23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[713: 匿名さん]

話がでかくなってるな。
俺の年収は１２００万だ。奥さんの年収が７００万だ。
俺の親から３０００万の援助と奥さんの親から３０００万の援助で
８０００万のマンションを都心部に買った。

こんなとこ書き込んでるんだから都心マンションがみんな欲しいんだろ？
頭使えよ。下がるあがるなんて関係ないだろ。

下がるの待ってたら人生終わるよ。しかも今回のバブルなんて
大したバブルじゃないだろ。２割ぐらいのプレミアついたぐらいだろ。

買いたきゃ頭を使え。絶対に買う意思を持て。そうすれば働かない
奥さんと結婚しないだろ。財産ない奥さんと結婚しないだろ。
もしくは給料いい会社で働くだろ。それが無理ならやっぱ人の金
しかないだろ。きれいごとじゃないぞ。人生なんて価格が落ちるの
待ってるほど長くないぜ。とにかく就職、転職、結婚、親の財産
嫁の親の財産すべてを利用しろ。ちょっと探せば金持ちなんて
いくらでもいるからな。

[714: 匿名さん]

>８０００万のマンションを都心部に買った。

ワンルームですか？

[715: 購入検討中さん]

いやいや、フルローン可の物件も増えてきましたね。

[716: 匿名さん]

世帯年収1900万で、6000万も援助もらって、なんで8000万ぽっちのマンション？

[717: 近所をよく知る人]

>日本ほど安全で個人所得税、医療費が安い国は無いのに・・

安全は知らんが、所得税と医療に関しては、
んなこたぁない。インターナショナルな金持ちに聞いてみな。
加えて、日本の医者は先進国に比べて5-10年は確実に遅れてる。

[718: 匿名さん]

>>714

オレの年収も１２００万円だ。
うちの奥さんは高級取りだったが、結婚した途端に会社を辞めて
無駄遣いばかりするようになった。
年収は実質大マイナスだな。

昨年やっと都心のタワーマンションを契約したが、住宅ローンを
５０００万円することになっている。
自力ローンは男意気と思っていたが、オレはバカだったようだ。

いちいち書くことじゃないけどな。まあバカにしてくれ。

[719: 社宅住まいさん]

日本人が日本に住まいを求める、
東京で働く人が東京に住まいを求める、

そのことは当然ですが、年収に比して、大きなネット借金状態になってまで、値上がりを期待しながら、マンションを買ったりするのは、よくないと思います。（当然すぎ？）

賃貸もあるし、郊外に住んでもいいし、広さや、築年で妥協して、身の程にあった物件を買うのがいいと思います。焦っていいことはひとつもありませんよ。

手持ちの金が十分ある人が、さらに借金して買うのはあまり問題ない気がするけど。

無理して都心に住んで、結婚しない、子供持たない、じゃ、それこそ日本の未来はどうなるの？って話。

多少家が遠くても（程度の問題もあるけど）多少外食の機会が減っても、家庭や子供を持つ喜びには代えられない気がします。

[720: 匿名さん]

717>いい加減な人聞きで知ったかぶりしなさんな。医療費抑制のせいで
今や日本の医療費のＧＤＰに占める割合はＧ７先進国中で一番低いのだよ。それでいて平均寿命は世界一、新生児死亡率は世界で一番低いという
良質の医療が国民皆保険で受けれる。医療従事者の過酷な犠牲の上での
成績なので長くは続くないだろうが。
あと富裕層向けの超高額医療の提供はこれからの課題だが。

[721: 匿名さん]

マンションよりも塩漬け株よりも浪費家の悪妻が最大の不良資産らしいよ。株の損切りすればいいのだけどね。

[722: マンション投資家さん]

>>712
おいおい。そういう考えなら尚更不動産を買わなきゃならないぞ。
日本がどんどん凋落してゆくという意味がわかってるのか？
つまり日本は叩き売られていくことになるという意味だぞ。
君はその意味がわかってるのか？
マンション価格が上がるわけじゃなく紙幣の価値が下がるから、
その価値の下落をヘッジするために不動産を買わなきゃならなくなる。
土地だろうがマンションだろうが何でも良いことになる。

つまりは、

日本ダメ⇒円の価値下がる⇒紙の紙幣はヤバイ⇒不動産（もしくは動産）にしとかないとヤバイ

[723: 匿名さん]

>>718
わかってもらえると思うけど俺は年収１２００万て大好きだ。
それ以上貰える職だと急に５時６時の定時に帰れなくなる。
１２００万ぐらいだと早く帰れる。

俺もマンションで借金はやだから８０００万のマンションにしといた。
それでも数年前だけど都心に９０平米買えたからね。
今は奥さん働いてるけどそのうち辞めるだろうから借金はやめといた。

あなたは持ってるから勝ち組。このスレはマンションひとつ買えない
＊＊＊の巣だ。

マクロ、世界経済、金融、はげたかの話を持ち出して今後下がる上がると
やってるが今の価格で買えない買えない＊＊＊みよ。たかだか１−２割
下がるのに５−１０年待ってるといい家に住む前に人生いいとこ終わる
んよ。

[724: 匿名さん]

いや、高値掴みならやはり＊＊＊みになるよ。
不動産は買う時期が最も重要。

[725: 社宅住まいさん]

722

めでたすぎる。

日本の資産全体が安くなるんだよ。

あんたが言ってるのは、インフレじゃないの。
（一国内の現物資産に対する貨幣資産の相対的な減価）

つまり外国資産（外貨・海外現物資産）をもつことしか解決にならないよ。
原料まで含めて国産のものしか買わないというなら、別に何でもいいんだろうが。

[726: 匿名さん]

>>719
確かに。最近はdinksじゃなかったとしても、都心居住（希望者）に
一人っ子選択が増えている。
奥さんが働いて、都心に住み、その借金だけじゃなく都会生活を
享受するために、一人っ子。どうなんでしょうね？

[727: 匿名さん]

こんなとこで年収さらけ出して・・・
空しくならないのかね・・・

[728: 購入経験者さん]

>>722
その結論はヒドい。
わざと？？

[729: 大手企業サラリーマンさん]

年収１２００で定時帰り？
刺し殺したくなる書き込みだぜ。

[730: マンション投資家さん]

>>725
頭悪いなー。経済の仕組みが何もわかってない。

円の価値が下がる（日本の資産が安くなる）
ということはつまり、
対外的（対諸外国）には物が高くなる
ということはつまり、
それに対応するために円の流通を増やさなくてはならないから
給与の額がどんどん増えていく
（円の価値がさがるため給与が上がるんじゃなく額が増えるだけ）
それに対応して不動産物件の額も当然増える
（物件価格が上がるわけじゃない）

どうせ君らの頭じゃ理解できないだろうけど・・・

[731: 周辺住民さん]

このスレッド以外の、住民の声とか見てみればわかるじゃん。
庶民が背伸びして買うクラスのマンションは悲惨な状態だって。

うっすい壁で隣のテレビの音が聞こえたり、
コストカットのし過ぎでぶかぶかの床とか、
「子供は音がしないようにスリ足で歩くように躾けましょう」
なんていう悲しい自主規制を強いるような、
もう安心して生活する場としての、
最低の機能も果たしていないようなのがバンバン売られてる。

純粋に、住居としての価値が、値段につりあってない。
こういう状態は長くは維持できないでしょ。
かって後悔してる肉声が出始めたら崩れるのは早いよ。

[732: 匿名さん]

だから長期固定金利で不動産買いの結論に至るわけでしょ。

[733: 周辺住民さん]

・日本の経済的価値が下落すると
＝日本円が海外通貨に対して安くなる
＝日本の不動産が海外の不動産に対して安くなる

先月１ドルを１００円で買えたのに、
今月は１０００円でしか買えません。
給与は変わらないかむしろ減ってるのに・・・・
もう１ドルのグレープフルーツは贅沢品だなぁ。

・紙幣を増刷
＝日本の不動産の日本円での額面が上昇する
＝日本の給与の日本円での額面が上昇する
＝日本の物の値段の日本円での額面が上昇する

先月１００円だったリンゴが今月は１０００円でしか買えません。
先月買っておけばよかった？
でも給料も今月は１０倍になった。なら問題ありませんね。

[734: 購入経験者さん]

>>731
うん確かにね〜ホント見た目だけ。厚化粧で中身カラッポの国産車みたい。
一昨年買ったんだけど、想像以上にボロいよ。
一応大手デベの物件なのだが…まぁそれほど期待してなかったし、こんなものかって感じ。

[735: マンション投資家さん（730）]

まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。
例えば、円の価値が下がると１台１００万円で売れていた車が
１台２００万円で売れるようになる。
勘違いしてはならないのは、その車に２００万円の価値があるというわけじゃなく、
１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
結果として、国内での円の流通は膨大に増える。
（厳密には今は輸出大国ではないという議論はさておき）
それらが不動産物件の額を押し上げることになる。
車と同じ話で価格が上がったわけじゃないからね。

君らに理解できるかな？

これは別に俺の意見じゃなくて、もし日本を悲観的に見るならという話ね。
俺自身は当面についてはそこまで悲観してないから、
近い将来に円が見直された結果、インフレにはならずに、
ややデフレ傾向に戻ると見ている。
つまり、物件価格はこれから下がっていくに一票。
最悪のケースも想定してヘッジとして不動産も保有している。

[736: 匿名さん]

長期固定金利は、
インフレが思うように来なかったら銀行に貢ぐようなものだよね。
逆に長期固定の利率が簡単に逆ザヤになるようなら、
貸してる銀行はアウトなわけで、
その分見込んだ利率になっているだけのこと。

経済と金利の見通しについて、
あなたの予測のほうが、銀行の予測より優れている自信があるなら、
どうぞどんどん高利の固定金利で借りてください。

[737: マンション投資家さん（730）]

今後の経済動向の予測と物件価格の予想をして欲しい人は730まで。

[738: 匿名さん]

＞まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
＞円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
＞日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。

よくわからん。
経済勉強しなおした方がいい。

[739: 匿名さん]

物件価格が高くなりすぎると当然あまり売れなくなって人口増が鈍って行く。そうなると発展のスピードも落ちる。このペースだと、相対的に都心部でも東側が圧倒的に優位になって来ます。

ポイントは５〜７千万円、７０〜１００ｍ２。
東京駅から概ね半径５ｋｍ圏内。

[740: 匿名はん]

>１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
>（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
>それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
>結果として、国内での円の流通は膨大に増える。

頭大丈夫？
世界中で、円の現金取引をしているらしい。

円安が進んだらインフレ、円高ならデフレ
経済がそんな単純なら良いね。

全ての人が幸せなんてのは、市場規模が拡大している社会のみ。
それ以外の国では、所詮ババ抜き

[741: 匿名さん]

アメリカ産の牛肉も上がったね。
吉野家で２８０円だったのが今じゃ１００円アップ。

つい最近まで１ドル＝１００円じゃなかった。
円安がここまで進むと、やばいね。
食料がどんどん高くなる一方だな。

ちなみにマクドナルドのテリヤキバーガーの原材料は豚肉。

[742: 匿名さん]

どうして学者気取りでご高説（それもピント外れの）を語る人が多いのかな。
上から目線で
＞君らに理解できるかな？
なんて。
すぐに論破されてるし（笑）

[743: 大学教授さん]

1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。

その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。

所得の2極化も進むので、首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなり、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。

また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

[744: 大学教授さん]

新卒の採用が増え、平成１６〜１８年にかけて２２歳前後の大卒者の地方から東京都への流入が増えている。
これら流入者は所得水準が高い者は都心部のワンルームマンションに、所得水準が低い者は近郊（主に西側近郊のアパート地帯）の古く、家賃も安いアパートに住むと言う、所得レベルによる住み分けが始まっている。
この傾向は今後も続き、特に西側近郊の治安悪化を招く可能性が極めて高い。
今後注意して見て行くべきポイントであろう。

[745: 匿名さん]

①上がりもしなけりゃ下がりもしないなら２３区は高どまりに決ってる

まぁーそのぉ。上がる、下がるとかまびすしく議論が続いていますがね。
上がにも、決定的な論理がない。下がるにも国が滅ぶんじゃついていけませんな。

どうでしょう。
あがらない。さがらない。そうなれば
>>690のグラフのように１０年横ばいという話におちつきませんかね。

２３区が買えなくなった１９９１年。
下がってすこしは手がでるようになった１９９４年
そこから１０年、数パーセントの下落と言う「横ばい」が１０年続いたんですよ。
そうでしょ。

なぜでしょうかね。

需要はあったんですよ、みなさん。
過去値上がりで都心をあきらめていた人が買いたくて
徹夜でＭＲに列をなした。
当時５０平米以下の部屋のある物件は公庫対象物件でなくて先着順販売
だったんです。
当時売りにでた中野、目黒、牛込、恵比寿ガーデンプレースなど
坪単価は４００万前後で１５坪１ＬＤＫで６０００万程度。
それでもバブルの半値以下ということで人気があった。

とにかく、結構なマンションブームであったにもかかわらず、
なぜそこから先値上がりしなかったんでしょう。


その理由は、
物件の数が少なかったことと買える人の数が少なかったということなんだね。

もっと、多くの人が買える価格で、もっと多くの人が買える規模で売らないと
たくさん買って地価が反転するまでに至らない。
景気が悪かったから？そうなんですよ。今だっておんなじだ。
住宅なんて個人の給与が伸びて初めて売り上げも伸びる。

銀行は、住専の抱える不良債権とかなかなか処分させなくて、いつまでも
隠していた。そういうものを表沙汰にして早く売り払っていたら、今頃もっと
安い宅地供給が早くできていたかもしれないんですよ。
でも、みんな隠し続けた。地価が上向けば自動的に問題は解消すると思って
いたからだね。

結果は、みなさんご存知の通り。９０年代の住宅需要は、郊外から埋まっていって
郊外の安くて買いやすいものが先に売れるものだから、いつまでたっても
都心の高値物件は売れ残る構図だったんですよ。

②今はむかしの逆をやっている。都心が埋まって都心が上がって・・・

みなさん。
ところで郊外は１９９５年以降底値になっておかしくないはずなのに
その後も下がり続けた。売れたんですよけっこうな数が。
なのになぜ下がり続けたかお分かりですか。

郊外にはあれほど需要があって、駅前の
中古マンションから、北側斜面の低地の建売まで飛ぶように売れたじゃない
ですか。
人気があるなら、価格維持であたりまえなのに、買った２年先にはもっと
安くなっていた。なぜでしょう？

１９９７年、消費税が上がって、金利が下がって、都内で企業の土地放出が
続いたからですよ。デベは販売価格を下げないと売れない。
そうでしょう。

１９９６年上がると予測された金利が下がった。金利が下がれば、なにも
下手な郊外買わずとも都心の中古がマシだという話になる。
金利が上がって地価が底打ちを期待した企業は、これ以上待ってももっと
安くなるだけだといっせいに土地放出をはじめたんですよ。

２３区が安値になって郊外は価格維持したら逆転現象になっちゃう。
そこで、１９８７年を境に、２３区は下がり、郊外はそれを上回る形で
下がったんだね。

それじゃ逆に、２３区が高値横ばいになってさらに品不足になればどうなるか。
新規需要は、郊外にむかわないことには仕方が無いじゃないですか。
金利が下がったときには、みんな都心に向かっちゃったわけだけど
今度は金利あげたら公害に向かわざるをえないって話ですよ。

都心物件供給過多　金利低　⇒都心人気
物件僅少　高金利⇒郊外人気

まぁこれだけの話なんじゃないでしょうかね。

[746: 匿名さん]

×公害にむかう
○郊外にむかう

[747: 匿名さん]

企業の土地放出は、時価会計の影響が大きいでしょ。
かつて買ったときの値段だけバランスシートに載せときゃよかった時代は、
含み益も評価損も、実際売るまで隠しておけたから、
格好のバッファ機能を果たしていたわけだけど。

今は値上がりすればすぐ評価益になっちゃうし、
下落すると損失になっちゃうから、
必要以上に土地を抱えとくインセンティブないですからね。

もちろん値上がり信者の社長さんが、読みに賭けて、
土地いっぱい持つという選択肢はあるだろうけど、
それは本業とはかけ離れた話ですから。

[748: ビギナーさん]

二極化が進めば、安い土地と安い労働力が国内に増えますね。
そろそろ揺り戻しが始まっても、よさそう。

少子化対策のためにも、内需拡大は必要なことだし。

[749: 匿名さん]

人口を無理に増やそうとする必要ないでしょう。
養う国力がなくなったから、人が減るのは自律調整作用。
少ないパイを大勢で奪い合ってなんになる？

むしろ、賃金低下や人口減少が、
新たな局面を生み出しうるというのには賛成ですけどね。
台頭するインドや中国と賃金面でいずれ張り合えるようになるって・・・
微妙ですが。

本来は日本は、欧米が日本やアジア韓国南米諸国に強いたように、
金融テクニックを使って、
上手に搾取側に回る知恵をつけないとだめなんですけどね。

[750: 匿名さん]

もう地方のド田舎の土地はタダでもいらないという時代が
すぐそこにきている。

[751: 匿名さん]

＞＞７５０　　私ならどんな場所でも喜んでいただきますが、「ただでもいらない」をもう少し詳しく解説して下さい。

[752: 匿名さん]

限界＊＊には住みたくないな。
ゴミを出すにも金は取られるし、水道光熱費は都心よりも高いし、
その他の税金も都心に住んでるより高くなるしね。
田舎に住むメリットはどこにも無い

[753: 購入検討中さん]

いくら少子高齢化といっても、日本の総人口の８割が３大都市圏に集中するとしたら、まだ上値が残ってるんじゃない？

[754: ビギナーさん]

>>751
土地はタダでも税金はかかるんだよ。

[755: 匿名さん]

地価の上昇によって信用創造が機能し、ベースマネーがマネーサプライとして
動き出せば、地価も上がるし消費者物価も上がる。
ただし、地方と３大都市の較差は大きく広がるかもしれない。

価格を収益還元法で計算するにしても将来の転売価格をいくらで想定
するか、現在価値の割引率の設定如何でどんな数値も導き出せる。
希少性の高い都心の価値は、効用や収益性からでなく
差異化の心理要因が生み出す価値かもしれない。
一般からの卓越性の程度から、評価者が高値をつければいくらでも価格は
上昇する。
一種の表象として経済価値を超えた憧れの領域にあるのだろう。
ハイソサエティのコレクターズアイテムとして、都心の豪華マンションは
存在する。高校球児の甲子園、アーチストのカーネギーホール。ロックバンド
の武道館のように、南青山のタワーマンションに住んでみたい。

実用性としての住居は、実はそこまでの表象性を必要としていないかというと
実は、そうでもない。ブランド価値の裏側には、必ず品質や性能の高さというもの
がくっついていて、その傾向の差にあわせて多様な固定信者をつくるのが
一つの特徴でもある。

そこに帰属することで満足感を得たいという意味合いと、そこが便利で好きだから
という意識は同時に存在する。

都心居住は、便利さと同時に、差異化の表象でもある。
なぜか便利さというと「通勤」だけが強調されるが、実は食文化もファッションも
エンターテイメントもあらゆる生活文化の利便は、都心が群を抜いていて
丸の内や大手町、銀座、表参道、六本木などの都心再開発でますます
その傾向が強化されていく。
名古屋、大阪も概ねその傾向にある。

不動産較差社会というべき時代なのだろう。
ふたつの意味があって
保有不動産そのものに大きな較差が生じる
不動産を持つもの持たざるものの差が生じる
順位は以下の通り
①高位の不動産を持ち金融資産も持つもの
②金融資産だけ持つもの
③低位の不動産を持ち金融資産を持たざるもの
④ともに持たざるもの

[756: 匿名さん]

アメリカの不動産バブルは崩壊しそう。
そろそろ日本の不動産バブルも終わると思うけど。

[757: 匿名さん]

米国は次はオルトＡだね。まだまだ続く。

[758: 匿名さん]

上値追いのババ掴みが怖くて、マンション変えない
奴らがウジャウジャいるのを照明しているスレだね

今、７千万のマンションを買って（湾岸辺りに）
どこまで下がると怯えているの？５千万に下がったって
良いじゃない。

それが怖いなら、指くわえて黙って見てな。
たまにこのスレ見ると、見っとも無くて、可愛そうで、
ちっちゃい人間がウヨウヨいるのが気持ち悪い！

かわいそう....

[759: 匿名さん]

照明→証明
まちがい。

[760: 匿名さん]

（湾岸辺りに）→（たとえば湾岸辺りに）
訂正。

[761: 匿名さん]

>>758
字もまともに書けない
かわいそう

[762: 購入経験者さん]

確かに数年前までは、買った時点で２割安が当たり前だと思われていた。
そのころ買った人たちは、マンションは「耐久消費材」という割り切りがあった。ある意味、正しい方向に進んでいたと思う。
ところが今「資産」という死んだはずのパラメータが甦ってきて悩まされている。