23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[389: 匿名さん]

>>大学教授
神奈川の話はまず23区には関係なし。
置いときましょう。

湾岸含んで川の手と呼んでもいいけど、墨田区・台東区・足立区の川べり
マンションは明らかに割高価格をつけているものも多い。
デベの事情で高い価格を付けているだけのものも多く、適正価格以外のものは売れ行き不振→在庫積み上げとなるだろう。
>都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする
それも適正価格あっての事。
・所得は増えず、税負担・社会保障負担ばかり増えて手取りが減る
・住宅ローン減税廃止にローン金利の上昇
今買える人でも所得が伸びなければ5年後の支払いは厳しくなる人も出てくる。
昔みたいにまじめに働けば所得が増え、家も買える時代じゃない。
そういう厳しい時代になってしまったのだ。

団塊ジュニア世代（バブル入社組とも言う）のリストラがこれから本格化する。どの大手企業も40前後で管理職になれなかった層をどう始末するか考えている。中小企業はこの層を平成不況の中でリストラしたが、大手企業では正社員はそうそうきれず残っている。彼らの賃金を抑える為に成果主義だの何だので給与が伸びないようにしたが、いよいよどう会社から追い出すかになってきた。
この層の住宅所得はあまり期待しないほうが良い。

[390: 匿名さん]

>>389
書いていることがどれも思いこみだけで破綻している。
団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。

[391: 匿名さん]

「大学教授さん」はどうやら豊◆大好き。
そして芝浦に執着しがち。芝浦→豊洲といえば？

城東の範囲を広げようとし、都心の範囲を狭めようとする。
もちろん、脳内不動産マップ。
代表的な脳内新語は「都心部城東地域」。
なんじゃそりゃ。

もう少し、自分の世界ではなく、不動産を語るベースを用いて
会話していただけないだろうか。これじゃ噛み合わない。

[392: 匿名さん]

それぞれに有識な数万人単位の関係者がおろう神奈川県を、単に割高で利便性に劣り資産価値保全能力がないと数行で切り捨てて、たった一人のあなたが自信満々であっても、あなたのほうをにわかには信じがたい。

[393: 匿名さん]

不動産に割高も割安もありません。それがわかれば大儲け誰も苦労しないからです。

[394: 匿名さん]

安ければ売れる、高ければ売れないということであれば、2002年〜2003年あたり
の都心周辺部のマンションは即日完売だったはずだけれど、実際はそうではなか
った。
自分もそうだが、2005年あたりまでは、ババを引いたかもという疑念が払拭でき
なかった。
価格は予想できるが、売れる売れないは蓋を開けるまでわからない。

[395: 匿名さん]

>>390
君の意見は何もなしか？良くある批判屋か。
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない
これこそ思い込み。
大企業はこの層のリストラを考えてるよマジで。
大手企業人事に知り合いがいないんだろうね。
人員構成いびつになってるから、どこも。

俺の意見は破綻してないし、しごくまとも。
俺の意見が耳に痛いのはデベ関係者とマンション転売屋。
君はどちらかな？

[396: 物件比較中さん]

マンションも投機の対象か永住かで選ぶ場所も変わるのだろう。
競馬のイメージでとらえてみると、
都心はＧ１レースでも、すでに定評があるので1.2倍くらいの大本命。
城東地区は未勝利戦で、やはり一番人気だが倍率は3〜5倍くらい。
どっちで勝負するかはそいつの度胸しだいってとこかな。
でもこの未勝利戦はかなり当たりそうな気がする。

[397: 匿名さん]

団塊ジュニアとは、一般的に71年〜76年生まれの年代層を指すでしょう。
彼らは、バブル期は中高生。この層はむしろ就職氷河組です。だから、
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。
という言い分は間違っていないでしょう。
あくまでも定義の話ですが・・・

[398: 匿名さん]

言葉遊びはやめろよ。定義厨房が。
30台後半から40台前半の管理職になれず、人員構成上多くなってる層が
次のリストラのターゲットなんだからもろに入ってるじゃねーか。

[399: 匿名さん]

良い意見なので再度コピペ

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[400: 匿名さん]

管理費，修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。
その他に固定資産税，都市計画税の支出もあります。
もちろん評価額によりますが， 3000万程度のマンションであれば，年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。
収入の面ですが，賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され，自己負担分はかなり 軽減されていることが多いですが，持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく なることが多いようです。
賃貸の賃料と同程度のローン額だから，大丈夫と単純に 考えてはいけません。
賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は，会社からの 住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。
それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり，「専有部」の補修は 自己負担となります。
10年を節目として，水周りや壁紙，フローリング等のリフォームが 必要となってきます。
これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから，それ以外で自己負担額は発生しないと本気で 考えている人が多いようです。
ローンの組み方としては，何がおこるか分からない時代ですので，短ければ短いに越した ことはありませんが，住居関連費だけで月収の半分にもなるような組み方はよろしくないです。
当初は長期の固定金利でローンを組んで，繰上げ返済用に余裕のあるときに，別建てで 貯蓄に励むという方法がよろしいんではないかと思います。

[401: 匿名さん]

３９９さん
一意見です聞いてください。

＞①金利は上がる
＞②物件価格はもう天井圏
＞③給与は上がらない（成果主義の浸透）
＞④消費税増や社会負担増で負担は増える

＞手取りがどんどん減る時代の到来です。

①について、
国の借金総額1045兆円（国債、地方債、その他含む）の中、
国の歳入は昨年47兆円。単純に金利が２％上がったら
金利移行期間抜きに考えると、利払いだけで20兆円となり、
国家予算の半分近くを利払いに？？　国家破綻を意味する。
政府、日銀は金利上げたいが、財務省がそれを絶対にさせない。
少なくとも５年は大幅金利上昇はないと予測。

②何の根拠もなし。買う人が引き続きいれば充分に上昇する。
都心の物件自体、供給が先細りの中、③の事情により、これから
湧き出してくる需要もある。十分価格維持及び高騰も予想
できる。

③成果主義になったことによって収入増える人が増える
ということ。成果主義で収入増えた人が、やっとこれから
都心〜近郊に買える時代が来る。
成果主義で収入増えない、または減る人は、郊外にしか買えない
だけ。高齢者・団塊世代の買替え需要がさらに本格化。
故に、二極化がさらに進み、ただでさえ少ない都心の
優良物件への需要は引き続き好調と見込む。近郊はせいぜい
悪くても横ばいか。郊外は選別進み下落物件多数。

④これは確かに悩ましい。ある程度のインフレしか
どうしようもない。

以上

[402: 匿名さん]

だいたい素人の予想の逆に振れるから（予想通りなら苦労しませんよね）
都心は暴落してコンクリートの廃墟と化し、
郊外は堅実に資産維持されるでしょう。

[403: マンション投資家さん]

みなさん、極端ですよ。

これからは暴落や暴騰のように、そんな極端なことは起きません。
じりじり上げ、時折ディスカウントしなければならない物件が出て
きて下がり、また少し上がり・・・・。

つまりこれからはどちらも正解でも間違いでもなんじゃないですか？
ただ、都心が廃墟と化すには災害以外考えられませんが。

まあ、物件価格が下がることをこれだけ期待している人（需要）が
いるんだから、郊外物件中心ですね。

千葉埼玉川崎の奥地で決まりでしょう。
それなら購入可能ですよね？

[404: 匿名さん]

都心の廃墟・・・ありうるでしょう。
理由は想像もつきませんが、
流行るものはいつか廃れるのは間違いないからです。

[405: 匿名さん]

多摩ニュータウンだって、
かつては皆があこがれ抽選に殺到するような、
将来性を感じさせる町でした。
３０年後、東京は郊外中心に大きく変貌する・・・・
そう考えていた人も多かったでしょう。

人工的な熱狂ははかないもの。
渦中にいるときはそれが永遠に続くような気がするものですが。

[406: 匿名さん]

１０００年先の未来では東京は廃墟になっているかも知れません。
日本という国そのものがあるかどうかだって疑わしい。
でも少なくともここ数十年のスパンでは一極集中は何も
変わらないでしょう。遷都の話もいつのまにやら立ち消えに
なってしまったし。政治や行政、マーケットの中心地である限り
東京が廃れるのは、今の人たちが生きている範囲ではないね。

[407: 匿名さん]

>>401
反論のための反論だな。

特に成果主義のとこが大間違い。
あなたの言ってるのは米国型成果主義。
優秀な社員には高給を支払う。
場合によっては役員や社長より高い給与をもらう平社員も誕生する。
これが本来の趣旨であるのは間違いない。

が、日本で導入されたのは日本型成果主義。
人件費削減を目的に「成果主義」のお題目だけ導入したもの。
人件費の総原資を抑制し、足のひっぱりあいをさせて人件費総合計を削減するもの。
日本型成果主義では、役員や社長より高い給与をもらう平社員なんて存在できない。
むしろ年を取っても、一部の昇格する奴を除いて給与が上がらない。

この日本型成果主義が横行しているので、給与所得者の給料はいつまでたっても上がらない。
ようやく景気回復しだしたと思ったら、経団連はホワイトカラーエグゼンプション導入を提言してきた。
これも日本型にカスタマイズしており、年収400万以上は残業代がゼロになるというとんでもないもの。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。
これより所得の低い人が大部分なんですよ。
そして、これが上がることはもう無いんですよ。

[408: 匿名さん]

401さん

399さんではないけどコメントさせてください。

① 国債・地方債のほとんどは償還期間が10年で固定金利です。残高が1045兆円だとしても、一年ごとに借り換え（償還を終え、新規に発行するもの）されるのはその1/10です。つまり100兆円くらいです。金利が仮に2%あがったとしても2兆円の負担増です。十分吸収できるのです。

また、金利はいきなり2%もあがりません。まず、0.25%、その後追加利上げがあったとしてもトータルで0.5%の利上げがせいぜいでしょう。こうなると、負担増は2500-5000億円に収まります。

一方で、住宅ローンが0.25-0.5%上がってしまうと、やはり需要が細る大きな原因となります。

② 買う人が引き続きいれば上昇します。が、買う人が供給に対して減れば下落します。「今が天井・これから下落」の根拠はたくさんあります。(金利上昇、人口減少、需要の弾切れ、供給の継続、在庫増加、賃貸・中古のだぼつき、社会負担増、老後（年金）の不安、消費税up、外資撤退、etc.」

③ 給料は増える人もいれば減る人もいるでしょうゆえ、この点はとくに影響を与えないと私も思います。

ただ、４０１さんのロジックでは、「富の二極化がすすむと、都心はあがり郊外は落ちる」とのことですが、それはどうでしょう？二極化というのは中間層が少ないということです。つまり、中間層の需要（近郊を買う層）が減るということですよね。ということはまず近郊の値段がさがります。で、近郊がさがると、都心部も引っ張られるのですよ。

例えば、「用賀で８千万円、たまプラで６千万円だったら絶対用賀に住みたい」と思って買っている層でも、たまプラが５千万になったら心が動きます。４千５百万になったら割安感でたまプラを検討します。で、用賀の層が「安いから」とういことでたまプラに流れたとすれば用賀の需要が減ったということです。

え？用賀は都心じゃないって？では、用賀は下がるのでしょう。となると、それにつられて池尻も目黒もさがる、ということで同じ結果です。結局は連鎖でつながり、バランスのとれたところで価格は落ち着きます。つまり、「二極化が進むことは価格低下につながる」のです。（中間層が減るから。）

[409: 匿名さん]

二極化はもっと極端でしょう。１億超える物件を検討中の人たちが
いくらたまプラが４５００万になったところで、食指を動かすことは
ありません。いつもファーストクラスに乗っている人たちが
エコノミーが値下がりしたからといってクラス変えたりしないでしょう。
それと一緒ですよ。今後、都心地区は富裕層しかすめなくる。
というか、ここ５〜６年が異常だっただけの話。
都心で形成されるマーケットは都内近郊や郊外とは明らかに違う
ものでしょう。影響を受けることはない。

[410: 441]

残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。一番多いのは1年、2年あたりです。

[411: 匿名さん]

４０７、４０８、４０９さん

401です。

なるほど〜皆さんの仰る事よくわかります。
確かにその通りですね。自分なりの確固たる考えを
持ちつつ、人の意見でさらに勉強になる。
いや〜。この掲示板勉強になりますね。

引き続き参考にさせていただきます。

[412: 元祖匿名はん]

>>398
遅レス、横レスでスミマセン。
当方も団塊ジュニア組ですが、間違ってもバブル入社ではないですよ。

他の方が指摘されてるとおり明らかに氷河期です。定義付けを間違えた
のは貴殿のほうでしょうから、言葉遊びとか暴論はお止めくださいね。

バブル組って元年卒〜H.3年卒あたりなのでは。
10年は行きませんが、5年以上は確実にズレています。

野村の飯田橋とか見ると、40代の方の購入が多いんですね。
バブル組からその前の方々と。
まあ、30前半とかだとそこそこ稼ぎか蓄えか支援かがないとなかなか
買いにくいレンジでしょうからね。いやいや皆さんスゴイしかし。

[413: 匿名さん]

次の注目物件はここでしょうか。。
三茶と池尻、、この辺の売れ行きが今後を左右しそうですね。

池尻再開発プロジェクト（詳細）
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[414: 匿名さん]

409さん

一億円超える物件を検討している人が直接はたまプラを検討しないでしょうが、それらは連鎖して影響を与え合います。

例えば、同じような仕様の3LDKを比較して、青葉台5千万、たまプラ6千万、用賀8千万、目黒1億円だったとします。
（仕組みを話すための例えなので、細かい突っ込みはご容赦願います。)

二極化がドンドン進んで中間層の需要が減ったとし、青葉台が4千万になったとします。すると、たまプラの検討者は「青葉台が4千万ならたまプラは5-5.5千万くらいじゃないと」と思い出し、たまプラの値段に割高感が出だして売れなくなります。本当に青葉台に流れる人もでてきます。そうなるとたまプラの需要は減って、結果として値段が下がります。5千万円になったとしましょう。すると、用賀を検討していた人は「おいおい、たまプラで5千万で買えるのに用賀は8千万かよ」ということで同じこと（流出、買い控え）がおき、値が下がります。7千万円になったとして、また同じことが用賀と目黒の間でおきます。

当たり前ですが、購入希望者が次から次へといる場合は値が下がりません
ので、上記のようなことはおきません。しかし、これからは408に書いたような理由から需要が減っていくであろう故、上記のようなシナリオが想定されるわけです。加えて、「二極化は価格維持に資する要因ではない。むしろ中間層が薄くなる分下方に引っ張られるもの」ということが言いたいわけです。

たとえ、1億出せる裕福な人でも、「えー、用賀が7千万円だったら用賀に行くよ。目黒も9千万円くらいだったら買うよ」ってなことになり、価格は下がっていくのです。1億払える能力があっても、9千万の価値しかないものには1億は払いません。価値がいくらかは需給の状態と類似物件とのバランスで決まります。

これは、希望的観測ではなく客観的な分析です。

[415: 匿名さん]

>>398
収入は給与所得だけではない。しかしその大半が預貯金にまわるという、
先進国でも特殊な事情を変えようとしているのが、今の日本の流れ。
そのためにどんな取り組みがされてきているか、分かって語っている？

団塊ジュニアは、どう分布させてもバブル期入社ではないし、
整理対象ではない。彼らが新卒入社した1994〜98年頃に、
今整理しなければならないほど大量採用していた企業は、
ただの1社もない。それほどの就職超氷河期だ。

バブル期入社はバブル期入社。決して団塊ジュニアではない。
簡単な間違いくらい認めなよ。
自分の間違いを認められない人間が絶賛する地域の将来など、
たかが知れているぞ。あなたも大学教授と同じで、
デベに躍らされて江◆区湾岸に買っちゃった組なんだろうｗ

給与水準が上がらないという理論も、破綻しているよ。
自信あるようにみえる分だけ、視野狭過ぎなのが滑稽なんだけど。

[416: 匿名さん]

410さん

> 残存期間10年以上の国債ってそんな構成比高く無いと思いますよ。
> 一番多いのは1年、2年あたりです。

なぜ、そう思われるのですか？
下記ご参考まで

http://www.mof.go.jp/gbb/1903.htm

内国債のうち、10年以上のもの(15年、20年、30年ものを含め)はおよそ65%ですよ。

410さんが多いと思ってらっしゃる短期国債（1年以下）は全体の6%しかありません。

掲示板にいいかげんなことを書くと、見ている人がミスリードされちゃうので、気をつけたほうがよいと思います。

[417: 匿名]

去年の夏、賃貸の更新をきっかけにマンションの購入を考えるようになって、このサイトを興味深く拝見してきました。
自分の購入目的は投資ではなく、完全に実需の住居用です。野村のプラウドタワーなどが候補でしたが、結局購入（申し込み）を見送りました。
マンション購入って、ある種の詐欺のような気がしてきたのです。
ずばり、「前金で30年分の家賃を支払ってくれたら、30年後にそのマンションをタダであげるよ」と言われて、
銀行から借金をしてまで前払いする人は少ないと思うのです。
「30年後のマンションなんてボロボロだし、いらないよ」とか、
「30年間に何があるかわからないから、毎月家賃を支払った方がとりあえず無難」とか、冷静に普通は考えるでしょう。（30年が20年であろうと、多少の割引があろうと）
表現が違うだけで、ローン購入って、家賃前払い後に物件をタダでもらうのと同じ事なのでは？
だとしたら、何千万円もローンを組んでマンションを購入する事って、誰かにダマされてるのか？
こう考えるとマンションを買う気がなくなった。
価格が上がり過ぎるといろんな理由を考え、買えない事を納得するようになる。
すでに充分値上がりしたマンションの価格。あきらめ組多数と思われるので、この先右肩上がりで上昇する事はないと思う。
※プラウドタワー完売は、類似中古物件の高騰による割安感があったせいで、この結果で需要はまだまだあるとは言い切れないと思います。

[418: 入居済み住民さん]

自分は買ってしまった組
あまりの賃貸の高さにそれだったら買ってもいいかもと
自分は20代後半5年後ぐらいに売ってもかまわないと思いましたが
都心の住み心地窓からの景色もよくて満足してしまって
働く意欲がわいてきました。
彼女がいないのが寂しいかな！
ここを見て参考に買いました。

[419: 匿名さん]

だから、やはり金利も成長率もせいぜい３％程度が限界。だから不動産価格は４％ぐらいの利回り水準まではほぼ適正価格。なんで、あとは賃料がインフレモードで年２０％ペースで上昇すれば、不動産価格も、まだこれから年２０％ペースで上がりうるんじゃない。
とすれば、豪州系や香港系が今の価格帯でも買う理由がなんとなく理解できる。日本サイドはやはりデフレ感覚から抜けきれていないと。

[420: 441]

>416さん
あなたの意見は借り換えの時のインパクトですから、残存期間を見る必要があります。

http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/siryou/zandaka06.pdf

上記のように、1年以下が20.3％、1〜2年が12.8％、2年以内の償還が約33％です。10年以上は15％に留まります。

まあどっちにせよ、そんなことで金利が分かりはしないので、どうでも良いですが、10年国債が多いということと、残存期間がどうなっているかは違いますので、ご参考まで。

[421: 匿名]

418さんへ。

家賃、高いですよね。
ボクも高い家賃を払うのが嫌になって購入を考えはじめたのです。
ボクも人間なので所有欲はあります。
欲しいマンションを購入したならば、数年は満足感が満たされるでしょう。
でも、冷静になって、コンクリートの箱にどのくらいの価値があるのか考えました。
ぶっちゃけ、贅沢さえしなければ月20万円で独身ならそこそこの生活できます。
なんと、5000万円あれば約20年、働かなくても生活ができるのです。
5000万円って大金だなって、あらためて思いました。
そう考えたりすると結局、買えませんでした。

人間が生きていくうえで住居は重要です。
多くの人が、できれば高級マンションに住みたい。でも収入には限度があります。

一介のサラリーマンが生涯で稼ぐお金をおよそ2億と考えると、おおざっぱに税金などで5千万引くなら、手取り1億5千万円。
果たして、いくら住まいに出せるのか？

買っても、借りても、5〜6千万円までくらいでしょう？

7千万円以上のマンションはサラリーマンには高くて買えないです。

[422: 購入検討中さん]

アメリカクレジットクランチキターーーー！！


か？

[423: 匿名さん]

420さん

資料ありがとうございます。

頂いた資料からみると、普通国債の約20%が1年以内に借り換えになるわけですね。普通国債530兆円の20%は115兆円。0.5%の利上げがあった場合の負担増は5,750億円くらいですね。歳入に対しての割合は1.2%程度です。他の国際や地方債を入れても2%程度でしょう。

いずれにしても私が408で401さんに対して述べているコメントの論旨（国債償還のため、国が利上げをできない、ということはない）には影響しません。

410のような反論は、読んでいる人に「あれ、408の論旨は間違っているのかな？」という錯覚を起こさせ、議論をミスリードしますのでご容赦頂きたく。（意図的にしているのかもしれませんが・・）

--
なお、単年の借り換えのインパクトを計るとき、「残存期間」を見る必要は全くありません。1年以内の償還期日の割合を見ればよいのです。

[424: 441]

2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという意識が働くのは当然のこと。

2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが普通でしょう。この視点で言うならば。そしてこの視点に立てば今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ただし政府の思惑通りに金利は動くわけはない。全ては景気次第。
政府や日銀が左右できる代物では無い。

401も極端ですが、408も極端。

[425: 匿名さん]

424さん（なんで441なの？）

あのですね、401さんが「利払いの増加分だけで歳入の半分もにあたるなら、金利上昇は不可能」とおっしゃっていたので、408で「そんなことははにですよ、利払いの増加分は1%程度（本当は2%くらいだった）であり、吸収できるレベルですよ」と言っているのが文脈です。

で、貴方から410と420でミクロな突っ込みが来ました。貴方のご指摘は正しいところもあるのですが、上記の文脈にまったく影響を与えないもの(揚げ足取り)なのです。

> 2年間で30％分の借り換えをする必要がある時に、金利が上がっても
> 政府にとっては何のインパクトも無いと言えるでしょうか。
> 私は言えないと思いますよ。政府としては金利を抑えたいという
> 意識が働くのは当然のこと。

わが国の借金は莫大なので、政府は当然金利を抑えたいと思ってます。その点はだれもがそう思っており、そこは議論の対象ではありません。401さんと408(私)のやり取りは「それ(利上げ)が現実的であるかどうか」であって408で「現実的（吸収可能）ですよ」とお答えしたのです。どうも、貴方は文脈を無視した横槍が好きなようですね。

> 2年間はとにかく金利を抑えて、その間に10年以上へ借り換えをしたい、
> ということで、むしろ2年間は金利は上昇しづらいと、考えるのが
> 普通でしょう。この視点で言うならば。

2年間金利が上がらないなら、政府は2年物を10年物にシフトはしませんよ。2年物の金利はおよそ1.0%、10年物の金利は1.7-1.9%なので、シフトしたら単年度の金利負担増えちゃいますよ。2年内にあがることがないなら借り換えしませんよね。矛盾です。まあ、短期と長期はバランスよく組み合わせるべきであり、貴方のおっしゃるように単純ではありませんが。

> そしてこの視点に立てば
> 今のうちに買える人は買いなさいということになるかな。

ああ、最後は買い煽りなんですね。

[426: 入居済み住民さん]

>>421さんへ
ちょうど銀行の金利も一番安く、駐車場もついていたので
駐車場も借りると5万ぐらい家賃と駐車場自分にはとても考えられない高さです。
買ってみたらその半額ですんでます。
後は税金等を考えてなるべく貯蓄です(空しい）
自分も一介のサラリーマン
銀行が貸してくれなかったら買う事も出来なかったと思います。
後はあまり考えないで突っ走りました
それがよかったのか悪かったのかは何年後かには判明するけど
今の所は満足感の方が大きいです。
自分も20代でこんな大きな買い物をするとは思いませんでした。
いざとなったら売ります。今のところはかなりの値上がりで売れてます。

[427: 匿名さん]

この日本の上がりにくい（上げにくい）金利っていうのが、実はとっても重要な要素なんだよね。素直に上がりにくい構造を理解している人たちは、ある程度の利回りが確保できる物件であれば、最低限、金利負担は賃料でまかなえるし、ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。そしてダメ押しで、国際的な資源高と食料高をトリガーとしたインフレがヒタヒタと賃料水準をあげてゆく。唯一の反論はインフレの中で給料が上がらんとの論点だが、給料の上がる業界と仕事をしている人が、都心の高い家賃を支払い、払えない人は郊外へシフトしていく。これが今そしてこれからの日本で起きていく２極化ってことなんですよね。つまり一言で言い換えれば、日本の上がりにくい金利に着目しているかどうかが、運命を分けていると。

[428: 匿名さん]

えーと結局旧価格物件ってことでしょうか？↑

[429: 匿名さん]

↑は426サンへです。
旧価格だったら話がずれてしまいますよ。

[430: 441]

残存期間2年は2年物と言うわけではない、、まあいいや。
買い煽りというか、今後の不動産価格に強気な立場ですのでね。
前スレから441を固定しているので、すいません。
ということで、このスレでも441は私が書きたい、という夢を抱いております。
個人的には、10年金利は今後2年間で1％も上がらないと考えています。そこまで景気良くないですから。ただなるべくなら、即入居の物件を買った方が良いと考えています。ただここ1-2ヶ月でも、だいぶ即入居可のよさそうな物件は売れてしまっているようです。

[431: 入居済み住民さん]

>>429
今年の5月に購入
旧価格かどうかはごめんわかりません。

[432: 匿名さん]

『日経ビジネス』2007.7.30
「備えはありますか？　成熟国型インフレがやってくる」

給与は上がらない、大企業の人事に知り合いはいないのか？とか
あまりにも頭の悪いコメントがあったが、立ち読みでもしておけｗ

[433: 匿名さん]

きっと、デフレに凝り固まった「デフレ脳」になってるんだろう。

[434: 匿名さん]

>>431
入居済みなら、旧価格の範囲でしょう。

[435: 元祖匿名はん]

「インフレ脳」よりは被害が少ないかもしれない。

[436: 匿名さん]

明日ＷＢＳでマンション、「価格未定マンション」の増加って
やるみたいだね。
まったく確かにひどい話だ・・・売るくせに値段を決めないって。

[437: 441]

相対取引は値段を先に言った方が不利、という論理でしょうか。
ひどいですな。確かに。

[438: 匿名さん]

レストランに入った時に精算しないと、食べ終わってからだと値段が上がってしまう。わずか10年ほど前にブラジルであったインフレの現象です。

[439: ビギナーさん]

>>427
ゆっくりと上がっていく低めの金利を背景に不動産価格自体も着実に値上がりしていくだろうとの確信を持っている。

常識的に考えたらどうなの？低めの金利だけで、需要が限られる不動産は今後も上がるかな？
リート？外人はすでに手を引いているけど、最期は日本人が買いあがるの？

[440: 匿名さん]

サブプライムローンって誰が考えたの？
どう考えてもこうなることは分かりそうなものでは・・・

[441: 匿名さん]

>>435
そうやって茶化すのであれば、インフレにならない理由を挙げて頂きたい。

[442: 匿名さん]

鎖国して、毎日、国内産の米と野菜を中心とした食生活に集中することを義務化し、自動車利用を禁止して、地下鉄と鉄道を唯一の交通機関とし、すべての不動産は国有化し、国民全体で住まいは共同利用とし、霞ヶ関で仕事する公務員だけが、海外との貿易品を国家予算を使った経費で入手することができる特権階級とする。こうすれば、インフレのない格差のない幸せな世界が実現できる。とでもお考えなんですかね。

[443: 匿名さん]

インフレってどの程度を想定して言っているの？
給料も上がらず資産インフレだけが進むってこと？

[444: 441]

あ、441取られた。。

韓国の初任給は既に日本より高いみたいですよ。それが故に韓国企業は苦しんでいるというところもありますが、日本の給料も段々と上がっていくでしょう。既に初任給引き上げているところも多いですが。

それと団塊ジュニアも、今30前後の人材も極端に不足していますよ。
彼らの給料も今後上がってくるでしょうし。

人件費の上昇は遅れてやってきますから、まだ感覚は無いと思いますが、二極化が進むにつれ、上位層の給料は上昇傾向でしょうしばらく。

[445: 匿名さん]

あ、すいません。441踏んじゃいました。

>>442
バブルな資産インフレでなくて、健全な経済成長に伴う年率2%ほどの全体的なインフレですよ。

資源や穀物をはじめ、商品相場がジリ上げしてるけど、
まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。
新興国の賃金も上がってるし。
中国人、インド人の給料が上がって次はどこに工場作りますか？
ベトナム？南アフリカ？まさか中央アジアとか？

正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。
100円バーガーでデフレの旗印だったマックだって値上げした。

[446: 匿名さん]

しかもリンク間違い。
>>442じゃなくて>>443でした。
すいません。

[447: 匿名さん]

初任給だけが引き上がっているんだよね、今のところは。
若手が人手不足だから。上の世代はそのまま。
そういう意味で団塊ジュニアは何につけ分が悪いね。

[448: 匿名さん]

インフレが今日明日中にでも急激な勢いで起こる？
違う。
でも、じわじわと確実にやってきています。

資産インフレどころか、
より身近なところから。

ガソリン。
食料品。

すでに値上がりしているよ。

家電は値引き合戦で値下がりしているともいうが、
それも、原材料の調達価格が上昇すれば、
いつまでの話だろう。

給料は値上がりしないか？

年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
給料のみが値上がりしないはずがない。

まぁ、物価との相対でいうなら、値上がりしないかもしれないが、
相対的なバランスは変わらなくても、
全体的に価格としてのインフレが進めば、
資産はそれなりに価格上昇するのは必然的なことだと思う。

まぁ、変動金利でローン購入した資産については、
相対的な資産価値は向上しないかもしれないが・・・。

[449: 匿名さん]

その通りです。
バブルが弾けて地価が大暴落なんて起こりませんよ。
前々スレぐらいで誰かが言ってましたが風船が萎むだけ。
つまり全体的な物価が上がってくるのを横ばいで待つだけです。

日本は国力低下で不景気になり物価が上がらないなんて言ってる人は能天気過ぎます。
円安になれば物価は上がるんですよ。
今の日本に製品あるいは原料を輸入しないで供給が維持できる生活必需品なんていくつありますか？
もはや貨幣価値が変わらないなんていう思考からは脱却する時期です。

[450: 土地勘無しさん]

悪いけど、

グローバルな需要がある、食品や石化系原材料と違って、

日本人しか欲しがらない日本の不動産は、需給が逼迫する理由が全くないので、

いっくら（中国やインドの経済成長のために）ガソリンが上がっても、加工食品がコストプッシュで値あがっても、

東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

30秒考えれば分かること。

[451: 匿名さん]

>年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
>給料のみが値上がりしないはずがない

そんな子供の考えるような都合のいい世界だったら、本当にいいのですけれど。

普通に考えれば、税金・社会保険負担増で消費は縮みます。
しかし、必需品は定義からして、削るのにおのずと限界あり。
すると、全体の消費が伸びない中で、マージンの低い必需品の売り上げ構成があがってく。

そうすると、企業は売り上げが伸びないばかりか、利幅縮小で、利益はさらに伸びない。

そんな中で、企業が従業員に払う給料だけ上がるわけがないですね。(完全に逆ですね）

国力が衰えて、為替安で、円ベースの物価が上がるということはあるでしょうね。しかし、これでは生活が困難になっておしまいです。企業も逆にマージン・スクイーズで苦しむでしょう）

国の力が衰え、国民の生活が苦しくなる中では、当然不動産価格も上がりようがないですね。

[452: 匿名さん]

>まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。

残念ながら、世界的な団塊の世代（ベビーブーマー）の引退で、年金も投信も、ネットで引き出してく時代になっていくのですよ。


>新興国の賃金も上がってるし。

それで、小麦粉や石油の値段は上がるのですが、日本の不動産価格とは全く関係ないのです。


>正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
>昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。

その方が、団塊の世代、あるいはその下の世代を雇うより安いからね。
社会全体で見ると、給与収入は減ってるんですよ。つまり社会全体の購買力は下がってる。

[453: 大学教授さん]

武蔵小杉と隣接する２３区で変調が見られ始めた。
５千万円を超える物件に対する郊外の需要は限界があり、過剰供給が即契約率の低下につながっている。
川崎市中原区
販売戸数と契約率推移
H18.8、５６８戸、１００％、
H18.9、９９戸、１００％、
H18.10、２１３戸、９６％、
H18.11、８戸、７５％、
H19.1、３６戸、８１％、
H19.3、２７７戸、８７％、
H19.4、６４戸、７０％、
H19.5、８０戸、０％
H19.6、３１９戸、０％
隣接する２３区、大田区
販売戸数と契約率推移
H18.9、１５７戸、９１％
H18.10、５８戸、７０％
H18.11、１５３戸、９０％
H18.12、６５戸、０％
H19.1、２０戸、０％
H19.2、９５戸、０％
H19.3、１７８戸、５９％
H19.4、１２６戸、５６％
H19.5、１０２戸、６６％
H19.6、１１０戸、７８％
世田谷区
H18.8、１３６戸、０％
H18.9、１６８戸、６２％
H18.10、１８１戸、６８％
H18.11、３２０戸、６９％
H18.12、２５３戸、８０％
H19.2、２７７戸、８４％
H19.3、１９７戸、７５％
H19.4、４０戸、８３％
H19.5、２２８戸、５０％
H19.6、４７戸、５５％

[454: 匿名さん]

>>450-452
名前を変えての３連投ですか。
あなたの意見は全て、インフレにも係わらず、貨幣の価値が今と変わらないという矛盾が前提になってるんです。
全ての価格が上がる中で、不動産価格だけが安くなるとどうして言い切れますか？

＞東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

こんな非現実的な内容をそんな脆弱な根拠で言い切りますか。
百歩譲ってそうなったとしても、まず建築コストは上がりますね。
それと、新興国の土地と比べると相対的には上げ幅が小さいとしても
インフレで貨幣価値が下がるので絶対値では今より安くなるでしょうか。
非常に疑問です。

>>451
日本に国内向け産業の企業しかないのならそうでしょう。
日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
分かりますか？
世界的なインフレの流れに日本だけ取り残されることは無いのです。

>>452
ココも分かってないですね。
現在、商品相場に投資する投信や年金がどのぐらいの割合であるのでしょう？
数％もないんじゃないでしょうか。
これがもっと比率が上がったとしたら？
あなたも、
＞それで小麦粉や石油の値段は上がるのですが
と言っているのですから、商品相場の今後の上昇傾向は否定していないと。
あなたがそう考えるように、多くの人もそう考え始めています。
商品相場に年金や投信などの質重視の投資資金が入り始めたのはつい最近ですよ。

[455: 大学教授さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

[456: 大学教授さん]

>>453
>>455
1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。
その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。
価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなるので、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。
また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

[457: 住まいに詳しい人]

>>451
>日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
>分かりますか？

10年前の常識を前提に考えていたのではマズイですよ

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20060613md01.htm
現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです
だから円安なんです（一時的な資本も入ってきてるし）

ちなみにこの記事の時点ではデータが出ていなかったが
2006年の所得収支額は貿易収支の1.5倍になってます80年代は円高で物価は安くなったけど地価はアップしたでしょ
それならば今は円安だから、地価はダウンとまで行かなくても
上がるとは単純に言えないだろうなぁ

と思考できませんかね？で結局、問題は物価じゃなく金利なわけで

貯蓄が減少して均衡利子率が上昇すれば
投資は減少せざるを得ない

“投資”には不動産投資も含まれるわけで
トレンドとしては下落になるわけです海外との比較で割安感があり
この1年は過剰な資金流入でガンガン上がったけど
割安感が薄まれば、更に投資すまでの旨味は無くなる
結局は一時的なものですよ

[458: 匿名さん]

サブプライムローン問題をきっかけに米国株価急落。
「株価は経済に関係ない。ムードで売られているだけ。」というお馬鹿もいるがそんな事はない。
すべて連動している。
これから米国経済の縮小が起こる。つまり不況になる。
それの意味するところは、米国発世界不況の可能性。
EUも影響を受けるだろうし、輸出産業が好調な日本の製造業も痛手を受けるだろう。
国内経済も影響を受け、好況ムードが去り、不景気風が吹くようになる。

そうなると日本の労働者の賃金も上がらない。
人員削減に出るとこもあるだろう。（日産自動車のように）

マンションを買うのは、もう少し様子見したほうが良い。
切羽詰った事情があるなら別だけど、「今の家賃と同額で買える」なんてのは一番危ない。
不動産を持つと色々費用がかかる。借りてたときには見えなかった費用が。
間違いなく家賃と同等では済まないから。

[459: 購入検討中さん]

もうじき、地方の資産家が全ての資産を処分して、都心のマンションに移り住んでくるよ。
仕事を辞め、豪邸を投げ売り、親戚・知人と離れてでも都心のマンション。理由はブームだから。

[460: 匿名さん]

>>458
そういう、マンションや経済関係の記事を一日読んだだけで
「分かった気になって」書けるような、
断定型ジャリコメントを連投されるはジャマなんですがｗ

[461: 匿名さん]

投資信託ってずっとうまくいきつづけることはあるのかな、、、

[463: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。価格と価値ってどう違うの？」

「いい質問だなぁ
　価格は、モノの代価としてのマネーの量。
　価値を測るものさしとは違う。

　価値は、主観的であったり相対的であったりする。
　利用価値や収益性、
　現在の品質や状態のみならず将来性や
　耐久性など時間要素もふくまれる。」

「価値を測る尺度は？共通じゃないってこと？
　高い、安いっていってもいろいろあるのね。」

「買い手にとって価値が高いと思われているものの
　価格が低迷するというのが一番『買い』だろうね。
　
　価値が低いと思っていたものの価格が上昇するのが
　最悪だね。」

「割安だった都心が上がってもいいけど、遠い郊外まで
　高値は容認されないということね。」

「それじゃ過小評価されている地方都市の都心の価格が
　上がったら？」
「買って損はなけど得はないって話？」

「もともと価値が高いと思われたものの価格が上がるというのは
　別に不当な話ではないね。」
　
「価値を認める主観には差があるから、どこまでいくかは
　予測は困難ね。」

「キャピタルゲインの投機目的なら簡単なんだよ。
投機の価値基準は値上がりのポテンシャル。
　それが最小になった時点で売られる。」

「投機買いが少ないのは事業用資産の買い替え特定の
　事実上廃止でマンションころがしで儲かる可能性は少ないからだ。
　法人ならまだしも個人で転売して喜ぶのは仲介と国税だけだね。」

「みんな、都心の高騰を投機による高騰と勘違いしているのかもよ。」

「実需なんだよ。一戸建ての土地が売られてマンションに換わって
　きているのは、ここ１０年以上にわたって続いている傾向だ。
　セコムやＡＬＳＯＫが入っている戸建が増えたけど裕福な都心の一戸建て
　が中心。郊外の戸建ではそこまで余裕はない。」

「連れ合いをなくして、一人暮らしだとマンション住まいのほうが
安心だったりするわね。」

「一戸建ての利用価値って大家族で住むってことと、土地が資産に
　なっていざとなったら売って施設に入るという意味もある。」

「郊外も、都心もみな戸建からの住み替えでマンションが売れるのかな？」

「郊外は一人暮らしのまま戸建に住み続けるかな。施設に入るときに
　お金が必要なら土地担保に借りて、最後に処分。リバースモーゲージ
　も土地が４０００万以上の評価がないと借さないところが多い。」

「価値の高いところが安い価格で売られる時期が買い時なの？」
「みんなが価値がないと思っていても自分が価値があると思うなら
　買っていいんじゃないか？」

「じぶんだけが価値をみとめていても、人もそう思わないなら転売価値は
　ないってこともあるわよね。」

「あとから、みんなが気がつくってのは？」

「それって、やっぱり見る目があるかどうかって話よね。」

「相場ばかりを追いかけずに、価値の有無をみなくちゃね。
相場が高かろうが安かろうがものの価値には大きな変化はないよ。」

「希少価値とか、環境変化とかはどうなのよ？」

「その辺をしっかり見据えて買うしかないよね。」

[464: 匿名さん]

>>460
君みたいな年中「上がる上がる」論者のほうがジャマなんですが？

いつもの
・日本中の金持ちが23区マンション買い捲る
・世界中の金持ちとファンドが23区マンション買い漁る
を言えばどうですか？

米国ではファンド解散や新規ファンド募集が中止とかになってるようですが（笑）

[465: 元祖匿名はん]

しかし、デフレ脱却したと思ったら、いきなりインフレ待望論なのかね。
手前勝手だねぇ。
で、時価のマンションなんてますます買わないほうがいいんじゃないの。

[466: 匿名さん]

>>464
はいはい。私は上がるとは思ってませんよｗ
団塊ジュニア＝バブル入社組という、斬新な定義をこれからも使ってね。
自分の間違いを認められない人間の論ずることなど、何の価値もないよ。

[467: 素人さん]

もっと円高が進まないでしょうかね。

サブプライムローン問題なんて、最近のことじゃないのに
なぜ今さら株価が下がる。

日銀が政策金利を上げないのが問題でしょう。
政策金利を毎月０．５％づつあげてみるのもいいかもしれない。
1ドル１００円になったら利上げはやめればいい。

今のままでも米国の様子からすると自然に１ドル１００円になりそうだね。

輸入大国日本は円高の方がいいでしょう。
食料、燃料があがるのは、庶民には辛いことでしょう。

[468: 土地勘無しさん]

サブプライムで、被害の概況が分かるまでは、値下げ要因でしょうね

[469: 住まいに詳しい人]

さて23:00からのＷＢＳではマンション価格ネタがオンエアされますね
どんな展開になるやら

[470: 匿名さん]

>>469さん
すみません、詳しく教えてください。見たいです。

[471: 匿名さん]

>>457
＞現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです

で、主力産業が海外投資でも海外がインフレになれば当然恩恵を受けるでしょ。
世界のインフレ傾向が日本には波及しない、もしくは商品価格の上昇として日本に波及しても、日本の不動産だけが取り残されるというのでしたら理由を挙げて下さい。
　
　
＞結局は一時的なものですよ

はい。私もインフレ論者なだけで、都心の地価が2006年、2007年のペースで上がっていくなんて一言も言ってませんが。
上がり過ぎてますので全体の物価が上がってくるまでは横ばいでしょう。
でも長期的にはインフレになるので、いずれじわじわと上がってくると思ってます。

[472: 匿名さん]

都心部東側一人勝ちの話しらしいよ。

[473: 匿名さん]

470です。472さんありがとう。
そもそもＷＢＳというのが何かわからなかったので「？？」だったのですが（470で書き込んだときもラジオだったらどうしようと思っていた）、検索してわかりました。テレ東なのですね。
残念ながら関西在住なので、諦めます。来年神奈川に住むことが決まっているので、見たかったんだけどな・・・。

[474: 社宅住まいさん]

東京のマンション価格は、東京のマンションへの需給で決まるのに、
なんで石油の値段や世界的インフレの影響で天井知らずでドンドン上がるという
妄想につながってしまうのでしょうね。願望がなせる業か。

日本が、中国みたいに
人口増
一人当たり所得増
一人当たり可処分所得増
若い人口構成
ならばいいのですが、どれもあてはまりません（涙）

建築材料費が上がって、マンション価格があがるという話がありますね。
建材コストは上がるかもしれませんが、その程度では、
東京のマンションへの長期の構造的需給悪化は全く吸収できません。

下がって下がって、マンション専業デベは生き残れないでしょうね。

[475: 匿名さん]

いかに短絡的な考えの「値上がり論者」が多いかって事です。
もう上がる根拠ないのに妄想に近い事を言ってる。
買ってしまったからなんだろうけど。

そりゃ、買っちゃったらインフレ待望だよね。
借金目減りするし。

ただ、そういう個人の願望と相場を語る時の大局的な見方は別けて考えないとおかしな事になる。

[476: 匿名さん]

ここまで、経済音痴が多いと、不動産で資産をつくるのがいかに
限られた人だけのもので、それがいかに容易かということが
よくわかる。
巷に喧伝される情報は、不勉強の人が鵜呑みにしやすいかたちの
ものばかり。
大切なのは基本の考え方。
世の中のマネーの仕組み、不動産市場、立地と価格
あらゆることの個別の差異を深く理解したうえで、
いろいろな言説を捕らえないといけない。
手前勝手な解釈をしがちだからこそ、わかっている人が
やりやすくなる。

マンション業界にまともなインテリがしないｎおは今に始まった
ことではないが、もう少しマンション本以外の経済や金融の本を
読んだほうがいいな。

[477: 匿名さん]

エリア一番人気は、少ない需要を食って成長するが、二番手以降は
振るわない。タワーでも高層階ほど中古は早く売れ借り手も早くつく。

２３区の一番人気は、そういうわけで今後も高値を維持するだろう。
少ない需要に少ない売りや貸しが応える構図だ。

二番手以降のエリアはそうそう大きな伸びは期待できまい。


下がるのは郊外だろう。今は人々は
近さ＞＞＞＞広さの価値観。

一戸建ての生活は実家でで十分経験した。
それがたいしたことはないとわかっている。
広ければ広い物置小屋ができるというだけで
広ければこぎれいに暮らせるというのは幻想にすぎない。

かつて武田鉄矢が東に向かう夜汽車を眺め東京にあこがれたように
団塊ジュニアは、我孫子駅で東京にむかう始発の列に並んで
いつか都心に住みたいと思って育ったりしている。

都心周辺マンション価格は
２００４年入居と２００９年入居ですでに２２０〜３００万の坪単価の開き
２５坪で２０００万の購入価格差が出てきている。

かたや先行購入組みが２０００万の余裕資金を５年間４％で運用してきて
きていて今後もうんようできるとしたらどうだろう。
２０２０年の時点で先行購入組の流動資産は３６００万になっている
計算になる。

仮に２０２０年の時価評価が今の時価とかわらなかったとしても
先に買ったほうは確実に資産を増やす機会に恵まれ、遅れて買った
ほうは含み益すら手にできない。

私は１年前に、都心の狭い部屋でもいいから買っておくべきだと書いた。
住めない部屋を買うのはおかしいと馬鹿にされた。しかし実際に
買ってみたらすでに１０００万ほど評価があがっている。

これからどうするか。
まだ安いエリアの自宅を買う。転勤で地方にいったら住宅ローンで
買って、東京に戻るときに人に貸すというのは結構いい手だろう。
どうせ、戻っても東京では買えまい。

[478: 匿名さん]

格差社会では、地域の中に、「超高級」から「廉価」までの幅が混在し
「平均値」としての坪単価や月坪あたり賃料があまり意味をなさなくなる。

銀座にエルメスもあればユニクロもある。
周辺にイオンＳＣがひしめく浜松で大丸が中心地に出店をかける。
いつまでも、地方＝大衆　都市部＝金持ちという発想ではダメ。
浜松にも金持ちはいて地元百貨店がつぶれたあとは名古屋まで
買い物にいくらしい。

今現在で、ここは不当に安いという場所をみつけて
その価値を自分の目で検証する。
価格の上下動にのみ目を奪われていたら、本質を見る目が養われない。

投資の話をするスレではないが、仙台のマンション市場は今もまだ底値。
１０年前の大手分譲物件が今は８５平米で２０００万以下の状況だ。
その背景には賃料相場で「月額１３万が法人借りの上限」といわれる
仙台の賃貸事情がある。
借りるより買ったほうが安いというのは地方の実態。
大企業でも東北支店長が役員である会社は少ないだろう。
どこでも、大阪、名古屋、までは戦力を注いでも、九州、東北、北海道は
ひとつランクが下がる。
売り上げ規模が小さいのだから仕方が無い。

とはいえ、１００万人の人口の中でも富裕層はいるわけで、そういうレベルをねらって
住友不動産が、高級タワーを分譲している。
土地を強気で高値買いしてエントランス周りに金をかけるいつもの習性は仙台でも健在。
価格は相場から頭二つ飛び出している。
客の多くは県外からという話だ。

これから本気でインフになれば、仙台中心部のタワマンあたりが価格的には
仕込むのに手ごろではある。

今４％（グロスだから借り入れ金比率が多いとキャッシュフローは厳しい）
で、６年持って転売したときに２割の税引き後いくらになるかだ。
中古もいいが駅近がない。
仙台の地下鉄はバスが地面の下走っているようなもの。
２０００円だせば市街地はタクシーでくまなく走りまわれる。
ただし不動産市場は「駐車場が一番利回りがいい」というのが現状だが
いつまでもそうはいかないはず。
１０００万くらい遊んでいる金があったら８割借り入れで５０００万くらいの
物件を買う。東京の高い中古買うより面白いだろう。

[479: 匿名さん]

>>476−478
仙台は東京23区ではないのですが・・・・
ご退場願います。

住めない小部屋は買わないのが正しい。
たまたま値上がりしただけで自慢しない。
50平米台で4LDKなんて物件もバブル期には存在したがとても家族で住めたものではなかった。
今と同じでデベの都合だけで作られたもの。
3人家族（夫婦と子供1人）でも70平米台は欲しいところ。
それでも荷物を削りながらの生活になるだろう。

＞ここまで、経済音痴が多いと、不動産で資産をつくるのがいかに
＞限られた人だけのもので、それがいかに容易かということが
＞よくわかる
あなたの感覚がずれているのは皆、理解できたと思うよ（笑）

[480: 匿名さん]

＞かつて武田鉄矢が東に向かう夜汽車を眺め東京にあこがれたように
＞団塊ジュニアは、我孫子駅で東京にむかう始発の列に並んで
＞いつか都心に住みたいと思って育ったりしている。
思い込みが激しすぎます。
これが妄想って奴です。

＞かたや先行購入組みが２０００万の余裕資金を５年間４％で運用してきて
＞きていて今後もうんようできるとしたらどうだろう。
＞２０２０年の時点で先行購入組の流動資産は３６００万になっている
＞計算になる。
まさしく計算上は・・・・ですね（笑）
余裕資金が出来たら、35年鬼ローンの繰上げ返済にまわす方が良いと思いますけど。
銀行さんで話を聞いても「皆さん繰上げ返済使って、ローン期間の短縮されてますよ」と言われますけど。
資産運用に回す、それも利回り4%台なんて投資しないと無理。
そんなに投資ばかりする人はいませんよ。
あなたは投資家だから、そんな物の見方になるんでしょうけど。
投資は元本を減らす可能性だってあるんです。
住宅ローンを抱えている人にはとてもお勧め出来ません。

[481: 匿名さん]

>私は１年前に、都心の狭い部屋でもいいから買っておくべきだと書いた。
どこに？　一年前なかったでしょう？このスレ。。。

[482: 匿名さん]

>>474,475
もうちょっと読解力を磨いて下さい。
インフレ論者が主張してるのは不動産の値上がりではなく、
貨幣価値の値下がりですよ。

[483: 匿名さん]

479、480のような経済音痴の見当はずれなのがジャマだと思っていたが、
反面教師にすればよいのだと気付いた。もっと活躍してくれｗ

「大企業の人事が」
「銀行さんで話を」
すごい身近な範囲で経済を語ろうとするのが斬新。

[484: 匿名さん]

いつも議論はネガテブの方向に向かい
その内マンションの大暴落が起きる、
と言いながら２００７年も後５ヶ月
で終わり、相変わらず暴落論者が幅を
聞かせるが、気が付けば都心のマンションは
手の届かないとこにいてしまい。
買えるのは郊外の団地と変わらない
マンションのみ！ああ哀しい。

[485: 匿名さん]

だからそんな前からこのスレはなかったし（半年くらい前では？）、
最近から検討している人もいるわけで、底値時期に買った自慢は意味ない
からやめません？

[486: 441]

都心周辺の高額物件を中心にした売れ行きの好調さは、高所得者層中心にインフレ期待が根強いと考えたほうが良いでしょう。現時点で収益還元法で考えると説明がしづらいことは買っている方も分かってはいるが、将来のインフレを考えればここは買うべきだという判断をしている。

賃貸暮らしを続けていれば、インフレヘッジにはならないし、購入すればインフレヘッジに加え、値上がりした場合の売却オプションも付与される、長期間低金利で借りれる時間価値もついでにGetできる。

もし考えが間違っていて価格が下落しても、私はここに住みたかったし、2000-3000万くらいの損が出たからなんだっていうんだ？というのが今の都心周辺の購入層。住む場所という点でも妥協していないので特に売ろうとも思わない。

もう少し広い地域で考えてみても、効果は同じ。少し違うのはここに住みたいと思って郊外に買っている層は都心周辺に比べて少ないということ。一方で物件数は相対的に多いので、インフレになったとしても値上がり率としては都心周辺より低いでしょう。

[487: 匿名さん]

だから高値論者は経済オンチなんだよ。
米国の状況を見なさい。
あれに学ぶ事が重要。

高値、高値と言い張る人はどういう属性の人なのか考えればすぐに解りますよね。
デベや不動産関係者、マンション転売屋です。

これから買う人で高値で喜ぶ人はいない。
もう買っちゃった人でも永住目的の人は税金上がるし、大喜びはしない。
永住するんだから売らないから関係ない。

そういう視点で考えれば、ここで逆ギレ気味な諸君の正体が見えてくる。
そもそも住居としての購入を考えるべきだし、ほとんどの人はそうだ。
が、一部投資家きどりが混じるからおかしな話になる。

[488: 匿名さん]

さっき選挙に行って来ました。
今回の選挙結果により日本経済、さらには不動産価格へ影響する
ことはあるのでしょうか。

一部報道ではある政党が惨敗するのでは？
との予測が出ておりますが、、、