＊＊の遠吠えでした。

[804: 社宅住まいさん]

同意です。

ありがたいことに都心も都心に社宅があったので
喜び勇んで入居しました。

ＤＩＮＫＳの時は確かにいろいろ便利でよかったですが
乳幼児の子育てのしにくさったらないですよ…

いまマンション購入を考えていますがもちろん郊外で
探しています。
（といっても利便性もとりたいのでなるべく都心よりの）

しかし探し始めたばかりで誤算だったのですが郊外でも
それなりに栄えているところだと高いんですね〜…

[805: 匿名さん]

>>802
昨日は六本木ミッドタウン、今日は銀ブラしてきた。
もとは地方出身で、１０年間都心暮らし
（現在は都心区の湾岸地区）だが全く飽きない。
都心はドコも月単位で街が変わっていく感じで訪れる度に新たな発見がある。
通勤や買い物も楽だし、郊外暮らしは、もはや考えられませんね。

[806: 匿名さん]

都心部は当面所有権の分譲は無いでしょう。
売るよりオフィスの賃貸ビルのほうが
圧倒的に儲かるので。
大手デベにとって、マンション事業など
なくても食っていけます。

その中で今後出てくるのは海っぺりのみ、
（江東区はこの話とは別に）
それでも高いと思うよ。
金持ち目当てに仕様あげて、
あえて庶民追い出して、売るから。

[807: 匿名さん]

郊外に住むメリットが全く無い

[808: 匿名さん]

>>802
都心暮らしは、文字どおりの都心らしい喧噪に紛れるのではなく、
オフィスが閉まった休日などに、違う時間が流れる近所の風景に
たたずんだりするのもいいんですよ。少し新鮮で、ゆとりがあって。
昔も今も住宅街の場所はまた別なんでしょうけど、高すぎて
手が出ません。坂が多いのも、住めば慣れるのでしょうけど、
何か気になってしまって。
また、都心と都心っぽい場所は、似ているようで全然違いますね。

[809: 買い換え検討中]

808

休日出勤の往復時にも同じような感じは味わえますが、、、、、、

[810: 匿名さん]

あれだけやれ都心だ、やれ２３区だと言っていた輩達が
もはや都内物件購入は無理だと察し、最近は結構郊外もよくね？
的な流れになってるのが悲しかな、受け止めなくては成らない現実ですな。

[811: 土地勘無しさん]

805

>昨日は六本木ミッドタウン、今日は銀ブラしてきた。
>もとは地方出身で、１０年間都心暮らし
>全く飽きない。


なんとなく画が浮かんできます。
東京育ちで子供二人の私には、やはり郊外の方が向いているようです。
人それぞれですね。

休みの日に、小さい子供連れで、ミッドタウンや銀座に行きたい人など
あまりいないでしょう。

[812: 物件比較中さん]

俺はずっと環七-環八近辺で生まれ育ったんで、やっぱりこのあたりが落ち着く。
でもこの辺でも、すでに地価は高すぎると思う。
都心は更に狂乱的に高くなってるようで、理解できない。

このごろは郊外にしかないものもあって、そういうところにも気軽行けて、
都心へもそこそこのアクセスのこの場所が俺にとってはベスト。

城東へはおっくうになっていけないが。
横浜あたりのほうが行きたいことが多いので、問題ない。

横浜まで行くと、結構ヤンキー系とか言葉使い悪い若い母親とか居て、
やっぱりそこまで（郊外）は住めないなとよく思う。

[813: 匿名さん]

都落ち・・・悲しい響きですね・・・
まー現実は非情なものです、旦那さんさえ
通勤地獄を我慢すれば郊外だってそれ程悪いものじゃありません
がんばって・・・

[814: ビギナーさん]

うちも子供小さいので確かに小さいうちは毎日空気がよくて自然の中で遊ばせてあげたいと思うのだが、かといってある程度大きくなるとそれなりにお勉強してもらわんといかんし、万が一お受験中高に通いたいと言い出したらやっぱりそれなりに通学に負担にならない場所にいたい。
となると都心とまでは言わないがある程度都心近辺の方がいいにきまってる。そして子供が独立したら広い部屋はいらない。

ということで、結論は賃貸最強、なのかもしれない。と思いつつでも賃貸物件も納得できるコストパフォーマンスのすぐれたものが少ないしといろいろ悩む今日この頃。

[815: 441]

いないでしょうね。
私も小さい子供プラス犬がおりますが、休日は専ら公園ですな。
銀座なんて想像したことも無い。

家の購入層は、なんだかんだ行っても、家族構成が固定しつつある、小さい子供がいる30代でしょうから、小さい子供に適した環境なのか否かは、資産価値からみても重要な要素でしょう。

[816: 匿名さん]

親の代から馴染みのお店とかあれば別でしょうけど、
ミッドタウンや銀座ってのは・・・ねえ。
両方とも、別に都心暮らしじゃなくても楽に通える場所ですし。
日比谷線の果てなど、どこら辺でしたっけ。

都心に暮らす価値としては、少し淋しい例ですね。

[817: 匿名さん]

質問に只の一例をあげたらいちいち妬みや嫉妬レスとは
人間夢が破れるとココまで卑屈に成れるんですね。
このスレ見ていてつくづく実感しました・・・。

[818: 社宅住まいさん]

いえいえ、確かに独身さん、ＤＩＮＫＳ、もしくは子育てを終えたアクティブな団塊世代の方たちにとっては都心は魅力的なところですよ。深夜にふらっと美味しいラーメン屋さんに行ったりですとか、楽しかったです！

しかし子育てとなるとそんな自由がきかない身となるのでかえって不自由な
ジレンマなんですよ…地価が高いからお店も狭くてベビーカーだと身動き
がとれないし、駐車場も有料だったり、そもそもがなかったりして。

確かに超セレブな人たちはシッターさんに預けたり外商さんがやってきたり
と子供がいても関係ないんでしょうが…
都心のマンションが余裕でもないけどまあ買えるという感じだと
子育てには厳しいです…

あ、でも確かにお受験にはいいかも…
あと、わりと子育て支援的行政は子供数が少ないぶん充実してます。

[819: 匿名さん]

って言うか２３区諦めた郊外組みは目障りだから
とっとと他地域スレ行ってくれない？
ここは２３区購入検討者のスレだから
はっきり言ってスレ違いなんだよね。

[820: 匿名さん]

ここは、価格予想スレなのに、いつしか「どこに住める」「どこが買える」
「オレには買えない」「私は買える」みたいな個人的嗜好や経済状況
告白スレになってしまうのはなぜだ？

値段が下がる。デフレ傾向というのは、購入者の数より商品の供給が
多いということ。
かつては都心・湾岸に造りすぎて下がり、今はそれに懲りて減らして
値上がりした。
供給が少ないままで続けば、価格は高値維持。もっと供給量が減れば
徐々に高くなる。
これに国際金融市場の投資マネーの一部がマンション以外の東京
不動産を中心に買いが入って需給関係が逼迫したのが高値要因な
わけで、ここ４年の急激な変化のなかで、当面品不足市場は続く
という流れになる。

大きく眺めれば、世の中好況に向かうか不況に向かうかだが
不況に向かったとしても、経済破綻が生み出すのはハイパーインフレ
であって、地価下落資産デフレなどではありえない。
わが国経済のなかでゼロ金利と量的緩和を続けた結果ベースマネーの
量が増えすぎており、一旦
マネーサプライの動きとしてマネーが市場に回れば、マネーの価値が下がり
モノやサービスの値段が上がる。
そういうなかで、２３区不動産がまた安くなるというのどかな見通しはどこ
にもない。
単純に、困ったら安売りするだろう。高ければ買う人が減るだろう。そういう
理屈でなく、
所得やストックマネーの格差の広がりのなかで、たかくても買ってくれる
人だけが買う量だけ供給していけば、それでいい。
かつて金融危機だったから、地価反転、内需拡大が急務だったがいまは
都市開発を急いでおこなう緊急性はどこにもない。
デベロッパーは急いで造りすぎた大型マンションの管理サービスにもっと
人材を投入しないと、いつのまにか日本ハウジングや東急コミュニティー
や合人舎みたいなところに、看板屋号のタワーの管理をさらわれたりしかね
ない状況が迫っていたりする。
ことにマンション管理は優秀な人材が払底している。
ということで、どこも新規供給は少し休んで体制を見直すという時期にきている。

[821: 匿名はん]

ウチは逆にお受験で成功してしまったから都心縛り
小さい子供は通勤電車に乗せたくなかったから
都心でいいなとか思うのは、神保町とかふらついているときかな
ミッドタウンとかは興味ない（第二国立博物館や写真博物館は惹かれる）
何とかまだ緩やかな上昇時に買えて良かったが
子供が大きくなって10年後の買い替え物件の上昇が怖い
幾ら高く売れても、買い替え物件も騰がっていれば意味がない

まあ港区みたいなバブル地域じゃないけどね

[822: 匿名さん]

不動産ばかりに目が行って株の大暴落に気付いていないと
バブル崩壊の流れに付いていけなくなるよ。

[823: 匿名さん]

子連れで都心居住も快適と思います。
公園は有栖川や芝公園、プールとても空いてますので
広々ですね〜。六本木ヒルズなんか毎週イベントやってますし
意外と子供が楽しめるの多いです。穴場も意外とあるし
ミッドタウンも庭は結構よいけど、夏は灼熱でちょっときついかもね
車でショッピングしたいならそれこそ
豊洲でも行けば良し、約15分

[824: 匿名さん]

同じ２３区でも、県境外周区とそれ以外は別に考えた方が良いよ。
県境外周区の場合、都心からの物理的距離も遠いし、変な支線沿線だと乗換えがあって郊外よりも通勤が不便だったりする。それでいて、坪単価が３００万円近くだったりしたら、買おうと思う人は余程の地縁がある人くらいになっちゃう。限界は坪単価で２５０万円でしょ。
県境外周区の高額マンションは今後価格帯の見直し＝価格の下落に曝されるよ。高額物件の購入は避けるべきでしょう。
特に武蔵小杉のマンション大量供給は、そこに隣接する県境外周区に大きな影響を与えるでしょう。

それに比べて、都心に隣接する都心部はその面積が限られているので、超高値になった地域の見直しはあっても、マンション坪単価で３００〜４００万円が定着するでしょう。

[825: 匿名さん]

>大きく眺めれば、世の中好況に向かうか不況に向かうかだが
>不況に向かったとしても、経済破綻が生み出すのはハイパーインフレ
>であって、地価下落資産デフレなどではありえない。
不況でもインフレになるんだろうか？
信じられない。

過去の事例を見てみると世界的にも不況→デフレ→地価下落のパターンのほうが多いと思う。そりゃ一部の例外はあるかもしれないが。

日本は米国の属国みたいなものなので、米国経済の影響を受けて上げ下げするだけの気がする。

今、米国はサブプライムローン問題で不動産市況は冷え込んでいる。
これの余波が日本にも来るのは間違いない。
具体的には、海外からの投資マネーの減少。

米国駄目でもその他の国からの投資マネーがという説もあるが、投資家の資金は連動しているので、米国投資分で焦げ付きが出れば他の地域への投資も見直すというか全体が縮小するので全体的に不動産投資へ向かう資金が減ると思う。

米国経済悪化も各種統計の悪化により見えてきた。
不動産や株の値上がりで新たな借金をするというここ数年の消費サイクルが見直されるのは必須で、日本経済特に輸出産業には痛手を与えるだろう。

日本の景気も悪いほうに曲がり角なのは間違いない。
輸出企業中心に業績悪化
→社員の給与減
→社会保障負担だけ増えて手取りが減ってる上に減給で、消費減
これでもインフレになるの？

[826: 匿名さん]

サブプライムローン問題をなめないほうがいい。
銀行から高金利でお金を借り、家を購入したアメリカ人はその家の市場価値
が上がったことで、借金できる金額が増え家の市場価値分の借金余力ができた。（家の市場価値は２倍とかに膨れ上がっている）

そしてその家を担保にした借金余力で、投資用のアパートや株や債権を買っている。無論、貯金などない。
住宅価格が右肩上がりであればよいが、その価値が右肩下がりになると、借金余力で購入した投資用アパートや株や債券を売り、お金を返さないと破産し、最初に高金利の借金で購入した家を差し押さえられてしまう。

株に例えると、消費者金融会社から高金利でお金を借り、現物株を買い、現物株を担保に目一杯信用買いをしているという状態である。
現物株の値段が右肩上がりであればよいが、右肩下がりになると追証となる。

[827: 匿名さん]

逆に言うとサブプライムの問題が解決されると
問題がなくなっちゃうんだけどね

本来サブプライムは低所得者が利用する高金利のローンなわけで
それの債権をファンドが購入したものの、支払いが焦げ付いて
ファンド自体が危なくなったのが原因でしょう

FRBもこのままこの問題を放置するわけでもないし
公定歩合下げるなど、対応してくると思われます

こういうみんなが不安なときに買わないと儲かんないよ
まじで

[828: 匿名さん]

↑あっ株の話ね。すれ違いごみん

[829: 441]

住宅価格2倍って、カリフォルニア、ネバタあたりくらいでしょう。
上昇率が高いところが今下がってきている。FRBによると損失額は最大で12兆円、GDPの1％。確かに少し影響はあるでしょう。
ただそれより信用収縮が問題だ。いつ落ち着くんでしょうね。ただいずれにせよ、短期的問題でしょう。実体経済は好調だ。サブプライムのせいで中国インドが腰折れする訳ないし。

[830: 匿名さん]

港区に住んでいますが、休日は子供にも楽しい街です。東京タワーや
六本木にも自転車でいきますが、港区は歩道が広く、自転車も
安心して走れます。実家のある横浜のほうが住宅街では小さな道も
多く、歩道も狭く危険な感じがします。ただの公園や駐車場待ちで
激込みのSCで１日つぶすなんていうのは、耐えられない。
同じ公園なら東京タワー見ながら芝公園で、っていうほうが性に
合っているかな。

[831: 匿名さん]

インフレ・デフレ・好景気・不景気・バブル・ハイパーインフレ・スタグフレーション
ベースマネー・マネーサプライ・政策金利・為替レート・財政赤字・長期金利
政策金利・土地税制・住宅税制

これらの概念が正確につかめていない者同士が、何を語っても無意味じゃないの。

景気がいいとインフレになりやすいが、インフレがすなわち好景気ではない。
財政破綻や国債の暴落などでマネーの評価が暴落すれば不況のまま
物価は高騰する。スタグフレーション・ハイパーインフレなどさまざまな事態
がありうる。

デフレというのは、悪いデフレしかない。いいデフレなどない。

マンションを安く買っても
景気が悪くなれば、給与は下がり失業者は増える。借金の重みは増し
担保割れ資産が増える。
好景気でデフレなどということはない。

バブル＝悪という批判には、誰もその理由を語るものがいない。
バブルの崩壊後に起きたデフレ・不況が悪だという思いと
投機と不労所得の不公平感が悪のイメージになっている。
バブルの悪い点は
①土地価格ばかりが上がって給与や消費者物価がおいつかずマイホームが
　遠隔地しか変えなくなった。
②不動産の担保価値が膨大になり、信用創造が肥大化し信用創造による
　　マネーサプライが過大になって価格がさらに高騰する連鎖反応を招いた
③その結果消費者物価・給与水準・とのひずみから住宅取得難が表面化し
　一方で融資総量規制以降一気に不良債権が表面化し金融システム自体が
　崩壊の危機にさらされた。

市場には、投機家がいてはじめて市場が機能するわけで市場主義経済に
投機家は必要なのだ。
バブルと価格高騰の差はそのスピードと価格／価値の乖離だろう。
不動産・株などの資産と消費財・サービスと給与というものを対比しながら
価値のバランスを考えるから間違える。
これらは、基本的に独立したメカニズム（市場）で価格が決まるのだ。

マネーサプライ・金利（実質金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム）で
資産価格は動き、消費財の価格ＣＰＩは消費者の購買意欲や消費財の
量や品質などで変わる。景気の良し悪しの基準が個人消費の量でもある。
いっぽう、賃金が労働市場環境や産業構造の変化で変わる。
わが国には、金融技術に長けた専門家が少ないから高級でむかえられ
需要の少ない技術者やセールスマンは給与が安い。コネで大きな仕事が
ついてくるような師弟は高級とりのＴＶ局や広告代理店に入り、頭以外に
とりえのないものは国家公務員になって赤字財政を助長する片棒を
かつぐか裁判官になって無実のモノまで有罪にして豚箱にぶち込むこと
で国家の治安を維持した自己満足に浸る。（周防正行の映画の見すぎ？）

とにかく、今後の23区市場を考えるには個人の都合や社会正義や倫理など
あまっちょろい屁理屈だけではダメ。
世の中の為政者や大きな金を動かす人間がどっちにむかって舵取りしているか
そいうことをより詳しくみていかないと、やばいと思うよ。
すでに、坪単価240万以下で都心周辺を買った人は少なからずそういう
世の中の流れをどこかで耳打ちされていた人たちばかりだと思う。

[832: 匿名さん]

>>830
六本木とか・・繁華街に近い時点で子育てには向かないです。
歩道とか自転車より大切なものがあります。