23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[315: 匿名さん]

＞会話調さんが好きな街、住んでる街、もしくは住んでみたい街はどこですか？

好きな街はニューヨーク
住んでる街は東京
住んでみたい街はワイキキ

[316: 313]

>315
ありがとうございます。
でも、ちょっとはぐらかされた気が‥。

不動産だけじゃない、多岐にわたる知識が
会話に散りばめられているところも好きなので
ご本人の好きな街とかおすすめの街を（もう少し狭い範囲で）
知りたかったんですけどね。残念！

[317: 441]

不動産は面白いですなあ。今日ソウルにおりますが、あの団地風のマンションというか団地マンションが何であんなに高いのか、、。壁に「○○24」とかデカデカと書かれているし。

しかし、ソウルももはや、日本より物価高いですね。タクシー代は安いけど。

日本のマンション、高いかなあ。。この世界的金余りの状況下ではまだ安いと思いますね。しばらく横ばい、そこからまたじり高という可能性が高い。パリのような健全な不動産価格の上昇を望みます。ロンドンはありゃちょっと異常だ。。マドリッドはマフィア絡んでるし。日本はまだ健全な部類と、どう考えてもグローバルで見ると思います。

[318: 匿名さん]

世界的に見ると金余り傾向はなきにしもあらずだけど、それが
日本のバブルのようにはじけちゃうことはないのでしょうか？
ロンドンとか、大丈夫なんでしょうかね？！　確かに日本円で
給料もらっている人じゃなくても、すごく暮らしにくくなって
いるらしいですし。

[319: 申込予定さん]

ロンドンは明らかに行き過ぎ。でもこれはロンドンだけで、イギリスのロンドン以外は蚊帳の外。

最近のロンドンは富裕層（特に国際派）にめちゃくちゃあまい税制になっていて、アラブはじめ世界の「あまった」お金が流入してる。
もう10年地価上昇続いたから、この辺でお休み（または真っ逆さま）でしょう。

多分ポンドが適正より評価されすぎなんでしょうね。地下鉄初乗り900円だし。

アメリカは、全国的にはヤバーイ。ま、特にフロリダあたり。

外人にとって日本（東京）の不動産は、いろんな意味で魅力ないよね。
理由をあげればきりないけど、

まず特に住居は家賃が上がりにくい。（万一下がらなかったとしても）
-->期待キャッシュフローが増加しないので、値上がりも期待できない。
国全体ではものすごい高齢化と人口減。しかも移民に門戸開く可能性きわめて低い（この点イギリスやアメリカと対照的）--->需給は緩む。
税制上のメリットなし。
地震大国
アジア域内での地盤沈下（中国・インドなどの台頭で、多国籍企業がジャパン・パッシングする）
日本語のバリア

[320: 匿名さん]

しかし、東京２３区は広い間取りで人気エリアのマンション供給が
少なくなりましたね。。。
さびしいもんです。

単身者用のミニマンションの多いこと。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&lc=03&pf=...

[321: 匿名さん]

>>320
これからの都心回帰の中心は
中央区、台東区、墨田区、江東区です。
どんな物件が出てくるか好ご期待ッス

[322: 匿名さん]

中央区はどの辺りにでますか？

[323: 匿名さん]

よく都心３区（千代田・港・中央）は安泰とはいうけど、

中央区は勝どき・豊洲・有明・東雲と、供給過剰で
「希少性」は皆無。
もともと地位（じぐらい）も低かった地域だし、
いくら利便性高いって唄っても需給バランス崩壊は間近。

資産価値急落は時間の問題に感じます。

多摩ニュータウンみたいにギューっと上がってストン。

[324: 契約済みさん]

>中央区は勝どき・『豊洲・有明・東雲』と、供給過剰で「希少性」は・・・

失礼ですがどちらにお住まいの方ですか？

[325: ビギナーさん]

確かにサラリーマンにはもう無理ですね。
ただ、地方の事業家や資産家が、自分の会社や広大な土地・家屋を売り払って都心マンションに移り住んできたら、まだあがる可能性はありますよ。

[326: 匿名さん]

>ただ、地方の事業家や資産家が、自分の会社や広大な土地・家屋を売り払って都心マンションに移り住んできたら
そういう妄想しだしたら相場も終了だね。

[327: 匿名さん]

台東区、墨田区、江東区を都心回帰としたい人はしつこいですなぁ。
都心ではないものに都心回帰はない。都区内回帰なだけ。

[328: 匿名さん]

多摩ニュータウンのようなゴーストタウンと比べるとは・・・・
知性のかけらもない

[329: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マネーが世の中にあふれているって、本当なの？そういう
実感ってないわよ。」

「日銀が定期的に発表する家計部門の金融資産額というのがある。
　現在は１５５０兆円ということらしい。」

「また、少し増えたわね。団塊の人たちが会社から退職金もらった
　からかしら。」

「人はどんどん死ぬけど、相続税で国庫に還る分はほとんどないし
　含み益のある資産を売却しても現金は増えるよね。」

「預貯金にしても、金利低いからほとんど増えないわよね。」

「と思うだろうが、その５１％が預金・現金だというからすごい。
　まじめなドイツ人でも３５％、米国なんか１３％だ。」

「株や債権や投信などの金融商品知識が普及してないのね。」
「というより、バブル崩壊以降のデフレ期間が１３年以上続いて
きたせいだよ。」

「この１３年間に人々は、ゴルフ会員権は売るわ貸していたマンション
　は売って金に替えるわ、親から相続した田舎の土地は持っていても
　下がる一方だと、売って分けちゃうわで、結局現金を持っているのが
　一番という風潮になれてきたんだね。」

「売らずに持っていたのは自分の住まいだけね。」

「本当は売りたかったんだろうけど、売価がローン残高を下回った
　ら売れないから仕方が無い」

「売れるものを持っていた人は、預貯金が増えたけど、固定資産を
　持ち続けたら目減りしちゃったわけね。」

「土地なら２４年以上前の購入の場合は自宅でも借家でも損はない。」
「田舎は持ち家がほとんどだから、借家かアパートの一軒も建てていたら
　年金と家賃で食べていけたのね。」

「高齢化社会というのは７０歳でもまだ若いと感じる時代のことだ。
　筑紫哲也も田原総一郎も児玉清も７０歳過ぎて”アタックチャンス”
　とか言ってる時代だよ。」

「まだ若いのにもう預金はこれだけ？みたいに考えてお金を貯めこむ」
「振込詐欺で５０００万振り込んじゃうのは、５０００万以上の預貯金が
　あるからだろう？」

「若くなくなると物欲やらなにやら希薄になるんじゃない？」

「食い気と色気が消えたら人間終わりだからね。好奇心を持って
　旅したり、奉仕活動するシニアが結局長生きするんだろうね」

「不動産を持っているシニアは、自分が一人になって人の世話に
　なるときは、それを売って施設に入りたいという人は多いわね。」

「自分が親の世話をしてきてその悲惨さ、つらさ、介護をうける惨めさ
　もわかっていると、金で済むならそうしたいと考えるようだ。」

「子供が遺産を当てにするようだと困るわね。家も売れないし」

「団塊の親の世代は親と同居で長男の嫁が親のお世話をしてきて
　いる。そういうのが嫌だから団塊世代は子供に早く家を持たせて
　自分たちの資産は自分たちで処分できるようにするんだろう。」

「資産のある親ばかりではないわよね。どうなるのかしら」

「教育に金をかけて自立できるようにしているだろう？」

「無駄な投資になっているケースもあるわ」

「就職氷河期の１０年も含めて、デフレ時代が実は格差社会の
　スタートだったということになるね。」


　
「日本のＧＤＰが５００兆円いうのに１５５０億円もの家計の金融資産
　を貯め込んでいるってバランス悪くない？」

「預金貯金というのは、金融機関からみたら負債だな。バランスシート
　でみたら、その分、資産が必要になるが、その内容は国債が大きな
　比重を占める。
　国債は国の借金、それじゃ国の資産といったら公共事業で
　行った、橋や道路や都市インフラ、・・・・外貨商品などだろう」

「国の資産は大都市・・それも首都圏に集中しているわ」

「交通も、通信も、そして郵貯も民営化すればその機能は
　集積効果の高い部分に集中する結果になるよね。」

「トヨタがあるから名古屋が栄えている。松下幸之助は全部の
　地方都市に乞われるままに事業所を作ったのよね。」

「それをリストラで中村さんが整理したという話だ。
　大阪が景気低迷しているのは、かつての官の東京　
　民の大阪の構造が崩れた結果でもあるね。」

「日本二番目に豊かな都市は大阪ではなくて横浜らしいわね」


「お金が余っているなんて聞くとうらやましい話だけど、自分たち
　には関係ないって思うだろ？」

「そうは思いたくないわね。昔の人たちもみんな貧乏からはじまった
　わけだし。」

「今はどうかね。相続税とインフレが戦後の平等社会を作ったと
　いわれているけど、これからは老人が持っている預貯金を
　振り込め詐欺以外で手に入れた人が豊かになるのかも
　しれないよ。」

「コムスンはダメだったじゃないの」

「そうじゃないよ。個人消費というより個人マネーの投資先を
　負いながら自分も資産を増やす。」

「簡単じゃないわね。」

「簡単だよ。外資はみなそれを狙っているんだ。その流れを追う
　ことだよ。」

「それじゃ私は当面藤巻さんの本でも読むしかなさそうね。
　あなたのネタ元もどうやら藤巻さんらしいし。」

[330: 匿名さん]

インフレ心配するならマンション購入よりも株購入だよ。
マンションが倍になる事はないが株なら倍になる銘柄も多い。
マンションなら5000万一点買いになってしまうが、株なら5000万あれば分散投資出来る。
こんな事書くと「株には住めない」と言う馬鹿が出てくるが、自分の住むとこすら確保できない余裕のない奴は、マンションだろうが株だろうが買ってはいけない。
マンション購入にしろ、株購入にしろそれなりの所得と預金が無いと出来ないものだから。
余裕なしに手を出す奴は、マンションでも株でも地獄行きだ。

[331: 匿名さん]

不動産がいいのは、１０００万の自己資金で６０００万の物件を買って
８年貸して売って７０００万で売れたら
確かに倍になっていないけど、５％のネット利回りでも１０００万の
５０万の配当で、累計利益４００万（単純積み上げ）
キャピタルゲインが税２０％、仲介手数料諸経費で４００万とみても
２０００万。ほら、倍になったよ。

[332: 匿名さん]

「ヒロシ、こうやってお前と旅行するのも子供の頃以来だなぁ」

「オヤジ。折り入って頼みがあるんだ。」

「なんだい、薮から棒に。まずは景色でもみろよ。明日はゴルフだ
　今日くらいだぞのんびりできるのは。」

「オヤジ、頼む。５０００万ほど貸してくれ。」

「どうした？女と別れるならお前、５０万くらいでいいんだぞ。
　まさか、ヒロコさんと別れるとかいうんじゃないだろうな。」

「そうじゃないよ。投資したいんだよ。倍になったら利息をつけて
　返すから。」

「何に投資したんだ？追証がいるのか？商品先物か？それにしても
　５０００万たぁでかいじゃないか」

「そうじゃないんだオヤジ。株だよ。これからやるんだ。」
「だめだ。不動産でこのあいだ２０００万貸したばかりじゃないか。」
「あれはオレの家だよ。」

「値上がり期待なら狭くても都心を買えっていうのに、お前
　嫁のいいなりになって朝◆総連の近所なんか買ってどうすんだ？」

「枝◆じゃなくて豊◆だってば」

「いいか、住宅ローンの低金利ほど安いものはほかにない。
　だから協力したんだ。その虎の子の切り札をお前生めたて地に
なんか使いやがって・・・死んだ母さんだってきっと反対したはずだ」

「おい。オヤジ・・・なにも泣くことはないじゃないか。」

「おまえ、株くらい自分の甲斐性でやったらどうだ。」

[333: 匿名さん]

×生めたて地
○埋め立て地
最近ＰＣがグレてまともに変換してくれなくなったな

[334: 元祖匿名はん]

>>361
いいかげん自用新築レジでキャピタルゲインの話を得意げにするの止めたら？
中古や一棟モノの収益物件の話でもしてるならまだわかるけど。

[335: 匿名さん]

「住所パワー」

これ面白いよ

http://www.ichiten.com/detail//index.html

[336: 元祖匿名はん]

おお、面白いこれ。なかなか都内は的確。

六麓荘町やってみて。

[337: 匿名さん]

何故？？
http://www.ichiten.com/detail/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%8D%83%E4%...
銀座が最強か？

[338: 匿名さん]

松涛一丁目もBだった。

[339: 匿名さん]

北区滝野川…Aだった。3106pt。
…基準がわからん…

[340: 匿名さん]

品川の便利なとこより、北千住高かった。
でも滝野川より下、、。ん？

[341: 匿名さん]

円山町は3400pt超！
ラブホテルは39件最短距離は4m！
余裕のAランク！

面白いけど.....ね？

[342: 匿名]

下品でも汚くても、いっぱいあれば、高得点がはじきだされる　ただそれだけです。

[344: 匿名さん]

↑あんたもしつこいね〜。３１０読めよ（笑）
いまさらジタバタしてもしょうがないんだから、腹括って
１０年くらい待ったら？そんとき消費税や金利がどのくらいで
いくらローン組めるのか知らんが・・・。

[345: 匿名さん]

要するに、いま買えば得はしないけど損もしないってこと？

[346: 匿名さん]

reitの現在の水準は、07年はじめに利回り２％台まで買い上がられた水準から３割下げ、概ね４％台中盤あたりまで、利回り水準が回復するとこまで売られてきている。都心部マンションについて言えば、２年前は、利回り７％前後の底値水準から年３０％ペースで値上がりし、２年で約７割の価格上昇。そして現在だと、概ね４％前後の利回りベースの価格設定となっている。言い換えれば、reit市場は一旦、オーバーシュート（年金基金等の盲目的な買い）を経て、行き過ぎが是正され、適正水準に向けて調整中である一方、実需に支えられて、デフレ脱却から段々と回復基調にある経済を背景に堅調な上昇を続けてきたのが分譲マンション市場。いずれも利回り４％台という、そこそこ心地よい水準にきているのが正確な現状認識ではないでしょうか。ただ、いずれにしても、これからの上昇については、ある程度、賃料の上昇が伴うことが前提にはなってくるのでしょう。この見通しについては、賛否が分かれるでしょうけれど！

[347: 元祖匿名さん]

まず、グロスとネットを最低限分けて議論してください。

満室グロス4％が心地よいなんて、他人事ながらかなり異常な感覚だと思いますが。

[348: わくわくさん]

私の住んでる城東地区も将来明るい展望があり、それを感じさせる書き込みもありでいつも楽しく読ませてもらってます。

ところで２３区を自動車で表したならば、
千代田区＝ロールスロイス、中央区＝ベンツ、港区＝フェラーリ、人気上昇中の江東区の湾岸あたり＝セルシオとして、墨田区あたりの今はカローラクラスとしても新東京タワー効果でいずれＢＭＷ位行くでしょうか。
皆さんの住んでる地域も車に置き換えて教えてもらえたら嬉しいですm(_ _)m

[349: 匿名さん]

城東の人気はどのくらいまでもつのか？そこが問題な気がするんですが。
（不安）

[351: 匿名さん]

日経・ダウ・ＲＥＩＴ暴落！

不動産価格もジワリジワリと下降トレンドかな。

[352: 匿名さん]

下がるには、誰かが既存価格より安売りしないと始まらない

①土地保有者（企業・個人）
　投機買いの更地なら抱えていて利払いがかさむから
　買い手がなければあきらめて売り急ぐ
　しかし、土地の売りが都心周辺で多くなったという話はない。
　ましてや売れなくて困ったというほど土地があるわけでもない

②新築物件在庫
　　郊外はかなりの在庫がふくらんできたが、都心周辺に在庫が
　　めだつとはいいきれない。
　　むしろ慎重に小出しにしてきて、調整売りが続いている。
　　この程度の戸数で投売りをするほどデベロッパーの資金繰りが
　　苦しいとは思えない。

③中古市場
　　築浅短期転売も３％以下の物件数。
　　都心周辺の中古市場の成約率が鈍ってきたとか、中古の
　　売り出し件数が増えたという話はなさそう。
　　むしろ高どまりで物件数がない。

　　中古保有者が売り急ぐ事情はない。
　　
④戸建て中古
　　高齢化の進展で都内でも６５歳以上の夫婦、もしくは寡婦世帯
　　が増えている。これらの中には、売ってマンションに移り住みたい
　　という希望もある。泥棒などの被害が増えたからだ。
　　また、施設に入る費用を捻出するのに家を売るケースもある。
　　これが値下がりの要素になるかというと
　　安値売りは業者の裁定買いによって市場価格にもどされる。
　　郊外なら安値で売るしかない。

[353: 匿名さん]

>>352
また高値論者ですね。

REITも下げていますが、不動産会社の株価も下げています。
株価は将来の収益や成長性を反映したもの。
・金利上昇でローン審査が通ずマンション買える人が減る
・マンション価格の上昇に伴う売れ行き悪化と在庫の増加
・売上減による収益の悪化（固定費は減らないから）
・上記による資金繰りの悪化
などが予想されるので株価が下がってきている。

つまり、これからの不動産市況はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いという事。
株価は半年くらい先の経済動向を読んで投資する人が多い。
半年後にはある程度、市況の下がり目がはっきりすると思われる。

[354: 匿名さん]

マンション産業というのは、
もともと持続的なビジネスモデルではないのでは？
ブームになると一気に造って一気にガッポリ儲けて、
需要目いっぱい先食いすると今度はバタバタ倒れていく。
大京にしても長谷工にしても藤和にしてもダイアにしても、
大手でも実質デフォルトしてるわけですからね。

[355: いつか買いたいさん]

>>352

>マンション価格の上昇に伴う売れ行き悪化と在庫の増加

高値否定の論拠に「価格上昇」をもってくるところがナイスですね。

[356: いつか買いたいさん]

↑間違った
>>353です

[357: 匿名さん]

大きな勘違いは、首都圏の売れ行きの悪さ、在庫の増加は
「都心周辺の価格下落」につながらないという点だ。

秋刀魚が豊漁でも本マグロの値段は変わらない。

[358: 匿名さん]

＞これからの不動産市況はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いという事。

それは民主主義、多数決で不動産価格が決まるという意味かね？

マンション市場の価格の基本は地価。人の予想通りに地価が
動いたためしはない。

不動産会社が倒産しても都心周辺は優良物件として買われ
郊外在庫がバルクセールされるだけの話。

ブランド都心と廉価版郊外の物件格差がひらくだけ。

都心は実利的価値の差が多岐に及ぶ。
郊外は基本的にターミナルまでの距離だけで利便性の希薄さに差はない。

都心は精神的満足感と少しの時間短縮　喩えていえば　ブランドスーツ
郊外は実用的には十分住める。　　喩えていえば　量販店のスーツ

これからの紳士服業界はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いとしても
量販店のスーツはもうこれ以上安くならない。
ブランドスーツは売れ残っても、内輪のセールで売られ
次の年は定価を下げずに品数を減らすだけだ。

業界の負け＝価格の低下

という発想が、生まれながらのデフレ世代らしくてほほえましい。
業界の負け、市場からの撤退　市場が他のものに置き換わる

これが普通の姿なのだ

不景気になるとデフレになるというのは全くの誤解。
デフレになると不景気になるだけで、不景気で物価が上がることは
幾度もある。ニクソンショック、オイルショック、１９８０年初頭
マンションが売れなくてもカネのある奴が買い占めたら
市場にはでないだろう。

実際、そうなっているじゃないか？

[359: 匿名さん]

ブランド品は売れ残っても一般市場で安売りされたりしない。

本来供給過多で値崩れした物件は、「お金持ち」がごそっと買っていったのだ。
１９９４年以降の不良債権も本来ならエンドユーザに安く売ってもよかったはずだが、外資ファンドが３掛けくらいで引き取った。

２００４年の供給過剰による底値も本当はもっと長引くはずが
どこかのお金持ち集団が一棟まるごと買ったりした。

このさき売れなくなったら当然、安値で出るものがあろうが
それは、エンドユーザの手にわたるまえに「第三者」が買うよ。

暴落とは誰も買わなくなるほど過大な評価になった時点での
投機買いのサイクルの停止だが
基本は都心は高値を高値と思わない人が買っている。

庶民との価値観の差が価格になっているだけ。
つき２００万の家賃を普通に払う人がいて、彼らはおそらく
今後も払い続け、新しいマンションができたら住み替えるだろう。

どこにも無理がないわけで、それが下がるというのは
ブランドバッグが下がったらいいなとう女子大生の願望と
堂レベルの話だ。

[360: 匿名さん]

ここに投稿する人の傾向は、

買った人　　　　　→まだまだ上がるよ！
買え（わ）ない人　→下がるよ！いい加減目を覚ませよ！

挑発的な人　　　　→デベや金持ちが、不動産下がって損する
　　　　　　　　　　のを見て楽しみたい願望の人

こんな感じか。

[361: 大学教授さん]

０７年６月から首都圏で新価格が適用され、契約率が一気に落ちた。
０７年５月７５．７％
０７年６月６９．１％
しかし、その中身を見ると都区部、特に城東地区の利便性に優れた立地の大規模マンションの一人勝ちの様相が強まっている。
今まで、過小評価されていたものが適正な評価に見直される過程の下で、新価格も無理なく受け入れられているようだ。

０７年６月のファミリータイプマンションの契約率は以下。契約数/発売数、契約率
３ＬＤＫ、都区部785/968、８１％、都下339/478、７１％、神奈川県922/1409、６５％、埼玉県299/516、５８％、千葉県221/316、７０％
４ＬＤＫ、都区部204/230、８７％、都下118/159、７４％、神奈川県228/340、６７％、埼玉県77/118、６５％、千葉県75/110、６８％
特に、都心部城東地区の広めのマンションに人気が集中している。
神奈川県の低契約率は武蔵小杉の大量供給の影響だろう。