23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[45: 元祖匿名はん]

話をシンプルに。

今あわてて買うメリットって何ですか？

世に言う、一般的には「人生で一番高い買い物」をするのに

ナゼ今？ナゼその物件？ナゼその広さ？その価格？

買いたい年頃だから？皆買ってる/買ったから？

上がってるから？買った後も上がるの？

次から買えなくなる？本当？

今でてるのが本当にいい物件？本当に納得済み？しょーがなく？

誰が得するの？ナゼ賃貸はイヤ？ナゼマンションなの？ナゼ都内？・・・


ナゼ買い煽るの？

[46: 匿名さん]

>>45
もういいから消えてくれ。おまえも荒らしているのと変わらん

[47: 元祖匿名はん]

ご声援ありがとうございます。頑張ります。

[48: 匿名さん]

確かに最近発売された物件はみんな高いな。
こんな価格だと普通のサラリーマンは買えないだろう。
ローンの返済だけに追われる生活ならいいが、そんな悲惨な生活はゴメンだ。
俺はギリギリ旧価格の物件を買えたから女房が専業主婦でもなんとか生活できるが、新価格以降の物件を買おうと思ったら東京を出て行くしかない。
でもそんなのはありえないよな。

[49: 元祖匿名はん]

それでは普通のサラリーマンが買えなくなったとして
普通ではないサラリーマン以上の層が買えばいいということですか？
そんな単純につられていい話なんですか？

そもそも、新価格、新新価格なんてデベの販売上のエクスキューズ以外の
何者でもないワードだと思うが。皆、当然の如く受け入れてるんですね。
物分りの良いお客さんですね。皆さん。

関西人はこういうの感覚的に絶対馴染めんだろうな。笑

[50: 元祖匿名はん]

要は、値上げ、再々値上げ、ですよ。客観的事実としては。

新価格、新新価格になって、新マンション、新新マンションって

進化してるってのならまだしも、仕様すら下がってて、

どうなのどうなのよ。

[51: 匿名さん]

中国製海賊版で日本のドラマ見てるなら
ＵＮや政府系機関なんて適当にいうなや
Sex and cityやデスパの見すぎでは
現実そういう人達はマダムっぷりなんか発揮してません
真面目で純粋で熱い人が多いです
真剣にマンション語っている人達をからかっていて面白い？
小馬鹿にする暇があったらご自分も一生懸命働いて下さい

[52: 匿名さん]

私は不動産と全く関係ない仕事なので週末この掲示板読んで気分転換させてもらってます。個人的には国がかなりの期間住宅ローン減税などで国民に家を買わせる事で景気回復を図ってきたと思うので需要をかなり先食いしてると感じています。自民党200年住宅ビジョンのマンションをみてから購入を考えたいです。真面目な書き込みでスンません。

[53: 匿名さん]

いいですよ〜
いろいろあって面白いんですから

[55: 匿名さん]

＞49,50
それがマーケットってもんでしょ。
ガソリンも株も不動産も同じ。
値段が上がったのはデべだけの問題じゃない。

今回の不動産価格上昇はあり得ないバーゲンセール価格から
妥当な値段に戻っただけ、その戻りが急激だったから、
バブルだなんだと騒ぐやつが多いけど、バブルじゃない。

バーゲンに買いそびれたからってお店に食ってかかっても
お店もバーゲン価格でもう仕入出来ないから、諦めて下さい
としかいいようがない。

[56: 匿名さん]

都心部ファミリータイプ５〜７千万円が売れ筋。
供給数量は年間約１万戸。
都心部の人口は年約３万人の増加を続ける。

大きく街が変わるには大規模マンションの新設が不可欠。各業者はこまめに町工場、倉庫、運輸会社を巡り、地上げに勤しむだろう。
情報力と行動力と資金力のある業者が勝ち、中小の淘汰が進むだろう。

都心部から町工場、倉庫、運輸会社が消えて行くとともに、１０年後には首都圏の消費構造が大きく変わってしまう。
まあまあの所得層の都心部集中居住が実現、新たな都市向けサービス業が花開き、東京はアジアの先端を行く街に生まれ変わる。

[57: 匿名さん]

人口増が都市の力であり
変革の源であることは
どの時代であろうが共通である。
そんな所に居を構えたいと思う人は多いだろう。

[58: 匿名さん]

東京駅から概ね半径５ｋｍ圏内が都心部。そのエリアは限られており、そこに集中居住が進む経済効果は絶大だろう。逆に、近郊、郊外と広がれば広がるほど、点としての経済効果しかなくなる。
一定のエリアへの集中・集積が進めば、地下鉄を新設する場合も、その経済効果は大きくなる。集中と集積がさらにそのエリアを便利にしていく。

[59: 匿名さん]

「おかえりなさい。こんな場所でよかったですかね」

「久しぶりの東京、目の前に東京タワーなんてわざとらしいけど
　ピアノは悪くないわね。」

「大＊＊＊さん。お近くにマンションお持ちなんでしょ？」

「その呼び方、ちょっとどうにかならないかな。」

「それじゃ、”完成在庫”さんとお呼びしましょうか。」

「官製談合みたいでイマイチだけど、まぁいいわ。
　『負け』という言葉は嫌いなの。」

「この間の座談会で交換した名刺のメアドみて
　ついつい語りたりない部分を書いて送ったら
　早速、誤字脱字を訂正して送り返していただいて
　スミマセン。
　今日はそのときのお礼ということで」

「本当は元匿さんにもっとお話うかがいたかったのに
　残念だったわね。」

「お呼びしたんですが、『女とマンションは当面様子見や』
　とおっしゃいまして、頑なに拒まれまして」

「わたしみたいなオバサンには興味ないんでしょ。」

「完成在庫さんは、おきれいですよ。・・・・　新築未入居だし」

「人を、男日照りみたいに言わないで。これでも恋愛経験
　くらいは人並みにあるわよ」

「そうですか、いまでも見学者は訪れるわけですね。さすが
　人気物件」

「どうして私の過去がわかるの？」

「いや、美人はいつまでも美人だと・・・それだけの話でして

　あ、食前酒はシャンパンでよろしいですか
　スパイ映画がお好きならボランジェ
　マルリンモンローをまねてハイパーエドシック
　やっぱり官製在庫さんはドンペリですか

　それともカクテルですか
　夏場ですからベリーニなんかも　いけますよ」

「ドライシェリーをいただくわ。」

「それじゃ、私はノエリープラットのオンザロックで」


「そうですか、円は下がり日経平均はじわじわとあがり
　はじめて、このまま世界的な好景気が続くだろうと・・」

「そんな話をするのが目的で私を呼んだの？」

「いえ、どうすればメイドが雇えて国際的に活躍して
　高額所得者になれるか・・・と」

「みんなもっと自分に正直になればいいのよね。
　私は、欲しいものはみんな手にいれたわ。
　モノや地位って自分の満足する水準まで手にはいると
　なにかふっ切れるものがあるのよね。」

「軽め女が遊びまくって、あるとき急にまじめになる
　というのと似てますね。」

「一緒にしないでよ。セールで買いまくって服や
　バッグや靴がいっぱいになっても、またすぐに
　新しいものが欲しくなるわよ。」

「人の満足って時間をかけて達成しないとダメだ
　ということですか」

「段階的にって意味かなぁ。あるいは、欲望には
　期限というものが大事なのかもね」

「完成在庫さんのお話うかがっていると、青春出版の
　ビッグトゥモローとか、三笠書房の自己啓発本を
　思い浮かべてしまいます。
　実は、結構お読みになっているとか」

「読んでないわよ。そんな暇ないわ。
　でも必要ならどんな本でもサイトでも読むわよ。」

「意外と、先入観とかをお持ちにならない方なのでは？」

「人を見る目はあるわ。それが唯一の自慢かも」

「でも男を見る目はない。」

「私帰る。」

「まだ、本論をお聞きしてないからダメですよ。」

[60: 匿名さん]

「何が本論なの？」

「ビジョンを達成するためには、高くても今不動産を
　書くことが、将来のさらなる値上がりを考えたら
　得策なのか、高値買いはいつでも損だというのか。
　そのあたりです。」

「純粋に家賃と、購入との比較。それに住まいと
　しての都心居住の価値というものを評価すれば
　わかる話よ。」

「そうですけど・・・

　ワインもう一本いきますか。
　さっきは、オレゴンのピノ・ノワールだったから
　本格的にコート・ド・ニュイ、上品なところで
　ボーヌ・ロマネでいかがでしょう。」

「エマニュエル・ルジェはあるかしら？」

「残念ながら２００３年のビンテージですけど、
いいですか？」

「うれしいわ。
　好きなのよ。
　ロマネ・コンティの生産者アンリ・ジャイエが亡くなって
　からブルゴーニュもだんだん廃れていく感じがして
　淋しいわね。
　フランスでは若い人のワイン離れが進んでいるんだとか」

「もともとワイン造りは、ビリオネヤーをミリオネヤーに変える
　といわれるくらい勝算のないビジネスらしいですよ。」

「アパレルやバッグ屋に買い取られるのも多いわね。
　続いているのはロスチャイルド家の持つムートンと
　ラフィットくらいのものかしら。」

「ワインもマンションも当たり年というのがありますね」

「２００７年は凶作。気候が暑すぎて、出来がわるい。
　生産者のなかには出荷をあきらめたり、減らしたり
　工業用アルコールに転用したりした年
　・・・とか言われそうね。」

「暑い年は、強い味になりがちだから、
　早めに抜栓して飲めばそれなりに楽しめる」

「２００７年マンションは、未入居転売すれば、
　楽しめるってことかしら？」

「気をつけなくてはいけないのは、２００７年ものは、
　引渡しワインでいえば出荷時ですよ。採れた年ではない。
　今売っている２００９年モノのマンションは、さらに早期熟成
　ということになりますよね。」

「ところで、とってもおいしいわ、このワイン。
　おいしかったら薀蓄はいらないんじゃないの。」「漫画に『島耕作』ってありますよね。」

「知ってるわ。うちの上司にファンが多い。あれって典型的団塊世代
　競争社会のカリカチュア。
　でも半分以上は大方の男性の夢を表現しているわね。」

「子供がいて、仕事に打ち込む合間に妻が広告代理店の男とできて
　離婚をつきつけられる。美人の恋人がいて、各地で恋愛沙汰に巻き込まれ
　紆余曲折のはてに、今は専務かな？」

「出世が早すぎるって声もあるわね」

「メーカーですからあんなもんでしょ。ありえない話ではない。モデルは
　いそうだけど。」

「そのうち、女島耕作版が出たりして。」

「官製在庫さんがモデルで描けそうですね。」

「ダメよ、うちの後輩くらいしか読まないわよ。」

[61: 匿名はん]

頷けるな。
まったく同意見です。

付け足すと、住居自体は世界的インフレの最中、成熟している日本では、
サラリーマンで地方出身の方は、やや買いずらくなってはいる程度です。

金利上昇したって騒ぐ輩が最近やたら多いが、世界一低い日本国で生きててそれがワカランのかねえと呟きたくなる。

金利は、世界一安いのである。
そして、近年まれにみる通貨安なのだ。

通貨が安い中、外国ファンドの不動産・株・債権買いはもとより、アジアの観光客（韓国・香港・台湾・中国・シンガポール）はこぞって、お土産としてブランド物のバッグや家電商品を銀座秋葉原で買っている。

皆の懐は変わらないが、日本を取り巻く環境が、激変しているのである。

これから、建築費の高騰で中小建設会社は、ダンピングで潰れるのでないかと危惧する。デベも同じ現象もあり得る。

しかし、世界的資産インフレになってる以上土地は値下がらないと考えるべきではないかな。

[62: いつか買いたいさん]

会話調の長文を書く人に言いたいんですが、スレに沿ったことを書いてもらえませんか。前スレの会話調の長文はスレに沿った内容だったから読まれたのではありませんか。言葉だけここの用語使っても中身がありません。

[63: 匿名さん]

会話調さん無茶苦茶面白いと思うんだけど
ちゃんとスレの内容に沿っているし

[64: 匿名さん]

会話調の長文を書く人は無視したほうがいいよ
どうせ誰も読んでないし

[65: 元祖匿名はん]

>>55

値段が上がったのは、ほぼデベだけの問題です。

デベ同士の問題と言っても過言ではない。用地も建築費も。

詭弁極まりない。責任は他人事で客に価格転嫁のみ。

足し算引き算しか出来ない。利益削った？カイゼンは？

こんな価格になってしまって客に申し訳ないとか

これっぽっちも考えてなさそう。株屋のノリに近い。理念ゼロ。

[66: 元祖匿名はん]

恥ずかしくてこの価格じゃ店頭に並べられません、、ってな

職人気質やプロの意地みたいなのって、どっかないの？

あーたかなってもたー、しゃーないなー、なんぼかてーぬいたろー。

うれるうちにうっとかなー。はい、さいごのしょーひんげんていでっせ。

しかししこみもけんちくもたかいなー。だれのせいやー。


おまえやっちゅーねん。

[67: 匿名さん]

>>61
また、いつもの高値論者か。
飽き飽きする。
・無限金持ち（２極化で金持ち増えまくる）
・無限海外資金
それしか君の根拠はないのか？

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[68: 匿名さん]

あのさ、ちらっと思いついたんだけど。
外人は金持ちが多くなってるわけでしょ？

日本人に売るよりさ、外人に高値で売れないかね？

[69: 匿名さん]

会話調は、何人かいるようだけど、わかりやすくおもしろい人はいる。
まねして、つまんない奴もいる。
まあ、読む人が選別すればいいだけ。
掲示板なんだから、書くな、とかは言わない。

[72: 匿名さん]

三井の愛宕タワーも結構、強気の値付けと思ったけれど、結局、売れ行き好調だし、山の手線内側、中央線下側の次の注目物件の赤坂薬研坂が今秋、どのぐらいの価格水準で売れ行きがどうなるのかが当面の焦点になるんじゃない。環７外側だと結構、完成在庫のあるようだけど、超都心部は依然、品薄状態に変化なしでしょ。

[73: 匿名さん]

>72環７外側だと
そうなんでしょうね。
やはり元々都心部は、「環７」とういうより
山手通り沿い(西側徒歩圏含む)より内側ってのが
常識的な線引きラインでしょうね。
よって、このラインから港区湾岸までの地域は
所得層を厳選して民度ダウンを避けてもらいたいとこですね。

[74: 住まいに詳しい人]

>>72
>超都心部は依然、品薄状態に変化なしでしょ。

えええっ、ホントですか？
転売目的の買いが大量に入って、一見品薄感があるだけで
実際はかなり余っているでしょ
これで資金供給に翳りが出てきたら・・・


幸いなことに（？）北米も欧州も成長に一服感があって
余った資金の一部は日本にも回ってきそーなので
東京の不動産価格も「ちょっと踊り場」で済むかもしれません

[75: 匿名さん]

安い時期に買った人を、買えもしなかった人が
罵倒しているみたいですが
反省が先だと思います

[76: 匿名さん]

で、リート下がったけど、マンション安くなった？
どっか値下げしたとこあったら是非教えてほしい

[77: 匿名さん]

２３区内のマンション安売りしたら、かなりのデベが潰れでしょう。

ただいま、三井不動産、住友不動産の株もジェットコースター
のように急降下中。
株式市場では、既に織り込んでいる。

[78: 元祖匿名はん]

>>75
あのー、罵倒とか、又おかしな単語を使わないでくださいね。

あと、反省ってなんですか？後悔ならまだかろうじて理解できますが。

日本語の勉強が先かな。頭の中が自分中心に回っているようですね。

ひょっとして職業柄でしょうか。その改行の仕方。。。

マンションにしても家にしても買わなきゃいけないものでもないですよ。

儲けたからエライみたいな話はシゴトだけにしときましょう。

[80: 大学教授さん]

>>74
投資用マンションの基本は利回りですね。
2006年1月〜12月の東京の新築マンションの表面利回り（年間期待家賃÷物件価格）を見ると、
都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、４．８３％
２３区平均、４．８６％＝都心５区以外の方が利回りが高い
都下平均、４．６５％
ちなみに、
横浜市平均、５．００％
川崎市平均、４．９５％
でも、横浜市、川崎市じゃ就業人口が都心とくらべてかなり少ないので、需要の厚みって点で不安が大きいですね。

それでは、区市別の利回りが高いベスト５はどうでしょう。
①荒川区　５・６３％
②墨田区　５．４７％
③立川市　５．３９％
④江東区　５．３５％
⑤台東区　５．３１％
立川市の場合は、多摩地域就業者が対象ですから、需要の厚みの不安があります。残るは東部の４区になります。
それでは、従来ワンルーム不毛地帯（やっても入居者が期待できない地域）だった、これらの区の利回りが高い（そこそこの家賃が取れるようになった）のは何故でしょうか？
それは、産業構造の大きな変化と中小企業が世代交代の時期になっているからです。そもそも、ワンルーム不毛地帯だったのは、中小企業に勤める肉体系労働者の賃貸居住地域だった為です。しかし、今やその中小企業オーナーも高齢化し、次々と自主廃業しています。また、その労働者達も団塊の世代で、退職から田舎へのＵターンが始まっています。
一方、首都圏の少子化は進み、オフィスワーカーが不足し、地方上京者は年々増えています。さらに、オフィスの東京駅周辺への集中が進むのは開発計画を見れば明らかで、このエリアへの交通利便性が高い東部の評価は上昇しています。これらが重なり、東部４区の高利回りにつながっていると思われます。

２００６年の区別ワンルーム供給数はまだわかりませんが、特に都心と隣接している墨田区、江東区、台東区がかなり増えてきていると思われます。居住が進めば、これら地域の居住者年齢は一気に若返ります（団塊世代が減って、２０代が増える）都心周辺の住環境、商環境は今後大きな変化を見せるでしょう。
後注目しているのは、新デジタルタワーの存在です。これが、賃貸市場（特に２０代若者層）に与えるインパクトは大きな物になりそうです。

[81: 匿名さん]

＜80
荒川区とか東京の東が利回り高いのは、利回り高くしないと売れない
からですよ。

青山とかは利回り高くても、希少性とかブランドイメージで売れちゃう。

その違いではないでしょうか。

山手線で一周してみても、西と東では雰囲気の違いはあるでしょう。
それがこれからなくなるかというと逆で、ますます差が広がると
思います。

[82: 大学教授さん]

>>81
従来考えられなかった東部にワンルームの供給が始まっていることは、首都圏賃貸マーケットの大きな変化ととらえて良いのでは？

ブランドイメージが高いと、多少利回りが低くても、投資しようと考える人が多いのは事実だが、その限界を超えるような物件価格になるとさすがに売れなくなって来る。
また、高価格、高家賃物件は、しょせん借りれる所得レベルの数が限られてくる。街が大きく変わるには数の力が必要になります。
そう言った面で、東部の変化は注目に値します。

[83: 匿名さん]

＞82
ワンルームが増えているのは、やはりそういう所得層の人が多く
需要もあるからなんでしょう。
ただワンルームに住む人たちが増えても、いい方向に街が変わる
とは思えないのですが・・・

投資用としては利回り高くていいかも知れないけど、賃料未払い
のまま逃げられる率も高そうで買うのは躊躇します。

[84: 匿名さん]

リートが下がっても、よほど長期間下がり続けないと、マンション
価格まで波及しないですよ。

リートの価格が下がる→賃料は上がる→利回りは大幅改善してしまう
ので、また資金が流入して物件が枯渇してしまいます。

供給面で言えば、むしろリートが上がり続けた方がマンション供給
増えそう。恐ろしく高値になるんでしょうけど。

しかし今１兆円とかファンド組んでも買う物件あるのかな？
売りが少な過ぎるから、お金集めてもどうするのって感じです。


また、過去、何度か発生している過剰流動性の収まり方ですが、

①インフレになって、貨幣と財が均衡する

②資産インフレが発生し、バブルにまで成長、その過程で流動性を吸収し暴落することで流動性が解消される。

③金利が高くなり、利回り選好から債券に流動性が吸収される。もしくは金利が高くなったことで借金返済により流動性が減少する。

というパターンですかね。

日銀、ＦＲＢとしての一番のベストシナリオは③ですが、現状②の状況が進んでいる感じです。
過剰流動性の規模はかつてないほど大きいのですが、コモディティ、株、不動産、債券、新興市場など過剰流動性を受け入れるマーケットも大きくなっていることから、資金が循環し上手くまわってます。

日本は金利水準と政府債務残高から③は取れないので、資産インフレに
ないやすいです。資産インフレも金利で止めれないので、中国みたいに
規制強化しかないでしょうね。

リートも規制強化が進むんでしょうけど、やはりお金は集まるんでしょうね。円高進行でＦＸから流れてくるのかな〜

[85: 大学教授さん]

>>83
従来の肉体労働者用アパート（家賃５万円程度）と比べれば、
ワンルームが増えてそこそこのサラリーマン達が住む方が、
住環境、商環境は雲泥の差で良くなって行くだろう。
また、団塊世代から２０代に一気に若返る影響は大きい。

　　　　　新築ワンルーム　　　新築１Ｋ・１ＤＫ
台東区　　８．２９万円　　　１０．０６万円
墨田区　　９．２７万円　　　　８．６６万円
江東区　　９．４０万円　　　　９．０８万円

[86: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。大筋で
①世界的過剰流動性、インフレ傾向で上昇は長期
という派と
②購買力、給与水準低迷からもはや大きな上昇はない
という２つの主張に分かれた感じね。」

「①は、マクロ経済の視点、
　②は買い手の論理、
　問題は需給バランスだ。

　買い手の数が減ってくれば、供給を減らす。
　不動産業界というのは、需要が多ければ我先に
　売ろうとして供給過多に陥り、需要が萎んできたら、
　あわてて供給調整する。
　そういう体質なんだ。」

「頭が悪い人たちの集まりなの？」

「ロジスティックスの過程がないし、喩えていうなら
　メーカー直販、系列販社販売だから、
　需給調整機能を持つセクターもない。
　生産には、
　土地取得、企画設計許認可で最短１年。
　工事は普通１年〜２年。
　青田売りはできても竣工までは代金は入らない。

　確認申請が下りないと着工できない。
　確認申請が下りないものは販売できない。
　計画変更すれば販売図面は作り直し
　確認申請は修正申請がいる。
　いろいろ手間のかかる商売なんだね」

「値上がり相場だと、早く売れば損でしょ？」

「確か、ケネディーウィ◆ソンジャパンのＨ間
　さんあたりがしきりに住宅中心に物件探しをして
　いたのは、２００３年頃だね。
　ファンドがレジデンスに目をつけたの２００２年
　後半あたりからかな。
　当時は、ブライダル施設や、パチンコ屋まで
　土地探しで懸命だった。ファンド買いとの
　競合で、マンション用地不足が表面化したのは
　２００４年だろう。」

「２００４年に落札したら、２００５年には販売開始
　なの？」

「当時、３割高で仕込んだ土地は、値上がり待ちで
　じっくり寝かせて販売ということだね。」

「でも着工して売り渋りというのもあるわね。」

「大手電鉄系や総合デベならまだしも、マンションデベが
　更地抱えているのは、機動性にかけるよ。
　ある程度の市場予測のもとに着工するケースの
　ほうが多いだろう。」

「土地があがったから、マンション価格もあがるんだと
　言われてもても、エンドユーザは納得できないでしょ？」

「いいや、納得して買う人がいる限り、価格は上がる
　という理屈だ。」

「下がり相場というのは、我先に売り切ろうと
　過当競争になりやすいのに
　上がり相場とみると、皆さんお先にどうぞと謙譲の　
　美徳を発揮ね。」

「マンションは、過当競争になったからって、その場から
　逃げていけないからね。

　ところが、土地供給というのは、倉庫跡地、工場跡地
　新駅周辺、区画整理事業、再開発エリアなど、
　集中して出てくる訳で・・・」

「そういうエリアは、各社競って売り切ろうとするから
　値が下がるの？」

「話としては逆だよ。
　ニューディール政策って知ってるだろ？知らない？
　それじゃ、ＮＹのシリコンアレーやダウンタウンの
　再開発は？

　そもそも、不景気の対策として、再開発や公共事業で
　地域や国内経済の活性化を図る。」

[87: 匿名さん]

「７０年代、ニクソンショックと列島改造計画
　８０年代、プラザ合意と内需拡大政策
　９０年代はなくて
　２００２年のＩＴ不況と、都市再生ね。」

「規制緩和と、開発促進、低金利政策で大抵はインフレ
　が起きる。だから地価もあがるんだ。」

「いまもインフレは起きているわよ。
問題はそれがどこまで続くかって話だと思うけど。」

「マンションミクロで考えるとわからなくなるけど
　給与所得以外の所得が総体として増えているから
　都心マンションが高値でも買い支えられているんじゃ
　ないだろうかね。」

「株があがれば、不動産も同時並行で騰がるって
　藤巻さんも書いていたわね」

「下手をすると日経平均は４万円になるかもしれない。」

「ＮＹダウが市場最高値とかになれば、おのずとそういう
　思惑も出てくるけど、それが不動産に連動するの？」

「連動するよ。問題は、株価のバブルが終われば、その後
　地価も下落する流れだということだ。
　国が、家計の金融資産を、株や住宅にむけさせようとしている
　のは明らかなんじゃないかな。
　新興株とかインサイダーの範囲でスケープゴートを出したのは
何のためだと思う？」

「悪党が儲ける市場は終わった。これからはクリーンな市場で
　一般投資家が健全に投資をしていただく場になりました。
　そういう宣伝効果にはなったわね。」

「不動産だって、ヒューザーみたいな怪しげな業者をつぶして
　不動産は健全な資産形成の市場です。みたいな
　雰囲気になってきただろう？」

「それじゃ、ここは思い切ってもう１軒買いますか。」

「ちょっと待てって、今はもう余裕資金がないだろ。
　残った金は株で運用中。」
いずれにしろ基準地地価が１０月下旬に発表になる頃
　郵政民営化、郵貯資金の市場運用も始まるだろう。
　その前に、参院選の結果で株も動くしね。」

「株や土地で儲ける富裕層ばかりで世の中おかしく
　なってしまわないかしら？」

「医者や弁護士や外資系金融勤務がいくら金稼いでも
　彼らは暇がないから大きく金を使わない。

　人間暇になって大金を持つと心の隙間を消費で
　うずめようとする。団塊世代の退職で百貨店の
　売り上げが伸びたのは昨年冬がその例だよ。」

「忙しい富裕層は個人消費の伸びにはつながらない
　ということ？」

「金持ちというのは本来暇でなくちゃいけない。

　働くための住宅購入に期待する時代から、私生活を
　楽しむための住宅購入という視点で考える時代だろう。」

「ワインの薀蓄語ったくらいで、関係ない話はやめろ
　みたいに言う余裕のなさは、困りものよね。」
　所得格差がひらくなかで一般消費者はどうしたらいいの？」

「欲しい人は、いずれは郊外を買うでしょ。
　都心が欲しいという
　人は、働くためと、それ以外に別れるよね。
　生活を楽しむために都会をというのは
　ＤＩＮＫｓ、シニアカップル、単身のシニア、高収入シングル
　などいろいろある。」

「でも、それが市場を支えるほどのボリュームはないわね」

「そうかもね。
　日経ＥＷというＶＥＲＹの対極にあるワーキングシングル女性
　向け情報誌が５号で廃刊だそうだ。」

「面白かったけど売れなかったのかな。」

「働く彼女らは、そんな雑誌は要らない。クレアも読めば、
　東洋経済もニューズウィークも読む。」

「いまの供給量ならば、１９９４年頃の都心物件と規模も
　値段もさしてかわらないから、コンパクトマンション中心に
　市場は安定して伸びるかもしれないわね。」

「もともと、８０年からこのかた、都心６区のマンションって
　広いものはお金持ち向けで、４５㎡〜６０㎡が主流なんだ
　よ。」

「今回は、マンション話中心だから文句いわれないかもね。」

[88: 匿名さん]

＞東部にワンルームの供給が始まっていることは、首都圏賃貸マーケットの大きな変化ととらえて良いのでは？

おとっつあん、何を寝ぼけた話をしているんだろうね。
葛西の駅から管七を少し歩くだけで、江戸川がワンルームのメッカだというのが
わかるよ。そういうのは企業に一棟貸しして寮にするのが流行った。
町谷も船橋法典とか東のほうにはやまほどございますよ。

[89: 匿名さん]

○町屋
×町谷
要するに、今どこでも賃貸のマンション建設ばやりで、地主が
不燃公社などの低利資金借りて建てれば、分譲市場にでない
というだけ。
ワンルームは、マルコーいらい、十三協のしきりでいまは、ＭＣや
青山や菱和なんかが牛耳っている。
東京カンテイなどの戸数統計にはこれが混じって、よくわからなくなる。

[90: 大学教授さん]

>>88
それはアパートでワンルームマンションじゃない。
県境外周区、特に環七周辺に多い。

行政区別　新築ワンルーム供給戸数ベスト１０

2005年１〜９月　　　　2006年１〜９月
①新宿区　５４３　　　品川区４６２
②品川区　５３６　　　江東区４３９
③目黒区　４１６　　　大田区３７２
④千代田区　４０８　　新宿区３３２
⑤文京区　３８０　　　文京区２９３
⑥中央区　２２０　　　杉並区２８７
⑦豊島区　２１６　　　墨田区２７９
⑧杉並区　２０４　　　中央区２３９
⑨大田区　１９９　　　板橋区２２９
⑩港区　１５８　　　　中野区２１２

[91: 匿名さん]

＞９Ｏ
現地にいけよ。ＲＣでワンルームゴマンとあるってば。
うちの会社でも５ねんくらい前は総務部がそういうのまとめて
借りていたぞ。
新入社員の寮がなんでアパートなんんだよ。
十三協って意味わかんないだろ？キミ。

[92: 匿名さん]

中堅デベは、地主の土地にワンルーム建てさせて生き延びてきている。
そういう地場の中堅デベは城南だけでなく城東にもいくらでもある。
とにかく、大手企業でも独身寮代わりに払える家賃は７万とまり
そうなるとおのずと鶴見や川崎、江戸川、荒川、になる。
板橋なんぞは高級な単身寮のニーズだな。

[93: 匿名さん]

>>90
販売戸数であって賃貸戸数ではなかろう。
数字は建設ベースでとらえるべきだがそういう統計がなかなか
存在しない。
賃貸も一棟法人貸し入っていない。どうでもいいが
引用するなら出典をあきらかなにしないと、君が歩いて
調べた数字だと思われるぞ。

[94: 匿名さん]

おそらくワンルーム専門デベの供給動向のはなしだろうね。
ワンルームは大きく、
ワンルームデベと
中堅ゼネコンの地主提案の２種類にわかれる。

城東でワンルーム売りはじめたのは、都心周辺が仕入れられなく
なったせいだろう。
Ｇなんたらに知人がいるが、彼は、中央区、千代田区、港区
渋谷区、新宿区しかやっていなかったが、
板橋、江東区も手がけたのは物件ないからだって言っていたね。

城東で土地の売りがでているのは、もう天井という見極めからかも
しれないね。

素人が適当な憶測でモノをいって楽しむスレだから、それも
愛嬌だろうが
最近はプロのほうがいい加減な話をまことしやかに語るから
こまるよ。
ことに統計値を引用する輩には気をつけたほうがいいね。