23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[613: 匿名さん]

土地本位制の復活こそが日本経済の本筋だと考えるならば
郊外で「値上がりしそうな土地」を持ったデベロッパーに
値上がり期待で運転資金を追加融資する金融機関はいくら
でもいるだろう。
そのへんが、ヘッジファンドの資金調達と伝統的不動産屋の
資金調達の仕組みの違いだ。
売れなかったら売れるまで低利で金を貸してもらえるから
それで凌げる。
人件費はとっくのむかしに、山ほどできてしまったマンションの
管理部門の補強やプロパティマネジメントで請け負った賃貸
マンションの管理業務で人手不足なくらいだ。
宅建よりさきにマン管とらせてもいかんせん実務経験不足は
いなめない。
企業の名前だけでは管理組合の役員は管理会社のずさんな
仕事ぶりを許さない。
一度につくりすぎて苦労するのはこれからだ。
とにかく、管理会社のは一棟大規模マンションがあれば
年間２億円規模の売上げがある。１５％の利益で３０００万
利益総額は知れているが雇用吸収力は高い。
原価率はいくらでもひくくできる業界だからだ。
最初からお手盛りで作った管理委託費を素人の理事会総会に
承認させるだけだから、こんなボロイ商売はいまどき無い。

[614: 匿名さん]

×人件費はとっくのむかしに、
○人件費はとっくのむかしに、販売現場から人を減らして対応している。
　　会社全体ですでに人はシフトし終えたところだ。山ほどできた・・・

[615: 匿名さん]

体制側からみれば、ファンドだのリートだのは急場しのぎ一次しのぎ
潮目が逆転するために利用したカンフル剤にすぎない。
それが大きくなりすぎてもコントロールできないが、勝手に
経済の主役を気取られても既存の旧勢力にとってはじゃまなだけ。
地価があがりはじめたら、早々簡単に下がらないことは金融機関も
不動産会社も経験知として共通認識ができている。
郊外に地価上昇が波及するように動く。
もちろん地方の地価まで波及させるには、地方経済の活性化が
必要だが、都市再生で民間投資を仕込んだところが不発で終わる
のは困るわけでさまざまな手立てをつくして景気回復策を講じるはずだ。
ただし、不動産屋のあてｔづっぽうずっぽうでなく金融屋の目のほうが
確からしいから地方はかなり温度差がでよう。
長期的にみれば、国の経済として衰退に向かって個人が利益を
えられるはずがない。
そのことを考えて大局を掴むことがひつようなのだと思う。
自分の生き方のビジョンと国の経済の発展の望ましい方向の
ビジョンをあわせておくのが正しい生き方なのではないだろうか。

[616: 匿名さん]

マスメディアが作ったブームに簡単に踊らされるのは日本人のアホな習性の一つだが、それで取手や中央林間みたいな遠隔地や湾岸の倉庫街を買ったら将来ひどい不良資産をかかえることになるな。
まあ、俺は他人が何をしようがどうでもいい人間だし、ブームはまったく気にしないから、そんなのには絶対引っかからないが。

[617: 匿名さん]

>>608
どっちが先に株の話持ち出したんだか

[618: 匿名]

（仮称）池尻大橋再開発タワーマンション
（池尻駅徒歩1分、27階建、213戸、31.76〜108.22平米）が、
21年3月中旬完成予定で今秋販売されます。
それと、パークハウス代々木公園ラフィナート
（代々木公園駅徒歩2分、14階建、77戸、22.57〜57.40平米）が、
20年10月完成予定、今年10月販売されます。

個人的に投資ではなく住居で欲しいです。

超都心マンションだと思います。
価格上昇派と下落派のみなさん、ずばり価格を予想していただけませんか？

[619: 匿名さん]

限りない成長発展というのがそもそもの幻想。
それを望んでもできない外的環境がある。
望めばかなうというのは希望的観測以外のなにものでもない。

日本はこれから、今のポジションを、
積み上げた富を、いかに維持していくか、
いかに衰亡のペースを緩やかにして、力を温存して時間を稼ぐか、
１００年、２００年、そういうスパンで国家運営する必要がある。
覇権国だったトルコ、イギリス、スペイン、ポルトガル
永遠に発展し続ける国などないのは歴史が証明している。

またいつか世界の情勢が新たに変わり、
日本がまた主役になれる時代が来るかもしれないことを信じて、
持久戦を戦わない時代にめぐり合わせたのだということだろう。

[620: 匿名さん]

田舎の地価は全部０円だと思えばいい

[621: 匿名さん]

田舎が水と食料と電力を握ってる。
これからどういう状況になるかわからないんですから、
馬鹿にしないほうがいいですよ。

[622: 匿名さん]

為替が固定相場制なら国富を維持するという発想で
いいが、変動相場制でドル機軸の経済圏にあって
マネーがボーダレスに流動するなかでの獲得とした
富の維持とはいかなる行為を指すのかが重要だろう。

中国が元の対ドル価格を低くする姿勢を示す中で
円安を容認していくほうがゆるやかなインフレ誘導の
立場からは有利だという考え方もあるだろう。

とはいえ、経済が成長型から成熟型になったことは
否めない事実。
成熟とは衰退を内在する反面変化のスピードが遅くなる
という意味でもある。
成長する要因と衰退する要因が拮抗するがゆえに
表面的な変化はゆるやかになる。

成熟化にむけての時代の変化は１９８５年あたりから始まっており
ジャパンアズＮＯ１と評価された時期はたまたま
米国景気が落ち込み、日本が内需拡大策と赤字国債
の発行で公共投資の大判ぶるまいをして景気浮揚に
成功したかに見えたからだ。
たしかに製造業の生産性向上、品質管理は大成功を
収めた反面、円高が進行し高級輸入品が安くなる反面
トヨタなど輸出産業の多くは現地生産に切り替わって
いった。
日本の政府はクレジットカードで家電製品を買い捲る
新婚世帯のごとく公共投資と都市基盤整備に金を注ぎ
結果、消費税が導入され、金利を低く抑えたままで
オフィス建設、宅地開発リゾート開発、観光国家論などを
誘導した結果、地方の多くのテーマパークに無駄な投資が
つぎ込まれた。

これはＧＤＰの伸びが２％／年になったにもかかわらず
内需拡大騒ぎして発病し、１０年間寝込んだのだと思った
ほうがいいほどの大変な失態だったわけだ。

この時代、世代的に蓄財すべきだった今の４０代５０代が
実は、負の資産とまでいかないが、買って４割り減の郊外
住宅を抱えている。
時価評価はせいぜい３０００万以下が大半。しかしここ６年
足らずに地価底値で都心周辺を購入した３０代の多くは
すでに１５００万程度の含み益は得ている。
５０代の親たちの多くはすでにバブル期に資産を転売し
結局それが目減りしたような親ばかり
３０代の親たちは郊外でリタイヤして悠々自適の日々。

さて本気で考えなくちゃいけないのはこれからだろう。

[623: 匿名さん]

それで結局どうなるのさ？
超都心（都心3区）は高値横ばい、それ以外の20区は横ばいから下落。
下落するのは景気次第では早ければ今年の年末くらいから。
2015年には間違いなく都内でも世帯減だから遅くとも2010年前後には下落。
と予想するが。

[624: 匿名さん]

下落するといっても今の新価格以降の異常な高値が是正されるぐらい。
それ以上の下落は２３区内は考えられない。
もしそうやって２３区が下がりだしたら郊外はさらにいっそう下落する。
つまり埼玉や千葉は底なし沼的に下落していくことになるよ。
バブル時にそういう場所を買ったお父さんたちは一生不良資産を抱えて生きていくんだな。
ものすごくかわいそう。

[625: 匿名さん]

２３区が下がりだしたときにまっさきに下がるのは湾岸。
こんな埋立地の倉庫街がこんな価格を付けていることは異常事態。
だから湾岸を今買うのは非常に危険。将来含み損を抱える可能性が非常に高い。
もし湾岸の埋立地がどうしても買いたいなら３年くらい待つ方がいい。

[626: 匿名さん]

>>624
郊外はほとんど上がってないから下落しないよ。
一人だけ急上昇した東京の不動産のみ上昇した分、下落すると予想しているよ。

[627: 匿名さん]

３、４年前の豊洲の駅近物件も
買ったときはまだ下がるんじゃないかと不安で買った人が多かった。
坪１６０万程度。

同じ豊洲に坪２６０万タワマンの物件を買うのも勇者だな。
将来の暴落と、修繕積立金がものすごいことになる。
修繕積立金、管理費込みで月１０万でも、
１０年後には２０万位になってしまうのでは。

[628: 匿名さん]

湾岸相場を握るのは、新しい土地の放出時期でしょう。

現状は、地価を下げない為に国も都も売りを出さないけれど、
状況により変わるかもしれない。

たとえば
１）政権交代で政策変更
良好な住宅を国民に提供と称して、安い公営住宅を開発して
売り出し、貸せば　沿岸部の物件は引きずられて下がる。

２）国債や借金返済で売りに出す
都心に土地はないかもしれないが、沿岸部はこれからも埋め立てで
大規模な土地が生まれてくる。

ゴミで埋め立てたと湾岸の土地をイメージで嫌う人もいるが、
結局は値段との比較。
安ければ、便利さを買う人はいくらでもいる。

[629: 匿名さん]

あがったものはさがる・・・当たり前のこと。
郊外は上がってないから下がらない
都心特に湾岸はさがる。　問題はそれがいつかだ。

[630: 匿名さん]

含み損を抱えている持ち主に銀行がプレッシャーをかけて、物件を売らせるエリアがさがるんよ。バブル崩壊後の最後の清算が進んでいるのが、千葉、埼玉の郊外でしょう。もうあと１年もたてば、首都圏は全反転するよ。だがら外資が千葉まで買いだしてるわけ。

[631: 匿名さん]

湾岸といっても０２〜０５年くらいまでに販売していた港南、芝浦
勝どき、東雲あたりと現在販売している有明あたりでは様相が
違う。これから買う人たちは値下がりの憂き目に合う可能性も
あるが、既に購入済みの人たちは安泰でしょう。歴史的に見ても
品川や田町徒歩圏で８０平米が４０００万台で買えたなんて
これから先もあり得ない、と考えるのが普通。総量規制までやって
土地バブルを戻し、容積緩和の恩恵を受けた土地下落天国のつかのま
の一瞬だったと考えるのが妥当。バブル前の地価に戻し、それを
ベースにした上昇基調は当面変わらないでしょう。

[632: 匿名さん]

停滞期にはいっても新築発売価格はそれなりに維持するかもしれないが、
むしろ中古の方が先に崩れるのではないだろうか。
資産価値が念頭にある目端が利く人は、
値上がり打ち止めの兆候が出れば我先に逃げはじめる。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションなんて、
二度と再開発の余地が無いんだから、
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていく。
ブームが終われば下がるのがあたりまえ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
残債割れになれば、
否応無く築２０年３０年の建物に、
高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。

[633: 新生匿名どん]

まぁ、そのぉ。みなさん。バブルだ、地価高騰だの言ってますがね。
一体どうして、地価が下落して、どうして上がるかお分かりですか？
マネーサプライですよ。
銀行が融資しなくちゃみなさん銭を満額貯めなきゃ買えなくなっちゃう。
新婚さんがマンション買おうってお金貯めて、いざ貯まった段には
もう60歳っていうんじゃしょうがない。
銀行がお金を貸して先にかわせてくれる。買った家に住んで
ローンを返していくから、ジジイババアになるまえにきれいな家に住める。
そでしょ。
ですから、みなさんが借り安いように銀行によく話をして、安い金利で
たくさんかしてやりなさいと言ってきた。
インフレで公定歩合を上げないといけないところを、公庫金利を安くおさえて
住宅を買う金を貸し出すようにしてきたんです。
銀行は、貸したもの担保価値が目減りするようではおおきく貸すわけには
いかない。そこで、物価上昇分、賃金上昇分にあわせて地価もあがっていく
ような政策を考えた。
それが、みなさんもご存知の「列島改造論」なわけです。
いくら銀行がじゃぶじゃぶお金かしだしてもですよ。
いいですか、おっかさん。
魅力の無い家がたくさんできても、みなさん買わないわけですよ。
道路も、橋も、鉄道もできてどこにでもいける場所だから家も便利になる
そうじゃありませんか。


まぁ、そのぉ。みなさん。一度上がったものはいつか下がるだの
言ってますがね。
一体どうして、地価が下落するかお分かりですか？
景気の流れですよ。
欲しくても買えないというのは、ちょっと不景気とは違う。
買える人がいて買ってしまうから。そでしょ。
おっかさんが買いたいと思って買えない家は、高いから買えない。
そりゃおっかさんの持ち金が増えたら買えるという話だ。
買えないといつのまにか安くなるというのは
閉店間際の八百屋、魚屋しかないんですよ。

今の住宅は数だけは足りているから、狭い家に6人家族が
ひしめき合って住んでいて、息子がおじいちゃんを踏んづけて
お爺ちゃんが死んじゃったなんて話は昔はあったが今はない。
そでしょ。今べつにみなさん住宅なくて困っているわけでないし
住むなら都会がいいみたいな気持ちがあっても
安く買えるなら買ってやっていいぞ。くらいな思いでしょ。
そうなると、もう一度地価が下落しないことには始まらない。
高い土地のまま仕入れて安く作ったらまた姉歯みたいになっちゃう。
そうじゃねいですかね、みなさん。

土地持ち企業や公共土地がお金に困って安く土地を売る。
そういう事態になってはじめて、安いマンションが売られる。
それだっておっかさん。簡単じゃないんですよ。
国土交通省がいやがるところを、景気のためだ容積率を
ふやせ、許認可を簡略化しろ、廊下の面積など容積率の
計算からはずせ・・・そうやって苦労してマンション単価を
安くできるようにしてきたんだ。

なんのためだと思います？もう一度不動産を買ってもらって
地価が正常に戻るためなんですよ。
地価がどんどん下落すると、持っている人の含みも減る。
最初の話ではないけど、だったら爺さんばあさんになってから
買えばよかったのにという話になっちゃう。
そうしないためには、ちゃんと買っていただいた土地は上げていく
そうしないと誰も土地買わずに、個人消費もなにも伸びない。
そういう話なんだけどわかりますかね。おっかさん。

銀行が融資しなくちゃみなさん銭を満額貯めなきゃ買えなくなっちゃう。
新婚さんがマンション買おうってお金貯めて、いざ貯まった段には
もう60歳っていうんじゃしょうがない。
銀行がお金を貸して先にかわせてくれる。買った家に住んで
ローンを返していくから、ジジイババアになるまえにきれいな家に住める。
そでしょ。
ですから、みなさんが借り安いように銀行によく話をして、安い金利で
たくさんかしてやりなさいと言ってきた。
インフレで公定歩合を上げないといけないところを、公庫金利を安くおさえて
住宅を買う金を貸し出すようにしてきたんです。
銀行は、貸したもの担保価値が目減りするようではおおきく貸すわけには
いかない。そこで、物価上昇分、賃金上昇分にあわせて地価もあがっていく
ような政策を考えた。
それが、みなさんもご存知の「列島改造論」なわけです。
いくら銀行がじゃぶじゃぶお金かしだしてもですよ。
いいですか、おっかさん。
魅力の無い家がたくさんできても、みなさん買わないわけですよ。
道路も、橋も、鉄道もできてどこにでもいける場所だから家も便利になる
そうじゃありませんか。

[634: 新生匿名どん]

ひさしぶりに喋ったたら同じこと二度いっちゃいましたがね。
つまりは、銀行が金持ちにいくらでも安い金利で金を貸すうちは
土地は高いままだということですよ。
困らない限り売りにでない。
一人や二人困ったところで、困らない人が出てきて買えば価格は
維持できるんです。

それからみなさん。あまり気が付いてないでしょうが、税制というのも
結構大事なんです。
いま、投機で不動産が急騰しないのは税制の歯止めが利いているから
なんですよ。
昔なら、買換え特例でいらでも値上がり益をテコに物件を買換えて
大きくしていけた。
いまはそれができないですよね。自分の家でも3年置きだ。つまりは
自分で住むならマンション転がししてもいいですが3年くらいの間を置いて
ゆっくりやってね・・・って話です。
あと、法人だってけっこう甘い税制なんですよ。ご存知ですか？おっかさん。
会社であれば不動産売って短期で重課税っていいますが赤字なら譲渡益の
１０％にしか課税されない。土地売って赤字埋めるなら税金は余計にとらない
という話だけど、その赤字が問題だ。
きれいな姉ちゃんあつめてパーティーやって赤字なのか自家用ジェットの
油代や減価償却費で赤字ななのかは問わないわけだ。
だから法人のマンションころがしはいくらでもできるんです。

わけのわからん利益のでた知り合いの会社同士で買ったり売ったり
していればいいわけですよ。
とにかく、都心のマンションなんて税制ひとつうごかせば一辺に動きは
とまる。でも止めない理由は、郊外をちゃんと売れるようにするという
不動産会社の要請があるからなんですよ。

[635: 匿名さん]

なるほど。ということは東急の土気あすみが丘あたりが、人気になるまでは、大丈夫だということですね。でも、美しが丘西まで、今回の上昇ウェーブが到達しているので、そう時間はかからないかもしれないですね。確かに２年前までは、美しが丘でも100坪の家のガレージに10年落ちのベンツがとまってて、いかにも不良債権って感じの物件がよく見受けられたけど、最近、とんとみなくなったからね。時代は刻々と進んでいるわけですね。

[636: 匿名さん]

６３２
これからの値上がりに付いて来れない庶民層の選択は２つ。
都内の賃貸で我慢し、下がるのを待つか郊外に下り買うか。
家族構成やら収入やらでチョイスはまちまちだろうけど、
都心を選択したい人は前者しかない。なんせ庶民に手が届く
ような憧れの都心タワーＭＳは供給されないんだから・・・。
１０年後、それらの層がやっと手の届く（といっても今の
新築と同程度？）の値段の中古物件をようやく買うんだよ。
今のタワーは造りもしっかりしているし、１０年程度で
がたが来る様なつくりではない。
むしろ１０年後にやっと買えた層がそのまた１０年後の
大規模修繕に遭遇するほうが厳しい。
今の勝ち組は、常に余裕を持って人生設計ができる。
売って老人ホームにはいるもよし。住み続けるもよし。
買えない人は、老後の心配もしながら賃貸で家賃の値上がり
地獄を味わうか、１０年まって購入するか。
その選択でしょう。
アドバンテージは大きいよ。

[637: 新生匿名どん]

まぁそのぉ
みなさん、都心がいいだの、タワーがいいだの言ってますがね。
木造アパート、鉄骨アパートから新婚世帯はじめた頃と違って
今は、ずいぶん賃貸の質もあがってきているようじゃないですか。
狭い、古い、汚いだの言っても一応鉄筋のマンションか公団みたいな
ところに結構な家賃払って住んでいたりしませんかね。

そのまま、住んでおられたらいいんじゃないですかね。
おとっつあんが、田舎の土地売って1000万用意してくれたっていっても
田舎じゃ運用のしかたがないだろうから、預かって運用してあげたら
いい。使っちゃったらだめなんで、これから上がっていきそうなものを
探して買ったらいい。

皆さん方、わからないかもしれないが、５０歳60歳になるとやれ親の遺産
だとか退職金だとかそこそこのまとまった金が入るんだ。
奥さんなら旦那が交通事故かなんかで＊＊ば死亡退職金に生命保険も
ついてくる。
その全部おぽんぽんに入れてしまうんでなくて、その時期に安値になっているもの
を見つけて投資したらいいんですよ。
おっかさん。今1５00万あったら、トヨタか東芝の株でも買おうって思うでしょ。
思わない？思ったほうがいいですよ。悪いことはいわない。
いま、豊洲のタワーに1５00万頭金つぎ込んで４５00万の高額ローン組ませて
子供に毎月173000円のローン払わすくらいならそっちのほうがいいよ。
住宅ローンは金生まないけど、株は配当もあるし。

若い子に贅沢させすぎなんじゃないの、おっかさん。
４０くらいまでは、身分早々の暮らしさせて、1500万預けて運用させてみたほうが
よっぽど本人のためになると思うがどうかね。

[638: 新生匿名どん]

×身分早々の暮らしさせて
○身分相応の暮らしさせて　スマソ

[639: 匿名さん]

実際のとこマンション購入といったって、
がっつりローン組んで買ってりゃ借家と一緒。
大家に払うか銀行に払うかの違いくらいのものでしかない。

[640: 匿名さん]

>>639
いややっぱり違うよ。こればかりは住んでみなければわからない

[641: 新生匿名どん]

まぁ、その。格差社会だの、二極化だのみなさんいろいろ言ってますがね。
グローバリゼーションが進むと先進国と新興国の所得格差が縮まって
一方で国内の所得格差が広がることにもなる。
だってそうでしょ。中国から毒の入った食品やら質のいい衣料・家電やら
入ってくるおかげで中国経済は豊かになり、わが国も米国も安価な商品を
消費できる。
一方で、国内の消費者物価が抑えられれば、賃金をあげずとも企業は人を
雇える訳でしょ。
インフレ懸念がない結果、金融政策は緩和される。つまり安い金利で土地や
家が買える状況が続いているわけですよ、おっかさん。
銀行は、国際や米国債など安全なものに投資し国債買う人が増えたらおのずと
利回り低下して、債権などより株式や不動産のほうが、いいじゃないかって
話になるんだね。

不動産の値段があがれば、担保価値もあがるから銀行はより多くの金を
貸し出す。この結果、世界的に過剰流動性、つまりベースマネー以上に
信用創造でマネーの総量が増えているというになる。
日本はまだそこまで戻りきってないと見られているんだね。逆に日本は
日銀が、デフレ時代にベースマネーの量を増やしすぎたけど、企業の
信用がなくて貸出しが滞った。
そりゃそうだ、銀行自体不良債権処理しない限り、不動産担保融資など
およびもつかないですもんね。

ところ、みなさん。やっと地価が反転．昨日も税務署が勝手に決める相続路線価
まで宣伝材料に使って、資産デフレ脱却ってキャンペーンやってました。
ＴＶご覧なった方いますか。どうでしょう。
これで地価はあがりはじめた、もう大丈夫だ、日本は景気回復だ。
そう思った人はいません。
そうじゃなくて、「どうせまた下がるんだろう。今買ったら馬鹿をみるぞ。」
これがみなさんの本音じゃないでしょうか。

でも、実際はそうじゃない。銀行が買える人に金を貸して、買える人は
買って、貸して収益を上げる。
収益あがんなくても減価償却費でキャッシュフローさえ健全なら
将来の売却を期待して持っているだけでいいかもしれない。

おっかさん。不動産買うってのは実は、貧乏人には出来ない芸当なんですよ
わかりますか。
５００だ１０００だのまとまった金がないと、銀行は資金を貸さない。
その人がまともに収入を得ているかも見るわけで、物件の値上がり可能性
だけで自己資金ゼロで金貸してくれないわけ。
こうなると、金のない庶民は、上がろうが下がろうが関係ないって話。
高くなったらせっかく貯めた頭金が不足するし、
地価がゆっくり上がっていけば、当然金利が上がっていくじゃないですか。

おっかさん。息子が小机なんか住めるか。鎌ヶ谷なんか嫌だとか
言っているうちに、気が付けば金利も、価格も上がっていくかもしれない
わけですよ。
そんなに急にはすすみません。不動産デベロッパーだって焦って売ったら
損だと思ってます。金利が安いから時間がネックになる話はない。
彼らの借金の利子の成長より買い手の奥様の腹の中の子の成長と
どっちが早いんでしょうかね。
いいですか、おっかさん。そういう話です。

いやおう無しに格差社会は進んでいく。
あきらめちゃいけないんで、自分で流れを読んで進んでいかないといけない。
天は自ら助くる者を助く　っていうんですよね、そでしょ。
人の話ばかり信じていたらダメなんじゃないでしょうか。
自分で考えないとあぶない。
信じるものは足元すくわれる・・・これがこれからの世の中ですよ、おっかさん。

[642: 新生匿名どん]

>632さん

停滞期にはいると新築発売件数は思いがけず少なくなる。
価格が高かろうが安かろうがなにしろ数が少ないから意味がない。
むしろ中古の方が先に注目をあつめる。
資産価値が念頭にある目鼻の利く人は、値上がり打ち止めの兆候が
出てもそこで売り逃げることはしない。
もともと投機目的で買ったわけではないし、自宅は別に持っていても
いまさら登戸だの百合丘だのに住んで便利なわけでもない。
娘に住まわせるなりそれなりの使い道はある。
これからは長期スタンスで投資を考えていく時代だ。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションだからこそ
土地に対して価格が安い。、
35年先には相応に古びてくるだろうからこそ新築を買った。
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていくのは
築20年以降。おそらくは2025年頃だ。

ブームが終われば下がるたまごっちやドラクエなどとは訳が違う。
生活必需品でかつ経済の基盤だ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
ということにならないように、管理会社をのさばらせないように、一年目
から理事会に参画して、いい加減な経理やずさんな業務をつるし上げて
きた。あいつらは甘やかすとつけあがる。
ただ、むこうも良い人材が払底しているだけで、一旦人を入替えたら
目に見えてよくなるのは、人次第のビジネスゆえだろう。
ローンは、10年も経てば残債はすくなくなるしもともとカツカツで組むほど
高い物件を買っていない。

さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と思っていたら、賃料はうなぎのぼり。
たしかにローン支払い終えたら、ここを貸して最新の賃貸に
住んでみてもいいなぁと思う。

＞と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
逃げるのは20年で十分。10年目の長期修繕などたいして金がかかるもんではない。
うしろ専有部の設備更改が一つの売り時の目安。

＞一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
それはありえない。年齢層、ローンの残債額がまちまち。それとその時期の
相場で住み替え先が安いかどうかにもよるだろう。
いったいどこに住み替えさせるつもりなのか。

＞残債割れになれば、
すでに３０％価格上昇しているものが、原価の7割に
なるには
否応無く築２０年３０年の建物に、46％の価格下落が必要という話だ。
坪単価300万が190万になるのに何年かかるのやら。
アパローンに借り替えて人に貸すのも手だね。

＞高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。
だから、維持費を上げない知恵が要るという話だよ。
マンションを買う以上物件を見る目と管理費のコストを査定できる専門的
知見は必須なんだけどね。そういうのは幾つも住み替えてきた人間には
感がはたらくけど、若年層には単なる不安材料でしかないのだろう。

[643: ご購入は計画的に]

首都圏のマンション価格、バブル期以来の伸び示す・
民間調査　不動産情報の東京カンテイ（東京・品川、松村優一郎社長）は31日、首都圏のマンション価格調査の結果を発表した。今年の3.3平方メートルあたり単価を2000年と比較すると5割以上上昇した地域が13カ所あり、バブル期以来の伸び率を示した。
1—6月に分譲された新築マンション約2万2000戸を調査対象にした。京王線の富士見ケ丘駅周辺の3.3平方メートル単価は332万8000円と2.2倍以上拡大しているほか、7割以上上昇した地域も3カ所あった。
[8月1日/日経産業新聞]

[644: 匿名さん]

あがったらさがる　　これだけは真理

[645: 匿名さん]

デフレが染み付いた世代の言葉だね。もはやデフレは脱したのに。
長期的なインフレ基調。むかし国鉄の初乗りは３０円だったけど
二度とそういう値段には戻らないでしょ。多少物価が下がっても
バブル崩壊後のようにどーんと地価が下がるということにはならない
のに、感覚的に理解できないんだろうね。

[646: 匿名さん]

あがるものはさがる
さがるものはあがる
素人の思いつきは織り込み済み

[647: 物件比較中さん]

645

あなたが、高度経済成長が染み付いた世代の言葉にしか見えません。
もはや、高度成長と、労働人口増加時代は脱したのに。
長期的な資産デフレ基調。むかし、こどもがどんどん増えて、学校が増設増設だったけど、そういうことには二度とならない。
多少短いサイクルで、物件の上がり下がりはあるけれど、どーーんと上がることはない。
大切なのは、何が本当の「基調」で、何が、短い景気サイクルの「あや」かを見極めることなのに、理性的に理解できなくて、感覚だけで話してんだろうね。

基調は長期縮小。老齢化、国の財政悪化、社会保障不安、人口減少、世界（特にアジア内での）地位の大幅低下、、、日本の不動産への需要、需要層の購買力、購買意欲は長期にわたって下がり続けざるを得ません。

いまは、金利が上がりっパナで、銀行の不良債権処理がひと段落、企業の資産流動化もひと段落、ファンドによる物件ソーシング需要あり、かつ団塊ジュニアが住宅購買年齢にさしかかった、という短期の上げ潮で、一旦不動産価格も上向いたけれども、これはあくまで短期サイクル。基調がながーいダウンターンの中で、このあやを取り続けるのは至難。基本、買い持ちは損をせざるを得ません。

[648: 匿名さん]

みなさんせっかく稼いだ1500万なり2000万なりの現金の持つパワーを粗末にしすぎ。
先進国にとって、
投資・金融こそが、外国から富を収奪する唯一の手段であって、
マネーはその最強の武器なのに。

それをちんけなローカルマンションの頭金にして固定化するなんて、
奴隷船に自らを足かせで繋ぐようなもの。
持ち家政策自体が、
庶民階層の従順化政策だって書いてた人がいるけどほんとだね。

あらゆる束縛から逃れて、世界中にマネーが躍動する世の中なのに、
田舎の漁港に定置網を張っていたって、
群れが到達する前に脇から掠め取られるだけ。
買ったまま放りっぱなしの長期投資など、戦略でも戦術でもなく
ただの手抜き。そういうところに資本は集まりません。

[649: 441]

7月の中古マンション成約、もう一段上がってきてますな。

[650: 匿名さん]

なんか長々書いているけれど、高値論者の人は要約すると、
二年前位までに都心を買えなかった人はざまあみろってこと？

[651: 匿名さん]

危機感を覚えてくださいね。
本当に中国が凄い勢いでものを買ってるから
原材料はどんどん高くなっている。

もう庶民は郊外以外絶対に買えない。

以上

[652: 匿名さん]

土地は永久にそこにあるけど、
建物は寿命があります。

資材の仕入れは高騰。

たとえ土地が同じ値段でも、
安く住むところを手に入れるのは、
購入組も賃貸組も難しくなっていくのでは？

かりに安い賃貸に住んだところで、
悪い条件をのむか、
引越貧乏になるかのどちらかでしょう。

[653: 匿名さん]

それで、おすすめは郊外ということでしょうか？
なんえそんなことすすめるの？

[654: 匿名さん]

買えるところを買えばいいんじゃない？

郊外でも都心でも。

それが棲み分け。

[655: 匿名さん]

とにもかくにも今後の景気次第だよ。
景気が持続すればマンション価格も維持。
景気が悪化すればマンション価格は下落。
単純にそれだけ。

[656: 匿名さん]

世界中を見渡して、土地の値段が数年のスパンで下がっている都市ってあるのでしょうか？

[657: 突込万歳]

この低金利インフレ時代、多少のリスクはあっても金借りて
都心の便利で広くてそれなりに高級感もある分譲物件に住める奴の
勝ち。
リスクは避けて賃貸にすべきとの意見があるが、実際のところ限られた
年収で賃貸できる物件は狭くて安っぽいチンケな物件。
日本の没落を恐れて、そんなニワトリ小屋に○十年も住むことこそ
人生のロス
だいたい君らは値下がり値下がりって、自分が住むんだから２０年ぐらいで償却してゼロ円になっても別に構わないんじゃないの？ぐらいの余裕をもてないのかよっ！て感じ。男だろ

もう遅いけどな

[658: 入居済み住民さん]

久しぶりにこの掲示板を読みました。
しかしこの掲示板、これから買おうという人とは
思えない書き込みが多いね。
売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・
はっきりいって最近分譲に興味を持ち始めたなど、
これから買おうという、フツーのサラリーマンには
値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
インフレ論者も多いけど、食料自給率の低い日本は
インフレ＝国内物価上昇＝家計圧迫＝国民の不満増大
ということにになるのでは？
給与を引き上げる余裕のある企業はごく少数でしょうし。

私は、生まれも育ちも都心３区ですが、
正直言えば地元の住まいが投機の対象になりはじめると
土地に愛着を持つ人が姿を消していきます。
バブル時代にそういう流れを見てきた私は、
都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

[659: 匿名さん]

>>650
「市場」を語るスレで「私情」を語ってどうするんですか。

自分はどうあれ、世の中はこうだ。
それを書くだけでいいんですよ。

過去買っていようが、買っていまいが
これから起こる事態はこうだ
という見通しを背景ととともに語られたらいいんじゃないでしょうか。
そうでしょ。

みなさん、何が知りたいか。
このまま、都心は坪単価７００あたりでどうなるのか。

都心周辺は４００あたりでどうなるか。
湾岸は３００から先へ
動くのか、城東が２２０までいってどうなるか
そういう話なんでしょ？

みなさん、
下落だ、上昇だ、天井だとか言ってますがね。
いったいどうやってマンション価格が決るかご存知ですか？

マンションは、土地がなきゃできませーん。
土地は誰が売るんですか。
土地はだれが仕入れてくるんですか。

土地を手放す人が増えたら下がるんですよ。

みなさん。「失われた１０年」「就職氷河期」とかいいますがね
企業が、社宅やグラウンドや配送センタ、工場、倉庫の土地を
売って人と資産のリストラをやったんです。その時期に。

だから、工場・倉庫・街中の配送センタ・テニスコート・グラウンド
みーんな売られちゃった。

安値で買ったんだけど、それっでもまだ、世の中不景気で買い手
がいません
ってんで、容積を水増でもしして斜線制限緩和して
普通の倍誓い規模で詰め込んだらやっと売れそうな値段になったんだ。
わかってますか、そのへんの事情。
廊下なんかいくらつくっても面積から除外・・・ひでぇ法律作っちゃったんだ。

でもって、土地が高くなっても、容積緩々斜線制限ゆるゆるのままだから
狭い土地に日当たり最低の都心コンパクトマンションがいっぱいできた。
昔は制限があって建たない場所もどんどん立ててしまったんだね。


もちろんまともなものもある。
東京サウスパークタワー。そんなでも坪単価３３０万以上だった。
汐留のツインパークスこれなんかも開発負担金が多くて４００万
近かったかな。

マンションは、市場が価格をきめているみたいに思っちゃいけない。
都心周辺でも安値の土地を随意契約で仕入れたデベロッパーが強い。
公共用地などを高値入札したところが苦戦する。

先を占うに、廉価な土地が大規模に供給される動きは無い。
城東地区で靴屋の工場がつぶれたり、エレベータの工場がつぶれたり
する気配もない。

上がることはあっても、下がる要素はないという見方で正しいんじゃ
ないですかね。
土地は、みんないままともに使っているものばかりだから売れと
いわれても、金を積んでも売らないでしょ。あんたかわりの土地見つけて
きなさいよという感じ。

個別に目をつければ、芝浦の先のアパレル系倉庫とかまだまだ多少は
あるけど、こっちから買いにいくより潰れるのを待ったほうがいい。
オンワードとか大手さんだから儲かっている企業だし、カネボウみたいに
左前になってもビルはのこってたりしますよ。

ですからね、みなさん
下げたかったら安い土地がどこにあるか。それを見つけてくる
それしかない。なぜ安いかなんてこだわっちゃダメ。
いいんだよやすければ都心周辺なんだから。

[660: 匿名さん]

＞売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・

そうでしょうか。売り手市場になっているというだけでしょう。

「おじさん。はまちある？」
「売り切れだよ」
「鯵は？」
「あるけど高いよ、大分からきたやつうまいよ」
「高いよそれ。ふつうのないの」
「うれちゃったんだよ。奥さんもう少し早くきてくれたらいいのが
　あったんだけどねぇ」

＞フツーのサラリーマンには値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
そりゃ当然だけど
あまりにデフレ時代を謳歌した人間の発想。
１００円ショップでマンション買うわけではない。イトーヨーカドーがマンション
分譲するわけでもない。
値上がりしないと、土地を基点にした「信用想像」つまり金を貸したことで
さらに金回りがよくなる経済活性化のことです・・・が起きない。

本末転倒なのは家が安いから買ってやろう。買えたから給与はこのままで
のんびり行こう。
これじゃダメで、家が買えない。もう少し所得を増やして豊かな暮らしを得たい
こっちの発想が健全ではないですか。

そういう展開にならないと、花見の場所取りみたいに早いものだけが得を
するという話になる。
得した人を引き摺り下ろすというのが共産主義。遅れたきたひとが新たな
チャンスを目指すのが市場原理主義

＞インフレ論者も多いけど、・・・都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

それも一面正しいけど、文句いうだけでなくどうすればいいか考えましょうね。
倫理で経済が動くわけではない。

[661: 匿名さん]

２００２年あたりは、市場をもりたてて猫も杓子もマンション買って頂戴ブームをつくったわけだ。
そこでインターネットの「消費者支援サイト」まで動員されて「不動産、みんなで買えば怖くない」
とやってきたから、もう社会的に都心の地価が反転したから「おまえらご苦労さん」という状況
になっている。
サイトの首謀者は、大手ネット広告会社にサイトの権利売って店じまいすべき時期なのに
まだやっているから「消費者主権がまだ続くかのような錯覚に陥る」よくないな。

[662: 匿名さん]

じっさい
＞こう考えると住み替えに最も肝要なものは、年収を上げることなのではないだろうか。
いい物件を選び、自分に合ったローンを選択し、賢い返済をしながら、年収も上げる。
時に負債額の大きさに躊躇うこともあるかもしれないが、常に上昇志向を持つことが豊かでゆとりのある生活に欠かせないことを強く意識してはいかがだろうか。

ここまで書いちゃうわけで、私もそれには異論がないが。