23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[429: 匿名さん]

↑は426サンへです。
旧価格だったら話がずれてしまいますよ。

[430: 441]

残存期間2年は2年物と言うわけではない、、まあいいや。
買い煽りというか、今後の不動産価格に強気な立場ですのでね。
前スレから441を固定しているので、すいません。
ということで、このスレでも441は私が書きたい、という夢を抱いております。
個人的には、10年金利は今後2年間で1％も上がらないと考えています。そこまで景気良くないですから。ただなるべくなら、即入居の物件を買った方が良いと考えています。ただここ1-2ヶ月でも、だいぶ即入居可のよさそうな物件は売れてしまっているようです。

[431: 入居済み住民さん]

>>429
今年の5月に購入
旧価格かどうかはごめんわかりません。

[432: 匿名さん]

『日経ビジネス』2007.7.30
「備えはありますか？　成熟国型インフレがやってくる」

給与は上がらない、大企業の人事に知り合いはいないのか？とか
あまりにも頭の悪いコメントがあったが、立ち読みでもしておけｗ

[433: 匿名さん]

きっと、デフレに凝り固まった「デフレ脳」になってるんだろう。

[434: 匿名さん]

>>431
入居済みなら、旧価格の範囲でしょう。

[435: 元祖匿名はん]

「インフレ脳」よりは被害が少ないかもしれない。

[436: 匿名さん]

明日ＷＢＳでマンション、「価格未定マンション」の増加って
やるみたいだね。
まったく確かにひどい話だ・・・売るくせに値段を決めないって。

[437: 441]

相対取引は値段を先に言った方が不利、という論理でしょうか。
ひどいですな。確かに。

[438: 匿名さん]

レストランに入った時に精算しないと、食べ終わってからだと値段が上がってしまう。わずか10年ほど前にブラジルであったインフレの現象です。

[439: ビギナーさん]

>>427
ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。

常識的に考えたらどうなの？低めの金利だけで、需要が限られる不動産は今後も上がるかな？
リート？外人はすでに手を引いているけど、最期は日本人が買いあがるの？

[440: 匿名さん]

サブプライムローンって誰が考えたの？
どう考えてもこうなることは分かりそうなものでは・・・

[441: 匿名さん]

>>435
そうやって茶化すのであれば、インフレにならない理由を挙げて頂きたい。

[442: 匿名さん]

鎖国して、毎日、国内産の米と野菜を中心とした食生活に集中することを義務化し、自動車利用を禁止して、地下鉄と鉄道を唯一の交通機関とし、すべての不動産は国有化し、国民全体で住まいは共同利用とし、霞ヶ関で仕事する公務員だけが、海外との貿易品を国家予算を使った経費で入手することができる特権階級とする。こうすれば、インフレのない格差のない幸せな世界が実現できる。とでもお考えなんですかね。

[443: 匿名さん]

インフレってどの程度を想定して言っているの？
給料も上がらず資産インフレだけが進むってこと？

[444: 441]

あ、441取られた。。

韓国の初任給は既に日本より高いみたいですよ。それが故に韓国企業は苦しんでいるというところもありますが、日本の給料も段々と上がっていくでしょう。既に初任給引き上げているところも多いですが。

それと団塊ジュニアも、今30前後の人材も極端に不足していますよ。
彼らの給料も今後上がってくるでしょうし。

人件費の上昇は遅れてやってきますから、まだ感覚は無いと思いますが、二極化が進むにつれ、上位層の給料は上昇傾向でしょうしばらく。

[445: 匿名さん]

あ、すいません。441踏んじゃいました。

>>442
バブルな資産インフレでなくて、健全な経済成長に伴う年率2%ほどの全体的なインフレですよ。

資源や穀物をはじめ、商品相場がジリ上げしてるけど、
まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。
新興国の賃金も上がってるし。
中国人、インド人の給料が上がって次はどこに工場作りますか？
ベトナム？南アフリカ？まさか中央アジアとか？

正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。
100円バーガーでデフレの旗印だったマックだって値上げした。

[446: 匿名さん]

しかもリンク間違い。
>>442じゃなくて>>443でした。
すいません。

[447: 匿名さん]

初任給だけが引き上がっているんだよね、今のところは。
若手が人手不足だから。上の世代はそのまま。
そういう意味で団塊ジュニアは何につけ分が悪いね。

[448: 匿名さん]

インフレが今日明日中にでも急激な勢いで起こる？
違う。
でも、じわじわと確実にやってきています。

資産インフレどころか、
より身近なところから。

ガソリン。
食料品。

すでに値上がりしているよ。

家電は値引き合戦で値下がりしているともいうが、
それも、原材料の調達価格が上昇すれば、
いつまでの話だろう。

給料は値上がりしないか？

年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
給料のみが値上がりしないはずがない。

まぁ、物価との相対でいうなら、値上がりしないかもしれないが、
相対的なバランスは変わらなくても、
全体的に価格としてのインフレが進めば、
資産はそれなりに価格上昇するのは必然的なことだと思う。

まぁ、変動金利でローン購入した資産については、
相対的な資産価値は向上しないかもしれないが・・・。

[449: 匿名さん]

その通りです。
バブルが弾けて地価が大暴落なんて起こりませんよ。
前々スレぐらいで誰かが言ってましたが風船が萎むだけ。
つまり全体的な物価が上がってくるのを横ばいで待つだけです。

日本は国力低下で不景気になり物価が上がらないなんて言ってる人は能天気過ぎます。
円安になれば物価は上がるんですよ。
今の日本に製品あるいは原料を輸入しないで供給が維持できる生活必需品なんていくつありますか？
もはや貨幣価値が変わらないなんていう思考からは脱却する時期です。

[450: 土地勘無しさん]

悪いけど、

グローバルな需要がある、食品や石化系原材料と違って、

日本人しか欲しがらない日本の不動産は、需給が逼迫する理由が全くないので、

いっくら（中国やインドの経済成長のために）ガソリンが上がっても、加工食品がコストプッシュで値あがっても、

東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

30秒考えれば分かること。

[451: 匿名さん]

>年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
>給料のみが値上がりしないはずがない

そんな子供の考えるような都合のいい世界だったら、本当にいいのですけれど。

普通に考えれば、税金・社会保険負担増で消費は縮みます。
しかし、必需品は定義からして、削るのにおのずと限界あり。
すると、全体の消費が伸びない中で、マージンの低い必需品の売り上げ構成があがってく。

そうすると、企業は売り上げが伸びないばかりか、利幅縮小で、利益はさらに伸びない。

そんな中で、企業が従業員に払う給料だけ上がるわけがないですね。(完全に逆ですね）

国力が衰えて、為替安で、円ベースの物価が上がるということはあるでしょうね。しかし、これでは生活が困難になっておしまいです。企業も逆にマージン・スクイーズで苦しむでしょう）

国の力が衰え、国民の生活が苦しくなる中では、当然不動産価格も上がりようがないですね。

[452: 匿名さん]

>まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。

残念ながら、世界的な団塊の世代（ベビーブーマー）の引退で、年金も投信も、ネットで引き出してく時代になっていくのですよ。


>新興国の賃金も上がってるし。

それで、小麦粉や石油の値段は上がるのですが、日本の不動産価格とは全く関係ないのです。


>正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
>昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。

その方が、団塊の世代、あるいはその下の世代を雇うより安いからね。
社会全体で見ると、給与収入は減ってるんですよ。つまり社会全体の購買力は下がってる。

[453: 大学教授さん]

武蔵小杉と隣接する２３区で変調が見られ始めた。
５千万円を超える物件に対する郊外の需要は限界があり、過剰供給が即契約率の低下につながっている。
川崎市中原区
販売戸数と契約率推移
H18.8、５６８戸、１００％、
H18.9、９９戸、１００％、
H18.10、２１３戸、９６％、
H18.11、８戸、７５％、
H19.1、３６戸、８１％、
H19.3、２７７戸、８７％、
H19.4、６４戸、７０％、
H19.5、８０戸、０％
H19.6、３１９戸、０％
隣接する２３区、大田区
販売戸数と契約率推移
H18.9、１５７戸、９１％
H18.10、５８戸、７０％
H18.11、１５３戸、９０％
H18.12、６５戸、０％
H19.1、２０戸、０％
H19.2、９５戸、０％
H19.3、１７８戸、５９％
H19.4、１２６戸、５６％
H19.5、１０２戸、６６％
H19.6、１１０戸、７８％
世田谷区
H18.8、１３６戸、０％
H18.9、１６８戸、６２％
H18.10、１８１戸、６８％
H18.11、３２０戸、６９％
H18.12、２５３戸、８０％
H19.2、２７７戸、８４％
H19.3、１９７戸、７５％
H19.4、４０戸、８３％
H19.5、２２８戸、５０％
H19.6、４７戸、５５％

[454: 匿名さん]

>>450-452
名前を変えての３連投ですか。
あなたの意見は全て、インフレにも係わらず、貨幣の価値が今と変わらないという矛盾が前提になってるんです。
全ての価格が上がる中で、不動産価格だけが安くなるとどうして言い切れますか？

＞東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

こんな非現実的な内容をそんな脆弱な根拠で言い切りますか。
百歩譲ってそうなったとしても、まず建築コストは上がりますね。
それと、新興国の土地と比べると相対的には上げ幅が小さいとしても
インフレで貨幣価値が下がるので絶対値では今より安くなるでしょうか。
非常に疑問です。

>>451
日本に国内向け産業の企業しかないのならそうでしょう。
日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
分かりますか？
世界的なインフレの流れに日本だけ取り残されることは無いのです。

>>452
ココも分かってないですね。
現在、商品相場に投資する投信や年金がどのぐらいの割合であるのでしょう？
数％もないんじゃないでしょうか。
これがもっと比率が上がったとしたら？
あなたも、
＞それで小麦粉や石油の値段は上がるのですが
と言っているのですから、商品相場の今後の上昇傾向は否定していないと。
あなたがそう考えるように、多くの人もそう考え始めています。
商品相場に年金や投信などの質重視の投資資金が入り始めたのはつい最近ですよ。

[455: 大学教授さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

[456: 大学教授さん]

>>453
>>455
1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。
その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。
価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなるので、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。
また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

[457: 住まいに詳しい人]

>>451
>日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
>分かりますか？

10年前の常識を前提に考えていたのではマズイですよ

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20060613md01.htm
現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです
だから円安なんです（一時的な資本も入ってきてるし）

ちなみにこの記事の時点ではデータが出ていなかったが
2006年の所得収支額は貿易収支の1.5倍になってます80年代は円高で物価は安くなったけど地価はアップしたでしょ
それならば今は円安だから、地価はダウンとまで行かなくても
上がるとは単純に言えないだろうなぁ

と思考できませんかね？で結局、問題は物価じゃなく金利なわけで

貯蓄が減少して均衡利子率が上昇すれば
投資は減少せざるを得ない

“投資”には不動産投資も含まれるわけで
トレンドとしては下落になるわけです海外との比較で割安感があり
この1年は過剰な資金流入でガンガン上がったけど
割安感が薄まれば、更に投資すまでの旨味は無くなる
結局は一時的なものですよ

[458: 匿名さん]

サブプライムローン問題をきっかけに米国株価急落。
「株価は経済に関係ない。ムードで売られているだけ。」というお馬鹿もいるがそんな事はない。
すべて連動している。
これから米国経済の縮小が起こる。つまり不況になる。
それの意味するところは、米国発世界不況の可能性。
EUも影響を受けるだろうし、輸出産業が好調な日本の製造業も痛手を受けるだろう。
国内経済も影響を受け、好況ムードが去り、不景気風が吹くようになる。

そうなると日本の労働者の賃金も上がらない。
人員削減に出るとこもあるだろう。（日産自動車のように）

マンションを買うのは、もう少し様子見したほうが良い。
切羽詰った事情があるなら別だけど、「今の家賃と同額で買える」なんてのは一番危ない。
不動産を持つと色々費用がかかる。借りてたときには見えなかった費用が。
間違いなく家賃と同等では済まないから。

[459: 購入検討中さん]

もうじき、地方の資産家が全ての資産を処分して、都心のマンションに移り住んでくるよ。
仕事を辞め、豪邸を投げ売り、親戚・知人と離れてでも都心のマンション。理由はブームだから。

[460: 匿名さん]

>>458
そういう、マンションや経済関係の記事を一日読んだだけで
「分かった気になって」書けるような、
断定型ジャリコメントを連投されるはジャマなんですがｗ

[461: 匿名さん]

投資信託ってずっとうまくいきつづけることはあるのかな、、、

[463: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。価格と価値ってどう違うの？」

「いい質問だなぁ
　価格は、モノの代価としてのマネーの量。
　価値を測るものさしとは違う。

　価値は、主観的であったり相対的であったりする。
　利用価値や収益性、
　現在の品質や状態のみならず将来性や
　耐久性など時間要素もふくまれる。」

「価値を測る尺度は？共通じゃないってこと？
　高い、安いっていってもいろいろあるのね。」

「買い手にとって価値が高いと思われているものの
　価格が低迷するというのが一番『買い』だろうね。
　
　価値が低いと思っていたものの価格が上昇するのが
　最悪だね。」

「割安だった都心が上がってもいいけど、遠い郊外まで
　高値は容認されないということね。」

「それじゃ過小評価されている地方都市の都心の価格が
　上がったら？」
「買って損はなけど得はないって話？」

「もともと価値が高いと思われたものの価格が上がるというのは
　別に不当な話ではないね。」
　
「価値を認める主観には差があるから、どこまでいくかは
　予測は困難ね。」

「キャピタルゲインの投機目的なら簡単なんだよ。
投機の価値基準は値上がりのポテンシャル。
　それが最小になった時点で売られる。」

「投機買いが少ないのは事業用資産の買い替え特定の
　事実上廃止でマンションころがしで儲かる可能性は少ないからだ。
　法人ならまだしも個人で転売して喜ぶのは仲介と国税だけだね。」

「みんな、都心の高騰を投機による高騰と勘違いしているのかもよ。」

「実需なんだよ。一戸建ての土地が売られてマンションに換わって
　きているのは、ここ１０年以上にわたって続いている傾向だ。
　セコムやＡＬＳＯＫが入っている戸建が増えたけど裕福な都心の一戸建て
　が中心。郊外の戸建ではそこまで余裕はない。」

「連れ合いをなくして、一人暮らしだとマンション住まいのほうが
安心だったりするわね。」

「一戸建ての利用価値って大家族で住むってことと、土地が資産に
　なっていざとなったら売って施設に入るという意味もある。」

「郊外も、都心もみな戸建からの住み替えでマンションが売れるのかな？」

「郊外は一人暮らしのまま戸建に住み続けるかな。施設に入るときに
　お金が必要なら土地担保に借りて、最後に処分。リバースモーゲージ
　も土地が４０００万以上の評価がないと借さないところが多い。」

「価値の高いところが安い価格で売られる時期が買い時なの？」
「みんなが価値がないと思っていても自分が価値があると思うなら
　買っていいんじゃないか？」

「じぶんだけが価値をみとめていても、人もそう思わないなら転売価値は
　ないってこともあるわよね。」

「あとから、みんなが気がつくってのは？」

「それって、やっぱり見る目があるかどうかって話よね。」

「相場ばかりを追いかけずに、価値の有無をみなくちゃね。
相場が高かろうが安かろうがものの価値には大きな変化はないよ。」

「希少価値とか、環境変化とかはどうなのよ？」

「その辺をしっかり見据えて買うしかないよね。」

[464: 匿名さん]

>>460
君みたいな年中「上がる上がる」論者のほうがジャマなんですが？

いつもの
・日本中の金持ちが23区マンション買い捲る
・世界中の金持ちとファンドが23区マンション買い漁る
を言えばどうですか？

米国ではファンド解散や新規ファンド募集が中止とかになってるようですが（笑）

[465: 元祖匿名はん]

しかし、デフレ脱却したと思ったら、いきなりインフレ待望論なのかね。
手前勝手だねぇ。
で、時価のマンションなんてますます買わないほうがいいんじゃないの。

[466: 匿名さん]

>>464
はいはい。私は上がるとは思ってませんよｗ
団塊ジュニア＝バブル入社組という、斬新な定義をこれからも使ってね。
自分の間違いを認められない人間の論ずることなど、何の価値もないよ。

[467: 素人さん]

もっと円高が進まないでしょうかね。

サブプライムローン問題なんて、最近のことじゃないのに
なぜ今さら株価が下がる。

日銀が政策金利を上げないのが問題でしょう。
政策金利を毎月０．５％づつあげてみるのもいいかもしれない。
1ドル１００円になったら利上げはやめればいい。

今のままでも米国の様子からすると自然に１ドル１００円になりそうだね。

輸入大国日本は円高の方がいいでしょう。
食料、燃料があがるのは、庶民には辛いことでしょう。

[468: 土地勘無しさん]

サブプライムで、被害の概況が分かるまでは、値下げ要因でしょうね

[469: 住まいに詳しい人]

さて23:00からのＷＢＳではマンション価格ネタがオンエアされますね
どんな展開になるやら

[470: 匿名さん]

>>469さん
すみません、詳しく教えてください。見たいです。

[471: 匿名さん]

>>457
＞現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです

で、主力産業が海外投資でも海外がインフレになれば当然恩恵を受けるでしょ。
世界のインフレ傾向が日本には波及しない、もしくは商品価格の上昇として日本に波及しても、日本の不動産だけが取り残されるというのでしたら理由を挙げて下さい。
　
　
＞結局は一時的なものですよ

はい。私もインフレ論者なだけで、都心の地価が2006年、2007年のペースで上がっていくなんて一言も言ってませんが。
上がり過ぎてますので全体の物価が上がってくるまでは横ばいでしょう。
でも長期的にはインフレになるので、いずれじわじわと上がってくると思ってます。

[472: 匿名さん]

都心部東側一人勝ちの話しらしいよ。

[473: 匿名さん]

470です。472さんありがとう。
そもそもＷＢＳというのが何かわからなかったので「？？」だったのですが（470で書き込んだときもラジオだったらどうしようと思っていた）、検索してわかりました。テレ東なのですね。
残念ながら関西在住なので、諦めます。来年神奈川に住むことが決まっているので、見たかったんだけどな・・・。

[474: 社宅住まいさん]

東京のマンション価格は、東京のマンションへの需給で決まるのに、
なんで石油の値段や世界的インフレの影響で天井知らずでドンドン上がるという
妄想につながってしまうのでしょうね。願望がなせる業か。

日本が、中国みたいに
人口増
一人当たり所得増
一人当たり可処分所得増
若い人口構成
ならばいいのですが、どれもあてはまりません（涙）

建築材料費が上がって、マンション価格があがるという話がありますね。
建材コストは上がるかもしれませんが、その程度では、
東京のマンションへの長期の構造的需給悪化は全く吸収できません。

下がって下がって、マンション専業デベは生き残れないでしょうね。

[475: 匿名さん]

いかに短絡的な考えの「値上がり論者」が多いかって事です。
もう上がる根拠ないのに妄想に近い事を言ってる。
買ってしまったからなんだろうけど。

そりゃ、買っちゃったらインフレ待望だよね。
借金目減りするし。

ただ、そういう個人の願望と相場を語る時の大局的な見方は別けて考えないとおかしな事になる。

[476: 匿名さん]

ここまで、経済音痴が多いと、不動産で資産をつくるのがいかに
限られた人だけのもので、それがいかに容易かということが
よくわかる。
巷に喧伝される情報は、不勉強の人が鵜呑みにしやすいかたちの
ものばかり。
大切なのは基本の考え方。
世の中のマネーの仕組み、不動産市場、立地と価格
あらゆることの個別の差異を深く理解したうえで、
いろいろな言説を捕らえないといけない。
手前勝手な解釈をしがちだからこそ、わかっている人が
やりやすくなる。

マンション業界にまともなインテリがしないｎおは今に始まった
ことではないが、もう少しマンション本以外の経済や金融の本を
読んだほうがいいな。

[477: 匿名さん]

エリア一番人気は、少ない需要を食って成長するが、二番手以降は
振るわない。タワーでも高層階ほど中古は早く売れ借り手も早くつく。

２３区の一番人気は、そういうわけで今後も高値を維持するだろう。
少ない需要に少ない売りや貸しが応える構図だ。

二番手以降のエリアはそうそう大きな伸びは期待できまい。


下がるのは郊外だろう。今は人々は
近さ＞＞＞＞広さの価値観。

一戸建ての生活は実家でで十分経験した。
それがたいしたことはないとわかっている。
広ければ広い物置小屋ができるというだけで
広ければこぎれいに暮らせるというのは幻想にすぎない。

かつて武田鉄矢が東に向かう夜汽車を眺め東京にあこがれたように
団塊ジュニアは、我孫子駅で東京にむかう始発の列に並んで
いつか都心に住みたいと思って育ったりしている。

都心周辺マンション価格は
２００４年入居と２００９年入居ですでに２２０〜３００万の坪単価の開き
２５坪で２０００万の購入価格差が出てきている。

かたや先行購入組みが２０００万の余裕資金を５年間４％で運用してきて
きていて今後もうんようできるとしたらどうだろう。
２０２０年の時点で先行購入組の流動資産は３６００万になっている
計算になる。

仮に２０２０年の時価評価が今の時価とかわらなかったとしても
先に買ったほうは確実に資産を増やす機会に恵まれ、遅れて買った
ほうは含み益すら手にできない。

私は１年前に、都心の狭い部屋でもいいから買っておくべきだと書いた。
住めない部屋を買うのはおかしいと馬鹿にされた。しかし実際に
買ってみたらすでに１０００万ほど評価があがっている。

これからどうするか。
まだ安いエリアの自宅を買う。転勤で地方にいったら住宅ローンで
買って、東京に戻るときに人に貸すというのは結構いい手だろう。
どうせ、戻っても東京では買えまい。

[478: 匿名さん]

格差社会では、地域の中に、「超高級」から「廉価」までの幅が混在し
「平均値」としての坪単価や月坪あたり賃料があまり意味をなさなくなる。

銀座にエルメスもあればユニクロもある。
周辺にイオンＳＣがひしめく浜松で大丸が中心地に出店をかける。
いつまでも、地方＝大衆　都市部＝金持ちという発想ではダメ。
浜松にも金持ちはいて地元百貨店がつぶれたあとは名古屋まで
買い物にいくらしい。

今現在で、ここは不当に安いという場所をみつけて
その価値を自分の目で検証する。
価格の上下動にのみ目を奪われていたら、本質を見る目が養われない。

投資の話をするスレではないが、仙台のマンション市場は今もまだ底値。
１０年前の大手分譲物件が今は８５平米で２０００万以下の状況だ。
その背景には賃料相場で「月額１３万が法人借りの上限」といわれる
仙台の賃貸事情がある。
借りるより買ったほうが安いというのは地方の実態。
大企業でも東北支店長が役員である会社は少ないだろう。
どこでも、大阪、名古屋、までは戦力を注いでも、九州、東北、北海道は
ひとつランクが下がる。
売り上げ規模が小さいのだから仕方が無い。

とはいえ、１００万人の人口の中でも富裕層はいるわけで、そういうレベルをねらって
住友不動産が、高級タワーを分譲している。
土地を強気で高値買いしてエントランス周りに金をかけるいつもの習性は仙台でも健在。
価格は相場から頭二つ飛び出している。
客の多くは県外からという話だ。

これから本気でインフになれば、仙台中心部のタワマンあたりが価格的には
仕込むのに手ごろではある。

今４％（グロスだから借り入れ金比率が多いとキャッシュフローは厳しい）
で、６年持って転売したときに２割の税引き後いくらになるかだ。
中古もいいが駅近がない。
仙台の地下鉄はバスが地面の下走っているようなもの。
２０００円だせば市街地はタクシーでくまなく走りまわれる。
ただし不動産市場は「駐車場が一番利回りがいい」というのが現状だが
いつまでもそうはいかないはず。
１０００万くらい遊んでいる金があったら８割借り入れで５０００万くらいの
物件を買う。東京の高い中古買うより面白いだろう。