23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[533: 匿名さん]

東の発展はありえない。
お金持ちが住みたがらないからね。

[534: 匿名さん]

住宅情報マンションズで、今号ついに都心６区物件がゼロ件に。
８月２１日号から地域版に分割され、２３区＝首都圏版に移行するようで。

[535: 大金あったらいつか買いたいさん]

>>533
お金持ちが住み着いてしまってはかえって大きく発展しない場合が多いよ。
住宅地域にはエンターテイメント施設やショップを作りにくいし、地元の反対も出る。
今人気の都心部だって最近まで人が居なかったから自由に発展できたわけさ。
従って新東京タワーを筆頭に地価の安さからやりたい放題の東地区は可能性大と言わざるを得ない。
先見の目のある西の資産家が東に投資しているのは有名な話だから、もう大きいところは手遅れかもしれないけど。

[536: 匿名さん]

東ってイコール埋立地全般のことですか？

[537: 匿名さん]

城南、城西地区の雰囲気の良さとブランド性にひかれて
一戸建てを探していました。ただ、大型ショッピングセンターがないのは正直不便です。土地も見て回りましたが、自分の予算では狭小で道路付けの悪いものしかなく、同じ予算なら、広い道路・空と日当たりの良さと通勤・買い物の便もよい城東のマンションのほうが…と心が動いています。城南のブランド性を他のもので補おうとすると、江戸情緒、下町文化と置き換えて勝手にブランド性としてみたら確かに墨田川近辺は魅力的です。

[538: 大金あったらいつか買いたいさん]

>>536
知ってる範囲ではそんな小さな規模ではないようだよ。

[539: 匿名さん]

注文一戸建てを城南で探していたのに、場所だけじゃなくて、
マンションにも変えるの？？

[540: 匿名さん]

>>505
> しかし、米国株価がまた下がってるね。
> 日本の株価も下がるんだろうな・・・・今日は日経平均はマイナス400円くらいだろうか？速くコツンと底を打たないとマズイね。
> 先週金曜日は前場で下がり、後場で戻した銘柄がそこそこあり上手く行けば今日で底打ちかもという予感があったが、自民惨敗が予想以上だし、米国市場も200ドル以上下げてるしで・・・・

ま、当然ながら大きく外れたわけで。
また斬新な定義や予想をお願いしますね〜。

[541: 匿名さん]

今日、駅で「マンションズ」という冊子を読んだ。

今号から、トップの特集？ページは、秋以降発売の新々価格マンションばかり。

亀戸で最多価格帯5900万は驚きだ。

今後どうなっていくのか？

[542: 匿名さん]

南千住駅（知らん？）徒歩14分・3500万円台〜7000万円台（67.27〜98.32m2）予定

ほんとに新・新価格になって来たし

[543: 匿名さん]

>>541
今週のマンションズで一番驚いたのが
A地域（都心区）の物件紹介が一軒も無く、A地域の地図ページそのものが存在しなかったこと。こんなこと初めてじゃないの？

巻末の一覧ではいくつか都心区での物件も出てるんだけど、広告料出して独立した物件ページを設けた物件がひとつもなかった。

A地域のページというと、いつまでもいつまでもいつまでもWCTやベイクレの記事が載ってたイメージがあるけど
そのへんが掃けたと思ったらあっという間に物件そのものが出なくなっちゃったね…。

[544: 匿名さん]

９月に入れば、超都心の今年の目玉物件がいくつかでてくるよ。
坪あたり１２００万超えの水準で。
実際、杉並、世田谷の坪４００万超えクラスは販売がそんなには進んでないみたいだけど、半年も経てば消化されていくんだと思うよ。（実際、麻布あたりでも４年前はそんな感じだった）なんせ前年から３割価格引き上げたら、多少は売れ行きも鈍るよね。

[545: 購入検討中さん]

マンションズってもともと高級物件の広告はあまり出てません。

アレを拾う人って（私）都心の高級物件にもう手が出なくなっているのわかってるんじゃないですかね（MRのアンケートなんかで）。

だから物件としてはあるんだと思いますよ。マンションコミュニティーで調べましょう！。

[546: 匿名さん]

古い一戸建て密集地は、地目さえ変更すれば、
大規模な建替えマンション化の土壌になる。

先祖から受け継いだ土地、働いてやっと得た地所、
旧世代が農耕民族らしく自分の土地に強く執着した文化はとっくに廃れた。
特に土地は必ず値上がりするという神話が崩れたことが決定的。

働く気力も無いニートは生活に困れば換地、
現金＋マンション化の提案に容易に応じる。
セレブ志望の若いカップルも、
ダサい家を売って湾岸オシャレ風マンションの頭金にしたい。
介護を自前でどうにかしないとならない層も、
介護施設に入るには換金が必要。

これからのマンションデベロッパーの活路は、そういうニーズをまとめて、
土地なき都心に新たな土地を創ることにある。
土地を売らせマンションをあてがい、跡地にまたマンションを建てる。
土地の高度利用、高層化、
まさしくデベロップメントにふさわしい仕事である。

[547: 匿名さん]

プラウドタワー並みの価格で、まぁまぁいい物件でないですかね。

[548: 匿名さん]

>>544-545
裏を返せばマンションズに載るような物件（庶民が手を出せる物件）は
都心から消えてしまった、ということですよね。まいったねこりゃ。

[549: 契約済みさん]

「ねぇ、ねえ。２００１年〜６年間で一番人口の伸びた区はどこなの？」

「伸び率でいったら中央区の２９％２４．３千人（６年間）が
一番だが、実数でいったら江東区１４％５５．１万人だね。」

「港区も２１％の伸びで３６．５千人も増えたわね。千代田区も
４番目の伸び率で16％６．６千人。狭いわりに伸びたわよね。」

「広いから伸びて当然なのが
世田谷　５％で３６．２千人
江戸川　5％で３１．５千人
練馬　　4％　　２８．３千人
大田　　4％　　２６．０千人」

「いずれも県境だから流入しやすい？
品川　　７％　　２２．７千人は注目に値するわね」

「ほとんど増えてないのが
北区（0.6％１．９千人）、中野区（1％　２．３千人）」

「豊島区（２％）５．４千人　
渋谷区（３％）５．９千人　
も数も比率も伸びていない。」

「目黒　足立　葛飾　板橋　杉並
台東　荒川　墨田　文京　新宿
ともに実数は１０〜１７千人
で伸び率は３〜７％の範囲」

「世田谷は、学校、社宅などが高度利用されたね。
品川は大崎、シーサイド、五反田周辺、武蔵小山
江戸川練馬大田が以外に増えているね。
下丸子など大規模開発があったし、江戸川も大規模
マンションが増えた」

「こうしてみると、都心はもう増える余地はなさそうな気がする。」

「中野や豊島区並の用地難かもしれない」

「葛飾や荒川、足立の工場用地が用途転用されたら
　まだいけるかもしれないわ」
「どうかなぁ。もともとの地場産業の工場だったりするし
　大田区みたいにみんなマンションになっちゃうと困るのでは
　ないかね。」

参照：東京都総務局統計部人口動態統計

[550: 契約済みさん]

×江東区１４％５５．１万人だね。」
そんなはずはわりません
○江東区１４％５５．１千人だね。」

失礼しました
スマン

[551: 契約済みさん]

http://www.tokyoflower.co.jp/daybyday/archives/2006/04/post_22.html
２０００年から比べると３５％増らしい。すごいな。
勝どきのマンションは２０００年前後だからそれもそうか

[552: 匿名さん]

物件が減ったというより、臨海部の倉庫・工場の用途転用
城南エリアの学校用地、企業社宅、グラウンドの売却が
一段落したというのが現状ではないか。

たしかに、老朽化した建物の建つ都内の広大な土地はあるには
あるが、防衛庁の研究施設や財務省の社宅だったり、よくよくみると
大使館だったり都営住宅だったりする。

都バスの車庫など上空はいっぱいあいている。
道路の狭い敷地に建つ目黒の某専門学校など道路を広げたら
いいマンションが建ちそうだがどうも道がネックらしい。

買えるところはまだあるけど高値で買っても売り切れない
そういう事態に立ち至ったようだ。

[553: 匿名さん]

まとまっていて、買収の手間がかからず、周辺の利害調整も不要、
埋め立てだろうが汚染だろうが工場だろうが、その辺は不問。
そういう土地を安く手に入れて思いっきり戸数を詰め込んで、
大きく儲けるというビジネスができる時期は過ぎたということ。

潜在的には都心部でも、低利用な土地がごまんとある。
ただそういうところを手間隙かけて開発するよりは、
郊外ブームにもっていったほうが世話がない。

都心部にはもうロクな物件は出ません。
眺望はさえぎられ排気ガスやごみごみして落ち着かない都会より、
郊外で人間らしく、自然とゆとりの生活を楽しみましょう。
そういうキャンペーンが始まっています。

[554: 匿名さん]

キャンペーンはっても、遠くて高かったら、将来的な値下がりが
怖いし、通勤も大変となってくると、通勤至便思考だった人が
簡単には切り替えて買わないんじゃない？

[555: 匿名さん]

今疑いようのない価値だと思われている交通至便なんてのも、
実際は今現在のひとつのテーマ・ブームでしかありません。

狭くて高くて環境悪い交通至便よりは、
少し遠くても、広くて落ち着いて自然に恵まれた環境のほうが、
ずっと価値があるんだというプレゼンテーションも可能なのです。

特にミーハー層はキャンペーンによって簡単に動員できます。
実際とても人が好んで住むような場所ではなくたって、
本気でＰＲすれば人気スポットにすることはできるのです。
少なくとも一時的には。

眺望を遮るマンションが建ち始め、管理費が上がり大規模修繕が見え、
税の優遇が切れるころをみはからって、
資産価値が落ちる前に早く脱出しないと取り残されますよ、
という流れになるでしょう。

人口が減る中、新築マンションを売り続けるには、
同じ人に何度も住み替えてもらう必要があります。
そのためにも今後確実に、
顧客を都心から郊外へ向かわせる圧力を高めてくるでしょう。

[556: 匿名さん]

郊外ねー。
金もらってもいらねーな。
込んでる電車やだし、２０分以上乗りたくないね。
地下鉄沿線じゃないとやだし。

[557: 元祖匿名はん]

いよいよ郊外キャンペーンですか。

[558: 匿名さん]

郊外は
＞金もらってもいらねーな。
確かに。
今ならいくらでも安く借りられる。

＞込んでる電車やだし、
確かに。人気の私鉄ほど今が混雑のピーク
団塊世代は退職してもまた再雇用で通勤しているし

＞２０分以上乗りたくないね。
あらら、大手町からだと三茶、綾瀬、中野、西葛西
結構バリエーションありますが。

＞地下鉄沿線じゃないとやだし。
ほとんどの私鉄が地下鉄と相互乗り入れしてますが
ダメですかね

日比谷線ってのは、上野から先どこへ行っちゃうのか
知ってる人が少ない線ですが沿線は安いです。
都営浅草線というのも、地価の安いところ選んで走って
いるような線で面白いですね。
ずっと乗ってると成田や横須賀の先まで行っちゃう
ので油断できない。

住宅情報マンションズの都心９区の
物件が払底したら
次にくるのは

①郊外が売れ始める
②２３区の中古がもう一段値が上がる
③都内の賃料が上がる
④城東、城北が売れる

このうちのどれですかね。

[559: 匿名さん]

住宅の数だけ見れば余っている。

ただ、人口減の中で首都圏だけはバブル期並みの人口流入で人が増えている。
それでも2015年以降は首都圏といえど世帯も人口も減ると予想されている。
移民受け入れでもしない限りはそうなるのだろう。
石原都知事が今後、都営住宅は増やさないと言ってるのはそういう事。

デベも大京を筆頭にストックビジネス重視の姿勢に変わりつつあるように見える。
マンション管理請負をメインに子会社丸投げだったビジネスを本体に取り込んでメイン収益にしてゆくモデル。
それに既存物件の中古媒介をプラスしてゆく。リノベーションして付加価値上げて利益もしっかり取れるようにすれば成り立つ。
新築売りはサブビジネスになる。
将来はどこのデベもそうなるだろう。

ただ、2015年前後までは郊外誘導（それも高値で）を図りながらビジネスの主軸を新築売りからストックへと切り替えてゆく重要な時期になるだろう。
人も組織もいじるので金が要る。
よって、手っ取りばやいのは新築を高値で売りつける事だから値上げ基調を続ける。
高値といっても買える値段で無いと意味はないので都心部や23区内でも平均的なリーマンでは買えなくなるつつある現在、郊外へ行くしかない訳。

[560: 441]

③が健全ですけどね。なかなか難しいのは分かりますが。
坪2万で貸せるところは限られているが、坪600万（グロス4％）地域は坪2万地域より今現在は広いですね。さて、どうなってくるか。

[561: 匿名さん]

でも、それなりに値下がりすると分かっていて、
みんな乗せられるだろうか？

[562: 匿名さん]

あの、閑古鳥泣きまくりの住◆◆サーフィンに、デベよいしょ記事と、
高額物件をきつきつローン組んで買って個人の上昇志向に頼った返済を推奨するコラムが。

危険だなーｗ

１世帯２住居時代になったら、

１）郊外の先に持ち家＋都心部新築賃貸渡り歩き
２）郊外の先に持ち家＋都心部に昔買った分譲
３）都心部新築賃貸渡り歩き
４）都心部に昔買った分譲
５）郊外に昔、あるいは新しく買った持ち家

に居住形態が分かれ、上のふたつが持てはやされ、５が否定されるか。
がんばってローン組んだ（組まされた、がより正しい）返済人生が
１０年も経たないうちに否定されなければいいけどねえ。

[563: 匿名さん]

都心なんか30年以内に寂れるよ。
流行るものは廃るという常識を、否定する者は居まい。

[564: 匿名さん]

５６３

都心がもし寂れれば、近郊、郊外はもっとやばいくらい寂れる
と思いますよ。都心が寂れるって事は、日本が寂れることを
意味する。
そういう日本にはしたくないですね。

[565: 匿名さん]

郊外なんかいつでも買えるじゃん。
人口は減っていくんだし、昔新興住宅地今寂れた田舎町なんて場所、どこにでもある。
かえって今新しく開発された所を買ってしまうと、１世代しか開発されない辺鄙な場所になってしまう可能性あり。
昔の新興住宅地が再開発され始めた所のほうがまだいいかも。
都心は永久に再開発され続けるので安泰。

[566: 匿名さん]

564
郊外は流行ったのかな？　堅実でしょう。
プレミアム分はいつかなくなる、という話です。

[567: 匿名さん]

都心の住居は自然に廃れるというより、
廃れさせる方向に誘導されるというのが正確。
日照眺望阻害、公害、ヒートアイランド、インフラ不足、
コストパフォーマンスダウン、スラム化、理由はなんとでも。

今まで郊外ダメ都心万歳で、多くの新築マンションを売ったように、
今度は都心ダメ郊外万歳キャンペーンで、顧客を追い込む必要がある。
残念ながら、都心も素晴らしいが郊外も素晴らしいとはならない。
小金を持った同じ客に、何度も行ったり来たり、
買い換えてもらわないと商売あがったりだから。

一旦流れができれば顧客は自然に流れていく。
なぜならマンションは、みんなが羨むものが良い物件。
郊外で広々がステキというブームだけ作ればいい。
各デベロッパーの意向が郊外誘導で統一されるのも程なくでしょう。

管理や建替えにシフトなんてお題目は、
マンションブームがピークになるたび唱えられるお題目。
管理業務なんて資本もろくなノウハウもいらず、
参入障壁低すぎてコアビジネスにはなりえない。
建替えも権利関係の整理は地上げと同じくらい面倒な仕事。

デベが生き残るには郊外ブームを起すしかない。
実際もう仕込をはじめているところが売れなかったら、
ブーム終了とともに不良在庫を抱えて会社もデフォルトという、
いつものパターンが待っているだけ。

[568: ビギナーさん]

＞560
タワーマンションであれば高層階や南向き等も家賃に反映すると思いますが，坪2万で貸せるところってどこですか？
具体的に知っていたら教えていただけると幸いです。

[569: 匿名さん]

デベのキャンペーンに載せられない賢さ、今は情報社会だし、
買い手も簡単には乗らないかも。

[570: 匿名さん]

現実はこのようです

東京カンテイは７月31日、「07年の首都圏マンション坪単価上昇駅ベスト30」を発表した。07年上半期の新築マンション価格上昇傾向を00年と対比し、上昇率をランキングにしたもの。

　（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、上昇率１位は、京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅で上昇率は123.9％（坪単価332.8万円）となった。坪単価は約2.2倍にもなっている。さらに、７年間で坪単価が５割以上上昇している駅は13駅あり、同社では「一部でバブル期を彷彿とさせる価格上昇が見られる」と分析している。

　続いて、ＪＲ山手線「目黒」駅が74.1％（同459.5万円）、東急東横線「中目黒」駅が70.8％（同453.9万円）、ＪＲ中央線「四ツ谷」駅が70.4％（同546.9万円）となっている。

　５位にはＪＲ埼京線「北与野」駅が66.9％（同244.7万円）、６位はＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅が63.9％（同221.0万円）となり、坪単価の上昇は郊外にも波及していることが明らかになった。

[571: 匿名さん]

>>569
乗せられるのは、行政や財界・商業施設や教育施設だったり、知識人や文化人で、自分がしっかりしてても、その流れに乗らないわけには行かないでしょ。

[572: 匿名さん]

東京の路線価格１３．１％上昇。マンションも上がるわけだ。

全国でも８％以上の上昇。２極化はあるだろうけど、このまま
そこそこまでは全体で上げていきそうだね。

[573: 匿名さん]

暴落信者、一言コメントしてくれよ＾＾

[574: 匿名さん]

やっぱり都心、それも港区は別格だね。秋から下がるMS地域って
都内にあるの？

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322l.html

[575: 暴落信者]

グッ・・・

[576: 元祖匿名はん]

公示や地価調査、路線価で不動産がわかるのなら誰でもわかります。
まあそれが本来理想なんですが。

上げも下げも衆目に触れる際には、「かなり」遅れてやってきます。
ちなみに私は暴落信者ではありませんので悪しからず。

[577: 匿名さん]

>>576
銀行や不動産屋や登記所の関係で何百万人の目に触れてるのに、かなり遅れてやってくるもなにもないだろ

[578: 匿名さん]

自分だけが知ってて、お得に市場を出し抜いてるつもりなんでしょ（笑

[579: 匿名さん]

路線価は遅行性の指標だから、今回の発表で上がって当たり前。
問題はこれからどうなるか？

暴落とまではいかないが、景気の先行きが暗くなってきているので下がるだろう。
今まで企業の好決算に支えられてきたわけだが、企業業績も天井という見方が多くなっている。ここ数日の決算発表を見ていても下期は慎重な見方をしているとこが多い。

株価も米国の消費冷え込み→輸出企業の業績悪化を予想して下がっている。
内需関連ももともと期待できない上に今後の人口減が改めてクローズアップされて下がっている。
不動産・銀行セクターも酷いもんだ。
業績悪化→従業員の給与減→消費減→高額商品は買い控え

株価は景気の先行指標。
残念だが今後のマンション価格は徐々に下がる可能性大といわざるをえない。

[580: 匿名さん]

今までみたいに好決算連発じゃなくなってきてるのも気になる。
減益発表の会社の数が予想以上に多い。
まじでヤバイかもしれん。

[581: 匿名さん]

地価は中、長期でみれば下がるのは確実だが、
欲の皮の突っ張ったデべはこんなおいしい市況を易々と下げないでしょ。
ただ、圧倒的多数の一般庶民の所得が一向に上がっていませんから、
何度も言われている通り、
23区の人気区は高値安定その他と地方は徐々に下降というのが現実だと。

[582: 匿名さん]

５７９さん
それはいつ頃から価格に反映されてきますか？
都内で値下がりするのはどのあたりでしょう？