23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

６５００万のマンションを３０代のサラリーマンが何食わぬ顔で
買いにくる。
その現象自体が、ジャブジャブにカネがあまっている日本社会
の現実なんだよ。
銀行も、融資基準をゆるめて３５年ローン（いずれは４０年ローン
が出て８５歳まで期限が延びるかもｗ）でむりやり融資をするし
親は２０００万くらいはポンと耳をそろえて出したりできる。

お金持ちというよりカネあまりなんだよ。
金余りが事実として認識されてこないのは消費者物価があがって
いなくて１３年も資産デフレ地価がが不当に低迷したことが
原因。
その間、国はばんばん国債を発行し、銀行はせっせと買い込んできた。
史上始まっていらい最大の額に国民の流動資産は膨れ上がっている。

オレが買える、買えないでなく
デベが売り渋る渋らないでなくて、世の中のどこにあるのか
わからない（郵便貯金とか国債とかいくらでも実体はあるが）
マネーがどこかに流れていこうとしている。

オレはなんだか今後も２３区マンションはまだまだ上がる気が
する。
最後は２４平米８０００万のワンルームとか出てくるかもしれない。
それでも別にいいと思うよ。
国民生活を阻害するほどの話じゃないもん。
日経平均が４万になって誰も怒らないと同じ。
問題はスピードだね。
ゆっくり上がっていくんじゃないかね。

[252: 匿名さん]

24平米8千万となると、バブル再来ということでしょうか？
もしそんなことなったらその後はどうなるんでしょう？？

[253: 匿名さん]

土地があがるというと腹が立つが、実は松戸の土地も流山の土地も
買ったときに戻るといえば、親は喜ぶだろう。
さらには低利の固定金利で借りた奨学金や学資ローンもインフレで
半値以下の負担に経るとしたら、不動産を借金して買ったのと同じ
効果だろう。ゆるやかなインフレは悪くない。
長いインフレに耐えたぶんだけこれから楽して楽しめる時代になる。
いっきに楽しむとバブルの二の舞。
証券化手法とかリートとかの手法はそういう享楽的な投資社会で
あるアメリカが生んだ知恵だったはず。
わかっているひとはわかっている。
不動産専門誌をみてもどこにも地価下落の危機意識のかけらも
ないけど、それを愚かと蔑むまえに自分の視野の狭さを
省みることも大事だろう。

[254: 匿名さん]

でも、貯蓄がほとんどない家も過半数以上で、年金も減少したり
支給年齢がアップしたりしつつで、借金が半分に目減りするような
インフレが起こったら、いい社会になるなんてありうる？

[255: 匿名さん]

>>252
バブルのどこがどういけなかったのかをご自身で考えてみたら
その答えはわかりますよ。

価格というものは絶対的なものでない。価格差というものは
価値にみあった相対的なものであればいいわけです。

マネーというものの意味をしっかり学ぶいい機会かもしれませんね

[256: 匿名さん]

お金とか冨を自分やある人が使ったら減ってしまうと考えるから
いけないので、実際はお金は使っても減らないし
冨は地球が回る限り太陽が生み出す。もちろん労働も冨を
生むけど、配分を司るのは人間の浅知恵でなく天の配剤ということでしょう。

ぼくらは他人の幸せを望みながら自分の幸せのビジョンを達成すれば
いいんじゃないのかな。

[257: 匿名さん]

>>254
米国も、日本も消費者物価の上昇をおさえつつ資産インフレが
進んでいるわけで、今後も消費者物価が急激に上昇することは
ないでしょう。
ですから、低所得者も高齢者も生活に困ることはない。
実際にそうなっています。

他人の不幸に目をむけることは確かに大切なことですが、その人が
自分でない限りその人の問題はその人が解決していくことでしょう。
あなたのミッションがケースワーカでない限り、中途半端な同情で
自分の思考を中断しても思考そのものが散逸するだけですよ。

こうあるべきで経済は動かない。モラルが経済を動かすのでなく
人々の意識や生産や財の動き、マネーというパワーの流れが
世の中を動かしているわけです。
不幸な人を救うには、自分自身がバフェットやビル・ゲイツの
ように豊かになるのが一番早い。
一番遠いのは・・・そうですね宮本顕治さんのような道のりですかね。

[258: 匿名さん]

また高値論者が好き放題書いてますね（笑）
東京都ですら年収500万以下の世帯が増えているんですが（都の調査によると）

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

これより所得の低い人が大部分なんですよ。
大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。

23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
そう考えると、もう天井でしょう。

定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による
昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がると思いませんか？？　

実際、自動車産業では既に起こってますね。
ここ３ヶ月連続で、新車販売台数が減っているそうです。
今の日本の労働者は、家を買うなど論外、新車さえ購入を控えるようになっているのです。
２兆円を越える利益を出し、フォーチューン誌でも６位にランクされているあのトヨタでさえ１万円の定期昇給を渋っているのです。
「トヨタが賃上げをしないのだから、うちが賃金を上げる理由が無い」と日本の企業はどこも賃上げをしません。
従業員＝消費者です。
その消費者の賃金が上がらないのですから消費マインドが冷え込むのも当然です。

ただ、原油価格の高騰や食品をバイオエタノール生産に充てるなんて言う事をしていますから、石油や食糧のほとんどを輸入に頼っている日本では、じわじわと日用品や食品の値段が上がっています。
これで、もしホワイトカラーエクゼンプションが実施されると、殆どの労働者は、生きていくのに精一杯で子供を作る事も不可能になってきます。
今、子供のいる人は子供に高等教育を受けさせる事が不可能になるでしょう。

勝ち組の事ばかり上げて、マンション価格が上がると吹聴するのは結構ですが足元をみてください。

日本もアメリカのように中間層がなくなり、低所得層が激増する社会になりつつあるのです。

[259: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[260: 匿名さん]

>>259
そんなに心配なら、永久に買わなきゃいいいじゃない

[261: 匿名さん]

まぁ、みなさんご自身が何かになる以外生き方はないのですよ。
寅さんも言ってます
「なぁ、所詮オレとお前は赤の他人だ。
　オレが芋食ったからって、お前のケツから屁が出るはずがないだろう」

ご自身が、豊かになるか、貧しく生きるか、他人を豊かにするために
生きるか、他人を貧しくするために生きるか。

結果は自分に返ってくるだけです。
自分の気にいった未来像を選択してそこで自分がなにをしているか
考えてみればいいのです。

とにかく今日は藤巻さんの本を読んでみたらいいですよ。

[262: 匿名さん]

>>259
ま、しかしよくもまぁこれだけネガティブな材料ばかり拾ってこれたものですね。
こういうの集めると、安心するでしょ。
さぁこれでオレはもう不動産の高値買いの不安から逃れられるって

実際今後地価が上がって、そのあと金利が自然金利の５％で
安定した日には、この人はどうするんでしょうね。

[263: 匿名さん]

２５９は間違った猜疑心の持ち主
その証拠はこれを書いている私がデベでも業界関係者でもなく単なる藤巻ファンアということなんだけど。
言っても無駄だね。

[264: 匿名さん]

でも、実際みなさん予算があるから、それでも都心周辺にこだわると、
狭くなりますよね。仕様も劣るかもしれない。
それが嫌ならば郊外？　それとも狭くても都心が価値が落ちない？
結局みなさん都心は買えないからどうしても都心周辺にこだわるなら
いまは買わない選択しかできなくないのかもしれない。。。

[265: 匿名さん]

↑
×できなくないかもしれない
○できないのかもしれない

[266: 契約済みさん]

色々意見はあると思いますが、メディアに登場する意見としては、天井感が強くなってきたのは間違いないみたいですね。
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200707240092.html

[267: 匿名さん]

２５８さん
私が言っているのは、シックスポケット
つまり個人の所得だけでみると間違える
デフレの１３年間に貯金が目増えした祖父が死んで親たちに
配分された相続マネーが孫のマンション購入に生きていたり
する。それが１９９１年から１６年間の間に熟成された
デフレ勝ち組（普通の預貯金ホルダー）の成果なのですよ。
もちろん彼らはバブル前に持ち家を持ち、株も退職金の
一部で買って、郵便貯金で年金の余った金を貯めてきた。

全部がそうだとはいわないが１５００兆円の個人の金融資産
の多くは高齢者の預貯金債権。

ご自身がそうかどうかは聞いていません。ご自身が多数派だと
思うのは、中流社会の悪い癖です。
どうか下流の道を歩まないように。
下流の道の入り口は失敗を恐れない無謀さから始まるのでなく
リスクを恐れ学ぶこと避ける怠慢から始まるのではないでしょうか。

[268: 匿名さん]

それと重要なことですが、マンション価格ことに首都圏のマンション価格を押し上げているのは主流派ではないです。
主流派ではないけど買える層が一定程度いて価格は細い需要を掴むようにどんどん高みに登っていくのです。

これって、要するに高騰というより「高級化」なんですね。
手が届かなくなって帰ってこない・・・そういう種類の上がり方

だって住むだけならいくらでも郊外に広くて安いマンションは
あるんだから、

それが対して上がっていないのに都心周辺だけが上がるというのは
高級化以外のなにものでもない。

だってみんなが格差社会とか富裕層の出現とか言っていながら
マンションだけはみんなが都心周辺に安くすめたら
ちっとも格差がないわけで
とにかく上がったきり相対的価格は変わらずに動くというのが
私の見方です。

[269: 元祖匿名はん]

>>231-san
それは量的な話で、質の議論とは別ですよね。
昨今の新築に兎小屋ならぬ鶏小屋発言まで飛び出してるのに。

[270: 匿名さん]

よかった2004年に買っといて。
買ってなかったら２５９のような屈折した考えしか持てない人間に
確実になってたよ。

[271: 匿名さん]

ポジティブな思考がすべてを解決するなら、
バブルは永遠に続くべきだったし、当然にそうなるはずだった。
でも、実際はそうじゃない。あたりまえ。
人間の広大な欲望に対して、富は有限だからね。

限られた富の奪い合いのなかでは、
勝つものがいれば負けるものがでるのも当然。
負けたものが反抗するリスクも増大する。
バブルの終焉は過剰信用創造が臨界点を超えた時点で必然ではあったが、
それを崩壊という形にしてしまったのには、
そういうリスクの顕在化も一因。
政治家は数には勝てないのでね。

ほんとうに格差を維持したいのなら、
＊＊＊みに負けたと思わせないのが唯一の方法なのに。
カリスマ資本家伝道師もいいけど、徳川の歴史も見習わないと。

最近のプチ成金はこの辺の妙意をまったく理解していない。
余裕があるなら、皇族のように悠然とただ微笑んでいればいい。
派手に見せびらかして他人の評価を得ようとしたり、
自分のポジション正当化に躍起になるから、
それは自信の無さの裏返しと、
暴落の恐怖におびえるヒステリーだと思われる。
そういう金切り声が一番警戒心を刺激して、
トレンドを「調整」へと向かわせるきっかけになりうるのに。

[272: 匿名さん]

とりたて難しい話じゃなくって
将来性のあるところを
まだあまり上がっていない段階で買えばいいだけだよ。
良く考えれば分かるよ。

見当たらない人は取り敢えず賃貸でよし。

何も考えずに買う人は×

[273: 匿名さん]

さあ来るよ。物の高騰する時代が。
ビリゲーツも農場を買収しちゃう時代だよ。
所詮金なぞ紙切れよ。

[274: ビギナーさん]

2004年に買うより、80年代前半に買ったほうがよかったし、もっと言えば戦後すぐとか？
過去の話してもしゃーないで。
今は買い時じゃない。
以上

[275: 匿名さん]

ヒント８０年代と最近の借入金利

[276: マンション投資家さん]

>258
>259

と、言いながらこのスレに来ると言うことは。。。
今でも欲しくてたまらないんじゃないですか？

私は残念ながら267さんに同意です。

いつまで経っても昨年１万円だった物の価値が１万円である
という保証はありません。
日本銀行券という紙切れと物との交換レートの問題なのです。
悲しいことにデフレに慣れすぎてしまったのです。

チロルチョコが１００円になる日もありえるということです。
そのとき、不動産はどうなっているのかと言うことですよ。

スタグフレーションだけは避けたいですが。。。

[278: 匿名さん]

>>276
マンション投資家ではなくて、投機家だろ？
収益還元法でも説明できない水準まできてる以上は、下がる可能性のが大きい。
値上がり論者の根拠の海外資金だが、日本の金利が上がり、為替が反転すれば逃げ出すだろう。
足が速い資金だからいつまでも当てにしていると足元をすくわれる。
もう買い場ではなく、既に買ったものを売るべきタイミングと読む。

[279: 匿名さん]

何を議論しているかだね

都心のマンションがもうこれ以上あがらない。
だからその先どうなるかだね。
昔のタイトル「２３区の新築価格はいつ
下がり始める？」が議論の焦点なんだよ。
私は、２０年くらいは下がらないという気がしてきたな。
根拠は非常にゆっくりとしたインフレが長期にすすむ。
そのなかで、地価は平均値の上昇率はゆるやかでも
地域格差の大きい上がり方を長期に続けるという予測だ。

下がる論者は、どうも頭が固定相場制の発想が多いね。

そりゃ、昔の都心坪単価３３０万とか４００万とかが頭にこびりついて
いたりするせいかもしれない。
誰しも脳内で「ある時点の価格」を目安にものをいってる。
そのほうが自分で納得できる筋書きをつくりやすいからね。

かつてワンルームは平米１００万円という固定レートで売って
いた時期がある。
マンションは相対価格
武蔵小杉＜豊洲
は地理的条件であきらかなら
武蔵小杉が２４０万／坪で売れたら
豊洲は２８０万／坪と考える

豊洲＜品川、芝浦
なら築浅中古が　３１０万／坪ででてくる

一方武蔵小杉＞たまプラーザ
と評価されたのか２３０万／坪の美しの森は
まだ先が見えない。
これも武蔵小杉が売れてなくなれば
売れるかもしれない。

そうやって徐々に上に上がっていくだけだ。理屈は簡単、損得でいったら

過大評価されているものは、誰しも
①買いたくない
②持ち続けたくない
③できたら売りたい

過小評価されているものは
①正しい評価になる前に買いたい
②価格があがるまで持っていたい
③売りたくない

ところが、モノの価値は評価者によって異なるし
見る目がない人が多いと
過大評価されているものが
①私も買いたい
②持つことで満足したい
③できたら売りたくない
になり
過小評価されているものは
①しょせんクズなのよ。
②価格が上がっても買いたくない
③売ってもっといいものを買いたい

過小評価されているものを蔑む
リサイクルショップで
エルメスのバーキンが３５万で売っていたら偽者だろうと疑う。
エルメスのバーキンが１１０万で売っていたら高いけど本物
に違いないと勝手に思う

広尾や麻布や青山はいくら高くても買っても安心感がある。
しかし、荒川区台東区墨田区はいくら都心に近くて
穴場だお買い得といわれても買わないんだよ

結果都心は高止まり
２３区も一定の階層をなして高止まりだ。

過小評価されていた場所というのは常にある
１９８５年までの三軒茶屋
現在は五反田から目黒にかけての山の手線の外側
目黒区三田　恵比寿南２丁目から中目黒
武蔵小山
もっと長い目でみれば川崎臨海部、石油コンビナート
からやや離れたいすゞ工場跡地

歴史上の悪所、（刑場跡、遊郭，私娼窟など）
現在も教育上よくない風俗、歓楽街の隣接地
いわゆる嫌悪施設（ゴミ焼却場、汚水処理場、屠場、斎場）
墓地の近くというか跡地そのもの

みんな立地のよさに対して過小評価されているから
デベロッパーが目をつけて課題を克服して商品化
するわけだ。

[280: 住まいに詳しい人]

>>276
>いつまで経っても昨年１万円だった物の価値が１万円である
>という保証はありません。
>日本銀行券という紙切れと物との交換レートの問題なのです。
>悲しいことにデフレに慣れすぎてしまったのです。

そーなんですけど
でも肝腎なことを忘れています
円とドル、ユーロとの交換レートも問題です


現在値上がりしているモノもほとんどは海外に存在する財ですし
日本は製造業が強すぎたために金融業や情報産業への移行が遅れている
さらに人口減少に対しても現実的な対応が遅れています

だから今日本は売られているんですよね

一時的には割安感から買いが入るかもしれませんが
長期的には円の価値は下がる一方です
日本人の個人資産も、どんどんシナやインドに流れています

高齢化に伴って貯蓄率も下がり続けているわけですが
これから預貯金を取り崩していく団塊世代に対して
日本の銀行はお金を払っていかなくればいけません

さて、そのお金はどこから出てくるのでしょうか？
日本国債を取り崩します？米国国債？
そのヘンはよく判りませんけど
この環境の中、不動産に対する融資は伸びるのでしょうか？

繰り返し何度も書いてますが
土地や建物自体の需給動向よりも
企業が不動産を仕入れる資金の需給動向の方が
不動産価格を動かす影響力は大きいのです今マンションを購入して、５年以内に売り逃げる
という純投資シナリオの方には何も言いませんが

2006年−2007年の価格上昇は急激過ぎました
自分が住む場所として（買い替え後も含め）
20年、30年所有することが前提の方は
もっと慎重に購入のタイミングを考えた方がいいと思います

[281: 匿名さん]

>2006年−2007年の価格上昇は急激過ぎました

これは、君が買いたい都心周辺の話だろう。
東京圏全体の需給で考えたら価格は１０％も上がっていないよ。

上昇地区の偏在を持って全体を語るなよ。

天井で買うというのは一種の趣味だから買わせておけばいい。
それが下がるという論拠はどこにもない。

かつて郊外が下落したのは、価格だけが高くなり
「あきらかに過大評価された資産だった」と判明したからだが
今の都心物件、このまま希少性が保たれたら誰も過大評価
だとは思わなくなるだろうよ。

[282: 匿名さん]

ごめん。東京圏全体でも新築マンション価格は１５０万／坪が
１７０万／坪になっていたりもするだろうから平均値としては
上がってきているが、実際に郊外のマンション価格推移はＹａｈｏｏ
不動産で見る限り都心の４０％アップなどという急カーブには
到底及ばないことだけは確かだ。

しかも、地価の過剰な下落のゆり戻しと考えたら経済自体の
自然な治癒機能のようなものだ。
不当に高値だった郊外は不当に安値にされて少しだけ反撃を
こころみているというところだろう

かつでの団塊世代の家族主義一戸建て志向で郊外が売れた
時代と異なり、今は需要のパイが小さい。
需要は小さいとはいえ、都心がブランド化し２３区も全体として高騰する
なかで、郊外は低価格で推移する可能性が高い。
衣食住のなかで、商品価格差が２０倍近くひらいているのが今の世の中
マンションも坪単価８０万の郊外中古から〜１６００万の都心まであって
なんの不思議も無い。
高値だから崩壊しなくちゃいけないというというのは市場原理主義の
社会では生きられない発想だね。

[283: 住まいに詳しい人]

>>281
>これは、君が買いたい都心周辺の話だろう。
>東京圏全体の需給で考えたら価格は１０％も上がっていないよ。

うーん、何と言っていいやら・・・
たぶん公示地価の話をしているんだよね

マンション価格は千葉や埼玉でも10％以上はアップしていますよ
前年からの継続物件を外し新規売り出し物件に注目すれば
15〜20％ぐらいのアップが平均的な数値でしょうか

[284: 大学教授さん]

>>279
今までは、大手町、丸の内等に既にビルが建ち、経済成長の受け皿として、池袋、新宿、渋谷が開発された。
時代は変わり、東京駅周辺で規制緩和がされ新宿なみの高層ビル建築が可能となり、既存ビルの更新時期とも重なり、東京駅周辺はまさに連鎖建替えの様相を見せている。
これにより、立地条件的に劣る池袋、新宿、渋谷のオフィス街としての機能は凋落をたどり、最終的には安い家賃目的の三流企業、専門学校、底辺サービス業等が集まる場末の街となり、東京駅周辺と大きな格差が生まれるだろう。
東京駅周辺を基点とした通勤利便性は、特に高所得サラリーマン層に重視され、今まで過小評価されていた山手線東側の見直しが進むだろう。
幸いにも、山手線東側にはまだ問屋、町工場、倉庫、運輸業等のマンション建築に適した区画整備されたまとまった土地が残っており、地価の高騰を招くことなく（２０〜３０％程度の上げにとどまる）、１０万〜２０万人の新たな人口を受け入れることが出来るだろう。
過去の遺産みたいな採算性が低く低賃金じゃないとやって行けない様な中小企業は、これからの人手不足の時代、次々と淘汰されるだろう。また、経営者の高齢化による自主廃業も増えて行くだろう。
まさに、これからの１０年間は、高度経済成長時代の遺産＝中小企業（含む中小商店）清算の時代、各デベは情報力、企画力勝負の時代になる。
１０年後には新たな東京像が誕生する。

[285: 大学教授さん]

都心回帰がこれからも続くかどうかは、
そこそこの給与レベルのサラリーマンが買える価格帯５〜７千万円で、７０ｍ２を超えるファミリータイプマンションがまとまった数、継続的に供給できるかどうかにかかっている。
そういった意味で、山手線東側の重要性は増している。
各デベは細かな情報収集に努めるべきだろう。

[286: 匿名さん]

>そこそこの給与レベルのサラリーマンが買える価格帯５〜７千万円
この層が減ってるから問題でしょう。

[287: 大学教授さん]

ちょうど納まる数だと思う。

[288: 匿名さん]

>>284
中小企業がなければ大企業も成り立たないことは
先日の新潟地震で自動車メーカーの工場が軒並み
休業したことからも明らかでしょうに・・・

[289: 匿名さん]

百貨店が統合され業界再編が始まっているように
マンションデベという業界もすでに社会的使命を果たして統廃合されつつある。
基本は　人口増加　マンション供給毎年東京圏で７万戸〜９万戸
という話から、　人口減少（横ばいでもいいよ）　マンション新規供給漸減の時代に
なっていくんだろうね。

都心型百貨店業態も完全に富裕層ターゲットと若年層・団塊お洒落庶民むけに
分化して、規模は集約化している。一方で百貨店の食品スーパー化は全国的
傾向で進んできた。食品スーパーになって最後はつぶれるという姿が多いが。

かつては狭い⇒広さ　がテーマだったマンションの世帯人口が減っていくことで
数と面積もそれほど大きな問題でなくなくなってきた。
もう一つの課題だった遠い・・・通勤時間が長いというのも今や逆転して古い住まいの
人は遠いけど新しい住いの人はそこそこ近い。

なんだか毎年一定の新築供給がないと困るみたいに考えている人がいるけど
二子◆川再開発なんておそらく今後１０年また暫定利用になりそうな雰囲気かも。
最後は戸建てか高級霊園とか　まぁ三越と高島屋の共同ＳＣとか作るのも
いいかもしれないね。

閑話休題。いずれにしろ１９９４年に一度立ち上がったマンション市場も
消費税と金利の低下＝購入価格の実質値下げという事態をうけて
地価が下がらないエリアまで待てば下がるというムードのなかで
底の底まで下がってしまった。
加えて、規制緩和で１０年分を２００２年から２００６年の４年間で一気に作ったというのが
実情だろう。
本来、若年人口非持ち家層の伸び率からいって、首都圏は３．５万戸〜４万戸／年
ペースで十分だろう。それが６万から９万戸近い水準を３年も供給し続けたわけで、
価格が低いということで相当量の需要の先食いがすでになされたと見るべきだ。

その先、商品があまれば確かに価格は下がる。
バッタ屋に流れるのは郊外の廉価品だけで２３区エリアは、下がるまえに供給が減って
価格維持するメカニズムになっている。

[290: 匿名さん]

＞２７９
＞過去の遺産みたいな採算性が低く低賃金じゃないと
＞やって行けない様な中小企業は、これからの人手不足の時代、
＞次々と淘汰されるだろう。また、経営者の高齢化による自主廃業も
＞増えて行くだろう
住宅でこれに相当するのは、港・品川などでも残っている
古い木造住宅なのかもしれませんね。

とは言え、地権者がこまごまあって、中には借地物件もあるから
ミニ開発でさえも不可能。
ハザードマップでも真っ赤。

価格に幅があるという意見には全く賛成で、
人気地域でも、発生するのだと思います。

このような物件から立替えや再開発が出来るか
それともスラム化するかは微妙な問題でしょうね。
他国の事例でも、都市中心部にスラムが出来てしまうのは
非常に多い例です。

[291: 匿名さん]

人も減って売るものがなくて市場が狭い範囲で、いつになるか分からない
とは思うけど、それって衰退？

[292: 匿名さん]

少しはマーケティング視点で話をしないと
お前はデベだろうと言われるので書いておくと
今や、年齢別のユーザセグメントに加えて
所得階層に消費性向を加味して

①多消費積極型富裕層　②堅実・保守的富裕層
③多消費享楽型無貯蓄層　④堅実・節約型低所得者層
という区分になるらしい。

③も④もローン審査ではねられるが、③は親が加わると
マンションを購入層に化けるのはすでに話した
①がメインだが実は各年齢セグメントの１５％程度。
いずれにしろ、今後の需要は高いものと安いものの両極が売れる
という話になるだろう。

[293: 匿名さん]

>>292
マンションは消費の全てじゃないから・・・
（魅力がなくなると例えば自動車や旅行に向かいます）

[294: 匿名さん]

②の富裕層って貯蓄・年収いくら想定？
④の低所得者層もどのくらいのことを言っているの。
③の親はいくら子どもに貸す前提？都心の今後の話なら７千万オーバー
の物件を買うときの話で。

[295: 匿名さん]

>293
確かに。大多数は家は一軒で住むとなればある程度長いけど、車は
いくらでも買い換えられるし、旅行は何回も行けますね。
あと、服飾宝飾関係も。。。

[296: 匿名さん]

③も④も特に④はローン審査でははねられないし、はねられるのはむしろ①でしょう

[298: 匿名さん]

都心周辺はここ２０年は下がらない。
理由は、マネーの流通量とのバランス。
疑問に思うのなら藤巻健史さんの新刊
『マネーはこう動く』の１章だけ読めば納得するよ。
しかし、藤巻さんのこの本ここまで教えていいのかという
くらいわかりやすく経済の核心を突いているね。
オレなんかここまで暴露すると身の危険を感じたりも
するけど、藤巻さん誰かに恨まれたりしないように祈りたい。
どうせ、読まない人は読まないからいいか。

安くなる前提には、作る、売る、売れ残るがあるけど
もうこれ以上都心周辺で物件がほとんど出ないという
仮定で考えたらどうなるだろう。

広さも、立地も満足している物件を手放したいという人も
少ないとなれば中古もなくなる。

要は高値維持だろう。

[300: 匿名さん]

言っておくが俺は断じてデベではない。

人にデブとか言われたことはあってもデベとよばれたことは一度もない。