23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[533: 匿名さん]

東の発展はありえない。
お金持ちが住みたがらないからね。

[534: 匿名さん]

住宅情報マンションズで、今号ついに都心６区物件がゼロ件に。
８月２１日号から地域版に分割され、２３区＝首都圏版に移行するようで。

[535: 大金あったらいつか買いたいさん]

>>533
お金持ちが住み着いてしまってはかえって大きく発展しない場合が多いよ。
住宅地域にはエンターテイメント施設やショップを作りにくいし、地元の反対も出る。
今人気の都心部だって最近まで人が居なかったから自由に発展できたわけさ。
従って新東京タワーを筆頭に地価の安さからやりたい放題の東地区は可能性大と言わざるを得ない。
先見の目のある西の資産家が東に投資しているのは有名な話だから、もう大きいところは手遅れかもしれないけど。

[536: 匿名さん]

東ってイコール埋立地全般のことですか？

[537: 匿名さん]

城南、城西地区の雰囲気の良さとブランド性にひかれて
一戸建てを探していました。ただ、大型ショッピングセンターがないのは正直不便です。土地も見て回りましたが、自分の予算では狭小で道路付けの悪いものしかなく、同じ予算なら、広い道路・空と日当たりの良さと通勤・買い物の便もよい城東のマンションのほうが…と心が動いています。城南のブランド性を他のもので補おうとすると、江戸情緒、下町文化と置き換えて勝手にブランド性としてみたら確かに墨田川近辺は魅力的です。

[538: 大金あったらいつか買いたいさん]

>>536
知ってる範囲ではそんな小さな規模ではないようだよ。

[539: 匿名さん]

注文一戸建てを城南で探していたのに、場所だけじゃなくて、
マンションにも変えるの？？

[540: 匿名さん]

>>505
> しかし、米国株価がまた下がってるね。
> 日本の株価も下がるんだろうな・・・・今日は日経平均はマイナス400円くらいだろうか？速くコツンと底を打たないとマズイね。
> 先週金曜日は前場で下がり、後場で戻した銘柄がそこそこあり上手く行けば今日で底打ちかもという予感があったが、自民惨敗が予想以上だし、米国市場も200ドル以上下げてるしで・・・・

ま、当然ながら大きく外れたわけで。
また斬新な定義や予想をお願いしますね〜。

[541: 匿名さん]

今日、駅で「マンションズ」という冊子を読んだ。

今号から、トップの特集？ページは、秋以降発売の新々価格マンションばかり。

亀戸で最多価格帯5900万は驚きだ。

今後どうなっていくのか？

[542: 匿名さん]

南千住駅（知らん？）徒歩14分・3500万円台〜7000万円台（67.27〜98.32m2）予定

ほんとに新・新価格になって来たし

[543: 匿名さん]

>>541
今週のマンションズで一番驚いたのが
A地域（都心区）の物件紹介が一軒も無く、A地域の地図ページそのものが存在しなかったこと。こんなこと初めてじゃないの？

巻末の一覧ではいくつか都心区での物件も出てるんだけど、広告料出して独立した物件ページを設けた物件がひとつもなかった。

A地域のページというと、いつまでもいつまでもいつまでもWCTやベイクレの記事が載ってたイメージがあるけど
そのへんが掃けたと思ったらあっという間に物件そのものが出なくなっちゃったね…。

[544: 匿名さん]

９月に入れば、超都心の今年の目玉物件がいくつかでてくるよ。
坪あたり１２００万超えの水準で。
実際、杉並、世田谷の坪４００万超えクラスは販売がそんなには進んでないみたいだけど、半年も経てば消化されていくんだと思うよ。（実際、麻布あたりでも４年前はそんな感じだった）なんせ前年から３割価格引き上げたら、多少は売れ行きも鈍るよね。

[545: 購入検討中さん]

マンションズってもともと高級物件の広告はあまり出てません。

アレを拾う人って（私）都心の高級物件にもう手が出なくなっているのわかってるんじゃないですかね（MRのアンケートなんかで）。

だから物件としてはあるんだと思いますよ。マンションコミュニティーで調べましょう！。

[546: 匿名さん]

古い一戸建て密集地は、地目さえ変更すれば、
大規模な建替えマンション化の土壌になる。

先祖から受け継いだ土地、働いてやっと得た地所、
旧世代が農耕民族らしく自分の土地に強く執着した文化はとっくに廃れた。
特に土地は必ず値上がりするという神話が崩れたことが決定的。

働く気力も無いニートは生活に困れば換地、
現金＋マンション化の提案に容易に応じる。
セレブ志望の若いカップルも、
ダサい家を売って湾岸オシャレ風マンションの頭金にしたい。
介護を自前でどうにかしないとならない層も、
介護施設に入るには換金が必要。

これからのマンションデベロッパーの活路は、そういうニーズをまとめて、
土地なき都心に新たな土地を創ることにある。
土地を売らせマンションをあてがい、跡地にまたマンションを建てる。
土地の高度利用、高層化、
まさしくデベロップメントにふさわしい仕事である。

[547: 匿名さん]

プラウドタワー並みの価格で、まぁまぁいい物件でないですかね。

[548: 匿名さん]

>>544-545
裏を返せばマンションズに載るような物件（庶民が手を出せる物件）は
都心から消えてしまった、ということですよね。まいったねこりゃ。

[549: 契約済みさん]

「ねぇ、ねえ。２００１年〜６年間で一番人口の伸びた区はどこなの？」

「伸び率でいったら中央区の２９％２４．３千人（６年間）が
一番だが、実数でいったら江東区１４％５５．１万人だね。」

「港区も２１％の伸びで３６．５千人も増えたわね。千代田区も
４番目の伸び率で16％６．６千人。狭いわりに伸びたわよね。」

「広いから伸びて当然なのが
世田谷　５％で３６．２千人
江戸川　5％で３１．５千人
練馬　　4％　　２８．３千人
大田　　4％　　２６．０千人」

「いずれも県境だから流入しやすい？
品川　　７％　　２２．７千人は注目に値するわね」

「ほとんど増えてないのが
北区（0.6％１．９千人）、中野区（1％　２．３千人）」

「豊島区（２％）５．４千人　
渋谷区（３％）５．９千人　
も数も比率も伸びていない。」

「目黒　足立　葛飾　板橋　杉並
台東　荒川　墨田　文京　新宿
ともに実数は１０〜１７千人
で伸び率は３〜７％の範囲」

「世田谷は、学校、社宅などが高度利用されたね。
品川は大崎、シーサイド、五反田周辺、武蔵小山
江戸川練馬大田が以外に増えているね。
下丸子など大規模開発があったし、江戸川も大規模
マンションが増えた」

「こうしてみると、都心はもう増える余地はなさそうな気がする。」

「中野や豊島区並の用地難かもしれない」

「葛飾や荒川、足立の工場用地が用途転用されたら
　まだいけるかもしれないわ」
「どうかなぁ。もともとの地場産業の工場だったりするし
　大田区みたいにみんなマンションになっちゃうと困るのでは
　ないかね。」

参照：東京都総務局統計部人口動態統計

[550: 契約済みさん]

×江東区１４％５５．１万人だね。」
そんなはずはわりません
○江東区１４％５５．１千人だね。」

失礼しました
スマン

[551: 契約済みさん]

http://www.tokyoflower.co.jp/daybyday/archives/2006/04/post_22.html
２０００年から比べると３５％増らしい。すごいな。
勝どきのマンションは２０００年前後だからそれもそうか

[552: 匿名さん]

物件が減ったというより、臨海部の倉庫・工場の用途転用
城南エリアの学校用地、企業社宅、グラウンドの売却が
一段落したというのが現状ではないか。

たしかに、老朽化した建物の建つ都内の広大な土地はあるには
あるが、防衛庁の研究施設や財務省の社宅だったり、よくよくみると
大使館だったり都営住宅だったりする。

都バスの車庫など上空はいっぱいあいている。
道路の狭い敷地に建つ目黒の某専門学校など道路を広げたら
いいマンションが建ちそうだがどうも道がネックらしい。

買えるところはまだあるけど高値で買っても売り切れない
そういう事態に立ち至ったようだ。

[553: 匿名さん]

まとまっていて、買収の手間がかからず、周辺の利害調整も不要、
埋め立てだろうが汚染だろうが工場だろうが、その辺は不問。
そういう土地を安く手に入れて思いっきり戸数を詰め込んで、
大きく儲けるというビジネスができる時期は過ぎたということ。

潜在的には都心部でも、低利用な土地がごまんとある。
ただそういうところを手間隙かけて開発するよりは、
郊外ブームにもっていったほうが世話がない。

都心部にはもうロクな物件は出ません。
眺望はさえぎられ排気ガスやごみごみして落ち着かない都会より、
郊外で人間らしく、自然とゆとりの生活を楽しみましょう。
そういうキャンペーンが始まっています。

[554: 匿名さん]

キャンペーンはっても、遠くて高かったら、将来的な値下がりが
怖いし、通勤も大変となってくると、通勤至便思考だった人が
簡単には切り替えて買わないんじゃない？

[555: 匿名さん]

今疑いようのない価値だと思われている交通至便なんてのも、
実際は今現在のひとつのテーマ・ブームでしかありません。

狭くて高くて環境悪い交通至便よりは、
少し遠くても、広くて落ち着いて自然に恵まれた環境のほうが、
ずっと価値があるんだというプレゼンテーションも可能なのです。

特にミーハー層はキャンペーンによって簡単に動員できます。
実際とても人が好んで住むような場所ではなくたって、
本気でＰＲすれば人気スポットにすることはできるのです。
少なくとも一時的には。

眺望を遮るマンションが建ち始め、管理費が上がり大規模修繕が見え、
税の優遇が切れるころをみはからって、
資産価値が落ちる前に早く脱出しないと取り残されますよ、
という流れになるでしょう。

人口が減る中、新築マンションを売り続けるには、
同じ人に何度も住み替えてもらう必要があります。
そのためにも今後確実に、
顧客を都心から郊外へ向かわせる圧力を高めてくるでしょう。

[556: 匿名さん]

郊外ねー。
金もらってもいらねーな。
込んでる電車やだし、２０分以上乗りたくないね。
地下鉄沿線じゃないとやだし。

[557: 元祖匿名はん]

いよいよ郊外キャンペーンですか。

[558: 匿名さん]

郊外は
＞金もらってもいらねーな。
確かに。
今ならいくらでも安く借りられる。

＞込んでる電車やだし、
確かに。人気の私鉄ほど今が混雑のピーク
団塊世代は退職してもまた再雇用で通勤しているし

＞２０分以上乗りたくないね。
あらら、大手町からだと三茶、綾瀬、中野、西葛西
結構バリエーションありますが。

＞地下鉄沿線じゃないとやだし。
ほとんどの私鉄が地下鉄と相互乗り入れしてますが
ダメですかね

日比谷線ってのは、上野から先どこへ行っちゃうのか
知ってる人が少ない線ですが沿線は安いです。
都営浅草線というのも、地価の安いところ選んで走って
いるような線で面白いですね。
ずっと乗ってると成田や横須賀の先まで行っちゃう
ので油断できない。

住宅情報マンションズの都心９区の
物件が払底したら
次にくるのは

①郊外が売れ始める
②２３区の中古がもう一段値が上がる
③都内の賃料が上がる
④城東、城北が売れる

このうちのどれですかね。

[559: 匿名さん]

住宅の数だけ見れば余っている。

ただ、人口減の中で首都圏だけはバブル期並みの人口流入で人が増えている。
それでも2015年以降は首都圏といえど世帯も人口も減ると予想されている。
移民受け入れでもしない限りはそうなるのだろう。
石原都知事が今後、都営住宅は増やさないと言ってるのはそういう事。

デベも大京を筆頭にストックビジネス重視の姿勢に変わりつつあるように見える。
マンション管理請負をメインに子会社丸投げだったビジネスを本体に取り込んでメイン収益にしてゆくモデル。
それに既存物件の中古媒介をプラスしてゆく。リノベーションして付加価値上げて利益もしっかり取れるようにすれば成り立つ。
新築売りはサブビジネスになる。
将来はどこのデベもそうなるだろう。

ただ、2015年前後までは郊外誘導（それも高値で）を図りながらビジネスの主軸を新築売りからストックへと切り替えてゆく重要な時期になるだろう。
人も組織もいじるので金が要る。
よって、手っ取りばやいのは新築を高値で売りつける事だから値上げ基調を続ける。
高値といっても買える値段で無いと意味はないので都心部や23区内でも平均的なリーマンでは買えなくなるつつある現在、郊外へ行くしかない訳。

[560: 441]

③が健全ですけどね。なかなか難しいのは分かりますが。
坪2万で貸せるところは限られているが、坪600万（グロス4％）地域は坪2万地域より今現在は広いですね。さて、どうなってくるか。

[561: 匿名さん]

でも、それなりに値下がりすると分かっていて、
みんな乗せられるだろうか？

[562: 匿名さん]

あの、閑古鳥泣きまくりの住◆◆サーフィンに、デベよいしょ記事と、
高額物件をきつきつローン組んで買って個人の上昇志向に頼った返済を推奨するコラムが。

危険だなーｗ

１世帯２住居時代になったら、

１）郊外の先に持ち家＋都心部新築賃貸渡り歩き
２）郊外の先に持ち家＋都心部に昔買った分譲
３）都心部新築賃貸渡り歩き
４）都心部に昔買った分譲
５）郊外に昔、あるいは新しく買った持ち家

に居住形態が分かれ、上のふたつが持てはやされ、５が否定されるか。
がんばってローン組んだ（組まされた、がより正しい）返済人生が
１０年も経たないうちに否定されなければいいけどねえ。

[563: 匿名さん]

都心なんか30年以内に寂れるよ。
流行るものは廃るという常識を、否定する者は居まい。

[564: 匿名さん]

５６３

都心がもし寂れれば、近郊、郊外はもっとやばいくらい寂れる
と思いますよ。都心が寂れるって事は、日本が寂れることを
意味する。
そういう日本にはしたくないですね。

[565: 匿名さん]

郊外なんかいつでも買えるじゃん。
人口は減っていくんだし、昔新興住宅地今寂れた田舎町なんて場所、どこにでもある。
かえって今新しく開発された所を買ってしまうと、１世代しか開発されない辺鄙な場所になってしまう可能性あり。
昔の新興住宅地が再開発され始めた所のほうがまだいいかも。
都心は永久に再開発され続けるので安泰。

[566: 匿名さん]

564
郊外は流行ったのかな？　堅実でしょう。
プレミアム分はいつかなくなる、という話です。

[567: 匿名さん]

都心の住居は自然に廃れるというより、
廃れさせる方向に誘導されるというのが正確。
日照眺望阻害、公害、ヒートアイランド、インフラ不足、
コストパフォーマンスダウン、スラム化、理由はなんとでも。

今まで郊外ダメ都心万歳で、多くの新築マンションを売ったように、
今度は都心ダメ郊外万歳キャンペーンで、顧客を追い込む必要がある。
残念ながら、都心も素晴らしいが郊外も素晴らしいとはならない。
小金を持った同じ客に、何度も行ったり来たり、
買い換えてもらわないと商売あがったりだから。

一旦流れができれば顧客は自然に流れていく。
なぜならマンションは、みんなが羨むものが良い物件。
郊外で広々がステキというブームだけ作ればいい。
各デベロッパーの意向が郊外誘導で統一されるのも程なくでしょう。

管理や建替えにシフトなんてお題目は、
マンションブームがピークになるたび唱えられるお題目。
管理業務なんて資本もろくなノウハウもいらず、
参入障壁低すぎてコアビジネスにはなりえない。
建替えも権利関係の整理は地上げと同じくらい面倒な仕事。

デベが生き残るには郊外ブームを起すしかない。
実際もう仕込をはじめているところが売れなかったら、
ブーム終了とともに不良在庫を抱えて会社もデフォルトという、
いつものパターンが待っているだけ。

[568: ビギナーさん]

＞560
タワーマンションであれば高層階や南向き等も家賃に反映すると思いますが，坪2万で貸せるところってどこですか？
具体的に知っていたら教えていただけると幸いです。

[569: 匿名さん]

デベのキャンペーンに載せられない賢さ、今は情報社会だし、
買い手も簡単には乗らないかも。

[570: 匿名さん]

現実はこのようです

東京カンテイは７月31日、「07年の首都圏マンション坪単価上昇駅ベスト30」を発表した。07年上半期の新築マンション価格上昇傾向を00年と対比し、上昇率をランキングにしたもの。

　（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、上昇率１位は、京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅で上昇率は123.9％（坪単価332.8万円）となった。坪単価は約2.2倍にもなっている。さらに、７年間で坪単価が５割以上上昇している駅は13駅あり、同社では「一部でバブル期を彷彿とさせる価格上昇が見られる」と分析している。

　続いて、ＪＲ山手線「目黒」駅が74.1％（同459.5万円）、東急東横線「中目黒」駅が70.8％（同453.9万円）、ＪＲ中央線「四ツ谷」駅が70.4％（同546.9万円）となっている。

　５位にはＪＲ埼京線「北与野」駅が66.9％（同244.7万円）、６位はＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅が63.9％（同221.0万円）となり、坪単価の上昇は郊外にも波及していることが明らかになった。

[571: 匿名さん]

>>569
乗せられるのは、行政や財界・商業施設や教育施設だったり、知識人や文化人で、自分がしっかりしてても、その流れに乗らないわけには行かないでしょ。

[572: 匿名さん]

東京の路線価格１３．１％上昇。マンションも上がるわけだ。

全国でも８％以上の上昇。２極化はあるだろうけど、このまま
そこそこまでは全体で上げていきそうだね。

[573: 匿名さん]

暴落信者、一言コメントしてくれよ＾＾

[574: 匿名さん]

やっぱり都心、それも港区は別格だね。秋から下がるMS地域って
都内にあるの？

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322l.html

[575: 暴落信者]

グッ・・・

[576: 元祖匿名はん]

公示や地価調査、路線価で不動産がわかるのなら誰でもわかります。
まあそれが本来理想なんですが。

上げも下げも衆目に触れる際には、「かなり」遅れてやってきます。
ちなみに私は暴落信者ではありませんので悪しからず。

[577: 匿名さん]

>>576
銀行や不動産屋や登記所の関係で何百万人の目に触れてるのに、かなり遅れてやってくるもなにもないだろ

[578: 匿名さん]

自分だけが知ってて、お得に市場を出し抜いてるつもりなんでしょ（笑

[579: 匿名さん]

路線価は遅行性の指標だから、今回の発表で上がって当たり前。
問題はこれからどうなるか？

暴落とまではいかないが、景気の先行きが暗くなってきているので下がるだろう。
今まで企業の好決算に支えられてきたわけだが、企業業績も天井という見方が多くなっている。ここ数日の決算発表を見ていても下期は慎重な見方をしているとこが多い。

株価も米国の消費冷え込み→輸出企業の業績悪化を予想して下がっている。
内需関連ももともと期待できない上に今後の人口減が改めてクローズアップされて下がっている。
不動産・銀行セクターも酷いもんだ。
業績悪化→従業員の給与減→消費減→高額商品は買い控え

株価は景気の先行指標。
残念だが今後のマンション価格は徐々に下がる可能性大といわざるをえない。

[580: 匿名さん]

今までみたいに好決算連発じゃなくなってきてるのも気になる。
減益発表の会社の数が予想以上に多い。
まじでヤバイかもしれん。

[581: 匿名さん]

地価は中、長期でみれば下がるのは確実だが、
欲の皮の突っ張ったデべはこんなおいしい市況を易々と下げないでしょ。
ただ、圧倒的多数の一般庶民の所得が一向に上がっていませんから、
何度も言われている通り、
23区の人気区は高値安定その他と地方は徐々に下降というのが現実だと。

[582: 匿名さん]

５７９さん
それはいつ頃から価格に反映されてきますか？
都内で値下がりするのはどのあたりでしょう？

[583: 匿名さん]

>>581
地価は中、長期でみれば、上がるのも下がるのも確実だろ（笑

そりゃあ23区の人気区は高値安定するだろうよ　たかいんだから。
でも中、長期でみれば、下がるのも確実です。

[584: 元祖匿名はん]

公示、地価調査、路線価のシステムの仕組みすらご存じない方もいるようですが、タイムリーに市場取引価格と連動してるとお考えなのでしょうか？株じゃないんですよ。

出し抜くも何も、そんなトロイ指標もとに商売やってるようだと、儲かるわけないです。素人さんのマンション買いじゃないんですから。上がって欲しい、上がるはず、では商売になりません。

[585: 元祖匿名はん]

外資中心に不良債権バンバン買ってた10年ほど前、鑑定士は、さてどれだけ下げたものか、取引事例もないし、突出して下げてよいものか、下げ幅はこれぐらいかと模様眺めしてたものです。裏を返せば、現在既にとっくに上がりきっているのを今更上昇などと眠たいことを言ってるわけです。（その後、業界的にも努力はされてますけどね。事例も増えたし。）ただ公的評価の中でも相続税路線価が一番遅いのは間違いありません。

さて、今やマーケットの最先端にいるのは、豪州勢でしょうか？それとも都内マンション購入者でしょうか。

[586: 匿名さん]

もともと郊外の生活は米国のような車通勤でもない限りは楽しいはずもない。
ロングアイランドの大邸宅とまでいかずともせめてデスパレートな妻たちに
出てくる程度の家、あるいは、ホームアローンのケビン君が住む家くらい
の広さの家は、いったいどこにいったら手に入るのだろう。

電鉄会社が宅地開発とセットで儲ける仕組みのうえにのっかった
持ち家政策。その破綻の究極の姿が千葉ＮＴでありさらには２０００年以降
ＵＲ都市機構が下絵を書いたタワーマンション大放出だったのでは？

いわば、戦後持ち家政策の大破局
閉店処分セールのようなものだったというべきだろう。
「総理、本当に都心を安売りしてしまったら、もう二度と郊外の宅地は
　高値で買う人はいませんよ。よろしいんですか。」
「金融危機を救うためだ。これしかない。」
「もともとは、もっと高値で売れる開発物件ばかりですよ。」
「デフレがとまらなかったら高値もヘチマもなかろう」

都心マンションブームを作ったのもＴＶドラマ
「今夜ひとりのベッドで」主演本木雅弘　奥菜恵　舞台湯島デザインナーズ賃貸
「肩ごしの恋人」主演米倉涼子　高岡早紀　　舞台　代官山らしき賃貸１ＬＤＫ
「恋ノチカラ」深津絵里　堤真一　舞台　白金あたりの賃貸マンション
「孤独の賭け〜愛しき人よ〜」長谷川京子　芝浦アイランドグローヴタワー
「たったひとつの恋」亀梨和也　綾瀬はるか　　舞台は横浜だが綾瀬はコスモポリス品川に住む
「ハケンの品格」篠原涼子の住む部屋は中央区のフラメンコ料理店の２階
例をあげたらきりがないが、

バブルに向かうころ、リアルな舞台設定として田園都市線をドラマにした
「金曜日の妻たち」、多摩ニュータウン南大沢を舞台にした「誰にも言えない」
が作られた。
これもネガティブなテーマが中心のシニカルなドラマだった。
建築家の隈研吾も
米国が郊外のマイホームを舞台にした明るいホームドラマが数多くつくられ
わが国では郊外をテーマにしたポジティブなドラマがないことを指摘している。
http://www.academyhills.com/gijiroku/25/25_10.html

[587: 匿名さん]

隈の言葉を引用すれば
「米国は住宅ローンを整備して持ち家政策をとり、郊外生活に誘導した。
これは庶民の夢に付け込んだ巧みな政策だった。
人々は郊外の「芝生の上の白い家」を所有するために懸命に働いた。
持ち家政策は勤労意欲を高め、政治的にも保守的な色合いを強めるのに役立った。
・・・中略・・・実は、日本人はずっと前から
郊外生活の幻想に気づいていたのではないか」

米国の芝生の上の白い家は、地価高騰で「ウサギ小屋」に変わり郊外から
車で都心に通う生活ならぬすし詰め電車に揺られる通勤地獄。

最近の郊外をテーマにしたドラマは
「熟年離婚」渡哲也　高島礼子ほか　横浜の能見台あたりが舞台と思われる
「夢で逢いましょう」矢田亜希子　永塚京三も根岸線の沿線の丘の上の住い
いずれも「過去の夢のよすが」としか描かれていない。

私鉄沿線は井の頭公園前駅
日本生命のＣＦに出てくる　アットホームな私鉄の小さな駅
「保険にはパソコンの便利さも・・・もない・・・でもこの商品には
　暖かい血が通っています」のアレ
井の頭公園も
ドラマ「愛していると言ってくれ」豊川悦司、常盤貴子１９９５年
で使われて以来、ハートウォーミングな街のイメージが定着して
一番人気吉祥寺につながっているのかもしれない。
曰く、郊外でも都心でもない中庸の街。なんでもそろっている
懐かしい街

[588: 匿名さん]

下町のシロアリに食い荒らされたしもた屋を建て直す
ビフォアーアフター
松谷卓のドラマチックな音楽はよかったが予算が尽きて
番組中止。
一方、都市住宅から芦屋の豪邸まで巧みな語りとカメラワークの
妙で魅せる建物探訪

いずれも、サラリーマンの「マイホームの夢」が遠い夢だったことを
想起させるに十分なものだった。

そうか、ぼくらには湾岸タワマンがあるじゃん。
そーだ抽選会に行こう。

なんだ、貧乏人は当たらない仕組みなのか。入場券がないと
入れないファミリーセールみたいだ。

こうやっていよいよ本格的な賃貸ブームが始まる。
格差社会というのは、都心の持ち家と郊外の持ち家で起きるって
誰が決めたのだろう。
そうじゃなくて、都心の持ち家と賃貸居住者の間で起きる。
老後の住いの不安も介在させながら、持ち家がいいのか
賃貸がいいのか　いやはやただ賃貸に住むのでなく投資で
運用しないと・・・あーあ。

[589: 匿名さん]

よーわからんが、ドラマは普通に郊外の設定じゃん
学園者とか病院者とか、ＮＨＫ連どらもほとんど。
何が言いたいのか？？　最初に結論ありきだと偏るのかな？

[590: 元祖匿名はん]

ライフスタイル的（電車通勤など）に、郊外には夢がありそうで、夢がないことを日本人は既に知ってしまっているってことでしょ。その通りだと思うよ。土地がない、本質的に車社会じゃない、人口過密の日本では仕方がない話。賃貸ライフのほうが「まだ」夢があるんじゃないのかな。まあ、買う人は何を言っても買える範囲で買うとは思うけど。

積極的に賃貸選ぶ人が増えるようなマーケットが形成されてくれば、それはそれで日本の都心には合ってるのじゃないかと。そうなれば賃料だって上がるでしょ。（上がって欲しい人、ここには多いみたいだから。普通エンドの立場に立てば逆だと思うけど）

[591: 匿名さん]

東京のトレンディドラマというのがあるとですよ。

[592: 匿名さん]

はっきりいって労働者層は、なにか刺激を与えない限り、
郊外だろうが都心だろうが買いやしない。
そのまま今いるところに住みつづけるだけ。
これでは市場は全く活性化しない。

都心マンションにブームが起きたのは、
供給にあわせて、欲望を喚起するイメージ戦略をとったことに加え、
全般的な意味での不動産価格の下落不安をあえて助長利用し、
より確かに思えるものとしての、
「都心不動産」という差別化キーワードを提案したことに尽きる。
下落局面でも都心はＯＫというフレーズは、
まさにそういう売り文句の単なるコピーに過ぎない。

たとえ3000万が1500万になり、５割の損失
一億が7000万になり、３割の損失とはいっても、
実際庶民は失う1500万と3000万の差が生活レベルに直結するのだから。

大衆動員の要諦は、古典的ながらアメとムチ。
バラ色の新価値提案とともに、
既存価値を否定し、そこにとどまろうとするものに対しては、
取り残される、置いていかれる、出遅れる、手遅れになる
そういう恐怖感を与える必要がある。
もう買えなくなる、もう売れなくなる・・・
そうして初めて重い腰を上げさせることができるというもの。

都心から郊外へ、ブームの重点が移される。
暗い都心のドラマも、爽快な郊外ライフのドラマも創られることだろう。

[593: 買いたいけど買えない人]

いやいや、いくらイメージ戦略で騙そうと思っても、世の中のお父さん達は、命を削り取られるような、毎日毎日の通勤地獄のつらさを忘れないでしょう。

[594: 匿名さん]

戦後ここまで持ち家施策を進めてきた。家という財は
大抵の高齢者にいきわたったはずだ。
世の中、二人家族が多くなれば、祖父母が死に
家が余れば孫の代には普通に賃貸暮らししていれば
どちらかの祖父母の持ち家を相続できる公算が高いと
いうことになる。
実家に祖父母の代からの相続資産があるのなら孫が
自分の老後にそなえ家を買う必要は何もない。
持ち家政策とは、ねずみ講の年金政策と対になった
政策で、自分の住いは自分で確保しないと老後
家無し老人が巷に溢れることを心配した為政者の
浅知恵が生み出したものだ。

人が増えないなら先祖の家のひとつがかならず自分にも
まわってくると考えるのが正しい。

[595: 元祖匿名はん]

>>505、>>540

505の方の株価400円ダウン予想は一日遅れで的中。ド短期の話とはいえお見事でした。赤城の山も今宵限りじゃぁ。

さて、米国じゃREITもデフォルトかな。サブプライム関連ですけど。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070801AT2M0100H01082007.html

[596: 匿名さん]

住宅産業に力点をおく米国型の需要創造の経済政策が
終焉を迎えて、サービス消費型の経済振興をはからねば
ならない時代になったということでしょう。
生産しなくても人が作ったもののお守りをしていれば
十分食っていける時代になった。

ここで米国景気が低迷、スタグフレーション到来などと
早とちりする輩は少ないでしょう。
この先くるのは、予定通りのインフレ懸念からの長期金利の
高騰。それだけですよ。
株もやっと仕込み時になってきた。

[597: 匿名さん]

５９４さんはちょっと極論だな。
その論法だと
①　相続税が無いこと。
②　人の移動が無いこと。

最低でもこれが条件。
厳しい共産的な思想ならあてはまるかも。

[598: 匿名さん]

相続税は免税点が５０００万円ですが、住宅資産の場合評価は
さらに下がります。
知人の税理士で東京在住の大半が相続税を扱った経験がありません。
実際の相続の４％しか相続税の納税はない。
例えば評価１億の自宅を相続しても相続税評価は半分以下になり
それを相続し売って自宅を買い換えた場合も課税の繰り延べで
税金はかかりませんね。

人の移動は首都圏に４０００万人以上が集中していて
今後人口が増えないなら実質とまっているのと同じでしょう？

[599: 匿名さん]

＞実際の相続の４％しか相続税の納税はない。

実際に１００件の相続のうち相続税を納めなくちゃいけないほどの
大富豪の相続は４軒程度という意味です。
それほど、居住用資産や貸家たてつけ地の相続税の課税標準は
低い。
地価高騰であわてて「相続路線価」を見直してしっかり税収を
のばそうと頑張っているのかもしれませんが
課税制度と地価下落によるゆがみは相続による貧富の差を生みざす
温床にもなっているという指摘がいずれ出てくるかもしれません。

[600: 元祖匿名はん]

まあ、おっしゃるとおり悪材料出尽くしで底打った方がいいでしょうね。

都内のマンション価格は早くハッキリ天井打った方がいいでしょうが。

[601: 匿名さん]

税理士の相続税申告の着手金は100万というし・・・あんまりある仕事じゃないらしいよ。

[602: 匿名さん]

いや、４％は税務署の統計数値らしい

[603: 匿名さん]

２０１◆年
「ねぇ、ねぇ。週刊住◆情報マン◆ョンズついに廃刊なの？」

「らしいね。タウンズは電話帳並の厚さになったのにね」

「都心に住む・・ってまだ出てるよ。定価１０００円だってさ」

「広告が少ないから、完全に読み物になったよね。
　これも都心の築浅中古の仲介が中心」

「田◆康夫の連載、『なんとなくクラシテル』って面白いわよ
　ところでお世話になったマンコミってまだあるの？」

「しっ！大きな声で言っちゃだめだよ。地方じゃ貴重な情報源なんだから
　中古仲介の人が一生懸命書き込んで物件の注目集めるのに
　使っているよ。」

「住い◆ーフ◆ンは？」

「こっちもいまや中古専門だ。賃貸も扱うようになったね。教◆てｇｏｏ
の不動産スレのコピペみたいな書き込みも多い」

２０２◆年

「ねぇ、おじいちゃん。マンションって新築で買った人もいるの？」

「昔はね。大抵新築だったんだね。」

「へぇー。無駄だねぇ。中古でリフォームして住むほうが選べて
　いいのにね。」

「昔は抽選であたらないと買えなかったんだよ。」

「知ってる。歴史の教科書に出ていた。コーダンブンジョーとか
　いうやつでしょ。当たったらないて喜ぶ夫婦の映像みたことある」

「そんな古いもんじゃないよ。」

「新築はどこがいいの？」

「設備があたらしく、コンシェルジュのお姉さんがついていたり」

「人間もついてくるの？それってロボット？」

「売ってないよ。サービス。ホテルライクっていうんだよ。」

「だったらホテルに泊まればいいのにね。」

「昔は流行ったんだよ。若い人ウケがよかったんだ。」

「昔の人って飽きるって子と考えてないからエライわね。我慢強いのね」

「今はマンションっていえば賃貸の方が圧倒的に多いからね」

「そうよ。私たちもいつか、都心新築賃貸に住もうねって
　いつもお友達と話し合ってるわよ。」

「だいたいマンションがここまで流行りすたりのあるものだなんて
　昔は想像もつかなかったね」

「今流行っているのは中近東風エスニックよ。
　一昨年あたりまでがチャイニーズアールヌーボー。
　マリコの家なんてすごいわ
　お母さんの趣味で選んだ賃貸が
　ロココ、マリーアントワネット仕様なんだって」

「一部はホログラムなんだろ？」

「それとＦＲＰの成形ね。ディズニーランドみたいなものよ」

２０３◆年
「ワシのマンションに孫が同居するのはうれしい限りだが、頼むから
　インカ・アステカ調だとか変な内装はせんでくれんかな。
　・・・・一応思い出の住いなんだ」

「わかっているわよ。今はスケルトンのまま９０年代ロフト風というのが
　はやりだから、そうするんだそうよ。」

「床はゴムシート・・・っておいおいどうするんだ。」

「お爺ちゃまがウンチしても水で流せるからって」

「まぁいいけど。」

・・・・・
「おじいちゃんなんだかんだいいながらあっさり逝っちゃったね。」

「でも、広いワンルームにしておいてよかったわ。介護の人も
　働きやすかったし　こうしてお通夜ができた。
　私も住まわせてもらったし通勤も楽だったわ。」

「そうね、おじいちゃんも本望よね。」

「さ、どういう内装にしようかなっと」

[604: 匿名さん]

>>595
一日送れどころか
二日遅れやし

月曜日になんて売りに行ったら
担がれて今頃ショートねーよｗｗｗ
あほちゃうか？

[605: 匿名さん]

>>603
働いたほうがいいのでは？

[606: 匿名さん]

夏休みなんで（＾＾；

[607: 匿名さん]

まじめな話、オフィスのクォータースケルトン同様
間仕切り工事自己負担で５年定期借家で貸すような
ビジネスってもっとあっていかも。

[608: 元祖匿名はん]

>>604
ここは不動産のスレですよ。刹那的な話をさも偉そうにされても根本的にアナタがズレてます。言葉遣いも大人なら直しましょうね。都合よく関西弁使うな＊＊。

[609: 匿名さん]

今まだ日本の景気は本調子ではない。
もう少し生産者サイドに儲けさせないと日本経済はヤバイ。
生産者に有利な条件で住宅の景気サイクルを完璧に廻して
景気回復の兆しがでたら、今度は消費者に有利な方向に
もっていく。

今まで消費者に有利な状況が続きすぎてせっかく
住宅ローンを貸し出しても、金融機関が儲かるしくみになって
いない。
金融機関が儲かるには、長期金利と短期金利の差をひろげ
ればいい。
短期は下げようがないほど低いから長期金利があがっていく
方向に期待インフレ率を高めるという話になる。

一方郊外業者は売りづらくなる。値引きしない代わりに
優遇金利をつけて顧客を呼び込む。

長期金利が上がれば、事業者が価格を変えずとも
実質購入価格が上がる。そこで物件優遇金利を出すことで
買いやすく戻してやる。
相場を下げない範囲で見えないところで値引きもするかも
しれない。

買い手の側は、子供の成長、妊娠という時限装置を抱えて
いるから、いつまでも猶予はならない。
とにかく近場を買って１０年くらい模様眺めをしようという
流れだろう。
買わずに、資金を貯められるほど所得に余裕もない。
迷うなら「親ローン」の財源を眺めてみたらいい。
大抵は親の親からの相続遺産だったりする。

キャッシュで持たせるのは損だから親が不動産に返るか
高利回りで運用していさえすれば、不動産の値上がりに
追いつく可能性もある。
いずれは自分のものになる。
そういう場合に限ってはあせることはないという話になる。

[610: 匿名さん]

>>604
部外者ですが、昨日の朝、わざわざ>>540書いてた方もどうかと
思いましたよ、正直。
まあ短期を見て手も仕方ないですが、不動産という物はいつの時代も
加熱しがちなんでしょうかね。。。日本のバブルを知っているのに、
それとは違うとイギリスでも言うんですよね。

[611: 匿名さん]

>>604
おめ、暑さであだま　やられたか？
牛の小便でも塗るといいかもしれんぞ。
試してみっか？
なしてかっていうとだな、ここは
マンション市場の見通しを語るスレなんだべ？

なして、株の話っさすんだべかな？
リートと株も全然つがうって思うんだけっとも
リートとマンション市場もつがうって話ば
いつか書いた気がすんだが
もの覚えの悪い人なんだべかねぇ
おらには、株が下がって２３区のマンション価格が
連れションみてぇに下がるなんぞとは到底おもえんだども

[612: 匿名さん]

下がるというのは、消費者の都合にすぎない。
今の世の中消費者の都合優先で動いてなにかいいことがあるのだ
ろうか。
地価が上がるということは、ゆるやかに上がる分には土地保有者の
信用創造につながる。
とにかくベースマネーが世の中に豊富にありながら信用創造の
仕組みが機能しないから銀行が貸し先がない。マネーサプライが
増えない。
証券化だの直截金融だのなんだのいっても、結局は日本経済は
「土地本位制」なのだと思う。
サラリーマンなら所属会社の与信で金は借りられるが
個人事業者は、不動産担保が一番与信力があり利率が低い。
土地に根抵当をつけて運転資金を借りるのが一般的。
地価が上がれば企業の与信が上がって資金調達が容易に
なる。信用創造に地価上昇トレンドは不可欠なのだ。

地価が上がるという世の中の安心感が景気拡大になる。
港区に６年間で３万６千人も人口が増えた。
この所得の高い区に流入してきた人の大半が３０代という
「異常なアンバランス度」が地価を反転させるのに要した
荒療治の凄さを物語ると考えるのは、私だけではないだろう。
それが、長期に続くなどと思う発想が、いくら若さとはいえ
世間知らずといわざるをえないと思うのだ。

世間はバランスなのだ。周囲をみまわして、人はどこに住んで
どういう通勤をしているのか、そのなかで価格はどこに落ち着くのが
すわりがいいのか考えてみるのも大事だろう。

[613: 匿名さん]

土地本位制の復活こそが日本経済の本筋だと考えるならば
郊外で「値上がりしそうな土地」を持ったデベロッパーに
値上がり期待で運転資金を追加融資する金融機関はいくら
でもいるだろう。
そのへんが、ヘッジファンドの資金調達と伝統的不動産屋の
資金調達の仕組みの違いだ。
売れなかったら売れるまで低利で金を貸してもらえるから
それで凌げる。
人件費はとっくのむかしに、山ほどできてしまったマンションの
管理部門の補強やプロパティマネジメントで請け負った賃貸
マンションの管理業務で人手不足なくらいだ。
宅建よりさきにマン管とらせてもいかんせん実務経験不足は
いなめない。
企業の名前だけでは管理組合の役員は管理会社のずさんな
仕事ぶりを許さない。
一度につくりすぎて苦労するのはこれからだ。
とにかく、管理会社のは一棟大規模マンションがあれば
年間２億円規模の売上げがある。１５％の利益で３０００万
利益総額は知れているが雇用吸収力は高い。
原価率はいくらでもひくくできる業界だからだ。
最初からお手盛りで作った管理委託費を素人の理事会総会に
承認させるだけだから、こんなボロイ商売はいまどき無い。

[614: 匿名さん]

×人件費はとっくのむかしに、
○人件費はとっくのむかしに、販売現場から人を減らして対応している。
　　会社全体ですでに人はシフトし終えたところだ。山ほどできた・・・

[615: 匿名さん]

体制側からみれば、ファンドだのリートだのは急場しのぎ一次しのぎ
潮目が逆転するために利用したカンフル剤にすぎない。
それが大きくなりすぎてもコントロールできないが、勝手に
経済の主役を気取られても既存の旧勢力にとってはじゃまなだけ。
地価があがりはじめたら、早々簡単に下がらないことは金融機関も
不動産会社も経験知として共通認識ができている。
郊外に地価上昇が波及するように動く。
もちろん地方の地価まで波及させるには、地方経済の活性化が
必要だが、都市再生で民間投資を仕込んだところが不発で終わる
のは困るわけでさまざまな手立てをつくして景気回復策を講じるはずだ。
ただし、不動産屋のあてｔづっぽうずっぽうでなく金融屋の目のほうが
確からしいから地方はかなり温度差がでよう。
長期的にみれば、国の経済として衰退に向かって個人が利益を
えられるはずがない。
そのことを考えて大局を掴むことがひつようなのだと思う。
自分の生き方のビジョンと国の経済の発展の望ましい方向の
ビジョンをあわせておくのが正しい生き方なのではないだろうか。

[616: 匿名さん]

マスメディアが作ったブームに簡単に踊らされるのは日本人のアホな習性の一つだが、それで取手や中央林間みたいな遠隔地や湾岸の倉庫街を買ったら将来ひどい不良資産をかかえることになるな。
まあ、俺は他人が何をしようがどうでもいい人間だし、ブームはまったく気にしないから、そんなのには絶対引っかからないが。

[617: 匿名さん]

>>608
どっちが先に株の話持ち出したんだか

[618: 匿名]

（仮称）池尻大橋再開発タワーマンション
（池尻駅徒歩1分、27階建、213戸、31.76〜108.22平米）が、
21年3月中旬完成予定で今秋販売されます。
それと、パークハウス代々木公園ラフィナート
（代々木公園駅徒歩2分、14階建、77戸、22.57〜57.40平米）が、
20年10月完成予定、今年10月販売されます。

個人的に投資ではなく住居で欲しいです。

超都心マンションだと思います。
価格上昇派と下落派のみなさん、ずばり価格を予想していただけませんか？

[619: 匿名さん]

限りない成長発展というのがそもそもの幻想。
それを望んでもできない外的環境がある。
望めばかなうというのは希望的観測以外のなにものでもない。

日本はこれから、今のポジションを、
積み上げた富を、いかに維持していくか、
いかに衰亡のペースを緩やかにして、力を温存して時間を稼ぐか、
１００年、２００年、そういうスパンで国家運営する必要がある。
覇権国だったトルコ、イギリス、スペイン、ポルトガル
永遠に発展し続ける国などないのは歴史が証明している。

またいつか世界の情勢が新たに変わり、
日本がまた主役になれる時代が来るかもしれないことを信じて、
持久戦を戦わない時代にめぐり合わせたのだということだろう。

[620: 匿名さん]

田舎の地価は全部０円だと思えばいい

[621: 匿名さん]

田舎が水と食料と電力を握ってる。
これからどういう状況になるかわからないんですから、
馬鹿にしないほうがいいですよ。

[622: 匿名さん]

為替が固定相場制なら国富を維持するという発想で
いいが、変動相場制でドル機軸の経済圏にあって
マネーがボーダレスに流動するなかでの獲得とした
富の維持とはいかなる行為を指すのかが重要だろう。

中国が元の対ドル価格を低くする姿勢を示す中で
円安を容認していくほうがゆるやかなインフレ誘導の
立場からは有利だという考え方もあるだろう。

とはいえ、経済が成長型から成熟型になったことは
否めない事実。
成熟とは衰退を内在する反面変化のスピードが遅くなる
という意味でもある。
成長する要因と衰退する要因が拮抗するがゆえに
表面的な変化はゆるやかになる。

成熟化にむけての時代の変化は１９８５年あたりから始まっており
ジャパンアズＮＯ１と評価された時期はたまたま
米国景気が落ち込み、日本が内需拡大策と赤字国債
の発行で公共投資の大判ぶるまいをして景気浮揚に
成功したかに見えたからだ。
たしかに製造業の生産性向上、品質管理は大成功を
収めた反面、円高が進行し高級輸入品が安くなる反面
トヨタなど輸出産業の多くは現地生産に切り替わって
いった。
日本の政府はクレジットカードで家電製品を買い捲る
新婚世帯のごとく公共投資と都市基盤整備に金を注ぎ
結果、消費税が導入され、金利を低く抑えたままで
オフィス建設、宅地開発リゾート開発、観光国家論などを
誘導した結果、地方の多くのテーマパークに無駄な投資が
つぎ込まれた。

これはＧＤＰの伸びが２％／年になったにもかかわらず
内需拡大騒ぎして発病し、１０年間寝込んだのだと思った
ほうがいいほどの大変な失態だったわけだ。

この時代、世代的に蓄財すべきだった今の４０代５０代が
実は、負の資産とまでいかないが、買って４割り減の郊外
住宅を抱えている。
時価評価はせいぜい３０００万以下が大半。しかしここ６年
足らずに地価底値で都心周辺を購入した３０代の多くは
すでに１５００万程度の含み益は得ている。
５０代の親たちの多くはすでにバブル期に資産を転売し
結局それが目減りしたような親ばかり
３０代の親たちは郊外でリタイヤして悠々自適の日々。

さて本気で考えなくちゃいけないのはこれからだろう。

[623: 匿名さん]

それで結局どうなるのさ？
超都心（都心3区）は高値横ばい、それ以外の20区は横ばいから下落。
下落するのは景気次第では早ければ今年の年末くらいから。
2015年には間違いなく都内でも世帯減だから遅くとも2010年前後には下落。
と予想するが。

[624: 匿名さん]

下落するといっても今の新価格以降の異常な高値が是正されるぐらい。
それ以上の下落は２３区内は考えられない。
もしそうやって２３区が下がりだしたら郊外はさらにいっそう下落する。
つまり埼玉や千葉は底なし沼的に下落していくことになるよ。
バブル時にそういう場所を買ったお父さんたちは一生不良資産を抱えて生きていくんだな。
ものすごくかわいそう。

[625: 匿名さん]

２３区が下がりだしたときにまっさきに下がるのは湾岸。
こんな埋立地の倉庫街がこんな価格を付けていることは異常事態。
だから湾岸を今買うのは非常に危険。将来含み損を抱える可能性が非常に高い。
もし湾岸の埋立地がどうしても買いたいなら３年くらい待つ方がいい。

[626: 匿名さん]

>>624
郊外はほとんど上がってないから下落しないよ。
一人だけ急上昇した東京の不動産のみ上昇した分、下落すると予想しているよ。

[627: 匿名さん]

３、４年前の豊洲の駅近物件も
買ったときはまだ下がるんじゃないかと不安で買った人が多かった。
坪１６０万程度。

同じ豊洲に坪２６０万タワマンの物件を買うのも勇者だな。
将来の暴落と、修繕積立金がものすごいことになる。
修繕積立金、管理費込みで月１０万でも、
１０年後には２０万位になってしまうのでは。

[628: 匿名さん]

湾岸相場を握るのは、新しい土地の放出時期でしょう。

現状は、地価を下げない為に国も都も売りを出さないけれど、
状況により変わるかもしれない。

たとえば
１）政権交代で政策変更
良好な住宅を国民に提供と称して、安い公営住宅を開発して
売り出し、貸せば　沿岸部の物件は引きずられて下がる。

２）国債や借金返済で売りに出す
都心に土地はないかもしれないが、沿岸部はこれからも埋め立てで
大規模な土地が生まれてくる。

ゴミで埋め立てたと湾岸の土地をイメージで嫌う人もいるが、
結局は値段との比較。
安ければ、便利さを買う人はいくらでもいる。

[629: 匿名さん]

あがったものはさがる・・・当たり前のこと。
郊外は上がってないから下がらない
都心特に湾岸はさがる。　問題はそれがいつかだ。

[630: 匿名さん]

含み損を抱えている持ち主に銀行がプレッシャーをかけて、物件を売らせるエリアがさがるんよ。バブル崩壊後の最後の清算が進んでいるのが、千葉、埼玉の郊外でしょう。もうあと１年もたてば、首都圏は全反転するよ。だがら外資が千葉まで買いだしてるわけ。

[631: 匿名さん]

湾岸といっても０２〜０５年くらいまでに販売していた港南、芝浦
勝どき、東雲あたりと現在販売している有明あたりでは様相が
違う。これから買う人たちは値下がりの憂き目に合う可能性も
あるが、既に購入済みの人たちは安泰でしょう。歴史的に見ても
品川や田町徒歩圏で８０平米が４０００万台で買えたなんて
これから先もあり得ない、と考えるのが普通。総量規制までやって
土地バブルを戻し、容積緩和の恩恵を受けた土地下落天国のつかのま
の一瞬だったと考えるのが妥当。バブル前の地価に戻し、それを
ベースにした上昇基調は当面変わらないでしょう。

[632: 匿名さん]

停滞期にはいっても新築発売価格はそれなりに維持するかもしれないが、
むしろ中古の方が先に崩れるのではないだろうか。
資産価値が念頭にある目端が利く人は、
値上がり打ち止めの兆候が出れば我先に逃げはじめる。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションなんて、
二度と再開発の余地が無いんだから、
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていく。
ブームが終われば下がるのがあたりまえ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
残債割れになれば、
否応無く築２０年３０年の建物に、
高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。