23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[593: 買いたいけど買えない人]

いやいや、いくらイメージ戦略で騙そうと思っても、世の中のお父さん達は、命を削り取られるような、毎日毎日の通勤地獄のつらさを忘れないでしょう。

[594: 匿名さん]

戦後ここまで持ち家施策を進めてきた。家という財は
大抵の高齢者にいきわたったはずだ。
世の中、二人家族が多くなれば、祖父母が死に
家が余れば孫の代には普通に賃貸暮らししていれば
どちらかの祖父母の持ち家を相続できる公算が高いと
いうことになる。
実家に祖父母の代からの相続資産があるのなら孫が
自分の老後にそなえ家を買う必要は何もない。
持ち家政策とは、ねずみ講の年金政策と対になった
政策で、自分の住いは自分で確保しないと老後
家無し老人が巷に溢れることを心配した為政者の
浅知恵が生み出したものだ。

人が増えないなら先祖の家のひとつがかならず自分にも
まわってくると考えるのが正しい。

[595: 元祖匿名はん]

>>505、>>540

505の方の株価400円ダウン予想は一日遅れで的中。ド短期の話とはいえお見事でした。赤城の山も今宵限りじゃぁ。

さて、米国じゃREITもデフォルトかな。サブプライム関連ですけど。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070801AT2M0100H01082007.html

[596: 匿名さん]

住宅産業に力点をおく米国型の需要創造の経済政策が
終焉を迎えて、サービス消費型の経済振興をはからねば
ならない時代になったということでしょう。
生産しなくても人が作ったもののお守りをしていれば
十分食っていける時代になった。

ここで米国景気が低迷、スタグフレーション到来などと
早とちりする輩は少ないでしょう。
この先くるのは、予定通りのインフレ懸念からの長期金利の
高騰。それだけですよ。
株もやっと仕込み時になってきた。

[597: 匿名さん]

５９４さんはちょっと極論だな。
その論法だと
①　相続税が無いこと。
②　人の移動が無いこと。

最低でもこれが条件。
厳しい共産的な思想ならあてはまるかも。

[598: 匿名さん]

相続税は免税点が５０００万円ですが、住宅資産の場合評価は
さらに下がります。
知人の税理士で東京在住の大半が相続税を扱った経験がありません。
実際の相続の４％しか相続税の納税はない。
例えば評価１億の自宅を相続しても相続税評価は半分以下になり
それを相続し売って自宅を買い換えた場合も課税の繰り延べで
税金はかかりませんね。

人の移動は首都圏に４０００万人以上が集中していて
今後人口が増えないなら実質とまっているのと同じでしょう？

[599: 匿名さん]

＞実際の相続の４％しか相続税の納税はない。

実際に１００件の相続のうち相続税を納めなくちゃいけないほどの
大富豪の相続は４軒程度という意味です。
それほど、居住用資産や貸家たてつけ地の相続税の課税標準は
低い。
地価高騰であわてて「相続路線価」を見直してしっかり税収を
のばそうと頑張っているのかもしれませんが
課税制度と地価下落によるゆがみは相続による貧富の差を生みざす
温床にもなっているという指摘がいずれ出てくるかもしれません。

[600: 元祖匿名はん]

まあ、おっしゃるとおり悪材料出尽くしで底打った方がいいでしょうね。

都内のマンション価格は早くハッキリ天井打った方がいいでしょうが。

[601: 匿名さん]

税理士の相続税申告の着手金は100万というし・・・あんまりある仕事じゃないらしいよ。

[602: 匿名さん]

いや、４％は税務署の統計数値らしい

[603: 匿名さん]

２０１◆年
「ねぇ、ねぇ。週刊住◆情報マン◆ョンズついに廃刊なの？」

「らしいね。タウンズは電話帳並の厚さになったのにね」

「都心に住む・・ってまだ出てるよ。定価１０００円だってさ」

「広告が少ないから、完全に読み物になったよね。
　これも都心の築浅中古の仲介が中心」

「田◆康夫の連載、『なんとなくクラシテル』って面白いわよ
　ところでお世話になったマンコミってまだあるの？」

「しっ！大きな声で言っちゃだめだよ。地方じゃ貴重な情報源なんだから
　中古仲介の人が一生懸命書き込んで物件の注目集めるのに
　使っているよ。」

「住い◆ーフ◆ンは？」

「こっちもいまや中古専門だ。賃貸も扱うようになったね。教◆てｇｏｏ
の不動産スレのコピペみたいな書き込みも多い」

２０２◆年

「ねぇ、おじいちゃん。マンションって新築で買った人もいるの？」

「昔はね。大抵新築だったんだね。」

「へぇー。無駄だねぇ。中古でリフォームして住むほうが選べて
　いいのにね。」

「昔は抽選であたらないと買えなかったんだよ。」

「知ってる。歴史の教科書に出ていた。コーダンブンジョーとか
　いうやつでしょ。当たったらないて喜ぶ夫婦の映像みたことある」

「そんな古いもんじゃないよ。」

「新築はどこがいいの？」

「設備があたらしく、コンシェルジュのお姉さんがついていたり」

「人間もついてくるの？それってロボット？」

「売ってないよ。サービス。ホテルライクっていうんだよ。」

「だったらホテルに泊まればいいのにね。」

「昔は流行ったんだよ。若い人ウケがよかったんだ。」

「昔の人って飽きるって子と考えてないからエライわね。我慢強いのね」

「今はマンションっていえば賃貸の方が圧倒的に多いからね」

「そうよ。私たちもいつか、都心新築賃貸に住もうねって
　いつもお友達と話し合ってるわよ。」

「だいたいマンションがここまで流行りすたりのあるものだなんて
　昔は想像もつかなかったね」

「今流行っているのは中近東風エスニックよ。
　一昨年あたりまでがチャイニーズアールヌーボー。
　マリコの家なんてすごいわ
　お母さんの趣味で選んだ賃貸が
　ロココ、マリーアントワネット仕様なんだって」

「一部はホログラムなんだろ？」

「それとＦＲＰの成形ね。ディズニーランドみたいなものよ」

２０３◆年
「ワシのマンションに孫が同居するのはうれしい限りだが、頼むから
　インカ・アステカ調だとか変な内装はせんでくれんかな。
　・・・・一応思い出の住いなんだ」

「わかっているわよ。今はスケルトンのまま９０年代ロフト風というのが
　はやりだから、そうするんだそうよ。」

「床はゴムシート・・・っておいおいどうするんだ。」

「お爺ちゃまがウンチしても水で流せるからって」

「まぁいいけど。」

・・・・・
「おじいちゃんなんだかんだいいながらあっさり逝っちゃったね。」

「でも、広いワンルームにしておいてよかったわ。介護の人も
　働きやすかったし　こうしてお通夜ができた。
　私も住まわせてもらったし通勤も楽だったわ。」

「そうね、おじいちゃんも本望よね。」

「さ、どういう内装にしようかなっと」

[604: 匿名さん]

>>595
一日送れどころか
二日遅れやし

月曜日になんて売りに行ったら
担がれて今頃ショートねーよｗｗｗ
あほちゃうか？

[605: 匿名さん]

>>603
働いたほうがいいのでは？

[606: 匿名さん]

夏休みなんで（＾＾；

[607: 匿名さん]

まじめな話、オフィスのクォータースケルトン同様
間仕切り工事自己負担で５年定期借家で貸すような
ビジネスってもっとあっていかも。

[608: 元祖匿名はん]

>>604
ここは不動産のスレですよ。刹那的な話をさも偉そうにされても根本的にアナタがズレてます。言葉遣いも大人なら直しましょうね。都合よく関西弁使うな＊＊。

[609: 匿名さん]

今まだ日本の景気は本調子ではない。
もう少し生産者サイドに儲けさせないと日本経済はヤバイ。
生産者に有利な条件で住宅の景気サイクルを完璧に廻して
景気回復の兆しがでたら、今度は消費者に有利な方向に
もっていく。

今まで消費者に有利な状況が続きすぎてせっかく
住宅ローンを貸し出しても、金融機関が儲かるしくみになって
いない。
金融機関が儲かるには、長期金利と短期金利の差をひろげ
ればいい。
短期は下げようがないほど低いから長期金利があがっていく
方向に期待インフレ率を高めるという話になる。

一方郊外業者は売りづらくなる。値引きしない代わりに
優遇金利をつけて顧客を呼び込む。

長期金利が上がれば、事業者が価格を変えずとも
実質購入価格が上がる。そこで物件優遇金利を出すことで
買いやすく戻してやる。
相場を下げない範囲で見えないところで値引きもするかも
しれない。

買い手の側は、子供の成長、妊娠という時限装置を抱えて
いるから、いつまでも猶予はならない。
とにかく近場を買って１０年くらい模様眺めをしようという
流れだろう。
買わずに、資金を貯められるほど所得に余裕もない。
迷うなら「親ローン」の財源を眺めてみたらいい。
大抵は親の親からの相続遺産だったりする。

キャッシュで持たせるのは損だから親が不動産に返るか
高利回りで運用していさえすれば、不動産の値上がりに
追いつく可能性もある。
いずれは自分のものになる。
そういう場合に限ってはあせることはないという話になる。

[610: 匿名さん]

>>604
部外者ですが、昨日の朝、わざわざ>>540書いてた方もどうかと
思いましたよ、正直。
まあ短期を見て手も仕方ないですが、不動産という物はいつの時代も
加熱しがちなんでしょうかね。。。日本のバブルを知っているのに、
それとは違うとイギリスでも言うんですよね。

[611: 匿名さん]

>>604
おめ、暑さであだま　やられたか？
牛の小便でも塗るといいかもしれんぞ。
試してみっか？
なしてかっていうとだな、ここは
マンション市場の見通しを語るスレなんだべ？

なして、株の話っさすんだべかな？
リートと株も全然つがうって思うんだけっとも
リートとマンション市場もつがうって話ば
いつか書いた気がすんだが
もの覚えの悪い人なんだべかねぇ
おらには、株が下がって２３区のマンション価格が
連れションみてぇに下がるなんぞとは到底おもえんだども

[612: 匿名さん]

下がるというのは、消費者の都合にすぎない。
今の世の中消費者の都合優先で動いてなにかいいことがあるのだ
ろうか。
地価が上がるということは、ゆるやかに上がる分には土地保有者の
信用創造につながる。
とにかくベースマネーが世の中に豊富にありながら信用創造の
仕組みが機能しないから銀行が貸し先がない。マネーサプライが
増えない。
証券化だの直截金融だのなんだのいっても、結局は日本経済は
「土地本位制」なのだと思う。
サラリーマンなら所属会社の与信で金は借りられるが
個人事業者は、不動産担保が一番与信力があり利率が低い。
土地に根抵当をつけて運転資金を借りるのが一般的。
地価が上がれば企業の与信が上がって資金調達が容易に
なる。信用創造に地価上昇トレンドは不可欠なのだ。

地価が上がるという世の中の安心感が景気拡大になる。
港区に６年間で３万６千人も人口が増えた。
この所得の高い区に流入してきた人の大半が３０代という
「異常なアンバランス度」が地価を反転させるのに要した
荒療治の凄さを物語ると考えるのは、私だけではないだろう。
それが、長期に続くなどと思う発想が、いくら若さとはいえ
世間知らずといわざるをえないと思うのだ。

世間はバランスなのだ。周囲をみまわして、人はどこに住んで
どういう通勤をしているのか、そのなかで価格はどこに落ち着くのが
すわりがいいのか考えてみるのも大事だろう。

[613: 匿名さん]

土地本位制の復活こそが日本経済の本筋だと考えるならば
郊外で「値上がりしそうな土地」を持ったデベロッパーに
値上がり期待で運転資金を追加融資する金融機関はいくら
でもいるだろう。
そのへんが、ヘッジファンドの資金調達と伝統的不動産屋の
資金調達の仕組みの違いだ。
売れなかったら売れるまで低利で金を貸してもらえるから
それで凌げる。
人件費はとっくのむかしに、山ほどできてしまったマンションの
管理部門の補強やプロパティマネジメントで請け負った賃貸
マンションの管理業務で人手不足なくらいだ。
宅建よりさきにマン管とらせてもいかんせん実務経験不足は
いなめない。
企業の名前だけでは管理組合の役員は管理会社のずさんな
仕事ぶりを許さない。
一度につくりすぎて苦労するのはこれからだ。
とにかく、管理会社のは一棟大規模マンションがあれば
年間２億円規模の売上げがある。１５％の利益で３０００万
利益総額は知れているが雇用吸収力は高い。
原価率はいくらでもひくくできる業界だからだ。
最初からお手盛りで作った管理委託費を素人の理事会総会に
承認させるだけだから、こんなボロイ商売はいまどき無い。

[614: 匿名さん]

×人件費はとっくのむかしに、
○人件費はとっくのむかしに、販売現場から人を減らして対応している。
　　会社全体ですでに人はシフトし終えたところだ。山ほどできた・・・

[615: 匿名さん]

体制側からみれば、ファンドだのリートだのは急場しのぎ一次しのぎ
潮目が逆転するために利用したカンフル剤にすぎない。
それが大きくなりすぎてもコントロールできないが、勝手に
経済の主役を気取られても既存の旧勢力にとってはじゃまなだけ。
地価があがりはじめたら、早々簡単に下がらないことは金融機関も
不動産会社も経験知として共通認識ができている。
郊外に地価上昇が波及するように動く。
もちろん地方の地価まで波及させるには、地方経済の活性化が
必要だが、都市再生で民間投資を仕込んだところが不発で終わる
のは困るわけでさまざまな手立てをつくして景気回復策を講じるはずだ。
ただし、不動産屋のあてｔづっぽうずっぽうでなく金融屋の目のほうが
確からしいから地方はかなり温度差がでよう。
長期的にみれば、国の経済として衰退に向かって個人が利益を
えられるはずがない。
そのことを考えて大局を掴むことがひつようなのだと思う。
自分の生き方のビジョンと国の経済の発展の望ましい方向の
ビジョンをあわせておくのが正しい生き方なのではないだろうか。

[616: 匿名さん]

マスメディアが作ったブームに簡単に踊らされるのは日本人のアホな習性の一つだが、それで取手や中央林間みたいな遠隔地や湾岸の倉庫街を買ったら将来ひどい不良資産をかかえることになるな。
まあ、俺は他人が何をしようがどうでもいい人間だし、ブームはまったく気にしないから、そんなのには絶対引っかからないが。

[617: 匿名さん]

>>608
どっちが先に株の話持ち出したんだか

[618: 匿名]

（仮称）池尻大橋再開発タワーマンション
（池尻駅徒歩1分、27階建、213戸、31.76〜108.22平米）が、
21年3月中旬完成予定で今秋販売されます。
それと、パークハウス代々木公園ラフィナート
（代々木公園駅徒歩2分、14階建、77戸、22.57〜57.40平米）が、
20年10月完成予定、今年10月販売されます。

個人的に投資ではなく住居で欲しいです。

超都心マンションだと思います。
価格上昇派と下落派のみなさん、ずばり価格を予想していただけませんか？

[619: 匿名さん]

限りない成長発展というのがそもそもの幻想。
それを望んでもできない外的環境がある。
望めばかなうというのは希望的観測以外のなにものでもない。

日本はこれから、今のポジションを、
積み上げた富を、いかに維持していくか、
いかに衰亡のペースを緩やかにして、力を温存して時間を稼ぐか、
１００年、２００年、そういうスパンで国家運営する必要がある。
覇権国だったトルコ、イギリス、スペイン、ポルトガル
永遠に発展し続ける国などないのは歴史が証明している。

またいつか世界の情勢が新たに変わり、
日本がまた主役になれる時代が来るかもしれないことを信じて、
持久戦を戦わない時代にめぐり合わせたのだということだろう。

[620: 匿名さん]

田舎の地価は全部０円だと思えばいい

[621: 匿名さん]

田舎が水と食料と電力を握ってる。
これからどういう状況になるかわからないんですから、
馬鹿にしないほうがいいですよ。

[622: 匿名さん]

為替が固定相場制なら国富を維持するという発想で
いいが、変動相場制でドル機軸の経済圏にあって
マネーがボーダレスに流動するなかでの獲得とした
富の維持とはいかなる行為を指すのかが重要だろう。

中国が元の対ドル価格を低くする姿勢を示す中で
円安を容認していくほうがゆるやかなインフレ誘導の
立場からは有利だという考え方もあるだろう。

とはいえ、経済が成長型から成熟型になったことは
否めない事実。
成熟とは衰退を内在する反面変化のスピードが遅くなる
という意味でもある。
成長する要因と衰退する要因が拮抗するがゆえに
表面的な変化はゆるやかになる。

成熟化にむけての時代の変化は１９８５年あたりから始まっており
ジャパンアズＮＯ１と評価された時期はたまたま
米国景気が落ち込み、日本が内需拡大策と赤字国債
の発行で公共投資の大判ぶるまいをして景気浮揚に
成功したかに見えたからだ。
たしかに製造業の生産性向上、品質管理は大成功を
収めた反面、円高が進行し高級輸入品が安くなる反面
トヨタなど輸出産業の多くは現地生産に切り替わって
いった。
日本の政府はクレジットカードで家電製品を買い捲る
新婚世帯のごとく公共投資と都市基盤整備に金を注ぎ
結果、消費税が導入され、金利を低く抑えたままで
オフィス建設、宅地開発リゾート開発、観光国家論などを
誘導した結果、地方の多くのテーマパークに無駄な投資が
つぎ込まれた。

これはＧＤＰの伸びが２％／年になったにもかかわらず
内需拡大騒ぎして発病し、１０年間寝込んだのだと思った
ほうがいいほどの大変な失態だったわけだ。

この時代、世代的に蓄財すべきだった今の４０代５０代が
実は、負の資産とまでいかないが、買って４割り減の郊外
住宅を抱えている。
時価評価はせいぜい３０００万以下が大半。しかしここ６年
足らずに地価底値で都心周辺を購入した３０代の多くは
すでに１５００万程度の含み益は得ている。
５０代の親たちの多くはすでにバブル期に資産を転売し
結局それが目減りしたような親ばかり
３０代の親たちは郊外でリタイヤして悠々自適の日々。

さて本気で考えなくちゃいけないのはこれからだろう。

[623: 匿名さん]

それで結局どうなるのさ？
超都心（都心3区）は高値横ばい、それ以外の20区は横ばいから下落。
下落するのは景気次第では早ければ今年の年末くらいから。
2015年には間違いなく都内でも世帯減だから遅くとも2010年前後には下落。
と予想するが。

[624: 匿名さん]

下落するといっても今の新価格以降の異常な高値が是正されるぐらい。
それ以上の下落は２３区内は考えられない。
もしそうやって２３区が下がりだしたら郊外はさらにいっそう下落する。
つまり埼玉や千葉は底なし沼的に下落していくことになるよ。
バブル時にそういう場所を買ったお父さんたちは一生不良資産を抱えて生きていくんだな。
ものすごくかわいそう。

[625: 匿名さん]

２３区が下がりだしたときにまっさきに下がるのは湾岸。
こんな埋立地の倉庫街がこんな価格を付けていることは異常事態。
だから湾岸を今買うのは非常に危険。将来含み損を抱える可能性が非常に高い。
もし湾岸の埋立地がどうしても買いたいなら３年くらい待つ方がいい。

[626: 匿名さん]

>>624
郊外はほとんど上がってないから下落しないよ。
一人だけ急上昇した東京の不動産のみ上昇した分、下落すると予想しているよ。

[627: 匿名さん]

３、４年前の豊洲の駅近物件も
買ったときはまだ下がるんじゃないかと不安で買った人が多かった。
坪１６０万程度。

同じ豊洲に坪２６０万タワマンの物件を買うのも勇者だな。
将来の暴落と、修繕積立金がものすごいことになる。
修繕積立金、管理費込みで月１０万でも、
１０年後には２０万位になってしまうのでは。

[628: 匿名さん]

湾岸相場を握るのは、新しい土地の放出時期でしょう。

現状は、地価を下げない為に国も都も売りを出さないけれど、
状況により変わるかもしれない。

たとえば
１）政権交代で政策変更
良好な住宅を国民に提供と称して、安い公営住宅を開発して
売り出し、貸せば　沿岸部の物件は引きずられて下がる。

２）国債や借金返済で売りに出す
都心に土地はないかもしれないが、沿岸部はこれからも埋め立てで
大規模な土地が生まれてくる。

ゴミで埋め立てたと湾岸の土地をイメージで嫌う人もいるが、
結局は値段との比較。
安ければ、便利さを買う人はいくらでもいる。

[629: 匿名さん]

あがったものはさがる・・・当たり前のこと。
郊外は上がってないから下がらない
都心特に湾岸はさがる。　問題はそれがいつかだ。

[630: 匿名さん]

含み損を抱えている持ち主に銀行がプレッシャーをかけて、物件を売らせるエリアがさがるんよ。バブル崩壊後の最後の清算が進んでいるのが、千葉、埼玉の郊外でしょう。もうあと１年もたてば、首都圏は全反転するよ。だがら外資が千葉まで買いだしてるわけ。

[631: 匿名さん]

湾岸といっても０２〜０５年くらいまでに販売していた港南、芝浦
勝どき、東雲あたりと現在販売している有明あたりでは様相が
違う。これから買う人たちは値下がりの憂き目に合う可能性も
あるが、既に購入済みの人たちは安泰でしょう。歴史的に見ても
品川や田町徒歩圏で８０平米が４０００万台で買えたなんて
これから先もあり得ない、と考えるのが普通。総量規制までやって
土地バブルを戻し、容積緩和の恩恵を受けた土地下落天国のつかのま
の一瞬だったと考えるのが妥当。バブル前の地価に戻し、それを
ベースにした上昇基調は当面変わらないでしょう。

[632: 匿名さん]

停滞期にはいっても新築発売価格はそれなりに維持するかもしれないが、
むしろ中古の方が先に崩れるのではないだろうか。
資産価値が念頭にある目端が利く人は、
値上がり打ち止めの兆候が出れば我先に逃げはじめる。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションなんて、
二度と再開発の余地が無いんだから、
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていく。
ブームが終われば下がるのがあたりまえ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
残債割れになれば、
否応無く築２０年３０年の建物に、
高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。

[633: 新生匿名どん]

まぁ、そのぉ。みなさん。バブルだ、地価高騰だの言ってますがね。
一体どうして、地価が下落して、どうして上がるかお分かりですか？
マネーサプライですよ。
銀行が融資しなくちゃみなさん銭を満額貯めなきゃ買えなくなっちゃう。
新婚さんがマンション買おうってお金貯めて、いざ貯まった段には
もう60歳っていうんじゃしょうがない。
銀行がお金を貸して先にかわせてくれる。買った家に住んで
ローンを返していくから、ジジイババアになるまえにきれいな家に住める。
そでしょ。
ですから、みなさんが借り安いように銀行によく話をして、安い金利で
たくさんかしてやりなさいと言ってきた。
インフレで公定歩合を上げないといけないところを、公庫金利を安くおさえて
住宅を買う金を貸し出すようにしてきたんです。
銀行は、貸したもの担保価値が目減りするようではおおきく貸すわけには
いかない。そこで、物価上昇分、賃金上昇分にあわせて地価もあがっていく
ような政策を考えた。
それが、みなさんもご存知の「列島改造論」なわけです。
いくら銀行がじゃぶじゃぶお金かしだしてもですよ。
いいですか、おっかさん。
魅力の無い家がたくさんできても、みなさん買わないわけですよ。
道路も、橋も、鉄道もできてどこにでもいける場所だから家も便利になる
そうじゃありませんか。


まぁ、そのぉ。みなさん。一度上がったものはいつか下がるだの
言ってますがね。
一体どうして、地価が下落するかお分かりですか？
景気の流れですよ。
欲しくても買えないというのは、ちょっと不景気とは違う。
買える人がいて買ってしまうから。そでしょ。
おっかさんが買いたいと思って買えない家は、高いから買えない。
そりゃおっかさんの持ち金が増えたら買えるという話だ。
買えないといつのまにか安くなるというのは
閉店間際の八百屋、魚屋しかないんですよ。

今の住宅は数だけは足りているから、狭い家に6人家族が
ひしめき合って住んでいて、息子がおじいちゃんを踏んづけて
お爺ちゃんが死んじゃったなんて話は昔はあったが今はない。
そでしょ。今べつにみなさん住宅なくて困っているわけでないし
住むなら都会がいいみたいな気持ちがあっても
安く買えるなら買ってやっていいぞ。くらいな思いでしょ。
そうなると、もう一度地価が下落しないことには始まらない。
高い土地のまま仕入れて安く作ったらまた姉歯みたいになっちゃう。
そうじゃねいですかね、みなさん。

土地持ち企業や公共土地がお金に困って安く土地を売る。
そういう事態になってはじめて、安いマンションが売られる。
それだっておっかさん。簡単じゃないんですよ。
国土交通省がいやがるところを、景気のためだ容積率を
ふやせ、許認可を簡略化しろ、廊下の面積など容積率の
計算からはずせ・・・そうやって苦労してマンション単価を
安くできるようにしてきたんだ。

なんのためだと思います？もう一度不動産を買ってもらって
地価が正常に戻るためなんですよ。
地価がどんどん下落すると、持っている人の含みも減る。
最初の話ではないけど、だったら爺さんばあさんになってから
買えばよかったのにという話になっちゃう。
そうしないためには、ちゃんと買っていただいた土地は上げていく
そうしないと誰も土地買わずに、個人消費もなにも伸びない。
そういう話なんだけどわかりますかね。おっかさん。

銀行が融資しなくちゃみなさん銭を満額貯めなきゃ買えなくなっちゃう。
新婚さんがマンション買おうってお金貯めて、いざ貯まった段には
もう60歳っていうんじゃしょうがない。
銀行がお金を貸して先にかわせてくれる。買った家に住んで
ローンを返していくから、ジジイババアになるまえにきれいな家に住める。
そでしょ。
ですから、みなさんが借り安いように銀行によく話をして、安い金利で
たくさんかしてやりなさいと言ってきた。
インフレで公定歩合を上げないといけないところを、公庫金利を安くおさえて
住宅を買う金を貸し出すようにしてきたんです。
銀行は、貸したもの担保価値が目減りするようではおおきく貸すわけには
いかない。そこで、物価上昇分、賃金上昇分にあわせて地価もあがっていく
ような政策を考えた。
それが、みなさんもご存知の「列島改造論」なわけです。
いくら銀行がじゃぶじゃぶお金かしだしてもですよ。
いいですか、おっかさん。
魅力の無い家がたくさんできても、みなさん買わないわけですよ。
道路も、橋も、鉄道もできてどこにでもいける場所だから家も便利になる
そうじゃありませんか。

[634: 新生匿名どん]

ひさしぶりに喋ったたら同じこと二度いっちゃいましたがね。
つまりは、銀行が金持ちにいくらでも安い金利で金を貸すうちは
土地は高いままだということですよ。
困らない限り売りにでない。
一人や二人困ったところで、困らない人が出てきて買えば価格は
維持できるんです。

それからみなさん。あまり気が付いてないでしょうが、税制というのも
結構大事なんです。
いま、投機で不動産が急騰しないのは税制の歯止めが利いているから
なんですよ。
昔なら、買換え特例でいらでも値上がり益をテコに物件を買換えて
大きくしていけた。
いまはそれができないですよね。自分の家でも3年置きだ。つまりは
自分で住むならマンション転がししてもいいですが3年くらいの間を置いて
ゆっくりやってね・・・って話です。
あと、法人だってけっこう甘い税制なんですよ。ご存知ですか？おっかさん。
会社であれば不動産売って短期で重課税っていいますが赤字なら譲渡益の
１０％にしか課税されない。土地売って赤字埋めるなら税金は余計にとらない
という話だけど、その赤字が問題だ。
きれいな姉ちゃんあつめてパーティーやって赤字なのか自家用ジェットの
油代や減価償却費で赤字ななのかは問わないわけだ。
だから法人のマンションころがしはいくらでもできるんです。

わけのわからん利益のでた知り合いの会社同士で買ったり売ったり
していればいいわけですよ。
とにかく、都心のマンションなんて税制ひとつうごかせば一辺に動きは
とまる。でも止めない理由は、郊外をちゃんと売れるようにするという
不動産会社の要請があるからなんですよ。

[635: 匿名さん]

なるほど。ということは東急の土気あすみが丘あたりが、人気になるまでは、大丈夫だということですね。でも、美しが丘西まで、今回の上昇ウェーブが到達しているので、そう時間はかからないかもしれないですね。確かに２年前までは、美しが丘でも100坪の家のガレージに10年落ちのベンツがとまってて、いかにも不良債権って感じの物件がよく見受けられたけど、最近、とんとみなくなったからね。時代は刻々と進んでいるわけですね。

[636: 匿名さん]

６３２
これからの値上がりに付いて来れない庶民層の選択は２つ。
都内の賃貸で我慢し、下がるのを待つか郊外に下り買うか。
家族構成やら収入やらでチョイスはまちまちだろうけど、
都心を選択したい人は前者しかない。なんせ庶民に手が届く
ような憧れの都心タワーＭＳは供給されないんだから・・・。
１０年後、それらの層がやっと手の届く（といっても今の
新築と同程度？）の値段の中古物件をようやく買うんだよ。
今のタワーは造りもしっかりしているし、１０年程度で
がたが来る様なつくりではない。
むしろ１０年後にやっと買えた層がそのまた１０年後の
大規模修繕に遭遇するほうが厳しい。
今の勝ち組は、常に余裕を持って人生設計ができる。
売って老人ホームにはいるもよし。住み続けるもよし。
買えない人は、老後の心配もしながら賃貸で家賃の値上がり
地獄を味わうか、１０年まって購入するか。
その選択でしょう。
アドバンテージは大きいよ。

[637: 新生匿名どん]

まぁそのぉ
みなさん、都心がいいだの、タワーがいいだの言ってますがね。
木造アパート、鉄骨アパートから新婚世帯はじめた頃と違って
今は、ずいぶん賃貸の質もあがってきているようじゃないですか。
狭い、古い、汚いだの言っても一応鉄筋のマンションか公団みたいな
ところに結構な家賃払って住んでいたりしませんかね。

そのまま、住んでおられたらいいんじゃないですかね。
おとっつあんが、田舎の土地売って1000万用意してくれたっていっても
田舎じゃ運用のしかたがないだろうから、預かって運用してあげたら
いい。使っちゃったらだめなんで、これから上がっていきそうなものを
探して買ったらいい。

皆さん方、わからないかもしれないが、５０歳60歳になるとやれ親の遺産
だとか退職金だとかそこそこのまとまった金が入るんだ。
奥さんなら旦那が交通事故かなんかで＊＊ば死亡退職金に生命保険も
ついてくる。
その全部おぽんぽんに入れてしまうんでなくて、その時期に安値になっているもの
を見つけて投資したらいいんですよ。
おっかさん。今1５00万あったら、トヨタか東芝の株でも買おうって思うでしょ。
思わない？思ったほうがいいですよ。悪いことはいわない。
いま、豊洲のタワーに1５00万頭金つぎ込んで４５00万の高額ローン組ませて
子供に毎月173000円のローン払わすくらいならそっちのほうがいいよ。
住宅ローンは金生まないけど、株は配当もあるし。

若い子に贅沢させすぎなんじゃないの、おっかさん。
４０くらいまでは、身分早々の暮らしさせて、1500万預けて運用させてみたほうが
よっぽど本人のためになると思うがどうかね。

[638: 新生匿名どん]

×身分早々の暮らしさせて
○身分相応の暮らしさせて　スマソ

[639: 匿名さん]

実際のとこマンション購入といったって、
がっつりローン組んで買ってりゃ借家と一緒。
大家に払うか銀行に払うかの違いくらいのものでしかない。

[640: 匿名さん]

>>639
いややっぱり違うよ。こればかりは住んでみなければわからない

[641: 新生匿名どん]

まぁ、その。格差社会だの、二極化だのみなさんいろいろ言ってますがね。
グローバリゼーションが進むと先進国と新興国の所得格差が縮まって
一方で国内の所得格差が広がることにもなる。
だってそうでしょ。中国から毒の入った食品やら質のいい衣料・家電やら
入ってくるおかげで中国経済は豊かになり、わが国も米国も安価な商品を
消費できる。
一方で、国内の消費者物価が抑えられれば、賃金をあげずとも企業は人を
雇える訳でしょ。
インフレ懸念がない結果、金融政策は緩和される。つまり安い金利で土地や
家が買える状況が続いているわけですよ、おっかさん。
銀行は、国際や米国債など安全なものに投資し国債買う人が増えたらおのずと
利回り低下して、債権などより株式や不動産のほうが、いいじゃないかって
話になるんだね。

不動産の値段があがれば、担保価値もあがるから銀行はより多くの金を
貸し出す。この結果、世界的に過剰流動性、つまりベースマネー以上に
信用創造でマネーの総量が増えているというになる。
日本はまだそこまで戻りきってないと見られているんだね。逆に日本は
日銀が、デフレ時代にベースマネーの量を増やしすぎたけど、企業の
信用がなくて貸出しが滞った。
そりゃそうだ、銀行自体不良債権処理しない限り、不動産担保融資など
およびもつかないですもんね。

ところ、みなさん。やっと地価が反転．昨日も税務署が勝手に決める相続路線価
まで宣伝材料に使って、資産デフレ脱却ってキャンペーンやってました。
ＴＶご覧なった方いますか。どうでしょう。
これで地価はあがりはじめた、もう大丈夫だ、日本は景気回復だ。
そう思った人はいません。
そうじゃなくて、「どうせまた下がるんだろう。今買ったら馬鹿をみるぞ。」
これがみなさんの本音じゃないでしょうか。

でも、実際はそうじゃない。銀行が買える人に金を貸して、買える人は
買って、貸して収益を上げる。
収益あがんなくても減価償却費でキャッシュフローさえ健全なら
将来の売却を期待して持っているだけでいいかもしれない。

おっかさん。不動産買うってのは実は、貧乏人には出来ない芸当なんですよ
わかりますか。
５００だ１０００だのまとまった金がないと、銀行は資金を貸さない。
その人がまともに収入を得ているかも見るわけで、物件の値上がり可能性
だけで自己資金ゼロで金貸してくれないわけ。
こうなると、金のない庶民は、上がろうが下がろうが関係ないって話。
高くなったらせっかく貯めた頭金が不足するし、
地価がゆっくり上がっていけば、当然金利が上がっていくじゃないですか。

おっかさん。息子が小机なんか住めるか。鎌ヶ谷なんか嫌だとか
言っているうちに、気が付けば金利も、価格も上がっていくかもしれない
わけですよ。
そんなに急にはすすみません。不動産デベロッパーだって焦って売ったら
損だと思ってます。金利が安いから時間がネックになる話はない。
彼らの借金の利子の成長より買い手の奥様の腹の中の子の成長と
どっちが早いんでしょうかね。
いいですか、おっかさん。そういう話です。

いやおう無しに格差社会は進んでいく。
あきらめちゃいけないんで、自分で流れを読んで進んでいかないといけない。
天は自ら助くる者を助く　っていうんですよね、そでしょ。
人の話ばかり信じていたらダメなんじゃないでしょうか。
自分で考えないとあぶない。
信じるものは足元すくわれる・・・これがこれからの世の中ですよ、おっかさん。

[642: 新生匿名どん]

>632さん

停滞期にはいると新築発売件数は思いがけず少なくなる。
価格が高かろうが安かろうがなにしろ数が少ないから意味がない。
むしろ中古の方が先に注目をあつめる。
資産価値が念頭にある目鼻の利く人は、値上がり打ち止めの兆候が
出てもそこで売り逃げることはしない。
もともと投機目的で買ったわけではないし、自宅は別に持っていても
いまさら登戸だの百合丘だのに住んで便利なわけでもない。
娘に住まわせるなりそれなりの使い道はある。
これからは長期スタンスで投資を考えていく時代だ。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションだからこそ
土地に対して価格が安い。、
35年先には相応に古びてくるだろうからこそ新築を買った。
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていくのは
築20年以降。おそらくは2025年頃だ。

ブームが終われば下がるたまごっちやドラクエなどとは訳が違う。
生活必需品でかつ経済の基盤だ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
ということにならないように、管理会社をのさばらせないように、一年目
から理事会に参画して、いい加減な経理やずさんな業務をつるし上げて
きた。あいつらは甘やかすとつけあがる。
ただ、むこうも良い人材が払底しているだけで、一旦人を入替えたら
目に見えてよくなるのは、人次第のビジネスゆえだろう。
ローンは、10年も経てば残債はすくなくなるしもともとカツカツで組むほど
高い物件を買っていない。

さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と思っていたら、賃料はうなぎのぼり。
たしかにローン支払い終えたら、ここを貸して最新の賃貸に
住んでみてもいいなぁと思う。

＞と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
逃げるのは20年で十分。10年目の長期修繕などたいして金がかかるもんではない。
うしろ専有部の設備更改が一つの売り時の目安。

＞一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
それはありえない。年齢層、ローンの残債額がまちまち。それとその時期の
相場で住み替え先が安いかどうかにもよるだろう。
いったいどこに住み替えさせるつもりなのか。

＞残債割れになれば、
すでに３０％価格上昇しているものが、原価の7割に
なるには
否応無く築２０年３０年の建物に、46％の価格下落が必要という話だ。
坪単価300万が190万になるのに何年かかるのやら。
アパローンに借り替えて人に貸すのも手だね。

＞高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。
だから、維持費を上げない知恵が要るという話だよ。
マンションを買う以上物件を見る目と管理費のコストを査定できる専門的
知見は必須なんだけどね。そういうのは幾つも住み替えてきた人間には
感がはたらくけど、若年層には単なる不安材料でしかないのだろう。