23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[401: 匿名さん]

３９９さん
一意見です聞いてください。

＞①金利は上がる
＞②物件価格はもう天井圏
＞③給与は上がらない（成果主義の浸透）
＞④消費税増や社会負担増で負担は増える

＞手取りがどんどん減る時代の到来です。

①について、
国の借金総額1045兆円（国債、地方債、その他含む）の中、
国の歳入は昨年47兆円。単純に金利が２％上がったら
金利移行期間抜きに考えると、利払いだけで20兆円となり、
国家予算の半分近くを利払いに？？　国家破綻を意味する。
政府、日銀は金利上げたいが、財務省がそれを絶対にさせない。
少なくとも５年は大幅金利上昇はないと予測。

②何の根拠もなし。買う人が引き続きいれば充分に上昇する。
都心の物件自体、供給が先細りの中、③の事情により、これから
湧き出してくる需要もある。十分価格維持及び高騰も予想
できる。

③成果主義になったことによって収入増える人が増える
ということ。成果主義で収入増えた人が、やっとこれから
都心〜近郊に買える時代が来る。
成果主義で収入増えない、または減る人は、郊外にしか買えない
だけ。高齢者・団塊世代の買替え需要がさらに本格化。
故に、二極化がさらに進み、ただでさえ少ない都心の
優良物件への需要は引き続き好調と見込む。近郊はせいぜい
悪くても横ばいか。郊外は選別進み下落物件多数。

④これは確かに悩ましい。ある程度のインフレしか
どうしようもない。

以上

[402: 匿名さん]

だいたい素人の予想の逆に振れるから（予想通りなら苦労しませんよね）
都心は暴落してコンクリートの廃墟と化し、
郊外は堅実に資産維持されるでしょう。

[403: マンション投資家さん]

みなさん、極端ですよ。

これからは暴落や暴騰のように、そんな極端なことは起きません。
じりじり上げ、時折ディスカウントしなければならない物件が出て
きて下がり、また少し上がり・・・・。

つまりこれからはどちらも正解でも間違いでもなんじゃないですか？
ただ、都心が廃墟と化すには災害以外考えられませんが。

まあ、物件価格が下がることをこれだけ期待している人（需要）が
いるんだから、郊外物件中心ですね。

千葉埼玉川崎の奥地で決まりでしょう。
それなら購入可能ですよね？

[404: 匿名さん]

都心の廃墟・・・ありうるでしょう。
理由は想像もつきませんが、
流行るものはいつか廃れるのは間違いないからです。

[405: 匿名さん]

多摩ニュータウンだって、
かつては皆があこがれ抽選に殺到するような、
将来性を感じさせる町でした。
３０年後、東京は郊外中心に大きく変貌する・・・・
そう考えていた人も多かったでしょう。

人工的な熱狂ははかないもの。
渦中にいるときはそれが永遠に続くような気がするものですが。

[406: 匿名さん]

１０００年先の未来では東京は廃墟になっているかも知れません。
日本という国そのものがあるかどうかだって疑わしい。
でも少なくともここ数十年のスパンでは一極集中は何も
変わらないでしょう。遷都の話もいつのまにやら立ち消えに
なってしまったし。政治や行政、マーケットの中心地である限り
東京が廃れるのは、今の人たちが生きている範囲ではないね。

[407: 匿名さん]

>>401
反論のための反論だな。

特に成果主義のとこが大間違い。
あなたの言ってるのは米国型成果主義。
優秀な社員には高給を支払う。
場合によっては役員や社長より高い給与をもらう平社員も誕生する。
これが本来の趣旨であるのは間違いない。

が、日本で導入されたのは日本型成果主義。
人件費削減を目的に「成果主義」のお題目だけ導入したもの。
人件費の総原資を抑制し、足のひっぱりあいをさせて人件費総合計を削減するもの。
日本型成果主義では、役員や社長より高い給与をもらう平社員なんて存在できない。
むしろ年を取っても、一部の昇格する奴を除いて給与が上がらない。

この日本型成果主義が横行しているので、給与所得者の給料はいつまでたっても上がらない。
ようやく景気回復しだしたと思ったら、経団連はホワイトカラーエグゼンプション導入を提言してきた。
これも日本型にカスタマイズしており、年収400万以上は残業代がゼロになるというとんでもないもの。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。
これより所得の低い人が大部分なんですよ。
そして、これが上がることはもう無いんですよ。

[408: 匿名さん]

401さん

399さんではないけどコメントさせてください。

① 国債・地方債のほとんどは償還期間が10年で固定金利です。残高が1045兆円だとしても、一年ごとに借り換え（償還を終え、新規に発行するもの）されるのはその1/10です。つまり100兆円くらいです。金利が仮に2%あがったとしても2兆円の負担増です。十分吸収できるのです。

また、金利はいきなり2%もあがりません。まず、0.25%、その後追加利上げがあったとしてもトータルで0.5%の利上げがせいぜいでしょう。こうなると、負担増は2500-5000億円に収まります。

一方で、住宅ローンが0.25-0.5%上がってしまうと、やはり需要が細る大きな原因となります。

② 買う人が引き続きいれば上昇します。が、買う人が供給に対して減れば下落します。「今が天井・これから下落」の根拠はたくさんあります。(金利上昇、人口減少、需要の弾切れ、供給の継続、在庫増加、賃貸・中古のだぼつき、社会負担増、老後（年金）の不安、消費税up、外資撤退、etc.」

③ 給料は増える人もいれば減る人もいるでしょうゆえ、この点はとくに影響を与えないと私も思います。

ただ、４０１さんのロジックでは、「富の二極化がすすむと、都心はあがり郊外は落ちる」とのことですが、それはどうでしょう？二極化というのは中間層が少ないということです。つまり、中間層の需要（近郊を買う層）が減るということですよね。ということはまず近郊の値段がさがります。で、近郊がさがると、都心部も引っ張られるのですよ。

例えば、「用賀で８千万円、たまプラで６千万円だったら絶対用賀に住みたい」と思って買っている層でも、たまプラが５千万になったら心が動きます。４千５百万になったら割安感でたまプラを検討します。で、用賀の層が「安いから」とういことでたまプラに流れたとすれば用賀の需要が減ったということです。

え？用賀は都心じゃないって？では、用賀は下がるのでしょう。となると、それにつられて池尻も目黒もさがる、ということで同じ結果です。結局は連鎖でつながり、バランスのとれたところで価格は落ち着きます。つまり、「二極化が進むことは価格低下につながる」のです。（中間層が減るから。）

[409: 匿名さん]

二極化はもっと極端でしょう。１億超える物件を検討中の人たちが
いくらたまプラが４５００万になったところで、食指を動かすことは
ありません。いつもファーストクラスに乗っている人たちが
エコノミーが値下がりしたからといってクラス変えたりしないでしょう。
それと一緒ですよ。今後、都心地区は富裕層しかすめなくる。
というか、ここ５〜６年が異常だっただけの話。
都心で形成されるマーケットは都内近郊や郊外とは明らかに違う
ものでしょう。影響を受けることはない。

[410: 441]

残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。一番多いのは1年、2年あたりです。

[411: 匿名さん]

４０７、４０８、４０９さん

401です。

なるほど〜皆さんの仰る事よくわかります。
確かにその通りですね。自分なりの確固たる考えを
持ちつつ、人の意見でさらに勉強になる。
いや〜。この掲示板勉強になりますね。

引き続き参考にさせていただきます。

[412: 元祖匿名はん]

>>398
遅レス、横レスでスミマセン。
当方も団塊ジュニア組ですが、間違ってもバブル入社ではないですよ。

他の方が指摘されてるとおり明らかに氷河期です。定義付けを間違えた
のは貴殿のほうでしょうから、言葉遊びとか暴論はお止めくださいね。

バブル組って元年卒〜H.3年卒あたりなのでは。
10年は行きませんが、5年以上は確実にズレています。

野村の飯田橋とか見ると、40代の方の購入が多いんですね。
バブル組からその前の方々と。
まあ、30前半とかだとそこそこ稼ぎか蓄えか支援かがないとなかなか
買いにくいレンジでしょうからね。いやいや皆さんスゴイしかし。

[413: 匿名さん]

次の注目物件はここでしょうか。。
三茶と池尻、、この辺の売れ行きが今後を左右しそうですね。

池尻再開発プロジェクト（詳細）
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[414: 匿名さん]

409さん

一億円超える物件を検討している人が直接はたまプラを検討しないでしょうが、それらは連鎖して影響を与え合います。

例えば、同じような仕様の3LDKを比較して、青葉台5千万、たまプラ6千万、用賀8千万、目黒1億円だったとします。
（仕組みを話すための例えなので、細かい突っ込みはご容赦願います。)

二極化がドンドン進んで中間層の需要が減ったとし、青葉台が4千万になったとします。すると、たまプラの検討者は「青葉台が4千万ならたまプラは5-5.5千万くらいじゃないと」と思い出し、たまプラの値段に割高感が出だして売れなくなります。本当に青葉台に流れる人もでてきます。そうなるとたまプラの需要は減って、結果として値段が下がります。5千万円になったとしましょう。すると、用賀を検討していた人は「おいおい、たまプラで5千万で買えるのに用賀は8千万かよ」ということで同じこと（流出、買い控え）がおき、値が下がります。7千万円になったとして、また同じことが用賀と目黒の間でおきます。

当たり前ですが、購入希望者が次から次へといる場合は値が下がりません
ので、上記のようなことはおきません。しかし、これからは408に書いたような理由から需要が減っていくであろう故、上記のようなシナリオが想定されるわけです。加えて、「二極化は価格維持に資する要因ではない。むしろ中間層が薄くなる分下方に引っ張られるもの」ということが言いたいわけです。

たとえ、1億出せる裕福な人でも、「えー、用賀が7千万円だったら用賀に行くよ。目黒も9千万円くらいだったら買うよ」ってなことになり、価格は下がっていくのです。1億払える能力があっても、9千万の価値しかないものには1億は払いません。価値がいくらかは需給の状態と類似物件とのバランスで決まります。

これは、希望的観測ではなく客観的な分析です。

[415: 匿名さん]

>>398
収入は給与所得だけではない。しかしその大半が預貯金にまわるという、
先進国でも特殊な事情を変えようとしているのが、今の日本の流れ。
そのためにどんな取り組みがされてきているか、分かって語っている？

団塊ジュニアは、どう分布させてもバブル期入社ではないし、
整理対象ではない。彼らが新卒入社した1994〜98年頃に、
今整理しなければならないほど大量採用していた企業は、
ただの1社もない。それほどの就職超氷河期だ。

バブル期入社はバブル期入社。決して団塊ジュニアではない。
簡単な間違いくらい認めなよ。
自分の間違いを認められない人間が絶賛する地域の将来など、
たかが知れているぞ。あなたも大学教授と同じで、
デベに躍らされて江◆区湾岸に買っちゃった組なんだろうｗ

給与水準が上がらないという理論も、破綻しているよ。
自信あるようにみえる分だけ、視野狭過ぎなのが滑稽なんだけど。

[416: 匿名さん]

410さん

> 残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。
> 一番多いのは1年、2年あたりです。

なぜ、そう思われるのですか？
下記ご参考まで

http://www.mof.go.jp/gbb/1903.htm

内国債のうち、10年以上のもの(15年、20年、30年ものを含め)はおよそ65%ですよ。

410さんが多いと思ってらっしゃる短期国債（1年以下）は全体の6%しかありません。

掲示板にいいかげんなことを書くと、見ている人がミスリードされちゃうので、気をつけたほうがよいと思います。

[417: 匿名]

去年の夏、賃貸の更新をきっかけにマンションの購入を考えるようになって、このサイトを興味深く拝見してきました。
自分の購入目的は投資ではなく、完全に実需の住居用です。野村のプラウドタワーなどが候補でしたが、結局購入（申し込み）を見送りました。
マンション購入って、ある種の詐欺のような気がしてきたのです。
ずばり、「前金で30年分の家賃を支払ってくれたら、30年後にそのマンションをタダであげるよ」と言われて、
銀行から借金をしてまで前払いする人は少ないと思うのです。
「30年後のマンションなんてボロボロだし、いらないよ」とか、
「30年間に何があるかわからないから、毎月家賃を支払った方がとりあえず無難」とか、冷静に普通は考えるでしょう。（30年が20年であろうと、多少の割引があろうと）
表現が違うだけで、ローン購入って、家賃前払い後に物件をタダでもらうのと同じ事なのでは？
だとしたら、何千万円もローンを組んでマンションを購入する事って、誰かにダマされてるのか？
こう考えるとマンションを買う気がなくなった。
価格が上がり過ぎるといろんな理由を考え、買えない事を納得するようになる。
すでに充分値上がりしたマンションの価格。あきらめ組多数と思われるので、この先右肩上がりで上昇する事はないと思う。
※プラウドタワー完売は、類似中古物件の高騰による割安感があったせいで、この結果で需要はまだまだあるとは言い切れないと思います。

[418: 入居済み住民さん]

自分は買ってしまった組
あまりの賃貸の高さにそれだったら買ってもいいかもと
自分は20代後半5年後ぐらいに売ってもかまわないと思いましたが
都心の住み心地窓からの景色もよくて満足してしまって
働く意欲がわいてきました。
彼女がいないのが寂しいかな！
ここを見て参考に買いました。

[419: 匿名さん]

だから、やはり金利も成長率もせいぜい３％程度が限界。だから不動産価格は４％ぐらいの利回り水準まではほぼ適正価格。なんで、あとは賃料がインフレモードで年２０％ペースで上昇すれば、不動産価格も、まだこれから年２０％ペースで上がりうるんじゃない。
とすれば、豪州系や香港系が今の価格帯でも買う理由がなんとなく理解できる。日本サイドはやはりデフレ感覚から抜けきれていないと。

[420: 441]

>416さん
あなたの意見は借り換えの時のインパクトですから、残存期間を見る必要があります。

http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/siryou/zandaka06.pdf

上記のように、1年以下が20.3％、1〜2年が12.8％、2年以内の償還が約33％です。10年以上は15％に留まります。

まあどっちにせよ、そんなことで金利が分かりはしないので、どうでも良いですが、10年国債が多いということと、残存期間がどうなっているかは違いますので、ご参考まで。

[421: 匿名]

418さんへ。

家賃、高いですよね。
ボクも高い家賃を払うのが嫌になって購入を考えはじめたのです。
ボクも人間なので所有欲はあります。
欲しいマンションを購入したならば、数年は満足感が満たされるでしょう。
でも、冷静になって、コンクリートの箱にどのくらいの価値があるのか考えました。
ぶっちゃけ、贅沢さえしなければ月20万円で独身ならそこそこの生活できます。
なんと、5000万円あれば約20年、働かなくても生活ができるのです。
5000万円って大金だなって、あらためて思いました。
そう考えたりすると結局、買えませんでした。

人間が生きていくうえで住居は重要です。
多くの人が、できれば高級マンションに住みたい。でも収入には限度があります。

一介のサラリーマンが生涯で稼ぐお金をおよそ2億と考えると、おおざっぱに税金などで5千万引くなら、手取り1億5千万円。
果たして、いくら住まいに出せるのか？

買っても、借りても、5〜6千万円までくらいでしょう？

7千万円以上のマンションはサラリーマンには高くて買えないです。

[422: 購入検討中さん]

アメリカクレジットクランチキターーーー！！


か？

[423: 匿名さん]

420さん

資料ありがとうございます。

頂いた資料からみると、普通国債の約20%が1年以内に借り換えになるわけですね。普通国債530兆円の20%は115兆円。0.5%の利上げがあった場合の負担増は5,750億円くらいですね。歳入に対しての割合は1.2%程度です。他の国際や地方債を入れても2%程度でしょう。

いずれにしても私が408で401さんに対して述べているコメントの論旨（国債償還のため、国が利上げをできない、ということはない）には影響しません。

410のような反論は、読んでいる人に「あれ、408の論旨は間違っているのかな？」という錯覚を起こさせ、議論をミスリードしますのでご容赦頂きたく。（意図的にしているのかもしれませんが・・）

--
なお、単年の借り換えのインパクトを計るとき、「残存期間」を見る必要は全くありません。1年以内の償還期日の割合を見ればよいのです。

[424: 441]

2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという意識が働くのは当然のこと。

2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが普通でしょう。この視点で言うならば。そしてこの視点に立てば今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ただし政府の思惑通りに金利は動くわけはない。全ては景気次第。
政府や日銀が左右できる代物では無い。

401も極端ですが、408も極端。

[425: 匿名さん]

424さん（なんで441なの？）

あのですね、401さんが「利払いの増加分だけで歳入の半分もにあたるなら、金利上昇は不可能」とおっしゃっていたので、408で「そんなことははにですよ、利払いの増加分は1%程度（本当は2%くらいだった）であり、吸収できるレベルですよ」と言っているのが文脈です。

で、貴方から410と420でミクロな突っ込みが来ました。貴方のご指摘は正しいところもあるのですが、上記の文脈にまったく影響を与えないもの(揚げ足取り)なのです。

> 2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても
> 政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。
> 私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという
> 意識が働くのは当然のこと。

わが国の借金は莫大なので、政府は当然金利を抑えたいと思ってます。その点はだれもがそう思っており、そこは議論の対象ではありません。401さんと408(私)のやり取りは「それ(利上げ)が現実的であるかどうか」であって408で「現実的（吸収可能）ですよ」とお答えしたのです。どうも、貴方は文脈を無視した横槍が好きなようですね。

> 2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、
> ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが
> 普通でしょう。この視点で言うならば。

2年間金利が上がらないなら、政府は2年物を10年物にシフトはしませんよ。2年物の金利はおよそ1.0%、10年物の金利は1.7-1.9%なので、シフトしたら単年度の金利負担増えちゃいますよ。2年内にあがることがないなら借り換えしませんよね。矛盾です。まあ、短期と長期はバランスよく組み合わせるべきであり、貴方のおっしゃるように単純ではありませんが。

> そしてこの視点に立てば
> 今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ああ、最後は買い煽りなんですね。

[426: 入居済み住民さん]

>>421さんへ
ちょうど銀行の金利も一番安く、駐車場もついていたので
駐車場も借りると5万ぐらい家賃と駐車場自分にはとても考えられない高さです。
買ってみたらその半額ですんでます。
後は税金等を考えてなるべく貯蓄です(空しい）
自分も一介のサラリーマン
銀行が貸してくれなかったら買う事も出来なかったと思います。
後はあまり考えないで突っ走りました
それがよかったのか悪かったのかは何年後かには判明するけど
今の所は満足感の方が大きいです。
自分も20代でこんな大きな買い物をするとは思いませんでした。
いざとなったら売ります。今のところはかなりの値上がりで売れてます。

[427: 匿名さん]

この日本の上がりにくい（上げにくい）金利っていうのが、実はとっても重要な要素なんだよね。素直に上がりにくい構造を理解している人たちは、ある程度の利回りが確保できる物件であれば、最低限、金利負担は賃料でまかなえるし、ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。そしてダメ押しで、国際的な資源高と食料高をトリガーとしたインフレがヒタヒタと賃料水準をあげてゆく。唯一の反論はインフレの中で給料が上がらんとの論点だが、給料の上がる業界と仕事をしている人が、都心の高い家賃を支払い、払えない人は郊外へシフトしていく。これが今そしてこれからの日本で起きていく２極化ってことなんですよね。つまり一言で言い換えれば、日本の上がりにくい金利に着目しているかどうかが、運命を分けていると。

[428: 匿名さん]

えーと結局旧価格物件ってことでしょうか？↑

[429: 匿名さん]

↑は426サンへです。
旧価格だったら話がずれてしまいますよ。

[430: 441]

残存期間2年は2年物と言うわけではない、、まあいいや。
買い煽りというか、今後の不動産価格に強気な立場ですのでね。
前スレから441を固定しているので、すいません。
ということで、このスレでも441は私が書きたい、という夢を抱いております。
個人的には、10年金利は今後2年間で1％も上がらないと考えています。そこまで景気良くないですから。ただなるべくなら、即入居の物件を買った方が良いと考えています。ただここ1-2ヶ月でも、だいぶ即入居可のよさそうな物件は売れてしまっているようです。

[431: 入居済み住民さん]

>>429
今年の5月に購入
旧価格かどうかはごめんわかりません。

[432: 匿名さん]

『日経ビジネス』2007.7.30
「備えはありますか？　成熟国型インフレがやってくる」

給与は上がらない、大企業の人事に知り合いはいないのか？とか
あまりにも頭の悪いコメントがあったが、立ち読みでもしておけｗ

[433: 匿名さん]

きっと、デフレに凝り固まった「デフレ脳」になってるんだろう。

[434: 匿名さん]

>>431
入居済みなら、旧価格の範囲でしょう。

[435: 元祖匿名はん]

「インフレ脳」よりは被害が少ないかもしれない。

[436: 匿名さん]

明日ＷＢＳでマンション、「価格未定マンション」の増加って
やるみたいだね。
まったく確かにひどい話だ・・・売るくせに値段を決めないって。

[437: 441]

相対取引は値段を先に言った方が不利、という論理でしょうか。
ひどいですな。確かに。

[438: 匿名さん]

レストランに入った時に精算しないと、食べ終わってからだと値段が上がってしまう。わずか10年ほど前にブラジルであったインフレの現象です。

[439: ビギナーさん]

>>427
ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。

常識的に考えたらどうなの？低めの金利だけで、需要が限られる不動産は今後も上がるかな？
リート？外人はすでに手を引いているけど、最期は日本人が買いあがるの？

[440: 匿名さん]

サブプライムローンって誰が考えたの？
どう考えてもこうなることは分かりそうなものでは・・・

[441: 匿名さん]

>>435
そうやって茶化すのであれば、インフレにならない理由を挙げて頂きたい。

[442: 匿名さん]

鎖国して、毎日、国内産の米と野菜を中心とした食生活に集中することを義務化し、自動車利用を禁止して、地下鉄と鉄道を唯一の交通機関とし、すべての不動産は国有化し、国民全体で住まいは共同利用とし、霞ヶ関で仕事する公務員だけが、海外との貿易品を国家予算を使った経費で入手することができる特権階級とする。こうすれば、インフレのない格差のない幸せな世界が実現できる。とでもお考えなんですかね。

[443: 匿名さん]

インフレってどの程度を想定して言っているの？
給料も上がらず資産インフレだけが進むってこと？

[444: 441]

あ、441取られた。。

韓国の初任給は既に日本より高いみたいですよ。それが故に韓国企業は苦しんでいるというところもありますが、日本の給料も段々と上がっていくでしょう。既に初任給引き上げているところも多いですが。

それと団塊ジュニアも、今30前後の人材も極端に不足していますよ。
彼らの給料も今後上がってくるでしょうし。

人件費の上昇は遅れてやってきますから、まだ感覚は無いと思いますが、二極化が進むにつれ、上位層の給料は上昇傾向でしょうしばらく。

[445: 匿名さん]

あ、すいません。441踏んじゃいました。

>>442
バブルな資産インフレでなくて、健全な経済成長に伴う年率2%ほどの全体的なインフレですよ。

資源や穀物をはじめ、商品相場がジリ上げしてるけど、
まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。
新興国の賃金も上がってるし。
中国人、インド人の給料が上がって次はどこに工場作りますか？
ベトナム？南アフリカ？まさか中央アジアとか？

正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。
100円バーガーでデフレの旗印だったマックだって値上げした。

[446: 匿名さん]

しかもリンク間違い。
>>442じゃなくて>>443でした。
すいません。

[447: 匿名さん]

初任給だけが引き上がっているんだよね、今のところは。
若手が人手不足だから。上の世代はそのまま。
そういう意味で団塊ジュニアは何につけ分が悪いね。

[448: 匿名さん]

インフレが今日明日中にでも急激な勢いで起こる？
違う。
でも、じわじわと確実にやってきています。

資産インフレどころか、
より身近なところから。

ガソリン。
食料品。

すでに値上がりしているよ。

家電は値引き合戦で値下がりしているともいうが、
それも、原材料の調達価格が上昇すれば、
いつまでの話だろう。

給料は値上がりしないか？

年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
給料のみが値上がりしないはずがない。

まぁ、物価との相対でいうなら、値上がりしないかもしれないが、
相対的なバランスは変わらなくても、
全体的に価格としてのインフレが進めば、
資産はそれなりに価格上昇するのは必然的なことだと思う。

まぁ、変動金利でローン購入した資産については、
相対的な資産価値は向上しないかもしれないが・・・。

[449: 匿名さん]

その通りです。
バブルが弾けて地価が大暴落なんて起こりませんよ。
前々スレぐらいで誰かが言ってましたが風船が萎むだけ。
つまり全体的な物価が上がってくるのを横ばいで待つだけです。

日本は国力低下で不景気になり物価が上がらないなんて言ってる人は能天気過ぎます。
円安になれば物価は上がるんですよ。
今の日本に製品あるいは原料を輸入しないで供給が維持できる生活必需品なんていくつありますか？
もはや貨幣価値が変わらないなんていう思考からは脱却する時期です。

[450: 土地勘無しさん]

悪いけど、

グローバルな需要がある、食品や石化系原材料と違って、

日本人しか欲しがらない日本の不動産は、需給が逼迫する理由が全くないので、

いっくら（中国やインドの経済成長のために）ガソリンが上がっても、加工食品がコストプッシュで値あがっても、

東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

30秒考えれば分かること。

[451: 匿名さん]

>年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
>給料のみが値上がりしないはずがない

そんな子供の考えるような都合のいい世界だったら、本当にいいのですけれど。

普通に考えれば、税金・社会保険負担増で消費は縮みます。
しかし、必需品は定義からして、削るのにおのずと限界あり。
すると、全体の消費が伸びない中で、マージンの低い必需品の売り上げ構成があがってく。

そうすると、企業は売り上げが伸びないばかりか、利幅縮小で、利益はさらに伸びない。

そんな中で、企業が従業員に払う給料だけ上がるわけがないですね。(完全に逆ですね）

国力が衰えて、為替安で、円ベースの物価が上がるということはあるでしょうね。しかし、これでは生活が困難になっておしまいです。企業も逆にマージン・スクイーズで苦しむでしょう）

国の力が衰え、国民の生活が苦しくなる中では、当然不動産価格も上がりようがないですね。

[452: 匿名さん]

>まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。

残念ながら、世界的な団塊の世代（ベビーブーマー）の引退で、年金も投信も、ネットで引き出してく時代になっていくのですよ。


>新興国の賃金も上がってるし。

それで、小麦粉や石油の値段は上がるのですが、日本の不動産価格とは全く関係ないのです。


>正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
>昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。

その方が、団塊の世代、あるいはその下の世代を雇うより安いからね。
社会全体で見ると、給与収入は減ってるんですよ。つまり社会全体の購買力は下がってる。

[453: 大学教授さん]

武蔵小杉と隣接する２３区で変調が見られ始めた。
５千万円を超える物件に対する郊外の需要は限界があり、過剰供給が即契約率の低下につながっている。
川崎市中原区
販売戸数と契約率推移
H18.8、５６８戸、１００％、
H18.9、９９戸、１００％、
H18.10、２１３戸、９６％、
H18.11、８戸、７５％、
H19.1、３６戸、８１％、
H19.3、２７７戸、８７％、
H19.4、６４戸、７０％、
H19.5、８０戸、０％
H19.6、３１９戸、０％
隣接する２３区、大田区
販売戸数と契約率推移
H18.9、１５７戸、９１％
H18.10、５８戸、７０％
H18.11、１５３戸、９０％
H18.12、６５戸、０％
H19.1、２０戸、０％
H19.2、９５戸、０％
H19.3、１７８戸、５９％
H19.4、１２６戸、５６％
H19.5、１０２戸、６６％
H19.6、１１０戸、７８％
世田谷区
H18.8、１３６戸、０％
H18.9、１６８戸、６２％
H18.10、１８１戸、６８％
H18.11、３２０戸、６９％
H18.12、２５３戸、８０％
H19.2、２７７戸、８４％
H19.3、１９７戸、７５％
H19.4、４０戸、８３％
H19.5、２２８戸、５０％
H19.6、４７戸、５５％

[454: 匿名さん]

>>450-452
名前を変えての３連投ですか。
あなたの意見は全て、インフレにも係わらず、貨幣の価値が今と変わらないという矛盾が前提になってるんです。
全ての価格が上がる中で、不動産価格だけが安くなるとどうして言い切れますか？

＞東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

こんな非現実的な内容をそんな脆弱な根拠で言い切りますか。
百歩譲ってそうなったとしても、まず建築コストは上がりますね。
それと、新興国の土地と比べると相対的には上げ幅が小さいとしても
インフレで貨幣価値が下がるので絶対値では今より安くなるでしょうか。
非常に疑問です。

>>451
日本に国内向け産業の企業しかないのならそうでしょう。
日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
分かりますか？
世界的なインフレの流れに日本だけ取り残されることは無いのです。

>>452
ココも分かってないですね。
現在、商品相場に投資する投信や年金がどのぐらいの割合であるのでしょう？
数％もないんじゃないでしょうか。
これがもっと比率が上がったとしたら？
あなたも、
＞それで小麦粉や石油の値段は上がるのですが
と言っているのですから、商品相場の今後の上昇傾向は否定していないと。
あなたがそう考えるように、多くの人もそう考え始めています。
商品相場に年金や投信などの質重視の投資資金が入り始めたのはつい最近ですよ。

[455: 大学教授さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

[456: 大学教授さん]

>>453
>>455
1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。
その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。
価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなるので、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。
また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

[457: 住まいに詳しい人]

>>451
>日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
>分かりますか？

10年前の常識を前提に考えていたのではマズイですよ

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20060613md01.htm
現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです
だから円安なんです（一時的な資本も入ってきてるし）

ちなみにこの記事の時点ではデータが出ていなかったが
2006年の所得収支額は貿易収支の1.5倍になってます80年代は円高で物価は安くなったけど地価はアップしたでしょ
それならば今は円安だから、地価はダウンとまで行かなくても
上がるとは単純に言えないだろうなぁ

と思考できませんかね？で結局、問題は物価じゃなく金利なわけで

貯蓄が減少して均衡利子率が上昇すれば
投資は減少せざるを得ない

“投資”には不動産投資も含まれるわけで
トレンドとしては下落になるわけです海外との比較で割安感があり
この1年は過剰な資金流入でガンガン上がったけど
割安感が薄まれば、更に投資すまでの旨味は無くなる
結局は一時的なものですよ

[458: 匿名さん]

サブプライムローン問題をきっかけに米国株価急落。
「株価は経済に関係ない。ムードで売られているだけ。」というお馬鹿もいるがそんな事はない。
すべて連動している。
これから米国経済の縮小が起こる。つまり不況になる。
それの意味するところは、米国発世界不況の可能性。
EUも影響を受けるだろうし、輸出産業が好調な日本の製造業も痛手を受けるだろう。
国内経済も影響を受け、好況ムードが去り、不景気風が吹くようになる。

そうなると日本の労働者の賃金も上がらない。
人員削減に出るとこもあるだろう。（日産自動車のように）

マンションを買うのは、もう少し様子見したほうが良い。
切羽詰った事情があるなら別だけど、「今の家賃と同額で買える」なんてのは一番危ない。
不動産を持つと色々費用がかかる。借りてたときには見えなかった費用が。
間違いなく家賃と同等では済まないから。

[459: 購入検討中さん]

もうじき、地方の資産家が全ての資産を処分して、都心のマンションに移り住んでくるよ。
仕事を辞め、豪邸を投げ売り、親戚・知人と離れてでも都心のマンション。理由はブームだから。

[460: 匿名さん]

>>458
そういう、マンションや経済関係の記事を一日読んだだけで
「分かった気になって」書けるような、
断定型ジャリコメントを連投されるはジャマなんですがｗ

[461: 匿名さん]

投資信託ってずっとうまくいきつづけることはあるのかな、、、

[463: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。価格と価値ってどう違うの？」

「いい質問だなぁ
　価格は、モノの代価としてのマネーの量。
　価値を測るものさしとは違う。

　価値は、主観的であったり相対的であったりする。
　利用価値や収益性、
　現在の品質や状態のみならず将来性や
　耐久性など時間要素もふくまれる。」

「価値を測る尺度は？共通じゃないってこと？
　高い、安いっていってもいろいろあるのね。」

「買い手にとって価値が高いと思われているものの
　価格が低迷するというのが一番『買い』だろうね。
　
　価値が低いと思っていたものの価格が上昇するのが
　最悪だね。」

「割安だった都心が上がってもいいけど、遠い郊外まで
　高値は容認されないということね。」

「それじゃ過小評価されている地方都市の都心の価格が
　上がったら？」
「買って損はなけど得はないって話？」

「もともと価値が高いと思われたものの価格が上がるというのは
　別に不当な話ではないね。」
　
「価値を認める主観には差があるから、どこまでいくかは
　予測は困難ね。」

「キャピタルゲインの投機目的なら簡単なんだよ。
投機の価値基準は値上がりのポテンシャル。
　それが最小になった時点で売られる。」

「投機買いが少ないのは事業用資産の買い替え特定の
　事実上廃止でマンションころがしで儲かる可能性は少ないからだ。
　法人ならまだしも個人で転売して喜ぶのは仲介と国税だけだね。」

「みんな、都心の高騰を投機による高騰と勘違いしているのかもよ。」

「実需なんだよ。一戸建ての土地が売られてマンションに換わって
　きているのは、ここ１０年以上にわたって続いている傾向だ。
　セコムやＡＬＳＯＫが入っている戸建が増えたけど裕福な都心の一戸建て
　が中心。郊外の戸建ではそこまで余裕はない。」

「連れ合いをなくして、一人暮らしだとマンション住まいのほうが
安心だったりするわね。」

「一戸建ての利用価値って大家族で住むってことと、土地が資産に
　なっていざとなったら売って施設に入るという意味もある。」

「郊外も、都心もみな戸建からの住み替えでマンションが売れるのかな？」

「郊外は一人暮らしのまま戸建に住み続けるかな。施設に入るときに
　お金が必要なら土地担保に借りて、最後に処分。リバースモーゲージ
　も土地が４０００万以上の評価がないと借さないところが多い。」

「価値の高いところが安い価格で売られる時期が買い時なの？」
「みんなが価値がないと思っていても自分が価値があると思うなら
　買っていいんじゃないか？」

「じぶんだけが価値をみとめていても、人もそう思わないなら転売価値は
　ないってこともあるわよね。」

「あとから、みんなが気がつくってのは？」

「それって、やっぱり見る目があるかどうかって話よね。」

「相場ばかりを追いかけずに、価値の有無をみなくちゃね。
相場が高かろうが安かろうがものの価値には大きな変化はないよ。」

「希少価値とか、環境変化とかはどうなのよ？」

「その辺をしっかり見据えて買うしかないよね。」

[464: 匿名さん]

>>460
君みたいな年中「上がる上がる」論者のほうがジャマなんですが？

いつもの
・日本中の金持ちが23区マンション買い捲る
・世界中の金持ちとファンドが23区マンション買い漁る
を言えばどうですか？

米国ではファンド解散や新規ファンド募集が中止とかになってるようですが（笑）

[465: 元祖匿名はん]

しかし、デフレ脱却したと思ったら、いきなりインフレ待望論なのかね。
手前勝手だねぇ。
で、時価のマンションなんてますます買わないほうがいいんじゃないの。

[466: 匿名さん]

>>464
はいはい。私は上がるとは思ってませんよｗ
団塊ジュニア＝バブル入社組という、斬新な定義をこれからも使ってね。
自分の間違いを認められない人間の論ずることなど、何の価値もないよ。

[467: 素人さん]

もっと円高が進まないでしょうかね。

サブプライムローン問題なんて、最近のことじゃないのに
なぜ今さら株価が下がる。

日銀が政策金利を上げないのが問題でしょう。
政策金利を毎月０．５％づつあげてみるのもいいかもしれない。
1ドル１００円になったら利上げはやめればいい。

今のままでも米国の様子からすると自然に１ドル１００円になりそうだね。

輸入大国日本は円高の方がいいでしょう。
食料、燃料があがるのは、庶民には辛いことでしょう。

[468: 土地勘無しさん]

サブプライムで、被害の概況が分かるまでは、値下げ要因でしょうね

[469: 住まいに詳しい人]

さて23:00からのＷＢＳではマンション価格ネタがオンエアされますね
どんな展開になるやら

[470: 匿名さん]

>>469さん
すみません、詳しく教えてください。見たいです。

[471: 匿名さん]

>>457
＞現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです

で、主力産業が海外投資でも海外がインフレになれば当然恩恵を受けるでしょ。
世界のインフレ傾向が日本には波及しない、もしくは商品価格の上昇として日本に波及しても、日本の不動産だけが取り残されるというのでしたら理由を挙げて下さい。
　
　
＞結局は一時的なものですよ

はい。私もインフレ論者なだけで、都心の地価が2006年、2007年のペースで上がっていくなんて一言も言ってませんが。
上がり過ぎてますので全体の物価が上がってくるまでは横ばいでしょう。
でも長期的にはインフレになるので、いずれじわじわと上がってくると思ってます。

[472: 匿名さん]

都心部東側一人勝ちの話しらしいよ。

[473: 匿名さん]

470です。472さんありがとう。
そもそもＷＢＳというのが何かわからなかったので「？？」だったのですが（470で書き込んだときもラジオだったらどうしようと思っていた）、検索してわかりました。テレ東なのですね。
残念ながら関西在住なので、諦めます。来年神奈川に住むことが決まっているので、見たかったんだけどな・・・。

[474: 社宅住まいさん]

東京のマンション価格は、東京のマンションへの需給で決まるのに、
なんで石油の値段や世界的インフレの影響で天井知らずでドンドン上がるという
妄想につながってしまうのでしょうね。願望がなせる業か。

日本が、中国みたいに
人口増
一人当たり所得増
一人当たり可処分所得増
若い人口構成
ならばいいのですが、どれもあてはまりません（涙）

建築材料費が上がって、マンション価格があがるという話がありますね。
建材コストは上がるかもしれませんが、その程度では、
東京のマンションへの長期の構造的需給悪化は全く吸収できません。

下がって下がって、マンション専業デベは生き残れないでしょうね。

[475: 匿名さん]

いかに短絡的な考えの「値上がり論者」が多いかって事です。
もう上がる根拠ないのに妄想に近い事を言ってる。
買ってしまったからなんだろうけど。

そりゃ、買っちゃったらインフレ待望だよね。
借金目減りするし。

ただ、そういう個人の願望と相場を語る時の大局的な見方は別けて考えないとおかしな事になる。

[476: 匿名さん]

ここまで、経済音痴が多いと、不動産で資産をつくるのがいかに
限られた人だけのもので、それがいかに容易かということが
よくわかる。
巷に喧伝される情報は、不勉強の人が鵜呑みにしやすいかたちの
ものばかり。
大切なのは基本の考え方。
世の中のマネーの仕組み、不動産市場、立地と価格
あらゆることの個別の差異を深く理解したうえで、
いろいろな言説を捕らえないといけない。
手前勝手な解釈をしがちだからこそ、わかっている人が
やりやすくなる。

マンション業界にまともなインテリがしないｎおは今に始まった
ことではないが、もう少しマンション本以外の経済や金融の本を
読んだほうがいいな。

[477: 匿名さん]

エリア一番人気は、少ない需要を食って成長するが、二番手以降は
振るわない。タワーでも高層階ほど中古は早く売れ借り手も早くつく。

２３区の一番人気は、そういうわけで今後も高値を維持するだろう。
少ない需要に少ない売りや貸しが応える構図だ。

二番手以降のエリアはそうそう大きな伸びは期待できまい。


下がるのは郊外だろう。今は人々は
近さ＞＞＞＞広さの価値観。

一戸建ての生活は実家でで十分経験した。
それがたいしたことはないとわかっている。
広ければ広い物置小屋ができるというだけで
広ければこぎれいに暮らせるというのは幻想にすぎない。

かつて武田鉄矢が東に向かう夜汽車を眺め東京にあこがれたように
団塊ジュニアは、我孫子駅で東京にむかう始発の列に並んで
いつか都心に住みたいと思って育ったりしている。

都心周辺マンション価格は
２００４年入居と２００９年入居ですでに２２０〜３００万の坪単価の開き
２５坪で２０００万の購入価格差が出てきている。

かたや先行購入組みが２０００万の余裕資金を５年間４％で運用してきて
きていて今後もうんようできるとしたらどうだろう。
２０２０年の時点で先行購入組の流動資産は３６００万になっている
計算になる。

仮に２０２０年の時価評価が今の時価とかわらなかったとしても
先に買ったほうは確実に資産を増やす機会に恵まれ、遅れて買った
ほうは含み益すら手にできない。

私は１年前に、都心の狭い部屋でもいいから買っておくべきだと書いた。
住めない部屋を買うのはおかしいと馬鹿にされた。しかし実際に
買ってみたらすでに１０００万ほど評価があがっている。

これからどうするか。
まだ安いエリアの自宅を買う。転勤で地方にいったら住宅ローンで
買って、東京に戻るときに人に貸すというのは結構いい手だろう。
どうせ、戻っても東京では買えまい。

[478: 匿名さん]

格差社会では、地域の中に、「超高級」から「廉価」までの幅が混在し
「平均値」としての坪単価や月坪あたり賃料があまり意味をなさなくなる。

銀座にエルメスもあればユニクロもある。
周辺にイオンＳＣがひしめく浜松で大丸が中心地に出店をかける。
いつまでも、地方＝大衆　都市部＝金持ちという発想ではダメ。
浜松にも金持ちはいて地元百貨店がつぶれたあとは名古屋まで
買い物にいくらしい。

今現在で、ここは不当に安いという場所をみつけて
その価値を自分の目で検証する。
価格の上下動にのみ目を奪われていたら、本質を見る目が養われない。

投資の話をするスレではないが、仙台のマンション市場は今もまだ底値。
１０年前の大手分譲物件が今は８５平米で２０００万以下の状況だ。
その背景には賃料相場で「月額１３万が法人借りの上限」といわれる
仙台の賃貸事情がある。
借りるより買ったほうが安いというのは地方の実態。
大企業でも東北支店長が役員である会社は少ないだろう。
どこでも、大阪、名古屋、までは戦力を注いでも、九州、東北、北海道は
ひとつランクが下がる。
売り上げ規模が小さいのだから仕方が無い。

とはいえ、１００万人の人口の中でも富裕層はいるわけで、そういうレベルをねらって
住友不動産が、高級タワーを分譲している。
土地を強気で高値買いしてエントランス周りに金をかけるいつもの習性は仙台でも健在。
価格は相場から頭二つ飛び出している。
客の多くは県外からという話だ。

これから本気でインフになれば、仙台中心部のタワマンあたりが価格的には
仕込むのに手ごろではある。

今４％（グロスだから借り入れ金比率が多いとキャッシュフローは厳しい）
で、６年持って転売したときに２割の税引き後いくらになるかだ。
中古もいいが駅近がない。
仙台の地下鉄はバスが地面の下走っているようなもの。
２０００円だせば市街地はタクシーでくまなく走りまわれる。
ただし不動産市場は「駐車場が一番利回りがいい」というのが現状だが
いつまでもそうはいかないはず。
１０００万くらい遊んでいる金があったら８割借り入れで５０００万くらいの
物件を買う。東京の高い中古買うより面白いだろう。

[479: 匿名さん]

>>476−478
仙台は東京23区ではないのですが・・・・
ご退場願います。

住めない小部屋は買わないのが正しい。
たまたま値上がりしただけで自慢しない。
50平米台で4LDKなんて物件もバブル期には存在したがとても家族で住めたものではなかった。
今と同じでデベの都合だけで作られたもの。
3人家族（夫婦と子供1人）でも70平米台は欲しいところ。
それでも荷物を削りながらの生活になるだろう。

＞ここまで、経済音痴が多いと、不動産で資産をつくるのがいかに
＞限られた人だけのもので、それがいかに容易かということが
＞よくわかる
あなたの感覚がずれているのは皆、理解できたと思うよ（笑）

[480: 匿名さん]

＞かつて武田鉄矢が東に向かう夜汽車を眺め東京にあこがれたように
＞団塊ジュニアは、我孫子駅で東京にむかう始発の列に並んで
＞いつか都心に住みたいと思って育ったりしている。
思い込みが激しすぎます。
これが妄想って奴です。

＞かたや先行購入組みが２０００万の余裕資金を５年間４％で運用してきて
＞きていて今後もうんようできるとしたらどうだろう。
＞２０２０年の時点で先行購入組の流動資産は３６００万になっている
＞計算になる。
まさしく計算上は・・・・ですね（笑）
余裕資金が出来たら、35年鬼ローンの繰上げ返済にまわす方が良いと思いますけど。
銀行さんで話を聞いても「皆さん繰上げ返済使って、ローン期間の短縮されてますよ」と言われますけど。
資産運用に回す、それも利回り4%台なんて投資しないと無理。
そんなに投資ばかりする人はいませんよ。
あなたは投資家だから、そんな物の見方になるんでしょうけど。
投資は元本を減らす可能性だってあるんです。
住宅ローンを抱えている人にはとてもお勧め出来ません。

[481: 匿名さん]

>私は１年前に、都心の狭い部屋でもいいから買っておくべきだと書いた。
どこに？　一年前なかったでしょう？このスレ。。。

[482: 匿名さん]

>>474,475
もうちょっと読解力を磨いて下さい。
インフレ論者が主張してるのは不動産の値上がりではなく、
貨幣価値の値下がりですよ。

[483: 匿名さん]

479、480のような経済音痴の見当はずれなのがジャマだと思っていたが、
反面教師にすればよいのだと気付いた。もっと活躍してくれｗ

「大企業の人事が」
「銀行さんで話を」
すごい身近な範囲で経済を語ろうとするのが斬新。

[484: 匿名さん]

いつも議論はネガテブの方向に向かい
その内マンションの大暴落が起きる、
と言いながら２００７年も後５ヶ月
で終わり、相変わらず暴落論者が幅を
聞かせるが、気が付けば都心のマンションは
手の届かないとこにいてしまい。
買えるのは郊外の団地と変わらない
マンションのみ！ああ哀しい。

[485: 匿名さん]

だからそんな前からこのスレはなかったし（半年くらい前では？）、
最近から検討している人もいるわけで、底値時期に買った自慢は意味ない
からやめません？

[486: 441]

都心周辺の高額物件を中心にした売れ行きの好調さは、高所得者層中心にインフレ期待が根強いと考えたほうが良いでしょう。現時点で収益還元法で考えると説明がしづらいことは買っている方も分かってはいるが、将来のインフレを考えればここは買うべきだという判断をしている。

賃貸暮らしを続けていれば、インフレヘッジにはならないし、購入すればインフレヘッジに加え、値上がりした場合の売却オプションも付与される、長期間低金利で借りれる時間価値もついでにGetできる。

もし考えが間違っていて価格が下落しても、私はここに住みたかったし、2000-3000万くらいの損が出たからなんだっていうんだ？というのが今の都心周辺の購入層。住む場所という点でも妥協していないので特に売ろうとも思わない。

もう少し広い地域で考えてみても、効果は同じ。少し違うのはここに住みたいと思って郊外に買っている層は都心周辺に比べて少ないということ。一方で物件数は相対的に多いので、インフレになったとしても値上がり率としては都心周辺より低いでしょう。

[487: 匿名さん]

だから高値論者は経済オンチなんだよ。
米国の状況を見なさい。
あれに学ぶ事が重要。

高値、高値と言い張る人はどういう属性の人なのか考えればすぐに解りますよね。
デベや不動産関係者、マンション転売屋です。

これから買う人で高値で喜ぶ人はいない。
もう買っちゃった人でも永住目的の人は税金上がるし、大喜びはしない。
永住するんだから売らないから関係ない。

そういう視点で考えれば、ここで逆ギレ気味な諸君の正体が見えてくる。
そもそも住居としての購入を考えるべきだし、ほとんどの人はそうだ。
が、一部投資家きどりが混じるからおかしな話になる。

[488: 匿名さん]

さっき選挙に行って来ました。
今回の選挙結果により日本経済、さらには不動産価格へ影響する
ことはあるのでしょうか。

一部報道ではある政党が惨敗するのでは？
との予測が出ておりますが、、、

[489: 匿名さん]

政権与党の惨敗は折込済みですが負け方にもよるでしょうね。
どっちにしろプラスの影響はありません。
もちろんこのスレの経済に明るい皆さんは18000台でNK先物をショートしてますよね。

[490: 匿名さん]

>>487
アメリカがバブル状態だなんてもう何年も前から言われてたことですし
サブプライムローンが罷り通っていた状況を考えれば
現在の日本の状況とは違うと言うのは一目瞭然です。
人の事を経済オンチと言う前に、ご自分の経済オンチを心配したらどうですか？

私は居住用として買いましたが、老後の事を考えると
値上がりした方が選択肢が多くなるのでいいですね。

結局あなたの主張の根底には、
「これから居住用として買いたいから下がってくれなきゃ困る」
という我侭があると告白した訳ですね。
高値論者をデベや不動産関係者、マンション転売屋と決め付けているのも納得です。
都心物件のＭＲで予算を言ったら、門前払いでもされて口惜しかったんですか？

[491: 匿名さん]

>>490
＞何年も前から言われてたことですし
都合の良いときだけ織り込み済み利用して、要は自分のが値上がりして欲しいだけじゃん

[492: 441]

自分のが値上がりして欲しいだけ、という反論は、
不動産が値下がりして欲しいだけじゃん、という反論と変わらず、
何の意味もなさない。

アメリカが風邪をひけば、世界が風邪をひく、と言われますが、
実際、米国株と日本株はどれほど連動しているのか。
過去から比べてみれば分かりますが、全く連動していません。
1日の値動きくらいは影響はありますけどね。
不動産価格も当然連動していない。
今まで上がり続けた米国の不動産より、日本の不動産のほうが魅力的だと考える外人は多いわけで、米国がおかしくなればなるほど、その状況に拍車がかかる可能性もあるわけです。サブプライムの問題がどの程度かにもよりますが。

[493: 匿名さん]

ステイクホルダーの意見はなんら意味がない。
たとえば、市長の住民票は助役が証明する。
裁判でも利害関係人は忌避され、担当裁判官や担当弁護士になれない
不動産を持たない人・学生やニート君の意見こそ、
耳を傾けるに値するのだ。

[494: 匿名さん]

でも、インフレが理由だったら、今仕様が落ちて高い都心より、郊外でも
買っとけという話にならない？
その一方で郊外は人口減、若者人口減から、値下がりはまぬかれない
というし。。。

[495: 匿名さん]

>>この前身スレが新価格を予想しようとかいうタイトル
そこからずっとオレは読み続けてきたけどな。
もちろん自分の書き込みは覚えているよ。

[496: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6289/
このへんあたりだね。コロシアム板に移動したがむかしは
関東板になったのかな。

[497: 匿名さん]

与党惨敗で月曜日の株価がうなぎのぼり？

外人はさっさと、日本から退場して、イギリスの住宅、株でも買ってろよ。

[498: 匿名さん]

＞４９５、４９６
何？　誤爆かな？

[499: 匿名さん]

利上げ、利上げ、利上げの連続＋株の売買利益から３０％源泉徴収から
日経平均１万まで誘導だな。
これからが福井ちゃんの腕のみせどころ。
目標１ユーロ＝１００円です。

[500: 匿名さん]

しかし数年前からこれから少子高齢化でマンション需要が減るから
マンション価格は上がらないとかいう意見あるんだが、実際は上が
ってる訳で。

じゃあ数年前に比べて少子高齢化が改善されたかと言うと逆に
危機的になってる訳で。

つまり少子高齢化はマンション価格になんら影響与えないという
結論でいいのかな。

[501: 匿名さん]

都心部のマンションは医療施設付き老人用マンションになり
更にあがります。

[502: 匿名さん]

ずいぶん古くから見ているんだね。
でも、ここのスレの前身じゃないでしょ。
いい加減、昔のことで底値で買わなかった人のこと云々言うの
やめたら？粘着すぎるよ。＞４９６

[503: 匿名さん]

>>494
郊外から人が消えるのはよほどの人口大激減が起きないと消えないわけだから、
高騰している都心より今のうちに郊外を買った方が得だよ。
不動産は下がり続けると言われて都心は上がった。
郊外も下がり続けると言われているうちに、すぐに上がってくるよ。

[504: 匿名さん]

世の中には二つのタイプの研究者がいる。
理路整然と嘘を言う研究者と
支離滅裂だけど真実を言う研究者がいる。

[505: 匿名さん]

>世の中には二つのタイプの研究者がいる。
>理路整然と嘘を言う研究者と
>支離滅裂だけど真実を言う研究者がいる。
確かに。

ここで暴れていた高値信者は上から目線で不快だったから前者だね。
底値で買えなかった人を馬鹿にする雰囲気が出ていて何様なんだという感じ。

しかし、米国株価がまた下がってるね。
日本の株価も下がるんだろうな・・・・今日は日経平均はマイナス400円くらいだろうか？速くコツンと底を打たないとマズイね。
先週金曜日は前場で下がり、後場で戻した銘柄がそこそこあり上手く行けば今日で底打ちかもという予感があったが、自民惨敗が予想以上だし、米国市場も200ドル以上下げてるしで・・・・

[506: ビギナーさん]

今日のマーケットは、心配ですね。

サブプライムローンの影響は限定的とか、
むしろ怪しい会社が淘汰されてプラスだとかいっていた人は、
反省しているんだろうか。反省しているわけないか。

[507: 匿名さん]

今日のマーケットは大暴落でしょう。
当然、不動産も早く売らないと売れなくなるでしょうね。

[508: 匿名さん]

>>490
君の理論はおかしい。
結局、買ったマンションが値上がりして欲しいだけでしょ。
根拠は「思い込み」しかない。
それ以外は明示されなかった。
投資がどうとか仙台がどうとかとんちんかんな話ばかり。

これから下げ局面に向かう可能性大だが、自己居住なんだから必死になって反論する必要ないじゃん。
何、熱くなってんの？って感じ。

大きな経済の流れを見ることが重要。
大局を掴む事。

[509: 匿名さん]

>>500
＞つまり少子高齢化はマンション価格になんら影響与えないという
＞結論でいいのかな。

与えるよ。
ただ数年前までは政策的に都市再生が行われて、少子化のマイナスを吹き飛ばしただけ。

長期的には少子化の影響は無視できるはずがない。
だって買う奴が減るんだぜ。マーケット縮小よ。
影響でまくりだよ。

[510: 匿名さん]

少子高齢化の先には国力低下がある。当然、そんなこと国として許容できる
ものではない。稼げる人は今以上に稼げる仕組み作りを徹底させ、高額収入
を得る人を増やしてくる。平等かどうかは問題ではなく、皆が努力の分だけ
の対価を得ていると納得できる社会が目指すべき社会なのだろう。

一世帯ニ住居時代を見据えた取り組みも、政府を交えて始まっている。マー
ケットが縮小する可能性があるなら、一人当たりの取得数を増やすのが簡単
だ。郊外の人は都心に、都心の人は郊外に、と、今の住居にプラス１の住居
を持つ暮らしが推進される。

不動産会社は考える頭を持たないから、頭の悪い人の予想の通り少子化の影
響で一時的には業績も大きく落ち込むかもしれない。他にもいくつか考慮す
べき要素があると思うが、経済音痴の頭の悪い人が噛みついてきた後にしよ
う。大局を掴む必要がある、なんて、大局を掴むことの難しさを身をもって
知っている人が軽々と口にできる科白ではない。大抵、掴んだ「つもりにな
った」だけのお子ちゃまだろう。

[511: 匿名さん]

全般に、批判ばかりで見通しを語れる人間が減ってきたな。

人の意見の批判はどうでもいいから、少しはじっくり自分の意見を
語る場にしていこうじゃないか。
人それぞれ、立場や経済力やものの見方が違うわけで、差異を
楽しみ差異を鏡に自分の考えを省みるという意味でこういうスレは
役に立つ。
常に自分が馬鹿にされたとか、買わせようとしているとか、そういう
自分目線でしか思考できない人にとって、ここのスレは役にたたない。
自分の意見にあった意見を読んで安心したいなら、本屋にいけば
そういう本は見つかる。
自分の意見に賛同してもらいたいなら、奥さんや彼女に語ればいいだろう。

なるべく、他の書き手を「お子ちゃま」「経済オンチ」だの言わなくても
自分の意見の正当性を素直に語ればいい。
とにかく、気に食わないとこき下ろす癖のある人がいるのは確かだが
なるべく相手にせずに、意見を語るようにしたいものだ。

[512: 匿名さん]

>>505
あなたも十二分に上から目線ですよ。

[513: 匿名さん]

下から目線で書いてみます。
えー、私のような浅学非才なものが、名だたる論客の皆様の前で
マンションの価格についてつまらない意見を語るのは、はなはだ汗顔の至りでは
ございますが、つまらないとお思いの方はどうか笑って読み飛ばしてください
ませ。

実は私の住んでおりますマンション、３０代と６０代ばかりでございまして
４０代と５０代が極めて少のうございます。
ええ、都心周辺のタワーマンションという奴ですが、私長いこと東京で生活
してまいりまして、３０代の皆様が都心周辺でこのような価格で物件が買えた
あの時期こそが「異常」であって、今が正常な状況なのではないかと
思うんですが間違っていますでしょうか。

だって、３０００万４０００万で狭いながらも都心周辺のマンションが買えて
しまえば誰も、郊外のマンション買いませんものね。
それでもって、郊外には４０代５０代が４０００万５０００万出して買った
住宅に住んでいる。これって衆参のねじれ現象と同じく政局の不安定
もとい、経済の不安定要因になりかねないのと違いますでしょうか。

市場というのは、誰かの意思というより、その時々の状況が生み出した
結果にすぎないとわたくしなんざ思うのですけど間違ってますでしょうか。
間違っていたら笑ってください。どうか批判のレスはご容赦くださいませ。
こう見えても私は気が弱いのです。

私は貧乏人でございますので、わずかな頭金で湾岸タワーを購入させて
いただいただけでございます。決して自慢などできるような身分では
ございませんので、どうか自慢しているなどとおとりくださいませぬよう
お願い申し上げます。
一言申し上げたいのは周りを見回してももう、今後同様なタワー
を建てて売る場所がないように思うのでございますが、間違っていますで
しょうか。
タワーとタワーの間には、確かに低い建物が建っていたりもしますが
これがまたタワーになると、おそらく４面採光ではなく２面採光の
建物になるだろうと思われます。
仙台の話をされて馬鹿にされておった方がいらっしゃいましたが、たまに
仙台など見ますとおもしろうございますことですことよ。
１０年前立てた三井の１３階建てのマンションのよこに、２０ｍ程度の
あきで三菱地所と住友が２８階〜２５階程度の「高層」マンションを
建てています。あんなに建て混んで建てているのは、港南の
竹中さんが一体開発した３棟くらいのものですね。
幸い私のところは最初から建て混んでいますから、これ以上は近くに
建物のが建ちませんが。

このままいけば、都心周辺の「安売り可能地」がないわけでして
デベロッパーさんも高い土地を買って売れない企画を立てるほど
無茶はできないのではないでしょうか。

土地が下がらなくて、デベさんが供給しないと、どうしても欲しいって
人は賃貸で借りるしかないですよね。いや賃貸はもったいない・・・そういう
人は築浅中古を買うかもしれませんが、せっかく安値で買えたものを
安値で手放そうという人はおりませんね。

さて城南や文京区とかは本当に駅１０分圏に土地は少ないですよ。
ここ２０年の間に幹線道路沿いの路線商業がほとんどビルやマンションに
変わっていって、道路の狭い住宅地はそれなりの戸建てか低層マンション。
いまじゃ相続税など構わないという偏屈なジジイか宗教法人、学校法人
くらいしか更地の駐車場を持っていたりしませんですことよ。

私もこのスレを読ませていただいて、皆様の博識と慧眼にはおそれいる次第
ですが、そうなんですね、マンション価格は需要と供給で決まるという
お話なんですよね。
少子化で人口が減るから、マンション価格が下がるという向きもございましょうが
用地不足で、供給が減ったらどうなるんでございましょうかね。
郊外を欲しがる皆様と都心周辺を欲しがる皆様は、どちらが多いんでございま
しょうかね。

最初に私のような貧乏人でも都心周辺を買えてしまった恐れ多い事態
についてあえてお話申し上げたのは、本来郊外の需要たるべき私め
まで都心周辺の需要にならせていただいたのは、供給が多かったゆえの
ことではありませんでしょうか。間違っていても叱らないでください。
供給戸数の数字など知らずに書いてます。
土地が安く売られて、それ飛びついたデベ各社が競争で安値売りしたから
安かったんだと存じますことですよ。

これから、都心の地価が下がるとしたら、土地を安く売りたがる人が
たくさん出てくる必要があるんですが、それはどこの誰ってことになるのか
浅学非才な私には及びもつかない想像です。

買い手が限界というのは、正直申し上げて、１０００万以上のキャッシュを
持った経験のない私なんぞにはおよそ想像がつきません。
世の中には１億円以上の金融資産を持った方がたくさんいらっしゃるようにも
うかがっておりますが、私の知り合いには一人もいないので嘘かもしれません。
でも品不足なら価格がさがらないというのは、なんとなく私のような貧乏人
にも想像のつく話でございます。

[514: 匿名さん]

簡潔に書いてくれます？
掲示板ですから。

[515: 匿名さん]

供給が減ったらこまるのはデベだよ。
売るものないんだから。

[516: 441]

日本のどの業界もそうですが、参入企業が多すぎるのは不動産も問題ですね。もっと淘汰される必要があるでしょう。

[517: 匿名さん]

政局が変わるかはわからないが、自民党の東京一極集中政策
の破綻は見えてきたようだ。
ウエルチ曰く企業においてすら個々人のリーダシップが求められる時代らしい。
社会生活で有識者や政治家のいうことを鵜呑みにしていたらどこに連れて
いかれるかわからない。自身の見識を磨く以外に生き延びる道はないと
いえるのでは「ないだろうか。

森政権の都市再生は実は全国規模だったのだが、地方都市の求心力は
弱そうだ。名古屋以外は大阪ですら地価も景気もいまひとつもりあがら
ないと言えまいか。

森・小泉政権の都市再生は、中曽根政権の内需拡大（鈴木都政の副都心構想
東京臨海部開発と連動）と田中内閣の列島改造と類似性を指摘できよう。
その財源が　道路特定財源（郵貯）　赤字国債の発行（ひいては消費税導入）
さらに、国債の償還期間の多様化（最大６０年）という杜撰さまで共通している
のではなかろうか。

規制緩和だけでゼネコンとデベとメガバンクのパワーを発揮させたはいいが
全国まんべんなく地価があがらない理由は、おそらく
地方の市民の懐が冷え込んでいるためだろう。

マンション専業デベという業種は実は絶滅種に近いものかもしれない。
地方都市に行けばマンション専業デベなどなくて
建設業が片手間にやっていたりするのでは実情ではないだろうか。
マンションデベ自体、利幅の薄い不安定なビジネスで、安値で土地を
仕込んで高値で売る土地神話の続いた時代のビジネスモデルかもしれ
ない。それが９０年代絶滅しなかったことこと自体不思議だと思うべきだろう。

マンションデベなど今後はマンション管理で食っていくしか生き延びる道は
ないという見方もある。
マンションデベを、みんなで保護してやる必要もない。
私がまだ買ってないからデベには潰れてほしくないという気持ちは
わかるが、もうからない仕事もやるから住宅都市整備公団（ＵＲ都市機構）
の存在意義があったといえる。
民間企業は儲からない仕事はやらないというのが普通だろう。

そもそも業務受託型賃貸事業に注力してきた興和不動産以外は、
住宅賃貸を軽視してきたとはいえまいか。
不動産ファンド、Ｊリートがレジデンスの賃貸市場を開くことは一方で
総量としての住宅需要の食い扶持が減ることではないだろうか。

実際に、２３区市場でマンション専業デベの衰退は明らかで、財閥系
総合不動産のみがかろうじて水面に首だけ出して息をしているようにも
見える。

[518: 匿名さん]

>>515
大手でさえ実際に売るものなくて困っているようだ。

財閥系大手の東京要員が地方都市まで応援に出ているらしい。
朝から駅前通りでティッシュ付チラシ配っているのが
先月まで東京で物件売っていた人だったりする。
つい話こんでしまう。

「もう東京の都心周辺には物件出ないんですか？」
「そりゃお客さん、お住いならよくご存知でしょう。
　もう土地が高すぎてマンションの商品にならない。
　そうなればオフィスとかに計画変更ですよ」

専業デベ、電鉄系デベも成城学園や松涛で億ション
をやりたいのかもしれない。
でも用地の入札で負けてばかりのようだ。
勝つのはいつも三井、住友、野村、オリックス、三菱地所・・・
見込み顧客のリストもなく豪華なフルカラー会員雑誌も出していない
専業デベに高額物件の少量販売など容易にできるものではなさそう。

供給は「完成在庫」という形で郊外にやまほどあるらしい。
大手財閥系不動産は、郊外でも新駅駅前、ＳＣ併設物件がそこそこ
人気らしい。
それ以外は気長に時の流れ、買い手の意識が向くのを待つしかない
といったムードらしい。
これでどこが値下がり要因なのだろうか？

仕事はある。売れなくて困っている物件をうる仕事は全国にある。
売れないうちは供給増やしても仕方がないと思うのが普通。

デベの業績が悪化するのと地価が下がると言えるだろうか。
歴史的な低金利だから、在庫を抱えて金利がかさむ心配も少ない
１００億のプロジェクトであろうがプライムレート1.375％で借りていたら
痛くも痒くもない。完売まで７年かかっても利払い総額は売上げの９％。
売れた分だけ一部償還すれば負担は軽い。
とても企業が潰れる額ではなさそう。

そうはいっても売上げが伸びないのは困るだろうから、地方に優秀な
販売スタッフを送り込んでみたり、今現在悪戦苦闘中なのだろう。

今買いにいったらおそらくデベのとっては救世主とあがめられるだろう。

[519: 匿名さん]

そう、確かに金利なんですよね。ちょっと前にも語られてたけど、金利を上げにくい状況といった日本の特徴を前提に、国債引受け先のバックボーンである個人金融資産をどう増やしていくかといったときに、日本全体に波及するゆるやかな資産インフレは必須の現象であり、郊外から地方部に不動産価格を下げ止まらせ、上昇に転じさせ、郊外から地方部の人々も含めた家計のBSを債務超過から健全な状態にするためには、都心部の高騰は絶対条件になってくるわけですよ。
都心が高いからこそ、それよりは比較的手頃な郊外から地方へと目が向くわけで、万一、都心部で不動産価格が下がりはじめれば、それこそ、すべて沈没といった90年からの失われた10年になりかねないわけですよ。
てことで、悪徳な不動産ファンド組成会社を牽制する意味での監視強化はあったとしても、健全な買い手である個人や法人にまで、不動産購入を思いとどまらせるような銀行の極端な融資スタンス変更や金利引上げのシナリオは合理的に考えて、ありえないと考える今日このごろですが、いかが。

[521: 元祖匿名はん]

私はお上が牽制しているのは、結局レンダーなんだと思いますが。
悪徳でも何でもファンドがデフォルト起こす分には勝手にすればいいだけで。

都心部にはプロでもエンドでもセミプロでも「健全でない買手」が出て
きている可能性もあり、それを牽制する意味合いは勿論あるでしょうね。

むしろ「都心部しか上がらない」問題が、この選挙でも格差という形を
変えて露呈した、顕在化してきたと考えるべきなのでは。

[523: 匿名さん]

＞５１３
体験からのお話有難うございます。
参考になりました。

私も同じように体験からです。
私の居住地：城南地区では、５０−８０坪前後の家が
（昭和３０−４０年代の東急の分譲地など）
相続対策で売り出され、そのまま購入する人が期待できないので
２０坪前後３階建てミニ戸建て、３、４棟になって売られています。

確かに土地供給は限られているのですが、物件数としては
1戸が３−４棟程度になりますから増えているのです。
結局　高額物件の購買層が減って、買える値段での分譲が行われます。
ということは、土地供給が減っても、物件数は増えているように
思います。

湾岸地域では、空いた大きな土地はまだまだありますよね。
これらは政策次第で、都や国が都心に近い住宅を供給しようと
考えれば、多数　出てくる可能性はあります。
（過去　あった品川の八潮団地のように）
供給が無いのではなく、状況に応じて供給は可能なのだと思います。
但し、購買層がそれほど多くないなかで、
現時点で大規模開発を行ったら、高値なら空室が山のよう、
低価格なら相場を冷やすので行えないのだと思います。

[525: 匿名さん]

>>521
問題は、風呂を沸かそうとして火を炊いたら、上ばかり暑くなって、
下は冷水のままという現状ですね。
上が沸騰するに至らないのは、熱が常に下層部に向かうからで、
小学校のときに習ったように、

ここで湯をかき回すのと
このまま沸くのを待つのとどちらが早いかという話です。

いまどき、お湯が出る風呂が主流でこういう喩えは適切でない
わけですが
かき混ぜるとは、すなわち金利を上がることなのかな
と思ったりします。

高いところも、安いところも一律に買いにくくする。
一方、在庫を抱えているデベは売り急ぐ。
市場が均一に暖まるというわけです。

風呂に入るには適温でかき混ぜるタイミングがありますよね。

[526: 匿名さん]

南西を、北西が抜くってことがありうるってことですか？？

[527: 匿名さん]

ポイントポイントではそれもあり出はないでしょうか？

[528: 匿名さん]

>>526
南西も南東も同じようなもん。
これからは南東でっせ。
発展余地がちゃう。

[529: 匿名さん]

東南は、辰巳の方角といって都心からみてもよい方角
ですからね。
でも近場にもまだいい場所はありますよ。

潮見なんて結構前から穴場だったんですけどね
主導的デベロッパーが居ないままに、マンションの前に
ホームセンタが出来たりそれが家電量販店に変わったり

個人的には越中島が面白いと思っております。
海洋大学など商船大の遺構を博物館にして品川に統合したら
財政てきにも潤うだろと拝察します。その気配まったく
ナッシングですが。

[530: 匿名さん]

南東じゃなくて、北東だよね。隅田川とか・・・

[531: 匿名さん]

潮見は以前住んでましたが不便でしたね。
駅前のスーパー以外はコンビニしかなく、駅前のスーパーも小さいので品揃えは今ひとつ。
食料品（値段は安くない）は一通りありますがそれ以外がなくて。
風邪薬買うにしても豊洲まで出るか東陽町近くのイトーヨーカドーまで出るか。
電車も京葉線（各駅停車しか止まらない）で風で良く不通になりました。
まあ、車必須ですね。
あの辺が大きく発展するとは思いがたいですね、今のとこは。

[532: 匿名さん]

潮見って夢の島の近くだろ？
そんなゴミの島の近くに住むなんて頭オカシイよ。
賃貸で一時的に住むのがせいぜいだろう。
江東区の東西線より南側は将来はスラム化するんじゃないかな。環境も悪いしね。
低所得者が集まる街になりそうだよ。
海外でも大都市では低地や川、海のそばは低所得者が住む場所じゃないか。

[533: 匿名さん]

東の発展はありえない。
お金持ちが住みたがらないからね。

[534: 匿名さん]

住宅情報マンションズで、今号ついに都心６区物件がゼロ件に。
８月２１日号から地域版に分割され、２３区＝首都圏版に移行するようで。

[535: 大金あったらいつか買いたいさん]

>>533
お金持ちが住み着いてしまってはかえって大きく発展しない場合が多いよ。
住宅地域にはエンターテイメント施設やショップを作りにくいし、地元の反対も出る。
今人気の都心部だって最近まで人が居なかったから自由に発展できたわけさ。
従って新東京タワーを筆頭に地価の安さからやりたい放題の東地区は可能性大と言わざるを得ない。
先見の目のある西の資産家が東に投資しているのは有名な話だから、もう大きいところは手遅れかもしれないけど。

[536: 匿名さん]

東ってイコール埋立地全般のことですか？

[537: 匿名さん]

城南、城西地区の雰囲気の良さとブランド性にひかれて
一戸建てを探していました。ただ、大型ショッピングセンターがないのは正直不便です。土地も見て回りましたが、自分の予算では狭小で道路付けの悪いものしかなく、同じ予算なら、広い道路・空と日当たりの良さと通勤・買い物の便もよい城東のマンションのほうが…と心が動いています。城南のブランド性を他のもので補おうとすると、江戸情緒、下町文化と置き換えて勝手にブランド性としてみたら確かに墨田川近辺は魅力的です。

[538: 大金あったらいつか買いたいさん]

>>536
知ってる範囲ではそんな小さな規模ではないようだよ。

[539: 匿名さん]

注文一戸建てを城南で探していたのに、場所だけじゃなくて、
マンションにも変えるの？？

[540: 匿名さん]

>>505
> しかし、米国株価がまた下がってるね。
> 日本の株価も下がるんだろうな・・・・今日は日経平均はマイナス400円くらいだろうか？速くコツンと底を打たないとマズイね。
> 先週金曜日は前場で下がり、後場で戻した銘柄がそこそこあり上手く行けば今日で底打ちかもという予感があったが、自民惨敗が予想以上だし、米国市場も200ドル以上下げてるしで・・・・

ま、当然ながら大きく外れたわけで。
また斬新な定義や予想をお願いしますね〜。

[541: 匿名さん]

今日、駅で「マンションズ」という冊子を読んだ。

今号から、トップの特集？ページは、秋以降発売の新々価格マンションばかり。

亀戸で最多価格帯5900万は驚きだ。

今後どうなっていくのか？

[542: 匿名さん]

南千住駅（知らん？）徒歩14分・3500万円台〜7000万円台（67.27〜98.32m2）予定

ほんとに新・新価格になって来たし

[543: 匿名さん]

>>541
今週のマンションズで一番驚いたのが
A地域（都心区）の物件紹介が一軒も無く、A地域の地図ページそのものが存在しなかったこと。こんなこと初めてじゃないの？

巻末の一覧ではいくつか都心区での物件も出てるんだけど、広告料出して独立した物件ページを設けた物件がひとつもなかった。

A地域のページというと、いつまでもいつまでもいつまでもWCTやベイクレの記事が載ってたイメージがあるけど
そのへんが掃けたと思ったらあっという間に物件そのものが出なくなっちゃったね…。

[544: 匿名さん]

９月に入れば、超都心の今年の目玉物件がいくつかでてくるよ。
坪あたり１２００万超えの水準で。
実際、杉並、世田谷の坪４００万超えクラスは販売がそんなには進んでないみたいだけど、半年も経てば消化されていくんだと思うよ。（実際、麻布あたりでも４年前はそんな感じだった）なんせ前年から３割価格引き上げたら、多少は売れ行きも鈍るよね。

[545: 購入検討中さん]

マンションズってもともと高級物件の広告はあまり出てません。

アレを拾う人って（私）都心の高級物件にもう手が出なくなっているのわかってるんじゃないですかね（MRのアンケートなんかで）。

だから物件としてはあるんだと思いますよ。マンションコミュニティーで調べましょう！。

[546: 匿名さん]

古い一戸建て密集地は、地目さえ変更すれば、
大規模な建替えマンション化の土壌になる。

先祖から受け継いだ土地、働いてやっと得た地所、
旧世代が農耕民族らしく自分の土地に強く執着した文化はとっくに廃れた。
特に土地は必ず値上がりするという神話が崩れたことが決定的。

働く気力も無いニートは生活に困れば換地、
現金＋マンション化の提案に容易に応じる。
セレブ志望の若いカップルも、
ダサい家を売って湾岸オシャレ風マンションの頭金にしたい。
介護を自前でどうにかしないとならない層も、
介護施設に入るには換金が必要。

これからのマンションデベロッパーの活路は、そういうニーズをまとめて、
土地なき都心に新たな土地を創ることにある。
土地を売らせマンションをあてがい、跡地にまたマンションを建てる。
土地の高度利用、高層化、
まさしくデベロップメントにふさわしい仕事である。

[547: 匿名さん]

プラウドタワー並みの価格で、まぁまぁいい物件でないですかね。

[548: 匿名さん]

>>544-545
裏を返せばマンションズに載るような物件（庶民が手を出せる物件）は
都心から消えてしまった、ということですよね。まいったねこりゃ。

[549: 契約済みさん]

「ねぇ、ねえ。２００１年〜６年間で一番人口の伸びた区はどこなの？」

「伸び率でいったら中央区の２９％２４．３千人（６年間）が
一番だが、実数でいったら江東区１４％５５．１万人だね。」

「港区も２１％の伸びで３６．５千人も増えたわね。千代田区も
４番目の伸び率で16％６．６千人。狭いわりに伸びたわよね。」

「広いから伸びて当然なのが
世田谷　５％で３６．２千人
江戸川　5％で３１．５千人
練馬　　4％　　２８．３千人
大田　　4％　　２６．０千人」

「いずれも県境だから流入しやすい？
品川　　７％　　２２．７千人は注目に値するわね」

「ほとんど増えてないのが
北区（0.6％１．９千人）、中野区（1％　２．３千人）」

「豊島区（２％）５．４千人　
渋谷区（３％）５．９千人　
も数も比率も伸びていない。」

「目黒　足立　葛飾　板橋　杉並
台東　荒川　墨田　文京　新宿
ともに実数は１０〜１７千人
で伸び率は３〜７％の範囲」

「世田谷は、学校、社宅などが高度利用されたね。
品川は大崎、シーサイド、五反田周辺、武蔵小山
江戸川練馬大田が以外に増えているね。
下丸子など大規模開発があったし、江戸川も大規模
マンションが増えた」

「こうしてみると、都心はもう増える余地はなさそうな気がする。」

「中野や豊島区並の用地難かもしれない」

「葛飾や荒川、足立の工場用地が用途転用されたら
　まだいけるかもしれないわ」
「どうかなぁ。もともとの地場産業の工場だったりするし
　大田区みたいにみんなマンションになっちゃうと困るのでは
　ないかね。」

参照：東京都総務局統計部人口動態統計

[550: 契約済みさん]

×江東区１４％５５．１万人だね。」
そんなはずはわりません
○江東区１４％５５．１千人だね。」

失礼しました
スマン

[551: 契約済みさん]

http://www.tokyoflower.co.jp/daybyday/archives/2006/04/post_22.html
２０００年から比べると３５％増らしい。すごいな。
勝どきのマンションは２０００年前後だからそれもそうか

[552: 匿名さん]

物件が減ったというより、臨海部の倉庫・工場の用途転用
城南エリアの学校用地、企業社宅、グラウンドの売却が
一段落したというのが現状ではないか。

たしかに、老朽化した建物の建つ都内の広大な土地はあるには
あるが、防衛庁の研究施設や財務省の社宅だったり、よくよくみると
大使館だったり都営住宅だったりする。

都バスの車庫など上空はいっぱいあいている。
道路の狭い敷地に建つ目黒の某専門学校など道路を広げたら
いいマンションが建ちそうだがどうも道がネックらしい。

買えるところはまだあるけど高値で買っても売り切れない
そういう事態に立ち至ったようだ。

[553: 匿名さん]

まとまっていて、買収の手間がかからず、周辺の利害調整も不要、
埋め立てだろうが汚染だろうが工場だろうが、その辺は不問。
そういう土地を安く手に入れて思いっきり戸数を詰め込んで、
大きく儲けるというビジネスができる時期は過ぎたということ。

潜在的には都心部でも、低利用な土地がごまんとある。
ただそういうところを手間隙かけて開発するよりは、
郊外ブームにもっていったほうが世話がない。

都心部にはもうロクな物件は出ません。
眺望はさえぎられ排気ガスやごみごみして落ち着かない都会より、
郊外で人間らしく、自然とゆとりの生活を楽しみましょう。
そういうキャンペーンが始まっています。

[554: 匿名さん]

キャンペーンはっても、遠くて高かったら、将来的な値下がりが
怖いし、通勤も大変となってくると、通勤至便思考だった人が
簡単には切り替えて買わないんじゃない？

[555: 匿名さん]

今疑いようのない価値だと思われている交通至便なんてのも、
実際は今現在のひとつのテーマ・ブームでしかありません。

狭くて高くて環境悪い交通至便よりは、
少し遠くても、広くて落ち着いて自然に恵まれた環境のほうが、
ずっと価値があるんだというプレゼンテーションも可能なのです。

特にミーハー層はキャンペーンによって簡単に動員できます。
実際とても人が好んで住むような場所ではなくたって、
本気でＰＲすれば人気スポットにすることはできるのです。
少なくとも一時的には。

眺望を遮るマンションが建ち始め、管理費が上がり大規模修繕が見え、
税の優遇が切れるころをみはからって、
資産価値が落ちる前に早く脱出しないと取り残されますよ、
という流れになるでしょう。

人口が減る中、新築マンションを売り続けるには、
同じ人に何度も住み替えてもらう必要があります。
そのためにも今後確実に、
顧客を都心から郊外へ向かわせる圧力を高めてくるでしょう。

[556: 匿名さん]

郊外ねー。
金もらってもいらねーな。
込んでる電車やだし、２０分以上乗りたくないね。
地下鉄沿線じゃないとやだし。

[557: 元祖匿名はん]

いよいよ郊外キャンペーンですか。

[558: 匿名さん]

郊外は
＞金もらってもいらねーな。
確かに。
今ならいくらでも安く借りられる。

＞込んでる電車やだし、
確かに。人気の私鉄ほど今が混雑のピーク
団塊世代は退職してもまた再雇用で通勤しているし

＞２０分以上乗りたくないね。
あらら、大手町からだと三茶、綾瀬、中野、西葛西
結構バリエーションありますが。

＞地下鉄沿線じゃないとやだし。
ほとんどの私鉄が地下鉄と相互乗り入れしてますが
ダメですかね

日比谷線ってのは、上野から先どこへ行っちゃうのか
知ってる人が少ない線ですが沿線は安いです。
都営浅草線というのも、地価の安いところ選んで走って
いるような線で面白いですね。
ずっと乗ってると成田や横須賀の先まで行っちゃう
ので油断できない。

住宅情報マンションズの都心９区の
物件が払底したら
次にくるのは

①郊外が売れ始める
②２３区の中古がもう一段値が上がる
③都内の賃料が上がる
④城東、城北が売れる

このうちのどれですかね。

[559: 匿名さん]

住宅の数だけ見れば余っている。

ただ、人口減の中で首都圏だけはバブル期並みの人口流入で人が増えている。
それでも2015年以降は首都圏といえど世帯も人口も減ると予想されている。
移民受け入れでもしない限りはそうなるのだろう。
石原都知事が今後、都営住宅は増やさないと言ってるのはそういう事。

デベも大京を筆頭にストックビジネス重視の姿勢に変わりつつあるように見える。
マンション管理請負をメインに子会社丸投げだったビジネスを本体に取り込んでメイン収益にしてゆくモデル。
それに既存物件の中古媒介をプラスしてゆく。リノベーションして付加価値上げて利益もしっかり取れるようにすれば成り立つ。
新築売りはサブビジネスになる。
将来はどこのデベもそうなるだろう。

ただ、2015年前後までは郊外誘導（それも高値で）を図りながらビジネスの主軸を新築売りからストックへと切り替えてゆく重要な時期になるだろう。
人も組織もいじるので金が要る。
よって、手っ取りばやいのは新築を高値で売りつける事だから値上げ基調を続ける。
高値といっても買える値段で無いと意味はないので都心部や23区内でも平均的なリーマンでは買えなくなるつつある現在、郊外へ行くしかない訳。

[560: 441]

③が健全ですけどね。なかなか難しいのは分かりますが。
坪2万で貸せるところは限られているが、坪600万（グロス4％）地域は坪2万地域より今現在は広いですね。さて、どうなってくるか。

[561: 匿名さん]

でも、それなりに値下がりすると分かっていて、
みんな乗せられるだろうか？

[562: 匿名さん]

あの、閑古鳥泣きまくりの住◆◆サーフィンに、デベよいしょ記事と、
高額物件をきつきつローン組んで買って個人の上昇志向に頼った返済を推奨するコラムが。

危険だなーｗ

１世帯２住居時代になったら、

１）郊外の先に持ち家＋都心部新築賃貸渡り歩き
２）郊外の先に持ち家＋都心部に昔買った分譲
３）都心部新築賃貸渡り歩き
４）都心部に昔買った分譲
５）郊外に昔、あるいは新しく買った持ち家

に居住形態が分かれ、上のふたつが持てはやされ、５が否定されるか。
がんばってローン組んだ（組まされた、がより正しい）返済人生が
１０年も経たないうちに否定されなければいいけどねえ。

[563: 匿名さん]

都心なんか30年以内に寂れるよ。
流行るものは廃るという常識を、否定する者は居まい。

[564: 匿名さん]

５６３

都心がもし寂れれば、近郊、郊外はもっとやばいくらい寂れる
と思いますよ。都心が寂れるって事は、日本が寂れることを
意味する。
そういう日本にはしたくないですね。

[565: 匿名さん]

郊外なんかいつでも買えるじゃん。
人口は減っていくんだし、昔新興住宅地今寂れた田舎町なんて場所、どこにでもある。
かえって今新しく開発された所を買ってしまうと、１世代しか開発されない辺鄙な場所になってしまう可能性あり。
昔の新興住宅地が再開発され始めた所のほうがまだいいかも。
都心は永久に再開発され続けるので安泰。

[566: 匿名さん]

564
郊外は流行ったのかな？　堅実でしょう。
プレミアム分はいつかなくなる、という話です。

[567: 匿名さん]

都心の住居は自然に廃れるというより、
廃れさせる方向に誘導されるというのが正確。
日照眺望阻害、公害、ヒートアイランド、インフラ不足、
コストパフォーマンスダウン、スラム化、理由はなんとでも。

今まで郊外ダメ都心万歳で、多くの新築マンションを売ったように、
今度は都心ダメ郊外万歳キャンペーンで、顧客を追い込む必要がある。
残念ながら、都心も素晴らしいが郊外も素晴らしいとはならない。
小金を持った同じ客に、何度も行ったり来たり、
買い換えてもらわないと商売あがったりだから。

一旦流れができれば顧客は自然に流れていく。
なぜならマンションは、みんなが羨むものが良い物件。
郊外で広々がステキというブームだけ作ればいい。
各デベロッパーの意向が郊外誘導で統一されるのも程なくでしょう。

管理や建替えにシフトなんてお題目は、
マンションブームがピークになるたび唱えられるお題目。
管理業務なんて資本もろくなノウハウもいらず、
参入障壁低すぎてコアビジネスにはなりえない。
建替えも権利関係の整理は地上げと同じくらい面倒な仕事。

デベが生き残るには郊外ブームを起すしかない。
実際もう仕込をはじめているところが売れなかったら、
ブーム終了とともに不良在庫を抱えて会社もデフォルトという、
いつものパターンが待っているだけ。

[568: ビギナーさん]

＞560
タワーマンションであれば高層階や南向き等も家賃に反映すると思いますが，坪2万で貸せるところってどこですか？
具体的に知っていたら教えていただけると幸いです。

[569: 匿名さん]

デベのキャンペーンに載せられない賢さ、今は情報社会だし、
買い手も簡単には乗らないかも。

[570: 匿名さん]

現実はこのようです

東京カンテイは７月31日、「07年の首都圏マンション坪単価上昇駅ベスト30」を発表した。07年上半期の新築マンション価格上昇傾向を00年と対比し、上昇率をランキングにしたもの。

　（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、上昇率１位は、京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅で上昇率は123.9％（坪単価332.8万円）となった。坪単価は約2.2倍にもなっている。さらに、７年間で坪単価が５割以上上昇している駅は13駅あり、同社では「一部でバブル期を彷彿とさせる価格上昇が見られる」と分析している。

　続いて、ＪＲ山手線「目黒」駅が74.1％（同459.5万円）、東急東横線「中目黒」駅が70.8％（同453.9万円）、ＪＲ中央線「四ツ谷」駅が70.4％（同546.9万円）となっている。

　５位にはＪＲ埼京線「北与野」駅が66.9％（同244.7万円）、６位はＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅が63.9％（同221.0万円）となり、坪単価の上昇は郊外にも波及していることが明らかになった。

[571: 匿名さん]

>>569
乗せられるのは、行政や財界・商業施設や教育施設だったり、知識人や文化人で、自分がしっかりしてても、その流れに乗らないわけには行かないでしょ。

[572: 匿名さん]

東京の路線価格１３．１％上昇。マンションも上がるわけだ。

全国でも８％以上の上昇。２極化はあるだろうけど、このまま
そこそこまでは全体で上げていきそうだね。

[573: 匿名さん]

暴落信者、一言コメントしてくれよ＾＾

[574: 匿名さん]

やっぱり都心、それも港区は別格だね。秋から下がるMS地域って
都内にあるの？

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322l.html

[575: 暴落信者]

グッ・・・

[576: 元祖匿名はん]

公示や地価調査、路線価で不動産がわかるのなら誰でもわかります。
まあそれが本来理想なんですが。

上げも下げも衆目に触れる際には、「かなり」遅れてやってきます。
ちなみに私は暴落信者ではありませんので悪しからず。

[577: 匿名さん]

>>576
銀行や不動産屋や登記所の関係で何百万人の目に触れてるのに、かなり遅れてやってくるもなにもないだろ

[578: 匿名さん]

自分だけが知ってて、お得に市場を出し抜いてるつもりなんでしょ（笑

[579: 匿名さん]

路線価は遅行性の指標だから、今回の発表で上がって当たり前。
問題はこれからどうなるか？

暴落とまではいかないが、景気の先行きが暗くなってきているので下がるだろう。
今まで企業の好決算に支えられてきたわけだが、企業業績も天井という見方が多くなっている。ここ数日の決算発表を見ていても下期は慎重な見方をしているとこが多い。

株価も米国の消費冷え込み→輸出企業の業績悪化を予想して下がっている。
内需関連ももともと期待できない上に今後の人口減が改めてクローズアップされて下がっている。
不動産・銀行セクターも酷いもんだ。
業績悪化→従業員の給与減→消費減→高額商品は買い控え

株価は景気の先行指標。
残念だが今後のマンション価格は徐々に下がる可能性大といわざるをえない。

[580: 匿名さん]

今までみたいに好決算連発じゃなくなってきてるのも気になる。
減益発表の会社の数が予想以上に多い。
まじでヤバイかもしれん。

[581: 匿名さん]

地価は中、長期でみれば下がるのは確実だが、
欲の皮の突っ張ったデべはこんなおいしい市況を易々と下げないでしょ。
ただ、圧倒的多数の一般庶民の所得が一向に上がっていませんから、
何度も言われている通り、
23区の人気区は高値安定その他と地方は徐々に下降というのが現実だと。

[582: 匿名さん]

５７９さん
それはいつ頃から価格に反映されてきますか？
都内で値下がりするのはどのあたりでしょう？

[583: 匿名さん]

>>581
地価は中、長期でみれば、上がるのも下がるのも確実だろ（笑

そりゃあ23区の人気区は高値安定するだろうよ　たかいんだから。
でも中、長期でみれば、下がるのも確実です。

[584: 元祖匿名はん]

公示、地価調査、路線価のシステムの仕組みすらご存じない方もいるようですが、タイムリーに市場取引価格と連動してるとお考えなのでしょうか？株じゃないんですよ。

出し抜くも何も、そんなトロイ指標もとに商売やってるようだと、儲かるわけないです。素人さんのマンション買いじゃないんですから。上がって欲しい、上がるはず、では商売になりません。

[585: 元祖匿名はん]

外資中心に不良債権バンバン買ってた10年ほど前、鑑定士は、さてどれだけ下げたものか、取引事例もないし、突出して下げてよいものか、下げ幅はこれぐらいかと模様眺めしてたものです。裏を返せば、現在既にとっくに上がりきっているのを今更上昇などと眠たいことを言ってるわけです。（その後、業界的にも努力はされてますけどね。事例も増えたし。）ただ公的評価の中でも相続税路線価が一番遅いのは間違いありません。

さて、今やマーケットの最先端にいるのは、豪州勢でしょうか？それとも都内マンション購入者でしょうか。

[586: 匿名さん]

もともと郊外の生活は米国のような車通勤でもない限りは楽しいはずもない。
ロングアイランドの大邸宅とまでいかずともせめてデスパレートな妻たちに
出てくる程度の家、あるいは、ホームアローンのケビン君が住む家くらい
の広さの家は、いったいどこにいったら手に入るのだろう。

電鉄会社が宅地開発とセットで儲ける仕組みのうえにのっかった
持ち家政策。その破綻の究極の姿が千葉ＮＴでありさらには２０００年以降
ＵＲ都市機構が下絵を書いたタワーマンション大放出だったのでは？

いわば、戦後持ち家政策の大破局
閉店処分セールのようなものだったというべきだろう。
「総理、本当に都心を安売りしてしまったら、もう二度と郊外の宅地は
　高値で買う人はいませんよ。よろしいんですか。」
「金融危機を救うためだ。これしかない。」
「もともとは、もっと高値で売れる開発物件ばかりですよ。」
「デフレがとまらなかったら高値もヘチマもなかろう」

都心マンションブームを作ったのもＴＶドラマ
「今夜ひとりのベッドで」主演本木雅弘　奥菜恵　舞台湯島デザインナーズ賃貸
「肩ごしの恋人」主演米倉涼子　高岡早紀　　舞台　代官山らしき賃貸１ＬＤＫ
「恋ノチカラ」深津絵里　堤真一　舞台　白金あたりの賃貸マンション
「孤独の賭け〜愛しき人よ〜」長谷川京子　芝浦アイランドグローヴタワー
「たったひとつの恋」亀梨和也　綾瀬はるか　　舞台は横浜だが綾瀬はコスモポリス品川に住む
「ハケンの品格」篠原涼子の住む部屋は中央区のフラメンコ料理店の２階
例をあげたらきりがないが、

バブルに向かうころ、リアルな舞台設定として田園都市線をドラマにした
「金曜日の妻たち」、多摩ニュータウン南大沢を舞台にした「誰にも言えない」
が作られた。
これもネガティブなテーマが中心のシニカルなドラマだった。
建築家の隈研吾も
米国が郊外のマイホームを舞台にした明るいホームドラマが数多くつくられ
わが国では郊外をテーマにしたポジティブなドラマがないことを指摘している。
http://www.academyhills.com/gijiroku/25/25_10.html

[587: 匿名さん]

隈の言葉を引用すれば
「米国は住宅ローンを整備して持ち家政策をとり、郊外生活に誘導した。
これは庶民の夢に付け込んだ巧みな政策だった。
人々は郊外の「芝生の上の白い家」を所有するために懸命に働いた。
持ち家政策は勤労意欲を高め、政治的にも保守的な色合いを強めるのに役立った。
・・・中略・・・実は、日本人はずっと前から
郊外生活の幻想に気づいていたのではないか」

米国の芝生の上の白い家は、地価高騰で「ウサギ小屋」に変わり郊外から
車で都心に通う生活ならぬすし詰め電車に揺られる通勤地獄。

最近の郊外をテーマにしたドラマは
「熟年離婚」渡哲也　高島礼子ほか　横浜の能見台あたりが舞台と思われる
「夢で逢いましょう」矢田亜希子　永塚京三も根岸線の沿線の丘の上の住い
いずれも「過去の夢のよすが」としか描かれていない。

私鉄沿線は井の頭公園前駅
日本生命のＣＦに出てくる　アットホームな私鉄の小さな駅
「保険にはパソコンの便利さも・・・もない・・・でもこの商品には
　暖かい血が通っています」のアレ
井の頭公園も
ドラマ「愛していると言ってくれ」豊川悦司、常盤貴子１９９５年
で使われて以来、ハートウォーミングな街のイメージが定着して
一番人気吉祥寺につながっているのかもしれない。
曰く、郊外でも都心でもない中庸の街。なんでもそろっている
懐かしい街

[588: 匿名さん]

下町のシロアリに食い荒らされたしもた屋を建て直す
ビフォアーアフター
松谷卓のドラマチックな音楽はよかったが予算が尽きて
番組中止。
一方、都市住宅から芦屋の豪邸まで巧みな語りとカメラワークの
妙で魅せる建物探訪

いずれも、サラリーマンの「マイホームの夢」が遠い夢だったことを
想起させるに十分なものだった。

そうか、ぼくらには湾岸タワマンがあるじゃん。
そーだ抽選会に行こう。

なんだ、貧乏人は当たらない仕組みなのか。入場券がないと
入れないファミリーセールみたいだ。

こうやっていよいよ本格的な賃貸ブームが始まる。
格差社会というのは、都心の持ち家と郊外の持ち家で起きるって
誰が決めたのだろう。
そうじゃなくて、都心の持ち家と賃貸居住者の間で起きる。
老後の住いの不安も介在させながら、持ち家がいいのか
賃貸がいいのか　いやはやただ賃貸に住むのでなく投資で
運用しないと・・・あーあ。

[589: 匿名さん]

よーわからんが、ドラマは普通に郊外の設定じゃん
学園者とか病院者とか、ＮＨＫ連どらもほとんど。
何が言いたいのか？？　最初に結論ありきだと偏るのかな？

[590: 元祖匿名はん]

ライフスタイル的（電車通勤など）に、郊外には夢がありそうで、夢がないことを日本人は既に知ってしまっているってことでしょ。その通りだと思うよ。土地がない、本質的に車社会じゃない、人口過密の日本では仕方がない話。賃貸ライフのほうが「まだ」夢があるんじゃないのかな。まあ、買う人は何を言っても買える範囲で買うとは思うけど。

積極的に賃貸選ぶ人が増えるようなマーケットが形成されてくれば、それはそれで日本の都心には合ってるのじゃないかと。そうなれば賃料だって上がるでしょ。（上がって欲しい人、ここには多いみたいだから。普通エンドの立場に立てば逆だと思うけど）

[591: 匿名さん]

東京のトレンディドラマというのがあるとですよ。

[592: 匿名さん]

はっきりいって労働者層は、なにか刺激を与えない限り、
郊外だろうが都心だろうが買いやしない。
そのまま今いるところに住みつづけるだけ。
これでは市場は全く活性化しない。

都心マンションにブームが起きたのは、
供給にあわせて、欲望を喚起するイメージ戦略をとったことに加え、
全般的な意味での不動産価格の下落不安をあえて助長利用し、
より確かに思えるものとしての、
「都心不動産」という差別化キーワードを提案したことに尽きる。
下落局面でも都心はＯＫというフレーズは、
まさにそういう売り文句の単なるコピーに過ぎない。

たとえ3000万が1500万になり、５割の損失
一億が7000万になり、３割の損失とはいっても、
実際庶民は失う1500万と3000万の差が生活レベルに直結するのだから。

大衆動員の要諦は、古典的ながらアメとムチ。
バラ色の新価値提案とともに、
既存価値を否定し、そこにとどまろうとするものに対しては、
取り残される、置いていかれる、出遅れる、手遅れになる
そういう恐怖感を与える必要がある。
もう買えなくなる、もう売れなくなる・・・
そうして初めて重い腰を上げさせることができるというもの。

都心から郊外へ、ブームの重点が移される。
暗い都心のドラマも、爽快な郊外ライフのドラマも創られることだろう。

[593: 買いたいけど買えない人]

いやいや、いくらイメージ戦略で騙そうと思っても、世の中のお父さん達は、命を削り取られるような、毎日毎日の通勤地獄のつらさを忘れないでしょう。

[594: 匿名さん]

戦後ここまで持ち家施策を進めてきた。家という財は
大抵の高齢者にいきわたったはずだ。
世の中、二人家族が多くなれば、祖父母が死に
家が余れば孫の代には普通に賃貸暮らししていれば
どちらかの祖父母の持ち家を相続できる公算が高いと
いうことになる。
実家に祖父母の代からの相続資産があるのなら孫が
自分の老後にそなえ家を買う必要は何もない。
持ち家政策とは、ねずみ講の年金政策と対になった
政策で、自分の住いは自分で確保しないと老後
家無し老人が巷に溢れることを心配した為政者の
浅知恵が生み出したものだ。

人が増えないなら先祖の家のひとつがかならず自分にも
まわってくると考えるのが正しい。

[595: 元祖匿名はん]

>>505、>>540

505の方の株価400円ダウン予想は一日遅れで的中。ド短期の話とはいえお見事でした。赤城の山も今宵限りじゃぁ。

さて、米国じゃREITもデフォルトかな。サブプライム関連ですけど。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070801AT2M0100H01082007.html

[596: 匿名さん]

住宅産業に力点をおく米国型の需要創造の経済政策が
終焉を迎えて、サービス消費型の経済振興をはからねば
ならない時代になったということでしょう。
生産しなくても人が作ったもののお守りをしていれば
十分食っていける時代になった。

ここで米国景気が低迷、スタグフレーション到来などと
早とちりする輩は少ないでしょう。
この先くるのは、予定通りのインフレ懸念からの長期金利の
高騰。それだけですよ。
株もやっと仕込み時になってきた。

[597: 匿名さん]

５９４さんはちょっと極論だな。
その論法だと
①　相続税が無いこと。
②　人の移動が無いこと。

最低でもこれが条件。
厳しい共産的な思想ならあてはまるかも。

[598: 匿名さん]

相続税は免税点が５０００万円ですが、住宅資産の場合評価は
さらに下がります。
知人の税理士で東京在住の大半が相続税を扱った経験がありません。
実際の相続の４％しか相続税の納税はない。
例えば評価１億の自宅を相続しても相続税評価は半分以下になり
それを相続し売って自宅を買い換えた場合も課税の繰り延べで
税金はかかりませんね。

人の移動は首都圏に４０００万人以上が集中していて
今後人口が増えないなら実質とまっているのと同じでしょう？

[599: 匿名さん]

＞実際の相続の４％しか相続税の納税はない。

実際に１００件の相続のうち相続税を納めなくちゃいけないほどの
大富豪の相続は４軒程度という意味です。
それほど、居住用資産や貸家たてつけ地の相続税の課税標準は
低い。
地価高騰であわてて「相続路線価」を見直してしっかり税収を
のばそうと頑張っているのかもしれませんが
課税制度と地価下落によるゆがみは相続による貧富の差を生みざす
温床にもなっているという指摘がいずれ出てくるかもしれません。

[600: 元祖匿名はん]

まあ、おっしゃるとおり悪材料出尽くしで底打った方がいいでしょうね。

都内のマンション価格は早くハッキリ天井打った方がいいでしょうが。